PANDUAN PRAKTIK PENILAIAN INDONESIA

( PPI 9 SPI 2018 EDISI VII )

ANALISIS DISCOUNTED CASH FLOW

DI SUSUN OLEH:
KELOMPOK 5
1.Ayu Puji Hastuti (19030005)
2. Nur Safitri (19030019)
 PENDAHULUAN

Analisis Discounted Cash Flow (DCF) adalah teknik

pembuatan model keuangan yang didasarkan pada asumsi
mengenai prospek pendapatan dan biaya atas suatu properti
atau usaha. Pembuatan asumsi tersebut berkaitan dengan
kuantitas, kualitas, variabilitas, waktu serta durasi arus kas
masuk dan arus kas keluar yang di diskontokan ke nilai kini.
Analisis DCF yang dilakukan dengan data serta tingkat diskonto
yang tepat dan mendukung adalah salah satu metode penilaian
yang dapat diterima dalam pendekatan pendapatan.
A.Ruang Lingkup

 PPPI ini diterapkan untuk penilaian pasar dan non pasar yang dilakukan
dengan menggunakan analisis DCF dan juga menjelaskan struktur dan
komponen model DCF serta persyaratan laporan penilaian atas dasar analisis
DCF.
 Ruang lingkup PPPI ini meliputi kewajaran dan dukungan dari asumsi yang
digunakan dalam analisis DCF. Asumsi penilaian akan tergantung pada tujuan
penilaian, apakah penilaian menggunakan nilai pasar sebagai dasar nilai atau
dasar nilai sebagai nilai pasar? Asumsi yang dibuat dalam penilaian akan
mempengaruhi kesimpulan nilai. Dalam kaitannya dengan KEPI, semua asumsi
yang mendasari penilaian harus wajar, mungkin serta dapat dipertahankan.
B.Definisi

 1. Tingkat diskonto adalah tingkat pengembalian yang digunakan untuk mengkonversikan

jumlah arus kas yang dikeluarkan atau diterima di masa yang akan datang menjadi nilai kini.
 2. Analisis Discounted Cash Flow (DCF) merupakan suatu teknik pembuatan model keuangan
yang didasarkan pada asumsi prospek arus kas suatu properti atau usaha.
 3. Model Keuangan. Merupakan sebuah proyeksi pendapatan arus kas berkala atas suatu bisnis
atau properti sebagai dasar ukuran perhitungan pengembalian keuangan.
 4. Tingkat pengembalian internal (IRR) merupakan tingkat diskonto yang sama dengan nilai kini
dari arus kas bersih suatu proyek dengan nilai kini dari investasi modal (capital investment).
 5. Analisis Investasi adalah suatu kajian yang dilakukan untuk pengembangan dan investasi,
evaluasi kinerja investasi atau analisis transaksi yang melibatkan properti investasi.
 6. Nilai Kini Bersih (NPV) adalah ukuran selisih antara pendapatan atau arus kas masuk dengan
biaya atau arus kas keluar yang telah didiskonto, dalam analisis DCF.
 7. Informasi keuangan prespektif (IKP), proyeksi data finansial yang digunakan untuk
mengestimasi arus kas dalam model DCF.
 8. Tingkat pengembalian awal (initial yield). Pendapatan awal dari suatu investasi dibagi
dengan harga yang dibayarkan untuk investasi yang dinyatakan dalam bentuk presentase.
C.Hubungan Dengan Standar Akuntansi

 Proses Diskonto merupakan prosedur standar yang digunakan oleh

akuntan dalam mempertimbangkan nilai uang dalam waktu.
 Standar Akuntansi Internasional (IAS 36 butir 31) menggambarkan
prosedur diskonto untuk mengestimasi Nilai Dalam Penggunaan suatu
aktiva. Estimasi Nilai Dalam Penggunaan melibatkan :
 a) Estimasi pendapatan di masa yang akan datang dan pengeluaran
yang didapatkan dari kelangsungan penggunaan aktiva dan dari
nilai akhir aktiva dan
 b) Penerapan tingkat diskonto yang tepat untuk arus kas di masa
yang akan datang.
 Standar Akuntansi Internasional (IAS 36 butir 55)
menyatakan bahwa tingkat diskonto seharusnya sebelum
pajak yang merefleksikan kondisi pasar sekarang dari

a). Nilai uang dalam waktu

b). Resiko tertentu terhadap aktiva dimana estimasi arus
kas di masa yang akan datang belum disesuaikan.
Selain itu ukuran pendapatan atau arus kas lainnya
mungkin digunakan sepanjang tingkat diskonto
disesuaikan dengan arus pendapatan.
D.Panduan Penerapan
1.Model Discounted Cash Flow (DCF) disusun untuk jangka waktu atau
periode tertentu.
 a.Perhitungan nilai kini dari arus kas, umumnya dihitung
menggunakan tingkat diskonto yang tepat untuk setiap jenis arus kas.
 b.Arus kas dan harga penjualan dari properti pembandingdianalisis
untuk mendapatkan tingkat diskonto pasar atau tingkat pengembalian
internal (IRR).
 c.Model arus kas DCF dapat dibangun dengan dasar sebelum atau
setelah pajak, sebelum atau setelah pembiayaan hutang, dalam
bentuk riil (setelah inflasi atau deflasi indeks biaya) atau nominal.
2. Sesuai dengan KEPI, adalah wajib bagi Penilai untuk mengidentifikasikan komponen-
komponen dalam analisis DCF termasuk sebagai berikut :
a).Periode proyeksi di mana tanggal dimulainya arus kas dan jumlah serta jangka waktu
periode ditentukan.

b).Komponen arus kas penerimaan dan pengeluaran dikelompokkan berdasarkan kategori dan
alasan pemilihannya.

c).Pembiayaan dengan pinjaman/hutang (pembayaran bunga dan pokok) untuk setiap

periode dan tingkat bunga efektif per tahun di mana bunga secara berkala dihitung, apabila
sesuai;

d).Arus kas bersih untuk setiap periode (jumlah penerimaan dikurangi jumlah pengeluaran).

e).Tingkat diskonto yang diterapkan pada arus kas bersih dengan menyatakan alasan yang
mendukung pilihannya.

f).Tingkat kapitalisasi (terminal capitalization rate) yang diterapkan untuk menghitung nilai
akhir/terminal value/exit value dan alasan pemilihannya.

g).Daftar seluruh asumsi yang mendasari analisis.

 3.Analisis DCF menggunakan seluruh bukti pasar yang tersedia dan biasanya merefleksikan proses berpikir,
ekspektasi dan persepsi investor dan pelaku pasar lainnya.

4.Jika Pemberi Tugas memberikan kepada Penilai persyaratan tertentu yang tidak berhubungan
dengan persyaratan untuk estimasi Nilai Pasar seperti jangka waktu, persyaratan pembiayaan,
pajak atau tingkat diskonto, estimasi nilai yang dihasilkan harus dipertimbangkan sebagai bukan
Nilai Pasar.

5.Analisis DCF mungkin juga digunakan untuk menguji validitas pandangan konvensional dengan
analisis terhadap asumsi yang beragam. Hasil dari analisis sensitifitas ini adalah nilai investasi.

6.Penilai seharusnya melaksanakan riset yang memadai untuk meyakinkan bahwa proyeksi arus
kas dan asumsi yang mendasari model DCF adalah sesuai dan wajar untuk pasar dari properti yang
dinilai
a).Sebagai contoh, analisis setiap sewa untuk mendukung proyeksi arus
kas dari properti dengan banyak penyewa harus mengkaji sewa
berdasarkan kontrak yang berjalan dan sewa pasar, tanggal berakhirnya sewa dan
evaluasi sewa, klausul pengenaan biaya apakah diteruskan pembebanannya atau
ditagih kembali insentif sewa, biaya penyewaan,cadangan kekosongan, belanja
modal dan ketentuan khusus lainnya yang diterapkan.
b).Asumsi pertumbuhan dan penurunan pendapatan harus didasarkan pada
analisis ekonomi dan kondisi pasar. Perubahan dalam biaya operasional
seharusnya merefleksikan seluruh kecenderungan pengeluaran dan
kecenderungan khusus untuk pengeluaran yang signifikan.
c).Hasil dari analisis DCF harus dievaluasi dan diperiksa untuk kemungkinan
kesalahan dan kewajarannya.
7. Untuk menentukan tingkat diskonto dan kapitalisasi
akhir, Penilai menggunakan beberapa sumber data dan
informasi real estat dan pasar modal.
8. Penilai bertanggung jawab untuk meyakinkan
bahwa input dalam proyeksi DCF telah sesuai dengan
bukti pasar dan prediksi pasar yang ada.
9. Dalam melaporkan hasil analisis DCF, Penilai harus
mengikuti persyaratan KEPI dan SPI 3 Pelaporan
Penilaian.
THANK YOU