TUGAS

MANAJEMEN PROYEK
FEASIBILITY STUDY HOTEL SANTIKA BANDUNG

Dosen Pengampu : Dr. Henny Pratiwi Adi, ST.,MT.

Disusun Oleh :

ISMA FATIA (30201604346)

MUHAMMAD ARIF HAKIM (30201604450)
MUHAMMAD ASHFAL MUNA (30201604451)
MUHAMMAD FAJAR NUGROHO (30201604453)

FAKULTAS TEKNIK PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL

UNIVERSITAS ISLAM SULTAN AGUNG
SEMARANG
2018
 BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Perkembangan dunia usaha perhotelan menuju Asean Economic Community
(AEC) pada tahun 2015, secara umum menunjukan suatu kondisi baru dimana suatu
industri hotel dituntut untuk menghadapi tingkat persaingan yang semakin ketat dan
keras, serta permintaan pasar yang terus meningkat.Perhimpunan Hotel dan Restoran
Indonesia (PHRI) menghimbau bahwa industri perhotelan, khususnya di Bandung harus
lebih kompetitif dalam meningkatkan kemampuan tenaga kerja dan menjalankan dunia
bisnisnya.
Berdasarkan data dari Perhimpunan Hotel dan Restoran Indonesia (PHRI),pada
bulan Agustus 2013 sebanyak 8.808 wisatawan mancanegara datang ke Jawa
Barat.Jumlah tersebut mengalami peningkatan sebesar 12.88% dibandingkan jumlah
wisatawan pada bulan sebelumnya yang berjumlah 7.803 wisatawan.
Tabel 1.1
Banyaknya Tamu Mancanegara Dan Nusantara di Jawa Barat Tahun 2010 - 2013
(orang)

Sumber: PHRI2013

Tingkat penghunian kamar (TPK) atau okupansi rata-rata Hotel di Bandung Jawa
Barat tahun 2013 masih cukup tinggi diatas 40% yaitu mencapai sebesar 43.01%
(BPS,2013)
 Gambar 1.1 Perkembangan Tingkat Penghunian Kamar(TPK) Hotel
Sumber:BPS 2013

Gambar 1.5 Grafik Kontribusi Sektor Perdagangan, Hotel, dan Restoran

Sumber: BPS2012

Pada Tahun 2012 Sektor Perdagangan, Hotel, dan restoran tetap memegang
perananpenting bagi perekonomian Jawa Barat mencapai 41.55% dibandingkan sektor
lainnya. (BPS, 2012)
 Gambar1.6 Grafik Kontribusi Sektor Perdagangan, Hotel, danRestoran
Sumber: BPS2013

Aktivitas ekonomi Kota Bandung, sebagian besar bersumber dari sektor

perdagangan, hotel dan restoran yang memberikan kontribusi sekitar 36,4% dari seluruh
kegiatan ekonomi di Kota Bandung. (BPS,2013)
Penelitian ini dilakukan untuk menganalisis kelayakan pendirian Hotel Santika
Bandung, dengan memenuhi HBU (HightandBestUse) lokasi tersebut memang layak
untuk hotel. Analisis kelayakan investasi dilakukan dengan estimasi ArusKas, Metode
Kelayakan Investasi: Payback period, Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return
(IRR), analisis sensitivitas dan analisis skenario.

B. Rumusan Masalah
Rumusan masalah yang akan dikemukakan dalam penelitian ini adalah sebagai
berikut:
1. Bagaimana proyeksi arus kas investasi pendirian Hotel Santika Bandung?
2. Bagaimana kelayakan investasi pendirian Hotel Santika Bandung ditinjau dari faktor
Payback Period, Net Present Value(NPV), dan Internal Rateof Return (IRR)?
3. Bagaimana analisis sensitivitas dan analisis skenario kelayakan investasi Hotel
Santika Bandung?
C. Tujuan Penelitian
Adapun tujuanyangingin dicapai daripenelitian iniadalah sebagai berikut:
1. Untuk menentukan proyeksi arus kas investasi pendirian Hotel Santika Bandung.
2. Untuk mengetahui dan menjelaskan kelayakan investasi pendirian Hotel Santika
Bandung ditinjau dari faktor Payback Period, Net Present Value (NPV), Internal Rate
of Return (IRR).
3. Untuk mengetahui dan menjelaskan analisis sensitivitas dan analisis skenario
kelayakan investasi hotel Santika Bandung.
 BAB II
GAMBARAN WILAYAH STUDI

Gambar 2.1 Peta Lokasi Hotel Santika Bandung

Sumber : Google Maps

Hotel Santika Bandung (Indonesia) beralamat di Jl. Sumatra 52-54, Po Box 1314,
Bandung-Indonesia. Hotel Santika Bandung beroperasi sejak tahaun 1989 yang terdiri dari
jumlah kamar sebanyak 75 kamar dan jumlah lantai sebanyak 4 lantai. Secara geografis
terletak di benua dengan koordinat -6.907436 garis lintang dan 107,611972 garis bujur.
Hotel Santika Bandung terletak di tengah lingkungan yang dingin dan subur,
menawarkan alternatif yang menyegarkan sebagai tujuan wisata di Indonesia yang beriklim
tropis. Hotel Santika Bandung yang strategis berlokasi hanya 20 menit dari bandara, dekat
dengan stasiun kereta api, dan dekat dengan alun-alun Bandung.
 BAB III
LANDASAN TEORI

A. Pengertian Investasi
Pengertian Investasi yang dipandang dari waktu merupakan suatu tindakan
melepaskandanasaatsekarang dengan harapan untuk dapat menghasilkan arus dan masa
datang dengan jumlah yang lebih besar dari dana yang dilepaskan pada saat investasi
awal (initialinvestment). Istilah lainnya adalah capital investment (investasi modal).
Menurut Hartono (2009:5) investasi adalah penundaan konsumsi sekarang untuk
dimasukkan keaktiva produktif selama periode tertentu.
Tandelilin (2010:2) menyatakan bahwa investasi adalah komitmen atas sejumlah
dana atau sumber daya lainnya yang dilakukan saat ini dengan tujuan memperoleh
sejumlah keuntungan dimasa depan. Basalamah (2006:24) menyatakan bahwa Investasi
adalah kegiatan menarik dana kemudian menggunakannya untuk membeli barang modal
pada saat sekarang ini, dan mengusahakan terwujudnya laba di masa mendatang. Karena
investasi itu berhadapan dengan masa mendatang yang penuh ketidak pastian, maka
sebelum melaksanakan investasi perlu dilakukan studi kelayakan guna menentukan
apakah investasi tersebut menguntungkan (Basalamah,2006 : 24).
Pengaturan investasi yang efektif menurut Husnan (2006:195), perlu
memperhatikan faktor-faktor berikut ini:
1. Adanya alternatif investasi
2. Estimasi arus kas dari usulan investasitersebut
3. Evaluasi arus kas tersebut
4. Memilih proyek yang sesuai dengan kriteriatersebut
5. Monitoring dan penilaian terus menerus terhadap proyek investasi setelah
investasi dilaksanakan.
6. Para pengambil keputusan yang tidak banyak mempunyai waktu untuk
mengadakan perhitungan – perhitungan yang sangat rinci dalam rangka suatu
proses pemutusan yang harus dilakukan dalam waktu yang sangat singkat,
perlu dikuasai suatu cara perhitungan pendahuluan yang hasilnya dapat
menunjang suatu pembuatan perhitungan. Keinginan utama dari investor
adalah meminimalkan risiko dan memaksimalkan pengembalian (minimize risk
and maximize return).
 Asumsi umum bahwa investor individu yang rasional adalah seorang yang tidak
menyukai risiko (risk aversive), sehingga investasi yang berisiko harus dapat
menawarkan tingkat perolehan yang lebih tinggi (higher rates of return), oleh karena itu
investor sangat membutuhkan seluruh informasi mengenai tingkat risiko serta tingkat
pengembalian yang diinginkan dari investasinya. Aspek keuangan merupakan aspek yang
dianggap menjadi faktor dominan dalam membangun suatu proyek, baik proyek swasta
maupun proyek public menurut Moeljadi (2006:13). Aspek Keuangan, meliputi:
1. Menentukan sumber dana. Kajian terhadap jumlah dana yang diperlukan, baik untuk
keperluan investasi awal maupun untuk kebutuhan modal kerja.
2. Menghitung kebutuhan dana untuk aktiva tetap dan modal kerja. Kajian terhadap
sumber dana, sekaligus perhitungan mengenai biaya atas modal yang direncanakan
ditarik, termasuk rancangan terhadap struktur modal yang tergolong layak.
3. Aliran kas. Proyeksi arus kas yang memuat rincian prospek arus kas masuk dan
prospek arus kas keluar.Proyeksiarus kas tersebut berguna sebagai landasan untuk
seperti payback period, net present value (NPV), Profitability Index (PI), Internal
Rate Of Return (IRR), Sensitivity Analysis & Scenario Analysis.
B. Capital Budgeting
Menurut Gitman & Zutter (2012:390) Capital budgeting merupakan suatu proses
ataupun tahapan dalam mengevaluasi dan memilih investasi jangka panjang yang sesuai
dengan tujuan perusahaan yakni memaksimalkan kekayaan investor.
Menurut Hongren (2009:119) Capital budgeting merupakan perencanaan jangka
panjang dalam membuat keputusan pengeluaran aktiva tetap.
C. Cash Flow
Cash flow merupakan aliran kas yang ada di perusahaan selama periode tertentu
(periode investasi), menggambarkan berapa uang yang masuk (cash in) dan berapa uang
yang keluar (cash out). Bagi investor sering kali konsep cash flow lebih penting dari
konsep laba, karena dengan kas maka perusahaan dapat melakukan investasi dan
membayar kewajiban.
Moeljadi (2006:122) menyatakan bahwa untuk menghitung cashflow dalam
suatu perusahaan sering digunakan informasi keuangan (financial information) yang
terdapat dalam laporan perhitungan rugi laba (income statement).
D. Initial Cash Flow
Moeljadi (2006:122) menyatakan bahwa initial cash flowmeliputi seluruh cash
out lay yang digunakan untuk membeli aktiva yang akan digunakan dalam operasional
dan terdiri atas: (1) harga pokok aktiva, (2) biaya Instalasi, (3) hasil penjualan aktiva
lama, dan (4) pajak penjualan aktiva lama.
Initial cash flow merupakan aliran kas yang berhubungan dengan pengeluaran -
pengeluaran kas untuk keperluan investasi, sebagai pengeluaran kas negative.
E. Weighted Average Cost Of Capital (WACC)
Palepu (2012: 475) :

…………………(2.1.1)
Keterangan:
Vd : Nilai pasar dari pinjaman (The Market Valueof Debt)
Ve : Nilai pasar dari ekuitas (The Market Value of Equity)
rd : Biaya pinjaman modal (The Cost Of Debt Capital)
re : Biaya ekuitas modal (The Cost of Equity Capital)
T : Pajak
F. Net Present Value
Gitman & Zutter(2012:397) Metode NPV membandingkan nilai sekarang arus
kas dimasa yang akan datang diharapkan berasal dari proyek investasi dengan
pengeluaran kas awal dari investasi tersebut. Moeljadi (2006:130) berpendapat bahwa
NPV suatu investasi adalah selisih dari present value (PV) of proceed dengan PV of
initial Investment (I) selama umur ekonomisnya pada discount rate tertentu.

…………………………(2.2.1)
G. Internal Rate Ofreturn (IRR)
Metode tingkat pengembalian / Internal Rate of Return Method (IRR)
adalah besarnya tingkat bunga yang menjadikan biaya pengeluaran dan pemasukan sama
besarnya Terima NPV > 0.
 =0……………….(2.2.2)

IRR > r terima project dan IRR < r tolak project

H. PengertianHotel
Pengertian Hotel yang dimuat oleh Dirjen Pariwisata – Deparpostel tahun 2012,
menyebutkan bahwa Hotel adalah suatu jenis akomodasi yang mempergunakan sebagian
atau seluruh bangunan, untuk menyediakan jasa penginapan, makan dan minum, serta
jasa lainnya bagi umum,yang dikelola secara komersial.
 Unsur - Unsur Persyaratan Hotel Bintang 3
Kriteria klasifikasi hotel di Indonesia secara resmi dikeluarkan oleh Dirjen
pariwisata dengan SKKep-22/U/VI/2012. Dalam surat keputusan ini hotel dengan
klasifikasi berbintang dapat digolongkan menjadi lima kelas. Penggolongan ini
disesuaikan dengan syarat-syarat tertentu yang harus dipenuhi, terutama berhubungan
dengan persyaratan umum mengenai keadaan kamar suatu hotel.
Kriteria klasifikasi hotel bintang tiga adalah jumlah kamar standar antara 50 - 59
kamar, Kamar suite minimum 3 kamar, Kamar mandi didalam, Luas kamar standar
minimum 30m 2, Luas kamar suite minimum 45 m2. Dan Hotel Santika Bandung
termasuk dalam kategori hotel bintang 3.
I. Analisis Sensitivitas dan Analisis Scenario
Analisis sensitifitas dalam suatu perusahaan yang terjadi akibat adanya perubahan
situasi bisnis perusahaan. Perubahan harga dan quantity barang dan aspek bisnis lainnya.
Ketidakpastian berarti bahwa semakin banyak kemungkinan yang akan terjadi. Proses
capital budgeting memerlukan perkiraan arus kas yang diharapkan diperoleh sepanjang
umur proyek. Perkiraan yang tepat tentang biaya modal yang telah memperhitungkan
resiko secara tepat. Oleh sebab itu sebaiknya dibuat suatu analisa sensitivitas mengenai
NPV Proyek.
Gitman &Zutter (2012:240) analisis sensitivitas merupakan suatu teknik untuk
menilai dampak berbagai perubahan dalam masing-masing variable penting terhadap
hasil yang mungkin terjadi. Analisis sensitivitas mencoba menganalisis apa yang terjadi
terhadap NPV proyek apabila ada perubahan dari suatu bisnis perusahaan.
 BAB IV
METODE PELAKSANAAN STUDI

A. Pendekatan Masalah
Pendekatan pemecahan masalah yang digunakan untuk menilai kelayakan
investasi dimulai dari adanya permintaan pasar (excess demand) diatas 40% dan
antisipasi resiko baik financial risk ,business risk, operasional risk dan economic risk.
Sehingga perencanaan investasi yang baik dapat meminimalkan kerugian investasi dalam
keadaan yang tidak pasti, terhadap resiko yang muncul di masa yang akan datang.
B. Methode
Metode yang digunakan untuk menyelesaikan rumusan masalah adalah dengan
metode analisis deskriptif. Dimana pengertian metode Deskriptif menurut
Nazir(2003:54), merupakan suatu metode dalam meneliti status sekelompok manusia,
suatu objek, suatu set kondisi, suatu sistem pemikiran, ataupun suatu kelas peristwa pada
masa sekarang.
C. Rancangan Pemecahan Masalah
Rancangan pemecahan masalah bertujuan untuk menjawab rumusan masalah,
yaitu apakah proyeksi investasi pembangunan Hotel Santika Bandung dianggap layak atau
tidak layak. Maka dilakukan beberapa tahapan yaitu:
1. Menentukan initial Investment atas rencanausulan investasi.
a. Menentukan proyeksi biayaoperasional atas rencanainvestasi.Proyeksibiaya
operasional atas rencanainvestasi. Proyeksi biayaoperasional dihitungdengan
memperhitungkan unsur-unsur biayaantaralain biayaperolehan tanah, biaya
pembangunan hotel, kendaraan, peralatan dan lain-lain.
b. Menentukan proyeksi pendapatan atas rencana investasi. Proyeksi pendapatan
merupakan penerimaan dari unit terjual produk yang akan diperoleh dari
investasi.
2. Menentukan proyeksi operating cash flow. Operating cash flow adalah aliran kas
yang akan digunakan untuk menutup investasi, yang diterima setiap tahun selama
umur investasi, dan berupa aliran kas bersih. Menurut Brigham & Houston
(2010:345) Operating Cash Flow dapat dihitung sebagai berikut:
Operating cash flow = EAT + Depreciation+ (1-tax) interest = NOPAT +
Depreciatio
3. Tahapan selanjutnya melakukan perhitungan NPV. Sebelumnya dilakukan
perhitungan WACC yang akan dijadikan sebagai discount factor untuk memperoleh
NPV. Kemudian untuk mendapatkan cost of equity maka mencari terlebih dahulu
beta Hotel Santika Bandung.
4. Melakukan penilaian kelayakan investasi dengan teknik - teknik penganggaran
modal, yaitu Net Present Value, Internal Rate of Return, dan Payback Period.
5. Melakukan anaisis sensitivitas dan analisis skenario. Analisis sensitivitas
menggunakan analisis penganggaran modal (capital budgeting). Analisis sensitivitas
ini menggambarkan keadaan yang diharapkan yaitu kondisi dimana variabel-variabel
biaya operasional, pendapatan, dan bunga bank diubah - ubah. Dasar asumsi
menggunakan persentase(%) nilai deviasi : 3.3% berdasarkan historical data 3 tahun
terakhir. Bunga bank hanya diubah pada kondisi pesimis, karena pada kondisi
optimis bunga bank tidak akan menurun. Analisis skenario menggunakan indikator
dan kriteria berikut ini:
Kriteria dan Indikator Perubahan Analisis Skenario
Faktor Perubahan Indikator Kriteria
Pendapatan menurun Pendapatan -3%
Pesimis Biaya Operasional bertambah Biaya +3%
Bunga Bank bertambah Bunga +3%

Moderate Tidak berubah Normal

Biaya Operasional turun Biaya -3%

Optimis
Pendapatan naik Pendapatan +3%
Sumber: Hasil Penelitian penulis 2014
 BAB V
HASIL STUDI KELAYAKAN

A. Kelayakan Investasi
Penentuan pendapatan dalam kelayakan investasi pendirian Hotel Santika Bandung
menggunakan dasar asumsi 45%, hal ini diperoleh dari rata – rataTingkat Penghunian
Kamar (TPK) selama tahun 2010 - 2013. Untuk tahun ke 2 dan seterusnya diperkirakan
naik 5% per tahun.
Tabel 5.1 Kenaikan Dan Penurunan Hotel Santika Bandung
TPK Hotel Santika
Bandung Tahun 2011 - Kenaikan /
Tahun
2013 Penurunan

2011 42.03 % 0.28 %

2012 48.85 % 6.82 %

2013 43.01 % -5.84 %

TPK 44.63 %

Sumber: PHRI dan data diolah penulis 2014

Penentuan asumsi Tingkat Penghunian Kamar (TPK) pada tahun ke 1 pada hotel
Bintang 3 sebesar 45% menggunakan asumsi pendekatan realisasi tahun lalu yang lebih
valid dan mendekati kondisi riil hasilperiodesebelumnya(Soetopo, 2014:71).

Tabel 5.2Tingkat Hunian Kamar Hotel Santika Bandung

Tingkat Hunian Tahun

45% Tahun ke1 2015

50% Tahun ke2 2016

55% Tahun ke3 2017

60% Tahun ke4 2018

 Tingkat Hunian Tahun

65% Tahun ke5 2019

70% Tahun ke6 2020

75% Tahun ke7 2021

80%Tahun ke8 2022

85% Tahun ke9 2023

90% Tahun ke10 2024

Sumber: Hasil Simulasi penulis 2014

Jumlah kamar yang direncanakan dibuat berdasarkan acuan klasifikasi hotel bintang 3
yaitu 59 kamar serta memiliki fasilitas : lift, swimming pool, laundy dan gym.

Tabel 5.3 Jumlah Kamar dan Harga Kamar Hotel

Harga
Harga Kamar
Jumlah dan Jumlah Harga Kamar Kamar
Estimasi 2015
Jenis kamar Kamar Existing 2014 Estimasi
Week Day
2015 Week
Deluxe 50 650.000-700.000 689,000 751,010
End
Suite 7 750.000-800.000 795,000 866,550
Junior Suite 1 1.000.000-1.200.000 1,060,000 1,155,400

Presiden Suite 1 1.200.000-1.500.000 1,272,000 1,386,480

Total 59
Sumber: Hasil simulasi penulis dan data diolah 2014
 Tabel 5.4 Dasar AsumsiPenerimaanPendapatanHotel Santika Bandung
Penerimaan Pendapatan Hotel Santika Bandung Dasar Asumsi
Penerimaan Kamar Hotel Week Day Dari TPK selama 261 hari

Penerimaan Kamar Hotel Week End Dari TPK selama 104 hari

Penerimaan dari Restoran 25% Dari Penerimaan KamarHotel

Penerimaan dari Convention Hall / Ballroom 60% Dari Penerimaan KamarHotel

Penerimaan dari Meeting Room 30% Dari Penerimaan KamarHotel

Penerimaan dari Swimming Pool 5% Dari Penerimaan KamarHotel

Penerimaan dari Gym 5% Dari Penerimaan KamarHotel

Penerimaan dari Laundry 5% Dari Penerimaan KamarHotel

Sumber: Hasil simulasi penulis dan data diolah 2014

Estimasi Initial investment atau Investasi pembangunan Hotel Santika Bandung

mengacu pada harga pasar (market) tahun 2014, kenaikan tanah dan bangunan, dengan
standar luas tanah Hotel Santika Bandung antara 900 sampai dengan 1200 m2.

Tabel 5.5 Rata Rata Luas Tanah Hotel Bintang 3

Rata-rata luas tanah Luas Tanah Bangunan Halaman

Tanah Hotel Santika

Bandung 900 – 1200 m2 700 m2 200 - 400 m2

Sumber : Simulasi data diolah penulis 2014

 Tabel 5.6 Pembangunan Per Lantai Hotel Santika Bandung

Rincian Per Jumlah Total Pembangunan per

Ukuran Total
Lantai Kamar lantai

1 2 3 4=2x3 5

Deluxe 50 30 meter 1500 m2

Suite 7 45 meter 135 m2

Junior Suite 1 48 meter 48 m2

Prsiden Suite 1 50 meter 50 m2

Jumlah Kamar 59 room Total 1733 m2 3 lantai

FO & Ballroom 1 lantai

Restoran &
1 lantai
Swimming Pool

Office 1 lantai

TOTAL LANTAI 6 Lantai

Sumber: Simulasi data diolah penulis 2014

Hotel Santika Bandung diperkirakan dapat dibangun sebanyak 6 lantai, dimana

tiga lantai adalah kamar hotel, yaitu dari 1733 meter dibagi luas bangunan 700meter
sehingga di dapat tiga lantai kapasitas ruangan, satu lantai masing – masing Front Office
dan Ballroom, satu lantai Restoran dan Swimming Pool dan satu lantai terakhir untuk
office.
 Tabel 5.7Initial Investment Pembangunan Hotel Santika Bandung Tahun 2015

Total Project Tahun

Deskripsi Quantity Price
2014 (Rp)

1 2 3 4=2x3

25.000.000 /
2
90 m
1. Investasi tanah M2

21.000.000.000 /
6 lantai , 59 lantai
2. Investasi Bangunan kamar (140.000/m2) 126,000,000,000
22,500,000,000
3. Investasi Fixed 31,360,000,000
Asset
- Furniture 6,272,000,000

- Perlengkapan 25,088,000,000

4. Jasa Konsultan 4.000.000 /

900 m2
Perencanaan
m2
5. Biaya Pajak Masa 3,600,000,000
4% 144,000,000
Perencanaan
6. Biaya Pajak Masa Tidak memakai jasa
2% 0
Pelaksanaan konsultan
7. Biaya Pajak Masa Tidak memakai jasa
4% 0
Pengawasan konsultan

Total Investasi 183,604,000,000

Sumber: Hasil Simulasipenulis dan data diolah 2014

Investasi Fixed Asset terdiri atas furniture terdiri atas meja, kursi , dan lemari sehingga
memiliki bobot 20%, sedangkan untuk perlengkapan (fixtures) merupakan barang yang
melekat pada asset di kamar yaitu kulkas, sistem pendingin udara (ac), sistem alarm
hotel, dan lain sebagainya.
 Tabel 5.8 Estimasi Fixed Asset Hotel Santika Bandung Tahun 2015
Proporsi
Keterangan
% Estimasi 2015

Furnitures 20% 6,272,000,000

Perlengkapan:

Machinary 33% 10,319,183,942

Food&BeverageBar 16% 5,159,591,971

DryCleaning&Laundry 4% 1,289,897,993

Fitness Center 8% 2,579,795,986

Complimentary Toiletries 5% 1,692,346,167

Room&OfficeEquipment 13% 4,076,800,000

100% 31,360,000,000
Sumber: Hasil Simulasi penulis dan data diolah 2014

Diperoleh arus kas operasi sebagai berikut:

Tabel 5.9 Arus Kas OperasiHotel Santika BandungTahun2015 - 2030

Arus Kas

Uraian 2015 2016 2017 2018 2019

Laba
6,129,468,486 7,228,886,260 8,143,565,986 9,115,036,539 10,146,817,303
Bersih
Depresiasi 10,220,000,000 10,220,000,000 10,220,000,000 10,220,000,000 10,220,000,000

Amortisasi
31,250,000 31,250,000 31,250,000 31,250,000 31,250,000
Pre Opening

Bunga
678,865,691 800,631,062 901,935,880 1,009,530,532 1,123,804,806
(1- tax)
Arus Kas 17,059,584,177 18,280,767,322 19,296,751,866 20,375,817,070 21,521,872,109
 Tabel 5.10 Arus Kas OperasiHotel Santika Bandung Tahun2015 - 2030
Arus Kas

Uraian 2020 2021 2022 2023 2024

Laba
11,242,645,411 12,406,489,194 -10,779,037,536 14,979,675,619 16,373,907,990
Bersih
Depresiasi 10,220,000,000 10,220,000,000 10,220,000,000 10,220,000,000 10,220,000,000
Amortisasi
Pre Opening 31,250,000 31,250,000 31,250,000 31,250,000 31,250,000

Bunga
1,245,172,606 1,374,073,442 -1,193,825,987 1,659,065,197 1,813,482,586
(1- tax)
Arus Kas 22,739,068,017 24,031,812,636 -1,721,613,523 26,858,740,816 28,407,390,576

Tabel 5.11 Arus Kas OperasiHotel Santika Bandung Tahun 2015 - 2030
Arus Kas

Uraian 2025 2026 2027 2028 2029 2030

Laba
17,567,209,389 -12,571,336,121 20,444,478,903 23,479,352,467 26,534,672,987 27,387,342,536
Bersih
Depresiasi 10,220,000,000 10,220,000,000 10,220,000,000 10,220,000,000 10,220,000,000 10,220,000,000

Amortisasi
31,250,000 31,250,000 31,250,000 31,250,000 31,250,000 31,250,000
Pre Opening

Bunga
2,083,201,732 -1,467,241,435 2,393,825,987 2,546,782,849 2,801,674,534 2,945,982,782
(1- tax)
Arus Kas 29,901,661,110 -3,787,327,555 33,089,554,893 36,057,385,312 39,367,597,513 40,584,575,311

Sumber: Hasil simulasi penulis dan data diolah 2014

Simulasi ini menggunakan metode garis lurus (straight line method). Metode
depresiasi hotel Santika Bandung untuk bangunan 20 tahun, sedangkan untuk
perlengkapan 8tahun. Penulis menggunakan dasar simulasi depresiasi berikutini:
 Tabel 5.12 Umur Ekonomis Depresiasi Hotel Santika Bandung
Jenis Umur Ekonomis

Tanah -

Bangunan 20 tahun

Furniture 8 tahun

Perlengkapan 8 tahun
Sumber : Simulasi penulis 2014

B. Terminal Arus Kas / Arus Kas Akhir

Perhitungan nilai terminal value dapat menggunakan perhitungan arus kas akhir
dengan metode stable growth model
CAPM : Ke = rf + β ( rm – rf )
Ke = 8.3% + 0.9692 (12.467% - 8.3%)
= 8.3% + 4.04%
= 12.34%
Mencari Beta dengan cara (Damodaran,2006:352) : wixi didapat angka 0.97.
Sedangkan mencari Annually Return Market perusahaan terbuka menggunakan rumus:
Return market x12, dengan Annualy Return Market : =1.039 x12 =12.467%
Maka nilai Terminal Value sebesar :

= 28.407.390.576 / (12.34%-10%)
= 1,213,991,050,265.71

Arus Kas Akhir tahun 2024 setelah dijumlahkan dengan nilai terminal value, sehingga
didapat: = 28,407,390,576 + 1,213,991,050,265.71
= 1,242,398,440,841.93
C. Cost Of Equity
Perhitungan cost of equity sudah diperoleh sebelumnya, menggunakan metode
CAPM (Capital Asset Pricing Model) sebesar 12.34%.
Ke = rf + β (rm - rf)
 Ke = 8.3% + 0.9692 (12.467% - 8.3%)
= 8.3%+4.04%
= 12.34%
D. WACC
Dengan proporsi pendanaan 85% pinjaman dan 15%ekuitas dan hasil perhitungan
cost of debt dengan nilai 8.625% dan equity sebesar 12.34%, maka diperoleh WACC
sebesar = cost of equity + cost of debt
= (we.ke)+(wi.ki)
= (15%x12.34%)+(85%x8.62%)
= 9.2 %
Hasil perhitungan WACC ini digunakan sebagai dasar untuk discount factor
menghitung present value. Sehingga akan mendapatkan nilai NPV untuk proyek ini.
Discount factor yang akan digunakan berdasarkan WACC sebesar 9.20 %.
E. Net PresentValue (NPV)
Perhitungan NPV dimulai pada menghitung jumlah cash flow discounted yang
terdiri atas arus kas operasi, kemudian mengurangi jumlah cash flow tersebut dengan
initial investment. Selanjutnya perhitungan NPV akan digunakan melihat berapa besarnya
value yang akan diterima perusahaan saat memutuskan berinvestasi (tahun ke 0).
Perhitungan NPVseperti di bawah ini:

Tabel 5.13 Hasil Perhitungan NPV

 Discount
Initial Cumulative
Period (T) Year Cash Flow Factor Present Value
Investment Net Cash Flow
(9.20%)

0 2014 183,604,000 183,604,000 0 1 183,604,000

1 2015 17,059,584 17,059,584 0.92 15,622,330
2 2016 18,280,767 35,340,351 0.84 15,330,247
3 2017 19,296,752 54,637,103 0.77 14,818,911
4 2018 20,375,817 75,012,920 0.70 14,329,284
5 2019 21,521,872 96,534,793 0.64 13,860,116
6 2020 22,739,068 119,273,861 0.59 13,410,249
7 2021 24,031,813 143,305,673 0.54 12,978,606
8 2022 1,721,614 141,584,060 0.49 851,441
9 2023 26,858,741 168,442,800 0.45 12,164,154
10 2024 27,536,754 195,979,564 0.41 11,290,690
11 2025 29,546,362 225,525,860 0.36 10,636,690
12 2026 33,474,253 259,000,113 0.32 10,711,761
13 2027 34,526,385 293,526,498 0.29 10,012,652
14 2028 36,536,134 330,062,632 0.25 9,134,034
15 2029 1,242,398,441 1,572,461,073 0.23 285,751,641
NPV 634,506,806
WACC 9.2%
IRR 26.23%

F. Internal Rate Of Return (IRR)

Hasil IRR 26.23%, dimana WACC adalah 9,20%. Proyek pembangunan Hotel
Santika memberikan tingkat pengembalian diatas WACC, dimana nilai tersebut membuat
proyek ini layak dilakukan secara investasi. Payback Period jangka waktu pengembalian
selama15 tahun 0 bulan sejak pengoperasian.

G. Pentingnya WACC dalam KeputusanInvestasi

 Dalam hubungannya dengan pengambilan keputusan Investasi, WACC
menggunakan CAPM digunakan untuk menilai suatu proyek investasi.
H. Analisis Sensitivitas danAnalisisSkenario
1. Analisis Sensitivitas
Pada awal perencanaan, Hotel Santika Bandung akan menggunakan feasibility
study dengan penempatan analisis scenario moderate sebagai base case. Analisis
sensitivitas dilakukan dengan mengasumsikan perubahan terhadap beberapa variabel
pada arus kas investasi dari estimasi historical dari tahun 2010 – 2013 memiliki
kepekaan kenaikan dan penurunan di 3%.
Tabel 5.14 StandarDeviasiHotel Santika Bandung
TPKHotel
Tahun Bintang 3 Tahun Standar

2010-2013 Deviasi

2011 42.03

2012 48.85
3.3

2013 43.01

Sumber: PHRI dan data diolah 2014

Indikator sebagai berikut:
1. Variabel Pendapatan kenaikan dan penurunan daribase case
2. Variabel Biaya Operasional kenaikan danpenurunan dari base case Penulis telah
membagi menjadi biaya tetap (fixed cost)dan biaya berubah - ubah (variabel cost)
3. Variabel Bunga Bank kenaikan dari base case.
Tabel 5.15 Analisis Sensitivitas
Indikator Kenaikan Payback
NPV
Sensitivitas NPV IRR Period
Pendapatan 15 tahun 0
634,506,806 1.4% 26.51%
Dinaikan 3% bulan
Beban
15 tahun 2
Operasional 615,471,601.8 -1.0% 26.04%
bulan
Dinaikan 3%
 Indikator Kenaikan Payback
NPV
Sensitivitas NPV IRR Period
BungaBank 15 tahun 0
597,007,453.7 0.01% 26.24%
Dinaikan 3% bulan
15 tahun 0
Base Case 597,007,453.7 100.00% 26.23%
bulan
Pendapatan 15 tahun 0
653,542,010.2 -1.4% 25.96%
Diturunkan 3% Bulan
Beban
15 tahun 0
Operasional 673,148,270.5 1.0% 26.42%
bulan
Diturunkan 3%
Sumber: Datatelah diolah penulis 2014

Dari data tersebut dapat disimpulkan bahwa yang paling peka adalah ketika
pendapatan dinaikan 3%, maka sensitif terhadap IRR mencapai 26.51%. Dengan asumsi
adanya efisiensi pada biaya berubah - ubah (Variabelcost) oleh divisi keuangan dan
akuntansi Hotel Santika yaitu efisiensi cost 30%, sensitivitas analisis menjadi:
Tabel 5.16 Sensitivitas Analysis Dari Efisiensi Biaya variabel 30%
Indikator
NPV IRR Payback Period
Sensitivitas
Pendapatan Dinaikan
634,506,806 27.27% 14 tahun 1 bulan
3%
BebanOperasional
615,471,601.8 26.83% 14 tahun 5 bulan
Dinaikan 3%
BungaBank
615,471,601.8 27.00% 14 tahun 3 bulan
Dinaikan 3%
BaseCase
597,007,453.7 27.00% 14 tahun 3 bulan

Pendapatan
653,542,010.2 26.72% 14 tahun 6 bulan
Diturunkan 3%
BebanOperasional
673,148,270.5 26.69% 14 tahun 4 bulan
Diturunkan 3%
Sumber: Hasil simulasi penulis dan data diolah 2014
 Artinya efisiensi biaya variabel berpengaruh positif menaikan IRR sebesar
27.27%. Biaya karyawan telah dimaksimalkan oleh penulis, dimana hotel Santika
Bandung karyawan berkisar antara 50 orang sampai 80personil. Memberikan asumsi
operasional hotel masih tetap bias berjalan dengan efisiensi dibidang Human Resources
dengan Man power Planning (MPP) sebanyak 45 personil yang terdiri atas gaji pokok
karyawan dan inchase service tambahan gaji yang diberikan sebagai jasa layanan inchase
di setiap weekend, yangdidapat dari :
Biaya inchase service tahun 2009 / 2010 : Rp 500.000
Sehingga estimasi Inchase service tahun 2015 sebesar
= (Rp 500.000 x 6% x 6 ) + Rp 500.000
= Rp 680.000
Dari total salary per bulan akan diketahui total salary per tahun 2015
sejumlah: = Rp 173,018,070 x 12
= Rp 2,076,216,840
Hotel Santika Bandung membebankan pada biaya gaji karyawan pada tahun 2015.
2. Analisis Skenario
Penulis melihat adanya peluang tingginya demand wisatawan mancanegara
(wisman) dan wisatawan nusantara (winus) tahun 2015. Sehingga dengan analisis
kelayakan dengan scenario moderat, pesimis dan optimis proyek tersebut layak untuk
dijalankan secara investasi:
Tabel 5.17 Analisis Skenario
Faktor
Kriteria Hasil Penelitian
Perubahan
Payback
Pendapatan -3% 15 tahun 0 bulan
Period

Biaya Operasional NPV 615,471,601.8

Pesimis +3%
IRR 26.04%

NPV 597,007,453.7
Bunga +3%
IRR 26.24%

Payback
Moderate Normal 15 tahun 0 bulan
Period
 Faktor
Kriteria Hasil Penelitian
Perubahan

NPV 597,007453.7

IRR 26.23%
Biaya Operasional- Payback
Optimis 14 tahun 6 bulan
3% Period

NPV 653,542,010.2
Pendapatan +3%
IRR 26.72%
Sumber:Hasil olah data penulis 2014

Analisis scenario jika divisi keuangandanakuntansidapatmenghematbiaya berubah

ubah ( variabel cost ) sebanyak 30%, makaanalisa skenario lebih baik sebagai berikut:

Tabel 5.18 Analisis Skenario dari Efisiensi Biaya Variabel 30

Faktor
Perubaha Kriteria Hasil Penelitian
n

Pesimis Pendapatan -3% PaybackPeriod 14 tahun 5 bulan

NPV 615,471,601.8
BiayaOperasional+3%
IRR 26.83%

Bunga+3%

Moderate Normal PaybackPeriod 14 tahun 3 bulan

NPV 597,007,453.7

IRR 27.00%
Optimis BiayaOperasional-3% PaybackPeriod 13 tahun 4 bulan

NPV 653,542,010.2

Pendapatan +3% IRR 26.72%

Sumber: Hasil olah datapenulis 2014

Artinya pada kondisi Optimis, Moderate, dan Pesimis kondisi tersebut diterima,
karena NPV Positif, Payback period lebih kecil daripada umur ekonomis, dan IRR lebih
kecil dari WACC. Skenario alternative 1 dan 2 tersebut layak untuk dijalankan.
 BAB VI
PENUTUP

A. Kesimpulan
Dari hasil penelitian mengenai Studi Kelayakan Investasi Hotel Santika Bandung,
maka penulis dapat menarik kesimpulan sebagai berikut:
1. Pada kondisi moderate sebagai base case, investasi pembangunan Hotel Santika
Bandung dari tahun 2015 sampai dengan 2024 layak dijalankan dari perhitungan
NPV bernilai positif sebesar Rp 634,506,806 IRR sebesar 26.23%, dan Payback
Period 15 tahun 0 bulan, hal ini memberikan hasil yang menguntungkan untuk
berinvestasi.
2. Pada kondisi Optimis menghasilkan nilai NPV Rp 653,542,010.2 IRR 26.70 %
dengan payback period 14tahun 9bulan, dari IRR dapat menjadi pengembalian yang
baik dan dinilai cepat oleh pelaku hotel Santika Bandung.
3. Analisis scenario layak pada kondisi pesimis, karena menghasilkan NPVpositif Rp
615,471,601.8, payback period 1 5 tahun 0 bulan, IRR 25.77% diatas WACC sebesar
9.20%. Analisis yang paling peka adalah pada saat pendapatan dinaikan 3%, maka
terjadi sensitivitas terhadap IRR sebesar 26.51%. Sehingga faktor kenaikan
pendapatan 3% menjadi faktor utama yang dapat diantisipasi perusahaan.
4. Skenario dengan efisiensibiaya berubah–ubah (variabelcost) berpengaruh terhadap
IRR lebih tinggi mencapai 27.44%. Payback Period lebih cepat 13 tahun 4 bulan
dengan NPV 653,542,010.2. Sehingga efisiensi cost biaya variabel menjadi salah
satu faktor penting dalam menentukan metode studi kelayakan investasi.
B. Saran\
Berdasarkan pembahasan yang telah dilakukan dan setelah memberikan kesimpulan
atas hasil penelitian, penulis bermaksud mengajukan saran sebagai berikut:
1. Para pelaku Bisnis usaha Hotel Bintang 3.
Analisa scenario masih terdapat kelemahan, yakni tidak adanya fleksibilitas jika
adanya informasi mengenai perubahan ditengah berjalannya umur ekonomi
proyektersebut. Artinya analisa dapat dilakukan jika asumsi tidak berubah.
2. Pihak Akademisi
Terdapat beberapa halyang dapat dijadikan masukan bagi kalangan akademisi,
terutama untuk pengembangan ilmu pengetahuan dan penelitian selanjutnya, yaitu
 sebagai berikut : Penulis menyarankan bagi pihak akademisi lainnya untuk
menggunakan metode lain dalam menganalisis data seperti real option dan decision
tree.
3. Peneliti berikutnya
Melihat ketidak pastian masa yang akan datang. Peneliti berikutnya dapat lebih
detail dalam melanjutkan penelitian.
4. Dinas Pariwisata, PHRI, Dispenda, dan Kantor Pajak (KPP)
Penelitian ini dapat dijadikan bahan pertimbangan dalam melakukan update data
yang berkaitan dengan Hotel Bintang 3, serta penentuan pajak Hotel Bintang 3
Bandung pada masa konstruksi dan pada masa operasional proyek.
 DAFTAR PUSTAKA

Archer,Stephen H.and G.Marc Coate,George Recette.1993.Financial Management .

Second . Singapore: John Willey & Sons.
Alwine.2003. Managerial Performance NPV Maximization. Journal of Finance
Bapepam.2009. Peraturan Pemerintah RI No 40.Jakarta Bapepam.2013. Peraturan
Pemerintah RI No 46.Jakarta Basalamah.2006. Studi Kelayakan Investasi
Proyek.Jakarta: Budi Aksara
Brigham & Houston. 2007. Financial Management Theory and Practise.USA: Dryden press
Bruner & Eades. 2009. Six Edition. Case Studies in Finance. New York: Mc Graw
Hill.
Brigham,E & Allen. 2009.Fundamental of Financial Management . South Western: centage
Brigham & Houston. 2010.Fundamental of Financial Management . South Western:
centage
Candra,P.1990.Financial Management .Second Edition.New Delhi:Tata Mc Graw Hill
Publishing
Copeland, Weston & Shastri. 2005. Financial Theory and Corporate Policy.Pearson
Addision weasly
Damodaran.2002.Investment valuation.New York : wiley
Damodaran.2006.Investment valuation.New York : wiley
Dinas Pendapatan Daerah (Dispenda) 2012.Selayang Pandang Pajak Daerah. Bandung
Dirjen Pajak.2010. PER-61/PJ/2010 tentang Tata Cara Persiapan Pengalihan PBB.
Bandung Dirjen Pariwisata. 2012.SKEP 22/U/VI Pariwisata. Bandung.
Elazar.1998. Why the NPV criterian does ot maximize NPV. Journal of Finance
Elton E.J and Martin J.Gruber.2002.Modern Portofolio Theory and Investment
Analysis.John
Wille&Sons
Gitman & Zutter,L .2012. Principle of Management Finance. New york: Harper Collin
Collage Publishers.