MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

Sila gunakan modul ini untuk rujukan anda. Anda dibenarkan mencetak modul ini
hanya untuk kegunaan sendiri sahaja bagi memudahkan rujukan. Anda TIDAK
DIBENARKAN mengedarkan mana-mana bahagian modul ini dalam apa bentuk
dan cara sekalipun sama ada elektronik, mekanik, fotokopi, rakaman atau
pengstoran maklumat dalam bentuk softcopy melalui CD, disket dan bahanbahan lain.
Anda dilarang sama sekali duplikasikan fail ini dan mengedarkannya semula
kerana ia tergolong di dalam kesalahan harta intelek (cetak rompak).
Hakcipta Terpelihara 2014 @ AE Consultancy Services. Sekiranya anda telah
menerima modul ini secara percuma atau berbayar dari sumber selain daripada
AE Consultancy Services, sila laporkan kepada ae@abangensem.com.
Kerjasama anda amat kami hargai di dalam menangani kesalahan harta intelek.
Pihak AE Consultancy Services amat mengambil berat isu ini
Terbitan:
AE CONSULTANCY SERVICES (SA01866573-V)
No 74A, Jalan Badminton 13/29
Seksyen 13, 40100 Shah Alam
Selangor Darul Ehsan
Di cetak dengan kebenaran oleh:
Hak Cipta Terpelihara @ 2014

LEGAL DISCLAIMER:
Penulis tidak akan bertanggungjawab jika terdapat apa-apa masalah berhubung
kesilapan atau kesalahan maklumat, apa-apa risiko, sama ada secara peribadi
atau tidak, yang berlaku atas penggunaan dan aplikasi buku ini secara langsung
atau tidak langsung. Hasil kandungan buku ini adalah berdasarkan pengalaman
kalian dan pemerhatian yang dilakukan oleh penulis semasa tulisan buku ini
dibuat.

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

TESTIMONI
Dalam bisnes dan pelaburan hartanah ada mitos atau prasangka tertentu
yang dipercayai dan menjadi pegangan di kalangan orang awam. Antaranya
seperti berikut:
1. Bisnes dan pelaburan hartanah hanya untuk orang kaya yang banyak
duit.
2. Bisnes dan pelaburan hartanah hanya masyuk di Lembah Klang atau
bandar besar sahaja.
3. Harga rumah dulu, kini,dan selamanya sentiasa mahal.
4. Beli rumah lelong sangat berisiko tinggi.
5. Nak untung besar dalam bisnes dan pelaburan hartanah kena main
hartanah yang mahal dan sebagainya.
Dalam buku ini Azizul Azli Ahmad membuktikan bahawa kesemua mitos
yang termaktub di atas adalah salah.
Macam mana beliau boleh jadi begitu? Jawapannya ada di dalam buku
ini. Tahniah dan terima kasih saya ucapkan kepada Azizul atas usaha beliau
memandaikan anak bangsa dalam bisnes dan pelaburan hartanah. Semoga
Allah SWT meredhai dan merahmati usaha mulia anda ini.
RAISUL FADHLA BIN SAFIRUDDIN
Guru Tahfiz Sekolah Sri Al-Amin Bangi
Pemilik Hikmah Book Shop
Pelabur Hartanah

ii

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

Saya berkesempatan membaca karya Azizul Azli Ahmad yang amat

bersahaja tulisannya, tetapi amat bermakna apabila menghayatinya. Beliau
turut berkongsi cara bagaimana untuk mendapatkan lebih daripada satu
hartanah dalam tempoh setahun dengan menggunakan teknik mudah.
Gambar-gambar rumah yang dibeli dan dicantikkan oleh beliau juga sangat
menarik memandangkan beliau juga adalah seorang pakar dalam seni bina
dalaman. Bagaimana untuk mendapatkan kadar sewa luar biasa juga turut
dikongsikan oleh Azizul dalam ebook tersebut. Hartanah yang ingin dibeli
dan disewakan tidak semestinya perlu dicari di sekitar Lembah Kelang sahaja
untuk mendapatkan cash flow positif dari penyewa. Ini dibuktikan sendiri
oleh penulis yang hanya menumpukan pembelian rumah di sekitar negeri
Perak sahaja. E-book ini dikhabarkan akan diterbitkan dalam edisi cetak oleh
Abang Ensem. Sudah tentulah buku ini adalah buku yang boleh memberi
manfaat kepada pembaca yang ingin bermula untuk mendapatkan hartanah
pertama mereka. Sila beli dan hadamkan secukupnya!
Tahniah Azizul di atas penulisan buku hartanah pertama anda ini
SYAHNAZ AKHTAR MAT ALI
Penulis Buku Buat Duit Dengan Rumah Tamu

iii

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

PRA KATA
Buku ini saya tujukan khusus buat semua anak muda, khususnya
buat mereka yang semakin takut dengan harga rumah yang semakin
menggila. Setiap kali kita melihat harga rumah yang dipamerkan
di ekspo jualan hartanah, kita dapati harga kediaman seakan tidak
terjangkau oleh akal fikiran. Buku ini ditulis sebagai makluman kepada
kita bahawa masih terdapat banyak pilihan kediaman untuk kita miliki.
Rendahkan matlamat kita tentang kediaman pertama. Kita bukannya anak
raja, kita rakyat biasa-biasa sahaja. Ayahanda saya pemandu teksi cuma,
bonda saya hanya seorang kerani Pos Malaysia, kita semua biasa-biasa.
Rendahkan matlamat kita, rumah pertama biarlah yang kecil dan mampu
milik sahaja.
Jangan ada impian untuk memiliki kediaman pertama yang ada kolam
mandi didalamnya. Semakin besar impian kediaman kita, semakin lama kita
hidup menyewa. Semakin lambat kita berharta.
Rancang kehidupan anda dengan sebaiknya, utamakan kediaman dalam
perancangan perkahwinan anda. Berhenti tanyakan bakal isteri atau suami
anda dimana kita akan berbulan madu? Sebaliknya tanyakan di mana
rumah pertama kita. Jika anda bermula dengan rumah pangsa yang kecil
atau teres sederhana yang murah, selepas lima tahun membeli pasti ianya
akan memberi nilai yang lebih baik buat anda.

iv

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

Bila mula bercinta, rancang terus untuk beli kediaman pertama. Jangan

risaukan anda tinggal dimana, cari dan beli di kawasan yang berpotensi
sahaja. Ia tetap akan meningkat suatu hari nanti, jika anda tidak tinggal di
situ anda masih boleh menyewakannya nanti.
Berhentilah membeli kereta sebagai lambang dan gaya terkini, selepas
sepuluh tahun nanti anda akan kecewa lagi. Kereta anda telah tidak lagi
terkini. Rakan yang membeli kediaman pasti telah jauh meninggalkan anda
pergi. Mereka tidak bergaya seperti anda tetapi mereka berjaya kawal diri.
Selamat membaca dan moga ianya memberi kebaikan buat kita semua.

Azizul Azli Ahmad

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

ISI KANDUNGAN
01. Pengenalan

02. Mengapa Hartanah

03. Hutang Baik

04. Pendapatan Pasif

05. Modal Awal

06. Gaji Tak Besar Mana

07. Pembantu Rumah

10

08. Status dan Kerjaya

12

09. Mengaji Lagi

15

Rumah 1 : Lelongan Pertama

10. Teruja

17

11. Hotel Heritage

19

12. Doa Aqilah

22

13. Wanita Mengandung

25

14. Banyak Hartanah

27

Rumah 2 & 3 : Rumah Tak Laris

15. Kawasan Industri

35

16. Jual Sebelum Beli

37

vi

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

Rumah 4 : Apartment Tengah Bandaraya

17. Apartmen Lama

45

18. Ejen dan ulat

47

Rumah 5 : Bandar Universiti

19. Kali Kedua Disini

Rumah 6: Teres Setingkat

53

20. Dekat Rumah

61

21. Lelongan dan Hartanah Luar Bandar

68

22. Hartanah Lelongan Masih Banyak

70

23. Kadar Sewa Luar Biasa

72

24. Pendapatan Sewa

78

25. Lokasi dan Pelaburan Anda

80

26. Panduan Beli Hartanah Lelong

83

27. Mudahnya Menabung

91

28. Mudahnya Pinjaman

96

29. Lokasi dan Hartanah

101

30. Belilah Hartanah dan Melaburlah

114

Jangan salahkan Tuhan atau orang sekeliling jika

kita hidup dalam kemiskinan. Salahkan diri sendiri
dan ubah suai diri untuk lebih sukses.
Dr Shah Razali
vii

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

viii

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

01

PENGENALAN
Dengan penuh rasa rendah hatinya, saya ingin kongsikan kisah
bagaimana saya membeli kediaman dengan mudah. Kisah ini
bukan untuk dibangga-banggakan. Jauh sekali untuk menunjuknunjuk. Ia sekadar sebuah pengalaman bagaimana usaha saya
untuk membeli kediaman sebagai pelaburan.
Semuanya bermula apabila isteri tercinta menghadiahkan buku
Rich Dad Poor Dad karya Robert Kiyosaki. Saya sangat tertarik
dengan kisah kewangannya. Maka buku motivasi kewangan ini
menjadi pilihan saya. Saya membaca dalam tempoh seminggu
dan halaman terakhir buku tersebut telah berjaya saya sudahkan
pada 17 Julai 2012.
Pada 18 Ogos 2012, buat pertama kalinya saya mula masuki
lelongan awam bagi dua buah rumah yang telah menarik minat
saya (selain kacak saya tamak rupanya). Namun, saya hanya
berjaya membeli sebuah kediaman sahaja dengan harga tawaran
1

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

yang cukup istimewa, saya akan ceritakan kisahnya dalam episod

berikutnya.
Kisah ini bukan untuk dibanggakan tetapi sekadar berkongsi
pengalaman, bagaimana saya lakukan untuk membeli kediaman
setelah saya mendengar banyak keluhan dan rungutan
kebelakangan ini, antaranya :
Rumah mahal sangat sekarang
Generasi kami tidak akan mampu beli kediaman hari ini
Menyewalah sampai tua jawabnya
Apakah ini benar sebuah realiti atau memang sikap kita suka
mengalah sebelum membeli?

Jika kita mampu membeli kenderaan, kita

sebenarnya mampu membeli kediaman.
Terima kasih buat bonda tercinta, Banun Saaban, isteri tersayang,
Siti Suhaila, serta anak-anak soleh, Nadiah, Nabil, Nabihah dan
Aqilah yang hebat cemerlang. Terima kasih buat Tuan Meor Zaidee
@ Abang Ensem sebagai guru, sahabat dan mentor.
Selamat membaca, moga Allah s.w.t pelihara hati saya dari
perasaan riak dan ujub. Saya hanya sekadar berkongsi pengalaman
bagaimana saya mampu membeli 6 buah kediaman dalam tempoh
setahun. Moga Allah s.w.t ampunkan dosa-dosa kita.

Apakah ini benar sebuah realiti atau memang

sikap kita suka mengalah sebelum membeli?

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

02

MENGAPA HARTANAH
Ada yang bertanya saya, Adakah saya patut melabur dalam
hartanah?. Jawapannya bergantung kepada matlamat kewangan
kita. Tanyakan diri kita. Apa yang kita perlukan pada masa
hadapan. Ada yang melabur hartanah untuk ;
1. Dana persaraan awal atau hujung hayat mereka nanti.
2. Ada yang ingin dijadikan warisan keluarga .
3. Ada yang untuk dijadikan dana pendidikan anak anak mereka.
4. Ada yang dijadikan aset perniagaan.
5. Ada sebagai trofi kejayaan untuk dibanggakan.
6. Sebagai mesin wang setiap bulan dapat sewa.
7. Ada yang nak hadiahkan pada Nelopa idaman.
Tanya diri kita apa yang kita perlukan. Jika kita melabur sekadar
mengikut kawan-kawan, lebih baik lupakan. Bila kita mula hadapi
masalah, kita cenderung salahkan jiran tetangga dan sahabat
handai. Bila kita berjaya kita akan katakan bahawa kitalah
3

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

manusia yang paling pintar IQnya. Melabur pada instrumen yang

hebat dan berkekalan. Saya sukakan ungkapan ini. Tidak semua
yang dilakukan oleh ramai orang itu betul, dan tidak semua yang
dilakukan oleh sedikit orang itu salah.
Hari ini pelaburan hartanah menjadi satu gerakan popular. Ramai
yang ingin ikut serta tanpa memahami risiko yang bakal dihadapi.
Hartanah bukannya pelaburan yang baik, sekiranya kita bukannya
pelabur yang bijak.
Mari kita lihat peraturan alam, semakin sedikit bekalan semakin
tinggi nilainya kerana ianya ditentukan oleh bekalan dan
permintaan. Oleh kerana manusia semakin bertambah setiap
hari menjadikan permintaan terhadap kediaman akan semakin
meningkat sementara bekalannya pula adalah amat terhad.
Justeru kenaikan harga hartanah sudah pasti tidak dapat dibendung
lagi. Lebih menarik lagi hartanah ini menjadi penampan inflasi,
harganya turut meningkat setara dengan inflasi dan adakalanya
kadarnya lebih tinggi dari inflasi. Lebih istimewa lagi pasaran
hartanah ini tidak dikawal dan tertutup. Jual beli akan tetap berlaku
apabila ada persetujuan di antara penjual dan pembeli. Kita tidak
boleh mengawal kedua-dua pihak ini bila mereka telah bersetuju.
Kerajaan telah melakukan beberapa usaha dan program bagi satu
tujuan yang murni, mengawal peningkatan harga hartanah. Namun,
selagi ada persetujuan antara dua belah pihak untuk menjual-beli,
selagi itulah usaha murni kerajaan akan gagal.
Satu perkara yang menarik tentang hartanah ketika kemelesetan
ekonomi adalah kadar faedah yang dikenakan oleh bank adalah
tinggi. Apabila ianya tinggi, kita tidak akan mampu untuk membeli
kediaman baru.
4

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

Ramai yang akan terdesak untuk

menyewa dari membeli
kediaman, mereka akan menunggu sehingga kadar faedah yang
dikenakan menurun, baru mereka berfikir untuk kembali membeli.
Para pelabur yang kacak, yakni yang bijak menilai pasti akan
menikmati hasil sewa yang stabil daripada pelaburan hartanah.
Pendek kata, sama ada ekonomi baik atau tidak, anda tetap akan
menikmati pulangan dari pelaburan hartanah anda .

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

03

HUTANG BAIK
Berhutang untuk membeli hartanah dianggap sebagai hutang yang
baik. Selain menikmati peningkatan nilai hartanah, pinjamannya
juga akan semakin berkurangan. Tidak cukup dengan itu, kita juga
akan dihidangkan dengan pendapatan pasif dari hartanah terbabit.
Sewa yang dibayar oleh penyewa kita merupakan pendapatan pasif
yang istimewa. Penyewa inilah juga yang sebenarnya membantu
kita membayar hutang pinjaman kita.
Pelabur hartanah kacak sebenarnya tidak membayar pembiayaan
bank dan bayaran perkhidmatan, jika pelaburan dilakukan dengan
bijak. Dengan sedikit kira-kira, pelabur jenis ini sudah pasti akan
mendapati bayaran sewa kediaman mereka melebihi dari bayaran
pinjaman yang perlu dilunaskan.

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

04

PENDAPATAN PASIF
Pelaburan yang datang dari hartanah adalah pendapatan pasif,
bermaksud ianya
pendapatan yang diterima tanpa usaha
berterusan dari anda. Anda tidak perlu bekerja untuknya,
sebaliknya ia bekerja untuk anda.
Pendapatan pasif ini sepatutnya dicari oleh pelabur hartanah
kerana selepas ditolak pembiayaan bank, servis cas perkhidmatan
yang ada serta cukai, mereka masih mampu menikmati pulangan
yang konsisten.
Dengan pendapatan ini juga, beberapa objektif kewangan
akan dapat dipenuhi seperti tabungan pendidikan anak-anak,
penuhkan Tabung Haji dan ASB, selesaikan awal pembiayaan
rumah kediaman anda, dana percutian, dana persaraan awal dan
sebagainya. Hebat bukan kuasa pelaburan hartanah. Tunggu apa
lagi kawan, takkan tak geram.

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

05

MODAL AWAL
Saya bermula dengan modal dari simpanan KWSP saya. Saya
simpankan selama 3 tahun didalam Amanah Saham Bumiputera
(ASB) supaya ianya berkembang dan beranak-pinak. Modal
permulaan saya hanya sekitar RM30 ribu sahaja. Dengan wang
sedemikian saya beranikan diri memasuki ruang pelaburan
hartanah yang saya pelajari sendiri.
Saya membaca tulisan para pelabur yang hebat serta sentiasa
kongsikan ilmu hartanah mereka di alam maya. Semoga Allah s.w.t
merahmati mereka yang sentiasa berkongsi ilmu secara percuma
ini dan saya pun bermula.
Sebelum bermula, saya perlu pastikan bahawa jika saya tidak
memperolehi pinjaman. Simpanan saya akan mampu menampung
pembiayaan harga rumah tersebut. Maka saya mesti mencari
kediaman yang berada di bawah paras harga RM30 ribu serta
mampu milik. Misi pengembaraan pun bermula.
8

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

06

GAJI TAK BESAR MANA

Kebanyakan masyarakat kita beranggapan kehidupan seorang
pensyarah pastinya mewah. Definisi mewah itu saya perolehi dari
rakan saya yang bekerja kilang di Seberang Jaya. Dengan gajinya
RM1,800 sebulan, sudah pastinya pendapatan pensyarah dengan
jumlah sebanyak RM5,000 ke atas dianggap mewah. Dalam
kehidupan yang serba canggih hari ini, gaji juga seharusnya
secanggih kehidupan kita.
Perbelanjaan tanpa ilmu pengurusan kewangan pastinya
menjadikan kita semakin kaya di mata masyarakat, tetapi miskin
simpanan masa depan. Kembali dari belajar pada tahun 2004,
gaji saya sebelum itu hanya di sekitar RM1,800 sahaja sebelum
dinaikkan menjadi RM3,500 sebulan. Saya mula perasan dan hidup
secara luar kemampuan pada tahun 2004. Tindakan bijak yang
saya lakukan ketika itu adalah dengan membeli sebuah kereta
Proton Wira baru pada tahun 2005 yang sememangnya menjadi
idaman saya sebelum itu. Ia lebih luas dari Perodua Kancil yang
bijak pandai itu.
9

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

07

PEMBANTU RUMAH
Setelah
mendapat
cahaya
mata
ketiga,
saya
mula
mempertimbangkan untuk mendapatkan pembantu rumah untuk
kemudahan kami sekeluarga dan berdasarkan perhitungan saya,
jumlah yang perlu saya bayar untuk menghantar anak ke pusat
asuhan adalah bersamaan dengan gaji seorang pembantu rumah.
Tahun 2005 saya mula ada pembantu rumah dari Indonesia,
walaupun beliau tidak secantik Nelopa tetapi beliau telah banyak
membantu meringankan beban kerja rumah kami sekeluarga.
Kenderaan yang ada mula rasa tidak selesa untuk membawa
pembantu bersama-sama. Lalu, saya pun membeli sebuah MPV
yang pada pengamatan saya agak murah harganya.
Saya suka, kerana MPV tersebut sangat luas. Macam tin biskut,
kata anak gadis saya dan saya boleh ke mana-mana dengan

10

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

selesa tanpa perlu meninggalkan pembantu rumah saya lagi. Dek

kerna ruang belakangnya yang luas, pembantu rumah saya juga
mampu meletakkan kaki beliau setinggi mungkin manakala saya
yang menjadi supirnya turut selesa dengan kondisi MPV tersebut.
Gaji saya cukup seadanya dan sebagai manusia biasa, ada
kalanya gaji saya juga turut mengalami imbangan defisit. Dan bagi
mengelakkan masalah defisit tersebut berlarutan, saya mula bekerja
secara sambilan dengan mengajar di kolej swasta. Namun, lebihan
itu tidak pula saya simpan sebaliknya saya sekadar menampung
kekurangan yang ada. Kehidupan itu berulang-ulang dan saya
anggap itu biasa kerana rakan-rakan saya juga semuanya sama.
Selalu keputusan wang dan meminjam sesama kita.
Benarlah kata pepatah semakin besar periuk semakin besarlah
juga keraknya, dan saya telah mula merasai keraknya yang pahit.

Di mana ada masalah, di situ ada peluang

Robert Kiyosaki

11

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

08

STATUS DAN KERJAYA

Saya kembali dari Bandung, Indonesia dan ditempatkan di UiTM
Perak sekali lagi. Kali ini saya pasti akan selesa dengan kediaman
pertama saya (Kediaman ini saya beli sewaktu bujang lagi, orang
kacak seperti saya biasanya berwawasan tinggi, ehem.).
Ternyata ianya tidak kekal lama. Jumlah keluarga yang semakin
bertambah menjadikan kediaman pertama semakin tidak selesa.
Dua tahun berikutnya, kami membeli sebuah lagi kediaman teres
dua tingkat dengan harga RM131,000 (murah bukan?). Kediaman
ini dibeli atas nama isteri saya dan menggunakan pembiayaan
kerajaan mengikut kelayakan beliau. Saya hanya menumpang
dirumahnya sahaja.. ish..ish..

12

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

Keluasan kediaman ini adalah 2,200 kaki persegi. Ini menjadikan

kehidupan kami lebih selesa dan sempurna. Malah ia juga
berhampiran dengan kawasan tempat isteri saya mencari rezeki,
iaitu di Ipoh, Perak. Kediaman baru ini jauh lebih luas dengan
jumlah bilik yang lebih banyak serta banyak ruang-ruang baru.
Sebagai pendidik di Universiti, kita dilihat memiliki status
sosial yang tinggi dimata masyarakat. Bagi kelihatan hebat lagi
status sosial tersebut, saya antara mereka yang terlibat dengan
perlumbaan memiliki kenderaan besar agar saya akan dipandang
hebat di mata masyarakat.
Maka jenis kenderaan saya juga semakin membesar sesuai dengan
taraf hidup keluarga saya. Malah, pada satu ketika kami memiliki
tiga buah kenderaan pada satu masa iaitu, sebuah Nissan Serena
(terpakai dan murah), sebuah jenama Hyundai Matrix (terpakai)
dan Perodua Kancil yang comel kesayangan saya. Ternyata kami
sangat selesa dengan apa yang kami miliki.
Kediaman rumah di Bandar Universiti disewakan kepada penyewa
dengan pulangan Return of Investment (ROI) yang negatif pada
waktu itu. Saya masih mampu untuk berdepan situasi tersebut
ketika itu. Yang tidak selesa hanyalah bayaran bulanan yang
menjadikan simpanan bulanan saya semakin menipis.
Ingin mengeluarkan duit di ASB pun malu dek kerna sedikit sangat
amaun simpanan yang ada. Malah, jikalau kerani kaunter bank
tahu akan status kerjaya saya, pasti dia akan ketawa guling-guling
sampai jatuh meja melihatkan baki simpanan yang ada.

13

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

Sebagai manusia biasa yang lemah saya terikut dalam perlumbaan

rat race ini. Kelemahan ilmu pengurusan kewangan dan anggapan
bahawa menjadi pensyarah, hidup pasti mewah ternyata tidak
langsung ada kebenarannya.
Setiap ringgit yang diperolehi dibelanjakan atau digunakan bagi
membayar segala hutang yang ada.
Benarlah kata bijak pandai, bukan banyak mana yang kamu terima
tetapi berapa banyak yang kamu simpan menjadi penentunya.
Simpanan saya tidak begitu besar, ada ketikanya simpanan dalam
ASB sekitar RM3000 sahaja.

14

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

09

MENGAJI LAGI
Tahun 2011 saya mula melanjutkan pengajian ke peringkat Doktor
Falsafah, lebih istimewa lagi saya punya lebih banyak waktu untuk
membaca buku. Suri hidup saya telah menghadiahkan sebuah buku
tulisan Robert Kiyosaki berjudul Rich Dad and Poor Dad.
Saya sangat teruja membaca buku tersebut, atau mungkin kerana saya
sudah terlalu lama tidak membaca buku selain kajian saya. Makin lama
saya membaca buku ini, riak wajah Poor Dad mula tergambar di wajah
saya

Bukan banyak mana yang kamu terima tetapi

berapa banyak yang kamu simpan.

15

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

RUMAH 1:

LELONGAN PERTAMA

16

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

10

TERUJA
Lelongan pertama saya sertai sebulan selepas membaca buku
Rich Dad Poor Dad. Ternyata buku ini memberi kesan mendalam
buat saya dan seolah-olah Poor Dad itu adalah wajah saya.
Untuk pengetahuan pembaca, buku ini telah terlajak laris dan
telah diulang cetak berkali-kali.
Bila saya usulkan kepada sahabat saya tentang karya agung ini,
ramai antara sahabat saya yang pernah membaca kisah hebat
dari buku ini. Saya antara yang ketinggalan sebenarnya, ternyata
ramai yang lebih awal telah membaca kejayaan dari tulisan mentor
kewangan dunia Robert Kiyosaki ini. Saya benar benar ketinggalan
(buat malu saja).
Saya pujuk diri saya dengan membaca bahagian akhir buku itu,
antara katanya Ramai yang teruja membacakan kejayaan pelabur
lain, tetapi akhirnya mereka tidak bertindak. Kata-kata itu berjaya

17

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

mengurangkan rasa malu saya pada diri sendiri. Maka saya mula
bertindak sendiri.
Lelongan pertama sangat mendebarkan, ia ibarat pengalaman
hendak bersunat waktu kecil-kecil dahulu. Bagi yang pernah
bersunat pasti tahu debarannya. Bagi yang belum, anda tidak rasa
nikmatnya. ehm..
Pada pagi yang indah itu, sebelum lelongan diadakan di Hotel
Heritage, saya ke Maybank untuk menyediakan bankers cek
10% dari harga lelongan. Oleh kerana kediaman pertama saya
iaitu berharga RM14500 dan RM15700. Setiap cek yang saya
bawa hanya bernilai RM1570 dan RM1450, murah bukan?
Saya telah mendapatkan Pengisytiharan Jualan Lelong (POS) bagi
kedua-dua rumah itu seminggu lebih awal. Segala iImu Lelongan
yang saya perolehi dari blog penulis-penulis hartanah dan juga
menerusi buku Azizi Ali yang sangat mudah dicerna dan difahami.
Kesemua ilmu lelongan ini saya hadamkan hanya dalam tempoh
seminggu sahaja.
Saya belajar tentang do & dont proses lelongan menerusi
pembacaan tersebut dan dengan sokongan isteri tersayang, saya
yakinkan diri untuk mendaftar bagi lelongan pertama ini. Lawatan
tapak telah saya usahakan beberapa kali. Pelbagai perkara yang
saya lihat dan perhati. Lagaknya seperti seorang pakar. Namun,
disebabkan inilah lelongan pertama saya, debaran itu tetap
bermain dihati.

18

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

11

HOTEL HERITAGE
Al-kisahnya, oleh kerana dalam POS dicatatkan lelongan
akan bermula pada jam 3.00 petang di Hotel Heritage dan
saya pula hanya tinggal di kawasan berhampiran, Batu
Gajah, saya menjangkakan perjalanan saya pastinya tidak
melebihi 20 minit untuk ke hotel tersebut.
Jam ditangan baru menunjukkan jam 11.15 pagi sementelah
keluar dari Cawangan Maybank Jalan Sultan Idris, jadinya
saya masih mempunyai lebih kurang empat jam sebelum
proses lelongan bermula.
Debaran sedikit reda, kerana saya telah pun mempersiapkan
diri seawal mungkin sebagaimana yang termaktub dalam
buku-buku lelongan dan panduan dari blog hartanah yang
terkemuka. Lebih istimewa saya telah sampai awal di Ipoh,

19

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

saya kagum dengan diri saya yang suka menepati masa..

cewahhhhh.
Ketika keluar dari Bank, saya tergerak hati untuk membaca
sekali lagi POS yang saya pegang berlampirkan dua keping
cek pendahuluan lelongan tersebut.
(Sombong sungguh lagaknya. Kali pertama masuk lelong
terus dua buah rumah ingin dibida sekaligus).
Alamat yang tertera di POS yang saya tatap,
Hotel Heritage,
Jalan Burma 15,
Pulau Pinang.
Waktu itu saya rasakan dunia saya gelap-gelita, seakan tok
mudin yang menakutkan tadi tiba-tiba bertukar menjadi naga.
Lebih besar dari watak naga dalam cerita How to Train
Your Dragon yang baru saya tonton. Saya baca berulang
kali untuk pengesahan.
Sangka saya, rumah lelongan berlokasikan Ipoh, sepatutnya
diadakan di Hotel Heritage, Ipoh. Kenapa pula perlu pergi ke
tempat yang jauh. Saya baca sekali lagi dan ternyata saya
bakal menjadi Poor Dad selamanya.
Salah membaca alamat rupanya!!. Untuk pengetahuan
pembaca, di Ipoh juga turut mempunyai sebuah hotel yang
bernama Heritage.
Pada waktu itu saya boleh nampak saya seperti boleh terbang
dan masuk ikut bumbung kereta saya untuk segera bergegas
20

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

ke Pulau Pinang. Jam ketika telah menunjukkan 11.30 pagi.

Dunia seakan berhenti seketika kerana telah seminggu saya
tak lalu makan untuk pengalaman pertama lelongan ini dan
ternyata nasib tidak menyebelahi saya.
Memang padan dengan muka saya.

21

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

12

DOA AQILAH
Saya memandu dengan amat bersopan untuk keluar dengan
kadar segera dari Bandaraya Ipoh untuk ke Pulau Pinang. Masih
terbayang suara anak kecil saya, Aqilah menadah tangan berdoa;

Ya Allah, berilah abah kami dapat membeli

rumah baru untuk duit sekolah kami nanti.
Ameeeeen.
Sambil diikuti dengan bacaan ayat seribu dinar. (Anak yang
berusia enam tahun pun telah mampu menghafal ayat seribu dinar.
Tidak seperti abahnya yang kacak ini, yang masih belum pernah
berusaha menghafalnya).

22

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

Saya melintasi semua laluan dengan sangat tenang dan terharu

atas kebodohan sendiri dek kerna membaca POS secara
tergopoh-gapah dan bagi mengekalkan rasa jantan dan anggun,
saya hubungi suri hidup saya ketika saya telah berada di atas
Lebuhraya Utara-Selatan.

Sayang, sebenarnya lelongan itu di Heritage

Hotel, Pulau Pinang, bukan Heritage Hotel,
Ipoh.
Saya dapat bayangkan dia gelak guling-guling sampai masuk ke
bawah meja pejabatnya waktu itu. Dan sebagai lelaki yang tenang
saya terus memandu dengan cukup perlahan dan mengikut
peraturan. Saya hanya memerlukan sejam setengah untuk sampai
ke Pulau Pinang dalam ketenangan itu. Ternyata Perodua Kancil
saya telah memberikan kerjasama yang cukup sempurna buat
saya ketika itu.
Saya tiba di Hotel Heritage, Penang tepat jam 1.30 tengah hari.
Oleh kerana saya telah sampai awal, saya sempat makan dan solat
sebelum memasuki dewan lelongan. Debaran kembali memuncak
dan saya bertanya kepada penjaga kaunter beberapa kali kerana
tidak mahu tersilap lagi.
Ternyata saya merupakan pendaftar pertama untuk lelongan ini.
Dari pemerhatian saya, tidak ramai pembida yang akan turut serta
kerana jumlah kakitangan pelelong ternyata lebih ramai dari jumlah
kerusi yang diperuntukkan.

23

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

Semasa pendaftaran, saya telah bertanyakan beberapa soalan

mudah kepada pendaftar di kaunter. Ini bagi menenangkan diri
saya agar tidak kelihatan begitu canggung nanti. Apa yang lebih
utama, saya tidak mahu kelihatan seperti pembida newbie yang
baru kali pertama masuk lelongan. Maklumlah orang baru selalu
dibuli.
Seperti yang diungkapkan oleh sifu hartanah Azizi Ali, sini bukannya
tempat untuk mencari kenalan baru. Kita akan berperang untuk
tentukan tanah ini milik siapa. Fuhhhh semangatnya. Lantas saya
kurangkan senyuman manis menawan, agar tiada yang terpesona
atau menghampiri untuk bertukar fikiran. Ini bukan seminar
pendidikan.

24

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

13

WANITA MENGANDUNG
Setengah jam berlalu saya dihampiri oleh seorang wanita
mengandung yang saya hitung usia kandungannya menghampiri
bulan-bulan terakhir sebuah kelahiran. Beliau memperkenalkan
dirinya sebagai Kak Siti. Gayanya sangat sederhana. Saya fikir
gaya baju mengandung sedemikian hanya dikenakan sewaktu
di rumah dengan suami tersayang dan bukannya untuk hadir
upacara lelongan awam sebegini. Saya memerhati dengan penuh
simpati.

Adik masuk lelongan di Ipoh ya

Soal Kak Siti.

Ya, saya

saya jawab dengan ringkas dan sedikit gugup.

(Kata Azizi Ali jangan bersembang waktu datang lelongan).

25

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

Bagilah akak satu, adik ambik satu. Kita tak

payah bersaing.
Saya mula jadi gusar dan tidak tentu arah. Gemuruh tadi belum
selesai, kini muncul pula insiden tawar menawar. Guru hartanah
saya kata, jangan berunding dengan sesiapa sewaktu menghadiri
lelongan dikhuatiri ejen dan ulat akan mengganggu pertimbangan
dan mempengaruhi emosi kita nanti.
Saat ini emosi saya benar-benar terganggu. Saya mohon sedikit
waktu, saya perlu bantuan talian hayat sebelum membuat
keputusan. Saya hubungi suri hidup saya dan bertanyakan
pandangannya. Dengan lembut ia bersuara,

Dia mengandung, mungkin rezeki anaknya

sayang. Apa salahnya kita ambil satu sahaja.
Lagipun ini kali pertama.
Saya cair dan tersimpuh mendengar Jawapannya, sebab itulah ia
saya jadikan suri hidup saya.
Saya bersetuju dan kami pulang dengan hartanah yang tak
dipertandingkan pada harga RM16,000. Sebuah flat 3 bilik 2 bilik
air dengan keluasan lantai 870 kaki persegi (Oleh kerana kami
tidak tarik diri pada peringkat awal, hartanah dari RM 15,700
digenapkan menjadi RM16,000, pengajaran buat saya). Saya
benar-benar rasa puas atas kemenangan pertama ini dan mulalah
boleh tersenyum dan selesailah pengalaman pertama.

26

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

14

BANYAK HARTANAH
Sementara menunggu proses penyediaan kontrak POS dan
sebagainya, sesi berkenalan dengan pelelong dan ejen yang
datang ramah kedengarannya. Mungkin masing-masing telah
lega. Yang gagal semua terus pulang yang tinggal ini semua Hero
Malaya.
Saya mula berkenalan dengan Kak Siti yang datang bersama suami.
Dengan gaya ikatan rambut yang lebih awal sebelum pantangnya.
Saya membayangkan dia benar-benar perlukan kediaman itu
berbanding dengan saya yang sekadar baru memulakan langkah
dalam pelaburan hartanah pada waktu itu. Saya berasa puas
dapat membantunya dan pada masa sama, beliau turut berterima
kasih kepada saya.
Perbualan kami menjadi semakin mesra dan ramah. Ternyata
saya silap dan memandang rendah wanita yang memakai baju

27

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

mengandung dengan gaya rambut cari sikat tak jumpa itu. Dari
perbualan singkat itu, dia telah pun memiliki 16 buah hartanah.
Berbeza dengan saya yang baru ingin bermula.
Pengajaran yang saya terima dari pengalaman pertama ini
meninggalkan kesan yang amat mendalam buat saya. Jangan
sesekali memandang rendah pada wanita mengandung yang
datang lelongan hartanah, ia antara yang saya pelajari dari
pengalaman ini.
Saya sangat teruja dengan kemenangan ini. Rumah lelongan
pertama saya beralamat di Taman Panorama Lapangan Perdana
ini memerlukan sedikit pembaikan kerana salur kabel elektriknya
telah dicuri. Kos keseluruhan pembaikan salur kabel elektrik dan
pemasangan lampu dan kipas baru, berjumlah RM874.00.
Saya turut memberi sentuhan warna indah dengan cat pada dua
dinding utama, satu di dalam bilik tidur utama dan satu lagi di
ruang tamu. Tujuannya agar rumah ini kelihatan menarik, baru
dan memiliki titik tumpu pada reruangnya. Titik tumpu ini penting
sewaktu sessi foto gambar berlansung.
Sebulan kemudian kerja-kerja tersebut pun selesai dan saya telah
mula menerima penyewa pertama saya. Penyewa saya merupakan
penuntut di Kolej MANSHA Ipoh. Kadar sewa yang saya tetapkan
pada waktu itu hanyalah sebanyak RM360 sebulan.
Kemudahan yang saya sediakan pula adalah katil dan tilam untuk
dua bilik utama, sebuah sofa terpakai dan TV 14 serta lampu
hiasan lebihan pembelian sewaktu ke IKEA. Katil juga merupakan
katil anak-anak saya yang sudah tidak dipakai lagi di rumah.
(Rujuk Gambar 1)
28

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

Saya mengunakan sepenuhnya ilmu sebagai Jurureka Dalaman

untuk melahirkan kediaman yang indah dan menawan (menawanlah
sangat!!). Hasilnya, keterujaan saya semakin tinggi dengan
pelaburan pertama saya ini. Saya fikir ianya berbaloi.
Hampir setiap malam saya memasang impian untuk memiliki
sebuah lagi rumah pelaburan, ia bakal menjadi sumber pendapatan
tambahan buat saya kelak.
Sedikit lakaran kunci kira-kira bagi rumah pelaburan pertama
saya ini. Pesan guru hartanah saya, jika pelaburan itu melebihi 8%
setahun ia dianggap sihat. (8% dijadikan sandaran berdasarkan
kadar keuntungan dividen yang dibayar oleh ASB, jika lebih dari
kadar ini melaburlah dengan senang hati)
ROI kediaman ini :
360 x 12 / RM16,000 x 100 = 27%
Pulangan balik modal untuk kediaman ini adalah di sekitar empat
(4) tahun dengan anggaran kasar sewa sebanyak,
RM360 x 12 x 4 = RM 17,280
Dalam tempoh empat (4) tahun lagi kediaman ini sudah mampu
memberikan kembali modal pusingan yang saya keluarkan dengan
anggaran kadar sewa kekal pada harga tersebut. (Sewaktu buku
ini ditulis kadar sewanya antara unit disini telah pun dinaikkan
menjadi RM450 sebulan).
Faktor pemilihan hartanah lelongan pertama ini adalah :
1. Harga Murah
Harga kediaman ini sangat murah, pada harga RM16,000 dan
ianya jauh lebih murah dari harga sebuah Perodua Kancil yang
29

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

saya gunakan selama ini. Tambahan pula, saya tidak memerlukan

sebarang pembiayaan bank bagi mengkayakan bank kerana saya
mampu dan boleh membiayai sendiri proses pemilikan rumah ini.
Saya sangat teruja dan rasa makin kacak bergaya.
2. Lokasi Berhampiran Sekolah
Di hadapan kediaman Blok C ini terdapat sebuah sekolah
menengah yang lengkap dengan prasarana padang bola yang
luas. Pada tanggapan saya, lokasi berhampiran sekolah seringkali
menarik perhatian mereka yang berkeluarga. Namun, telahan saya
ini ternyata meleset kerana kategori penyewa berikutnya bagi
kediaman ini hanya terdiri dari yang bujang sahaja. (Sehingga
buku ini ditulis, saya sedang menguruskan enam unit rumah sewa
di lokasi ini)
3. Rumah Baru
Sepertimana yang diceritakan sebelumnya, saya telah melakukan
lawatan tapak sebelum proses lelongan dijalankan dan saya dapati
yang ianya belum pernah dihuni. Pemiliknya hanya membeli tetapi
tidak pernah menetap di kediaman ini hingga ianya terlelong.
Keadaan kediaman masih lagi seperti baru.
Tiada kesan cap tangan pada dinding atau kesan masakan pada
dapur kediaman, jauh sekali lukisan Upin Ipin atau Frozen di
dinding bilik tidur. Ini bermakna, saya sebenarnya telah membeli
rumah baru pada harga lelongan yang super rendah. Mungkin
berkat doa Aqilah (anak kecil saya) untuk kediaman pertama ini.
4. Berhampiran Pasaraya
Kediaman ini hanya berjarak 10 minit ke AEON, Mc Donald mahu
pun TESCO. Terdapat banyak bank dan premis perniagaan di
kawasan sekitarnya. Prospek penyewa saya kelak pastinya
datangnya dari sini. Peluang untuk mendapatkan barang
30

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

keperluan dapur dengan mudah menjadikan ianya kawasan yang

menarik untuk didiami (tiga dari penghuni kediaman yang saya
uruskan di sini bekerja di pasaraya berhampiran). Dalam erti kata
lain, semakin banyak peluang pekerjaan wujud, semakin banyak
ruang yang didambakan oleh penyewa.
5. Padat dengan Pekerja
Terdapat beberapa blok kediaman di sini yang disewakan kepada
pekerja CARSEM Ipoh. Pada sebelah petangnya pasti akan
kelihatan gerombolan bas-bas kilang menghantar warga industri
ini pulang dan hasil pemerhatian saya semasa mengadakan
lawatan tapak di sebelah pagi, petang dan malam, pekerja industri
inilah yang sebenarnya memadatkan unit-unit kediaman di sini.
Sebelah malamnya pula, saya melihat tapak parkirnya dipenuhi
dengan kenderaan penghuninya manakala hampir 70% lampu
kediamannya terpasang dan ini mensahihkan lagi permintaan
sewa yang tinggi di kawasan terbabit.
6. Pengurusan dan Blok Baru
Blok kediaman ini tidak seperti blok rumah lelongan yang lain yang
kusam dan tidak berwarna. Kediaman ini masih kelihatan baru
dan ada warnanya yang tersendiri. Secara visualnya ia kelihatan
baru dan menarik untuk dimiliki. Pengurusan kediaman ini juga
kelihatan terurus dengan baik. Kemudahan jeriji keselamatan
dan kad keluar-masuk dibekalkan kepada penghuni kini. Kadar
bayaran penyelengaraan yang dikenakan juga masih relatif rendah
iaitu RM30 sebulan. Ini kadar mampu milik untuk siapa sahaja
terutama pemilik yang tidak kaya seperti saya.
7. Satu-Satunya Flat Di Kawasan Itu
Jenis kediaman ini merupakan satu-satunya yang dibangunkan di
sini. Tiada persaingan dan masih boleh dibeli pada harga yang
berpatutan dan murah. Bersebelahan kediaman ini terdapat
31

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

pembangunan apartment mewah Top Tree yang dijual pada

harga RM270,000 seunit. Sudah tentulah ianya istimewa kerana
ada kolam mandi, berbeza dengan kediaman yang saya beli ini
yang hanya ada kolah mandi di dalamnya. Persaingan kediaman
jenis ini tidak wujud, maka nilaian saya bahawa ia merupakan
pelaburan yang baik dan bermutu konon-kononnya.
8. Kenaikan Nilai Hartanah
Prinsip pembelian saya berdasarkan pandangan buku Rich Dad
Poor Dad adalah keuntungan sewaktu membeli. Walaupun kadar
peningkatan agak perlahan tetapi saya masih membeli di bawah
harga pasaran.
Sewaktu saya membeli kediaman ini, nilai pasaran kediaman ini
berada sekitar RM30,000 seunit. Jika dihitung, sememangnya
keuntungan nilaian hartanahnya agak perlahan tetapi dari segi
Cash-On-Cash Return yang disandarkan pada kadar sewanya,
peratusannya agak membahagiakan dan ternyata selepas tiga
tahun memilikinya, ianya menjadi mesin duit yang baik buat saya
sekeluarga.

Perkara paling utama dalam mengubah kehidupan

ialah mengubah sistem mindanya.
Azizan Osman

32

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

GAMBAR 1

Taman Panorama Lapangan Perdana

33

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

RUMAH 2 & 3:
RUMAH TAK LARIS

34

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

15

KAWASAN INDUSTRI
Kesan dari kejayaan membeli rumah pelaburan pertama,
semangat dan jiwa membara untuk membeli lagi tetap ada. Cuma
kali ini strategi saya agak berbeza. Ketika saya berjalan di sekitar
kawasan perumahan saya di Batu Gajah dalam usaha mencari
beberapa kawasan berpotensi, saya dapati kawasan ini penuh
dengan kilang-kilang industri di mana ramai pekerja yang bekerja
di daerah ini.
(waktu hujung minggu saya dan isteri akan meronda melihat
beberapa kawasan rumah yang berpotensi sambil bawak anak
berjalan-jalan)
Mulanya saya berminat dengan sebuah rumah lelongan dua
tingkat lot tepi di sana. Tawaran lelongan ini amat menarik bagi
saya. Dengan keluasan tanahnya beserta kediaman dua tingkat
klastanya, ia bagi saya amat berbaloi untuk dimiliki.

35

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

Harga lelongan bagi kediaman ini pula hanyalah di sekitar

RM40,000 sahaja. Murah bukan?
Namun, kediaman ini memerlukan pembaikan yang agak banyak
rupanya dan mungkin faktor inilah yang menyebabkan harganya
menjadi begitu rendah.

Rumah boleh jadi sebuah bank untuk kita.

Ahyat Ishak
Malah, terdapat lubang-lubang bumbung yang bocor sehinggakan
waktu hujan lebat, kita pasti akan dapat mandi hujan di dalamnya.
Hebat bukan, kolam disertakan sewaktu pembelian ini. Sebab
itu harganya murah menawan. Tak semua yang murah itu indah
kawan.
Saya terus-terusan membuat carian, malah turut bertanya pada
jiran tetangga. Keramahan saya itu agak berbaloi rupanya.
Menurut tetangga sekitarnya, terdapat 5 unit yang belum laku
terjual semenjak projek perumahan ini dilancarkan pada tahun
2005 dan ini membuatkan saya kian teruja.

36

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

16

JUAL SEBELUM BELI

Langkah pertama yang saya lakukan berikutnya ialah saya mula
mengambil gambar dan iklankan kediaman ini di alam maya
(hakikatnya saya belum lagi memiliki sebarang kediaman di
kawasan tersebut).
Amat mengejutkan apabila kilang berhampiran sudah mula
menghubungi saya dan bertanyakan tentang terma-terma
penyewaan kediaman tersebut. Wow! saya tahu saya baik dan
beriman. Mungkin sebab itulah saya selalu dimurahkan rezeki
ehem.
Hanya diskaun minima yang diminta oleh kilang tersebut dari
kadar sewa yang saya iklankan dan saya lihat jumlahnya masih
lagi memenuhi kadar keuntungan tahunan yang saya ingini.

37

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

Keesokannya saya terus ke pemaju perumahan yang gagal menjual

kediaman berbaki 5 unit tersebut. Saya membuat tempahan untuk
membeli dua kediaman ini dengan bayaran 10% bagi setiap satu
kediaman.
Sehari sebelumnya, saya telah ke kilang untuk berbincang tentang
Perjanjian Sewa Rumah dan memohon tempoh tiga (3) minggu
untuk proses penyerahan kediaman tersebut kepada pihak
pengurusan kilang.
Saya terlebih dahulu melakukan rundingan walaupun belum lagi
memiliki kediaman itu. Apa yang saya lakukan itu adalah strategi
pemasaran yang paling baik dan budiman. Itu antara punca
kenapa isteri saya mudah tertawan, ehm..
Kediaman ini telah saya tandatangani pembeliannya dua (2) unit
secara serentak. Oleh kerana kediaman di Taman Bemban Suria
ini saya beli berpasangan, maka saya hadiahkan satu untuk suri
hidup saya sebagai hadiah harijadinya yang ke 35 ketika itu
(Namanya tertera di geran, bukan sekadar serahkan kunci dan
berkata rumah ini hadiah buat sayang).
Saya pasti hadiah kediaman dua tingkat yang cantik dan hebat
tersebut (tetapi murah sebenarnya, jangan kagum sangat) pasti
mampu memahatkan rasa cinta yang dalam terhadap saya.
Tambahan pula, kediaman ini bakal saya sewakan pada kadar
RM420 sebulan dan pastinya ia bolehlah dianggap satu pelaburan
yang sihat pada harga serendah RM 35,000 sahaja.
Urusan guaman kemudiannya telah berjaya diselesaikan dengan
mudah dan segera. Terima kasih atas rahmat Mu memberi rezeki
yang tidak ternilai ini dan hasilnya, sebuah lagi mesin wang dengan
pulangan berikut telah berjaya dihasilkan.
38

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

ROI kediaman ini :

420 X 12 / RM35,000 x 100 = 14.40%
Kadar pembiayaan dengan Bank Islam sebanyak RM175.14
sebulan. Saya masih berbaki RM244.86 sebulan dari kadar sewa
yang diterima.
Secara kasarnya, pulangan balik modal untuk kediaman ini
adalah di sekitar tujuh (7) tahun seperti mana kiraan berikut,
RM420 x 12 x 7 = RM35,280.
Pemilihan kediaman ini adalah berdasarkan faktor :
1. Kawasan Pekerja
Lokasi berhampiran dengan kilang menjadikan wujudnya banyak
peluang pekerjaan. Semakin ramai pekerja, semakin banyak
rumah diperlukan untuk didiami. Kawasan ini memiliki beberapa
buah kilang besar berdasarkan pemerhatian saya. Rumah yang
ada di kawasan sekitarnya juga belum begitu banyak dan ini
menjadi tanda wujudnya peluang pelaburan yang baik.
Kenyataan ini diperkuatkan lagi dengan rungutan yang saya terima
dari pihak pengurus kilang yang saya temui sebelumnya,
En Azizul, semua orang sini takut mau kasi sewa pada kilang,
takut rumah rosak. .(sila gunakan nada Uncle Muthu dalam
Upin Ipin)
Pada saya, Ini adalah peluang. Bagi mengatasi ketakutan ini,
kita hanya perlu menyediakan Perjanjian Sewa Rumah yang jelas.
Klausa, Sebarang kerosakan atau kecacatan perlu diperbaiki
39

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

sepertimana keadaan asal perlu ditekankan di dalam perjanjian

tersebut agar pihak pengurusan dapat memahaminya dengan
lebih jelas. Ingat, dimana ada masalah, disitu ada peluang.
2. Berhampiran Jalan Utama
Lokasi kediaman ini mudah dihubungkan dengan dunia luar
kerana terdapat jalan besar di hadapan taman perumahan ini.
Jalan besar inilah yang menghubungkan laluan Ipoh-Lumut
sebelum disambungkan kepada Lebuh Raya Utara-Selatan.
Dalam konteks ini, jalan penghubung memainkan peranan yang
amat penting dalam pemilihan lokasi hartanah. Kemudahan jalan
penghubung yang lebar dan luas pastinya akan menjimatkan
masa dan perjalanan bagi sesiapa yang tinggal dan menyewa di
sini nanti.
3. Jalan Kaki ke Tempat Kerja
Lokasi kediaman ini hanya dipisahkan oleh jalan besar antara zon
kediaman dan zon industri . Pekerja yang tinggal di kediaman
ini hanya perlu berjalan kaki menyeberangi jalan sahaja untuk
ke tempat kerja sepertimana yang dilakukan oleh penyewa saya
sekarang. Ternyata pihak pengurusan dapat menjimatkan kos
menyediakan kemudahan pengangkutan yang tinggi sekiranya
mereka berjaya mendapatkan rumah sewa di sekitarnya.
4. Kediaman 2 Tingkat
Saya sukakan kediaman ini kerana ianya dua tingkat, dengan
keluasan ruang yang maksimum. Bahagian hadapan kediaman ini
pula mempunyai tanah untuk aktiviti keluarga, malah cukup untuk
meletakkan dua (2) buah kenderaan.
Tidak cukup dengan itu, kediaman ini juga mempunyai ruangan bilik
yang luas di bahagian atas dan tiga ruangan keluarga di bahagian
bawah, amat sesuai untuk penempatan golongan penyewa bujang
40

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

mahu pun yang baru berkahwin. Malah, masih mempunyai ruang

untuk sebarang penambahan di masa hadapan.
5. Masih Murah
Kediaman pada harga RM 35,000 adalah sesuatu yang mustahil
untuk dimiliki pada hari ini, kediaman ini tidak laris jualannya.
Mula dibuka untuk jualan pada tahun 2005 hingga 2013 sebelum
bertemu jodoh dengan saya. Dengan keluasan tanah dan rumah
bertingkat, harga yang ditawarkan amat sukar untuk dilepaskan
begitu saja (Baki 5 kediaman yang tidak terjual tersebut saya
usulkan kepada rakan-rakan untuk membeli dan habis terjual
selepas itu).
6. Nilai Pasaran
Walaupun kediaman pada harga RM35,000 hanya kita perolehi
dari pasaran primer, kediaman ini dijual oleh pemaju dengan
kondisi as it is basis. Terdapat pembaikan yang perlu dilakukan.
Namun, tidaklah secara total dan nilai pasaran pada ketika itu
pula berada pada sekitar RM75,000. Pastinya ia pelaburan yang
menguntungkan. Ketika buku ini ditulis harga pasarannya telah
mencecah ke angka RM90,000.
Hingga kini kedua-dua kediaman ini terus berpenyewa dan belum
pernah dibiarkan kosong, manakala saya pula semakin yakin dan
seronok dengan pelaburan yang satu ini . Jiwa saya terus membara
untuk terus memiliki hartanah yang dibawah harga pasaran dan
mampu untuk disewakan. Kita tidak membeli hartanah yang
murah, tetapi kita membeli hartanah diibawah harga pasaran.

Lebih banyak peluang pekerjaan disesuatu

kawasan itu, lebih banyak rumah diperlukan
Aziz Ali
41

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

GAMBAR 2

Taman Bemban Suria 1

42

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

GAMBAR 3

Taman Bemban Suria 2

43

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

RUMAH 4:

APARTMENT TENGAH
BANDARAYA

44

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

17

APARTMENT LAMA
Kediaman lelongan seterusnya ini menarik kerana berada benarbenar di tengah pusat bandaraya Ipoh. Walaupun ia merupakan
apartment jenis lama, tetapi harga yang ditawarkan masih lagi
berada di bawah formula kediaman luar bandar saya.
Harga permulaan rumah ini hanyalah RM36,000 sahaja. Saya fikir
ia sesuai dengan lokasi letak duduknya di tengah pusat bandaraya.
Semakan harga pasaran waktu itu adalah pada harga RM80,000
untuk kediaman sebegini.
Lelongan kali ini lebih istimewa walaupun debarannya tetap ada. Ini
kerana ia bakal diadakan di Mahkamah Tinggi Ipoh. Satu suasana
yang agak berbeza berbanding pengalaman lelongan yang saya
hadiri sebelumnya.

45

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

Seperti sebelumnya, ilmu berkaitan lelongan sangat penting dalam

membeli hartanah lelongan ini dan ternyata, ianya merupakan
pengalaman baru buat saya.
Setiap lelongan merupakan pengalaman baru buat saya . Ia
seperti belajar menunggang basikal waktu kita kecil dahulu.
Semakin lama kita semakin cekap tetapi akan ada luka di lutut dan
ditangan. Belajar naik basikal dengan membaca berbeza dengan
pengalaman menaiki basikal yang sebenar.
Jika kita belajar teori tanpa latihan tentang lelongan, kita belum
boleh jadi pejuang yang sebenar.

46

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

18

AGEN DAN ULAT

Bagi yang belum berpengalaman menyertai lelongan hartanah,
mereka akan memiliki pendamping di sini. Pendamping ini
bukannya dari kalangan jin atau jembalang, sebaliknya para ejen
lelong yang akan membantu mereka sewaktu berhajat untuk
membeli kediaman ini.
Ejen-ejen ini memiliki bidang kerja khusus yang dipersetujui oleh
kedua belah pihak. Lebih istimewa lagi para ejen ini juga seperti
pendamping lain yang harus diberikan makanan. Jumlahnya
bukannya sedikit malah kadangkala mampu mencapai nilai ribuan
ringgit dari nilai hartanah yang ditandingi.
Jika anda berilmu dan melakukan usaha sendiri, anda pasti akan
mampu menjimatkan banyak wang anda. Semua ini perlukan
usaha dan membaca. Saya sendiri belum ada pengalaman
menggunakan khidmat ejen lelongan hingga kini, semuanya saya
lakukan sendiri. Namun banyak buku-buku yang ada dipasaran
47

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

boleh membantu kita memahami bagaimana proses lelongan ini.

Antara buku yang boleh dijadikan rujukan ilmu antaranya tulisan
Azizi Ali, Milan Doshi, Robert T. Kiyosaki dan Shafie Bustan.
Pertandingan kali ini menjadi milik saya , setelah bersaing dengan
pasangan 1Malaysia di mana suaminya berbangsa Cina dan
isterinya berketurunan India. Saya berjaya membidanya pada
harga
RM46,000. Peningkatan sebanyak RM10,000 dari
harga asal.
Walaupun begitu saya tetap bersyukur kerana telah berjaya
memenanginya pada harga yang saya ingini. Kediaman ini
kemudiannya saya perbaiki dan perindahkannya, menjadikan
ianya mesin wang baru buat kami sekeluarga . Kadar sewa yang
saya kenakan pula adalah sebanyak RM600 sebulan.
ROI kediaman ini :
600 x 12 / RM46,000 x 100 = 15.65%
Kadar pembiayaan bulanan bank pula adalah sebanyak RM267.00
sebulan menjadikan lebihan sewa bulanan yang saya perolehi
adalah sebanyak RM333.00. Jadinya, pulangan balik modal bagi
kediaman ini adalah sekitar tujuh (7) tahun dengan anggaran kasar
sewa berikut,
RM600 x 12 x 7 = RM50,400.

Seorang insan biasa dengan modal yang terhad

untuk melabur, hartanah adalah pilihan yang
sesuai untuk anda.
Faizul Ridzuan
48

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

Kediaman ini agak unik, kedudukan di tingkat tiga (3) serta hanya
terdapat empat (4) pintu di setiap laluan tangga menjadikan ianya
pilihan yang hebat. Kali pertama saya memasuki kediaman ini,
terdapat banyak botol-botol arak yang telah saya himpunkan
menjadi lapan guni. Begitu juga dengan koleksi CD-CD lucah
yang bersepah di lantai salah satu biliknya. Cuma yang membuat
saya teruja ialah lantainya telah dikemaskan dengan jubin serta
pintunya bergeriji.
Dengan bantuan adik saya, kami bersama-sama membersihkan
kediaman ini. Saya menggunakan kepakaran yang ada bagi
memperindahkan kediaman ini. Setelah siap, adik saya benarbenar kagum tatkala melihat kediaman yang suatu ketika sangat
kotor itu telah berubah wajah menjadi luar biasa indah .
(Rujuk Gambar 4)
Pemilihan kediaman ini pula didorong pembelian berdasarkan
faktor-faktor berikut :
1. Mentera Lokasi
Kedudukannya terletak di tengah pusat bandaraya Ipoh menjadikan
ianya pilihan yang baik buat saya. Tidak jauh dari kediaman ini
terdapat Stesen Keretapi Ipoh, Bank Simpanan Nasional, Bank
Islam, Mahkamah Syariah Ipoh, Pejabat Kastam Di Raja, kolej-kolej
swasta dan juga pusat-pusat komersial yang berjiran dengannya.
Ia memiliki ciri-ciri lokasi hot yang sukar untuk dilepaskan. Malah,
sewaktu kediaman ini dibersihkan, telah ada penyewa yang sedia
menanti.

49

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

2. Faktor Harga
Dengan harga permulaan RM 36 000, saya fikir ia sangat berbaloi
walaupun saya mendapatkannya dengan peningkatan harga
RM 10 000 dari harga asal . Sukar untuk mendapatkan sebuah
hartanah di tengah bandaraya pada harga RM 46 000 pada waktu
itu. Keutamaan membeli bukan kerana harganya murah, tetapi
ia berada di bawah harga pasaran. Itu adalah kunci keutamaan
dalam pelaburan.

Membeli bukan kerana harganya murah tetapi

kerana dibawah harga pasaran
Abang Ensem
3. Pengurusan Apartment
Persekitaran apartment ini kelihatan bersih dan rapi pada waktu
kali pertama saya ke sini. Terdapat pondok pengurusan dan
pengawal bersebelahan blok saya. Maklumat yang saya ingini
juga diperolehi dengan senang dan telus.
Ini menjadikan hati saya tertarik untuk berurusan lagi dengan pihak
pengurusannya. Malah, dek kerna efficiency pihak pengurusan,
setahun selepas saya membeli, apartment ini telah dicantikkan
semula dengan cat baru hasil dari pembiayaan Tabung Dana 1
Malaysia. Ini membuktikan bahawa pengurusan serius memohon
dan berusaha agar bangunan ini kelihatan baru dan sangat
bertenaga. Nilai hartanah meningkat lagi dengan gaya baru
selepas diperbaiki dengan warna yang terkini.

50

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

GAMBAR 4

Apartment Cherry Park

51

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

RUMAH 5:

BANDAR UNIVERSITI

52

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

19

KALI KEDUA DI SINI

Kediaman di Bandar Universiti, Seri Iskandar ini merupakan
kediaman kedua saya. Kediaman pertama sebelumnya telah
saya miliki ketika saya masih bujang lagi. Sebab itulah sewaktu
majlis ijab kabul, saya telah mampu membawa replika kunci
rumah sebagai hadiah buat suri hidup saya. Saya hanya datang
menaiki teksi ayahda saya kemajlis recepsi perkahwinan, kerana
saya belum mampu beli kereta. Ramai yang ingat kami bukan
pengantin, kerana teksi yang datang.
Itu juga menjadi sebab mertua saya sayang dengan menantu yang
kacak dan berwawasan ini. Waktu itu saya beli dari pemaju di situ.
Cumanya yang membezakan antara kedua buah kediaman ini
ialah, rumah pertama saya beli secara terus dari pemaju manakala
kediaman kedua ini pula saya miliki menerusi lelongan awam.

53

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

Sebenarnya tidak semua lelongan yang saya sertai itu berjaya.

Biasanya nasib saya seakan berselang, sebagaimana iklan
chipmore, begitulah saya . Hari ini menang, lelongan seterusnya
pasti kalah. Begitu jugalah dengan nasib kediaman ini yang saya
perolehi setelah lelongan sebelumnya tidak menyebelahi saya.
Sebelum menyertai lelongan ini, saya amat yakin dengan potensi
kediaman ini. Kediaman pertama saya sangat berhampiran dengan
kediaman ini. Cuma jenis kediaman sahaja yang membezakannya.
Kediaman ini berada bersebelahan dengan TESCO dan KFC
Bandar Universiti. Harga lelongan bermula dari RM46,000
membuatkan saya sukar untuk tidur malam. Maklumat tentang
lelongan ini sebenarnya saya perolehi dari auctioncabel.com.
Sahabat saya yang mengendalikan laman sesawang ini yang
sebenarnya bersungguh-sungguh mengesyorkan saya untuk turut
serta di dalam lelongan yang bakal diadakan di Menara Megan
Avenue berhadapan KLCC.
Pada hari lelongan, saya berangkat ke Kuala Lumpur seawal jam
5 pagi (keretapi ETS yang paling awal). Ketibaan saya pagi itu
disambut dengan berita kurang menyenangkan, iaitu terdapat 6
peserta lain yang akan turut serta membida.
Sangkaan saya bahawa tidak akan ada ramai pembida sekiranya
lokasi lelongan berjauhan dari lokasi hartanah lelong ternyata
meleset. Saya berserah kepada kekuasa-Nya dan berdoa.
Namun, gerak hati kuat menyatakan yang lelongan kali ini adalah
milik saya. Lagipun anak kecil saya telah membacakan ayat seribu
dinar sebelum saya berangkat pagi tadi yang telah menambahkan
keyakinan saya untuk berjaya. Malamnya seperti biasa saya akan
berdoa dan berpesan pada anak saya.
54

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

Doakan abah ya, abah nak beli

rumah satu lagi
(bukan tambah orang rumah, sila baca betul-betul)
Selepas satu sesi yang mendebarkan dan beberapa tawaran
dari ulat-ulat ini berjaya saya hindari, akhirnya saya memenangi
bidaan ini pada harga RM56,000. Saya amat teruja dan bersyukur
kerana telah berjaya lagi. Saya mensasarkan harga lebih tinggi
dari ini sebenarnya. Saya hubungi bonda saya dan maklumkan
saya menang lagi sebuah hartanah. Saya yakin dia mendoakan
saya dan sebab itu antara kejayaan saya. Doa ibu, luar biasa
bertenaga.

Hartanah adalah satu satunya pelaburan yang

paling lambat bertindak balas terhadap tekanan
Azizi Ali
Petang itu saya pulang menaiki keretapi ETS bersama pesaing
yang berebut hartanah yang sama sebentar tadi. Saya berkenalan
dengannya, anak muda ini baru sahaja menginjak usia 21 tahun.
Membida bagi pihak bapanya untuk hartanah istimewa ini.
Pemuda ini beruntung kerana pada usia semuda ini, beliau telah
didedahkan oleh bapanya tentang ilmu pelaburan hartanah. Saya
yakin, dia pasti akan lebih berjaya suatu hari nanti.
Kediaman yang baru saya menangi ini saya perbaiki dan bersihkan
sebaiknya. Pada masa yang sama saya mula mengiklankan
kekosongannya di alam maya dan sepertimana yang saya
jangkakan, kediaman ini mula dipetik sebelum tempoh matangnya
berakhir.
55

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

Alkisahnya, sewaktu proses membaik-pulih kediaman sedang

dilakukan, seorang kakitangan Universiti Teknologi Petronas (UTP)
berstatus Dr telah terpikat dan seterusnya meletakkan wang
tempahan agar kediaman ini menjadi miliknya dan berikut adalah
pengiraan Keuntungan yang lazimnya saya lakukan,
ROI kediaman ini :
550 x 12 / RM55,000 x 100 = 12%
Terdapat banyak faktor penarik menjadikan kediaman ini dalam
radar pelaburan, hinggakan sanggup berlelah ke Kuala Lumpur
untuk mendapatkannya. Antaranya,
1. Permintaan Tinggi
Saya telah memiliki sebuah hartanah lain di kawasan ini
sebelumnya dan telah mengetahui potensi kawasan ini. Lebih
istimewa kediaman di sekitarnya tidak pernah putus penyewa.
Buktinya, sehingga kini penyewa yang sedia ada telah menyewa
dari beliau bujang sehingga ke anak tiga. Beliau terus kekal walau
kadar sewa dinaikkan secara berselang-selang.
2. Lokasi Universiti
Di sekitar kediaman ini terdapat dua buah universiti yang berskala
besar iaitu, UiTM Perak dan Universiti Teknologi Petronas (UTP).
Pelajar UiTM Perak sahaja sejumlah 12 000 orang pelajar,
manakala warga UTPnya pula berkapasiti 8000 orang penuntut
kesemuanya. Ini belum termasuk jumlah kakitangan universiti dan
sektor lain di sekitarnya.
Polisi pembangunan UiTM juga adalah bernisbahkan 60:40 yakni
60% sahaja yang layak untuk menetap di asramanya manakala
selebihnya perlu menyewa di luar.

56

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

3. Harga Di Bawah Pasaran

Umum mengetahui yang harga lelongan kebanyakannya akan
dibida di bawah harga pasaran. Tawaran harga sedemikian
menjadikan kita sukar untuk melepaskan peluang. Tidak terkecuali
juga bagi kediaman ini.
Harga pasaran pada waktu lelongan itu hanyalah RM80,000 dan
disebabkan ianya dikelilingi oleh kemudahan prasarana seperti
pasar, TESCO, KFC, McDonald, sekolah, bank-bank, stesen
minyak dan sebagainya, harga yang ditawarkan sebenarnya
terletak pada kadar 30% di bawah harga pasaran. Sewaktu tulisan
ini sedang dimurnikan, pembinaan MyDin dan UCSI dalam proses
pelaksanaan.
4. Jenis Kediaman
Kediaman jenis ini mudah disewakan dan masih sesuai untuk
mendapatkan kadar pulangan yang berbaloi. Dengan kemudahan
3 bilik tidur dan 2 bilik air, ia menjadi dambaan para penyewa dan
pelabur.

Kediaman jenis ini biasanya luas, mahal dan permintaan tinggi.
Jika kadar belian telah tinggi bagaimana kita ingin mendapatkan
kadar keuntungan sewa. Rakan saya membeli dari jenis kediaman
yang berkeluasan hampir sama pada harga RM 110 000 dan
menyewakan pada harga RM600 sebulan. Saya yang kacak ini
hanya membeli pada harga RM 56 000 dan sewakan pada harga
RM 550 sebulan. Siapa lebih kacak dan beriman? Ehem..

57

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

5. Beralamatkan Bandar Universiti

Perkataan Bandar Universiti pada lokasi kediaman ini merupakan
faktor penarik kepada pembelian ini. Menurut sahabat saya,
beri perhatian kepada alamat kawasan yang memiliki perkataan
Bandar dan lihatlah peningkatan nilai hadapannya. Mengambil
contoh, Bandar Baru Kelang, Bandar Universiti Sekudai dan
Bandar Baru Bangi.
Potensi yang sama juga turut ada tatkala melihat kepada Bandar
Universiti Seri Iskandar ini dan ianya saya simpulkan sebagai
perbandingan awal sebelum pembelian.
Malah, sehingga kini saya masih terus berharap untuk memiliki
kediaman di sekitar bandar ini dan masih tercari-cari kediaman
yang murah, meriah dan rendah risikonya.

Memahami dan memilih hartanah yang sesuai

untuk mencapai matlamat kewangan anda
Faizul Ridzuan

58

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

GAMBAR 5

Rumah Bandar Universiti

59

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

RUMAH 6:
TERES SETINGKAT

60

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

20

DEKAT RUMAH
Hartanah ini sangat dekat dengan kediaman saya. Ia menjadi
pilihan kerana lokasinya yang mudah dilawati oleh saya pada bilabila masa sahaja. Rumah teres ini telah mula ada kelawar yang
menghuni sewaktu kunjungan pertama saya. Ini petanda bahawa
kediaman ini telah lama ditinggalkan.
Saya memutuskan untuk menambah sebuah lagi kediaman di
Batu Gajah atas faktor permintaan. Satu projek besar usahasama
antara KTM dan pembuat keretapi dari China telah mula berada
di Batu Gajah. Projek pengangkutan berskala besar ini bernilai
sangat besar dan mampu menarik para penyewa dari kalangan
pekerja luar.
Sebelum memasuki lelongan, saya telah mengunakan kaedah
yang dipopularkan oleh Abang Ensem dengan meletakkan iklan
dummy terlebih dahulu. Tujuannya, melihat respon terhadap
permintaan sewa di kawasan terbabit.
61

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

Saya mendapat tempahan untuk disewa sewaktu kediaman itu

belum siap dibersihkan sepenuhnya. Kediaman ini ditempah
oleh sebuah syarikat swasta yang menguruskan pembangunan
stesen KTM yang baru itu. Dengan senarai kemudahan yang saya
sertakan saya tawarkan kadar sewa sebanyak RM 900 sebulan .
Dengan harga kediaman serendah RM36,000 dan pulangan sewa
sebanyak RM900 sebulan, saya anggap ianya merupakan nikmat
rezeki yang tidak terperi yang Allah s.w.t berikan. Bagaimana saya
mampu mendapatkan sewa setinggi itu untuk kediaman ini? Akan
saya ceritakan pada bahagian seterusnya.
Selepas tamat kontrak dengan syarikat swasta tersebut, saya mula
sewakan kediaman ini kepada guru-guru pelatih pada kadar sewa
sebanyak RM600 sebulan. Saya kira ia masih sebuah pelaburan
yang menguntungkan dan membahagiakan kami sekeluarga,
kerana ROI yang saya perolehi adalah,
ROI kediaman ini :
600 X 12 / RM36,000 x 100 = 20%
(20% adalah jumlah yang tinggi adik manis sekalian)
Bagi kediaman ini terdapat beberapa faktor penarik menjadikannya
pilihan hati saya, antaranya :
1. Jarak Dekat
Kediaman ini hanya bersebelahan dengan taman perumahan
kami. Saya beranggapan jika ingin membeli kediaman pelaburan,
sebaiknya janganlah terlalu jauh dari rumah kediaman kita kerana
ia bakal memudahkan urusan pengurusan kediaman tersebut.
Sebaiknya jarak perjalanan kita ke kediaman tersebut hendaklah
kurang dari sejam perjalanan.

62

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

Disebabkan jaraknya yang berdekatan ini, memberi peluang

kepada saya untuk mengambil sendiri duit sewa saya dan pada
masa yang sama boleh meninjau kondisi rumah saya dari masa
ke semasa.
2. Pembangunan Setempat
Jarak kediaman ini ke stesen ETS, KTM Batu Gajah cuma sekitar
5 minit perjalanan. Mengikut ramalan Nujum Pak Belalang saya,
kediaman di sini akan semakin baik menjelang tahun berikutnya.
Masih ingat lagi ketika komuter mula menghubungkan Seremban
dan Kuala Lumpur. Harga hartanah terus meningkat di Seremban
pada zaman itu. Manusia mula membanjiri Seremban dan bekerja
di Kuala Lumpur.
Saya menjangkakan, apabila ETS Batu Gajah ke Kuala Lumpur
meningkatkan kekerapan perjalanan kepada sejam sekali. Harga
hartanah bukan sahaja di Ipoh akan meningkat tetapi juga di Batu
Gajah.
Peningkatan harga rumah di Perak dan Selangor antara yang
terendah. Keadaan ini akan berubah jika kekerapan perjalanan
dari Kuala Lumpur ke Ipoh ditingkatkan. Pengguna ETS dari Kuala
Lumpur- Ipoh yang berulang dari tahun 2011 hingga tahun 2014
meningkat dengan ketara sekali.
Saya dapat rasakan ini kerana perjalanan saya setiap minggu dari
Batu Gajah ke Universiti Malaya meningkat dengan ketara sekali
kebelakangan ini. ETS senantiasa penuh setiap hari, terutamanya
pada hujung minggu.
3. Dekat Sekolah
Kediaman ini berhampiran dengan Sekolah Kebangsaan dan
Menengah Sultan Yusof, Sekolah Kebangsaan St. Bernadettes
63

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

Convent dan Sekolah Kebangsaan Pusing dan disebabkan itu

golongan guru-guru pelatih dan juga guru sekolah menjadi antara
prospek penyewa paling utama di sini.
Peningkatan harga rumah di Perak antara yang terendah.
Majalah Prospektur Hartanah, Edisi Pertama Julai 2014
4. Laluan Utama Ipoh-Lumut
Kediaman ini berhampiran dengan laluan utama untuk ke Ipoh
atau ke Lumut. Ini merupakan pilihan yang terbaik bagi sesiapa
yang mencari kediaman berhampiran dengan laluan utama untuk
ke tempat kerja. (Rujuk Gambar 6)

Simpan emas baik baik.

Jika kita jumpa penyewa yang bagus,
wujudkan hubungan yang baik
Shah Razali

64

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

GAMBAR 6

Taman Mewah Indah, Batu Gajah

65

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

66

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

67

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

21

Lelongan dan
Hartanah Luar
Bandar
Senarai hartanah lelongan untuk kawasan luar dari bandaraya
Kuala Lumpur tidak kurang menariknya. Senarai yang dikeluarkan
oleh agen dan pelelong menjadikan kita akan teruja dari harga
serendah RM10 000 hingga ke RM 1 000 000 malah lebih.
Sebagai pelabur di luar Lembah Kelang saya dan suri hidup saya
menetapkan bahawa kami hanya akan membeli kediaman yang
berada di bawah harga RM 50 000 sahaja. Keadaan ini bertujuan
mengimbangi kadar sewa luar bandar yang relatif rendah dan
kebiasaannya berada di bawah paras RM 500 sebulan. Walau
bagaimanapun kami tetap membeli lebih sedikit dari harga siling
ini seandainya permintaan di kawasan itu memang tinggi serta
harga pasarannya menarik sekali.
Bagi pelabur di Lembah Kelang , saya kira harga siling RM50 000
mungkin kurang munasabah. Saya mencadangkan pelabur atau
pembeli boleh membeli pada harga dibawah RM 100 000 atau
RM150 000. Masihkah ada kediaman pada harga ini?
68

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

Jawapan saya, MASIH ADA.

Rujuk Bab 28 Mudahnya Menabung halaman 125
Malah kediaman pada harga bawah RM100 000 bukan hanya dibeli
dari pasaran lelongan tetapi dari pasaran subsale . Pasaran subsale
lebih selamat bagi pembeli kali pertama hartanah berbanding
lelongan awam. Rendahkan matlamat anda dan mulalah dengan
kediaman yang kecil dahulu.
Formula ini juga bertujuan agar saya kekal mendapat positive
cash flow setiap bulan. Apakah yang dimaksudkan dengan
positive cash flow. Nilai yang lebih tinggi dari bayaran kepada
pihak bank, cukai pintu dan tanah serta bayaran penyelengaraan.
Semakin tinggi bayaran yang kita terima berbanding bayaran yang
kita perlu bayar kepada bank semakin sihat pelaburan itu.
Contoh Pengiraan:
Kadar Sewa Kediaman
RM 650.00 /bulan (A)
Bayaran Pinjaman Bank
RM 223.50 / bulan (B)
Cukai Pintu dan Tanah Setahun
RM 230/setahun (C )
Nilai A - (B + C)
= Positive Cash Flow (E)
RM 650.00 (A) (223.50(B) + 19.0(C)
= RM407.50(E)

Pada hari pertama anda menang rumah lelong

tersebut, anda telah menjana keuntungan
Shafie Bustan
69

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

22

Hartanah Lelongan
Masih Banyak
Hartanah lelong yang terdapat di luar Lembah Kelang juga
relatifnya banyak. Jangan ingat lelongan hanya berlaku di Kuala
Lumpur dan bandar besar sahaja. Hampir setiap hari ada beratus
hartanah yang akan dilelong oleh pihak bank.
Setiap kali proses pinjaman yang diluluskan oleh pihak bank, risiko
rumah untuk dilelong tetap ada. Semakin banyak jumlah pinjaman
yang diluluskan, semakin banyak peluang untuk mendapatkan
kediaman lelong ini.
Dalam pemilihan lokasi kediaman lelongan ini, kita tidak perlu
terburu-buru. Banyak pilihan kawasan untuk dipilih di sekitar
anda. Sebaiknya buatlah pilihan di kawasan yang berkepadatan
penduduknya tinggi. Dari pemerhatian saya beberapa lokasi di
Perak ini memiliki kepadatan penduduk yang tinggi antaranya
Ipoh, Seri Iskandar, Lumut, Meru, Tanjung Malim, Manjung dan
Taiping. Terdapat juga beberapa kawasan yang sedang meningkat
70

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

naik ketika ini seperti Tapah kerana pembangunan kampus baru

UiTM Cawangan Tapah. Nilai hartanah di Manjung dan Seri Iskandar
lebih tinggi berbanding Ipoh.
Rakan saya pernah memaklumkan bahawa UiTM memiliki konsep
penginapan 60/40 untuk pelajarnya. 60% pelajarnya menetap di
asrama manakala baki 40%nya pula terpaksa menyewa di luar
kampus. Ianya dilakukan bagi tujuan membangunkan ekonomi
dan infrastuktur masyarakat setempat hasil kewujudan kampus
ini. Pada hemat saya, ianya merupakan konsep perancangan
bandar yang baik. Menurut statistik hartanah lelongan bagi tahun
2012 selain Kuala Lumpur adalah seperti berikut,

Bil Negeri

Lelongan

1 Perlis

32

0.13%

2 Kedah

2826

11.6%

3 Sabah

257

1.1%

4 Penang

2577

10.7%

5 Perak

1706

7.02%

6 Selangor

10235

42.16%

7 N.Sembilan 1796

7.4%

8 Pahang

154

0.63%

9 Johor

4092

16.85%

10 Kelantan

23

0.09%

11 Melaka

570

2.35%

12 Sarawak

0.04%

Jadual 1:
Statistik lelongan awam seluruh Malaysia
71

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

23

KADAR SEWA LUAR BIASA

Memandangkan kadar sewa kediaman luar Lembah Kelang seperti
Perak ini lebih rendah berbanding Kuala Lumpur dan Selangor,
saya menggunakan beberapa pendekatan untuk mendapatkan
kadar sewa pelaburan sehingga menjadi positive cash flow.
Antara yang saya lakukan :
1.
2.
3.
4.
5.

Beli kediaman mestilah di bawah RM 50 000

Masukkan sebahagian perabot
Iklankan di Alam Maya
Cantikkan kediaman
Beli, Sewa dan Simpan

Formula ini saya gunakan untuk setiap kediaman yang saya

usahakan, biar saya jelaskan satu persatu.
1. Beli kediaman mestilah di bawah RM 50 000.
Jika kita membeli kediaman di bawah harga ini, jumlah pembiayaan
72

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

pastinya rendah. Sebagai contoh :

Jika saya membuat pembiayaan pinjaman dengan Bank A dengan
jumlah RM50,000.
Contoh Pengiraan:
Jumlah Pinjaman RM 50 000
Kadar Faedah 4.9%
Tempoh Pinjaman 30 Tahun
Bayaran Instalmen
RM265.36 (A)
Anggaran Kadar Sewa
RM 550 (B)
Nilai Keuntungan (B) - (A)
RM284.64
Nilai Keuntungan Tahunan
RM 284.64 X 12 = RM3,415.68
Dengan jumlah keuntungan sebanyak RM3,415.68 setahun
untuk sebuah kediaman di Perak, saya anggap ianya berbaloi
kerana kos sara hidupnya yang rendah jika dibandingkan dengan
Lembah Kelang. Ini berdasarkan harga semangkuk laksa di Batu
Gajah masih boleh dibeli dengan harga RM2.00. Ini baru sebuah
kediaman, bagaimana jika kita ada sepuluh kediaman di Perak?
Hebat bukan.
2. Masukkan sebahagian perabot
Kebanyakan kediaman saya biasanya akan dilengkapi dengan
keperluan asas. Keperluan minimum yang saya maksudkan adalah
:
1. Katil bujang, beserta tilam, bantal dan cadar yang wangi.
2. Tirai dipasang siap.
73

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

3. TV 21 dengan alat kawalan jauh.

4. Meja makan atau sofa. (salah satu sahaja)
5. Lampu IKEA dan hiasan dinding
Ini sahaja keperluan yang saya sediakan. Ia menjadi seperti satu
tanda nama pada semua kediaman kami.
Sila ambil perhatian bahawa perabot tidak seperti hartanah, ia
memiliki nilai susut. Saya hanya membeli perabot terpakai untuk
tujuan ini, jangan beritahu penyewa saya rahsia ini . Saya akan
sediakan bajet sebelum keluar berbelanja untuk kediaman baru
ini. Yang dibeli baru hanya cadar dan sarung bantal sahaja.
3. Iklankan di Alam Maya
Salah satu kehebatan ciptaan Allah s.w.t adalah otak manusia.
Apabila manusia berotak, maka manusia mencipta jaringan maya
untuk kemudahan kita semua. Sebagaimana yang diungkapkan
oleh Bill Gates:

Ianya bukan sebuah perniagaan jika anda

tidak berada di Alam Maya
Proses pengiklanan hanya saya lakukan di alam maya, saya tidak
mahu menjadi pemilik tradisional yang meletakkan kepingan kotak
dan tulis dengan pen hitam

Untuk Disewa
Hubungi Abah Kacak Bergaya
016 599 8902
Selepas hari kelima belum ada yang telefon kerana semalamnya
hujan dan ada anak muda yang koyakkan agar tiada orang lain
74

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

menghubungi kita untuk menyewa. Dia mengharapkan kediaman

itu menjadi miliknya.
Saya kira zaman itu telah berlalu, pengiklanan diinternet sangat
membantu. Saya akan nyatakan nanti kenapa, tunggu..
4. Cantikkan kediaman.
Bahagian ini yang paling saya suka, isteri saya kata

Lelaki yang pandai cantikkan kediaman

adalah lelaki romantik. Auw..
Oh...ya, saya rasa ingin terbang. Saya memiliki sedikit ilmu
seni bina dalaman, atau bahasa mudahnya menghias kediaman.
Pengajian saya tidak lama, dari peringkat diploma hingga ke
peringkat PhD dalam bidang seni bina dalaman, sekejap bukan?
Dan saya pernah dijemput seminar, bengkel ruang dalaman dan
pernah menulis di Dapur Impiana. Jadi saya bukanlah pakar tetapi
saya seperti anda. ehm..
Ilmu ini ada di mana-mana dan kita belajar sahaja. Jika kita rajin
berusaha kita akan dapat hasilnya. Banyak buku di luar sana yang
boleh kita belajar, cuma tanyakan diri anda mahu atau tidak sahaja.
Proses cantikkan kediaman ini, tidak makan masa yang lama.
Biasanya saya akan mencari warna yang boleh dijadikan titik
tumpu (focal point) untuk beri suasana baru pada kediaman ini.
Pemilihan warna dan kedudukan dinding yang akan dicat penting
supaya sewaktu mengambil gambar ia akan kelihatan unik, cantik
dan berseri. Kediaman ini saya jadikan satu-satunya di dalam
dunia. Wah, hebat bukan.

75

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

Ambil perhatian juga, bahawa kita mestilah mengikut bajet yang

disediakan dan bukannya emosi yang ada. Saya akan tuliskan
panduan mencantikkan kediaman sewa pada kadar bajet
RM247.50 pada edisi akan datang ya.
Bila kediaman kita cantik, kita dapat sediakan gambar atau bahasa
pengiklanan sebagai katalog yang baik. Setelah kita memiliki
katalong yang baik, pemasaran kita hanya di internet. Kita tidak
perlu buka pintu kepada bakal penyewa yang baru, mereka hanya
lihat di website kita dan buat tempahan. Cuba ingat bagaimana
hotel menyediakan pemasaran mereka ? Dengan gambar bilik
sahaja boleh buat hati kita tertawan. Bijak bukan.
5. Beli, Sewa dan Simpan
Kaedah ini memberikan dua kelebihan kepada pelabur hartanah.
Pertama adalah kenaikan modal jangka panjang dan satu lagi
pulangan dari lebihan sewa yang diperolehi. Sewa tersebut pula
boleh digunakan kembali untuk membayar balik pinjaman anda.
Oleh kerana kenaikan nilai hartanah di luar Lembah Kelang ini
agak perlahan iaitu sekitar 8%-14% setahun. Maka kaedah ini
merupakan formula yang selamat.
Di dalam strategi beli, sewa dan simpan ini, kita hanya perlu
tumpukan kepada lebihan sewa bulanan, iaitu setelah segala koskos berkaitan dilangsaikan (termasuk instalmen bulanan) agar
simpanan hari tua kita terjamin.

Jangan tunggu untuk membeli hartanah,

tetapi beli dan tunggu
Abang Ensem

76

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

77

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

24

PENDAPATAN SEWA
Ada yang berangapan pendapatan sewa tidak menarik berbanding
perniagaan lain, saya tetap jatuh cinta dengan pelaburan yang satu
ini kerana ia sebati dengan jiwa saya yang halus dan berbungabunga.
Dilampirkan anggaran pendapatan yang diperolehi dari enam
kediaman yang dibeli, dianggarkan kediaman ini semuanya
membuat pembiayaan bank dengan kadar faedah 4.9% setahun.
Tempoh pinjaman 30 tahun.
Kadar ini belum ditolak dengan cukai tanah, cukai tafsiran dan
penyelengaraan bangunan.

78

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

Bil Rumah Bank (RM)

Sewa (RM)

Lebihan (RM)

1 A

76.42

360

283.58

2 B

175.14

420

244.86

3 C

175.14

410

234.86

4 D

267.00

600

333.00

5 E

230.00

550

320.00

6 F

191.06

600

408.94

Jumlah

1,113.16 2,940
Jadual Pendapatan Pasif

79

1,825.24

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

25

LOKASI DAN PELABURAN ANDA

Saya suka ungkapan ini ;

Orang gagal menciptakan alasan dan orang

berjaya menciptakan peluang
Semua kawasan yang kita tinggal adalah perimeter yang berpotensi
untuk pelaburan. Sebagaimana kata mentor hartanah saya, Abang
Ensem :

Berilah lebih perhatian kepada kawasan

kediaman
di sekitar anda. Ciptakan peluang dan
bukannya alasan
Saya pernah mengenali seorang guru sekolah rendah di sebuah
kawasan pedalaman Kedah iaitu di Bukit Selambau, Sungai
80

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

Petani. Kawasan ini agak pendalaman sehinggakan kita perlu

mengisi minyak secukupnya kerana belum ada stesen minyak di
sepanjang jalan ke sana (sewaktu buku ini ditulis).
Guru ini mengunakan peluang ditempatkan di desa dengan
membeli hartanah sebagai pelaburan dengan niat untuk bertani.
Beliau mengusahakan tanaman getah, kelapa sawit dan sayuran.
Hasil konsistensi beliau mengumpul tanah, tanah-tanah tersebut
akhirnya mencecah nilai RM1 juta selepas beberapa tahun dan apa
yang mengagumkan saya ialah, beliau masih kekal dengan kereta
Proton Gen 2 yang beliau miliki. Ternyata beliau tidak menjadikan
alasan tinggal di desa untuk tidak melabur dan membeli hartanah.
Justeru, apa lagi alasan yang kita ada?
Mungkin anda berkata, alah bolehlah dia kerja cikgu, gaji besar
(alasan lagi). Baiklah kita dengar kisah ini pula. Seorang kenalan
saya tinggal di Kuala Lumpur, gadis ini berjawatan kerani sahaja.
Pendapatan gadis ini sebulan hanya RM1600 sahaja, tetapi gadis
manis ini telah memiliki empat kediaman sederhana.
Pada ketika pembiayaan tidak berjaya kerana gajinya kecil, dia
bergabung dengan kakaknya. Dia pernah berkunjung lebih dari
20 bank untuk memohon pembiayaan kerana gajinya kecil.
Pendapatan sewa untuk semua kediamannya hari ini sekitar RM
4000 sebulan sahaja. Baiklah, apa lagi alasan kita untuk tidak
membeli kediaman pertama.
Saya juga dulu beranggapan bahawa pelaburan yang sihat di
dalam hartanah hanya wujud di Lembah Kelang sahaja. Ruparupanya, TIDAK! Sebaliknya kejayaan pelaburan kita sebenarnya
bergantung kepada strategi dan matlamat pelaburan kita.

81

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

Lokasi bukan penentu pelaburan itu baik jika kita bukan pelabur
yang bijak.
Setiap hartanah yang saya beli adalah bertujuan sebagai simpanan
jangka panjang. Ia menjadi mesin duit buat kami sekeluarga dan
sebagai pelaburan pendidikan untuk anak-anak saya.
Saya tidak memiliki impian untuk menjualnya dalam masa terdekat
kerana ia tidak ubah seperti mesin ATM buat kami sekeluarga.
Pernahkah anda mendengar kisah angsa bertelur emas ? angsa
tersebut terus memberi telur emas kepada pemiliknya.

82

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

26

Panduan Beli
Hartanah Lelong
Terdapat beberapa cara untuk memiliki hartanah, selain dari
membeli dari pemaju atau pun mana-mana pemilik. Pembelian
melalui lelongan awam juga merupakan pilihan yang baik.
Pembeli rumah lelongan awam biasanya dikenali sebagai
pembida. Sebelum pembida memasuki gelanggang lelongan ini,
beberapa maklumat penting perlu diketahui dan difahami agar
mereka tidak salah membuat pilihan.
Lelongan menjadi pilihan saya kerana harga lelongan di luar
Lembah Kelang secara relatifnya masih rendah dan mampu
milik. Berikut adalah beberapa fasa penting yang saya akan beri
perhatian sebelum menjadi pembida yang kacak di hari lelongan.
Fasa-fasa tersebut adalah :

83

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

A. FASA SEBELUM TARIKH LELONGAN

1. DAPATKAN PENGISYTIHARAN JUALAN LELONG (POS)
Pembida yang kacak perlu mendapatkan Pengisytiharan Jualan
Lelong (POS) sebelum tarikh lelongan awam diadakan. Di manakah
anda boleh mendapatkan POS? Pastinya dari Pelelong Berlesen,
Bank ataupun pemilik hartanah tersebut.
Maklumat lelongan ini juga sering terdapat di dalam akhbar
The Star, Harian Metro, Utusan Malaysia dan Berita Harian. Di
dalam POS ini terdapat maklumat tentang hartanah tersebut dan
syarat-syarat yang dikenakan jika kita hendak membida hartanah
tersebut.
Peringatan! Sila berhati-hati dengan bahasa undang-undang yang
digunakan di dalamnya kerana kita mungkin terperangkap dengan
segala tunggakan (sekiranya ada) jika kita tidak memahaminya.
2. TARIKH, MASA & TEMPAT
Pembida harus mengenali tiga maklumat penting ini di dalam POS
iaitu TEMPAT, HARI dan MASA lelongan itu akan dijalankan.
Pastikan sampai awal dan jangan sesekali lewat. Jika lewat, emosi
akan cenderung menguasai jiwa anda.
3. HARGA REZAB
Pastikan harga rezab yang dilelong mengikut kemampuan
kewangan anda. Harga yang saya maksudkan di sini merupakan
penentu serta petunjuk untuk menilai kemampuan dan kuasa
membeli anda. Nasihat saya mulakan dengan harga yang rendah
dan anda mampu.
Ingat bahawa anda masih perlu membayar tunggakan bil yang
84

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

tersedia ada, bayaran guaman dan sebagainya. Anda harus tahu

harga pasaran dan sebaiknya belian anda hendaklah 30% di
bawah nilai harga pasaran.
4. BUMIPUTERA SAHAJA
Hartanah yang memiliki status bumiputera hanya untuk jualan
sesama bumiputera dan tidak boleh dijual kepada bukan
bumiputera. Nilai hartanah ini biasanya lebih rendah berbanding
pegangan bebas.
Jika matlamat anda untuk menjualnya kembali bagi meraih
Keuntungan, pastikan maklumat ini perlu dititik beratkan.
5. KEBENARAN PINDAH MILIK
Terdapat hartanah yang memerlukan kebenaran untuk mendapatkan
hak pindah milik seperti KEBENARAN Menteri Besar atau Exco
Kerajaan Negeri. Sebagai contoh terdapat hartanah di Selangor
dan Pulau Pinang yang berharga dibawah RM35,000 yang hanya
boleh dibeli oleh golongan berpendapatan tertentu sahaja. Jika
tidak memenuhi syarat-syarat yang ditetapkan, proses pindah
milik tidak akan dapat dijalankan.
6. SEMAKAN PENTING
Pembida hendaklah membuat carian di Pejabat Tanah kawasan
lelongan untuk mendapatkan maklumat-maklumat berikut :
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.

Nombor Hak Milik

Mukim
Daerah
Keluasan Hartanah
Jenis pegangan
Cukai Tanah
Cukai Tafsiran
85

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

8. Kegunaan Tanah
9. Halangan atau Kaveat
10. Sewaan
Maklumat ini boleh diperolehi dengan bayaran yang ditetapkan
oleh Pejabat Tanah Daerah masing-masing. Kadar yang dikenakan
berbeza antara satu Pejabat Tanah dengan yang lain, namun
anggarannya adalah di antara RM60-RM90 untuk carian rasmi.
7. LAWATAN TAPAK
Lakukan pemeriksaan rasmi atau lawatan tapak ke atas hartanah
yang akan dibeli. Lawatan tapak ini penting untuk kita melihat
keadaan dan potensi hartanah tersebut sebelum kita membuat
keputusan untuk menjadi pembida atau tidak. Sebaiknya bawalah
ahli keluarga bersama kerana ianya dapat membantu kita
sebenarnya dalam membuat keputusan.
Mereka mampu menjadi pengimbang kepada kemahuan kita
yang pasti membara ketika itu kerana bila kita sudah terlalu obses
pada satu-satu hartanah, mata hati kita cenderung menutup
kelemahan besar hartanah tersebut dan di sinilah fungsinya ahli
keluarga sebagai pengimbang.
8. BANK YANG LELONG
Jika lelongan dilakukan oleh Bank, pembida boleh menghubungi
terus pihak bank ataupun pihak pemaju untuk mendapatkan
penjelasan tentang sebarang tunggakan yang ada atas hartanah
tersebut.
9. BANK BERBEZA SYARAT BERBEZA
Terma yang terdapat dalam Pengisytiharan Jualan Lelong (POS)
setiap bank adalah berbeza-beza. Sila ambil perhatian bahawa bank
merupakan entiti perniagaan yang mementingkan keuntungan.
86

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

Mereka akan berusaha agar mereka yang untung. Ada di antara

bank-bank ini yang tidak membayar bil-bil tunggakan seperti
cukai tafsiran, cukai tanah, bayaran servis yang masih tertunggak
hingga tarikh lelongan.
Ada bank yang mengenakan syarat menjelaskan baki bayaran
dalam tempoh 90 hari dan ada bank yang meletakkan syarat
hingga 120 hari. Peguam kita haruslah menghantar dalam tempoh
yang dipersetujui dalam POS yang mula-mula kita terima dahulu.
Cadangan saya, tanyakan dulu peguam anda. Dia pernah
kendalikan lelongan awam atau belum. Jika jawapannya ini
pengalaman pertama, sila bangun dan keluar sahaja. Carilah yang
berpengalaman di luar sana . Lain padang, lain belalang kawan .
10. SEKATAN KEDIAMAN
Pembida harus memastikan selepas dia memenangi hartanah
tersebut dia dapat menduduki hartanah tersebut tanpa sebarang
halangan seperti sewaan, pajakan dan sebagainya. Sewaktu
lawatan tapak pastikan juga kediaman ini sebaiknya berada dalam
keadaan kosong tanpa penghuni.
Kos untuk mengeluarkan penghuni atau pemilik yang sedia ada,
pastinya mengundang kos di luar jangkauan anda nanti.
11. MESRA JIRAN
Kesempatan sewaktu lawatan tapak harus dimanfaatkan untuk
mendapatkan maklumat tambahan kawasan hartanah tersebut,
maklumat ini tidak terdapat dalam POS yang disertakan.
Antara yang kita boleh tanyakan pada jiran masa depan kita itu
ialah :

87

MUDAHNYA BELI RUMAH

1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.

AZIZUL AZLI AHMAD

Siapa yang tinggal di sini dulu ?

Kenapa kediaman ini kosong ?
Berapa lama kediaman ini kosong ?
Kadar sewa di sini berapa ?
Siapa jiran-jiran di sini ?
Pernah berlaku kecurian di sini ?
Jika hujan lebat, air naik tak kawasan ini ?

Sebagai pelabur yang beriman dan kacak, anda pasti mampu

menilai berdasarkan jawapan yang diberikan. Setiap jawapan itu
membawa makna tersendiri.
12. HARGA PASARAN
Ketahui harga pasaran kediaman yang akan anda bida nanti.
Maklumat ini boleh diperolehi dari Penilai Hartanah, Bank mahu
pun Ejen Hartanah. Mereka pastinya arif tentang harga pasaran
semasa hartanah tersebut. JANGAN MEMBELI melebihi atau pada
harga pasaran. Anda pasti kecewa nanti.

B. FASA HARI LELONGAN

1. Pembida dikehendaki mendepositkan 5% -10% dari nilai
hartanah tersebut kepada jurulelong yang mengendalikan proses
lelongan berkenaan. Ada bank yang menetapkan 5% deposit
dan ada yang menetapkan 10%. Pendaftaran dilakukan sebelum
proses lelongan bermula, proses ini penting untuk melayakkan
anda untuk menjadi pembida.
2. Tumpuan harus diberikan sewaktu proses lelongan kerana
mungkin terdapat perubahan pada saat-saat akhir, iaitu perkara-

88

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

perkara baru yang akan diumumkan dan memberi peluang terakhir

kepada pembida sebelum memuktamadkan keputusan. Pada
peringkat ini jika kita dapati perubahan itu tidak menguntungkan
kita, maka dinasihatkan untuk anda menarik diri.
3. Ketika proses lelongan berlangsung, pembeli yang berjaya
akan dipilih dari kalangan pembida yang memberikan harga
bidaan paling tinggi sebelum penukul diketuk oleh pelelong.
4. Hati hati dengan kenalan baru yang ingin berkenalan dengan
pembida, mereka mungkin ingin tahu harga siling anda. Lebihkan
senyuman, kurangkan berbual ketika ini.
5.
Setelah selesai dan berjaya, pembida dikehendaki
menandatangani satu perjanjian yang dikenali sebagai Contract
of Sale dan ianya merupakan dokumen ganti kepada Perjanjian
Jual Beli (S&P) anda.
6. Jangan beremosi jika gagal menang kali ini. Yang Maha Esa tahu
yang mana baik untuk anda dan keluarga anda. Sentiasalah berdoa
kepada-Nya untuk pengakhiran yang baik. Saya hubungi bonda
saya setiap kali masuk acara lelongan. Mohon keberkatannya.

C. FASA SELEPAS LELONGAN

1. Anda berjaya? Tahniah!
Proses berikutnya mendapatkan pembiayaan dari bank untuk
kediaman baru anda ini. Kebiasaannya tempoh diberikan berbeza
antara setiap bank. Kebiasannya 90 hari hingga 120 hari untuk
pembida mendapatkan pembiayaan. Pembida melalui peguam
akan menyempurnakan proses jual beli hartanah tersebut.

89

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

Pengalaman saya, jika kediaman tersebut dilelong oleh Bank

Islam. Kembali dan mohon pembiayaan dari Bank yang sama, ini
akan mempercepatkan proses 120 hari dan mengelak anda dari
dikenakan denda.
Panduan Tambahan ; Jangan lupa mintak anak dan isteri doakan
anda selepas suboh hari lelongan. Kita bukan hanya cari hartanah,
kita jga cari keberkatan. Doa mereka hebat. Wallahu Allam

Membeli adalah impian setiap insan, tetapi

jika kita tiada tabungan ia akan kekal menjadi
angan angan.

90

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

27

MUDAHNYA MENABUNG
KISAH NELOPA DAN TABUNG AYAM
Nelopa anak Lebai Man merupakan seorang gadis yang cantik
menawan. Gadis manis ini telah mula menabung sebanyak
RM275.40 sebulan semenjak 3 tahun lalu. Selepas tiga tahun
simpanan terkumpulnya telah berjumlah RM9,914.40
RM275.40 x 12 x 3 (tahun) RM9914.40
Nelopa dalam masa yang sama berhenti melanggan Astro
Beyond dan berjaya berjimat sebanyak RM144 sebulan sebagai
usaha jimat cermatnya untuk pembelian kediaman pertama. Berkat
kesabarannya menyimpan, selepas tiga tahun tidak menonton
Maharaja Lawak Mega menjadikan simpanannya menghampiri
jumlah RM5,184.

91

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

RM144 x 12 x 3 (tahun)

RM5184.00

Jumlah tabungan Nelopa selepas tiga tahun dicampur dengan

penjimatan bulanan Astro Beyondnya telah menjadikan jumlah
keseluruhannya menjadi RM15,098.40. Banyak juga ya simpanan
aku, katanya dalam hati sambil melompat-lompat girang.
Dengan simpanan ini Nelopa sudah boleh membeli kediaman
berharga RM90,000.
Wang sebanyak itu Nelopa boleh membeli sebuah rumah impian
dan bukannya idaman. Rumah ini boleh jana pendapatan atau
setidaknya dia telah ada sebuah aset masa depan.
Saya senaraikan kediaman yang boleh dibeli pada harga ini.
Dengan andaian Nelopa tinggal dimana-mana saja.
Saya
senaraikan lokasi, jenis dan nilai kediaman. Untuk lebih meriah
pilihan, anda boleh berkunjung ke website hartanah dan buatlah
pilihan. Tandakan harga di bawah RM90 000 dan anda akan jumpa
kediaman berhampiran.

92

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

NO

LOKASI

JENIS NILAI

1. Bandar Bukit Mahkota, Bangi

Flat 3B2T

RM80 000

Rumah Bandar Universiti,

Tronoh, Perak

Teres 3B2T RM90 000

3. Bandar Seri Astana, Sg Petani

Teres 3B2T RM90 000

4. Taman Bachang Baru, Melaka

DS 2B1T

RM88 000

5. Taman Kajang Mulia,Kajang

Flat 2B1T

RM90 000

6. Taman Desa Kesang, Jasin. Melaka Teres 3B2T RM86 000

7. Taman Cempaka, Senawang

Teres 3B2T RM64 800

Bandar Kinrara

Aprtmn3B2T RM98 000

Taman Mewah Air Kuning, Melaka Teres 3B2T RM90 000

10 Persiaran Subang Mewah

Flat 3B2T

RM90 000

11 Taman Jernih Bukit Mertajam

DS 3B1T

RM89 000

12 Damansara Damai

Flat 3B2T

RM90 000

13 Halaman Meru Damai, Ipoh

DS3B2T

RM70 000

14 Mutiara Damansara

Flat 3B2T

RM90 000

15 Taman Kluang Barat, Kluang

DS3B2T

RM60 000

16 Taman Datuk Rashid, Kantan

Teres 3B2T RM89 000

17 Flat Pulai Perdana, Blok A, Pulai

Flat 3B2T

18 Danau Rebung, Sungai Buloh

Aprtmn3B1T RM60 000

19 Taman Desa,Jalan Klang Lama

Flat 3B2T

RM70 000
RM95 000

Sumber : www.mudah.my/08/2014

Nelopa sudah boleh memilih mana-mana kediaman yang

berhampiran dengan kediamannya atau melihat kediaman yang
mempunyai potensi peningkatan. Diandaikan Nelopa membeli
sebuah kediaman berharga RM90,000, berikut adalah bayaran
yang diperlukan.
93

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

Kos Transaksi

RM

Harga Rumah

90,000

100

Deposit Rumah

9,000

10

Yuran guaman perjanjian Pinjaman

900

1 (RM90,000 pertama)

Duti Setem Perjanjian Pinjaman

450

0.5% (dari nilai pinjaman)

Yuran guaman untuk S&P

900

1 (RM150,000 pertama)

Duti Setem Perjanjian S&P

900

1% (RM100,000 pertama)

Kos lain (cukai perkhidmatan,

pendaftaran,carian, kenderaan,
belanja dll

2,500

JUMLAH KESELURUHAN

5,650

Jumlah deposit RM9,000 ditambah dengan jumlah keseluruhan

RM5,650 menjadikan kos keseluruhan yang perlu beliau keluarkan
adalah sebanyak RM14,650.
RM 9,000 (10%) + RM5,650

RM14,650

Jumlah simpanan Nelopa adalah RM15098.40

Jumlah Simpanan

RM15,098.40

Kos Keseluruhan

RM14,650.00

Baki RM448.40

Dengan jumlah simpanan sebanyak RM15,098.40, masih

berbaki RM448.40 bersih setelah Jumlah Simpanan tolak Kos
Keseluruhan. Dengan tempoh pinjaman 35 tahun, Nelopa boleh
membuat bayaran bulanan RM461 sebulan.
(BLR -2.3% atau 4.3%).

94

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

Jika Nelopa SEWAKAN pada kadar RM500 sebulan. Dia ada

LEBIHAN RM39 sebulan untuk simpanan. Jika Nelopa menyimpan
lebihan itu selama setahun ia akan menjadi RM468 simpanannya.
Jika Nelopa rajin sedikit, dicantikkan dan masukkan sedikit
perabot macam penulis kacak ini lakukan. Kadar sewa mungkin
jadi RM550-RM650 sebulan.
Apa lagi alasan kita untuk tidak menyimpan. Nelopa juga yang
bijak menawan.

95

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

28

MUDAHNYA PINJAMAN
Saya kira salah satu faktor yang membolehkan saya mudah
mendapat pembiayaan pinjaman secara berulang kali adalah
dengan mewujudkan satu akaun semasa khasus untuk pelaburan
sahaja.
Akaun ini saya khaskan hanya untuk pembayaran sewa oleh
penyewa saya dan kebiasaannya nombor akaun saya ini akan
saya nyatakan di dalam Perjanjian Penyewaan Rumah saya
bagi memudahkan pihak pemberi pinjaman untuk melihat.
Pada masa yang sama juga, pernyataan nombor akaun ini juga
akan memudahkan penyewa saya untuk merujuk dan membuat
pembayaran.
Saya jelaskan kepadanya bahawa, dalam tempoh setahun ini
pastinya kita sukar untuk bersua muka, maka adalah lebih baik
dan molek kiranya masukkan terus pembiayaan sewa saya ke
dalam akaun yang saya sertakan ini.
96

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

Saya sertakan juga nombor akaun kad ukuran kecil (kad nama)
kepada penyewa untuk disimpan di dalam beg tangan mereka
agar mereka mudah membuat bayaran secara atas talian pada
setiap hujung bulan. Saya menggalakkan penyewa untuk membuat
bayaran atas talian agar duit sewa mereka akan dimasukkan
secara tetap setiap bulan.
Saya akan mula menghantar ayat-ayat manis memperingatkan
tanggungjawab mereka sehari dua sebelum tarikh akhir bayaran
dan kebiasaannya, respon dan tindakan positif pasti akan saya
terima dari mereka.
Saya menggunakan perkhidmatan Bank Islam sebagai akaun
urusan rasmi pembayaran sewa dan salah satu keistimewaan
Bank Islam adalah terdapatnya cip yang dilekatkan pada kad sim
telefon kita. Setiap kali transaksi keluar masuk duit kita akan dapat
kesan dengan pesanan ringkas yang dihantar oleh mereka.
Bagi memudahkan saya mengurus kemasukan sewa rumah saya
setiap bulan, saya akan menetapkan perbezaan sewa mengunakan
jumlah-jumlah yang ganjil bagi setiap rumah. Dengan ini saya
boleh mengetahui siapa yang telah memasukkan sewa atau belum
berdasarkan maklumat pesanan ringkas tadi.
Hasil dari prosedur pengawalan sewa ini, permohonan pinjaman
saya menjadi semakin mudah. Setiap kali saya ingin memohon
pinjaman, saya akan mendapatkan penyata kewangan dari
transaksi yang dimasukkan setiap bulan.
Saya akan sediakan jadual seperti Jadual Pendapatan Pasif (boleh
dilihat di Bab 27) untuk dilampirkan bersama-sama dokumen

97

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

sokongan. Saya akan senaraikan semua rumah-rumah sewa saya

beserta pendapatan yang saya terima. Jadual ini akan disokong
pula oleh penyata bank yang dicetak dan dilampirkan bersama.
Kebiasaannya, pegawai bank yang akan menguruskan pinjaman
kita akan memberikan senarai penuh dokumen yang diperlukan
dan apa yang saya lakukan, saya akan letakkan dokumendokumen saya mengikut susunan sepertimana yang tersenarai.
Sebagai contoh, jika dokumen pertamanya adalah slip gaji, saya
akan letakkan slip gaji di bawah senarai tersebut dan saya tandakan
sebagai no 1 dengan besar. Ini memudahkan ia menyemak setiap
dokumen yang kita sertakan.
Sebagai tambahan, kesemua dokumen ini saya akan hantar ke
kedai dan dijilidkan. Ia akan kelihatan berjilid kemas dan kacak
menawan sepertimana si pemohon pinjamannya. Saya yakin, jika
kita memudahkan pekerjaan orang lain pastinya kita juga akan
dipermudahkan. Percayalah! Ini prinsip alam.
Kebanyakan dokumen yang diperlukan oleh setiap bank
kebiasaannya adalah sama dan terdapat juga di bahagian
akhir yang dinamakan sebagai bahagian maklumat sokongan.
Manfaatkan bahagian ini untuk anda masukkan :
1. Perjanjian Sewa
Lampirkan bersama perjanjian sewa yang kita telah matikan
setemnya.

98

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

2. Simpanan Amanah Saham Bumiputera (ASB) atau Tabung

Haji
Lampirkan salinan dengan baki amaun yang mampu membayar
sekurang-kurangnya 6 bulan instalmen pembiayaan anda. Katakan
ansuran bulanan anda adalah sebanyak RM461, sebaiknya
pastikan yang bakinya berada di sekitar RM2,766.00 di dalamnya.
RM461 x 6 bulan

RM2,766.00

3. Pendapatan Sewa Rumah

Lampirkan jadual yang kemas beserta alamat rumah, pembiayaan
bulanan dan pendapatan sewa seperti mana di bawah :
Bil Rumah

Bayaran Sewa(RM) Lebihan

Bank (RM)
(RM)

1 A

76.42 360 283.58

2 B

175.14 420 244.86

3 C

175.14 410 234.86

4 D

267.00 600 333.00

5 E

230.00 550 320.00

6 F

191.06 555 363.94

Jumlah 1113.16 2895 1780.24

Jadual Pendapatan Sewa Rumah

Foto persekitaran dan ruang dalaman juga boleh membantu

menguatkan lagi dokumen anda dan anda boleh lihat contoh
dekorasi yang mampu meyakinkan pegawai bank di laman web
www.sewaidaman.com.
Dan perkara yang paling utama yang akan dilihat adalah peratusan
Debt Service Ratio (DSR) anda. Sebaiknya pastikan ianya tidak
99

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

melebihi 70% (DSR setiap bank adalah berbeza). Jika DSR anda
telah melebihi dari kadar 70 peratus menjadikan anda tidak layak
untuk mendapat kelulusan pembiayaan.
Bagaimana pula formula pengiraan DSR ini? Berikut ialah formula
ringkas pengiraan DSR ini :
DSR =
[ Jumlah ansuran (hutang-hutang dengan bank-bank) ]
/ Jumlah Pendapatan Bersih X 100
Contoh :

DSR =
RM1,850 (Hutang)
/ RM3,500 (Pendapatan Bersih) x 100 = 53%

Manfaatkan pembiayaan diperolehi untuk membeli kediaman atau

hartanah yang baik. Hutang yang baik mempengaruhi hutanghutang lain di masa hadapan. Jika kita mula membuat hutang yang
tidak sihat seperti pembiayaan peribadi, kad kredit dan kereta ia
akan melambatkan kita untuk terus-terusan mengumpul harta.

100

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

29

Lokasi dan Hartanah

Impian
Saya seperti kebanyakan orang lain yang ada impian untuk
membeli kediaman dan hartanah di Kuala Lumpur. Selain sebagai
keperluan kediaman, keindahan Kuala Lumpur yang lengkap
dari segi prasarana, lampu neon berwarna warni pasti membuat
semua orang ingin untuk memiliki sebuah kediaman yang selesa
ditengah pusat bandaraya Kuala Lumpur.
Walaupun memiliki kepadatan penduduk yang melebihi dari 4
juta orang. Ia tetap menjadi pilihan hati setiap manusia. Setiap dari
kita tetap ingin menjadikan kota metropolitan ini sebahagian dari
kehidupan mereka. Di sinilah lubuk kepada semua jenis pelaburan.
Bila ada yang bersuara menyatakan bahawa Kuala Lumpur terlalu
sesak, bingit dan mahal ia merupakan kenyataan mengalah
sebelum bertanding. Siapa sahaja yang pernah berkunjung ke
Kuala Lumpur pasti ada impian ini.
101

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

Cantiknya rumah rumah disini,

bilalah kita mampu beli.
Sama ada kita miskin atau kaya akan tetap memasang angan
angan yang sama. Impian ini semakin sukar terlaksana kerana
harga hartanah di Kuala Lumpur, Selangor (Penang dan Johor)
serta bandar sekitarnya memiliki peningkatan yang sangat luar
biasa antara 8%-25% setahun.
Keadaan ini menjadikan golongan biasa seperti saya ini sukar
untuk memiliki kediaman di Bandaraya idaman ini. Impian ini kekal
begitu sahaja jika kita tidak merancang dengan sebaiknya. Impian
akan terus kekal menjadi impian jika kita terus berangan angan.
Saya sedikit cemburu dengan rakan-rakan sejawatan yang
bertugas di Shah Alam, mereka memiliki peluang untuk membeli
kediaman disana dengan pilihan yang lebih banyak. Peluang
memiliki kediaman dan nilai pelaburan hartanah di Shah Alam
ternyata sangat menarik untuk dilepaskan begitu sahaja.
Adalah satu kerugian pada siapa yang dapat tinggal di bandarbandar besar sebegini tidak memanfaatkan peluang yang ada.
Dan cemburu itu kekal begitu sahaja kerana saya tidak berpeluang
berada di Kota Besar.
Hartanah Unggul
Mendapatkan hartanah yang unggul bukanlah sesuatu yang terlalu
sukar tetapi amat sukar dan mahal untuk keluar dari permasalahan
hartanah. Asas penting kepada pemilihan hartanah yang baik
adalah lokasi yang strategik. Saya tetap beranggapan bahawa
semua negeri memiliki nilai hartanah yang stategik.
102

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

Hartanah yang bernilai tidak hanya tertumpu di Kuala Lumpur,

Penang dan Johor. Kita seringkali dimomokkan dengan pelaburan
hartanah yang ideal di kawasan ini. Bagaimana dengan kita yang
tinggal diluar dari kawasan unggul ini?.
Apakah sekadar menerima dan biarkan mereka melabur dalam
hartanah dan kita sekadar menjadi pemerhati yang setia. Saya
pernah bersembang dengan tetangga saya di Perak, dia membeli
kediaman di Kuala Lumpur dan akhirnya menjual rumah tersebut
kerana penyewa kediamannya membancuh simen dan masukkan
kedalam lubang saliran air bagi menutup semua saluran! Hebat
bukan.
Kisah-kisah sebegini menjadikan orang kebanyakkan semakin
takut serta mengangkat kedua belah tangan dan berkata. saya
tidak mampu menghadapi ini. Jika kita berilmu dan memiliki
maklumat yang cukup, peristiwa ngeri sebegini pasti tidak
akan berlaku. Apakah kita akan menyerah bila ada kisah yang
menakutkan sebegini.
Saya masih ingat sewaktu kita kecil dahulu, pada setiap kali kita
jatuh basikal kita tidak pernah mengalah. Malah kita terus berjuang
sehingga kita berjaya menjadi Mat Rempit yang terbilang. Ehm..
Hartanah unggul ada dimana mana sebenarnya, hanya masa dan
waktu yang akan memunculkannya. Pernahkan kita terfikir bahawa
Sepang yang pernah menjadi kawasan jin bertendang menjadi
mahal dan tak terbilang.
Lokasi Unggul
Sebelum kita membahas lebih jauh perihal lokasi hartanah ini, ada
baiknya kita melihat atau mengambil perhatian penyataan ini :

103

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

Tidak ada satu pelaburan

Hartanah yang unggul dan sempurna.
Anda boleh membuat pelaburan jika hartanah itu telah memenuhi
senarai penting anda sebanyak 60% hingga 80%. Adalah sesuatu
yang sukar untuk ditemukan hartanah yang memiliki kesempurnaan
100% dalam semua aspek penilian. Tidak ada yang sempurna
walaupun ia secantik Nelopah.
Penuhi seboleh mungkin aspek dan ciri khusus hartanah yang
anda senaraikan sebelum membeli. Hartanah mudah dibeli,
tetapi adalah sukar dan mahal untuk keluar dari permasalahn
hartanah nanti, jika tersalah membeli. Tambah ilmu dengan
membaca, berseminar dan berkawanlah dengan mereka yang ada
pengalaman menguruskan hartanah idaman.
Kawasan Kepadatan Penduduk Tinggi
Tidak hanya di Kuala Lumpur memiliki kepadatan penduduk
tinggi. Bandar bandar kecil seperti Ipoh, Seremban, Melaka, Alor
Setar, Kuala Trengganu tetap memiliki kepadatan penduduk tinggi.
Kawasan pingiran bandar jika di Perak juga memiliki kepadatan
penduduk yang tinggi. Semakin banyak peluang pekerjaan
disediakan semakin banyak ruang untuk menyediakan keperluan
kediaman.

Nilai hartanah Manjung hari ini melebihi dari nilai hartanah di
Ipoh, Perak. Permintaan hartanah yang tinggi serta pembangunan
infrastuktur yang banyak menjadikan nilai hartanah meningkat.
Siapa sangka hari ini kawasan Rawang, Puchong, Bangi dipinggir
bandar menjadi mesin jana pendapatan kepada pelabur hartanah.
Setiap negeri pasti ada titik panas yang menarik ini.
Kita harus menjalankan sedikit usaha penyelidikan untuk mencari
kawasan panas yang kita tinggal. Secara demografinya kepadatan
104

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

penduduk tertumpu kepada kawasan bandar. Semakin banyak

peluang pekerjaan, semakin tinggi permintaan kediaman.
Perimeter Berhampiran Dalam
percayakan jarak yang boleh kita
ingin melabur dikota metropolitan
Jika anda tinggal di Melaka, cari
untuk membeli hartanah.

melabur hartanah saya lebih

kuasai, jangan terlalu ghairah
yang jauh dari capaian anda.
lah titik-titik panas di Melaka

Saya tidak mengalakkan anda membeli hartanah untuk tujuan

sewa yang lebih dari satu (1) jam perjalanan ke rumah tersebut.
Keadaan ini menyukarkan anda untuk berulang alik seandainya
sesuatu keperluan berlaku kepada hartanah tersebut.
Bayangkan jika anda tinggal di Seremban dan beli kediaman di
Kuala Trengganu, apakah yang dijangkakan akan berlaku?.
Saya menjangkakan nilai hartanah Perak akan meningkat apabila
ETS menjadi sejam sekali ke KL-Santrel Kuala Lumpur, ini pernah
kita alami bila komuter menghubungkan Seremban bermula suatu
ketika dahulu. Hartanah Seremban seperti goreng pisang panas.
Hartanah dan Laluan Utama Beli kediaman pelaburan
berhampiran dengan laluan utama, jika laluan tersebut merupakan
laluan utama ke bandar terdekat, sudah pasti ia menarik untuk
menjadi milik anda. Perhatikan kawasan kediaman anda. Kenal
pasti kawasan laluan utama antara sebuah bandar dengan pinggir
bandar yang lain.
Jika dikawasan Perak, laluan Ipoh-Lumut antara pilihan yang
menarik hari ini. Jika di Kedah laluan Alor Setar-Jitra-Sungai
Petani antara kawasan laluan menarik. Mungkin banyak lagi
pilihan yang ada. Jika kita yang tinggal dikawasan itu kita yang
105

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

lebih memahami. Saya suka pandangan sahabat saya yang beli 10

rumah untuk 10 anaknya, katanya

Dimana kita bekerja, beli kediaman disitu,

jangan tunggu hingga hari tua

Saya setuju dengan pandangan ini, kerana ada sahabat saya yang
masih belum ada kediaman. Mereka mengimpikan dana pencen
untuk balik bina rumah dikampung halaman. Saya fikir formula
lapuk ini jangan digunakan lagi, biar ia jadi kenang-kenangan.
Setiap Negeri Pasti Ada Hot Spot
Seperti Kuala Lumpur dan Selangor, ada daerah tertentu yang
sangat menguntungkan jika kita membeli. Terdapat juga bahagian
dan kawasan yang dibeli tetapi gagal membangun sebagaimana
yang dirancangkan.
Budaya khabar angin ini kadangkala merbahaya didengar. Masih
ingatkah kita dengan khabar bahawa Putrajaya akan dibangunkan
di Janda Baik, Pahang? Semua hartanah di Janda Baik melambung
bukan kepalang.
Akhirnya pembangunan pindah kekawasan yang lain. Begitu juga
dengan pelaburan di Rawang dan Bukit Beruntong, berapa ramai
yang akhirnya tidak untung kecualilah jika mereka membeli di
Bukit Jelutong. Saya pernah meilihat hartanah yang dilelong di
Bukit Beruntung pada harga RM 3000 sahaja!. Malah ada yang
nakal dengan gelaran Bukit Tak Untung.
Hari ini Bukit Beruntung mula didiami oleh manusia, walaupun
masih terdapat kediaman flat yang boleh menampung 100 keluarga
hanya diisi oleh sepuluh keluarga sahaja.
106

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

Saya beranggapan setiap negeri pasti ada kawasan yang

berpotensi untuk pelaburan, walaupun nilai peningkatan tidak
seperti Bangsar, KLCC dan Bandar Utama. Setidaknya ada
kawasan yang boleh kita laburkan dinegeri yang kita tinggal ini.
Saya mengambil beberapa contoh kawasan yang memiliki potensi
di Perak sepanjang pemerhatian saya tinggal disini.
Daerah berkepadatan tinggi seperti Manjung, Ipoh, Seri Iskandar,
Tanjung Malim dan Taping. Daerah yang dijangka naik adalah
Bandar Baru Meru dan Tapah Baru. Potensi sewa dan peningkatan
nilai hartanah dikawasan ini masih positif. Khabarnya rumah sewa
di Tapah hari ini sahaja telah menjadi RM800 sebulan untuk sebuah
kediaman teres setingkat biasa. Mahalnya...
Petunjuk Penting Sebelum Membeli
Beli Di Kawasan Bandar Baru
Menurut rakan saya agen lelongan dan juga pengendali www.
auctioncabel.com antara indikasi untuk membeli sesebuah
kediaman adalah penggunaan istilah Bandar Baru untuk sesuatu
kawasan.
Suatu ketika dahulu tiada siapa sangka Bandar Baru Klang
akan naik sebegini. Begitu juga Bandar Universiti Seri Iskandar
naik dengan pesat sekali. Istilah Bandar pada pangkal alamat
kediaman perumahan baru antara indikasi penting untuk melihat
perkembangan pelaburan sesuatu kawasan.
Walau bagaimanpun inidikasi ini tetap berubah, terdapat beberapa
kawasan yang mengunakan istilah Bandar pada pangkal namanya
tetap gagal berkembang dengan baik dan berkesan. Lihat sahaja
Bandar Putrijaya, Sungai Petani. Apabila jumlah kediaman melebihi

107

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

permintaan. Maka permintaan untuk sewa dan jual kembali akan

menjadi rendah.
Kawasan Pertumbuhan Tinggi
Kuala Lumpur antara kawasan yang memiliki pertumbuhan
penduduk yang tinggi. Dianggarkan kepadatan penduduk di Kuala
Lumpur adalah berjumlah 4 juta orang pada waktu siang dan
sejuta orang pada waktu malam.
Kuala Lumpur menjadi destinasi untuk tujuan pekerjaan bagi warga
sekitarnya. Sudah pasti ia memberi tarikan yang menarik untuk
pelabur hartanah disekitarnya. Bagi setiap negeri yang kita diami
pasti ada bandar-bandar yang memiliki pertumbuhan penduduk
yang tinggi. Kawasan ini merupakan lokasi pelaburan berpotensi.
Terutama ibu negeri kawasan yang kita tinggal, biasanya terdapat
banyak peluang pekerjaan dan agensi kerajaan.
Semakin banyak peluang pekerjaan semakin tinggi permintaan
rumah kediaman. Beli dikawasan yang anda mudah faham dan
bukannya kawasan yang ada spekulasi akan ada peningkatan.
Beli 25%-35% dibawah harga Pasaran
Kawasan luar bandar mengalami peningkatan nilai hartanah yang
perlahan hartanah berbanding kawasan Bandar. Maka seandainya
anda ingin membeli usahakan untuk membeli 25%-35% dibawah
harga pasaran. Pembelian ini boleh dilakukan melalui lelongan
awam atau subsale.
Robert Kiyosaki dalam hal ini mengungkapkan mengunakan istilah
keuntungan sewaktu membeli untuk formula ini. Anda perlu
mengaut keuntungan jika ingin melibatkan diri dalam hartanah.
Anda perlu belajar ilmu rundingan untuk dapat harga bawah
pasaran dan kenal pasti penjual tersedak yang akan datang. Ini
108

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

semua perlukan ilmu dan ia tidak semudah yang kita jangkakan.

Kawasan Lengkap Kemudahan
Kawasan sebegini memiliki permintaan yang tinggi, bagi kawasan
luar bandar semakin pesat sesuatu kawasan semakin menjadi
tumpuan. Pemaju selain menawarkan kediaman,mereka juga
menawarkan kemudahan seperti rumah kelab, berhampiran
dengan bandar atau pekan yang lengkap dengan kemudahan dan
prasarana umum.
Terdapat pembeli yang suka tinggal berhampiran surau atau
sekolah. Kawasan ini menjadi pilihan mereka. Ada kalangan pelabur
juga merasakan kawasan sekolah sebagai punca kesesakan lalu
lintas. Pilihan pada anda untuk menentukan matlamat pelaburan
dan siapa bakal penyewa anda nanti.

Dekat Hospital Negeri, Pasaraya Besar dan Universiti
Indikasi bagi kawasan yang berpotensi untuk membeli hartanah
adalah kawasan yang memiliki pasaraya besar. Adalah menjadi
suatu trend hari ini ramai diantara pemaju berusaha memasukkan
iklan pembangunan pasaraya sebagai tarikan pengiklanan untuk
pembeli membeli dikawasan sebegini.
Pembangunan TESCO, AEON, MYDIN dan PARKSON menjadi
sebahagian dari pilihan pembeli dan pengiklanan. Budaya ini
hanya berlaku di Malaysia. Mereka sukakan pasaraya. Di Eropah,
zon kediaman dan komersial selalunya berasingan dan jauh dari
pandangan mata. Malah mereka tidak akan membeli kediaman
berhampiran dengan pasaraya. Tarikan pasaraya ini luar biasa
hebat bagi masyarakat kita ( mungkin sebab itu kadar hutang isi
rumah kita antara yang tertinggi) .
Selain pasaraya antara rujukan potensi pembangunan kawasan
109

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

adalah terdapatnya Hospital Besar berhampiran, Universiti dan

Kolej. Lebih menarik lagi jika kolej swasta yang berprestasi tinggi,
sudah pasti kita inginkan pelabur mata biru menjadi penghuni
hartanah yang kita beli. Kenapa kediaman di Shah Alam mahal?,
Hartanah bersebelahan Hospital Sungai Buloh semakin tinggi.
Beli Lot Tepi
Dalam jualan oleh pemaju, bahagian ini merupakan pilihan yang
seringkali habis dulu. Jika anda memiliki keinginan membeli dan
ingin menjual kembali, ini merupakan pilihan yang bijak.
Tetapi jika anda berazam untuk sewakan kepada penyewa, ini
bukanya pilihan yang baik. Kenapa ini berlaku? Kos kediaman lot
tepi selalunya tinggi, jika mahal kita memerlukan pinjaman bank
yang banyak dan ini menjadikan kadar sewa perlu tinggi. Kadar
sewa yang tinggi tidak kerap berlaku dikawasan luar bandar,
kecuali dalam kes-kes tertentu.
Pilihan yang baik untuk membeli hartanah, tetapi sukar untuk
mendapatkan sewa yang tinggi untuk anda nanti. Tentukan tujuan
kenapa membeli, untuk dijual kembali atau untuk diberikan sewa
kembali.

Hartanah Atas Tanah
Saya mulakan pelaburan hartanah dengan membeli kediaman flat
pada harga lelongan yang sangat murah di Ipoh. Flat bukanlah
pilihan yang terbaik sebenarnya bagi kawasan diluar Lembah
Kelang, manakala isteri saya mengumpul hartanah atas tanah.
Hujah beliau mudah;

Abang Kacak, jika orang Kuala Lumpur

berhijrah dari sana ke Perak atau luar bandar,
110

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

sudah pasti mereka inginkan kediaman atas

tanah. Mereka telah letih tinggal dan memanjat
anak tangga.
Hujahnya ada kebenarannya. Dengan harga yang relatif murah
dan meriah, pilihan hartanah diatas tanah lebih baik dan kondusif.
Sebaiknya elakkan membeli banyak kediaman diatas langit biru
kerana kawasan luar bandar masih banyak tanah tidak seperti
Kuala Lumpur, Penang dan Johor. Istimewanya hartanah atas
tanah ini tidak perlukan bayaran selengara.
Selain itu atas kekayaan masyarakat kita yang memiliki lebih dari
satu kenderaan, mereka lebih selesa jika kenderaan idaman
mereka tidak terletak jauh dari pandangan mata mereka pada
waktu malam. Bukankah rumah atas tanah lebih menarik.
Kawasan Berpagar
Kawasan kediaman begini mendapat permintaan yang tinggi
kebelakangan ini disebabkan oleh faktor keselamatan. Ramai
mula memilih untuk memiliki kediaman begini. Di Perak beberapa
pemaju mula memajukan kawasan berpagar lengkap dengan
kamera keselamatan dan berpengawal.
Kawalan 24 sehari ini mewujudkan rasa yang selesa kepada
pemilik kediaman. Antara pemaju terawal merupakan Tasek Sdn
Bhd di Bercham dan kemudiannya berkembang ke Taman Botani,
Pengkalan, Ipoh.
Kelemahan kawasan berpagar ini ialah bayaran bulanan berdasarkan
kaki persegi, dari harga serendah RM1.60 sekaki persegi hingga
RM2.40 sekaki persegi Semakin besar mahligai anda semakin
banyak bayaran yang anda perlu bayar seriap bulan. Itu belum
111

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

dihitung insuran dan penyelenggaraan pengurusan kawalan, cukai

tanah, cukai pintu dan kebersihan. Oleh kerana kawasan bandar
kecil seperti Ipoh masih relatif murah harga kediaman berbanding
bandar lain. Ia menjadi pilihan pelabur jangka panjang. Terdapat
beberapa kediaman berpagar di Tasek yang dimiliki oleh warga
asing seperti Singapura untuk tujuan pelaburan.
Pulangan Pelaburan Melebihi 8% setahun
Bagaimana menghitung formular ini, begini caranya ;
Kadar Sewa x 12 Bulan / Harga Kediaman x 100
RM 600 x 12 Bulan / RM46 000 x 100 = 15.7%
Kadar 15.7% merupakan kadar yang sihat apabila ia melepasi 8%
setahun. Kadar 8% berdasarkan nilai dividen yang diberikan oleh
Perbadanan Nasional Berhad kepada pelabur ASB, jika kita malas
untuk melabur dalam hartanah. Memadailah meletakkan wang
anda di dalam ASB tersebut.
Aliran Tunai
Dalam pelaburan hartanah, sejak dahulu kala kita seringkali
mendengar slogan yang dilaungkan merdu adalah lokasi, lokasi
dan lokasi lagi. Dan slogan ini terus subur hingga kini dan
menjadi prinsip yang digenggam kuat oleh pelabur hartanah.
Saya berpandangan zaman telah berubah, izinkan saya memberi
pandangan dahulu sebelum anda terus marah . Baiklah dengar
dengan tenang dan tarik nafas dalam dalam.
Hartanah yang semakin mahal menjadikan sukar untuk pelabur hari
ini mendapatkan aliran tunai atau positive cashflow. Bagi pelabur
bijak dan celik kewangan, aliran tunai ini merupakan indikator
penting kepada kejayaan pelaburan. Mereka tidak akan melabur
selagi tiada aliran tunai. Sudah pasti anda tidak ingin memberi
112

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

subsidi kepada penyewa anda untuk tinggal dikediaman anda.

Hartanah luar bandar hari ini mampu memberikan aliran tunai ini,
harga kediaman yang masih lagi tidak terlalu mahal menjadikan
bayaran pembiayaan bank yang rendah.
Sekiranya pembiayaan bank rendah dari kadar sewa, kita akan
kekal memperolehi aliran tunai ini. Bagi pelabur bijak dan kacak
berapi, mereka tidak lagi melaungkan istilah lokasi, lokasi, lokasi
sebaliknya slogan yang dilaungkan adalah aliran tunai, aliran
tunai dan aliran tunai lagi.
Jika kita terlalu mementingkan lokasi tetapi tiada aliran tunai untuk
kita, kita belum menjadi ahli pelabur bijak lagi.

113

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

30

BELI HARTANAH DAN

BERMULALAH
Mulakan dengan langkah pertama membeli kediaman yang murah,
kediaman ini masih banyak diluar sana. Jika anda kurang yakin
dan ilmu untuk beli dari pasaran lelongan. Belilah dari pasaran
subsale.
Rendahkan piawai kita dan luaskan pandangan anda. Jangan
hanya melihat kediaman yang baru dan hanya dijual di pasaraya
atau pameran jualan hartanah pada hujung minggu sahaja. Katalog
yang disediakan memang indah tetapi ia tidak mengambarkan
realiti sebenar rumah. Realiti sebenar apabila kediaman itu boleh
kita sentuh dan masuk ke dalamnya. Kita akan lebih memahami
bahawa ia sesuai untuk kita.
Membeli kediaman bukannya bermula dengan memilih katalog
oleh pemaju perumahan. Ia bermula dengan tabungan. Jika
kita memiliki matlamat kewangan yang jelas, kita akan mulakan
tabungan untuk miliki kediaman.
114

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

Mereka yang berkata kami tak mampu beli kediaman adalah

mereka yang hanya lihat katalog perumahan tetapi tiada tabungan.
Membeli adalah impian setiap insan, tetapi jika kita tiada tabungan
ia akan kekal menjadi angan-angan.
Luaskan pandangan kita tentang kediaman yang akan kita beli,
benar semua orang ada impian untuk memiliki kediaman yang
ada kolam mandi, ruang permainan menghijau di halaman rumah,
dapur yang luas dan ruang letak kereta bawah tanah yang boleh
dipanggil naik keatas.
Jika kita baru mulakan kehidupan, sebaiknya mulakan dengan
rumah pangsa kos rendah atau sederhana. Ia sebagai medium
pelaburan untuk masa depan. Jika harganya naik kita boleh jualkan
untuk membeli kediaman yang lebih baik demi wawasan.
Selamat berusaha dan belajarlah dari buku dan seminar yang
ada di sekitar kita. Jika kita pernah rasa menyesal kerana lambat
memulakan simpanan, kita akan rasa menyesal juga nanti kerana
lambat memulakan pelaburan. Mulalah membeli kediaman
walaupun kecil tetapi ia mapan.
Bagi melihat kediaman yang saya kisahkan dalam buku ini bolehlah
berkunjung ke www.sewaidaman.com. Jika anda mempunyai
sebarang pertanyaan berkaitan buku ini serta pelaburan hartanah
boleh menghubungi saya :
Email :
mudahnya.beli.rumah@gmail.com

azizulazli@gmail.com
Facebook ID : Azizul Azli Ahmad
Terima kasih kerana membaca dan selamat maju jaya.
115

MUDAHNYA BELI RUMAH

AZIZUL AZLI AHMAD

116