STUDI KASUS TEORI LOKASI VON THUNEN DALAM

PENENTUAN HARGA PASAR DALAM LINGKUP

PERUMAHAN

Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota

Jurusan Infrastruktur dan Kewilayahan
Institut Teknologi Sumatera
2018

Pola Lokasi dan Struktur Ruang

(PL2151)
Topik yang kami ambil kali ini adalah pengaruh
sewa lahan terhadap pasaran harga perumahan
diKota Bandar Lampung.
Afifa Indah Larasati 22117067
Adek Tria Pratiwi 22117080
Fennidya Nur Pratiwi 22117081
M. Yusuf Arafad 22117097
Afifah Fadia R 22117108

RB/PWK

5
 KATA PENGANTAR

Puji syukur kehadirat Tuhan Yang Maha Kuasa atas segala limpahan
rahmat, inayah, taufik dan hinayah Nya sehingga saya dapat menyelesaikan
penyusunan makalah ini dalam bentuk maupun isinya yang sangat sederhana.
Semoga makalah ini dapat dipergunakan sebagai salah satu acuan, petunjuk
maupun pedoman bagi pembaca mengenai Teori Lokasi Von Thunen.

Makalah ini kami akui masih banyak kekurangan karena pengalaman yang
kami miliki masih sangat kurang. Oleh kerena itu kami harapkan kepada para
pembaca untuk memberikan masukan-masukan yang bersifat membangun untuk
kesempurnaan makalah ini.

Bandar Lampung, Oktober 2018

Penyusun

ii
 DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR ........................................................................................................ ii

DAFTAR ISI...................................................................................................................... iii
DAFTAR GAMBAR ..........................................................................................................iv
BAB I PENDAHULUAN ................................................................................................... 5
1.1 Latar Belakang .................................................................................................. 5
1.2 Rumusan Masalah ..................................................................................................... 6
1.3 Tujuan ................................................................................................................. 6
1.4 Ruang Lingkup Studi .......................................................................................... 6
1.4.1 Ruang Lingkup Wilayah ............................................................................. 6
1.4.2 Ruang Lingkup Materi ................................................................................ 7
1.5 Sistematika Penulisan ......................................................................................... 7
BAB II TEORI DASAR ..................................................................................................... 8
2.1 Pengertian Perumahan dan Permukiman .................................................................. 8
2.2 Teori Pola Produksi Von Thunnen........................................................................... 8
2.3 Pola Penggunaan Lahan Von Thunen ....................................................................... 9
2.4 Teori Von Thunen dalam Lahan Perkotaan ............................................................ 10
2.5 Teori Von Thunen Secara Matematis ..................................................................... 11
2. 6 Relevansi Teori Von Thunen Bagi Kawasan Permukiman .................................... 12
BAB III PEMBAHASAN ................................................................................................. 14
3.1 Dasar-dasar Penentuan Suatu Lokasi Berdasarkan Teori Von Thunen .................. 14
3.2 Faktor yang Mempengaruhi Harga Lahan terhadap Harga Pasar ........................... 16
3.3 Kelebihan dan Kekurangan Teori Von Thunen dalam Menentukan Lokasi ........... 18
BAB IV KESIMPULAN DAN SARAN ......................................................................... 20
4.1 KESIMPULAN ................................................................................................. 20
4.2 SARAN ............................................................................................................. 21
DAFTAR PUSTAKA ....................................................................................................... 22

iii
 DAFTAR GAMBAR

Gambar 1 Pola Penggunaan Lahan Teori Von Thunen ..................................................... 9

Gambar 2 Kurva perbedaan sewa tanah sesuai dengan perbedaan jarak ke pasar ........ 10
Gambar 3 Kurva LandUse Von Thunen ........................................................................... 12

iv
 BAB I
PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Perumahan merupakan salah satu dari tiga kebutuhan primer sandang,

pangan, dan papan yang harus dipenuhi oleh manusia. Perumahan dan
permukiman tidak hanya dapat dilihat sebagai sarana kebutuhan hidup, tetapi
lebih jauh adalah proses bermukim manusia dalam rangka menciptakan suatu
tatanan hidup untuk masyarakat. Perkembangan kota akibat pertumbuhan
penduduk mempengaruhi perubahan sosial, ekonomi, dan budaya. Perkembangan
kota tersebut dicirikan dengan penduduk yang semakin bertambah dan bangunan-
bangunan semakin rapat serta wilayah terbangun terutama permukiman cenderung
semakin meluas serta semakin banyaknya fasilitas kota yang mendukung kegiatan
sosial dan ekonomi kota. Permintaan tempat hunian pasti akan meningkat dari
tahun ke tahun. Pembangunan permukiman perlu terus ditingkatkan dan
dikembangkan secara terpadu, terarah, terencana, dan berkesinambungan. Pada
pelaksanaannya perlu mempertimbangkan berbagai aspek sehingga menjadi satu
kesatuan fungsional dari wujud tata ruang fisik kehidupan ekonomi dan sosial
budaya untuk mendukung dan menjamin kelestarian lingkungan hidup dan
meningkatkan kualitas kehidupan manusia dalam berkeluarga dan bermasyarakat.

Sesuai dengan UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan

Permukiman Pasal 1 ayat (2), Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian
dari permukiman, baik perkotaan maupun perdesaan, yang dilengkapi dengan
prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang
layak huni. Namun kondisi saat ini penentuan lokasi permukiman tidak jarang
disediakan jauh dari pusat kota dengan asumsi pemenuhan kebutuhan secara
mandiri oleh pengembang permukiman tersebut. Kondisi seperti ini sering ditemui
di kota-kota besar yang memiliki keterbatasan lahan di pusat kota.

5
 Keberadaan Kota Bandar Lampung yang merupakan ibukota Provinsi
Lampung selain menjadi pusat pemerintahan juga menjadi pusat kegiatan
perekonomian, pendidikan, perdagangan, dan sektor informal. Dengan kodisi
demikian maka banyak para pendatang dari daerah sekitar maupun dari luar
daerah yang datang ke Surabaya dengan tujuan untuk bekerja, sekolah, berdagang,
dan sebagainya. Keadaan ini di satu sisi menimbulkan masalah tempat tinggal
bagi masyarakat pendatang, tetapi di sisi lain merupakan peluang bagi
pengembang perumahan untuk menyediakan sarana hunian dengan membangun
perumahan-perumahan yang dibutuhkan.

1.2 Rumusan Masalah

1. Apa sajakah dasar-dasar penentuan suatu lokasi berdasarkan teori
Von Thunen?
2. Apakah harga lahan di suatu lokasi mempengaruhi harga pasar
dalam lingkup perumahan?
3. Apa sajakah kelebihan dan kekurangan penentuan lokasi
perumahan berdasarkan teori Von Thunen?

1.3 Tujuan
1. Untuk mengetahui dasar dasar penentuan lokasi menurut teori Von
Thunen
2. Untuk pengetahui pengaruh harga lahan dengan harga pasar
3. Untuk mengetahui kelebihan dan kekurangan teori Von Thunen
dalam menentukan lokasi

1.4 Ruang Lingkup Studi

1.4.1 Ruang Lingkup Wilayah

Wilayah yang dijadikan ruang lingkup dalam kasus ini adalah
perumahan di kota Bandar Lampung dan sekitar pinggiran kota
Bandar Lampung.

6
 1.4.2 Ruang Lingkup Materi
Dalam makalah ini kami membahas tentang pengaruh sewa
lahan terhadap harga pasar yang dijelaskan dalam teori Von
Thunen.

1.5 Sistematika Penulisan

BAB I :Pada bagian pendahuluan, penulis menguraikan

latar belakang, rumusan masalah, tujuan dan
sasaran, ruang lingkup studi , metodologi
penelitian, dan sistematika penulisan.
BAB II :Pada bab ini penulis menguraikan historis teori,
teori, dan keterbatasan literatur.

BAB III :Pada bab ini penulis menguraikan deskripsi

study kasus, pembahasan, dan interpretasi study
kasus terhadap perencanaan wilayah dan kota.

BAB IV :Pada bab ini penulis membahas kesimpulan, dan

saran
DAFTAR PUSTAKA

7
 BAB II
TEORI DASAR

2.1 Pengertian Perumahan dan Permukiman

Berdasarkan Undang-undang No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan
Kawasan Perumahan, pengertian perumahan adalah kumpulan rumah sebagai
bagian dari perumahan baik perkotaan maupun pedesaan yang dilengkapi dengan
prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemerintah rumah layak
huni. Rumah secara fisik bangunan gedung yang berfungsi sebagai tempat tinggal
yang layak huni, sarana pembinaan keluarga, cerminan harkat dan martabat
penghuninya, serta aset bagi pemiliknya. Sedangkan perumahan adalah bagian
dari lingkungan hunian yang terdiri atas lebih dari satu satuan perumahan yang
mempunyai prasarana, sarana, utilitas umum, serta mempunyai penunjang
kegiatan fungsi lain di kawasan perkotaan atau kawasan pedesaan.

Pembangunan dan pengembangan kawasan lingkungan perumahan pada

dasarnya memiliki dua fungsi yang saling berkaitan satu dengan yang lain, yaitu
fungsi pasif dalam artian penyediaan sarana dan prasarana fisik serta fungsi aktif
yakni penciptaan lingkungan yang sesuai dengan kehidupan penghuni.

2.2 Teori Pola Produksi Von Thunnen

Perkembangan teori lokasi klasik diawali oleh analisis lokasi areal
produksi pertanian atau selama ini dikenal sebagai teori Lokasi von Thunen,
ditulis oleh Johann Heinrich von Thunen, seorang ekonom Jerman, pada tahun
1826 dengan karya tulisnya berjudul Der isolierte Staat (The Isolated State atau
Negara yang Terisolasi). Karya ini merupakan tonggak penting mengenai konsep
tata ruang wilayah. Inti pembahasan von Thunen adalah mengenai lokasi,
Berdasarkan asumsi-asumsi yang digunakan, antara lain:

1. Kota terletak pada dataran yang seragam dan homogeny dimana lahan
memiliki tingkat kesuburan yang sama di semua tempat.

8
 2. Kota tidak memiliki batas ruang sehingga dapat dianggap sebagai sebuah
titik.
3. Pemilik lahan memiliki informasi sempurna tentang harga, biaya
transportasi dan metode produksi dan berperilaku memaksimalkan
keuntungan.
4. Tidak ada barang antara (keterkaitan antar industry) dan biaya produksi
konstan terhadap ruang.
5. Seluruh harga dan biaya transportasi satuan adalah konstan.
6. Kota menganut sistem pasar tunggal yang terpusat di CBD.
7. Tidak ada skala ekonomi dalam produksi.
8. Tipe pemukiman adalah padat dipusat wilayah (pusat pasar) dan makin
kurang padat apabila menjauh dari pusat wilayah

Dengan asumsi tersebut maka daerah lokasi berbagai jenis

permukimanakan berkembang dalam bentuk lingkaran tidak beraturan yang
dikelilingi daerah pertanian.

2.3 Pola Penggunaan Lahan Von Thunen

Gambar 1 Pola Penggunaan Lahan Teori Von Thunen

9
  Ilustrasi Teori Von Thunen
Zona-zona yang konsentris yang dibentuk menggambarkan
penggunaan lahan:
 Zona kesatu yang paling mendekati kota/pasar, diusahakan
tanaman yang mudah rusak (highly perishable) seperti sayuran
dan kentang(free cash cropping)
 Zona kedua merupakan hutan dengan hasil kayu (foresting)
 Zona ketiga menghasilkan biji-biji seperti gandum, dg hasil yang
relatif tahan lama dan ongkos transportasi murah
 Zona keempat merupakan lahan garapan dan rerumputan, yang
ditekankan pada hasil perahan seperti susu, mentega dan keju
 Zona kelima untuk pertanian yang berubah-ubah, dua sampai tiga
jenis tanaman
 Zona keenam, berupa lahan yang paling jauh dari pusat, digunakan
untuk rerumputan dan peternakan domba dan sapi.

2.4 Teori Von Thunen dalam Lahan Perkotaan

Gambar 2 Kurva perbedaan sewa tanah sesuai dengan perbedaan jarak ke pasar

Dari gambar di atas dapat dilihat bahwa harga sewa tanah yang paling
mahal terdapat di pusat pasar.

10
 Perkembangan dari teori von thunnen selain harga tanah yang tinggi di
pusat kota dan makin menurun bila makin menjauh dari pusat kota, juga adalah
harga tanah tinggi pada jalan-jalan utama. Makin tinggi kelas jalan utama, maka
semakin tinggi sewa tanah disekitarnya. Namun, akan ada kantong-kantong lokasi
yang menimpang dari ketentuan karena disebabkan oleh beberapa faktor.

 Faktor-faktor yang mempengaruhi nilai lahan perkotaan adalah :

1. Letak lokasi, makin dekat lokasi dengan kegiatan perekonomian,
maka makin tinggi harga lahan tersebut;
2. Akses menuju lokasi lahan tersebut, makin sterategis lokasi
tersebut, maka makin tinggi harga lahan tersebut;
3. Tingkat Keamanan dan Kenyaman dari lokasi lahan perkotaan
tersebut, dapat mempengaruhi harga lahan perkotaan tersebut.
4. Kemudahan pergerakan antar lokasi atau pasar dapat
mempengaruhi nilah lahan di perkotaan.

2.5 Teori Von Thunen Secara Matematis

Untuk suatu komoditas per unit pada suatu unit luas lahan:

Harga Pasar = Ongkos Produksi + sewa lahan + Ongkos

Transportasi

Atau

Sewa Lahan = Harga Pasar – (Ongkos Produksi + Ongkos

Transportasi)

Karena harga pasar dan ongkos produksi per unit komoditas dan per unit
jarak adalah konstan untuk komoditas yang sama, maka :

Sewa lahan = F (Ongkos Transportasi)

11
 Dimana ongkos transportasi ditemukan oleh jarak lokasi lahan pertanian
dari CDB

2. 6 Relevansi Teori Von Thunen Bagi Kawasan Permukiman

Von Thunen sebagai pelopor teori lokasi menyebutkan bahwa
kegiatan-kegiatan yang paling produktif akan saling berkompetisi untuk
saling berdekatan, di lokasi pasar (inti/pusat kota), sehingga kondisi ini
diikuti dengan temuan bahwa biaya sewa lahan tertinggi adalah wilayah
yang dekat dengan pasar atau berada pada pusat kota. Menurut Thunen,
dasar pengembangan dari model analisis lokasi untuk wilayah konsentrik
adalah hubungan antara pasar, produksi, dan jarak. Lokasi yang
tidak menimbulkan efek transportasi yang tinggi dan memiliki jangkauan
yang mudah dengan areal lain.

Gambar 3 Kurva LandUse Von Thunen

Urban bid rent curve menunjukkan bahwa semakin dekat dengan

pusat kota, maka harga lahan akan semakin tinngi dan semakin jauh dari
pusat kota harganya akan semakin murah karena penggunaannya sebagai
lahan pertanian dan jangkauan dari kota yang jauh. Hal ini menyebabkan
banyaknya timbul permukiman di luar kawasan pusat kota hingga
berkembang menjadi fenomena urban sprawl.

Dalam teori von Thunen ini, terdapat beberapa asumsi yang sudah
tidak relevan lagi, diantaranya adalah :

12
1. Jumlah Pasar di daerah pengamatan tidak hanya ada 1
market centre, tetapi 2 pusat dimana petani dapat menjual
komoditinya.
2. Topografis Kondisi Topografi dan kesuburan tanah tidak
selalu sama, pada dasarnya kondisi ini selalu berbeda untuk
tiap-tiap wilayah pertanian. Jadi untuk hasil pertanian yang
akan diperoleh juga akan berbeda pula.
3. Biaya Transportasi Keseragaman biaya transportasi ke
segala arah dari pusat kota yang sudah tidak relevan lagi,
karena tergantung dengan jarak pemasaran dan bahan baku,
dengan kata lain tergantung dengan biaya transportasi itu
sendiri (baik transportasi bahan baku dan distribusi barang).
4. Petani tidak semata-mata ‘profit maximization’
Petani yang berdiam dekat dengan daerah perkotaan
mempunyai alternative komoditas pertanian yang lebih
banyak untuk diusahakan. Sedangkan petani yang jauh dari
perkotaan mempunyai pilihan lebih terbatas.

13
 BAB III
PEMBAHASAN

3.1 Dasar-dasar Penentuan Suatu Lokasi Berdasarkan Teori Von

Thunen
Dalam mempelajari dan menerapkan ilmu perencanaan wilayah,
dibutuhkan banyak ilmu dasar yang harus dikuasai, salah satunya adalah
mengenal teori lokasi. Teori lokasi pada umumnya merupakan suatu gagasan
yang mendasari penentuan lokasi suatu objek. Hal ini perlu dipelajari untuk
menempatkan objek tersebut pada lokasi yang tepat dengan
mempertimbangkan aspek efisiensi tenaga manusia dan ekonomi. Dari
beberapa teori lokasi yang ada, teori von thunen merupakan teori lokasi klasik
yang mempelopori teori penentuan lokasi berdasar segi ekonomi.

Perkembangan teori lokasi klasik diawali oleh analisis lokasi areal

produksi pertanian atau selama ini dikenal sebagai teori Lokasi von Thunen,
ditulis oleh Johann Heinrich von Thunen, seorang ekonom Jerman, pada
tahun 1826 dengan karya tulisnya berjudul Der isolierte Staat (The Isolated
State atau Negara yang Terisolasi). Karya ini merupakan tonggak penting
mengenai konsep tata ruang wilayah. Inti pembahasan von Thunen adalah
mengenai lokasi dan spesialisasi pertanian. Berdasarkan asumsi-asumsi yang
digunakan, antara lain:

1. Terdapat suatu daerah terpencil yang terdiri atas daerah perkotaan dengan
daerah pedalamannya dan merupakan satu-satunya daerah pemasok
kebutuhan pokok yang merupakan komoditi pertanian. – isolated stated;
2. Daerah perkotaan tersebut merupakan daerah penjualan kelebihan
produksi daerah pedalaman dan tidak menerima penjualan hasil pertanian
dari daerah lain. – single market;
3. Daerah pedalaman tidak menjual kelebihan produksinya ke daerah lain
kecuali ke daerah perkotaan. – single destination;

14
4. Daerah pedalaman merupakan daerah berciri sama (homogenous) dan
cocok untuk tanaman dan peternakan dalam menengah;
5. Daerah pedalaman dihuni oleh petani yang berusaha untuk memperoleh
keuntungan maksimum dan mampu untuk menyesuaiakan hasil tanaman
dan peternakannya dengan permintaan yang terdapat di daerah perkotaan.
– maximum oriented;
6. Satu-satunya angkutan yang terdapat pada waktu itu adalah angkutan darat
berupa gerobak yang dihela oleh kuda. – one moda transportation;
7. Biaya angkutan ditanggung oleh petani dan besarnya sebanding dengan
jarak yang ditempuh. Petani mengangkut semua hasil dalam bentuk segar.
– equidistant.

Von Thunen mengasumsikan suatu negara yang terisolasi dengan satu

pusat kota dengan tipe permukiman pedesaan, sehingga tidak ada pengaruh
dari luar negara. Di dalam deskripsi konsepnya, Von Thunen membayangkan
suatu kota yang berada di pusat daratan yang subur, yang dipotong oleh
sungai. Pada daratan tersebut kondisi tanahnya dapat ditanami dan
mempunyai kesamaan kesuburan. Semakin jauh dari kota, dataran tersebut
berubah menjadi hutan belantara yang memutus hubungan antara negara ini
dengan dunia luar. Tidak ada kota lain di daratan tersebut. Pusat kota dengan
sendirinya harus menyuplai daerah pedesaan dengan semua hasil produksi
industri, dan sebagai penggantinya akan mendapatkan perbekalan dari desa-
desa di sekitarnya. Pertambangan yang menyediakan garam dan logam berada
dekat dengan pusat kota, dan hanya satu, nantinya yang disebut “kota”.

Permasalahan yang ingin dipecahkan oleh Von Thunen adalah: Pola

tanam dan penggunaan lahan seperti apa yang akan terjadi pada kondisi ini?
Dan bagaimana sistem pertanian pada distrik yang berbeda dipengaruhi oleh
jarak dari kota? Diasumsikan bahwa pertanian diatur secara rasional.

15
  Pola Penggunaan Lahan dari von Thunen
Di sekitar kota akan ditanam produk-produk yang kuat
hubungannya dengan nilai (value), dan karenanya biaya transportasinya
yang mahal, sehingga distrik di sekitarnya yang berlokasi lebih jauh tidak
dapa menyuplainya. Ditemukan juga produk-produk yang mudah rusak,
sehingga harus digunakan secara cepat. Semaikn jauh dari kota, lahan akan
secara progresif memproduksi barang dengan biaya transportasi murah
dibandingkan dengan nilainya. Dengan alasan tersebut, terbentuk
lingkaran-lingkaran konsentrik di sekeliling kota, dengan produk
pertanian utama tertentu. Setiap lingkaran produk pertanian, sistem
pertaniannya akan berubah, dan pada berbagai lingkaran akan ditemukan
sistem pertanian yang berbeda.
Konsep von Thunen pada dasarnya menjelaskan bahwa
penggunaan lahan sangat ditentukan oleh biaya angkut produk yang
diusahakan yang pada akhirnya menentukan sewa ekonomi tanah (land
rent). Dalam hal konsep sewa tanah ini, begawa ekonomi Paul Samuelson
(1976) mengatakan bahwa konsep von Thunen masih lebih orisinil
dibandingkan dengan dengan teori sewa tanah yang dikembangkan oleh
David Ricaedo, The Principles of Political Economy and Taxation, tahun
1911.

3.2 Faktor yang Mempengaruhi Harga Lahan terhadap Harga Pasar

Melirik investasi property adalah salah satu ide brilian karena harga lahan
terus melonjak. Dan ini menjadi prospek menguntungkan. Harga lahan
memang selalu meningkat dan tak ditentukan oleh faktor tunggal. Dimana
pun lokasinya, harga lahan cenderung naik setiap tahunnya. Berikut adalah
beberapa faktor yang mempengaruhi meningkatnya harga lahan :
1. Lokasi Tanah Strategis
Sudah merupakan hal Universal bahwa semakin strategis lokasi
tanah maka semakin tinggi juga harga jualnya. Peningkatan harga
tanah mengacu pada pemahaman tersebut, lokasi tanah strategis amat
ditentukan oleh pertimbangan ekonomi. Otomatis tanah yang

16
 lokasinya berdekatan dengan jalan lingkungan tertata berdasar
blokplan, saluran drainase, jaringan listrik, jaringan PDAM, juga
tamanlingkungan, dan lainnya membuat harga tanah semakin
istimewa.
2. Penguasaan Tanah oleh Beberapa Pihak
Kenyataannya harga tanah bisa meningkat disebabkan oleh
penguasaan tanah yang dilakukan beberapa pihak.pihak-pihak tertentu
ini biasanya adalah para pengembang, investor serta kumpulanpemilik
modal. Mereka bisa membeli lahan dalam skala ribuan hektar
kemudian diolah dan dijual kembali. Dengan begitu mereka bisa
meraup keuntungan dua hingga tiga kali lipat.
3. Meningkatnya Permintaan Properti
Permintaan pembangunan properti terutama perumahan menjadi
salah satu faktor penyebab harga tanah meningkat.
Pasalnya,perkembangan property di Indonesia terus meningkat,
khususnya di Jakarta. Saat ini hampir semua jenis rumah diminati
masyarakat.
4. Terletak di Kawasan Padat Penduduk.
Bagi Anda pemilik tanah yang terletak di kawasan padat penduduk
harga tanah akan cenderung terus meningkat. Hal ini diperkuat fakta
bahwa tanah yang terletak di kawasan penduduk lazimnya menuai
aktivitas. Pembangunan dan ekonomi lebih tinggi dari ada kawasan
yang kurang padat penduduk. Semakin maju kawasannya maka akan
semakin mahal harga tanahnya. Tanah yang berada di kawasan padat
penduduk atau perumahan pasti memiliki legalitas yang lebih lengkap
dan aman, melindungi pemiliknya disbanding tanah biasa. Legalitas
utama terwujud dalam bentuk Sertifikat Hak Milik (SHM).
5. Keberadaan Benda-benda di atas Tanah
Ternyata meningkatnya harga tanah juga dipengaruhi oleh
keberadaan benda-benda yang terletak diatasnya. Benda-benda tersebut
bisa berupa bangunan tertentu maupun tanaman yang bernilai
ekonomis serta produktif. Faktor ini memang masih disangsikan

17
 masyarakat. Nyatanya, dengan adanya tanaman produktif dan
ekonomis seperti kelapa, karet, coklat, hingga sawit mumpuni
meningkatnya harag tanah. Apalagi tanaman tersebut bisa
dibudidayakan dan menghasilkan keuntungan pula.
6. Tingginya Biaya Pematangan Lahan
Harga tanah yang melejit, terpacu karena rumitnya pengurussan
dan perizinan di belakang. Ada biaya-biaya lain yang ikut melekat saat
mengurus pematangan lahan. Jadi, Anda bukan hanya harus membayar
biaya pembelian tanah saja melainkan ada pula biaya registrasi,
sertifikat hingga perizinan pengembangan di atasnya. Tujuan dari
pengeluaran biaya-biaya lainnya tersebut demi membantu pematangan
lahan suapaya tanah yang dimiliki atau beli terbebas dari persoalan
izin illegal.
Jadi jika harga lahan semakin tinggi maka akan tinggi pula harga
pasar dari suatu perumahan yang ingin kita beli. Diatas adalah faktor-
faktotr yang meningkatnya harga suatu lahan. Dan akan berpengaruh
terhadap harga pemasaran.

3.3 Kelebihan dan Kekurangan Teori Von Thunen dalam Menentukan

Lokasi
Pada dasarnya teori pasti memiliki kelebihan dan kekurangannya masing-
masing. Demikian dengan teori lokasi juga memiliki kelebihan dan
kekurangan

Teori Lokasi Kelebihan Kekurangan

Von Thunen  Menjadi acuan  Kemajuan

penting dalam transportrasi
pengembangan dapat menghemat
wilayah terutama banyak waktu dan
dalam biaya.
menentukan

18
 berbagai kegiatan
perekonomian.

 Dapat  Ada beberapa

menentukan daerah yang tidak
berbagai kawasan hanya memiliki 1
(Zoning). market center
saja, tetapi juga 2
market center.

 Antara produksi
dan konsumsi
telah terbentuk
usaha bersama
menyangkut
pemasarannya

19
 BAB IV
KESIMPULAN DAN SARAN

4.1 KESIMPULAN
Teori Von Thunen menjelaskan bahwa pertanian
berhubungan dengan pola tata guna lahan di wilayah sekita pusat
pasar atau kota, harga sewa suatu lahan akan berbeda-beda
nilainya tergantung tata guna lahannya. Lahan yang berada pada
pusat pasar atau kota memiliki sewa lahan lebih mahal
dibandingkan yang jauh dari pusat pasar. Karna semakin jauh dari
pusat pasar maka meningkatkan biaya transportasi. Dalam teori ini
yang sangat ditekankan adalah harga sewa lahan terhadap jarak
pasar, dikarnakan tingginya biayanya trasnportasi. Harga dan lahan
dari tahun ketahun akan semakin mahal dikarnakan jumlah
permintaan yang tinggi sedangkan jumlah tetap.
Dalam teori Von Thunen ini terdapat beberapa kelemahan
yang yang diakibatkan oleh kemajuan teknologi saat ini, seperti
semakin majunya moda trasnportasi saat ini yang menyebabkan
jarak bukanlah menjadi suatu penghalang lagi sehingga teori ini
akan kurang relevan dengan kondisi digitalisasi saat ini, kemudian
adalah kondisi topografi setiap daerah akan berbeda-beda sehingga
menyebabkan hasil pertanian setiap daerah akan berbeda-beda.
Akan tetapi untuk kondisi saat ini harga perumahan yang menjadi
study kasus kami mengemukakan bahwa harga perumahan yang
semakin dekat dengan pusat kota masih tetap mahal berbeda
dengan permahan yang jauh dari pusat kota misalnya pada studi
kasus kami adalah daerah korpri.

20
4.2 SARAN

1. Teori Von Thunen pada saat ini dalam era revolusi industri akan
semakin melemah dikarnakan kemajuan digitalisasi saat ini makan
diperlukannya pengkajian ulang tentang teori lokasi Von Thunen.
2. Jarak bukanlah menjadi sebuah masalah pada saat ini, trasnportasi
sudah sanggat bermacam-macam jenisnya sehingga kemudahan
menuju suatu tempat dapat lebih cepat dan murah.

21
 DAFTAR PUSTAKA
Adisasmita, Rahardjo. 2010. Pembangunan Kawasan dan Tata Ruang. Graha
Ilmu: Yogyakarta.

Ernan Rustiadi, dkk. 2011. Perencanaan dan Pengembangan Wilayah. Yayasan

Pustaka Obor Indonesia: Jakarta.

Undang-undang No.1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman

PPT pembelajaran Teori Von Thunen

www.rumah.com/faktor-penting-penentu-meningkatnya-harga-tanah

www.academia.edu/27608030/TEORI_LOKASI

smartestary14.wordpress.com/2012/11/23/dasar-teori-von-thunen/

22