PENGEMBANGAN DAN PENGELOLAAN PRESENT

USAHA:
PARIWISATA DANAU SIAIS DAN AIR TERJUN
SIMATUTUNG
POTENSI DANAU SIAIS DAN SIMATUTUNG WATERFALL
LOKASI : DESA RIANIATE, ANGKOLA SANGKUNUR TAPANULI SELATAN
SUMATERA UTARA
 MUKADIMAH
Assalmualaikum Warahmatullahi Wabarakatuh,
Alhamdulillah, Segala Puji dan Syukur penyusun panjatkan dengan menyebut Asma Allah yang Maha
Besar & Maha Penyayang, Tim Penyusun ucap syukur atas bimbingan Karunia & Rahmat-Nya

TIM PENYUSUN :

Medtan Cipta Utama - Adiyat Derap Perkasa – Griya Fayee Mandiri

KSO Konsultan
MATERI PRESENTASE :
1. PENDAHULUAN
2. ASPEK ORGANISASI MANEJEMEN
3. GAMBARAN UMUM DAERAH
4. TINJAUAN LITERATUR
5. PENDEKATAN METODOLOGI
6. ANALISA, ASPEK KEUANGAN DAN CASHFLOW
7. KONSEP PERENCANAAN DAN PERANCANGAN
8. KESIMPULAN DAN SARAN
9. KRITIK – MASUKAN – ARGUMENTASI
10. PENUTUP
 PENDAHULUAN
Dalam skala nasional, pariwisata adalah industri, mesin uang sekaligus mesin pertumbuhan ekonomi bagi
daerah atau negara. Di sini, pemerintah dan sektor swasta akan bertindak sebagai pengelola industri
pariwisata. Untuk fungsi pariwisata juga bisa dijadikan sebagai penyumbang devisa Negara, konsumen
atau wisatawan yang diharapkan datang berwisata ke satu daerah adalah warga negara sendiri dan warga
negara lain atau wisatawan mancanegara. Jadi, sektor pariwisata harus dikembangkan
 Danau Siais mempunyai luas sekitar 4.500 Hektar dan dinobatkan menjadi Danau terluas kedua di
Sumatera Utara setelah Danau Toba, yang terketak sekitar 40 Km dari Kota Padang Sidempuan. Danau
ini merupakan type danau paparan banjir dengan luas 951, 6 Hektar (data Lipi 2019) yang
dimamfaatkan sebagai sumber perikanan tangkap dan perikanan budidaya dan kawasan wisata.
Kualitas air danau memenuhi Baku Mutu Air kelas I sesuai PP No. 82 Tahun 2001.
 Air Terjun Simatutung terletak tidak jauh dari danau Siais, yaitu terletak di Desa Rianiate
Kecamatan Angkola Sangkunur Kabupaten Tapanuli Selatan. Air terjun yang mempunyai ketinggian
sekitar 150 meter ini berada dipinggir ruas jalan nasional lintas barat. Air tejun yang unik yang lajim
ditemukan yang airnya langsung jatuh kebawah, namun air terjun Simatutung ini airnya dua tingkat.
Memasuki wilayah Danau Siais dan Air Terjun Simatutung, mata kita disuguhkan dengan pemandangan
panorama danau yang dikeliling jajaran bukit barisan dan hutan lindung Negara.
 Perancangan yang dilakukan menggunakan pendekatan metodologi problem solving berdasarkan
aspek ekologi kawasan, aspek sosial ekonomi, dan aspek sosial kultural
 PERTANYAAN ?
Siapa yang dinilai paling diharapkan sebagai wisatawan?
JAWABANNYA ADALAH :
Semua masyarakat dari lokal, Nasional dan Mancanegara. Tapi tentu yang paling potensial
mendatangkan pendapatan daerah dan devisa dalam jumlah besar adalah masyarakat dari negara lain
(Internasional).
Pada inti pokoknya, ada 3 variabel yang perlu diperhatikan, yaitu :
Pertama, mengenai tingkat kelayakan tempat yang akan dikunjungi, yaitu keamanan, kesehatan, dan
kepastian hukum;
Kedua yang menjadi obyek searching dari masyarakat yang akan melakukan perjalanan wisata adalah item-
tem fasilitas wisata yang tersedia di satu daerah;
Variabel ketiga adalah keunggulan kompetitif dan kreatif. Dalam menentukan tujuan berlibur, para
wisatawan akan membandingkan satu daerah dengan daerah lainnya yang berdekatan.
Tapi sekali lagi, pertimbangan yang paling menentukan adalah aspek-aspek pada variabel pertama.
Pembuktiannya sangat jelas dari berbagai data statistik mengenai kepariwisataan di Asia Tenggara.
Artinya, maju tidaknya industri ini tidak lagi ditentukan oleh spot wisata apa saja yang tersedia di satu
negara, tapi sudah menjadi ajang kompetisi internasional yang ditentukan oleh usaha pemerintah dan
masyarakatnya
 Langkah yang diambil :
Perlu menjadi catatan : Penting diketahui pula bahwa ide atau gagasan itu bisa jadi hanya angin lalu
saja, dalam berbisnis suatu ide atau gagasan harus diuji secara benar dengan studi kelayakan
bisnis. Menjalankan feasibility study ini menjadi salah satu syarat wajib sebelum berbisnis
Oleh karenanya, Studi kelayakan atau Feasibilty Study merupakan langkah awal untuk mengetahui
baik secara financial, ekonomi, teknologi, masyarakat dan lingkungan serta kegiatan terkait, studi
kelayakan sering digunakan untuk mengetahui kelayakan bisnis maupun project secara terperinci dan
komprehensif.
Oleh karenaya, Aspek dasar yang biasanya diteliti dalam studi kelayakan antara lain adalah sebagai
berikut :
1. Aspek Hukum dan Legalitas;
2. Aspek Ekonomi dan Budaya;
3. Aspek Konsep Pengembangan Objek Wisata;
4. Aspek Pasar dan Pemasaran;
5. Aspek Teknis dan Teknologi;
6. Aspek Sumber Daya Manusia (SDM) dan Manajemen;
7. Aspek Keuangan.
 MANEJEMEN PENGELOLA
SIAPA YANG MENGELOLA?
NOTE : Sehebat apapun STUDI KELAYAKAN (FS) yang disusun, sehebat apapun KONSEP PERENCANAAN
DAN PENGEMBANGAN yang disusun ahli dan sebanyak apapun KEUANGAN yang disiapkan oleh
Pemerintah/Investor tidak akan ada gunanya jika MENEJEMEN PENGELOLA-nya amburadul.
Untuk itu, Tim Penyusun mencoba memberikan saran bagi pemangku kebijakan (stakeholders) dalam
menyusun kerangka acuan kerja satuan organisasi pengelola agar menejemen bisa berjalan, yaitu :
1. Mempunyai Dasar Hukum dan Legalitas;
2. Mempunyai Visi dan Misi;
3. Mempunyai Program Kerja dan Konsep Pengembangan Yang Terencana;
4. Mempunyai Profil Perusahaan Dengan struktur Organisasi Yang Efektif;
5. Mempunyai Objek Usaha pariwisata (Danau Siais dan Air Terjun Simatutung), Sasaran dan Target;
6. Mempunyai Sumber Pembiayaan (Ferforma Keuangan);
7. Mempunyai Sumber Daya Manusia (SDM) Yang Profesional.
 GAMBARAN UMUM
KABUPATEN TAPANULI SELATAN
Sejarah Tapanuli Selatan berdiri tanggal 14 November 1956 dengan terbitnya Undang-undang Nomor
07 Tahun 1956 tentang Pembentukan Kabupaten Tapanuli Selatan, mempunyai luas wilayah 4.355,35
Km2 (1.681,61 sq mi). Total Populasi 300.911 Jiwa (2020) dengan kepadatan 69/km2.
Kepemimpinan Kabupaten Tapanuli Selatan dimulai oleh Bapak Muda Siregar (bergelar Sutan Doli)
masa 1950-1951 (awal-awal pembentukan sebelum diresmikan) hingga saat ini dipimpin Bapak Bupati
H. Dolly Putra P. Pasaribu, S.Pt dan Wakil Bupati Rasyid Assaf Dongoran.
Administrasi Pemerintahan ber-ibukota di Sipirok. Dengan alamat Pemerintahan resmi di Desa Dano
Situmba, Sipirok, Kabupaten Tapanuli Selatan, Sumatera Utara 22742. Luas wilayah adalah :
4.355,35 Km2 (Perda Kab. No. 5 Tahun 2017 – RTRW Tahun 2017-2035). Dan letak geografis terdapat
pada 0.58’35” – 2.07’33” LU dan 98.42’50” – 99.34’16” BT (sumber : BPS Tapsel Dalam Angka 2021)
Daerah Administratif terdiri dari 15 Kecamatan, 212 Desa dan 36 Kelurahan. Pemerintah kabupaten
Tapanuli Selatan mempunyai 30 Organisasi Pemerintahan Daerah (OPD) dengan Letak Geografi sebagai
berikut : Sebelah Utara berbatas dengan Kabupaten Tapanuli Utara dan Kabupaten Tapanuli Tengah;
Sebelah Selatan berbatas dengan Kabupaten Mandailing Natal; Sebelah Barat berbatas dengan
Kabupaten Mandailing Natal dan Samudera Hindia dan Sebelah Timur berbatas dengan Kabupaten
Padang Lawas, Kabupaten Padang Lawas Utara dan Kabupaten Labuhan Batu.
 OBJEK KAJIAN

Kabupaten Tapanuli Selatan Ibukota : Sipirok, Kec. Angkola Sangkunur, ibukota : Simataniari
Letak geografis pada 0.58’35” – 2.07’33” LU dan 98.42’50” – 99.34’16” BT (sumber : BPS Tapsel Dalam
Angka 2021)
DATA DAERAH KAJIAN DATA KECAMATAN :
Nama Kecamatan : Angkola Sangkunur
Ibukota : Simataniari
Kode Pos : 22734
Jumlah Penduduk : 21.740 Jiwa (Data BPS : 2020)
Persentase : 7,22 %
Kepadatan ratio : 85,33 /km2
Administratif : 8 Desa, 2 Kel, 29 Dusun, dan 14 Lingk
Luas Wilayah : 25.476, 95 Ha / 254,77 km2
% terhadap Luas : 5,85 %
Jarak ke Ibukota : 85 KM
Ketinggian MDPL : 20 – 800
Iklim : Hujan cenderung tidak teratur/tahun
Curah Hujan :
Hujan tertinggi : November (120 mm)
Hujan terendah : Februari ( 54 mm)
Sumber : Data BPS Tapsel
 TINJAUAN LITERATUR
Dalam penysusunan Studi Kelayakan ini, penyusun menyajikan 2 unsur utama yang harus benar-benar
dikuasai literasi dan penguasaan materi terhadap tinjauan pustaka (literatur), yaitu tentang Studi
Kelayakan itu sendiri dan literasi tentang ilmu Pariwisata.
Dalam presentasi (paparan) ini Penyusun tidak menjabarkan semua arti dan pengertian dari literasi
Studi Kelayakan dan Pariwisata, tetapi lebih kepada intisari dari semua rangkuman keterkaitan kedua
unsur utama tersebut yang telah dikaji khusus oleh para ahli-ahli tentang Ilmu Studi Kelayakan dan
Ilmu Pariwisata tersebut.

A. TENTANG STUDI KELAYAKAN :

Study kelayakan merupakan langkah awal untuk mengetahui baik
secara financial, ekonomi, teknologi, masyarakat dan lingkungan
serta kegiatan terkait, studi kelayakan sering digunakan untuk
mengetahui kelayakan bisnis maupun project secara terperinci
dan komprehensif.
Namun dalam paparan ini yang perlu disampaikan Penyusun
adalah pola berfikir keterkaitan aspek yang sangat mempengaruhi
kolaborasi 2 hal utama tersebut yaitu : Aspek Ekonomi, Aspek
budaya, Aspek Manajemen, Aspek Lingkungan, Aspek
Pemasaran, Aspek Teknis dan Teknologi, Aspek Finansial,
Aspek Sumber Daya Manusia (SDM).
 TINJAUAN LITERATUR
B. TENTANG PARIWISATA :
Menurut Undang Undang No. 10/2009 Tentang Kepariwisataan. Yang dimaksud dengan Parawisata adalah
berbagai macam kegiatan wisata yang didukung oleh berbagai fasilitas serta layanan yang disediakan
masyarakat, pengusaha, Pemerintah dan Pemrintah Daerah.
Secara umum, Pariwisata ialah perjalanan yang dilakukan oleh seseorang dalam jangka waktu tertentu
dari suatu tempat ke tempat lain dengan melakukan perencanaan sebelumnya, tujuannya untuk rekreasi
atau untuk suatu kepentingan sehingga keinginannya dapat terpenuhi atau pariwisata dapat diartikan juga
sebagai suatu perjalanan dari suatu tempat ke tempat lain untuk rekreasi lalu kembali ke tempat semula.
Secara Etimologis, Peninjauan secara etimologis istilah pariwisata berasal dari bahasa sansekerta yang
terdiri dari dua suku kata yaitu “pari” dan “wisata”. Pari berarti berulang-ulang atau berkali-kali,
sedangkan wisata berarti perjalanan atau bepergian. Jadi pariwisata berarti perjalanan yang dilakukan
secara berulang-ulang atau berkali-kali (Musanef, 1996 : 8)
Terdapat banyak sekali aspek yang mempengaruhi Pariwisata, baik dari Jenis wisata, bentuk wisata, objek
wisata, alasan wisata, letak geografis objek wisata dan sebagainya. Namun yang paling penting dari semua
hal tersebut adalah Tujuan Wisata tersebut. Penyusun dalam presentasi ini telah merangkum berbagai
ulasan tersebut diatas, hingga akhirnya dalam aplikasi/realisasi faktual dilapangan didapat gambaran
utama dari tujuan dan konsep pengembangan pariwisata tersebut antara lain :
TUJUAN DAN KOSEP PENGEMBANGAN WISATA :
1. Memperkenalkan, Mendayagunakan, Melestarikan dan Meningkatkan Mutu dan Daya Tarik Wisata;
2. Memupuk Rasa Cinta Tanah Air dan Meningkatkan Persahabatan Antar Bangsa;
3. Memperluas dan Meratakan Kesempatan Usaha dan Lapangan Kerja Khususnya Bidang Pariwisata;
4. Meningkatkan Pendapatan Daerah, Nasional Dalam Rangka Meningkatkan Kesejahteraan dan
Kemakmuran Rakyat;
5. Mendorong pendayagunaan produksi nasional;
Kesimpulan dari penjelasan di atas adalah penyelenggaraan kepariwisataan yang tujuannya dapat
melestarikan obyek wisata, menciptakan lapangan kerja masyarakat sehingga dapat meningkatkan
kesejahteraan masyarakat itu sendiri dan dapat meningkatkan Pendapatan Asli Daerah (PAD) dan
Nasional (Devisa) serta mendayagunakan produksi dalam negeri melalui ekonomi kreatifitas.
Bahwasanya kesimpulan tersebut sejalan dengan tujuan pengembangan pariwisata di Indonesia terlihat
dengan jelas dalam Instruksi Presiden Republik Indonesia Nomor 9 Tahun 1969, khususnya Bab II Pasal
3, yang menyebutkan “Usaha-usaha pengembangan pariwisata di Indonesia bersifat suatu
pengembangan “industri pariwisata” dan merupakan bagian dari usaha pengembangan dan
pembangunan serta kesejahtraan masyarakat dan Negara” yang juga termasuk dalam 5 point tersebut
diatas.
TUJUAN DAN KOSEP PENGEMBANGAN WISATA :
Guna merealisasikan semua paparan tersebut diatas maka Tim Penyusun meringkas lebih menjurus kepada
konsep-konsep perencanaan perlu diperhatikan yaitu Komponen pendukung Pariwisata tersebut, yaitu :
1. Daya Tarik Wisata (Attractions);
2. Fasilitas dan Pelayanan (Amaneties);
3. Kemudahan Pencapaian (Accessibilities); dan
4. Keramahtamahan (Hospitalities).
PERAN PEMERINTAH DALAM PEMBANGUNAN PARIWISATA
Sebagai industri perdagangan jasa, kegiatan pariwisata tidak terlepas dari peran serta pemerintah baik
pemerintah pusat maupun pemerintah daerah. Pemerintah bertanggung jawab atas empat hal utama yaitu
5. Perencanaan (planning) daerah atau kawasan pariwisata;
6. Pembangunan (development) fasilitas utama dan pendukung pariwisata;
7. Pengeluaran kebijakan (policy) pariwisata;
8. Pembuatan dan penegakan peraturan (regulation).
SARANA PARIWISATA :
Sarana pariwisata adalah hal-hal yang keberadaannya adalah berhubungan dengan usaha untuk
membuat wisatawan lebih banyak datang, lebih banyak mengeluarkan uang di tempat yang
dikunjunginya. Dalam kepariwisataan dikenal KOMPONEN STANDAR MINIMAL, yakni :
 PENDEKATAN METODOLOGI

Pendekatan Metodologi yang akan diterapkan dalam kajian ini adalah Metode perancangan yang
digunakan dalam perancangan adalah metode deskriptif analitik yang tertuju pada pemecahan
masalah akses, daya tarik, animu, tranportasi, promosi dan akomodasi ke lokasi objek wisata.
Perancangan yang dilakukan menggunakan pendekatan metodologi problem solving berdasarkan aspek
ekologi kawasan, aspek sosial ekonomi, dan aspek sosial kultural yang tertuju pada pemecahan
masalah fasilitas wisata yang akan diwadahi, dimulai dari tahap perumusan, pengumpulan data,
analisa hingga sintesa dengan menggunakan teknik survey, wawancara, studi literatur dan studi
komparasi.
Tahapan perancangan terbagi menjadi dua fase pada fase pertama yaitu fase pengumpulan data tapak
untuk menghasilkan hipotesis. Setelah itu dilanjutkan pada fase kedua yaitu fase perancangan, dalam
fase ini dihasilkan suatu konsep desain untuk mendapatkan rancangan yang paling sesuai dengan
konsep Environment Ethics, yaitu :
A. ARSITEKTUR EKOLOGI (ECO-ARCHITECTURE)
Atas dasar pengetahuan dasar-dasar ekologi, maka perhatian pada arsitektur sebagai ilmu teknik
dialihkan kepada arsitektur kemanusiaan yang memperhitungkan juga keselarasan dengan alam dan
kepentinagn manusia penghuninya. Pembangunan rumah atau tempat tinggal sebagai kebutuhan
kehidupan manusia dalam hubungan timbal balik dengan lingkungan alamnya dinamakan arsitektur
ekologis atau eko-arsitektur
 PENDEKATAN METODOLOGI

B. ARSITEKTUR DAN LINGKUNGAN

Konsep Arsitektur dan Lingkungan ini mengacu kepada penataan lingkungan (landsekap). Yaitu
menggunakan alam sebagai basis design, strategi konservasi, perbaikan lingkungan, dan bisa
diterapkan pada semua tingkatan dan skala untuk menghasilkan suatu bentuk bangunan, lansekap,
permukiman dan kota yang revolusioner dengan menerapkan teknologi dalam perancangannya.
Pada intinya, arah dari arsitektur dan lingkungan ini adalah untuk memastikan bahwa tindakan dan
keputusan yang kita ambil saat ini tidak menghalangi peluang generasi mendatang, serta memberi
kontribusi positif untuk lingkungan sosial di dalamnya. Pendekatan lain yang sejalan dengan konsep
arsitektur berkelanjutan adalah arsitektur hijau. Disebut arsitektur hijau (green architecture) karena
pendekatan desainnya didasarkan atas prinsip-prinsip ekologi dan konservasi lingkungan.
Tujuan dari konsep arsitektur hijau (green architecture) adalah :
Pertama, untuk meminimalkan penggunaan energi dan sumberdaya, terutama yang berasal dari
sumberdaya yang tidak dapat diperbarui, misalnya bahan tambang.
Kedua, meminimalkan emisi (buangan) yang berasal dari proses konstruksi, pemakaian, maupun
pembongkaran bangunan. Konsep desain arsitektur hijau (green architecture) dapat mengadopsi dari
rumah tradisional yang sesungguhnya mencerminkan cara masyarakat dalam membangun rumah dan
hidup bersama-sama dengan alam.
 PENDEKATAN METODOLOGI

Prinsip Arsitektur Hijau (Green Architecture)

yaitu, mengadopsi prinsip-prinsip pembangunan berkelanjutan maupun arsitektur hijau (green
architecture). Rujukan konsep arsitektur hijau ini adalah LEED (Leadership in Energy and Environmental
Design) yang dikeluarkan oleh USGBC (United States Green Building Council) pada tahun 1988 yaitu :
Tapak/ lokasi yang berkelanjutan (sustainable site), meliputi pemilihan lokasi, kepadatan dan
konektivitas dengan lingkungan, transportasi alternatif, pengembangan tapak, dan pengurangan polusi
Efisiensi air (water efficiency), meliputi pengurangan penggunaan air, penataan air yang efisien, dan
inovasi teknologi pengelolaan air limbah
Energi dan atmosfir (energy and atmosphere), meliputi optimalisasi kinerja energi, sistem energi
terbarukan pada tapak, manajemen AC, dan penggunaan energi ramah lingkungan
Material dan sumberdaya (material and resource), meliputi konservasi bangunan, manajemen
pengelolaan sampah konstruksi, penggunaan ulang material, daur ulang, dan penggunaan kayu yang legal
Kualitas lingkungan ruang dalam (indoor environmental quality), meliputi optimalisasi ventilasi,
manajemen kualitas udara, material dengan emisi yang rendah, sistem yang terkontrol untuk pencahayaan
dan penghawaan buatan, optimalisasi pencahayaan alami dan pemandangan luar
Inovasi perancangan (innovation in design)
Prioritas regional (regional priority)
 ANALISA DAN ASPEK KEUANGAN

A. ANALISA NILAI EKONOMI OBJEK WISATA

Analisis yang digunkan dalam menganalisa nilai ekonomi objek wisata danau siais dan air terjun
simatutung ini adalah dengan pendekatan metode biaya perjalanan wisata. Dimana dalam studi
kelayakan telah dipaparkan metode tersebut.
B. ANALISA TERHADAP S.W.O.T (STRENGTH, WEAKNESS, OPPORTUNITIES AND THREATS)
1. KEKUATAN (Strengths)
Alam yang masih hijau dan alami (Natural);
Penataan kawasan mudah di rekayasa dengan pola arsitektur landscape eco-wisata dan menjadi tujuan
wisata alami dan konservasi hutan;
Menawarkan beragam fasilitas rekreasi dan hiburan yang berafiliasi dengan alam hijau;
Menawarkan hunian berupa cottage, paviliun, resort, rumah pohon yang asri dengan konsep menyatu
dengan alam (ecotourism);
Akses pengunjung ke berbagai fasilitas rekreasi sangat mudah. Karena fasilitas hiburan dan rekreasi
hanya berada dilahan 75 Ha. Selebihnya adalah suguhan pemandangan (view) alam (Danau, Air Terjun,
Bukit dan Pegunungan, Landscape ekologi, wahana air dan kenyamanan alam; .............BERSAMBUNG
 1. KEKUATAN (STRENGTH)

Pola taman rekreasi yang tertata dengan baik, permainan-permainan yang sangat nyaman bagi anak-
anak, area camping (berkemah) kepada remaja pecinta alam dan pramuka, pengawasan dan
pengamanan 24 jam, fasiltas-fasiltas rekreasi yang syar’i sehingga orang tua tidak kwatir memberikan
izin rekreasi ke Danau Siais dan Air Terjun Simatutung, jaminan keramah-tamahan dari penduduk lokal
bagi pengunjung, jaminan makanan halal serta menawarkan sarana olahraga dan kebugaran;
Akan menjadi ikon teratai dunia yang diharapkan menjadi wadah promosi kearifan lokal;
Menjadi kawasan terpadu antara zona eco-wisata, cluster hunian, zona komersil dan promosi
kebudayaan serta observasi bagi penelitian (pendidikan);
Representatif wisata lokal, Potensi Wisata Alam yang berbagai jenis, Karakter alam yang unik dan
alami;
Akses relatif baik (dipinggir jalan nasional) dan Pasar marketing 7 Kabupaten/Kota serta Masyarakat
yang ramah terhadap pendatang, Mempunyai segmen pasar khusus;
Kearifan lokal yang memadai, Menjadi Tujuan Wisata halal dan Pemerintah kabupaten Tapanuli
Selatan yang mendukung program pengembangan.
 2. KELEMAHAN (WEAKNESS)

Setiap objek wisata tentu memiliki kelemahan, Pengembangan Objek Wisata Danau Siais dan Air
Terjun Simatutung ini memiliki beberapa Kelemahan (weakness) yaitu :
Akses jalan ke lokasi Danau Siais dan Air Terjun Simatutung saat ini masih relatif kurang bagus karena
kurangnya perhatian Pemerintah (Pusat/Daerah) dalam hal penganggaran pembangunan infrastruktur;
Kurangnya promosi tentang keberadaan Danau Siais dan Air Terjun Simatutung;
Belum dikelola secara profesional;
Wilayah Objek Wisata Danau Siais dan Air Terjun Simatutung sebagian besar terletak di zona Hutan
Negara (Hutan Lindung) sehingga izin pengelolaan Hutan Negara akan relatif sulit diberikan oleh
Pemerintah Pusat;
Kurangnya sinergitas antara Pemerintah Daerah Kabupaten Tapanuli Selatan dengan Pemerintah Provinsi
Sumatera Utara dan Pemerintah Pusat.
Minimnya fasilitas umum, Perlu perbaikan akses jalan, Kurangnya penataan, 30% danau ditutup teratai
dan eceng gondok dan Anggaran Daerah sektor parawisata tidak memadai
Tetapi, untuk upaya Pengembangan Objek Wisata Danau Siais dan Air Terjun Simatutung ini jika
dikelola dengan menejemen profesional, semua kelemahan tersebut diatas dapat dirubah menjadi satu
tantangan. Dengan koordinasi yang baik serta pengelolaan menejemen yang baik kelemahan tersebut bisa
dihilangkan
 3. PELUANG (OPPURTINITIES)

Memasuki era teknologi digital 4.0 saat ini, semua peluang usaha (pariwisata) mendapat ruang yang
sangat baik. Peluang bisnis pariwisata terbuka luas dan lebar. Baik peluang pengembangan kawasan
wisata itu sendiri maupun peluang mendapatkan investor (pembiayaan) karena usaha / indutri
pariwisata merupakan sektor peluang usaha yang sangat menjanjikan profit. Secara sederhana
peluang-peluang yang lain seperti :
 Peluang destinasi wisata internasional
 Rekayasa geografis mudah dikerjakan karena wilayah sekitar masih hutan Negara
 Tata ruang yang masih mudah direncanakan
 Potensial terhadap peningkatan pendapatan daerah/negara
 Potensial terhadap sumber daya alam
 Potensial terhadap pengembangan bisnis berbasis ekonomi kreatif
Dengan kajian dan studi kelayakan, diharapkan dapat menjadi pembuka peluang usaha untuk
mendapatkan pembiayaan baik dari Pemerintah Pusat atau Investor (swasta). Dengan sajian data,
konsep dan proposal pembiayaan (cashflow) adalah salah satu upaya untuk mendapatkan peluang
pembiayaan (Pemerintah atau Investor)
 4. ANCAMAN (THREATS)

 Dalam hal analisa Ancaman (Threats) ini, penyusun tidak menemukan suatu ancaman terhadap
usaha industri pariwisata. Sehingga penyusun dapat menyimpulkan bahwa analisa terhadap
Ancaman menjadi Zero Risk (Nol resiko).
 Satu-satunya ancaman bagi dunia pariwisata adalah isu lingkungan yaitu potensi perusakan
lingkungan hidup dan sosio masyarakat. Namun dalam konsep pengembangan Objek Wisata Danau
Siais dan Air Terjun Simatutung ini adalah Natural and Environment Ethics. Yang berarti kembali
menyatu dengan alam dan penjaga etika lingkungan. Artinya ancaman tersebut telah berubah
menjadi kekuatan rencana pengembangan Danau Siais dan Air Terjun Simatutung ini.
 ASPEK KEUANGAN

Untuk menunjang pencapaian target perencanaan, maka penyusun telah menyusun komponen
pembiayaan pembangunan secara terpadu dan sesuai kebutuhan lapangan. Karena faktor ini sangat
mempengaruhi nilai investasi dan pengelolaan menejemen yang akan di capai optimal. Secara garis
besar pembiayaan pembangunan dibagi menjadi 4 bagian, yaitu :
 Dokumen Administrasi dan Legal;
 Biaya Sarana, Prasarana, Fasilitas Umum dan Fasilitas Rekreasi;
 Biaya Pematangan Lahan dan Rekayasa Lahan/Tapak;
 Biaya Pengadaan Penunjang Fasilitas Rekreasi/Hiburan.
ASPEK KEUANGAN
ASPEK KEUANGAN
ASPEK KEUANGAN
ASPEK KEUANGAN
ASPEK KEUANGAN
ASPEK KEUANGAN
ASPEK KEUANGAN
ASPEK KEUANGAN
ASPEK KEUANGAN
ASPEK KEUANGAN
ASPEK KEUANGAN
CASHFLOW STUDIES
 KONSEP PERENCANAAN

KONSEP FINAL SESUAI METODOLOGI

Dari hasil beberapa pendekatan konsep perancangan, maka pada kesimpulan konsep dalam studi ini
mengacu kepada konsep Green Architecture yaitu Konsep Desain Bangunan yang Ramah Lingkungan
Natural Resource Defence Council menjelaskan bahwa pemanasan global atau global warming pada
dasarnya merupakan fenomena peningkatan suhu rata-rata permukaan bumi akibat konsentrasi gas
rumah kaca yang berlebih.
Kondisi bumi yang semakin sensitif ini juga diakibatkan dengan ulah manusia yang apatis terhadap
alam. Eksploitasi secara berlebih, pembangunan yang tidak memperhatikan lingkungan, maupun
bentuk perlakuan buruk lainnya. Untuk itu, kita perlu peduli akan risiko dari pemanasan global. Banjir,
tanah longsor, angin kencang, kebakaran hutan, gelombang laut yang tinggi, kekeringan adalah
bencana alam yang dapat terjadi sewaktu-waktu, tanpa bisa diprediksi secara akurat.
Untuk menunjang pencapaian target perencanaan, maka komponen pembangunan kontruksi harus
disusun secara padu dan sesuai kebutuhan lapangan. Karena faktor ini sangat mempengaruhi nilai
investasi dan pengelolaan menejemen yang akan di capai optimal.
Konsep Perancangan Sarana, Prasarana, Fasilitas Umum dan Fasilitas Rekreasi, sebagai berikut :
KONSEP PERENCANAAN
KONSEP PERENCANAAN
KONSEP PERENCANAAN
KONSEP PERENCANAAN
KONSEP PERENCANAAN
KONSEP PERENCANAAN
KONSEP PERENCANAAN
KONSEP PERENCANAAN
KONSEP PERENCANAAN
KONSEP PERENCANAAN
KONSEP PERENCANAAN
KONSEP PERENCANAAN
KONSEP PERENCANAAN
KONSEP PERENCANAAN
KONSEP PERENCANAAN
KONSEP PERENCANAAN
KONSEP PERENCANAAN
KONSEP PERENCANAAN
KONSEP PERENCANAAN
KONSEP PERENCANAAN
KONSEP PERENCANAAN
KONSEP PERENCANAAN
KONSEP PERENCANAAN
KONSEP PERENCANAAN
KONSEP PERENCANAAN
KONSEP PERENCANAAN
KONSEP PERENCANAAN
KONSEP PERENCANAAN
KONSEP PERENCANAAN
KONSEP PERENCANAAN
KONSEP PERENCANAAN
KONSEP PERENCANAAN
KONSEP PERENCANAAN
KONSEP PERENCANAAN
KONSEP TEORITIS
 PRODUK KONSEP PERENCANAAN

Dalam studi kelayakan terhadap pengembangan dan pembangunan Kawasan Pariwisata Danau Siais dan
Air Terjun Simatutung ini, Penyusun dalam hal ini telah menyajikan berbagai pokok-pokok
pembahasan. Produk akhirnya adalah :
 Detail Engineer Design (DED),
 Rencana Anggaran Biaya (RAB),
 Spesifikasi Teknis dan Dokumen perencanaan lainnya
Namun jika ditelaah secara teknis segala gambaran dan potensi telah disajikan secara komprehensif.
Tahapan demi tahapan akan dikerjakan para pembuat kebijakan. Penyusun akan memberikan
gambaran atas kesimpulan kajian secara objektif dan faktual berdasarkan kajian terhadap potensi,
nilai, analisa teknis, aspek keuangan dan perhitungan cashflow, sosial budaya, ekologi dan lingkungan.
Dalam konsep perencanaan dan perancangan penyusun belum menyajikan secara detail dan
menyeluruh.
Tetapi pada dasarnya telah menyajikan 95% konsep perancangan. Tetapi tidak akan mengurangi nilai
dari keseluruhan kesimpulan dari persentase ini.
 KESIMPULAN DAN SARAN
Dalam studi kelayakan terhadap pengembangan dan pembangunan Kawasan Pariwisata Danau Siais dan
Air Terjun Simatutung ini, Penyusun dalam hal ini telah menyajikan berbagai pokok-pokok pembahasan.
Produk akhirnya adalah :
 Detail Engineer Design (DED),
 Rencana Anggaran Biaya (RAB),
 Spesifikasi Teknis dan Dokumen perencanaan lainnya.
Tahapan demi tahapan akan dilakukan para pembuat kebijakan. Penyusun menyampaikan kesimpulan
kajian secara objektif dan faktual berdasarkan kajian terhadap potensi, nilai, analisa teknis, aspek
keuangan, perhitungan cashflow, sosial budaya, ekologi dan lingkungan. Dalam konsep perencanaan dan
perancangan penyusun belum menyajikan secara detail dan menyeluruh. Tetapi pada dasarnya telah
menyajikan 95% konsep perancangan. Tetapi tidak akan mengurangi nilai dari keseluruhan kesimpulan
kajian Studi Kelayakan ini
Hasil dari sebuah karya ilmiah yang bersifat Studi Kelayakan (Feability Study/FS) adalah aspek keuangan
dan informasi cashflow yang akurat. Yang disajikan dengan kesimpulan akhir . Menurut hasil analisis
aspek keuangan, diketahui bahwa bidang usaha industri parawisata di Indonesia sangatlah potensial. Dan
menduduki peringkat kedua dalam hal pendapatan devisa dan pendapatan asli daerah (PAD), khususnya
daerah wilayah Sumatera Utara, hal ini terlihat dari grafik sektor parawisata yang selalu meningkat
setiap tahunnya
 KESIMPULAN
Hal inilah yang dijadikan dasar pertimbangan utama pemilihan objek pengembangan pariwisata.
Sehingga Pemangku Kebijakan (Manejemen / Pengelola) dengan sangat mudah menjalankan kegiatan
usaha karena semua aspek yang dibutuhkan telah tersedia dan legal.
Menurut aspek manajemen, juga dapat diperoleh kesimpulan jumlah tenaga kerja tetap yang akan
bekerja adalah sebanyak 300 orang. Dan akan membutuhkan tenaga kerja sekitar 1.000 orang dalam
masa pelaksanaan pembangunan kontruksi. Jumlah ini sangat membantu mengurangi tingkat
pengangguran.
Dari hasil perhitungan aspek keuangan, maka dapat diketahui bahwa nilai Total Project Cost (TPC)
yang diperlukan untuk pengembangan dan pembangunan kawasan wisata Danau Siais dan Air Terjun
Simatutung ini adalah sebesar Rp. 123.370.800.000,-
Kemudian untuk perhitungan Minimum Attractive Rate of Return (MARR) adalah diperoleh nilai sekitar
20, 25% pada tahun pertama dan diprediksi naik sekitar 12,5% setiap tahunnya, sehingga pada tahun
ke-lima Attractive Rate of Return sudah mencapai 100%. Aattractive profit 100% dapat diperoleh
setiap tahunnya. Dan untuk hasil perhitungan kelayakan, dapat disimpulkan bahwa pengembangan
wisata Danau Siais dan Air Terjun Simatutung ini SANGAT LAYAK untuk dilaksanakan pada kondisi
normal.
KESIMPULAN
 KESIMPULAN
Menurut hasil analisis sensitivitas menunjukkan bahwa tiga variabel yang paling sensitif dalam kelayakan
suatu bisnis adalah Penurunan Pendapatan (harga jual), Penurunan Tingkat Pendapatan (Income), dan
Kenaikan Biaya Tenaga Kerja (Menejemen Operasional). Untuk predikat sensitivitas dapat di simpulkan
faktor sensitivitas menunjukkan nilai NEGATIF.
Karena 3 variabel tersebut tidak terjadi atau tidak ada indikasi yang dalam studi cashflow. Dan
sebaliknya mengalami kenaikan prediksi 12,5% setiap tahunnya. Argumentasi faktual dan sense terhadap
Studi Cashflow, sebagai berikut :
 Daerah pariwisata semakin dikenal masyarakat luas akan semakin ramai dikunjungi wisatawan,
tentunya dengan jasa pelayanan yang terbaik;
 Dengan kenaikan jumlah pengunjung, maka biaya promosi akan turun seiring perkembangan teknologi
era 4.0 yang penyebaran informasi digital saat ini didominasi oleh media sosial. Faktor viralisasi dan
pegalaman yang memuaskan, para pengunjung akan mempromosikan secara sukarela;
 Dalam studi terhadap analisa penerimaan uang masuk (income) dan arus cashflow, tahun pertama
s/d tahun kelima variabel terhadap komponen penerimaan uang masuk (income) masih diproyeksi
mencapai 50% fasilitas rekreasi/ hiburan yang terpakai. Sehingga fasilitas yang tersedia masih 50%
belum dimasukkan kedalam variabel penerimaan uang masuk (income) sementara untuk biaya
menejemen operasional digambarkan dalam cashflow tetap naik, sehingga faktor yang mempengaruhi
Ratio Nett Value Profit (RNVP) tidak ada (nihil);
 KESIMPULAN
Dengan demikian disimpulkan bahwa :
 Penurunan pendapatan (income) setiap tahunnya kawasan wisata Danau Siais dan Air Terjun Simatutung
adalah NIHIL (NEGATIF).
 Untuk mengantisipasi dinamika terhadap cashflow, khusunya komponen expenditure (pengeluaran)
Menejemen dan Operasional seperti kenaikan biaya terhadap upah tenaga kerja yang diperhitungkan
agar menejemen pengelola objek wisata Danau Siais dan Air Terjun Simatutung ini stabil dan membuat
rate kenaikan upah agar tetap layak adalah SEBESAR 10-12,5 %.
 Berdasarkan hasil analisis proyeksi rasio keuangan untuk kawasan pariwisata dengan masa perencanaan
jangka pendek yaitu masa 1 periode adalah 10 tahun, bahwa potensi dan animo bisnis berdasarkan
analisis para ahli bidang industri pariwisata (dalam kondisi normal/ force mejeure) menunjukkan value
bahwa sektor industri parawisata adalah SANGAT BAIK (SENTIMEN POSITIF).
 Penelitian mengenai pertimbangan jika menggunakan biaya dari Pemodal (Investor), maka diharapkan
dari hasil studi ini dapat ditentukan batasan dan gambaran modal yang harus dikeluarkan oleh pihak
investor untuk di investasikan atas proposal dan appraisal pihak investor. Hasil studi ini juga dapat
menjadi ACUAN BAGI APPRAISAL INVESTOR dalam menilai Aspek Keuangan.
 Proyeksi 10 Tahun beroperasi, cadangan lahan untuk pengembangan kembali wisata wisata Danau Siais
dan Air Terjun Simatutung sangat tersedia. Dalam perencanaan awal penyusun mengambil proyeksi
penggunaan lahan 75 Ha. Sedangkan dalam kawasan wisata Danau Siais dan Air Terjun Simatutung
potensi lahan yang sangat strategis masih tersedia. Dengan demikian ketersediaan lahan untuk
pengembangan yaitu masuk kategori : TERJAMIN
 KESIMPULAN
 Menejemen Pengelola* dengan kepemilikan saham “asumsi” sebesar 51% akan mampu
memberikan kontribusi pada Pendapatan Asli Daerah (PAD) untuk APBD Kabupaten Tapanuli
Selatan sebesar Rp. 18.346.443.419,- dalam masa 1 Periode Kajian, atau diambil rata-rata
pertahun sebesar Rp. 1.834.644.000,- dan menejemen diproyeksi akan mendapat keuntungan
bagi perusahaan sebesar Rp. 45.059.520.000,- atau diambil rata-rata pertahun sebesar Rp.
4.505.952.000,-
 Menejemen Pengelola* akan berperan aktif membantu Pemerintah Kabupaten Tapanuli Selatan
untuk menciptakan lapangan kerja baru dan akan menjadi stimulan bagi dunia usaha baru untuk
masyarakat sekitar kawasan wisata dengan pola kemitraan maupun koperasi.
 Menejemen Pengelola* mempunyai dan menguasai asset sejumlah lahan yang bisa bekerjasama
dengan pihak swasta/developer. Misalnya pembangunan Hotel/Resort, wahana wisata air di
area kawasan Danau dengan sistem kerjasama atau Joint Operasional
Dari penjelasan dan uraian diatas, maka proyek Pengembangan dan Pembangunan Pariwisata Danau
Siais dan Air Terjun Simatutung ini disimpulkan dengan predikat “SANGAT LAYAK”
 SARAN
Sesuai dengan kesimpulan yang telah dijelaskan di atas, adapun beberapa saran yang dapat disampaikan
dalam kajian/studi ini adalah :
 Jika pembangunan direalisasikan. Kawasan wisata identik dengan hiburan dan rekreasi. Sehingga
asumsi berbagai pihak beragam dan masing-masing mempunyai pandangan tersendiri, oleh karenanya
untuk pemangku kebijakan secara tegas harus mendeklarasikan kawasan wisata Danau Siais dan Air
Terjun Simatutung sebagai Daerah Tujuan Umum/ Nasional atau Daerah Tujuan Wisata Halal.
Mengingat daerah Tapanuli Bagian Selatan mempunyai budaya dan adat yang bersanding dengan nilai
religius.
 Kawasan Danau Siais dan Air Terjun Simatutung sebagian besar adalah merupakan zona konservasi
hutan lindung, untuk itu keterlibatan aktif pemerintah daerah sangat perlu untuk berkoordinasi
dengan Pemerintah Pusat untuk menegaskan batas dan wilayah untuk pengembangan objek wisata.
Sehingga kedepan tidak terjadi permasalahan lahan yang mengakibatkan kerugian kepada pihak
semua pihak.
 Dari rangkuman beberapa penelitian para penggiat/ahli dalam dunia pariwisata, penyusun turut
menyampaikan saran yang selalu dititipkan kepada para penggiat pariwisata, yaitu :
- Pariwisata adalah kebersihan dan keramah-tamahan;
- Pariwisata adalah cermin budaya dan kearifan lokal;
- Pariwisata adalah pelestarian lingkungan hidup;
- Pariwisata adalah bumi beserta seluruh isinya.
 SARAN
Oleh karena itu, sesuai tema yang diusung oleh kajian studi kelayakan adalah isu global NARURE AND
ENVIRONMENT ETHICS, maka Penyusun menyarankan supaya setiap insan menyadari sepenuh hati
bahwa pariwisata itu adalah anugerah terindah yang diberikan oleh Allah SWT, Tuhan Semesta Alam
yang Maha Pengasih dan Penyanyang kepada kita manusia untuk selalu saling mengingatkan bahwa
kita manusia wajib menata, menjaga dan melestarikan ciptaan-Nya.
Sebagai penutup, Penyusun ingin mempertegaskan kembali bahwa Pengembangan dan Pembangunan
Pariwisata Danau Siais dan Air Terjun Simatutung ini memiliki prospek yang sangat baik di masa
mendatang, sehingga SANGAT LAYAK DIPERTIMBANGKAN UNTUK DIREALISASIKAN.
Kemudian, penyusun ingin menyampaikan bahwa seluruh kesimpulan, hasil analisa, hasil kajian
cashflow dari studi kelayakan ini kami sajikan dengan menjunjung tinggi nama dan kehormatan garba
ilmiah sehingga dapat kami pertanggungjawabkan secara profesional sebagai hasil karya ilmiah.
Hormat kami,
PENYUSUN
 PENUTUP
Alhamdulillah,
Demikian Presentase ini kami susun dengan sederhana, apabila ada kekurangan didalamnya, penyusun
dengan senang hati menerima koreksi dan kritik. Akhir kata adalah kepada Allah SWT kami ucap rasa
syukur yang tidak terhingga dan kepada-Nya jua lah kami serahkan akhir dari ketetapan-Nya. Dan kepada
Bapak/Ibu Hadirin sekalia, kami ucapkan TERIMA KASIH.

HORMAT KAMI :

Medtan Cipta Utama - Adiyat Derap Perkasa – Griya Fayee Mandiri

KSO Konsultan