PERIKATAN DAN PERJANJIAN

DEFINISI

▪ Perikatan adalah suatu peristiwa dimana seseorang/satu pihak berjanji

kepada orang/pihak lain hubungan hukum antara dua orang atau dua pihak,
yang mana pihak yang satu berhak menuntut sesuatu hal dari pihak yang
lain, dan pihak yang lain berkewajiban untuk memenuhi tuntutan itu.
▪ Perjanjian adalah suatu peristiwa di mana seorang/satu pihak berjanji
kepada orang / pihak lain atau dimana dua orang itu/para pihak saling
berjanji untuk melaksanakan suatu hal. Dari peristiwa ini, timbulah suatu
hubungan antara dua orang tersebut yang dinamakan perikatan. Perjanjian
itu menerbitkan suatu perikatan antara dua orang yang membuatnya.
Dalam bentuknya, perjanjian itu berupa suatu rangkaian perikatan yang
mengandung janji-janji atau kesanggupan yang diucapkan atau ditulis.
HUBUNGAN PERIKATAN DAN PERJANJIAN

▪ Perjanjian menimbulkan perikatan

▪ Perjanjian adalah salah satu sumber perikatan
▪ Sumber Perikatan dapat berasal dari Perjanjian, maupun dapat berasal
dari Undang-undang
▪ Kontrak merupakan istilah yang dipergunakan dalam praktek bisnis,
dan pada hakekatnya Kontrak merupakan Perjanjian yang dibuat
secara tertulis
 SYARAT SAHNYA PERJANJIAN:

Syarat Sahnya Perjanjian

Syarat Subjektif Syarat Objektif

PENJELASAN :

▪ Jika Syarat Subjektif tidak dipenuhi, salah satu Pihak dapat mengajukan
permohonan pembatalan perjanjian ke pengadilan.
▪ Syarat Subjektif berupa Kata sepakat menggambarkan para pihak sepakat
terhadap hal yang diperjanjikan tanpa adanya paksaan
▪ Syarat Subjektif berupa Cakap menggambarkan para pihak sesuai ketentuan
hukum berwenang untuk membuat kesepakatan
▪ Jika Syarat Obyektif tidak dipenuhi maka perjanjian batal demi hukum
▪ Syarat Obyektif berupa Obyek yang jelas menggambarkan Obyek yang
disepakati Jelas
▪ Syarat Obyektif berupa Causa/Sebab yang halal menggambarkan Kesepakatan
tidak bertentangan dengan Ketentuan Hukum, Kepatutan dan Ketertiban Umum
PEMBATALAN PERJANJIAN

Pembatalan Perjanjian

Null and Void Voidable

 PELAKSANAAN PERJANJIAN (PRESTASI)

Prestasi

Perjanjian Untuk Perjanjian Untuk

Perjanjian Untuk
Memberikan/Meny Tidak Berbuat
erahkan Sesuatu Berbuat Sesuatu Sesuatu
JENIS/BENTUK-BENTUK PERJANJIAN :

Jenis/Bentuk Perjanjian

1.Akta Otentik 2. Perjanjian Yang Dilegalisasi

Adalah Perjanjian yang dibuat dan ditandatangani dihadapan Notaris Adalah Perjanjian yang isinya dibuat Para Pihak Namun Ditandatangani dihadapan Notaris

Akta Otentik memiliki Kekuatan Pembuktian yang sempurna. Semua yang disepakati dalam Perjanjian dianggap benar dan Bilamana dijadikan alat bukti dipengadilan, hakim tidak memerlukan bukti yang lain Jika dijadikan alat bukti di Pengadilan yang dianggap benar hanya sebatas para pihak yang menandatangani Perjanjian Saja. Isi Perjanjian jika disangkal memerlukan bukti pendukung yang lain
JENIS/BENTUK-BENTUK PERJANJIAN :

Jenis/Bentuk Perjanjian

3.Perjanjian di Waarmerking
4. Perjanjian Dibawah Tangan
Perjanjian yang dibuat dan
Perjanjian yang dibuat dan Ditandatangani
ditandatangani oleh Para Pihak
oleh Para Pihak
serta dicatatkan di Kantor Notaris

Pencatatan hanya untuk keperluan Administratif semata,

Kekuatan Pembuktiannya sama dengan Akta yang di
tidak berdampak apapun. Isi perjanjian jika disangkal
Waarmerking
memerlukan bukti pendukung yang lain
JENIS/BENTUK-BENTUK PERJANJIAN :

Jenis/Bentuk Perjanjian

5.Side Letter
Perjanjian yang dibuat Oleh salah satu
pihak dalam bentuk surat untuk
kemudian dikirimkan ke pihak yang
lainnya untuk disepakati (di Counter Sign)

Kekuatan Pembuktiaannya sama dengan Perjanjian dibawah tangan

ASAS-ASAS DALAM PERJANJIAN

Asas-asas Perjanjian 1. Asas Kebebasan Berkontrak

Asas kebebasan berkontrak adalah suatu asas yang memberikan kebebasan kepada pihak
untuk membuat atau tidak membuat perjanjian, mengadakan perjanjian dengan siapapun,
menentukan isi perjanjian/ pelaksanaan dan persyaratannya, menentukan bentuknya perjanjian
yaitu tertulis atau lisan

2. Asas Konsensualisme
Dalam Asas Konsensualisme bahwa salah satu syarat sahnya perjanjian adalah adanya
kesepakatan kedua belah pihak. Dengan adanya kesepakatan oleh para pihak, jelas melahirkan
hak dan kewajiban bagi mereka atau biasa juga disebut bahwa kontrak tersebut telah bersifat
obligatoir yakni melahirkan kewajiban bagi para pihak untuk memenuhi kontrak tersebut

3. Asas Pacta Sunt Servanda

Asas pacta sunt servanda atau disebut juga sebagai asas kepastian hukum, berkaitan dengan
akibat perjanjian. Asas pacta sunt servanda merupakan asas bahwa hakim atau pihak ketiga harus
menghormati substansi kontrak yang dibuat oleh para pihak, sebagaimana layaknya sebuah
undang-undang, mereka tidak boleh melakukan intervensi terhadap substansi kontrak yang dibuat
oleh para pihak
ASAS-ASAS DALAM PERJANJIAN

Asas-asas Perjanjian
4. Asas Itikad Baik
Asas iktikad baik merupakan asas bahwa para pihak, yaitu pihak Kreditur dan Debitur harus
melaksanakan substansi kontrak berdasarkan kepercayaan atau keyakinan yang teguh atau
kemauan baik dari para pihak.

5. Asas Kepribadian
Asas kepribadian dalam KUHPerdata diatur dalam pasal 1340 ayat (1) yang menyatakan bahwa
suatu perjanjian hanya berlaku antara pihak yang membuatnya. Pernyataan ini mengandung arti
bahwa perjanjian yang dibuat oleh para pihak hanya berlaku bagi mereka yang membuatnya
CONTOH KASUS 1 :

Majelis Hakim dalam Putusan Pengadilan Negeri Surabaya Nomor

366/Pdt.G/2013/PN.Sby memberikan pertimbangan hukum sebagai berikut:
▪ Bahwa harga awal rumah adalah Rp 275.000.000 yang dicantumkan dalam
perjanjian jual beli rumah dan tanah sengketa terletak di Jl. Ketanbangkali No.
41 A Surabaya antara penggugat dengan tergugat. Pada perjanjian jual beli
tersebut, penggugat telah membayar DP sebesar Rp 116.500.000 dan pada
saat akan dibuatkan akta jual beli rumah dan tanah tersebut, secara sepihak
tergugat menaikkan harga menjadi Rp 350.000.000.
▪ Namun Majelis Hakim dalam putusannya menyatakan bahwa jual beli tersebut
harus pada perjanjian awal sehingga tergugat harus menyerahkan Sertifikat
HGB No. 828 serta rumah dan tanah sengketa dan juga memerintahkan
penggugat untuk membayar kekurangan harga rumah dan tanah sengketa
berjumlah Rp 158.500.000 kepada tergugat..
 CONTOH KASUS 2 (Pengembalian Uang Muka/DP):

▪ A Sepakat membeli rumah dari B, harga disepakati di awal Rp 545 juta, kemudian A membayar DP Rp 5
juta, selang beberapa waktu B meminta lagi tambahan dengan alasan ibunya sakit dan butuh uang
sehingga DP menjadi Rp 40 juta. Kemudian secara sepihak B menaikkan harga jual menjadi Rp 565 juta. A
kemudian membatalkan transaksi dan menuntuk pengembalian uang muka kepada B.
▪ Berdasarkan Pasal 1464 KUHPerdata/BW bahwa uang DP tidak dapat dikembalikan, namun dalam kasus ini
bahwa A membatalkan transaksi dengan B karena B menaikkan harga jual rumah secara sepihak. Bahwa A
dapat melakukan gugatan wanprestasi kepada B, karena berdasarkan Pasal 1239 KUHPerdata/BW bahwa
“Tiap perikatan untuk berbuat sesuatu, atau untuk tidak berbuat sesuatu, wajib diselesaikan dengan
memberikan penggantian biaya, kerugian dan bunga, bila debitur tidak memenuhi kewajibannya”
▪ Berdasarkan Putusan Mahkamah Agung Nomor 685 K/Pdt/2018, Majelis Hakim Mahkamah Agung
memperbaiki amar Putusan Pengadilan Tinggi Jakarta Nomor 94/PDT/2017/PT. DKI sehingga amarnya
menjadi sebagai berikut: menghukum tergugat untuk mengembalikan pembayaran DP kepada penggugat
sejumlah SGD 610.000 yang dikonversikan ke dalam rupiah. Selain itu tergugat juga harus membayar
bunga sebesar 10%. Hal ini disebabkan tergugat telah cidera janji/wanprestasi terhadap penggugat karena
tidak melaksanakan kewajiban-kewajiban sebagaimana disepakati dalam Mutual Agreement tanggal 7
Oktober 2013