PT PLN (Persero) INDONESIA POWER TRANSMITION DEVELOPMENT2 (IPTD-2)

RENCANA PENGADAAN LAHAN

PEMBANGUNAN GARDU INDUK TEMBILAHAN

KABUPATEN INDRAGIRI HILIR PROVINSI RIAU
Draft LAND AQUSITION RESTTLEMENT PLAN (LARAP)

Rancangan: 2 Januari 2012 Versi: Konsep untuk Konsultasi

LRENCANA PENGADAAN LAHAN PEMBANGUNAN GARDU INDUK 150 KV TEMBILAHAN

I. PENDAHULUAN

1.1. Deskripsi Proyek Dalam usaha meningkatkan suplai energi listrik dan keandalan sistem jaringan transmisi di Provinsi Riau, PLN UIP RING SUM I melalui UPK RING SUM REG II akan membangun Gardu Induk (GI) Tembilahan dengan kapasitas 30 MVA. Proyek pembangunan GI. Tembilahan akan dilaksanakan oleh PT PLN (Persero) sebagai bagian dari Proyek IPTD-2 yang akan didanai oleh IBRD. Proyek Pembangunan GI. Tembilahan terdiri dari kegiatan pembangunan pondasi, gedung kontrol, dan pemasangan peralatan Gardu Induk (150 kV Line Bay, Transformatoe kapasitas 30 MVA dan 12x20 Switchgear). Lahan yang dibutuhkan sekitar 20.000 m 2 untuk pembangunan Gi. Tembilahan di mana hanya 1 (satu) orang pemilik lahan yang terdampak akan pembangunan ini. Rencana lokasi GI. Tembilahan dapat dilihat pada Lampiran . Pembebasan lahan untuk pembangunan Gardu Induk akan dilaksanakan berdasarkan peraturan nasional, peraturan pemerintah, dan prosedur Bank Dunia. Unit pelaksana pembebasan lahan PLN UPK RING SUM REGII akan mengikuti tahapan dan prosedur standar yang sudah diatur dalam Studi LARAP ini. 1.2. Penyusunan LARAP Studi LARAP disusun berdasarkan data dan informasi yang telah diambil saat Survey Bersama antara PLN UIP RING SUM I dan PLN Wilayah Riau & Kepulauan Riau untuk mendapatkan alternatif lokasi Gardu Induk. Isi dari dokumen LARAP ini,antara lain: Identifikasi terhadap lokasi GI Identifikasi pemilik lahan pada rencana lokasi GI Inventarisasi terhadap aset (banguna dan tanaman) yang berada di atas lahan Identifikasi terhadap NJOP dan Harga Umum Pasar di sekitar lokasi GI Identifikasi penetapan harga dan Harga Umum Pasar untuk ganti rugi tanaman Implementasi Jadwal dan Institusi yang terlibat Prakiraan Biaya

II. DESKRIPSI AREA PROYEK 1.3. Lokasi Proyek Gardu Induk Tembilahan dengan kapasitas 30 MVA direncanakan akan menghubungkan jaringan transmisi 150 kV GI. Rengat GI. Tembilahan di Provinsi Riau. Rencana lokasi

pembangunan GI. Tembilahan berada di Jl. Raya Sungai Beringin Parit 21, Kelurahan Sungai Beringin, Kecamatan Tembilahan, Kabupaten Indragiri Hilir Provinsi Riau (Koordinat UTM 0297384; 9969676) 1.4. Penggunaan Lahan Toatal luasan lhan yang dibutuhkan untuk pembangunan GI. Tembilahan sekitar 20.250 m 2. Lahan yang kan dibebaskan dimiliki oleh 1 (satu) orang pemilik. Rencana lokasi pembangunan GI. Tembilahan berupa lahan terbuka dimana terdapat pohon kelapa dan kelapa sawit tumbuh diatasnya. Kondisi lahan tersebut ditunjukkan pada Gambar 2.1 dan Gambar 2.2.

Gambar 2.1. Kondisi Lahan untuk GI. Tembilahan

Gambar 2.2. Pohon Kelapa di Lokasi III. PEMILIK LAHAN DAN ASET YANG TERKENA DAMPAK 1.5. Identifikasi Pemilik Lahan dan Lahan Yang Terkena Dampak Tabel 3.1. dibawah menunjukkan pihak yang terkena dampak terhadapa pembebasan lahan untuk pembangunan GI. Tembilahan.

Tabel 3.1: Pemilik Lahan dan Lahan Yang Terkena Dampak

No Pemilik Lahan Lahan Yang Kepemilikan Tanah* (m2) L/P Umur Dibebaskan Lokasi Lokasi Total (th) (m2) GI Lain % Lahan Kena

1 1

2 AGUS MAULANA

3 L

4 -

5 20.250

6 37.100

7 20.000

9=(5/8)%

57.100 35,5

Status kepemilikan lahan ini merupakan tanah warisan atas nama H. SAID MAULANA (Orang Tua dari AGUS MAULANA). Sebanyak 6 (enam) orang ahli waris ( Istri dan 5 orang anak) yang mempunyai hak milik atas tanah tersebut. Dokumen sah kepemilikan lahan berupa Akta Jual-Beli. Hj. ARBAIYAH (Istri dari H. Said Maulana) dan AGUS MAULANA adalah perwakilan representatif dari 4 (empat) ahli waris lainnya untuk bertanggung jawab dalam hal jual-beli lahan ini. Berdasarkan kunjungan lapangan dan konsultasi bersama dengan pemilik lahan pada November 2011, didapatkan informasi bahwa lahan tidak ditanami (tidak untuk pertanian). Hanya terdapat beberapa pohon kelapa dan Kelapa Sawit yang tidak pernah dipanen, khususnya tanaman kelapa sawit masih berukuran kecil karena baru saja ditanam. Pemilik tanah tidak mendapatkan penghasilan dari tanah tersebut. Maka berdasarkan hasil wawancara dengan pemilik lahan, tidak terdapat dampak terhadap penghasilan keluarga sebagai akibat dari pembebasan lahan karena pemilik memiliki perkerjaan utama sebagai pengajar (Dosen). Pemilik lahan sangat bahagia dengan adanya rencana PLN membeli lahan yang dimilikinya dan meminta agar segera dilakukan trnasaksi jual-belinya. 3.1 Pohon dan Tanaman Yang Terkena Dampak Tidak terdapat bangunan yang terkena dampak. Tabel 3.2. menunjukan jenis dan jumlah pohon/tanaman pada lahan yang akan dibebaskan. Tabel 3.2. : Daftar Pohon/Tanaman Yang Terkena Dampak NO 1. 2. JENIS TANAMAN Kelapa Kelapa Sawit KECIL/BIBIT 25 SEDANG BESAR 43 -

Sumber : Inventarisasi Pendahuluan Lahan dan Aset, November 2011 IV. KOMPENSASI Besaran Kompensasi yang layak akan dinegosiasikan antara Pemilik Lahan Terdampak dengan PLN. Kesepakatan dicapai dimana proses negosiasi dihadiri secara menyeluruh oleh Pemilik Lahan atau yang dikuasakan, Kepala Desa, Camat, atau Bupati (atau perwakilan) dan PLN 4.1 Tanah

Berdasarkan peraturan nasional, besaran ganti rugi lahan untuk Pemilik Lahan akan ditentukan melalui proses negosiasi. Untuk pembebasanlahan lebih dari 1 Ha (10.000 m 2), proses ganti rugi akan dilaksanakan oleh Panitia Pengadaan Tanah (P2T) yang dibentuk oleh Pemerintah setempat (Bupati) Merujuk pada Peraturan Badan Pertanahan Nasional (BPN) tentang Implementasi Peraturan Presiden No. 36/2005 jo Peraturaqn Presiden No. 65/2006, terdapat suatu prosedur untuk menntukan besaran harga tanah untuk ganti rugi lahan. Tim Penilai Harga Tanah atau Lembaga Penilai Harga Tanah yang telah disertifikasi oleh BPN yang akan melakukan penilaian harga tanah tersebut. Tim Penilai Harga Tanah yang dibentuk oleh Bupati terdiri dari beberapa perwakilan dari instansi yang terkait dengan pembebasan lahan (Kantor Pajak, BPN Wilayah, Akademisi, dll). Tim Penilai Harga tanah akan melakukan penelitian untuk menentukan harga dasar tanah dengan dasar pertimbangan lokasi dan kondisi lahan; NJOP (Harga Tanah dari Kantor Pajak); fungsi lahan eksisting; sarana dan prasarana di sekitar lokasi; dan informasi Harga Umum Pasar yang berlaku. Hasil penelitian ini akan dilaporkan kepada P2T. HArga Tanah ini akan digunakan oleh P2T sebagai referensi/dasar pertimbangan harga tanah dalam proses negosiasi dengan Pemilik Lahan Terdampak. NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) yang dikeluarkan oleh Kantor Pajak Daerah dan kisaran Harga Umum Pasar yang berdasarkan pada transaksi jual-beli tanah terkini (2011). Harga terendah menggambarkan klasifikasi lahan rendah (tidak produktif, akses yang sulit, dll) sedangkan pada harga tertinggi menggambarkan klasifikasi lahan tinggi (jalan akses bagus, dekat dengan pusat kota, produktif,dll). Tabel 4.1 dibawah ini menampilkan BJOP dan Harga Umum Pasar Terkini (Berdasarkan data dari Camat yang terkena dampak) di area proyek. Dari data yang ditampilkan, bahwa NJOP untuk lokasi proyek adalah Rp 3.500/m 2 dan Harga Umum Pasar setempat berkisar antara Rp 75.000/m2 Rp 250.000/m2. Tabel 4.1. : NJOP dan HArga Umum Pasar di Lokasi NJOP 1 (Rp. / m2 ) HUP 2 (Rp. / m2 )

Kabupaten

Kecamatan

Desa

Indragiri Hilir Tembilahan Sungai Beringin 3.500 75.000 250.000 1 Notes : NJOP Tahun 2011 Dikeluarkan Oleh Kantor Pajak setempat (Terlampir) 2 Transaksi Jual-Beli tanah terkini di Kecamatan Terdampak dikeluarkan oleh Camat 4.2 Ganti Rugi Pohon/Tanaman Pemilik lahanyang pohon/tanam tumbuhnya terdampak /dibebaskan untuk tujuan proyek berhak menerima besaran nilai pasar (ganti rugi) untuk pohon/tanam tumbuh yang terdampak. Penetapan nilai ganti rugi tanaman selalu dikaji ulang secaraq periodik oleh Dinas Pertanian Kabupaten dan diperbarui berdasar kondisi nilai pasar. Berdasarkan rekomendasi dari Dinas

Pertanian, Pemerintah Kabupaten telah menentukan besaran ganti rugi untuk beberapa jenis tanaman. Selama persiapan dokumen LARAP, Keputusan Bupati Indragiri Hilir terbaru belum keluar. Pada pelaksanaan pembebasan lahan, ganti rugi terhadap tnaman akan mengacu pada Keputusan Bupati ini bila diperlukan. Namun, pada lampiran menampilkan Surat Keputusan Walikota Pekanbaru (Kab/Kota yang berdekatan) tentang Penetapan Harga untuk Pohon atau Tanaman. Keputusan ini hanya dijadikan sebagai acuan untuk perhitungan prakiraan biaya untuk nilai ganti rugi tanaman. Sementara untuk pelaksanaan ganti rugi nanti, PLN akan mengacu pada Surat Keputusan Butai Indragiri Hilir terbaru untuk harga ganti rugi tanamannya. Ini merupakan suatu perhitungan secara kasar, bahwa pemilik lahan dapat memperkirakan besaran penawaran ganti rugi tanamannya, seperti di Gedong Tataan (Lampung). PLN akan memberikan gantirugi berdasarkan pada kesepakatan dengan pemilik lahan. V. PELAKSANAAN DAN INSTITUSI YANG TERLIBAT Mengacu pada Keputusan Kepala Badan Pertanahan Nasional (Ka. BPN) No. 3/2007 tentang Pelaksanaan Peraturan Presiden No. 36/2005 dan Peraturan Presiden No. 65/2006, bahwa tata laksana pembebasan lahan untuk kepentingan umum adalah sebagai berikut: 1. Pemerintah Lokal (Bupati) mengeluarkan Izin Penetapan Lokasi 2. Panitia Pengadaan Tanah (P2T) dibentuk oleh Bupati, yang terdiri dari: Sekretaris Daerah sebagai Ketua Pejabat setingkat Eselon II sebagai Wakil Ketua Kepala BPN Wilayah sebagai Sekretaris Beberapa Pejabat Dinas/Instansi yang terkait pada proses pembebasan lahan 3. P2T mengadakan Sosilaisasi dan Konsultasi dengan Pemilik Lahan Terdampak, Kepala desa/Lurah dan Camat 4. P2T melksanakan Inventarisasi dan Identifikasi terhadap tanah dan aset terdampak. Dalam melaksanakan inventarisasi terhadap lahan dan aset terdampak, P2T melibatkan Dinas/Instansi yang relevan, misal BPN Wilayah dan Dinas Pertanian, dan lain-lain. 5. Hasil dari Inventarisasi diumumkan pada tempat yang bisa diakses masyarakat, misal kantor Kelurahan ataua Kantor Camat. 6. P2T menunjuk Lembaga Apraisal (Penilai Harga) yang telah bersertifikasi atau membentuk Tim Penilai Harga untuk melakukan penilaian besaran ganti rugi tanah. Penilai Harga ini melaporkan hasil penilaian kepada P2T.. 7. P2T mengadakan negosiasi besaran ganti rugi dengan pemilik lahan. Pekerjaan sipil akan dimulai bila Pemilik Lahan Terdampak telah menerima ganti rugi.

Pemilik Lahan Terdampak akan mendapatkan sertifikat tanah (tanah sisa) 6 (enam) bulan setelah pembayaran ganti rugi. Biaya sertifikasi tanah ini akan ditanggung oleh PLN.. VI. PROSES KONSULTASI DAN PROSEDUR KELUHAN TERHADAP GANTI RUGI 6.1 Proses Konsultasi/Partisipasi Peraturan Nasional memerintahkan bahwa Pemilik Lahan Terdampak mendapatkan informasi dan konsultasi secara cukup selama proses pembebasan lahan dan tanaman. Peraturan dan perundang-undangan yang berlaku menyatakan bahwa harga akhir untuk ganti rugi dicapai dengan proses negosiasi (Musyawarah). Informasi tentang proyek pembangunan ini telah disampaikan kepada pemilik lahan sejak akitivitas survey pendahuluan dan konsultasi awal yang dilakukan oleh proyek pada November 2011, saat proyek mengadakan inventarisasi aset pada rencana lokasi GI Tembilahan untuk dokumen LARAP dan konsultasi awal untuk Dokumen Pengelolaan Lingkungan. Dengan konsultasi awal ini, pemilik lahan menyatakan kesediaannya untuk menjual lahannya untuk keperluan pembangunan GI. Tembilahan. Uang hasil dari pembebasan lahan ini akan digunakan untuk investasi mengambangkan bisnis keluarga. 6.2 Konsultasi dan Penyingkapan PLN UIP RING SUM I (unit pelaksana) akan mengadakan sosialisasi dan konsultasi engan pemilik lahan dan masyarakat sekitar bila diperlukan pada Maret 2012sebelum negosiasi ganti rugi. Informasi yang disampaikan pada saat sosialisasi meliputi: Deskripsi rencana pekerjaan . Informasi detail tentang lokasi pekerjaan. Peraturan NAsional yang terkait dengan kompensasi dan kelayakan hak. Komitmen pelaksana proyek untuk merekrut tenaga kerja lokal selama kegiatan konstruksi. Prosedur penyampaian keluhan terhadap ganti rugi .

Mengikuti prosedur operasional standar, Pemilik Lahan Terdampak akan dinformasikan dalam proses sosialisasi bahwa mereka berhak menerima atasw ganti rugi sesuai dengan nilai hasil investigasi Tim Penilai Hrga Tanah. Hak yang dimiliki ini juga akan tertu;is pada pengumuman yang dipasang pada kantor Kelurahan. 6.3 Prosedur Penyampaian Pengaduan/Keluhan Konsultasi dan Partisipasi terhadap Pemilik Lahan Terdampak akan dilaksanakan untuk meminimalkan terjadinya keluhan yang cukup besar. Untuk memastikan bahwa Pemilik Lahan Terdampak memahami mekanisme untuk menyampaikan keluhan terhadap pembebasan lahan,

prosedur penyampaian keluhan telah disusun melalui Peraturan Presiden No. 36/2005 Pasal 17 dan 18, dan Keputusan Ka. BPN No. 3/2007 Pasal 18 dan 22. Segala macam keluhan dapat disampaikan dan dialamatkan pada PLN UIP RING SUM I. PT PLN (PERSERO) UIP RING SUM I Manajer UPK RING SUM REG II Jl. Jenderal 45 Pekan Baru Riau Province Telp/fax: 0761-719102 Email: sekgm@pikitringsuar.co.id Investigasi dan Verifikasi akan dilaksanakan dalam 15 (lima belas) hari sejak surat keluhan diterima dan akan didiskusikan bersama Pemilik Lahan Terdampak untuk mendapatkan penyelesaian dan kesepakatan. Bila permasalahan tidak dapat diselesaikan mealui negosiasi secara langsung antara PLN dengan Pemilik Lahan Terdampak, maka Pemilik Lahan Terdampak dapat menyampaikan pengaduan kepada Bupati atau pihak yang berkuasa untuk menyelesaikan permasalahan. Bila Pemilik Lahan Terdampak belum puas terhadap jawaban tersebut, Pemilik berhak secara hukum untuk menyampaiakan pengaduan kepada Gubernur. Sebagai tambahan langkah di atas, pemilik yang tidak puas dapat membawa ke dalam persidangan (pengadilan hukum) dengan kebijakan Kantor Bupati. Pemilik Lahan Terdampak dapat meminta Kepala Desa/ Lurah untuk mendampingi proses pengaduannya.. Pengaduan yang diajukan berupa apa saja yang terkait dengan pembebasan lahan dan ganti rugi yang ditawrakan atas kerugiannya.

VII. PEMANTAUAN DAN PELAPORAN Dengan tidak adanya aktivitas pemindahan fisik dalam proyek GI. 150 kV Tembilahan dan hanya 1 (satu) orang pemilik tanah yang terdampak, pemantauan secara internal terhadap pelaksanaan LARAP sudah cukup. Pemantauan ini akan dilaksanakan secara berkala (4 bulan sekali), atau bila terdapat kemajuan dalam pembebasan lahan dan akan dilaporkan kepada PLN Kantor Pusat dan Bank Dunia. Pemantauan secara internal dan penyiapan laporan akan dilaksanakan oleh PLN UIP RING SUM I. Informasi yang disampaikan dalam laporan pemantauan antara lain: Tanggal pelaksanaan inventarisasi, sosialisasi, konsultasi, pertemuan dengan penduduk, negosiasi dan pembayaran kompensasi serta tanggal dimulainya pekerjaan sipil; Nama dari Pemilik Lahan Terdampak (Pemilik lahan da asetnya); Besaran luas lahan dan jumlah tanaman yang akan dibebaskan; Besaran total nilai ganti rugi yang dibayarkan untuk tanah dan tanaman;

Jumlah pengaduan, keluhan dan kasus pengadilan, bila ada dan waktu rata-rata untuk penyelesaiannya; Data pendukung yang akan dilampirkan, misalnya risalah sosialisasi, risalah negosiasi, catatan pengaduan, dan lain-lain.

VIII. PRAKIRAAN BIAYA DAN JADWAL PELAKSANAAN PT PLN (Persero) akan mendanai semua pengeluaran untuk kegiatan pembebasan lahan dan tnaman untuk proyek pembangunan GI. Tembilahan. Nilai akhir yang akan dikeluarkan akan ditentukan melalui negosiasi sesuai dengan peraturan nasional dan perundang-undangan. Tabel 8.1 menunjukan rincian dari perkiraan pengeluaran yang harus dibayar kepada Pemilik Lahan Terdampak untuk ganti rugi tnah dan tanaman di lokasi GI sebesar Rp 5.276.830.000,-. Adanya kegiatan pemantauan dan evaluasi, maka biaya pengeluaran menjadi sebesar Rp 5.368.982.450,- (setara dengan US$ 546.528,83). Tabel 8.1 : Perkiraan Biaya untuk Pembebasan Lahan dan Tanaman JENIS PENGELUARAN A. Lahan Gardu Induk: 1. Pembebasan Lahan 20.250 m2 x Rp 250.000/m2 2. Tanaman untuk lahan dibebaskan (Mengacu pada SK. Walikota Pekanbaru) Pohon Kelapa 43 (Besar) x Rp 250.000 Kelapa Sawit Nilai Ganti Rugi Honor P2T dan Biaya Operasional (4 % dari Nilai Ganti Rugi)* Besaran Biaya Pembebasan Lahan (Total) B. Pemantauan & Evaluasi (1.5 % dari Total) C. Sertifikasi Total Akhir (Rp) Total Akhir (US$) 25 (Kecil) x Rp 25.000 10.750.000 625.000 5.073.875.000 202.955.000 5.276.830.000 79.152.450 13.000.000 5.368.982.450 546.528,83 5.062.500.000 NILAI (Rp.)

Notes: *) Homorarium P2T sudah termasuk untuk seluruh aktivitas P2T, seperti survey, inventarisasi dan lain-lain Tabel 8.2. : Jadwal Kegiatan Proses Sosialisasi, Konsultasi , dan Partisipasi Jadwal Jan 2011 AKTIVITAS Survey awal dan Prakiraan Dampak PELAKSANA PLN UIP RING SUM I & PLN UPK RING SUM SASARAN Kepala Desa, Pemilik Lahan KETERANGAN Prakiraan aset terdampak dan dampak dari proyek

Jadwal

AKTIVITAS

PELAKSANA REG II

SASARAN Terdampak

KETERANGAN

Feb 2012

Izin Prinsip & Izin Penetapan Lokasi dikeluarkan oleh Bupati Panitia Pengadaan Tanah (P2T) dibentuk oleh Bupati Sosialisasi dan Konsultasi Inventarisasi Lahan dan Aset Pengumuman hasil inventarisasi P2T menunjuk Tim Penilai harga / Lembaga Penilai Harga Tim Penilai harga melaporkan hasil kerja (Hasil Penilaian Harga) dilaporkan kepada P2T Negosiasi Ganti Rugi Lahan dan Tanaman Persiapan dana ganti rugio Pencairan dana untuki pembayaran ganti rugi Pemantauan dan Evaluasi

PLN UPK RING SUM REG II

Pemerintahan Lokal

Feb 2012

PLN UPK RING SUM REG II

Pemerintahan Lokal

Maret 2012 March 2012 March April 2012 April 2012

P2T P2T P2T

Pemilik Lahan Pemilik Lahan Tempat Umum Inventarisasi terhadap tanah dan aset terdampak Informasi tentang Pemilik lahan yang sah dan hasil inventarisasi Tim Penilai Harga dibentuk Bupati

P2T

April 2012

Tim Penilai Harga Tanah

May 2012

P2T

Pemilik

May 2012 June 2012

PLN UPK RING SUM REG II PLN UPK RING SUM REG II PLN / PIC, TIM PEMANTAU

Pemilik

Persiapan Daftar Nominatif

July 2012

Warga terdamapak/ Informan

Post-evaluation

10

Tabel 8.2. d atas menunjukan above urutan tahapan (Jadwal Kegiatan) yang menggambarkansejauh manan (a) Pemilik Lahan Terdampak memahami tentang proyek pembangunan, dampaknya dan ganti rugi yang berhak dan layak bagi Pemilik Lahan Terdampak, and (b) Pemilik Lahan Terdampak mendapatkan konsultasi engan baik. Besaran akhir ganti rugi akan dinegosiasi kan antara P2T, PLN dan Pemilik Lahan Terdampak. Proses ini juga disaksikan oleh Camat dan Kepala Desa/Lurah untuk memastikan negosiasi dijalankan secara adil dan transparan. Risalah negosiasi akan diberikan kepada Pemilik Lahan.

11

LAMPIRAN

12

13

14

15

16