ANALISIS BIAYA MANFAAT (ABM) KEPESERTAAN KTV

(Bahan Penjelasan kepada Calon Peserta KTV)

Dr. Rissalwan Habdy Lubis
Advisor OSP ATR BPN
Komponen ABM
Calon Peserta 01Metode Valuasi Aset Calon
Peserta KTV

KTV
02 Manfaat Tanah Usaha
Bersama (Aset Komersil
Bersama)

03 Skema Kompensasi
Relokasi Temporer

04 Skema Pembiayaan Untuk

Pembangunan

05 Skema Pembiayaan
Pemeliharaan Gedung dan
Lingkungan
Metode Valuasi
Aset Calon
Peserta KTV
 METODE VALUASI ASET

Perhitungan Variabel Pembobotan Variabel

Variabel harus diperhitungkan dalam Pembobotan variable
menilai asset calon peserta KTV dilakukan untuk
diantaranya seperti: membedakan manfaat
• Luas bidang tanah → menggunakan kepesertaan KTV
NJOP sebagai acuan berdasarkan karakteristik
• Nilai aset bangunan diatas bidang tertentu.
tanah
• Nilai aset usaha di atas bidang tanah
• Solatium (MBR, Kategori kelompok
rentan)
 PEMBOBOTAN KONVERSI & KOMPENSASI CALON
PESERTA KTV
No. Kriteria Bobot 1 Bobot 2 Bobot 3 Bobot 4
1 Faktor pengali NJOP dari AJB/GIRIK SHGB/SHGU SHM
luas bidang tanah (1,5 x NJOP) (1,75 x NJOP) (2 x NJOP)
2 Nilai aset rumah Rumah tidak Rumah semi Rumah permanen Rumah permanen
permanen permanen usia > 10 tahun < 10 tahun
(20 juta) (30 juta)
(5 juta) (10 juta)
3 Nilai aset usaha < 5 juta 5 – 10 juta 10 – 15 juta > 15 juta
(5 juta) (10 juta) (15 juta) (20 juta)
4 Solatium 1: MBR Diatas UMK Dibawah UMK
(0) (1 juta per anggota
keluarga)

5 Solatium 2: Kelompok Tidak memiliki Memiliki anggota

rentan (lansia di atas 60 keluarga rentan
thn, disabilitas, ibu (0) (2 juta per anggota
hamil/menyusui) keluarga rentan)
MANFAAT YANG DIDAPATKAN PESERTA
KTV

Manfaat Peserta KTV (MKTV) diantaranya adalah:

1. Unit rusun berdasarkan hasil perhitungan konversi
(JU)
2. Kompensasi biaya residensi temporer (BRT)
3. Kompensasi solatium (SOL)

MKTV = JU + BRT + SOL

 VARIABEL KONVERSI

TANAH
BANGUNAN RUSUN
• Luas Bidang Per Orang
• Partisipasi Pemiliki Tanah untuk Kontribusi • Nilai Investasi
PSU dan TUB • Jumlah Total Unit Rusun
• Nilai Aset Bangunan Rumah dan Aset Non Tanah • Jumlah Unit Rusun Komersil
Lainnya
• Luas Bentangan Tanah Kolektif
• NJOP
 KONSTANTA KONVERSI

TANAH
• Faktor pengali NJOP sebagai nilai
jual (1,5 – 2x) = sesuai pembobotan
• Biaya residensi temporer = 5% x
jumlah bulan x nilai jual persil
(NJOP x kategori pembobotan)
BANGUNAN RUSUN
• Keuntungan pengembang = 10% dari nilai
investasi
• Biaya pemeliharaan & perawatan = 7% / tahun
dari nilai aset depresiatif
 TIPE KONVERSI
KONSOLIDASI TANAH VERTIKAL

PEMILIIK TANAH PEMILIIK TANAH

YANG SEPAKAT YANG TIDAK SEPAKAT
Pemilik tanah yang sepakat untuk konversi tanah
Pemilik tanah yang tidak sepakat
dengan unit rusun akan mendapatkan unit rusun sesuai
perhitungan konversi unit rusun ditambah dengan hasil konversi dengan unit rusun akan
perhitungan biaya residensi temporer (biaya residensi mendapatkan harga jual bidang tanah
temporer adalah biaya yang berhak diterima pemilik dengan perhitungan harga nilai
tanah sebagai kompensasi untuk mencari tempat tinggal
optimum, berdasarkan hasil penilaian
sementara hingga unit rusun siap ditempati)
harga pada saat tahap pelaksanaan KTV.
 RUMUS KONVERSI KTV
[(LB – PKT) x (NJOP x HAT)] + BA + BU
JU = x ∑URNK
∑NKT x (NI + P)

JU = Jumlah unit rusun yang diterima peserta KTV

LB = Luas bidang peserta KTV
PKT = Partisipasi kontribusi untuk TUB/PSU
NJOP = Nilai jual objek pajak peserta KTV
HAT = Bobot status hak atas tanah
BA = Bobot kategori nilai bangunan rumah
BU = Bobot kategori nilai usaha di rumah
NKT = Harga total bentangan tanah yang dikonsolidasi
NI = Total nilai investasi rusun
P = Marjin profit / keuntungan pengembang
URNK = Unit rusun non komersial
BRT = Biaya residensial temporer
 RUMUS UNTUK KOMPENSASI NON UNIT RUSUN
BRT = (LB – PKT) x (NJOP x HAT) x t x 0,5%
SOL = SOL1 + SOL 2

BRT = Biaya residensial temporer

LB = Luas bidang peserta KTV
PKT = Partisipasi kontribusi untuk TUB/PSU
NJOP = Nilai jual objek pajak peserta KTV
HAT = Bobot status hak atas tanah
t = Masa waktu pembangunan rusun
SOL = Solatium
SOL1 = standar UMR
SOL 2 = kelompok rentan dalam keluarga (lansia, anak,
bumil)
Manfaat Tanah
Usaha
Bersama
(Aset Komersil
Bersama)
 MANFAAT TANAH USAHA BERSAMA
(ASET KOMERSIL BERSAMA)

Peserta KTV akan menghibahkan 10% bidang

Peserta KTV akan mendapatkan 90% dari total
tanahnya untuk kenyamanan bersama dalam bentuk
bidang tanah yang dimilikinya, setelah
prasarana dan sarana umum (PSU) dan juga tanah
usaha bersama (TUB) yang akan dikelola sebagai 10% 90% dihibahkan 10% bidang tanahnya untuk
kepentingan umum.
aset komersil bersama untuk kesejahteraan peserta
KTV.
 SKEMA EQUITY BERJANGKA

No Tahun Aset Proporsi Peserta KTV Proporsi Investor

1–5
1 0% 100%
(grace period untuk investor)

2 6 – 10 25% 75%
3 11 – 15 50% 50%
4 16 – 20 75% 25%
5 > 20 100% 0%
 OPSI ASET KOMERSIL BERSAMA

Membangun Pusat Kuliner dengan perkiraan

A omzet mencapai 30 juta per bulan

Menyediakan Gedung Parkir untuk

B kendaraan roda dua dengan perkiraan
omzet mencapai 20 juta per bulan
Membangun Aula atau Ruang Fungsional yang dapat
C disewakan dengan perkiraan omzet mencapai 10 s/d 15 juta per
bulan
Pembangunan Aset Komersil Bersama lainnya
D berdasarkan hasil kesepakatan bersama masyarakat.
Skema
Kompensasi
Relokasi
Temporer
 SKEMA KOMPENSASI RELOKASI TEMPORER
Peserta KT/KTV berhak mendapatkan uang kompensasi untuk relokasi
selama masa pembangunan ulang hunian baru dengan skema sebagai
berikut:

Menempati Hunian Sementara

Peserta KTV yang menempati hunian sementara yang telah disediakan oleh
Pemda/Pengembang akan mendapatkan kompensasi sebesar 500 ribu rupiah
per anggota keluarga, selama masa pembangunan

Tidak Menempati Hunian

Sementara
Bagi peserta KTV yang tidak menempati hunian sementara yang telah disiapkan
oleh Pemda/Pengembang, maka akan mendapatkan kompensasi sebesar 1 juta
rupiah per anggota keluarga selama masa pembangunan.

Penyewa Rumah

Bagi warga penyewa rumah yang bukan merupakan peserta KTV, namun berada
di dalam wilayah delineasi, maka berhak mendapatkan uang kerohiman sebesar
1,5 juta rupiah per keluarga.
Skema
Pembiayaan
untuk
Pembangunan
SKEMA PEMBIAYAAN UNTUK PEMBANGUNAN

Peserta Tidak Dibebankan Biaya

Peserta KTV sama sekali tidak akan
dibebankan biaya untuk pembangunan

Biaya Pembangunan
Biaya pembangunan akan diupayakan dari
sumber yang jelas dan dapat diandalkan,
seperti misalnya investasi swasta atau
perorangan

Efisiensi Pembangunan
Untuk efisiensi pembangunan, maka unit
rumah baru akan seragam model dan
ukurannya

Dasar Nilai Konversi

Hasil valuasi aset calon peserta KTV dikurangi
dengan komponen partisipasi KTV akan menjadi
dasar nilai konversi perolehan jumlah unit rumah
yang akan diterima peserta KTV.
Skema
Pembiayaan
Pemeliharaan
Gedung dan
Lingkungan
SKEMA PEMBIAYAAN PEMELIHARAAN GEDUNG DAN
LINGKUNGAN

Pemeliharaan Bangunan dan

Lingkungan
Setelah menempati unit rumah yang baru, peserta KTV diharapkan
dapat memelihara bangunan dan lingkungan untuk kenyamanan
bersama. Pada prinsipnya sama saja seperti iuran RT yang
dibayarkan sebelum menjadi peserta KTV.

Pengelolaan Pemeliharaan Bangunan dan Lingkungan

Pemeliharaan dapat diserahkan kepada pihak ketiga atau dikelola

sendiri oleh Perhimpunan Peserta KTV

Biaya Pemeliharaan Bangunan dan Lingkungan

Biaya yang dibebankan kepada masing-masing unit rumah adalah

total kumulatif biaya berikut dibagi dengan total unit rumah:
• Biaya pengelolaan sampah
• Biaya kebersihan lingkungan: penyapu jalan & pemeliharaan
taman
• Biaya listrik jalan
• Biaya tenaga keamanan
• dll
KESIMPULAN
 KESIMPULAN ABM CALON PESERTA KTV
MANFAAT BIAYA

Kompensasi Relokasi Hibah PSU dan

Temporer TUB

Bagi Hasil Aset Biaya

Komersil Bersama Pemeliharaan

Kompensasi Solatium

Perolehan Unit Sesuai Nilai

Konversi
SIMULASI PENGHITUNGAN KONVERSI MENGGUNAKAN
EXCEL

Untuk simulasi penghitungan konversi dapat diakses melalui link di bawah ini:

https://bit.ly/SimulasiKonversi
TERIMA KASIH
Dr. Rissalwan Habdy Lubis
Advisor OSP ATR BPN