ESTIMASI BIAYA

JURUSAN TEKNIK SIPIL

POLITEKNIK NEGERI MANADO
2010

1
 DAFTAR ISI

Halaman Judul
...................................................................................................................
...................................................................................................................
i
Halaman Pengesahan
...................................................................................................................
...................................................................................................................
ii
Kata pengantar
...................................................................................................................
...................................................................................................................
iii
Daftar Isi
...................................................................................................................
...................................................................................................................
iv
Silabus
...................................................................................................................
...................................................................................................................
vi
Kontrak Perkuliahan
...................................................................................................................
...................................................................................................................
x
Tinjauan Mata Kuliah
...................................................................................................................
...................................................................................................................
xiv
BAB I Pendahuluan

1
1.1 Perencanaan

2
 ..............................................................................................
..............................................................................................
1
1.2 Pengertian Penjadwalan
..............................................................................................
..............................................................................................
3
1.3 Keperluan Penjadwalan
..............................................................................................
..............................................................................................
6
1.4 Tinjauan Jadwal Konstruksi
..............................................................................................
..............................................................................................
6
BAB II Penjadwalan Dengan Metode Bar Chart dan Kurva S

10
Tinjauan Umum
...................................................................................................
...................................................................................................
10
Menyusun Bar Chart
...................................................................................................
...................................................................................................
11
Keuntungan dan Kerugian
...................................................................................................
...................................................................................................
13
Penggambaran
...................................................................................................
...................................................................................................
15
BAB III Perencanaan Jaringan Kerja Dengan Metode CPM

3
 32
3.1 Tinjauan Umum

32
3.2 Jaringan Kerja (Net Work)

32
3.3 Metode AOA (Activiti On Arrow)

33
3.4 Perhitungan Muka/Belakang

44
3.5 Pengertian Total Float

47
BAB IV Preseden Diagram Method

59
4.1 Tinjauan Umum
.............................................................................................
.............................................................................................
59
4.2 Hubungan Ketergantungan Antara Aktivitas
.............................................................................................
.............................................................................................
59
4.3 Perhitungan dan Analisis Waktu
.............................................................................................
.............................................................................................
63
4.4 Menentukan Urutan Ketergantungan

4
 .............................................................................................
.............................................................................................
64
4.5 Menyusun Jaringan PDM
.............................................................................................
.............................................................................................
67
4.6 Hitungan Maju/ Hitungan Mundur
.............................................................................................
.............................................................................................
67
4.7 Menentukan Kegiatan Kritis/Ilustrasi Penyelesaian Proyek
.............................................................................................
.............................................................................................
70
BAB V Varians dan Konsep Nilai Hasil

82
5.1 Indentivikasi Varians
.............................................................................................
.............................................................................................
82
5.2 Konsep Nilai Hasil
.............................................................................................
.............................................................................................
87
5.3 Varian Biaya dan Jadwal Biaya Terpadu
.............................................................................................
.............................................................................................
92
BAB IV Estimasi dan Analisis Biaya

97
6.1 Komponen Biaya Proyek

5
 ..............................................................................................
..............................................................................................
97
6.2 Estimasi Biaya Proyek Konstriksi
..............................................................................................
..............................................................................................
104
6.3 Pengendalian Biaya Proyek
..............................................................................................
..............................................................................................
109

S I LAB U S

Jurusan : Teknik Sipil

Program Studi : Teknik Konstruksi Sipil
Nama Mata Kuliah : Estimasi Biaya
Kode MK : ST327432
Bobot : 2 SKS (1 SKS teori + 1 SKS Praktek)
Semester : VI
Jam/Minggu :3
Standar Kompetensi : Setelah menyelesaikan program perkuliahan ini, Mahasiswa dapat menghitung rencan

Mata Kuliah : Perencanaan Geometrik Jalan, Perencanaan Perkerasan Jalan, Spesifikasi & Manajem
Prasyarat

Deskripsi Singkat : Mata Kuliah ini berisi uraian cara menghitung volume pekerjaan, cara membuat anali
harga satuan pekerjaan, dan cara menghitung rencana anggaran biaya untuk pekerjaan

Kompetensi Pengalaman
No. Indikator Pokok Bahasa
Dasar Belajar

1 2 3 4 5

6
 Memahami Dapat menjelaskan mendapatkan 1. Uraian
prinsip dasar prinsip dasar skema standar Umum
perhitungan perhitungan anggaran perhitungan estimasi
anggaran biaya pekerjaan jalan RAB jalan & biaya.
1
biaya dan jembatan. jembatan
pekerjaan
jalan dan
jembatan.
Terampil 1. Dapat menentukan mendapatkan 1. satuan
menghitung satuan pengukuran gambar DED pengukuran
volume berbagai jenis pekerjaan pekerjaan
pekerjaan pekerjaan. jalan dan
jalan dan 2. Dapat menghitung jembatan. 2. Metode
2
jembatan volume pekerjaan jalan perhitungan
dan jembatan. volume
pekerjaan

Terampil 1. Dapat membuat mendapatkan 1. Analisa

membuat analisa harga satuan analisa harga satuan
analisa bahan. standar harga bahan
3
harga bahan.
satuan
bahan
Terampil 1. Dapat membuat mendapatkan 1. Analisa
membuat analisa harga satuan analisa harga satuan
4 analisa alat. standar harga alat
harga satuan alat.
satuan alat

Terampil 1. Dapat membuat mendapatkan 1. Analisa

membuat analisa harga satuan analisa Harga Satua
analisa pek. jalan dan jembatan standar harga pek. model K
harga menggunakan analisa K. satuan
2. Analisa
satuan pekerjaan
Harga Satua
pekerjaan jalan dan
5 2. Dapat membuat Pekerjaan
jembatan.
analisa harga satuan model Bina
pek.jalan dan jembatan Marga
menggunakan analisa
Bina Marga.

6 Terampil 1. Dapat mendapatkan 1. Identifikas

Rencana mengidentifikasi jenis contoh RAB pekerjaan
Anggaran -jenis pekerjaan pada untuk pada proyek

7
 proyek jalan dan jalan.
2. Dapat menyusun 2. identifikas
rencana anggaran biaya pekerjaan
pekerjaan jalan dan pada proyek
Biaya pekerjaan
jembatan. jembatan
Pekerjaan jalan &
jembatan 3. Menyusun
RAB

Daftar Pustaka :

1. A.D Austen dan R.H Neale, Pedoman Proses dan Prosedur dalam

Manajemen Proyek Konstruksi, IPPM, Jakarta, 1991

2. Baffle S. Donald, JR. Paulson C. Boyd, Sudinarto, Manajemen Konstruksi

Profesional, Penerbit Erlangga, Jakarta 1990

3. Bahan Ajar, Manajemen Proyek II Ujung Pandang

4. Manajemen Pelaksanaan Pekerjaan Konstruksi, Biro Bina Sarana

Perusahaan, Sekjen Dept. PU, Jakarta 1995

5. Blanchard B.S., System Engineering Management, John Wley & Sons Inc,

New York, 1991

6. Hackney J.W., Control & Management Capital Projects, McGraw-Hill Inc.,

1992

7. Soekirno Purnomo Ir, Dr, Tata Laksana Proyek. Bandung. 1997.

8. Soeharto Iman, Manajemen Proyek; Dari Konseptual Sampai Operasional

Penerbit Erlangga, Jakarta 1997

8
9. Vincent Gaspersz, Total Quality Management, Penerbit Gramedia, Jakarta

2002

9
 KONTRAK PERKULIAHAN

Nama Mata Kuliah : Estimasi Biaya

KodE Mata Kuliah : ST 327432
Pengajar :
Semester : IV
Hari Pertemuan/Jam : 3 jam

1. Manfaat Mata Kuliah

Pada setiap kegiatan pelaksanaan proyek konstruksi selalu diawali dengan

menghitung anggaran biaya pekerjaan tersebut. Anggaran biaya pekerjaan
dibutuhkan untuk menghitung biaya yang harus disediakan atau yang harus
ditawar oleh Penyedia Jasa kepada Pemilik pada saat pelelangan. Oleh
karena itu mata kuliah ini sangat diperlukan dalam dunia industri konstruksi.

2. Deskripsi Perkuliahan

Buku Ajar Estimasi Biaya berisi uraian cara menghitung volume

pekerjaan jalan dan jembatan, cara membuat analisa perelatan, cara
membuat analisa bahan, cara membuat analisa harga satuan pekerjaan, dan
pembuatan rencana anggaran biaya..

3. Standar Kompetensi

Pada akhir perkuliahan ini, Mahasiswa diharapkan mampu menghitung

anggaran biaya pekerjaan jalan dan jembatan.
 4. Strategi Perkuliahan

a. Metode perkuliahan ini lebih banyak menggunakan diskusi, latihan dan

tugas besar.
b. Beberapa pertemuan dosen pembimbing akan memberi penjelasan
singkat pada awal pertemuan untuk memberi latar belakang dan kerangka
berfikir bagi diskusi kelas.
c. Tugas besar akan dikontrol dengan cara asistensi.
d. Untuk tugas besar mahasiswa akan mempresentasikan hasil yang
dibahas bersama dalam kuliah.

5. Materi/Bacaan Perkuliahan

6. Tugas

1. Setiap materi perkuliahan sebagaimana disebutkan pada jadwal program

harus sudah dibaca sebelum mengikuti kuliah.
2. Asistensi tugas besar akan dilaksanakan setiap minggu sekali.
3. Evaluasi tengah semester akan diadakan pada pertemuan ke VIII dan
akhir pada minggu ke XVI. Evaluasi akan menggunakan bentuk esay.
4. Presentasi tugas besar secara keseluruhan akan dilakukan pada minggu
ke XIV dan XVI.

7. Kriteria Penilaian

Penilaian akan dilakukan oleh pengajar dengan menggunakan kriteria

sebagai berikut :
 Nilai Point Range
A 4 86 100
B 3 71 85
C 2 51 70
D 1 31 50
E 0 0 - 30

Dalam menentukan nilai akhir akan digunakan pembobotan sebagai berikut :

Tugas 25 %
Quist 10 %
Evaluasi tengah semester 25 %
Evaluasi akhir semester 40 %
 Tinjauan Mata Kuliah

Latar Belakang

Buku ajar Estimasi Biaya ini disusun dalam rangka menunjang proses
belajar mengajar pada Program Studi Teknik Konstruksi Sipil Jurusan Teknik
Sipil Politeknik Negeri Ujung Pandang. Materi bahan ajar ini disajikan pada
semester IV sesuai dengan Kurikulum Politeknik Negeri Ujung Pandang
tahun 2008. Diharapkan materi buku ajar ini membantu Mahasiswa untuk
mempersiapkan diri, pada dunia kerja, diantaranya :
Dapat bekerja dalam bidang perencanaan, pelaksanaan dan
pengendalian proyek konstruksi.
Dapat menerapkan pengetahuan dan keterampilan di lapangan kerja
lainnya.

Buku Ajar Estimasi Biaya berisi uraian cara menghitung volume

pekerjaan jalan dan jembatan, cara membuat analisa perelatan, cara
membuat analisa bahan, cara membuat analisa harga satuan pekerjaan, dan
pembuatan rencana anggaran biaya..

Tujuan Penulisan Buku Ajar

Tujuan penulisan buku ajar ini adalah agar terdapat bahan yang
digunakan sebagai pedoman belajar bagi Mahasiswa Program Studi Teknik
Konstruksi Sipil Jurusan Teknik Sipil Politeknik dalam mengikuti Mata Kuliah
Estimasi Biaya.

Kriteria Pemakai atau Pembaca Buku Ajar

Estimasi Biaya suatu proyek merupakan hal yang sangat penting
dalam keberhasilan pelaksanaan proyek itu sendiri. Untuk memberikan
keterampilan dalam hal ini, maka buku ajar ini diberikan khususnya kepada
Mahasiswa Program Studi Teknik Konstruksi Sipil Jurusan Teknik Sipil
Politeknik Negeri Ujung Pandang Semester IV.
Agar membaca dapat memahami dan menerapkan isi dari buku ajar
ini, maka sebelum menggunakan buku ajar ini diharapkan pembaca atau
pemakai memenuhi kriteria sebagai berikut :
1. Dapat membaca gambar.
2. Memahami fungsi peralatan dan operasionalnya.
3. Mengetahui metode kerja pekerjaan jalan dan jembatan.
4. Memahami jenis-jenis bahan pada pekerjaan jalan dan jembatan.

Isi Buku Ajar Secara Keseluruhan

Buku ajar Estimasi biaya ini disusun berdasarkan materi kuliah mulai
dari pengertian estimasi biaya, perhitungan volume pekerjaan, pembuatan
analisa harga satuan bahan, analisa harga satuan alat, analisa harga satuan
pekerjaan, dan rencana anggaran biaya pekerjaan, dengan harapan buku
ajar ini dapat membantu mahasiswa Politeknik Jurusan Teknik Sipil untuk
menyiapkan diri dalam lapangan kerja nantinya.

Petunjuk Penggunaan Buku Ajar

Pengajar
Diharapkan pengajar yang menggunakan buku ini dapat menjelaskan
secara rinci, sistimatis pada tiap pokok bahasan dengan memberikan
contoh - contoh dan permasalahan di lapangan.
Untuk Mahasiswa
Diharapkan dengan buku ajar ini mahasiswa dapat terampil membuat
renacana anggaran biaya pekerjaan jalan dan jembatan.
Sesi Perkuliahan Ke : 1

Tik : Pada Akhir Pertemuan ini Mahasiswa di harapkan mampu :

I. Bahan Bacaan
II. Bahan tambahan

III. Pertanyaan Kunci

Ketika membaca pokok bahasan ini, gunakanlah pertanyaan berikut :
IV. Tugas
 BAB I
PENDAHULUAN

1.1 Pengertian Estimasi Biaya

Estimasi biaya memiliki sifat yang sangat luas tergantung sudut pandang yang
digunakan. Secara harafiah estimasi biaya terdiri dari kata :
Estimasi = Perkiraan
Biaya = Pengorbanan sumber ekonomis yang diukur dalam satuan uang,
yang terjadi atau kemungkinan terjadi untuk mencapai tujuan tertentu.

Dalam industry kostruksi estimasi biaya adalah istilah yang sering digunakan
untuk menggambarkan perkiraan biaya yang akan digunakan untuk
merealesasikan suatu proyek konstruksi. Proyek konstruksi dilakukan melalui
beberapa tahapan yang membutuhkan rentang waktu tertentu sehingga estimasi
biaya sangat dibutuhkan.

Sehingga dapat didefinisikan, Estimasi biaya adalah penghitungan kebutuhan

biaya yang diperlukan untuk menyelesaikan suatu kegiatan atau pekerjaan sesuai
dengan persyaratan atau kontrak.

Biaya investasi untuk suatu bangunan (konstruksi) dibedakan atas biaya

konstruksi (construction), biaya non-konstruksi (non-construction), dan biaya
daur hidup (life-cycle).
 Gambar 1.1. Komponen Biaya Proyek

Estimasi dibedakan atas :

1. Estimasi biaya konseptual, yaitu estimasi biaya berdasarkan konsep bangunan

yang akan dibangun.

2. Estimasi biaya detail, adalah estimasi yang didasarkan pada dokumen rencana
pembangunan yang lengkap.

Untuk menggambarkan pengertian jenis estimasi biaya proyek, maka berikut ini
diampilkan Diagram Tahapan proyek konstruksi.
 Gambar 1.2. Tahapan Proyek Konstruksi

Adanya rentang waktu pada penyelesaian suatu proyek konstruksi menyebabkan

kemungkinan terjadinya perubahan besarnya biaya yang dapat diakibatkan oleh
beberapa hal yang antara lain :

- Perubahan harga material, peralatan dan upah karena adanya kenaikan harga.

- Adanya perubahan kondisi lapangan yang berbeda saat direncanakan dengan

pada saat dilaksanakan.

- Pelaksanaan pekerjaan proyek yang berlangsung cukup lama.

- Penerapan metode pelaksanaan yang berubah dari yang direncanakan.

- Terjadi sesuatu yang tidak dapat diperkirakan sebelumya (kecelakaan /

musibah ).
 - Informasi dan data yang kurang akurat sehingga perkiraan estimasi yang
dibuat jauh menyimpang

1.2 Manfaat Estimasi Biaya

Manfaat estimasi biaya bagi pihak pihak terkait dalam proyek sebagai berikut :

1) Bagi Pemilik proyek

Sebagai dasar untuk meyediakan biaya untuk mewujutkan keinginanya

untuk membangun.

Sebagai dasar untuk menyediakan biaya proyek / investasi

Sebagai dasar untuk menetpkan besarnya biaya bagi jasa perencanaan

Sebagai dasar dalam menentukan mengevaluasi biaya penawaran calon

kontraktor yang mengajukan penawaran

2) Bagi Pihak Konsultan

Sebagai dasar dalam membuat perencanaan proyek sesuai dengan

keinginan pemilik

Sebagai dasar menetapkan perkiraan biaya proyek dalam merealesasikan

Sebagai dasar dalam mengevaluasi biaya penawaran oleh calon kontraktor

3) Bagi Pihak Kontraktor

Sebagai dasar dalam menetapkan besarnya biaya penawaran dalam

pelelangan.
 Sebagai acuan dalam menetapkan besarnya biaya pelaksanan pekerjaan.

Sebagai dasar dalam negosiasi dengan sub kontraktor yang akan ikut serta
dalam pelaksanaan pekerjaan.

Sebagai dasar dalam menetapkan keuntungan.

1.3 Estimasi Biaya Konseptual

Estimasi biaya berdasarkan konsep bangunan yang akan dibangun.

Contoh:
Untuk rumah SEDERHANA seluas 70 m2 (belum ada gambar rencana dan
spesifikasi).
Biaya satuan rumah sederhana adalah Rp. 750.000 per meter persegi.
Maka biaya total (biaya konseptual) adalah 70 m2 x Rp. 750.000/m2 = Rp.
52.500.000,- (akurasinya -30% hingga +50%)

Untuk rumah MEWAH seluas 500 m2 (belum ada gambar rencana dan
spesifikasi).
Biaya satuan rumah mewah adalah Rp. 3.750.000 per meter persegi.
Maka biaya total (biaya konseptual) adalah 500m2 x Rp. 3.750.000/m2 = Rp.
1.875.000.000,- (akurasinya -30% hingga +50%)

Metode Indeks Biaya

Estimasi biaya konseptual juga dapat dilakukan dengan menggunakan data masa
lalu yang diperbaharui dengan menggunakan indeks biaya (harga).
Berikut ini adalah contoh indeks biaya (harga) konstruksi di Amerika sejak tahun
1913 hingga 1978:

Gambar 1.3 Grafik Indeks Harga di Amerika Tahun 1913 - 1978

Contoh estimasi biaya konseptual dengan menggunakan indeks biaya (harga):

Untuk membangun jalan antar kota di Amerika pada tahun 1970 dibutuhkan
biaya USD 75 per m2.
Maka jika pada tahun 1978 akan dibangun jalan antar kota di Amerika, biaya
yang dibutuhkan adalah:
1790
= - x USD 75 per m2
800

= 2.24 x USD 75 per m2

= USD 167.81 per m2

Metode Faktor Kapasitas

Antara beberapa proyek bangunan sejenis namun besar dan luasnya berbeda
terdapat suatu korelasi yang dapat digunakan sebagai dasar estimasi biaya
konseptual.

Korelasi tersebut dapat dihitung dengan persamaan berikut ini:

K2
B2 = B1 {-}^x
K1

dimana:
B2 = Estimasi biaya bangunan sejenis yang baru dengan kapasitas K2
B1 = Biaya bangunan lama dengan kapasitas K1
K2 = Kapasitas bangunan baru
K1 = Kapasitas bangunan lama
x = Faktor kapasitas sesuai jenis bangunan

Berikut adalah faktor kapasitas untuk berbagai jenis bangunan:

Tabel 1.1. Faktor Kapasitas Berbagai Jenis Bangunan

 Metode Rasio Biaya Komponen Bangunan

Tiap-tiap komponen bangunan memiliki rasio tertentu terhadap biaya total

bangunan yang dapat digunakan sebagai dasar estimasi biaya konseptual.

1.4 Estimasi Biaya Detail

Bila rencana rumah di atas telah memiliki dokumen rencana yang lengkap (rumah
sederhana dengan luas 68 m2, rumah mewah menjadi 479 m2), maka estimasi
biayanya dapat dilakukan secara detail dengan menghitung volume dan biaya
satuan tiap komponen bangunan sehingga diperoleh biaya total yang lebih akurat
(-5% hingga +15%).

Estimasi (perhitungan) biaya konstruksi secara detail didasarkan atas:

1) Gambar Bestek dan Gambar rencana yang detail

2 Gambar Bestek
Dalam perencanaan proyek konstruksi gambar bestek merupakan gambar rencana
yang memuat lokasi proyek, denah, bentuk bangunan, potongan dan dimensi
dengan suatu ukuran pada skala tertentu.
Gambar Bestek selain digunakan untuk menentukan jenis pekerjaan, kuantitas
 dari komponen bahan yang perlu disediakan, juga dapat digunakan sebagai
pedoman dalam pelaksanaan
Gambar bestek digunakan sebagai acuan untuk mewujudkan letak, ketinggian,
bentuk, dimensi dan ukuran bangunan, sedangkan spesifikasi sebagai acuan untuk
mewujudkan cara mengerjakan, dan kualitas bahan bangunan yang digunakan.

3 ESTIMASI BIAYA
Untuk konstruksi bangunan sipil pada umumnya gambar
bestek akan meliputi:
Gambarpetalokasi.
Digunakan untuk menjelaskan lokasi proyek/letak bangunan akan didirikan.
Didalam gambar lokasi proyek biasanya ditunjukan pada suatu gambar pada
tempat tertentu yang secara umum dikenal kemudian berangsur angsur ketempat
dimana lokasi proyek berada. Misalnya lokasi proyek ditempatkan berurutan pada
gambar peta Pulau, Propinsi, Kota/Kabupaten, dan kemudian jalan utama yang
mudah oleh masyarkat secara umum.

4 ESTIMASI BIAYA
Lay out
Adalahgambardariperencanaanbangunan yang akandibuat yang
dapatterdiridarigambardenah, pandangan,
potonganpenampangsertatitikdugaketinggianpadabagiantertentudaribangunan.
Melalui lay out inidapatdiperolehgambaranyang agakjelasmengenailetak , bentuk,
pandangansertaukurandaribangunanyang akandibuat. Olehkarenaituumumnya lay
out dibuatdenganskala1 : 100.

Gambar detail yaitu, merupakan gambar yang dibuat dengan lebih jelas lagi jika
dibandingan dengan gambar lay out. Gambar detail dibuat dengan ukuran skala
yang relative agak kecil dengan perbandingan ukuran dengan bentuk bangunan
yang akan dibuat tidak terlalu besar. Gambar detail biasanya dibuat dengan skala
1: 10 sampai 1: 20.

Gambar detail dapat menjelaskan bagian-bagian tertentu seperti bentuk, letak,

ukuran dari bagian konstruksi yang direncanakan. Gambar detail memiliki
beberapa tujuan antara lain :
1. Memudahkan dalam pelaksanaan

2. Memudahkan bagi pekerja dalam merealesasikan perencanaan

3. memudahkan dalam pengawasan pekerjaan

4. Memudahkan dalam menyiapkan kebutuhan bahan

5. Memudahkan dalamm enghitung biaya

2) Spesifikasi kegiatan atau pekerjaan yang detail.

3) BestekdisebutjugasebagaiRencanaKerjadanSyarat.yangkemudianserin
gdisingkatsebagai RKS,
merupakandokumenpentingselaingambarbestek.
Keberadaanyaakansangatpentingbagipihak yang
akanterlibatdalamrealesasisuatuperencanaanproyekkonstruksi.

4) ESTIMASI BIAYA
Umumnya isi dari Rencana kerja dan Syarat ini terdiri
dari lima bagian yaitu,
1.Keterangan, dalam bagian ini dipaparkan mengenai pihak-pihak
yang telibat didalamnya, seperti : Pemberi Tugas, Konsultan
Perencana,Konsultan Pengawas, termasuh hak an kewajiban dari
setiap pihak yang terlibat
2.Penjelasan umum, dalam bagian ini dijelaskan mengenai: (a) Jenis
pekerjan, (b) Peraturan peraturan yang digunakan baik yang bersifat
nasional maupun lokal, penjelasan mengenai berita acara penjelasan
pekerjaan dan keputusan akhir yang digunakan,(c) Status dan batas
batas lokasi pekerjaan beserta patok duga yang digunakan.

5) ESTIMASI BIAYA
3.Peraturan Teknis, adalah rincian dari setiap pekerjaan yang akan
dilasanakan mulai dari pekerjaan persiapan sampai dengan pekerjaan
penyelesaian.
4.Syarat Pelaksanaan, yaitu penjelasan lengkap mengenai: (a)
Rencana pelaksanaan pekerjaan, (b) Peryaratan dan pemeriksaan
 bahan yang akan digunakan baik secara visual maupun laboratorium
beserta jumlah sampel yang harus diuji, (c) Rencana pengaturan
pengaturan ditempat pekerjan.

6) ESTIMASI BIAYA
5. Peraturan Administrasi, menjelaskan te4ntang teknik dan tatacara
yang harus dilakukan selama pelaksanan pekerjaan sesuai dengan
pemilik proyek.
Pada umumnya rencana kerja dan syarat akan terdiri dari :
Bagian A : Persyaratan Umum
Bagian B : Persyaratan Adiministrasi
Bagian C : Persyaratan Teknis
Isi dari masing-masing bagian tidak bersifat kaku, namun lebih
ditekankan pada kesesuaian dengan jenis pekerjan di lapangan.

7) ESTIMASI BIAYA
Kesimpulan
Dalam suatu proyek konstruksi, estimasi biaya adalah salah satu
bagian yang akan digunakan sebagai dasar dalam menentukan apakah
suatu proyek konstruksi layak untuk direalesasikan atau tidak.
Estimasi biaya memiliki peranan yang sangat penting bagi pihak-
pihak yang terkait seeperti Pemilik Proyek, Konsultan perencana,
maupun Kontraktor.

Biaya tiap kegiatan atau pekerjaan disebut biaya satuan kegiatan atau pekerjaan
(harga satuan pekerjaan).Biaya satuan pekerjaan dirinci berdasarkan:
Bahan yang digunakan,
Alat yang digunakan,
Pekerja yang terlibat untuk pekerjaan tersebut.

Biaya-biaya di atas adalah biaya yang langsung (direct) berkaitan dengan

kegiatan/pekerjaan tersebut dan disebut biaya langsung (direct cost). Komponen
biaya langsung (direct cost) antara lain dipengaruhi oleh:
1. Lokasi pekerjaan.

Contoh, harga di Bandung berbeda dengan Jakarta

2. Ketersediaan bahan, peralatan, atau pekerja.

Contoh, ketika semen langka di pasaran, harga yang normalnya Rp.

31.000/zak menjadi Rp. 40.000/zak

3. Waktu.

Contoh, pekerjaan galian yang normalnya dilaksanakan dalam 2 hari biayanya

Rp. 25.000,- per m3, bila harus dipercepat menjadi 1 hari, biayanya
meningkat menjadi Rp. 45.000,-.

Disamping biaya langsung, terdapat pula biaya tambahan (mark up) atau
biaya tidak langsung. Komponen biaya tambahan terdiri dari:

1. Biaya Over head

Biaya Over head adalah biaya tambahan yang harus dikeluarkan dalam
pelaksanaan kegiatan atau pekerjaan namun tidak berhubungan langsung
dengan biaya bahan, peralatan dan tenaga kerja.

Contoh, ketika bagian logistik memesan semen dilakukan dengan

menggunakan telepon genggam (HP). Biaya pulsa telepon tersebut tidak
dapat ditambahkan pada harga semen yang dipesan.
Contoh lain biaya operasional kantor proyek di lapangan (site office)
seperti listrik, air, telepon, gaji tenaga administrasi, dst. tidak dapat
dimasukkan ke biaya pekerjaan pondasi beton.

2. Biaya tak terduga (contingency cost)

 Biaya tak terduga (contingency cost) adalah biaya tambahan yang
dialokasikan untuk pekerjaan tambahan yang mungkin terjadi (meskipun
belum pasti terjadi).
Contoh: untuk pekerjaan pondasi beton diperlukan pemompaan lubang
galian yang sebelumnya tidak diduga akan tergenang air hujan.

3. Keuntungan (profit)

Keuntungan (profit) adalah jasa bagi kontraktor untuk pelaksanaan

pekerjaan sesuai dengan kontrak.

4. Pajak (tax),

Berupa antara lain Pajak Pertambahan Nilai (PPN) sebesar 10%, Pajak
Penghasilan (PPh), dll.

4.1 K

5 ESTIMASI BIAYA

6 ESTIMASI BIAYA
Gambar detail

7 ESTIMASI BIAYA
Bestek

Biaya (Harga) Satuan Pekerjaan

Biaya (harga) satuan pekerjaan adalah jumlah:
Total biaya bahan yang digunakan,
Total biaya peralatan yang digunakan,
Total upah seluruh pekerja yang melaksanakan pekerjaan tersebut.

Contoh:
Biaya satuan (1m3) beton K-250 untuk pondasi pelat adalah sebesar Rp. 453.000,-.
Artinya biaya satuan tersebut meliputi total biaya bahan yang digunakan, total biaya
peralatan yang digunakan, dan total upah seluruh pekerja yang terlibat dalam
pembuatan 1 m3 beton K-250.
Biaya satuan (buah) pondasi pelat beton adalah sebesar Rp. 675.000,- Artinya biaya
satuan tersebut meliputi biaya bahan (beton, tulangan, cetakan) yang digunakan,
biaya peralatan (cangkul, sekop, pengaduk beton, pemadat beton, dll.) yang
digunakan, serta upah seluruh pekerja (menggali & menimbun, pasang cetakan,
mengecor, memadatkan beton, dsb.)

Contoh Biaya (Harga) Satuan Bahan

Contoh Biaya (Harga) Satuan Peralatan

Contoh Biaya (Harga) Satuan Upah

Contoh Biaya (Harga) Satuan Pekerjaan

Biaya (Harga) Satuan dan Indeks Harga (Price Index)

Biaya satuan bahan, biaya satuan alat,dan biaya satuan upah dapat berbeda dari waktu
ke waktu dan satu lokasi ke lokasi lain.
Dengan menggunakan Indeks biaya (harga) maka estimator tidak perlu melakukan
survei harga ulang untuk seluruh jenis bahan, peralatan maupun upah.

Survei hanya dilakukan untuk beberapa jenis bahan dan upah tenaga kerja yang
paling banyak dipakai dalam proyek tersebut. Contoh: pada pekerjaan gedung, maka
bahan utamanya adalah semen, pasir, baja tulangan, bata merah atau batako.

dimana,

PI : Indeks Harga untuk faktor pengali harga baru

Pi : Harga baru untuk bahan/peralatan/upah yang disurvei ulang
P0 : Harga lama bahan/peralatan/upah yang disurvei ulang
n : Jumlah bahan/peralatan/upah yang disurvei ulang
Contoh Penghitungan Indeks Harga (Price Index)

Kasus: Penentuan Indeks Harga untuk mengubah biaya (harga) satuan Kota Bandung
menjadi harga satuan Kota Pekanbaru untuk kurun waktu yang sama. Dalam contoh
pada tahun 2001.

Untuk menentukan biaya (harga) satuan tahun 2005, maka perlu dihitung Indeks
Harga akibat perubahan waktu (2001-2005).

Contoh Penggunaan Indeks Harga (Price Index)

Struktur Rencana Anggaran Biaya (RAB) Proyek Konstruksi
Metode Pelaksanaan

ditentukan terutama oleh :

waktu pelaksanaan yg tersedia

sumber daya lain :

tenaga kerja

bahan/material

peralatan

tuntutan dokumen lelang/kontrak

 rancangan disain

kuantitas yg harus dilaksanakan dan yg dapat

dibayar

resiko kontraktor dan resiko pemilik

kondisi & situasi lapangan dan sekitarnya

Komponen tenaga kerja

kebutuhan tenaga utk setiap kegiatan yg akan dilaksanakan

tingkat upah tenaga kerja

kualifikasi/keterampilan/keahlian tenaga kerja yg tersedia :

kapasitas/produktivitas tenaga kerja

Komponen Bahan/Material

kebutuhan dan rencana pemenuhan bahan/material :

bahan alam

bahan olahan

bahan pabrikan

kualitas/mutu bahan :

penyimpanan dan pemeliharaan

pengujian
 faktor-faktor penyusutan/kehilangan/kerusakan

biaya-biaya yg terkait dng pengadaan bahan/material :

biaya angkutan

retribusi/pajak/pungutan lain

harga-harga pasar di lokasi kegiatan

Ketentuan Kontrak mengenai penyesuaian harga (eskalasi)

7.1

Ada tiga istilah yang harus dibedakan dalam menyusun

anggaran biaya bangunan yaitu : Harga Satuan Bahan, Harga Satuan
Upah, dan Harga Satuan Pekerjaan.
Dibawah ini dibedakan skema harga satuan pekerjaan :

Harga Satuan Bahan

Bahan
 Bahan
Analisa Satuan Bahan

Harga Satuan
pekerjaan
Harga Satuan Upah

Upah

Analisa Upah

HARGA SATUAN PEKERJAAN = BAHAN + UPAH

Dibawah ini dijelaskan kedudukan masing-masing istilah tersebut

sesuai dengan contoh cars menghitung harga satuan pekerjaan untuk 1 m 3
pasangan batu kali dengan campuran 1 semen: 4 pasir
Daftar harga Satuan
1. Batu kali Rp. 60.000/m3
2. Semen Rp. 25.000/zak
3. Pasir Rp. 50.000/m3
Daftar Harga Satuan Upah
1. Tukang sapu Rp. 25.000/hari
2. Kepala Tk Batu Rp. 35.000/hari
3. Pekerja Rp. 15.000/hari
4. Mandor Rp. 30.000/hari
Keterangan
Harga satuan bahan / upah didapat dari pasaran/ tempat lokasi pekerjaan
Harga satuan pekerjaan didapat dari analisa bahan dan upah.
Dari komposisi campuran diatas didapatkan analisa G 32 h itu berarti
1 m3 pasangan macam A memakai perekat 1 semen Portland, 4 Empat Pasir
( G 19 )
1,2 m3 Batu Kali @ Rp. 60.000 = Rp. 60.000 / m3
0,958 tong semen = 4,075 zak/170 kg@ Rp. 25.000 = Rp. 101.875
0,522 m3 pasir @ Rp. 50.000 = Rp. 26.100
Bahan = Rp. 199.975
1,2 tukang batu @ Rp. 25.000 = Rp. 30.000
0,12 kepala tukang batu @ Rp. 35.000 = Rp. 4.200
3,6 pekerja @ Rp. 15.000 = Rp. 54.000
0,18 mandor @ Rp. 30.000 = Rp. 5.400
Upah = Rp. 93.600

digunakan, juga dapat untuk menjadwalkan tenaga kerja yang dibutuhkan

dan sekaligus dari ketiga hal diatas (sumber daya) dapat diketahui kebutuhan
biaya konstruksinya dengan cara menjumlahkan biaya-biaya dari ketiga
sumber daya tersebut setiap skala waktunya.
Dari penjumlahan biaya tersebut akan diketahui biaya konstruksi per
satuan waktu dan dapat ditetapkan besarnya bobot biaya per satuan waktu,
kemudian dijumlahkan secara komulatif, maka akan didapatkan biaya
konstruksi keseluruhannya.

3) Kuantitas Pekerjaan
Dalam kolom kuantitas pekerjaan inilah besarnya kuantitas dari
masing-masing pekerjaan dituliskan, adapun cara pengisiannya dapat
berpedoman dari besarnya kuantitas pada Bills of Quantitas (BQ) yang telah
disediakan oleh pihak pemilik/perencana.
Adapun sebagai pelaksana proyek wajib mengontrol besarnya
kuantitas pekerjaan yang ada pada BQ dengan gambar rencana sebelum
memasukkan besarnya kuantitas tersebut kedalam kolom kuantitas
pekerjaan pada Bar Chart atau sebelum memasukkan penawaran untuk
proyek tersebut.
Semua itu dengan maksud supaya jika ada kesalahan perhitungan
kuantitas pekerjaan yang dilakukan oleh perencana dapat segera diketahui
dan nantinya tidak merugikan pihak pelaksana (Kontraktor).

4) Analisa Harga Satuan

Yang dimaksud dengan harga satuan adalah jumlah harga bahan dan
upah tenaga kerja berdasarkan perhitungan analitis. Harga bahan didapat
dipasaran, dikumpulkan dalam satu daftar yang dinamakan Daftar Harga
Satuan Bahan.
Harga satuan pekerjaan = Bahan + upah
= Rp.199.975 + 93.600
= Rp.293.575

ANALISA BAHAN DAN UPAH

Yang dimaksud analisa bahan suatu pekerjaan, ialah menghitung
banyaknya Volume masing-masing bahan, serta besarnya biaya yang
dibutuhkan. Dari contoh diatas bahwa, analisa G 32 h, berbunyi, 1 m3
pasangan batu kali memakai perekat 1 PC :4 pasir (G19)
Diperlukan :
Bahan / Analisa G 32 h = Rp. 199.975,-
Bahan / Analisa G 19
Ditempat yang terdapat harga kapur dan semen merah sangat mahal atau
jelek, sebagai pengganti perekat tras baster, dapat dipakai perekat sebagai
berikut :
1 bagian semen Portland dan 4 bagian pasir, memberikan 3,46 bagian
perekat. Jadi tiap m3 perekat diperlukan :
0.29 m3 semen Portland ( 2,132 tong )
1,16 m3 pasir
Uraian dan penjelasan diatas dapat disimpulkan sebagai berikut
a. 1 m3 pas. Batu kali , terdiri dari bahan :1,2 m3 batu kali
0,0715 zak semen
0,522 m3 pasir
b. 1m3 pas. Batu kali biaya = Rp. 199.975,- (harga tersebut didapat setelah
harga satuan bahan dimasukkan ke analisa G 32 h )
c. Hubungan antara G32 h dan analisa G 19 dari uraian diatas hub a,b,c
adalah Komposisi campuran 1 bagian semen: 4 bagian pasir diperlukan :
1 bag. Semen dibutuhkan 0,5 hl benda padat dan
0,25 hl air
1 x 0,76 adonan = 0,76
3 bag. Pasir dibutuhkan 0,60 hl benda padat dan
0,075 hl air
4 x 0,675 hl adonan
2,7

3,46 perekat
Tiap 1 m3 perekat diperlukan masing-masing bahan sebagai berikut :
1 bag semen = 1 m3/3,46 = 0,289 m3 = 0,1305 m3
= 0,29 m-3 = 0,29 x 1,25 kg = 163,125 kg
= 362,5 kg / 170 kg = 2,132 tong
4 bag pasir = 4/3,46 = 1,156 m3 dibulatkan = 1,16 m3
Jadi tiap 1 m3 pas. Batu kali diperlukan perekat = 0,45 m 3 dan batu kali = 1,2
m3 .
Bahan yang diperlukan
Semen = 0,45 x 0,29 = 0,1305 m3
= 0,1305 x 1,250 kg = 163,125 kg
= 163,125 kg = 4,07 zak
Pasir = 0,45 x 1,16 = 0,522 m3

Dari uraian diatas terlihat dengan jelas dari mana asal indeks analisa G 32 h,
dan hubungan dengan Analisa G 19

Analisa upah
Yang dimaksud analisa upah suatu pekerjaan adalah menghitung
banyaknya tenaga yang dibutuhkan, serta besarnya biaya yang dibutuhkan
untuk pekerjaan tersebut.
Dalam analisa G 32 a. Indeks tenaga untuk 1 m 3 pas batu kali adalah
1,2 tukang batu
0,12 Kepala tukang batu
3,6 Pekerja
0,18 mandor
 Dari indeks tersebut maka kita dapat harga analisa upah = Rp. 93.600
Jadi yang dimaksud dengan upah tenaga kerja ialah jumlah tenaga +
biaya yang dibutuhkan untuk 1 m3 untuk pas. Batu kali.
Penjelasan :
1 tenaga kepala tukang pas. Batu kali = 1,2 / 0,12 = 10 tenaga tukang
batu
1 tenaga mandor mengepalai pekerja = 3,6 10,18 = 20 tenaga
Contoh : Daftar Harga Satuan Bahan
No Uraian Satuan bahan
1 Kayu bekisting Rp. 350.000/m3
2 Balok-balok banio Rp. 600.000 / m3
3 Kerikil Rp. 85.000 / m3
4 Batu kali Rp. 60.000 / m3
5 Batu bata 200 / buah
6 Semen Portland @ 40 kg/zak Rp. 30.000 / zak
7 Seng BJL S 30 Rp. 250.000 / kodi
8 Tripleks 4 mm Rp. 35.000 / lembar
9 Besi Beton Rp. 2.000 / kg
10 Paku 5 cm Rp. 5.000 / kg
11 Dst dst

Contoh : Daftar Harga Satuan Upah

No Uraian Satuan bahan
1 Pekerja Rp. 15.000 / hari
2 Tukang Batu Rp. 25.000 / hari
3 Tukang besi Rp. 25.000 / hari
4 Tukang cat Rp. 25.000 / hari
5 Mandor Rp. 30.000 / hari
6 Kepala tukang kayu Rp. 35.000 / hari
7 Kepala tukang batu Rp. 35.000 / hari
8 Tukang Rp. 25.000 / hari
9 Jaga malam Rp. 25.000 / hari
10 Pelaksana Rp. 50.000 / hari
11 dst Dan seterusnya
Contoh : Uraian Harga Satuan Pekerjaan
Satuan
N
Uraian Pekerjaan
o
(Rp)
1 Pasangan pondasi Batu Kali
Untuk 1 m3 pasangan batu kali dengan perbandingan 1 SP ; 4 Ps
Bahan : An . G . 32 h
1,2 m3 batu kali @ Rp. 6.000 = Rp. 72.000
0,958 tong semen = 4,075 zk/170 kg @ Rp. 25.000 = Rp. 101.875
Bahan = Rp. 199.975
1,2 tukang batu @ Rp. 25.000 = Rp. 30.000
0,12 kepala tukang batu @ Rp. 35.000 = Rp. 4.200
3,6 pekerja @ Rp. 15.000 = Rp. 54.000
0,18 mandor @ Rp. 30.000 = Rp. 5.400
Upah = Rp. 93.600
2 Harga satuan pekerjaan = Bahan + Upah 293.575
Pasangan beton
1 m3 beton bertulang dengan campuran : 1 Pc : 2 Ps : 3 krl,
diperlukan :
Bahan An. G. 41
0,82 m3 kerikil @ Rp. 85.000 = Rp. 69.700
0,54 m3 pasir @ Rp. 50.000 = Rp. 27.000
8,5 zak semen Portland @ Rp. 25.000 = Rp. 212.500
Bahan Rp. 309.200

Dst

5.1.1 Biaya Pekerjaan Berdasarkan Anggaran

Konsep nilai hasil adalah konsep yang menghitung besarnya biaya
yang menurut anggaran sesuai dengan pekerjaan yang telah diselesaikan
atau dilaksanakan (budgeted cost or works performed). Bila ditinjau dari
jumlah pekerjaan yang diselesaikan maka konsep ini mengukur besarnya unit
pekerjaan yang telah diselesaikan, pada suatu waktu bila dinilai berdasarkan
jumlah anggaran yang disediakan untuk pekerjaan tersebut. Dengan
perhitungan ini diketahui hubungan antara apa yang sesungguhnya telah
dicapai secara fisik terhadap jumlah anggaran yang telah dikeluarkan.
Gambar 5.3 menjelaskan hubungan tersebut secara grafis.
Pengertian nilai hasil yang diterangkan dalam gambar 5.3 adalah
sebagai berikut :
 Misalkan suatu pekerjaan mengecor pondasi beton
dengan volume 300 m3 Anggaran untuk pekerjaan sebesar 80 juta rupiah.
Pada minggu pertama dilaporkan sebanyak 75 m 3
pengecoran telah diselesaikan. Ditanyakan berapa nilai hasil (earned
value) pada saat pelaporan ?
Nilai hasil adalah biaya yang dianggarkan dari pekerjaan yang telah
diselesaikan. Jumlah yang telah diselesaikan adalah 75 m 3 atau = (75/300)
(100%) = 25%, dengan demikian menurut anggaran pengeluaran adalah
sebesar (25%)(RP 80 juta) = Rp 20 juta. Jadi nilai hasil adalah RP. 20 Juta.
Dalam hal ini pengeluaran aktual dapat lebih kecil (Rp 15 juta), lebih besar
(Rp 35 juta) atau sama dengan nilai hasil, tergantung dari efisiensi
pelaksanaan pekerjaan.
Bila pekerjaan dilakukan dengan amat efisien dari yang diperkirakan
dalam anggaran sehingga pengeluaran misalnya hanya 15 juta rupiah, maka
dikatakan nilai hasil (20 juta rupiah) lebih besar dari pengeluaran. Dan bila
yang terjadi adalah sebaliknya maka nilai hasil lebih kecil dari pengeluaran
(35 juta rupiah).
300 m3 beton
a) Jumlah pekerjaan

Rp 80 juta
Anggaran

75 m3 beton = 25%
b) Pekerjaan yang terselesaikan (%)

?
Anggaran yang terpakai

Rp 15 juta Rp 35 Juta
Pengeluaran aktual
 Gambar 5.3 Menilai biaya pekerjaan yang telah diselesaikan dilihat
dari bagian jumlah anggaran yang terpakai

ESTIMASI DAN ANALISA BIAYA

6.1 Komponen Biaya Proyek

Biaya adalah seluruh biaya yang dibutuhkan untuk melaksanakan
suatu proyek sejak tahap studi pendahuluan sampai selesai tahap
pelaksanaan dan pemeliharaan.
Biaya pelaksanaan konstruksi adalah bagian dari biaya proyek yang
dibutuhkan pada tahap pelaksanaan dan pemeliharaan. Biaya pelaksanaan
konstruksi ini merupakan bagian terbesar dari biaya-biaya pada tahapan
proyek lainnya.
Untuk dapat mengestimasi biaya pelaksanaan suatu proyek, kits perlu
mengetahui komponen-komponen pembentuknya. Secara umum komponen
biaya suatu pekerjaan adalah biaya bahan/ material, biaya upah buruh, biaya
peralatan dan biaya lain-lain. Berikut akan dijelaskan masing-masing
komponen biaya pelaksanaan proyek tersebut.
a. Biaya Bahan/ Material
Yang dimaksud dengan material adalah seluruh elemen proyek yang
nantinya merupakan bagian dari hasil akhir proyek. Material ini juga
termasuk barang elektrikal dan mekanikal seperti elevator, boiler,
escalator, transformer, seperti juga halnya kayo, baja struktural, beton dan
cat.
Harga bahan berbeda sesuai dengan jenis dan mutu / sfesifikasinya, dan
disamping itu juga dipengaruhi oleh perekonomian nasional (kebijakan
pemerintah), permintaan dan penawaran serta fluktuasi harga-harga lain
yang berpengaruh.
 Harga material dapat diperoleh dari harga langsung dari produsen
ataupun distributor. Tetapi biasanya pihak supplier akan memberikan
harga khusus kepada kontraktor untuk suatu proyek.
Biaya material yang dipakai dalam perhitungan biaya proyek adalah biaya
sampai di lokasi dan MUM termasuk pajak. Harga ini sudah termasuk
transportasi ke lokasi, penyimpangan dan pemeriksaan.

b. Biaya Upah Buruh

Upah buruh terdiri dari upah langsung dan upah tidak langsung. Upah
langsung adalah upah yang langsung dibayarkan kepada buruh
berdasarkan tarif hariannya sesuai dengan lamanya buruh tersebut
bekerja. Sedangkan upah tidak langsung meliputi pajak, asuransi, dan
berbagai macam tunjangan. Biaya upah buruh lebih sulit dievaluasi
dibandingkan komponen-komponen biaya konstruksi lainnya. Untuk
menghasilkan estimasi yang baik, perhitungan kuantitas harus dibuat
sedetil mungkin, kondisi pekerjaan dianalisa secara baik, dan metoda
konstruksi sudah ditentukan sejak awal. Di samping itu, perusahaan harus
menyimpan data-data tentang biaya-biaya proyek terdahulu beserta
tingkat produktifitas buruh untuk tiap jenis pekerjaan.
Harga pasaran upah buruh secara umum dipengaruhi oleh dug hal utama
yaitu index biaya hidup dan tingkat kemakmuran. Index biaya hidup
dipengaruhi oleh harga kebutuhan bahan pokok seperti bergs; gala dan
sebagainya, sedangkan tingkat kemakmuran diukur dari pendapatan rata-
rata per kapita yaitu GNP ( Gross National Product) dibagi dengan jumlah
penduduk.
Besarnya upah buruh tergantung pada keterampilannya yang dibagi ke
dalam lima kelompok besar yaitu pekerja belum terlatih, pekerja terlatih,
tukang dan mandor, kepada tukang dan operator a)at-alat berat.
 Hai yang harus diingat adalah bahwa tingkat produktifitas buruh
dipengaruhi pula oleh lokasi pekerjaan, jangka waktu kerja, (jam, harian,
bulanan, tahunan), waktu kerja (siang, malam atau lembur), persaingan
tenaga kerja, tingkat keamanan dan, kesulitan pekerjaan, dan lain-lain.
c. Biaya Peralatan
Peralatan yang dimaksud di sini adalah semua alat yang digunakan oleh
kontraktor dalam melaksanakan pekerjaan konstruksi.
Pada proyek-proyek besar seperti jalan raya, bendungan pelabuhan dan
sebagainya, biaya peralatan (misalnya draglines, concrete plant, asphalt
mixing plant, dan sebagainya) adalah komponen yang cukup besar dalam
biaya konstruksi, sehingga perhitungan estimasi biayanya harus dilakukan
dengan cukup teliti. Hal ini tidak sama seperti pads proyek bangunan,
dengan demikian, estimasi biaya peralatan tidak perlu dilakukan dengan
sangat detail. Peralatan kecil seperti concrete vibratos, power tools,
diperhitungkan sebagai persentasi tertentu dari biaya buruh langsung ke
dalam biaya overhead proyek. Untuk membuat estimasi yang cukup
akurat maka harus ada keputusan yang lebih awal mengenai ukuran dan
jenis peralatan yang akan digunakan. Berdasarkan lamanya proyek
konstruksi, kita dapat menentukan apakah suatu peralatan akan diberi
atau disewa (rented atau leased).
Berdasarkan tingkat produktifitas, harga peralatan dan besarnya
pekerjaan maka Maya tiap peralatan dihitung per satuan waktu tertentu
seperti per jam, hari, minggu atau bulan ataupun berdasarkan besarnya
produk yang dihasilkan per satuan waktu tertentu. Peralatan seperti
power shovel, tractor scraper, ditcher, dihitung per jam, sedangkan
asplant mixing plant, aggregate plant, dihitung sebagai produk yang
dihasilkan per satuan waktu tertentu. Sedangkan peralatan yang terus-
menerus berada di lokasi seperti bekisting, kompresor, generator, mesin
 las, crane dan perancah lebih baik dihitung per bulan karena sulit untuk
memperhitungkan produktifitas tiap alat tersebut.
Proses masuknya alat, pembongkaran dan keluarnya peralatan di atas
termasuk ke dalam Maya mobilisasi dan demobilisasi, sehingga
dimasukkan ke dalam overhead proyek, bukan termasuk biaya peralatan.
Biaya alat umumnya dibagi dua yaitu :
1. Biaya pemilikan yang meliputi :
biaya penyusutan
biaya bunga modal dan asuransi
pajak-pajak.
Selain biaya pemilikan, peralatan juga dapat di sewa dengan cara
sewa atau lease
2. Biaya operasi, terdiri dari :
biaya operator
biaya bahan bakar
biaya pelumas dan filter
biaya perbaikan ringan / pemeliharaan
biaya suku cadang
biaya penggatian ban.
d. Biaya lain-lain
Yang termasuk ke dalam biaya lain-lain adalah penawaran subkontraktor,
biaya tambahan (allowances), overhead proyek, overhead umum, dan
markup.
1. Biaya Subkontraktor
Estimasi biaya yang dibuat oleh kontraktor (Penawaran kontraktor),
terkadang terdapat biaya subkontraktor. Biaya ini adalah biaya yang
akan dibayarkan oleh kontraktor utama kepada subkontraktor.
 Kontraktor utama hares mengetahui dengan jelas lingkup pekerjaan
subkontraktor sesuai dengan harga penawarannya sehingga dalam
penawaran kepada pihak pemilik tidak ada elemen biaya yang
terlupakan.
2. Biaya Tambahan (Allowances)
Perencanaan suatu proyek yang dibuat oleh pihak perencana
terkadang belum mencakup suatu bagian pekerjaan tertentu yang
termasuk ke dalam lingkup pekerjaan proyek, sehingga dalam
perhitungan estimasi biaya proyek harus mengalokasi dana untuk
bagian pekerjaan tersebut. Hal ini misalnya terjadi pada perencanaan
material finishing yang belum ditentukan pada saat lelang (spesifikasi
material ini belum jelas) dan akan dipilih oleh pemilik / perencana
setelah kontrak berlaku. Bila kemudian material yang dipilih memiliki
spesifikasi yang lebih tinggi dari penawaran kontraktor, maka
kontraktor dapat menegosiasikan tagihannya.
3. Overhead Proyek
Biaya overhead adalah biaya-biaya yang tidak langsung dapat
dimasukkan ke dalam suatu pekerjaan tertentu diperlukan untuk
selesainya proyek. Biaya overhead dapat dibagi dua yaitu Overhead
proyek dan overhead umum.
Overhead proyek adalah biaya overhead yang dikeluarkan pada lokasi
proyek, sedangkan overhead umum akan dijelaskan berikutnya.
Biaya overhead proyek sebaiknya dihitung dengan membuat daftar
tiap jenis biaya dan menghitung biaya masing-masing, tidak dengan
menggunakan persentasi terhadap biaya total proyek karena setiap
proyek akan mempunyai persentasi yang berbeda.
Yang termasuk ke dalam overhead proyek adalah
mobilisasi pekerjaan
 manajer proyek
site engineer
pengawas proyek (kontraktor)
listrik
air
telepon
peralatan kantor proyek
peralatan kecil proyek konstruksi
test material dan test beban
dokumentasi
dan lain sebagainya.
4. Overhead Umum
Overhead Umum adalah biaya overhead di kantor pusat yang meliputi
seluruh biaya yang dikeluarkan oleh kantor pusat untuk menjalankan
bisnisnya.
Biaya-biaya yang dikelompokkan ke dalam overhead umum adalah :
sewa kantor
listrik
air
telepon
peralatan kantor
furniture
biaya perjanan dinas
gaji pemimpin perusahaan dan pegawai kantor
dan sebagainya.
 Biaya overhead umum ini sepanjang tahun selalu dikeluarkan oleh
perusahaan sehingga dalam setiap penawaran proyek harus
menambahkan suatu persentase tertentu untuk mengakomodasi
pengeluaran ini.
Karena overhead umum tidak dapat dimasukkan ke dalam suatu
proyek tertentu, maka biasanya overhead umum ini ditambahkan
sebagai markup terhadap nilai estimasi proyek yang telah melalui
analisa biaya seperti di atas.
5. Markup
Pada proyek-proyek yang menggunakan sistem lelang, kontraktor
akan mengajukan penawaran dengan suatu markup tertentu yaitu
menambahkan nilai penawaran terhadap hasil perhitungan proses
estimasinya. Markup ini diperhitungkan untuk mendapatkan
keuntungan dan jugs biaya overhead umum serta biaya tak terduga
(contingency). Besarnya markup ini tergantung pada strategi
perusahaan itu sendiri, harus cukup tinggi sehingga mendapatkan
cukup keuntungan tetapi juga harus cukup rendah agar mempunyai
kesempatan sebagai penawar terendah (sehingga memenangkan
lelang ). Markup biasanya juga tergantung pada besarnya proyek,
lokasi, dan kompleksitas proyek. Di samping itu jugs dipengaruhi oleh
isi dokumen lelang yang disiapkan oleh pemilik.
Kontraktor akan memberikan penawaran yang lebih tinggi apabila
informasi yang ada di dokumen lelang suatu proyek kurang lengkap.
Hal ini terjadi karena biasanya kontraktor yang harus menanggung
biaya tambahan apabila di kemudian hari ditemukan keadaan yang
merugikan, dengan demikian kontraktor mempersiapkan biaya
cadangan dalam penawarannya.
Pihak pemilik beserta perencana sebaiknya menyiapkan dokumen
lelang seakurat mungkin untuk menghindari penawaran para
kontraktor yang tinggi akibat ketidakjelasan mengenai lingkup proyek,
dan biaya tak terduga ini seringkali tidak dikeluarkan (karena hal yang
merugikan tidak selalu terjadi), yang pada akhirnya berarti pemilik
membiayai proyek terlalu tinggi.
6.2 Estimasi Biaya Proyek Konstruksi
Estimasi biaya proyek dapat dilakukan pada berbagai tahapan proyek.
Estimasi ini nilainya akan semakin mendekati nilai biaya proyek bila estimasi
dilakukan pada saat informasi mengenai proyek tersebut sudah sangat
lengkap. Biaya proyek itu sendiri baru dapat diketahui setelah proyek selesai
dikerjakan oleh kontraktor.
Secara umum, estimasi biaya proyek dibagi menjadi dua macam,
yaitu:
a. Estimasi Pendahuluan atau Konseptual
b. Estimasi Detail
Berikut akan dijelaskan perbedaan masing-masing jenis estimasi biaya
proyek di atas.
a. Estimasi Pendahuluan atau Konseptual
Estimasi ini dibuat pada tahapan awal suatu proyek. Pihak pemilik pada
mulanya membuat estimasi pendahuluan ini untuk mengetahui apakah
suatu proyek yang direncanakannya secara ekonomis layak untuk
dilaksanakan. Dengan berlangsungnya tahapan-tahapan proyek
selanjutnya, yaitu tahap perencanaan awal dan detail akan dibuat
estimasi biaya lagi yang tentunya akan lebih baik hasilnya. Estimasi-
estimasi biaya ini dibuat secara terus menerus untuk mengontrol agar
biaya proyek tidak lebih besar dari anggaran proyek menurut hasil
estimasi biaya pendahuluan.
Untuk membuat estimasi pendahuluan ini dibutuhkan data-data sebagai
berikut :
1. Produk yang dihasilkan oleh proyek, berikut
kapasitas produksi dan lokasinya.
2. Gambaran mengenai fasilitas-fasilitas yang
terdapat pada proyek
 3. Denah / tata Ietak proyek
4. Waktu dibuatnya estimasi biaya proyek
5. Daftar peralatan utama yang akan dibeli
6. Persetujuan pemilik proyek terhadap
gambaran rencana proyek secara umum.
Estimasi biaya ini dihitung berdasarkan pengalaman pemilik maupun
pihak konsultan. informasi dapat dicari dari proyek-proyek sejenis yang
pernah dibuat sebelumnya. Kita harus mempertimbangkan faktor waktu,
kapasitas dan lokasi proyek.
Estimasi pendahuluan ini biasanya mempunyai ketepatan sebesar 20 - 30
dari biaya proyek yang benarnya. Walaupun estimasi ini sangat kasar,
tetapi sangat berguna bagi pihak pemilik untuk mengambil keputusan
apakah proyek yang direncanakannya tersebut akan dilaksanakan atau
tidak ataupun memperkecil lingkup proyek agar anggaran proyek tidak
terlampaui. Di samping itu, proses estimasi biaya ini mudah dan cepat,
sehingga keputusan yang balk dapat diambil sesegera mungkin pada
tahapan yang sangat awal dari suatu proyek.
b. Estimasi Detail
Estimasi detail ini dilakukan untuk mendapatkan perkiraan biaya proyek
yang lebih akurat. Estimasi ini dilakukan setelah estimasi pendahuluan
disetujui dan setelah hampir seluruh perencanaan detail selesai dibuat.
Informasi mengenai proyek sudah mencakup gambar-gambar arsitektur,
struktur, mekanikal dan elektrikal yang sudah detail, serta spesifikasi
teknis detail.
Untuk membuat estimasi biaya ini dari informasi yang telah lengkap di
atas kita harus menghitung secara rinci seluruh elemen yang tercakup
dalam proyek, kemudian berbagai elemen proyek tersebut ditabulasikan
dan dihitung jumlahnya. Proses ini disebut perhitungan kuantitas.
Berikutnya, jumlah tiap elemen dikalikan dengan suatu unit harga
sehingga hasil penjumlahannya merupakan estimasi biaya langsung
proyek. Dengan. menambahkan biaya-biaya tak langsung, seperti
overhead, keuntungan, eskalasi harga serta biaya tak terduga, maka
didapatkan estimasi biaya proyek total. Perhitungan kuantitas yang teliti
akan sangat mempengaruhi keakuratan hasil estimasi detail di atas.
Estimasi detail dibagi menjadi dua jenis yaitu
1). Estimasi Perencana (Engineer's Estimate)
Estimasi biaya ini sebaiknya dibuat berdasarkan dokumen lelang yang
juga dimiliki oleh penawar (calon kontraktor) dan dibuat sebelum
lelang. Estimasi Perencana digunakan oleh pihak pemilik untuk
mengevaluasi penawaran-penawaran talon kontraktor dalam
menentukan pemenang lelang.
2). Estimasi Penawaran Kontraktor
Penawaran Kontraktor dibuat dengan suatu strategi perusahaan,
penawarannya harus cukup rendah agar dapat memenangkan lelang
tetapi juga cukup tinggi agar mendapatkan cukup keuntungan. Dengan
kondisi demikian, maka hasil estimasi yang dibuat oleh masing-masing
penawar akan sangat berbeda antara penawar tertinggi dan terendah.
Tetapi dengan adanya estimasi perencana, maka pihak pemilik
mempunyai acuan mengenai harga proyeknya.

Analisis Biaya
Untuk menghitung estimasi biaya detail harus dilakukan analisa biaya
yang prosedur perhitungannya seperti ditunjukkan diagram alir
sebagai berikut :
Dokumen Proyek Daftar Satuan Satuan Satuan
Kondisi Lapangan Kegiatan/ Bahan Alat Upah
Pekerjaan

Volume Perhitungan biaya satuan

Kegiatan/ kegiatan/pekerjaan
Pekerjaan
Perhitungan koefisien satuan
pekerjaan biaya

Perhitungan biaya total tiap

kegiatan pekerjaan

Perhitungan biaya total

seluruh kegiatan

Perhitungan biaya lain

seperti pajak, asuransi dsb

ESTIMASI BIAYA PEKERJAAN PROYEK

Gambar 6.1 Diagram Alir Perhitungan Estimasi Biaya Pelaksanaan Proyek

 Harga Satuan
Untuk menghitung biaya pelaksanaan proyek yang merupakan
gabungan dari biaya tenaga kerja (Ut), Biaya bahan (Bt), Biaya peralatan
(At), dan biaya lain-lain, digunakan perhitungan harga satuan (unit proce).
Sebagai contoh adalah harga satuan pekerjaan beton 1: 2 : 3 (Rp. Per m3).
Harga
Komponen Harga Total
Satuan Volume Satuan
Biaya Rp.
Rp.
Batu pecah m3 0,83
3
Pasir m 0.54
Pc Zak 3.4
Pekerja Orang hari 6
Mandor Orang hari 0.3
Tukang batu Orang hari 1
Kepala tukang Orang hari 0.1
Harga satuan pekerjaan Beton 1 : 2 : 3 per m 3

Satuan pekerjaan-pekerjaan lain yang umum dipakai adalah

Pekerjaan beton bertulang Rp/m3
Pekerjaan tanah Rp/m3 atau Rp/m2
Pekerjaan kayu Rp/m3 atau Rp/m2
Pekerjaan pasangan dinding bata Rp/m2
Pekerjaan pondasi Rp/m3 atau Rp/m
Pekerjaan saluran Rp/m3 atau Rp/m
Pekerjaan aspal Rp/m3 atau Rp/m2
Pekerjaan besi atau baja Rp/kg
Pekerjaan lantai Rp/m2
Pekerjaan atap Rp/m2
Pekerjaan tanah Rp/m2 atau Rp/ unit
Setelah didapat daftar harga satuan pekerjaan, selanjutnya untuk
mendapatkan harga total tiap-tiap jenis pekerjaan, maka harga satuan itu
dikalikan dengan volumenya sehingga didapat harga total masing-masing
jenis pekerjaan (subtotal). Sedangkan biaya total pelaksanaan proyek adalah
penjumlahan dari harga subtotal seluruh jenis pekerjaan tersebut.
Contoh perhitungan biaya suatu paket pekerjaan ground reservoir
Harga Harga Total
Jenis Pekerjaan Satuan Volume
Satuan Rp. Rp.
Pekerjaan tanah
Galian m3 1.000 2.500 2.500.000
Timbu m3 500 1.000 500.000
nan
Pemad m3 500 1.000 500.000
atan
Subtotal 1 3.500.000

Pekerjaan Beton
Beton m3 100 400.000 40.000.000
Plester m3 500 5.000 2.500.000
an
Halusa m3 500 3.000 1.500.000
n
Subtotal 2 44.000.000

Total 1 47.500.000

Overhead dan 4.750.000

keuntungan 10%

Pajak Pertambahan 52.250.000

Nilai 10%

Total 57.425.000

DAFTAR PUSTAKA

1. A.D Austen dan R.H Neale, Pedoman Proses

dan Prosedur dalam Manajemen Proyek Konstruksi, IPPM, Jakarta, 1991
2. Barrie S. Donald, JR. Paulson C. Boyd,
Sudinarto, Manajemen Konstruksi Profesional, Penerbit Erlangga, Jakarta
1990
3. Bahan Ajar, Manajemen Proyek II Ujung
Pandang
4. Manajemen Pelaksanaan Pekerjaan
Konstruksi, Biro Bina Sarana Perusahaan, Sekjen Dept. PU, Jakarta 1995
5. Blanchard B.S., System Engineering
Management, John Wley &; Sons Inc, New York, 1991
6. Hackney J. W., Control & Management Capital
Projects, McGraw-Hill inc., 1992
7. Soekirno Purnomo Ir, Dr, Tata Laksana Proyek.
Bandung. 1997.
8. Soeharto Iman, Manajemen Proyek; Dari
Konseptual Sampai Operasional Penerbit Erlangga, Jakarta 1997
9. Vincent Gaspersz, Total Quality Management,
Penerbit Gramedia, Jakarta. 2002