MATERI SUPLEMEN PENGETAHUAN PEMBEKALAN KEPROFESIAN

PANDUAN
RANCANG KOTA
UNTUK PENGENDALIAN PEMANFAATAN
RUANG (2 JP)

BALAI PENERAPAN TEKNOLOGI KONSTRUKSI

DIREKTORAT JENDERAL BINA KONSTRUKSI
KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT
OUTLINE

1 PENGENALAN PANDUAN
RANCANG KOTA

2 RUANG LINGKUP PANDUAN

RANCANG KOTA

3 STUDI KASUS BENTUK

PENGENDALIAN PEMANFAATAN
RUANG

2
P E N G E N A L A N PA N D U A N R A N C A N G K O TA
PANDUAN RANCANG KOTA
=
R e n c a n a Ta t a B a n g u n a n d a n L i n g k u n g a n

panduan rancang bangun suatu lingkungan/ kawasan yang

dimaksudkan untuk mengendalian pemanfaatan ruang, penataan
bangunan dan lingkungan

4
KEDUDUKAN
RT B L
dalam pengendalian bangunan
gedung dan lingkungan

5
JENIS PENATAAN RUANG, BANGUNAN, DAN LINGKUNGAN

PERBAIKAN PENGEMBANGAN PEMBANGUNAN PELESTARIAN

KAWASAN KAWASAN KEMBALI BARU KAWASAN KAWASAN
penataan lingkungan peremajaan/ revitalisasi pembangunan kawasan terpadu, pengendalian kawasan rawan
permukiman kumuh/ nelayan, kawasan, rehabilitasi dan perbatasan, agropolitan, KTP2D, bencana, kawasan pelestarian,
perbaikan desa pertumbuhan rekonstruksi wil. pascabencana pusat pertumbuhan desa revitalisasi kawasan

CAKUPAN
lawasan baru berkembang cepat, kawasan terbangun, kawasan dilestarikan, kawasan rawan
bencana, kawasan gabungan atau campuran. 6
R U A N G L I N G K U P PA N D U A N R A N C A N G K O TA
 Intensitas Pemanfaatan
Struktur Peruntukan Lahan Tata Bangunan
Lahan

Sistem Sirkulasi dan Jalur Sistem Ruang Terbuka dan Sistem Prasarana dan
Tata Kualitas Lingkungan
Penghubung Tata Hijau Utilitas Lingkungan

RUANG LINGKUP PEMBAHASAN

PANDUAN RANCANG KOTA
8
STRUKTUR PERUNTUKAN LAHAN
PRINSIP PENATAAN
Keragaman Tata Guna
Seimbang
Keragaman tata guna yang
seimbang, saling munjang
(compatible) dan terintegrasi,
misalnya permukiman dengan segala
fasilitas berdasarkan SNI untuk
permukiman
Pola Peruntukan Lahan
Mendorong Interaksi
Pola distribusi jenis peruntukan yang
mendorong terciptanya interaksi
aktivitas, misalnya mengatur suatu
kawasan dengan tema tertentu agar
dapat menciptakan hubungan sosial
kemasyarakatan yang lebih baik
seperti pada trotoar jalan primer
(perdagangan dan jasa), taman
lansia, dan sebagainya
Penetapan Peruntukan
Lahan Mikro (%)
Penetapan distribusi persentasi jenis
peruntukan lahan mikro yang akan
dikelola dan dikendalikan oleh
pemerintah daerah, misalnya ruang
terbuka hijau, daerah milik jalan
(Damija), dan fasilitas umum. Hal ini
difungsikan agar jalan raya
berkondisi tidak memiliki trotoar,
ataupun tidak memiliki selokan
9
Estetika, karakter, dan citra kawasan dikendalikan untuk
peruntukan yang mendukung karakter khas kawasan ataupun
yang ingin dibentuk

Skala ruang yang manusiawi dan berorientasi pada pejalan kaki

serta aktivitas yang diwadahi (sosial budaya dan perilaku/ aktivitas
lingkungan yang dikehendaki)

Keseimbangan antara peruntukan lahan dengan daya dukung

lingkungan, kelestarian ekologis kawasan, dan keseimbangan
kawasan perencanaan dengan kawasan sekitarnya

P E N E R A PA N S E C A R A F I S I K
PENATAAN STRUKTUR PERUNTUKAN LAHAN

10
 Perbaikan jalan tanpa
Peletakan, bentuk dan memperhatikan
jenis tanaman yang ada peruntukan pejalan kaki
justru merusak wajah (tidak ada pedestrian),
bangunan padahal direncanakan
sebagai kawasan wisata
kota lama

Penambahan kanopi
untuk parkir motor Pemisahan peruntukan
menjadi tidak sesuai Tanaman yang lahan transportasi untuk
dengan karakter menunjang keindahan kendaraan bermotor,
bangunan, meskipun bangunan sepeda, dan pejalan
sudah berusaha kaki (pedestrian)
memadukan warna

PENERAPAN PRINSIP FISIK PENATAAN STRUKTUR PERUNTUKAN LAHAN 11

 KDH KDB

KTB
KLB
INTENSITAS
merupakan tingkat alokasi dan distribusi luas
PEMANFAATAN lantai maksimum bangunan terhadap
LAHAN lahan/tapak peruntukannya.
KOMPONEN PENATAAN INTENSITAS PEMANFAATAN LAHAN
Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
 Perangkat untuk mengendalikan kerapatan bangunan
 % perbandingan antara luas lantai dasar bangunan yang dapat dibangun
dengan luas lahan perpetakan/ wilayah perencanaan
 Faktor yang menentukan besaran KDB adalah
• Lokasi bangunan, KDB dari pusat kawasan ke wilayah pinggiran bergerak dari
tinggi ke rendah
• Fungsi bangunan, KDB bangunan komersial memiliki nilai KDB tinggi dibandingkan
dengan fungsi hunian dan pelayanan sosial

Koefisien Lantai Bangunan (KLB)

 Perangkat untuk mengendalikan kepadatan penduduk
 Perbandingan jumlah luas lantai bangunan yang dapat dibangun dengan luas
lahan perpetakan/ wilayah perencanaan
 Faktor yang menentukan besaran KLB adalah
 Lokasi Bangunan, KLB dari pusat kawasan ke pingiran kawasan bergerak dari tinggi ke
rendah
 Tipe bangunan, tipe rumah tunggal/ deret memiliki KLB lebih rendah dibandingkan tipe
blok/ slab, dan tipe menara (tower) memiliki KLB tertinggi
 Kepadatan penduduk, semakin tinggi maka KLB juga meningkat 13
KOMPONEN PENATAAN INTENSITAS PEMANFAATAN LAHAN
Koefisien Dasar Hijau (KDH)
 Perangkat untuk mengendalikan luas perkerasan di luar bangunan
sehingga penghijauan dan peresapan air hujan ke tanah masih terjamin
 % perbandingan antara luas seluruh ruang terbuka di luar bangunan
gedung yang diperuntukan bagi pertamanan/ penghijauan dengan luas
lahan perpetakan/ wilayah perencanaan
 Angka yang tertera merupakan angka minimal yang diijinkan untuk
penyediaan ruang hijau

Koefisien Tapak Besmen (KTB)

 Perangkat untuk mengendalikan luas bagian lahan terbangun
 Perbandingan antara luas tapak besmen dengan luas perpetakan/ wilayah
perencanaan yang dikuasai
 Faktor yang menentukan besaran KTBadalah
 Besarnya KDB dan KDH, luas tapak besmen bisa lebih besar dari luas lantai dasar,
namun harus memperhatikan bahwa daerah hijau harus bisa berfungsi
 Posisi GSB terhadap GSJ, mengingat bahwa batasan terdepan dinding besmen tidak
boleh melampaui GSB
14
CONTOH PENERAPAN PENATAAN INTENSITAS PEMANFAATAN LAHAN

INSENTIF LUAS INSENTIF LANGSUNG PENGALIHAN PENGALIHAN BANGUNAN HAK

BANGUNAN BANGUNAN BERSEJARAH PEMBANGUNAN
Bagi bangunan yang LAYANG/ BAWAH
Bagi bangunan yang menyediakan fasilitas yang dapat Bangunan yang tidak
digunakan oleh umum seperti
Bangunan kuno/ bersejarah TANAH
memenuhi anjuran, menggunakan yang dilindungi menjadikan
membuat arkade yang jalan tembus (passage gallery), keseluruhan hak pembangunan tidak bisa Pengalihan nilai KLB
dapat digunakan oleh taman atau plasa maka diberikan membangun sesuai KLB dilakukan secara keseluruhan dalam bentuk
umum maka diberikan insentif berupa penambahan yang diijinkan dapat sesuai hak KLB yang diijinkan, pembangunan fasilitas
insentif berupa angka KLB . Misal KLB = 2 mengalihkan sisa haknya maka dapat dialihkan sisa melayang di atas tanah
pembebasan luas arkade menjadi KLB = 2,5 ke bangunan lain haknya ke bangunan lain
dari perhitungan KLB

SISTEM INSENTIF PENGEMBANGAN SISTEM PENGALIHAN NILAI KOEFISIEN LANTAI BGN

pemberian tambahan hak pengembangan (bonus) guna Mengatur pemilih lahan/ pengembang yang dapat dialihkan kepada pihak atau lahan lain
mendorong pemilik lahan untuk mewujudkan tata bangunan dan yang dihitung berdasarkan pengalihan nilai KLB, yaitu selisih antara KLB aturan dan KLB
lingkungan sesuai dengan anjuran terbangun, umumnya sebesar 10% dari KLB yang diharapkan 15
PENATAAN BANGUNAN
PRINSIP BERDASARKAN FUNGSI KAWASAN

FUNGSI HUNIAN FUNGSI USAHA FUNGSI LAINNYA

(hunian tunggal, deret, susun) ( k a n t o r, h o t e l , i n d u s t r i ) (sosial, budaya, dan peribadatan)

• Menjaga privasi ruang dan
fungsi pribadi hunian dengan
fungsi publik
• Menjaga kualitas ekologis untuk
kenyamanan lingkungan hunian
• Memprioritaskan tata guna lahan • Memperhatikan keserasian dan
nekafungsi campuran (mixed kelestarian lingkungan sosial -
use) budaya
• Mendefinisikan ruang publik
dnegan jelas
• Mengoptimalkan wajah jalan/
streetscape untuk orientasi
visual

PRINSIP UTAMA
Memperhatikan pembentukan karakter/ identitas visual kawasan
Memaksimalkan penataan ruang dan visual bagi pejalan kaki 16
KOMPONEN
Pengaturan Blok Lingkungan
P E N ATA A N D A L A M
TATA B A N G U N A N Pengaturan Kaveling/ Petak Lahan

Pengaturan Bangunan

Pengaturan Ketinggian dan Elevasi

Lantai Bangunan

17
 PENGATURAN BLOK BANGUNAN

FAKTOR PENENTU
Topografi

Komposisi Fungsi

Skala Pelayanan

Strata Sosial Penghuni (Besar Kaveling)

 Bentuk dan Ukuran Blok

SUBSTANSI ELEMEN
 Pengelompokan dan Konfigurasi Blok
PENGATURAN  Ruang Terbuka dan Tata Hijau
18
 Bentuk dan Konfigurasi Bentuk dan Konfigurasi
Blok Berdasarkan Ruang Terbuka dan Tata
Jaringan Jalan Hijau
POLA RADIAL - POLA TERPUSAT
KONSENTRIK (BLOK RTH)

Bentuk dan Konfigurasi

Bentuk dan Konfigurasi Ruang Terbuka dan Tata
Bentuk dan Konfigurasi Hijau
Blok Berdasarkan
Blok Berdasarkan
Jaringan Jalan
Jaringan Jalan POLA
POLA GRID POLA ORGANIK MEMANJANG/
(CUL DE SAC) MENYEBAR
(JALUR HIJAU)

P E N E R A PA N P E N G AT U R A N B L O K L I N G K U N G A N 19
 P E N G AT U R A N K AV E L I N G / P E TA K L A H A N

FAKTOR PENENTU
Hirarki Jalan

Fungsi

Skala Pelayanan (Komersial dan Sosial)

Strata Sosial Penghuni (Besar Kaveling)

 Bentuk dan Ukuran Blok

SUBSTANSI ELEMEN
 Pengelompokan dan Konfigurasi Blok
PENGATURAN  Ruang Terbuka dan Tata Hijau
20
 Bentuk Ideal Bentuk Tidak Ideal

Contoh
Bentuk dan
Ukuran
Kaveling
 P E N G AT U R A N B A N G U N A N

Pengelompokan Bangunan

SUBSTANSI
Letak dan Orientasi Bangunan

Sosok Massa Bangunan

Ekspresi Arsitektur Bangunan

 Jalinan (fabric/ tissue) tata bangunan di kawasan sekitarnya

FAKTOR PENENTU  Kondisi topografi kawasan
PENGATURAN  Intensitas pemanfaatan lahan yang telah ditetapkan
BANGUNAN  Fungsi bangunan yang merupakan elaborasi peruntukan
 Karakter bangunan yang diharapkan
22
PENERAPAN FAKTOR PENENTU PENGATURAN BANGUNAN

URBAN FABRIC INTENSITAS KARAKTER FUNGSI BANGUNAN

Pola pengelompokan serta Besaran bangunan dihadirkan Karakteristik bangunan Tipologi bangunan dengan fungsi
sosok bangunan menjadi melalui sosok bangunan modern lebih disarankan sebagai gedung pameran
acuan tata bangunan untuk sesuai dengan fabric yang untuk pengembangan disarankan memiliki bentuk yang
menyelaraskan dengan diinginkan perancang kawasan kota baru unik, sedangkan bentuk “L” dan “U”
lingkungan sekitar biasanya digunakan untuk gedung
pertemuan, sekolah, rumah sakit, dll
23
 Ekspresi monumental untuk
banguan peribadatan

C O N TO H P E N E R A PA N
P E N G AT U R A N B A N G U N A N
PENGATURAN KETINGGAN DAN ELEVASI BANGUNAN
KETINGGIAN BANGUNAN
Mengatur tentang komposisi elevasi bagian atas bangunan terhadap bidang permukaan tanah.
Manfaatnya untuk mendapatkan kualitas ruang yang diinginkan, memberikan pengaruh signifikan
terhadap iklim mikro, dan sebagai sarana keleluasaan jangkauan pandang antarbangunan

KOMPOSISI GARIS LANGIT BANGUNAN (SKYLINE)

Skyline terbentuk dari komposisi rangkaian siluet bangunan, penentuan konsepsi raut suatu kota/
kawasan (hasil dari siluet bangunan tinggi yang mengapit bangunan dengan ketinggian lebih rendah),
dan bangunan yang memiliki arti penting dan merupakan suatu ikon dan landmark kawasan

KETINGGIAN LANTAI BANGUNAN

Ketinggian lantai bangunan terkait erat batas maksimal ketinggian bangunan yang diperbolehkan
guna keamanan dan kenyamanan pengguna ruang, sebagai contoh ketinggian bangunan parkir
biasanya mengikuti ketinggian kendaraa/ mobil yang diperkenankan masuk

25
 C O N TO H
P E N E R A PA N
P E N G AT U R A N
KETINGGIAN DAN
E L E VA S I
BANGUNAN
P R I N S I P – P R I N S I P P E N ATA A N
SISTEM SIRKULASI DAN JALUR PENGHUBUNG
FUNGSIONAL FISIK
• Kejelasan sistem sirkulasi • Dimensi sirkulasi dan standar
• Mobilitas publik aksesibilitas
• Aksesibilitas kawasan • Estetika, citra, dan karakter
kawasan
• Kualitas fisik
• Kelengkapan fasilitas penunjang
lingkungan
LINGKUNGAN
• Peningkatan nilai kawasan
• Integrasi blok kawasan dan
sarana pendukung
• Kelestarian ekologis kawasan
• Integrasi desain kawasan yang
berorientasi pada aktivitas transit
(TOD = Transit Oriented
Development)
27
KOMPONEN SISTEM SIRKULASI DAN JALUR PENGHUBUNG

Sistem Jaringan Jalan dan Sistem Sirkulasi Kendaraan Sistem Sirkulasi Kendaraan Sistem Pergerakan Transit
Pergerakan Umum dan Pribadi Umum Informal Setempat

Sistem Parkir Sistem Perencanaan Jalur Sistem Sirkulasi Pejalan Kaki Sistem Jaringan Jalur
Servis/ Pelayanan dan Sepeda Penghubung Terpadu
(Pedestrian Linkage) 28
PRINSIP PERANCANGAN
RUANG TERBUKA
FUNGSIONAL
• Pelestarian ruang terbuka kawasan,
distribusi jenis ruang terbuka
disesuaikan dengan kebutuhan tipologis
fungsi/ peruntukan, sirkulasi, dan elemen
perancangan lainnya
• Aksesibilitas publik, penciptaan integrasi
sosial secara keruangan dan dapat
diakses sebesar-besarnya secara umum
• Keragaman fungsi dan aktivitas,
penciptaan ruang yang dapat
mengadaptasi dan mengadopsi berbagai
aktivitas sosial
• Skala dan proporsi ruang yang
manusiawi dan berorientasi bagi pejalan
kaki
• Sebagai pengikat lingkungan/ bangunan
• Sebagai pelindung, pengaman, dan
pembatas lingkungan/ bangunan bagi
pejalan kaki
FISIK DAN FISIK
• Peningkatan estetika, karakter, dan
citra kawasan
• Kualiras fisik, memenuhi kriteria
kenyamanan bagi pemakainya
dengan memperhatikan kelancaran
sirkulasi udara, pancaran sinar
matahari, tingkat kebisingan, aspek
klimatologi, dan lainnya
• Kelengkapan fasilitas penunjang
lingkungan, dengan menyediakan
elemen pendukung kegiatan seperti
street furniture berupa kios, tempat
duduk, lampu, material perkerasan
elemen, dan lainnya
LINGKUNGAN
• Keseimbangan kawasn perencanaan
dengan sekitarnya
• Keseimbangan dengan daya dukung
lingkungan
• Kelestarian ekologis kawasan
• Pemberdayaan kawasan, dengan
mengembangan potensi bentang alam
sebagai unsur kenyamanan kota
dengan merencanakannya sebagai
ruang terbuka bagi publik, maupun
merencanakan proteksi terhadap area
bentang alam yang rawan terhadap
kerusakan
29
SISTEM RUANG SISTEM RUANG SISTEM RUANG TERBUKA PRIVAT
TERBUKA UMUM TERBUKA PRIBADI DAPAT DIAKSES OLEH UMUM

KOMPONEN PENATAAN RUANG TERBUKA

 I D E N T I TA S L I N G K U N G A N

ELEMEN PENATAAN
Konsep Identitas Lingkungan

Konsep Orientasi Lingkungan

Wajah Jalan

 Identifitas, elemen dalam suatu kawasan yang berkarakter dan khas sebagai jati diri yang dapat membedakan dengan
kawasan lainnya

PRINSIP  Struktur, pola hubungan antara obyek/elemen dengan obyek/ elemen lain dalam ruang kawasan yang dapat dipahami dan
dikenali oleh pengamat berkaitan dengan fungsi kawasan tempat obyek/ elemen tersebut berada
 Makna, orang dapat mengalami ruang perkotaan (arti obyek-obyek, arti subyek-obyek, rasa yang dapat dialami), atau
merupakan pemahaman arti oleh pengamat terhadap dua komponen (identitas dan struktur)
31
 EDGE NODE
batas-batas antara dua titik strategis kota dimana
wilayah, sela-sela linier pengamat bisa masuk, dan
dalam kontinuitas untuk yang merupakan fokus
memberikan batasan untuk, ke, dan dari mana dia
terhadap suatu area kota berjalan, seperti persilangan
dalam menjaga privasi dan path. Prinsipnya memiliki
identitas kawasan, bentuk jelas (agar mudah
misalnya : pantai, potongan diingat) dan tampilan
jalur kereta, jajaran pohon, berbeda dari linkungannya
tepian bangunan, dinding (fungsi & bentuk)

PATH DISTRICT LANDMARK

jalur-jalur dimana pengamat kontinuitas tematik yang Titik dimana pengamat tidak
biasanya bergerak dan terdiri dari berbagai memasukinya, biasanya
melaluinya, misalnya jalan komponen yang tidak ada berupa bangunan, tanda,
raya, trotoar, jalur transit, ujungnya. Prinsipnya toko, atau pegunungan.
canal, jalur kereta api. Hal dibentuk dengan jelas Prinsipnya berbentuk jelas
yang perlu diperhatikan (homogen) tampilannya, dan unik dalam
adalah lebar jalan, fasade fungsi dan posisinya jelas, lingkungannya, orientasi
bangunan, tekstur trotoar, penamaan distrik juga terasa nyaman, dan ada
penampakan dan identitas membantu memberikan perbedaan skala
yang lebih kuat identitas (distrik etnik)

P E N E R A PA N K O N S E P I D E N T I TA S ( C I T R A K O TA ) 32
PENERAPAN KONSEP ORIENTASI LINGKUNGAN DAN WAJAH JALAN
ORIENTASI LINGKUNGAN
Perancangan elemen fisik dan nonfisik guna membentuk lingkungan yang
informatif, sehingga memudahkan pemakai untuk berorientasi dan
bersirkulasi, yaitu melalui elemen penandaan (signage). Penanda harus
membantu terciptanya sense of place untuk memperkuat karakter
bangunan dan membuat streetscape menjadi hidup,. Kelengkapan
boallards, kios-kios, tempat sampah, gardu telepon, papan informasi,
bangku taman, rambu, maupun pola-pola paving serta patung pelengkap
estetika, dirancang secara terpadu dan konsisten untuk seluruh kawasan
WAJAH JALAN
Merupakan perancangan elemen fisik dan non fisik guna membentuk
lingkungan berskala manusia sebagai pemakainya, pada ruas jalan di
desain sedemikian rupa untuk memperkuat karakter suatu blok
perancangan yang lebih besar. Di sepanjang penghijauan, perbaikan
jalur pejalan kaki, preservasi bangunan bersejarah, dan pembangunan
area publik yang menarik, pada akhirnya menjadi elemen visual
streetscape yang membentuk langsung image perkotaan
33
SISTEM PRASARANA Jaringan Drainase
UTILITAS LINGKUNGAN
PHONE

Sistem Jaringan Jalur Jaringan Persampahan

Penyelamatan Evakuasi DISTRIBUTION PAD

Jaringan Air Bersih

Sistem Jaringan dan Air Limbah Jaringan Gas dan Listrik
Pengamanan Kebakaran GAME PC

CLOUD
Jaringan Telepon
34
STUDI KASUS BENTUK PENGENDALIAN
P E M A N FA ATA N R U A N G
S T U D I K A S U S P E R M A S A L A H A N D E N S I TA S
D A N I N T E N S I TA S P E M A N FA ATA N R U A N G

LINGKUP DENSITAS DAN INTENSITAS PEMBANGUNAN

• Penduduk (densitas)
• Bangunan (densitas dan intensitas)

UKURAN DENSITAS DAN INTENSITAS

• Orang/ ha (penduduk)
• Bangunan/ ha (perumahan)
• Unit/ ha (apartemen, rusun, SRS)
• KDB, KLB, KDH, KTB (persil)
• TB, GSB, bukaan langit (parcel)
TUJUAN

PREDIKSI PERBANDINGAN
STANDAR TINGKAT BEBAN FASILITAS
KEBUTUHAN KEBUTUHAN
HIDUP GUNA LAHAN LINGKUNGAN
LAHAN LAHAN

36
 PERTIMBANGAN PENENTUAN DENSITAS DAN INTENSITAS
 Kesehatan  Ekonomi Aspek Pendekatan Utama Prinsip Pemanfaatan Ruang
• Water supply • Land cost
• Santiation and waste • Distance from home to Geologi Konservasi air 1. Neraca Air
• Disposal work and Kebencanaan 2. Resapan / zero run-off
• Light transportation cost 3. Kebencanaan
• Sunshine • Availability and cost of Sumber Konservasi air 1. Neraca Air
• Air and quiet essential service Daya Air Infrastruktur 2. Zero Delta Q
• Living space • Availability and cost of 3. Daya dukung lingkungan
between dwellings building skills 4. Infrastruktur
 Sosial • Materials and
• Private open space equipment Lingkungan Keberlanjutan 1. Emisi oksigen dan absorbsi karbon
• Privacy  Penduduk Hidup ekologis 2. Kenyamanan
• Protection • Standard of living 3. Daya dukung lingkungan
• Community facilities • Human rights 4. Kerawanan lokasi terhadap bencana
(in walking distance) • Work/ progress without
 Teknik causing any harm Perumahan Kelayakan dan 1. Keselamatan
• Fire risk • Carrying capacity dan kualitas lingkungan 2. Kesehatan
• Shortage of building • Technological Permukiman perumahan dan 3. Kenyamanan
land development permukiman 4. Estetika dan sosial
• Acces • Sustainable Ekonomi Maksimasi laba dari 1. Laba
• Ground conditions exploitation pemanfaatan ruang 2. Okupansi ruang lingkungan
• balance
 KARAKTERISTIK KETENTUAN KEPADATAN BANGUNAN
 Standar:
• Standar luas lantai 9 m2/org
• Standar luas lantai 7,2 m2/ org (6 m2 +20%)
 KDB = 25%, KLB = 1,25
• Pada lahan 1 ha = (1,25 x 10.000 m2)/7,2 m2/org = 1.736 org/ ha
 KDB = 25%, KLB = 5,6
• Pada lahan 1 ha = (5,6 x 10.000 m2)/9 m2/org = 6.222 org/ ha
 Tipe Rumah vs Luas Persil vs Biaya

Harga Satuan LUAS PERSIL (m2)

Terendah
60 - 200 200 - 600 600 – 2000
≤ Rumah Dinas RS RMn RMw
Tipe C 30-100 bgn/ ha 10-30 bgn/ ha 3-10 bgn/ ha

= Rumah Dinas RMn RMn RMw

Keterangan: Tipe C s/d A 120-400 org/ ha 40-120 org/ ha 12-40 org/ha
RS = Rumah Sederhana
RMn = Rumah Menengah ≥ Rumah Dinas
RMw = Rumah Mewah RMw RMw RMw
Tipe A
38
 C O N TO H K A S U S
A PA R T E M E N R A K YAT
KONDISI
 Luas lahan 1,6 ha
 Jumlah Tower 4 Tower
hunian,
 KDB 35% (5,640 m2)
 KLB 5,9x (93,600 m2)
 Jumlah Lantai 21 lantai
 Jumlah unit 1.926 unit
 Parkir 17.040 m2 (681
SRP)
 Fungsi Perumahan
 Jl. Kolektor :
KDB max=40%
KLB max =3,6
KDH min =50%
 GSB minimum :
½ x lebar rumija
 TB max = 1,5 x 40 m =
60 m ±15 lantai
 Jumlah penduduk
1926 x 4 = 7704 orang
 Densitas penduduk
7704 org/ 1,6 ha = 4815 org/ ha
 Kebutuhan fasilitas
8 TK, 5 SD, 2 SMP, 2 SMA, 3
pertokoan
 7704 m 2 + 3750 m 2 =
11.454 m 2 RTH
PERMASALAHAN
 melebihi KLB max
 melebihi tinggi bangunan max
 densitas penduduk tinggi
 fasilitas off-site
 kebutuhan RTH > KDH min
 fasilitas parkir kurang
 PENERAPAN TEKNIK PENGATURAN ZONASI
PERATURAN Zoning Text/ Aturan Dasar = aturan pada setiap jenis zona [definisi zona,
Statement kualitas lokal minimum zona, ketentuan pemanfaatan ruang,
ZONASI
Intensitas, tata bangunan, prasarana minimal, khusus, standar]

Teknik Pengaturan Zonasi [mempertimbangkan konflik, kebutuhan

pengembangan dan fleksibilitas pengaturan] Penerapan teknik
pengaturan zonasi
•Bonus/incentive zoning
•Performance zoning
•Downzoning
•Upzoning
memungkinkan pz
•Fiscal zoning
•Special zoning
•Design/historic preservation
•Overlay Zoning
lebih fleksibel,
•Exclusionary zoning •Floating Zoning dengan
•Inclusionary zoning •Flood Plain Zoning
•Contract zoning •Conditional Uses mempertimbangan
•Negotiated development
•TDR
•Growth Control
•Planned Unit Development arah pengembangan
(Transfer of DEvelopment Right) dll
wilayah/kota,
Zoning Map
[dimana zoning text/ karakteristik/ kondisi
setempat, dan
statement akan Zona dan Kode
diterapkan]
Blok persoalan yang
dihadapi
Ketentuan Kelembagaan, tugas, fungsi dan kewenangan pelaksanaan
Pelaksanaan aturan dasar dan teknik pengaturan zonasi
Mekanisme diskresi [aturan multiintretasi, belum diatur
dalam PZ, keberatan masyarakat.
P E N A N G A N A N D E N S I TA S D A N I N T E N S I TA S
PEMBANGUNAN DENGAN TEKNIK ZONASI
Dengan Ketentuan pada Zonasi
Dasar
 KLB maksimal, densitas penduduk (atau SRS)
maksimal
 Standar penyediaan prasarana on-site (parkir,
pendidikan, RTH, kesehatan, rekreasi, air
bersih, dll)
Dengan Teknik Zonasi
 TDR untuk penambahan KLB (memenuhi
kebutuhan prasarana off-site, tapi
menurunkan kualitas lingkungan)
 Overlay zoning (misalnya KBU: KDB
maksimal kawasan perkotaan 40%; KDB
maksimal kawasan perdesaan 20%)
 Bonus/ incentive zoning untuk penyediaan
fasilitas sosial di atas kewajiban dengan
imbalan penambahan KLB
41
sibimakonstruksi@gmail.com balaiptk@gmail.com

TERIMA
KASIH

BALAI PENERAPAN TEKNOLOGI KONSTRUKSI

DIREKTORAT JENDERAL BINA KONSTRUKSI
KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT