TEKNIK PERANCANGAN &

ANALISIS KONTRAK

Oleh ;
DR. ILHAM ABBAS,SH.MH
PERJANJIAN, PERIKATAN, DAN KONTRAK

Perjanjian

– Perikatan Hukum saja

Hukum Sesuai
hukum
Hukum +
Perbuatan manusia

Melawan hukum
 Fakta Hukum
• Tindakan Manusia
– Fakta Hukum Semata
• Kelahiran;
• Kematian;
• Persaudaraan.
– Tindakan manusia lainnya, Tindakan Materiil
• Perbuatan melawan hukum
 Fakta Hukum
• Tindakan Hukum
– Tindakan Hukum Sepihak
• Wasiat;
• Penolakan harta peninggalan
– Tindakan Hukum Berganda
• Keputusan rapat
– Perjanjian
 Perjanjian (kontrak)

• Pasal 1331 KUHPerdata:

• “Suatu perjanjian adalah suatu perbuatan
dengan mana satu orang atau lebih
mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain
atau lebih.”

• Subekti:
“Suatu perjanjian adalah suatu peristiwa di
mana seorang berjanji kepada seorang lain
atau di mana dua orang itu saling berjanji
untuk melaksanakan sesuatu hal.”
 UNSUR-UNSUR PERJANJIAN (KONTRAK)

• pihak-pihak yang kompeten;

• pokok yang disetujui;
• pertimbangan hukum;
• perjanjian timbal balik;
• hak dan kewajiban timbal balik.
 Subjek Hukum dalam Perjanjian
• Subjek Hukum adalah pendukung hak dan
kewajiban,
– Manusia.
– Badan hukum.
• Kemampuan dalam membuat perjanjian
dengan menafsirkan Pasal 1330 KUHPerdata
secara “a contrario” (Negatif).
• Digolongkan orang-orang yang cakap
(“bekwaamheid”) adalah:
– Orang-orang yang sudah dewasa.
– Mereka yang tidak di bawah pengampuan.
 Syarat sahnya suatu perjanjian

Pasal 1320 KUHPerdata:

–sepakat mereka yang mengikatkan
dirinya;
–kecakapan untuk membuat suatu
perjanjian;
–suatu hal tertentu;
–suatu sebab yang halal.
 Syarat sahnya suatu perjanjian

• Syarat pertama dan kedua di atas dinamakan syarat-

syarat subjektif (Perjanjian dapat dibatalkan:
Voidable / vernietigbaarheid.

• syarat ketiga dan keempat merupakan syarat-syarat

obyektif (Perjanjian Batal demi hukum: Void/ nietig.
 SISTEM HUKUM PERJANJIAN DALAM
KUHPERDATA

• sistem terbuka, artinya memberikan kebebasan

kepada para pihak (dalam hal menentukan isi,
bentuk, serta macam perjanjian) untuk
mengadakan perjanjian akan tetapi isinya selain
tidak bertentangan dengan perundang-
undangan, kesusilaan, dan ketertiban umum,
juga harus memenuhi syarat sahnya perjanjian
 ASAS HUKUM DALAM HUKUM PERJANJIAN
(KONTRAK)

• Asas “konsensualitas” di mana persetujuan-

persetujuan dapat terjadi karena persesuaian
kehendak (konsensus) para pihak;
• Asas “kekuatan mengikat persetujuan”
menegaskan bahwa para pihak harus memenuhi
apa yang telah merupakan ikatan mereka satu
sama lain dalam persetujuan yang mereka
adakan;
• Asas kebebasan berkontrak: di mana para pihak
diperkenankan membuat suatu persetujuan sesuai
dengan pilihan bebas masing-masing.
Asas Konsensualitas (Consensus)
• Kesepakatan para pihak yang membuat perjanjian, yang ditandai
dengan apa yang dikehendaki pihak yang satu juga dikehendaki
oleh pihak lainnya.
• Asas ini tercantum di dalam pasal 1320 KUHperdata.
• Konsensus ini tidak ada bila terdapat 3 (tiga) hal (pasal 1321
KUHPerdata) yaitu:
• .Paksaan (dwang);
• .Kekhilafan (dwaling);
• .Penipuan (bedrog).
Asas Itikad Baik (Good Faith)
• Kesimpulan:
– Itikad baik adalah suatu sikap batin atau keadaan kejiwaan
manusia yang:
 Jujur;
 Terbuka (tidak ada yang disembunyikan atau digelapkan);
 Tulus ikhlas;
 Sungguh-sungguh.
 I. Bentuk-Bentuk Kontrak :
1. Perjanjian lisan :
 Perjanjian yang diadakan secara lisan apabila
memenuhi pasal 1320 KUHPerdata sah dan mempunyai
akibat hukum. Kelemahannya adalah apabila timbul
sengketa dari para pihak maka akan sulit dalam hal
pembuktian karena tidak adanya bukti tertulis.
2.Perjanjian tertulis (Akta):
a. Akta di bawah tangan;
b. Akta Outentik.
 Lanjutan…
Akta Dibawah Tangan;
A. Akta dibawah tangan biasa
 Dalam akta atau perjanjian seperti ini masing-masing pihak
mempunyai keleluasaan menentukan isi perjanjian.
B. Akta dibawah tangan yang standar (perjanjian standar/baku,
standaard contract/ take it or leave it contract).
 Dalam akta atau perjanjian ini, perjanjian telah dibakukan
(distandarisasi) oleh salah satu pihak, biasanya oleh mereka yang
mempunyai kedudukan lebih unggul (ekonomi, sosial, psikologis
dll). Ada salah satu pihak dalam hal ini tidak mempunyai
kebebasan menentukan isi perjanjian.
Akta Outentik:
Berdasarkan Pasal 1868 KUH Perdata:
Akata Otentik adalah suatu akta yang di dalam bentuk
yang ditentukan oleh undang-undang, dibuat oleh atau
dihadapan pegawai-pegawai umum yang berkuasa
untuk itu di tempat dimana akta dibuatnya.

Akta outentik mempunyai kekuatan pembuktian yang

sempurna. Hal itu berarti bahwa setiap orang harus
menganggap apa yang tercantum dalam akta sebagai
sesuatu yang benar, kecuali para pihak membuktikan
sebaliknya.
 Akta Outentik (…Ljt.):
Psl 1870 BW
Suatu akta outentik memberikan diantara
para pihak beserta ahli waris-ahli warisnya
atau orang-orangnya yang mendapat hak
dari mereka, suatu bukti yang sempurna
tentang apa yang dimuat di dalamnya.
 FUNGSI KONTRAK
1. Sebagai alat bukti adanya hubungan hukum.
2. Sebagai alat untuk mengantisipasi konplik dikemudian
hari.

Catatan:
Kontrak/perjanjian letaknya di dalam hukum
perdata/privat, sehingga akibatnya adalah
wanprestasi atau ganti rugi.
AKIBAT THD KEDUDUKAN PARA PIHAK &
THD KONTRAK

• Isi dan persyaratan kontrak menempatkan

para pihak dalam kedudukan yang tidak
selalu seimbang;
• Pihak dengan ‘bargaining position’ yang
lebih lemah perlu secara tajam & kritis
menyadari kedudukan kontraktualnya;
• Pelaksanaan kontrak dapat mengalami
hambatan di kemudian hari;
 Tugas Perancang Kontrak
• Menuangkan kesepakatan para pihak ke
dalam kontrak yang adil dan berdasarkan
proses ‘dealing yang fair;
• Mengupayakan kedudukan kontraktual
yang sebaik mungkin dari segi hukum
bagi kliennya;
• Merumuskan kontrak yang sah dari segi
hukum;
 NEGOSIASI KONTRAK

• Black’s Law Dictionary: “Negotiation is

process of submission and consideration of
offers until acceptable offer is made and
accepted….”.
• Proses untuk menyerahkan dan
mempertimbangkan penawaran-penawaran
sampai suatu penawaran diterima. …”
 Sifat Negosiasi kontrak

• Positif: Negosiasi yang kooperatif, jika para pelaku

negosiasi hendak mencapai suatu kontrak yang bersifat
kerjasama. Jadi, sifat positif itu diperoleh dari maksud
orang untuk memulai sesuatu yang baru dan
menghasilkan sesuatu yang bermanfaat.
• Negatif: Negosiasi yang kompetitif, jika para pelaku
negosiasi hendak mencapai suatu perdamaian. Suatu
negosiasi untuk mencapai perdamaian bersifat negatif
karena melalui negosiasi itu orang hendak mengakhiri
sesuatu yang negatif, yaitu perselisihan atau sengketa
itu.
 KODE ETIK DAN PERILAKU NEGOSIASI

Win-Win Attitude:
• Suatu sikap yang dilandasi oleh itikad bahwa negosiasi
kontrak itu sedapat mungkin pada akhirnya akan
menghasilkan suatu kontrak yang menguntungkan
secara timbal balik.
Right or wrong my client/ Gaya Soviet:
• Umumnya dilakukan oleh orang berpekara, walaupun
cara ini sebaiknya dihindari. Alasannya dengan cara
seperti ini siapa yang mau berhadapan dengan orang
yang hanya mau menang sendiri, yang membuat orang
enggan untuk bernegosiasi lebih lanjut.
 STRATEGI DASAR DALAM TEKNIK NEGOSIASI

• Membangun kepercayaan.
• Memenangkan commitment.
• Mengelola tentangan.
• Mengkompromikan jalan keluar.
 PENYUSUNAN KONTRAK BISNIS

• Pemahaman akan latar belakang

transaksi
– latar belakang yang merupakan keinginan
dari para pihak untuk mengadakan transaksi
yang akan dirumuskan dalam bentuk
kontrak
– menetapkan judul atau titel dari suatu
kontrak yang mencerminkan esensi
ketentuan-ketentuan dari kontrak yang
bersangkutan
 PENYUSUNAN KONTRAK BISNIS

• Pemahaman akan latar belakang

transaksi
Yang diperlukan adalah:
• .Wawasan bidang transaksi yang akan
dirumuskan;
• .Pengetahuan dan kemampuan berpikir secara
yuridis.
Kurangnya kemampuan, pengetahuan dan
wawasan berakibat kerugian yang besar, karena
transaksi yang dituju menjadi bias
 PENYUSUNAN KONTRAK BISNIS

• Pengenalan dan pemahaman akan para

pihak
– harus mengenal mitranya dengan baik.
– Pengenalan mitra dengan baik, para pihak akan
mengetahui ‘identifikasi mitra’, sehingga dapat
diketahui apa usaha yang dimilikinya, seberapa
canggih kemampuan profesionalnya, berapa besar
pangsa pasar yang dikuasainya, pengalamannya.
– Dengan mengetahui secara baik, barulah para pihak
dapat bekerjasama.
 PENYUSUNAN KONTRAK BISNIS

• Pengenalan dan pemahaman akan objek

transaksi
– Bisnis apa yang akan dijalani bersama-sama dengan
mitra ?
– Prosedur kerja apa yang harus dilalui ?
– Bagaimana cara kerja unsur-unsurnya ?
– Bagaimana viability atau tingkat kemungkinan
sukses dari bisnis ini ?
PENYUSUNAN KONTRAK BISNIS

• Penyusunan garis besar transaksi

– skema transaksi yang transparan dan
konklusif
– Proyek merupakan setimbun tindakan dan
langkah yang harus dilaksanakan itu
dirumuskan dalam kontrak sebagai deretan
dari aneka hak dan kewajiban yang timbal
balik sifatnya.
 PENYUSUNAN KONTRAK BISNIS

• Penyusunan garis besar transaksi

– Perlu diketahui mana “hulu” dan “hilir” nya
dari transaksi yang akan dilaksanakan.
– Menghindari petualang dalam transaksi
bisnis, sebuah pertanyaan muncul “Do we
have a case, or not ?” (Apakah kita memang
menghadapi kasus, atau sebenarnya tidak
terdapat kasus ?).
 PENYUSUNAN KONTRAK BISNIS

• Perumusan pokok-pokok kontrak

– Mana pesan yang menonjol, yang
merupakan pokok dari suatu kontrak.
– Dalam keadaan ideal, pesan pokok dari para
pihak bersifat komplementer, dalam arti
pesan pokok dari yang satu mengimbangi
pesan pokok dari pihak yang lain.
 PENYUSUNAN KONTRAK BISNIS

• Perumusan pokok-pokok kontrak

– Pokok-pokok tersebut harus dirumuskan
dengan cermat dan akurat, karena. Hal ini
dikarenakan:
– Pertama, rumusan tentang pokok-pokok
kontrak itu menentukan keruntutan
(kesinambungan logis) dari ketentuan-
ketentuan pelaksanaan dari suatu kontrak.
 PENYUSUNAN KONTRAK BISNIS

• Perumusan pokok-pokok kontrak

– Kedua, keruntutan itu menentukan, apakah
hubungan timbal balik dari berbagai hak dan
kewajiban yang akan berlaku bagi para pihak
ditetapkan secara adil dan masuk akal.
 Keruntutan ini perlu diperhatikan, karena kadang-
kadang dapat terjadi bahwa suatu pihak memang
hendak mempecundangi pihak lain jauh hari
sebelum mereka benar-benar saling mengikatkan
diri.
 ARTI PERANCANGAN KONTRAK
• Perancangan Kontrak dalam bahasa Inggeris disebut
dengan “contract Drafting”. Dalam bahasa Indonesia
paling tidak dikenal 3 istilah yang berkaitan dengan
perancangan (drafting), yaitu 1. Rancangan; 2.
Merancang; 3. Perancangan
-Rancangan adalah segala sesuatu yang
direncanakan
-Merancang adalah mengatur /merencanakan segala
sesuatu
- Perancangan adalah proses atau cara merancang
Contract adalah hubungan hukum antara
dua pihak atau lebih berdasarkan kata
sepakat untuk menimbulkan akibat hukum
atau hak dan kewajiban (prestasi). Oleh
karena itu, merancang kontrak adalah
merupakan suatu aktivitas untuk mengatur
dan merencanakan struktur (susunan),
anatomi dan substansi kontrak yang dibuat
oleh para pihak.
 DASAR HUKUM PERAC
KONTRAK
- KUH PERDATA (BUKU III KUHPERDATA)

- ALQUR’AN SYURAH ALBAQARAH Ayat 282.

 CARA PENYUSUNAN KONTRAK
Sebelum kontra disusun, ada 4 hal yg harus
diperhatikan;
1.Identifikasi para pihak;
-Para pihak teridentifikasi secara jelas
-Peraturan PerUUngan yang terkait.
-Kewenangan sebagai pihak
-Dasar kewengannya
-Syarat sebagai wakil dari badan hukum
2. Penelitian awal aspek yg terkait;
- Menampung semua keinginan pihak2
- Terperinci dan jelas
- Tersusun konsekwensi juridis.
-Alternatif lain yg dpt dilakukan
- Unsur pembayaran ,ganti rugi dan perpajakan.
3. Pembuatan MOU
(perjanjian pendahuluan)
4. Negosiasi
Mengadakan komunikasi dua arah
 TAHAP PENYUSUNAN KONTRAK

1.Pembuatan draf pertamayg meliputi;

a.Judul kontrak;
b. Pembukaan;
c.Pihak2 dlm kontrak;
d.Recital;
e. Isi kontrak;
f. Penutup;
2. Saling menukar kontrak
3. Jika perlu diadakan revisi
4. Dilakukan penyelesaian akhir
5. Penutup dg penanda tanganan kontrak oleh masing2
 STRUKTUR ANATOMI KONTRAK
1. Judul (Heading)
2. Pembukaan (Opening)
3. Komparisi (Parties)
4. Pertimbangan (Recitals)
5. Definisi (definition)
6. Isi Kontrak (Terms and Conditions)
7. Penutup (Testimonial Clause)
8. Tanda Tangan (Attestation)
 KETENTUAN-KETENTUAN POKOK
KONTRAK

Hubungan antara
– HAK DAN KEWAJIBAN PARA PIHAK.
hak dan kewajiban, serta hubungan antara
perangkat hak dan kewajiban di antara para
pihak seyogyanya merupakan hubungan
yang logis
 ELEMEN-ELEMEN PENUNJANG KONTRAK

– Pernyataan dan jaminan.

– Masa berlakunya kontrak, berupa:
• Titik awal masa laku ditentukan berdasarkan
dua kemungkinan berikut ini:tanggal penanda
tangan kontrak; atau tanggal dipenuhinya
syarat-syarat tertentu (conditions precedent).
• Titik akhir masa laku: titik akhir masa laku dapat
ditentukan berdasarkan:
.
 ELEMEN-ELEMEN PENUNJANG KONTRAK

• Akhir masa laku yang disepakati (agreed expiry).

Berakhirnya masa laku suatu kontrak pada tanggal
yang disepakati biasanya didasarkan pada anggapan
bahwa pada saat tersebut tujuan kontrak telah
tercapai.
• Pengakhiran (termination). Pengakhiran suatu kontrak
bisa juga dilakukan sebelum berakhirnya masa laku
dari kontrak tersebut pada tanggal yang semula
disepakati bersama.
ELEMEN-ELEMEN PENUNJANG KONTRAK

• .Pengakhiran yang bersifat mendahului ini dapat

dikembalikan pada tiga sebab berikut ini:
– Cedera janji (default) yang dilakukan oleh salah satu
pihak yang memberi alasan kepada pihak lainnya
untuk mengakhiri atau membatalkan berlakunya
kontrak;
– Keadaan kahar (force majeure) yang dialami oleh
salah satu atau semua pihak pada suatu kontrak dan
yang berlangsung secara berkepanjangan sehingga
mendorong para pihak untuk sepakat mengakhiri
kontrak yang mengikat mereka;
ELEMEN-ELEMEN PENUNJANG KONTRAK

• .Pengakhiran yang bersifat mendahului ini dapat

dikembalikan pada tiga sebab berikut ini:
– Ketentuan hukum yang mengatasi kehendak dan
kesepakatan para pihak, yang dapat terjadi jika
misalnya pada suatu ketika lahir undang-undang yang
melarang dibuatnya kontrak-kontrak tertentu.
ELEMEN-ELEMEN PENUNJANG KONTRAK

• Hukum yang dipilih oleh para pihak.

• Forum yang dipilih.
• Bahasa resmi yang digunakan untuk penafsiran
kontrak.
• Pemberitahuan atau komunikasi.
LAMPIRAN- LAMPIRAN KONTRAK
• Annex: lampiran.
• Schedule: jadual pelaksanaan kontrak.
• Supplement: ketentuan-ketentuan tambahan
untuk pelaksanaan kontrak.
• Exhibits: berisi jadual, spesifikasi teknis, desain-
desain, peta lokasi,
• dan sebagainya.
 AMANDEMEN

• Amandemen adalah perubahan yang dilakukan

terhadap perubahan suatu kontrak yang telah berlaku

dan mengikat para pihak karena telah mereka tanda

tangani dan/atau telah memenuhi syarat-syarat

berlakunya (conditions precedent).

 Lanjutan….
• Oleh karenanya amandemen itu dapat mengakibatkan
perubahan-perubahan berikut ini:

– Perubahan dari para pihak yang terlibat pada kontrak, dan

karena itu boleh disebut sebagai “perubahan subjektif” atau
‘contract assignment’ (pengalihan kontrak.
– Perubahan dari isi kontrak, dan dengan demikian meliputi
perubahan dari hak dan kewajiban, serta bisa juga perubahan
dari ketentuan-ketentuan dan syarat-syarat yang ditetapkan
dalam kontrak, dan karena itu disebut sebagai ‘perubahan
objektif’.
 Lanjutan…
Instrumen amandemen:
– Suatu amandemen hanya berlaku jika disepakati
oleh para pihak, kesepakatan itu perlu ditegaskan
juga. Karena itu dalam praktik, suatu amandemen
selaku ditegaskan secara tertulis yang dapat
mengambil bentuk:
– Lampiran tambahan pada kontrak.
– Kontrak tambahan yang menjadi bagian dari kontrak utama;
atau
– Mengganti seluruh naskah kontrak.
 ANATOMI AKTA OTENTIK
(sesuai UUJN No. 30 Tahun 2004, Pasal 38 ayat (1),
(2), (3))
• Akta Notaris terdiri atas:
1. awal akta atau kepala akta;
2. badan akta; dan
3. akhir atau penutup akta.
4. Awal akta atau kepala akta memuat:
a) judul akta;
b) nomor akta;
c) jam, hari, tanggal, bulan, dan tahun; dan
d) nama lengkap dan tempat kedudukan
Notaris.
2. Badan akta memuat:
a) nama lengkap, tempat dan tanggal lahir,
kewarganegaraan, pekerjaan, jabatan, kedudukan,
tempat tinggal para penghadap dan/atau orang yang
mereka wakili;badan akta; dan
b) keterangan mengenai kedudukan bertindak
penghadap
c) isi akta yang merupakan kehendak dan keinginan
dari pihak yang berkepentingan; dan
d) nama lengkap, tempat dan tanggal lahir, serta
pekerjaan, jabatan, kedudukan, dan tempat tinggal
dari tiap-tiap saksi pengenal.
3. Akhir atau penutup akta memuat:
a) uraian tentang pembacaan akta sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 16 ayat (1) huruf I atau Pasal
16 ayat (7);
b) uraian tentang penandatanganan dan tempat
penandatanganan atau penerjemahan akta apabila
ada;
c) nama lengkap, tempat dan tanggal lahir, pekerjaan,
jabatan, kedudukan, dan tempat tinggal dari tiap-
tiap saksi akta; dan
d) uraian tentang tidak adanya perubahan yang terjadi
dalam pembuatan akta atau uraian tentang adanya
perubahan yang dapat berupa penambahan,
pencoretan, atau penggantian.
 V. JENIS AKTA:
A. Relaas Akta / Akta Berita Acara
Adalah akta yang dibuat oleh notaris, berdasarkan apa yang didengar, dilihat fakta
dan data. Biasanya relaas akta dibuat berkenaan dengan kehadiran orang banyak,
oleh karenanya minuta cukup ditanda tangani oleh salah satu yang hadir,
notaris dan saksi-saksi.

Ciri khasnya adalah “Berdasarkan permintaan ………”

B. Partai Akta / Akta Para Pihak.
Akta yang dibuat dihadapan notaris, berdasarkan keterangan dan data yang
diberikan oleh penghadap.

Ciri khasnya adalah “Menurut keterangannya ………”

 VI. LEGALISASI:
Adalah Penanda tanganan dokumen di
bawah tangan, yang harus dilakukan
dihadapan notaris oleh penghadap, berarti
notaris memastikan/menjamin kebenaran
tanda tangan dari penghadap dan tanggal
penanda tanganan dokumen tersebut.
Yang kemudian dicatat dalam buku khusus.
 VII. WAARMERKING:
Adalah pencatatan dalam buku daftar
khusus atas asli dokumen dibawah tangan
yang sudah ditanda tangani oleh para
pihak.
Jadi notaris tidak menjamin keaslian tanda
tangan dan kebenaran tanggal penanda
tanganan.
 VIII. Pencocokan Foto Copy / Foto copy
sesuai aslinya.
Adalah suatu foto copy dari dokumen yang
diberi kata kata “ foto copy ini setelah
dicocokan adalah sesuai dengan aslinya
yang diperlihatkan kepada saya, notaris” .
 IX. Renvooi.
Catatan Koreksi dipinggir minuta akta dan
harus di paraf oleh penghadap/para pihak.
Macam-macam renvoi
Tambahan
Coretan
Coretan dengan penggantiannya
 X. Saksi dalam Akta
Saksi instrumentair/saksi dalam akta
notaris, minimal harus 2 orang