UNSUR UNSUR YANG BERPERANAN DALAM

PEKERJAAN BANGUNAN

Principal/Bowheer/Owner/Pimpro
Perencana/Designer/Architect
Kontraktor/Pemborong/Annemer
Direksi/Konsultan Pengawas
 Pelaksana/Uitvoeder/Opseter Teknik
 Principal/Bowheer/Owner

Ialah fihak yang mempunyai gagasan untuk

membangun.
Prinsipal biasanya :
• perorangan
• wakil dari instansi/dinas
• wakil dari perusahaan swasta
• wakil dari suatu organisasi atau koperasi
 Kewajiban Principal/Bowheer/Owner
1. Membayar semua perongkosan yang diperlukan untuk
melaksanakan keinginan membangun kepada :
a. Perencana, berupa honorarium perencanaan.
b. Pemborong, berupa harga borongan.
c. Direksi, berupa honorarium pengawasan.
d. Dinas Instansi yang bersangkutan berupa : IMB, Pajak-
pajak dll
2. Menunjuk Perencana baik perorangan maupun Biro
Perencanaan /Konsultan Perencana.
3. Mengangkat Direksi untuk bertindak sebagai wakilnya dalam
pengawasan pelaksanaan pekerjaan.
4. Menetapkan kontraktor.
5. menandatangani surat perajnjian bororngan/kontrak
 Konsultan Perencana/Arsitek
Adalah Fihak yang ditugaskan oleh Prinsipal untuk melaksanakan
pekerjaan pembuatan design dan RAB serta memberi advis yang
perlu dalam perencanaan/pelaksanaan proyek.
Pekerjaan Perencana meliputi :
1. Sketsa pemikiran pertama
2. Prarencana berupa gambar denah,tampak dan potongan
dalam skala kecil.
3. Gambar Perencana Pelaksanaan/gambar
Bestek/Shopdrawing.
4. Uraian dan syarat-syarat/RKS/Bestek.
5. RAB
6. Menyiapkan bahan-bahan untuk pelelangan.
7. Membuat gambar Revisi.
 Syarat-syarat Konsultan Perencana
1. Perencana dapat berupa perorangan atau berbentuk badan
hukum.
2. Perencana harus mampu mengusahakan semaksimal
mungkin memenuhi keinginan Prinsipal oleh karenanya
harus seorang ahli.
3. Perencana harus merupakan kepercayaan Prinsipal.
4. Perencana harus sanggup dan mampu menjadi penasehat
dalam pelaksanaan pekerjaan.

Hak Konsultan Perencana

Perencana mempunyai hak menerima honorarium sesuai dengan
perjanjian
 Kontraktor/Pemborong/Annemer

Hak dan kewajiban kontraktor antara lain :

1. Menerima uang pembayaran borongan tepat pada waktunya
menurut syarat-syarat yang tercantum dalam bestek.
2. Melaksanakan tugas pelaksanaan sesuai dengan gambar
bestek, bestek dan Aanvuling bestek.
3. Mengikuti/tunduk kepada direksi atas segala perintah /
petunjuk yang tidak bertentangan dengan pelaksanaan.
4. Membuat laporan kepada direksi tentang data-data
perkembangan pekerjaan/progres pekerjaan, bahan-bahan
dan tukang/tenaga
 Syarat-syarat Kontraktor

1. Memiliki modal yang sesuai.

2. Memiliki tenaga ahli yang cukup
3. memiliki kantor dan ruamng kerja/workshop.
4. Memiliki peralatan kerja.
5. Memiliki riwayat pekerjaan yang baik.
6. Memiliki Surat Ijin Jasa Usaha Konstruksi.
 Direksi/Konsultan Pengawas
Adalah perorangan atau badan hukum yang mewakili prinsipal,
untuk mengawasi pelaksanaan pekerjaan pemborong.

Tugas Direksi
1. Membimbing dan Mengawasi pekerjaan.
2. Mengadakan surat menyurat/ membuat berita acara.
3. Memeriksa tanda pembayaran/penyelesaian pembayaran.
4. Membuat gambar tambahan dan memperbaiki gambar kerja
pemborong.
5. Mencatat/menyuruh mencatat laporan mingguan dan laporan
pekerjaan tambahan serta konsekwensinya.
6. Menguji kekuatan pekerjaan sebelum serah terima.
 Pelaksana/Uitvoeder/Opseter Teknik

Ialah seorang teknisi yang mewakili pemborong dalam

pelaksanaan pekerjaan proyek bangunan.

Pembantu Pelaksana/Uitvoeder/Opseter Teknik :

1. Kepala Tukang
2. Tukang (batu, kayu, besi)
3. Pekerja/buruh
4. Mandor
 PROSEDUR PELAKSANAAN PEKERJAAN

Dalam melaksanakan pekerjaan bangunan ada beberapa cara

tergantung siapa yang membangun, pemerintah, swasta atau
perorangan.
1. Dikerjakan Sendiri/in eigen beheer.
2. Pemborongan Pekerjaan :
a. Pembororng hanya mengerjakan pekerjaan saja.
b. Pemborong mengerjakan pekerjaan juga harus menyedia- kan
bahan.
3. Pelelangan/Tender :
a. Pelelangan Umum/Terbuka
b. Pelelangan dibawah tangan.
c. Pelelangan Terbatas/dengan Undangan
 Pelelangan/Tender Umum/Openbare Aanbestending

Dalam cara pelelangan umum ini, pemberitahuan kepada para pengikut

lelang/pemborong dapat dilaksanakan melalui iklan-iklan dalam suart
kabar atau alat komunikasi lainnya dengan persyaratannya. Cara ini
mempunyai keuntungan karena banyak penawaran, maka permainan
harga dalam penawaran menjadi lebih banyak. Tetapi juga ada
kerugiannya yaitu kwalitas/mutu pekerjaan kurang terjamin disebabkan
dalam pelelangan cara ini siapa saja boleh ikut dalam pelelangan
sehingga kemungkinan banafiditas dari pemborong kurang terjamin
 Pelelangan/Tender di Bawah Tangan/Onderhands
Aanbesteding
Dalam cara pelelangan di bawah tangan, dipanggil atau ditunjuk
satu pemborong/kontraktor yang dapat dipercaya dan sudah
dikenal kemampuannya dan banafiditasnya dalam melaksanakan
pekerjaan sehingga dapat diharapkan atas kewajarannya dalam
kwalitas pekerjaannya. Cara ini mempunyai keuntung karena
ditunjuknya satu pemborong. Hal ini berrti bonafiditas pemborong
terjamin, relatif kwalitas pekerjaan juga akan terjamin. Tetapi
kerugiannya harga penawaran relatif akan mahal karena tidak ada
persaingan harga.
 Pelelangan/Tender dengan
Undangan/terbatas/Aanbesteding op uitnodiging

Pemborong yang diundang sangat terbatas jumlahnya dan bagi pemborong

yang tidak memenuhi syarat prakwalifikasi tidak dapat diikutsertakan dalam
undangan. Pemborong yang diundang biasanya telah memenuhi syarat
prakwalifikasi, berarti telah memenuhi bonafiditas baik teknis maupun
administratif termasuk modal perusahaan.
Cara ini banyak mempunyai keuntungan :
1. Bonafiditas pemborong terjamin, karena sudah lulus prakwalifikasi.
2. Persaingan ada dan cukup baik karena segolongan/sekelas dalam
prakwalifikasi.
3. Harga bangunan cukup, artinya tidak murah dan tidak mahal karena
biasanya menggunakan perhitungan anggaran biaya direksi sebagai harga
baku.
 Dari 3 cara pelelangan bisa dibandingkan

No Macam Bonafiditas Kwalitas/Mutu Harga

Pelelangan/Tender Pemborong/ Pekerjaan Penawaran
kontraktor

1. Pelelangan Umum Kurang Kurang Terjamin Murah

Terjamin

2. Pelelangan di bawah Terjamin Terjamin Mahal

Tangan

3. Pelelangan dengan Cukup Cukup Terjamin terjamin

Undangan/Terbatas Terjamin
 Proses Pelelangan/Tender
1–a–2–b-3–c–4–d-5–e–6–f–7
1 = Pengumuman/iklan
a = Waktu untuk memperoleh dan mempelajari dokumen Tender
2 = Aanwiijzing/rpat penjelasan lapangan
b = Calon pemborong membuat kalkulasi biaya harga penawaran
3 = Pelelangan/Tender
c = Penawaran/pengadaan seleksi penawaran
4 = Keputusan/pelulusan pekerjaan
d = Penyediaan kontrak
5 = Penandatangan kontrak/start
e = Jangka waktu pelaksanaan pekerjaan pembangunan
6 = Penyerahan pekerjaan yang pertama (I)
f = Jangka waktu pemeliharaan
7 = Penyerahan pekerjaan yang kedua (II)
 Dokumen Tender/Pelelangan

• Sampul : -Ukuran
- Warna ( biasanya ditentukan)
• Isinya : - Surat penawaran
- Lampiran lampiran : 1. Harga bahan/Upah kerja
2. Daftar Satuan
3. Harga Satuan
4. Perincian Harga
Penawaran
• Calon Pemborong menyerahkan : 1. Tender Bond
2. Jaminan ( _+ 2 % )
 Seleksi Pemborong
Klasifikasi/Pembidangan Pemborong :
• Jalan Raya (A);
• Jalan Kereta api (B);
• Jembatan (C);
• Rumah/Gedung (D);
• Irigasi (E) ;
• Pelabuhan (F)
Klasifikasi/Kemahiran :
• Kelas/Tingkat 1 biaya Rp 25.000.000,00
• Kelas/Tingkat 2 biaya Rp 100.000.000,00
• Kelas/Tingkat 3 biaya Rp 250.000.000,00
• Kelas/Tingkat 4 biaya > Rp 250.000.000,00
 Uraian dan syarat-syarat pelaksanaan
pembangunan/RKS/Bestek

Bagian I : Umum
Bagian II : Bahan + Campuran/Spesi
Bagian III : Uraian/Pelaksanaan Teknis +
Ketentuan
Bagian IV : Ketentuan Administratif
 Gambar-gambar Bestek/Shop Drawing
1. Gambar rencana bangunan dengan skala 1 : 100
• Denah
• Tampak muka dan samping
• Potongan Memanjang dan Melintang
• Rencana atap
• Rencana Pondasi

2. Gambar detail dengan skala yang lebih besar untuk bagian-

bagian konstruksi yang sulit misalnya sambungan-sambungan
begisting dan sambungan-sambungan baja yang lengkap
dengan ukuran-ukurannya. Gambar Bestek harus sesuai
dengan keterangan –keterangan dalam bestek.
 Rencana Pelaksanaan Pekerjaan
Memuat :
1. Macam/bagian pekerjaan yang akan dilaksanakan
2. Jumlah Satuan/Volume pekerjaan masing-masing bagian
3. Kapasitas peleksanaan untuk masing-masing bagian
pekerjaan
4. Penyediaan Biaya
5. Jumlah tenaga kerja (mandays)
1 orang bekerja selama 1 hari disebut 1 mandays
2 orang bekerja selama 1 hari disebut 2 mandays
100 mandays => 4 orang x 25 atau 10 orang x 10 hari
6. Penyediaan bahan-bahan
 Pembayaran

Cara-cara Pembayaran :
• Pembayaran 100 % sebelum pekerjaan dimulai.
• Pembayaran dilakukan 100 % setelah pekerjaan selesai.
• Pembayaran dilakukan pada setiappenambahan penyelesaian 20
% sampai dengan 100 % selesai.
• Pembayaran dilakukan dengan cara angsuran pertama (bukan
uang muka) . Sebelum pekerkaan dimulai a %.
• Pembayaran dilakukan dengan cara angsuranPemeliharaan 3 a
5% antara penyerahan I dan penyerahan ke II
• Pembayaran dilakukan dengan cara angsuran pertama 15%
sebelum pekerjaan dimulai, dan angsuran pemeliharaan 3%
Berita Acara Penjelasan/Aanvulingsbestek/Risalah
Penjelasan Pekerjaan
Dalam rapat pemberian penjelasan (Aanwijzing ) para peserta
lelang diberi kesempatan untuk mengadakan tanya jawab
tentang hal-hal yang kurang jelas, seperti apa yang tercantum
dalam gambar rencana pelaksanaan(gambar bestek), Uraian dan
syarat-syarat pelaksanaan (bestek) dan keadaan tempat
lapangan dimana bangunan akan didirikan.
Hasil tanya jawab dan peninjauan ke tempat lapangan pekerjaan,
semua keputusan rapat pertemuan dituangkan dalam suatu
“berita acara penjelasan” (risalah penjelasan pekerjaan) dan
berita acara ini merupakan bagian atau tambahan uraian dan
syarat-syarat pelaksanaan (Aanvulingsbestek) yang mengikat.
 Analisa

Daftar analisa kecuali merupakan pedoman untuk

menetapkan harga dan upah dari masing-masing bagian
pekerjaan dalam bentuk satuan, juga dapat dipakai
untuk menghitung kebutuhan bahan bangunan yang
akan digunakan untuk keperluan pekerjaan. Harga
satuan pekerjaan dapat terurai menjadi harga satuan
bahan dan harga satuan upah., sehingga dalam anggaran
biaya dapat dilihat perbandingan antara harga bahan
dan upahnya untuk sesuatu pekerjaan. Hal ini penting
artinya untuk kontraktor kontraktor bangunan sebagai
kontrol kasar dari suatu pekerjaan.