KATA PENGANTAR

Puji syukur kehadirat Tuhan Yang Maha Esa yang telah memberikan hidayah-Nya
sehingga penyusunan makalah ini dapat diselesaikan tepat waktu. Tidak lupa penulis
menyampaikan terima kasih kepada:

1. Ibu Belinda Ulfa Aulia, S.T., M.Sc. selaku dosen pembimbing mata kuliah Analisis
Lokasi dan Keruangan

2. Bapak Dr. Nanang Setiawan selaku dosen pembimbing mata kuliah Analisis
Lokasi dan Keruangan

3. Rekan-rekan di Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota ITS yang memberikan

motivasi demi kelancaran pembuatan makalah ini

Makalah dengan judul ”Analisa Pemilihan Lokasi Perumahan STUDI KASUS :

Perumahan Pantai Mentari” ini disusun sebagai evaluasi terakhir mata kuliah Analisis
Lokasi dan Keruangan dalam Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota Institut
Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya untuk memberikan pengayaan terhadap prinsip-
prinsip teori, maupun konsep analisis lokasi dan keruangan.

Dalam proses penyelesaian makalah ini tentunya banyak kekurangan, baik dari
pengambilan referensi data maupun penulisannya. Oleh karena itu, penulis mengharapkan
kritik dan saran dari berbagai pihak demi sempurnanya makalah ini.

Demikianlah makalah ini disusun, semoga bermanfaat bagi berbagai pihak dan dapat
memberikan kontribusi pada peningkatan kualitas pembelajaran mata kuliah Analisis Lokasi
dan Keruangan.

Surabaya, Mei 2016

Tim Penulis

1
DAFTAR ISI
Kata Pengantar………………………………………………………………………………….........i
Daftar Isi……………………………………………………………………………………………….ii
BAB I PENDAHULUAN ....................................................................................................................... 1
1.1 Latar Belakang ........................................................................................................................... 4
1.2 Tujuan dan Sasaran Penulisan ............................................................................................... 5
1.3 Ruang Lingkup ........................................................................................................................... 5
1.3.1 Ruang Lingkup Wilayah .................................................................................................... 5
1.3.2 Ruang Lingkup Pembahasan ........................................................................................... 5
1.4 Sistematika Laporan .................................................................................................................. 5
BAB IITINJAUAN PUSTAKA .............................................................................................................. 7
2.1 Pengertian Perumahan ............................................................................................................. 7
2.2 Kebutuhan Akan Perumahan................................................................................................... 7
2.3 Klasifikasi Perumahan .............................................................................................................. 9
2.4 Teori Lokasi Perumahan ........................................................................................................ 10
2.5 Pemilihan Lokasi Perumahan ................................................................................................ 11
BAB III METODE PENELITIAN........................................................................................................ 13
3.1 Bagan Alur Penelitian ............................................................................................................. 13
3.2 Metode Pengumpulan Data ................................................................................................... 13
3.2.1 Pengumpulan Data Primer.............................................................................................. 13
3.2.2 Pengumpulan Data Sekunder ........................................................................................ 13
BAB IV GAMBARAN UMUM WILAYAH ......................................................................................... 14
4.1 Ruang Lingkup Wilayah Studi................................................................................................ 14
BAB V ANALISA DAN PEMBAHASAN .......................................................................................... 17
5.1 Faktor Pemilihan Lokasi Perumahan Berdasarkan Analisa Pembobotan ...................... 17
5.2 Analisis Berdasarkan Teori Penentuan Lokasi ................................................................... 20
5.2.1 Teori Von Thunen............................................................................................................. 20
5.2.2 Teori Central Place .......................................................................................................... 21
5.2.3 Teori Pemilihan Lokasi Perumahan Menurut Drabkin ................................................ 22
5.3 Analisis Kesesuaian antara Faktor Penentu Lokasi Perumahan dengan Kondisi
Eksisting .......................................................................................................................................... 23
5.3.1 Kemudahan Transportasi ................................................................................................. 23
5.3.1.1 Waktu Tempuh ke Jalan Utama ................................................................................. 24
5.3.1.2 Waktu Tempuh ke Pusat Kota .................................................................................... 24

2
 5.3.1.3 Dekat Layanan Transportasi ....................................................................................... 25
5.3.2 Akses ke Tempat Hiburan................................................................................................... 25
5.3.2.1 Dekat dengan Mall ........................................................................................................ 25
5.3.2.2 Dekat dengan Tempat Wisata .................................................................................... 26
5.3.3 Ekonomi ................................................................................................................................. 26
5.3.4 Fasilitas Layanan Umum..................................................................................................... 27
5.3.4.1 Dekat Supermarket ....................................................................................................... 27
5.3.4.2 Dekat Rumah Sakit ....................................................................................................... 27
5.3.4.3 Dekat Sarana Pendidikan ............................................................................................ 27
BAB VI PENUTUP ............................................................................................................................. 28
6.1 Kesimpulan dan Lesson Learned ......................................................................................... 28

3
 BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Seiring dengan perkembangan jaman maka kebutuhan hidup manusia juga
mengalami perkembangan. Menurut Abraham Maslow, kebutuhan fisik/dasar manusia
berupa sandang, pangan, papan dibutuhkan manusia untuk mempertahankan
keseimbangan fisiologis. Dalam memilih kebutuhan dasar berupa tempat tinggal, setiap
orang akan berusaha mencari lokasi tempat tinggal yang terbaik. Masyarakat cenderung
memilih perumahan yang memiliki sarana prasarana memadai untuk membantu pemenuhan
kebutuhan hidupnya. Selain itu perkembangan jaman juga memiliki dampak bagi
perkembangan kota yang ditandai dengan bertambahnya jumlah penduduk yang
berimplikasi pada meningkatnya kebutuhan akan lahan tempat tinggal dimana lahan mulai
terbatas sehingga daerah pinggiran kota mulai dikembangkan menjadi perumahan.

Pembangunan serta pengembangan perumahan memerlukan adanya

pengidentifikasian lahan dan lokasi sebagai bagian yang penting dalam proses perencanaan
dan pembangunan. Unsur dan faktor yang mempengaruhi perumahan sehingga
keberadaannya berperan dalam pembangunan kota yaitu unsur ketersediaan sarana dan
prasarana dalam lingkup pelayanan. Sarana merupakan fasilitas penunjang yang berfungsi
untuk penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan ekonomi, sosial dan budaya, seperti
fasilitas pendidikan, fasilitas kesehatan, fasilitas peribadatan, fasilitas olahraga, fasilitas
perdagangan, fasilitas pemerintahan. Prasarana merupakan kelengkapan dasar fisik
lingkungan yang memungkinkan lingkungan permukiman dapat berfungsi dengan baik,
seperti jalan, drainase, persampahan. Kriteria dalam penentuan lokasi perumahan setiap
stakeholder berpotensi memiliki sudut pandang yang berbeda, ditinjau dari perspektif
developer menekankan pada profit dimana ketepatan lokasi yang dipilih nantinya akan
membantu dalam manajemen perencanaan strategi yang dapat memperluas
pengembangan pasar penjualan perumahan. Developer memiliki pertimbangan yang
disesuaikan dalam pemilihan lokasi perumahan, tipe rumah, fasilitas yang tersedia yang
menjadi penawaran kepada masyarakat calon pembeli perumahan. Apabila ditinjau dari
perspektif masyarakat maka memiliki penekanan kepentingan yang berbeda sesuai dengan
kondisi sosial ekonominya .

Oleh karena itu penulis mencoba menganalisis faktor-faktor dalam penentuan lokasi
perumahan dari segi penyediaan sarana prasarana. Lokasi yang dijadikan kawasan studi
adalah Perumahan Pantai Mentari yang terletak di Surabaya timur, meskipun kawasan ini

4
dapat dikatakan berada dipinggiran kota kawasan ini tetap unggul dimata masyarakat
terbukti dengan harga lahan dikawasan ini yang terbilang cukup tinggi untuk daerah
pinggiran Kota Surabaya. Kawasan ini memiliki sarana prasarana yang cukup memadai
berupa fasilitas kesehatan, fasilitas pendidikan, fasilitas olahraga, serta aksesbilitas. Penulis
ingin menganalisis faktor-faktor apa saja yang mempengaruhi alasan stakeholders terkait
yaitu developer Perumahan Pantai Mentari dan masyarakat penghuni perumahan dalam
memilih lokasi perumahan dan faktor apa saja yang membuat Perumahan Pantai Mentari
diminati meskipun terletak di daerah sub-urban atau pinggiran kota.

1.2 Tujuan dan Sasaran Penulisan

Tujuan dalam pembuatan makalah ini adalah:
1. Mengetahui serta menganalisis faktor – faktor yang sesuai dan berpengaruh
terhadap penentuan lokasi perumahan
2. Menjelaskan ruang lingkup analasis lokasi dan keruangan dalam bidang
perencanaan
3. Mengetahui faktor penentu Perumahan Pantai Mentari diminati walaupun berada di
daerah pinggiran kota

1.3 Ruang Lingkup

1.3.1 Ruang Lingkup Wilayah
Dalam penulisan makalah ini, ruang lingkup wilayah studi adalah pada Perumahan
Pantai yang dikembangkan oleh PT. Jawa Nusa Wahana. Perumahan ini terletak di bagian
Surabaya timur yaitu di Kecamatan Kenjeran.

1.3.2 Ruang Lingkup Pembahasan

Dalam penulisan makalah ini, ruang lingkup pembahasan adalah mengenai teori
lokasi serta faktor-faktor yang menjadi pertimbangan terhadap penentuan lokasi perumahan
Pantai Mentari Surabaya.

1.4 Sistematika Laporan

BAB I PENDAHULUAN berisi uraian yang terdiri dari latar belakang, tujuan dan
sasaran penulisan, ruang lingkup, sistematika laporan

BAB II TINJAUAN PUSTAKA berisi tinjauan pengertian dan teori-teori menurut para
ahli yang terdiri dari pengertian perumahan, kebutuhan akan perumahan, klasifikasi
perumahan, teori lokasi perumahan, pemilihan lokasi perumahan.

BAB III METODE PENELITIAN berisi metode penelitian berisi bagan alur penelitian
yang dilakukan.

BAB IV GAMBARAN UMUM WILAYAH berisi tentang gambaran umum wilayah

5
studi antara lain ditinjau dari

BAB V ANALISA DAN PEMBAHASAN berisi pembahasan wilayah studi terhadap

faktor pemilihan lokasi dengan kondisi eksisting melalui analisis teori pemilihan lokasi

BAB VI PENUTUP berisi kesimpulan mengenai apa yang telah dibahas pada bab
sebelumnya dan lesson learned yang didapatkan dari pembahasan tersebut

6
 BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Pengertian Perumahan

Berdasarkan Undang-undang No. 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan
Permukiman, pengertian rumah adalah bangunan gedung yang berfungsi sebagai tempat
tinggal yang layak huni, sarana pembinaan keluarga, cerminan harkat dan martabat
penghuninya, serta aset bagi pemiliknya. Kemudian perumahan adalah kumpulan rumah
yang sebagai bagian dari perumahan baik perkotaan maupun pedesaan yang dilengkapi
dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang
layak huni. Sedangkan permukiman adalah bagian dari lingkungan hunian yang terdiri atas
lebih dari satu satuan perumahan yang mempunyai prasarana, sarana, utilitas umum, serta
mempunyai penunjang kegiatan fungsi lain di kawasan perkotaan atau kawasan perdesaan.
Menurut Abrams (1664) Perumahan merupakan salah satu bentuk sarana hunian yang
memiliki kaitan yang sangat erat dengan masyarakatnya. Hal ini berarti perumahan di suatu
lokasi sedikit banyak mencerminkan karakteristik masyarakat yang tinggal di perumahan
tersebut.

Perumahan dapat diartikan sebagai suatu cerminan dari diri pribadi manusia, baik
secara perorangan maupun dalam suatu kesatuan dan kebersamaan dengan lingkungan
alamnya dan dapat juga mencerminkan taraf hidup, kesejahteraan, kepribadian, dan
peradaban manusia penghuninya, masyarakat ataupun suatu bangsa. (Yudhohusodo,
1991:1) Sedangkan menurut Charles Adams pengertian lebih mendalam bahwa suatu
perumahan dapat menciptakan suatu lingkungan hidup baru yang didalamnya mendapat
rasa kebersamaan, hubungan antara individu yang erat, tanggung jawab dan kesamaan
tujuan. Sebuah lingkungan perumahan merupakan tempat dimana individu yang ada saling
berinteraksi dan mempengaruhi satu sama lain serta memiliki sense of belonging atas
lingkungan tempat tinggalnya. Untuk melakukan interaksi tersebut perlu ditunjang dengan
adanya kondisi perumahan yang baik, salah satunya dengan pembangunan perumahan
yang seimbang antara luas lahan dengan kebutuhan ruang dan kepadatan penduduk.

2.2 Kebutuhan Akan Perumahan

Kebutuhan adalah kenginan terhadap barang atau jasa yang harus dipenuhi, apabila
tidak dipenuhi, maka akan menimbulkan dampak yang negatif. Berdasarkan tingkat
kepentingannya, kebutuhan manusia ada 3 macam yaitu :

Kebutuhan primer adalah kebutuhan yang harus dipenuhi untuk mempertahankan

7
 kelangsungan hidup manusia. Kebutuhan primer terdiri dari;

a. Sandang (pakaian), sebagai makhluk berbudaya, manusia membutuhkan

pakaian yang berfungsi sebagai pelindung dari panas dan dingin

b. Pangan (makanan), adalah segala sesuatu yang berasal dari sumber

hayati dan air , baik yang diolah maupun tidak diolah, yang diperuntukkan
sebagai makanan atau minuman bagi konsumsi manusia, termasuk bahan
tambahan pangan, bahan baku pangan dan bahan lain yang digunakan
dalam proses penyiapan, pengolahan, dan atau pembuatan makanan atau
minuman ( UU RI No. 7 th.1996 tentang Pangan ).

c. Papan (tempat tinggal), kebutuhan papan adalah kebutuhan tempat

tinggal untuk tidur, beristirahat, dan berlindung dari hujan atau terik matahari.
Ini menjadi salah satu kebutuhan dasar manusia yang berupa sebuah
bangunan. Manusia membutuhkan rumah sebagai tempat untuk hidup dan
bersosialisasi.

Kebutuhan sekunder adalah kebutuhan tambahan setelah kebutuhan pokok

terpenuhi.

Kebutuhan tersier adalah kebutuhan tambahan setelah kebutuhan primer dan

sekunder terpenuhi. Kebutuhan tersier sering juga disebut kebutuhan akan barang
mewah.

Menurut Maslow (1970) tingkatan kebutuhan manusia terhadap hunian dapat dikategorikan
sebagai berikut :
1. Survival Needs
Pada tingkatan ini hunian merupakan sarana untuk menunjang keselamatan
hidup manusia. Kebutuhan untuk dapat selamat berarti manusia menghuni
bangunan rumah agar dapat selamat dan tetap hidup, terlindung dari
gangguan iklim, maupun makhluk hidup yang lain.
2. Safety and Security Needs
Pada tingkatan ini terkait dengan keselamatan dari kecelakaan, keutuhan
anggota badan serta hak milik hunian merupakan sarana perlindungan untuk
keselamatan anggota badan dan hak milik tersebut.
3. Affiliation Needs
Hunian disini berperan sebagai identitas seseorang untuk diakui dalam
golongan masyarakat.

8
 4. Esteem Needs
Hunian merupakan sarana untuk mendapatkan pengakuan atas jati dirinya
dari masyarakat dan lingkungan sekitarnya.
5. Cognitive and Aesthetic Needs
Pada tingkatan ini, pondok hunian tidak hanya sekedar untuk digunakan,
tetapi juga dapat memberi dampak kenikmatan pada lingkungan sekitarnya.

Namun seiring dengan perkembangan jaman, rumah memiliki fungsi yang berbeda-
beda sesuai dengan kebutuhan dan kemampuan masing-masing individu. Terdapat tiga
fungsi utama yang terkandung dalam sebuah rumah sebagai tempat bermukim menurut
tingkat penghasilan (Turner, 1976) antara lain :
1. Rumah sebagai penunjang identitas keluarga yang diwujudkan pada kualitas
hunian atau perlindungan yang diberikan rumah. Kebutuhan akan tempat tinggal
dimaksudkan agar penghuni dapat memiliki tempat berlindung guna melindungi
keluarganya dari iklim setempat.
2. Rumah sebagai tempat penunjang kesempatan keluarga untuk berkembang
dalam kehidupan sosial budaya dan ekonomi atau fungsi pengembangan keluarga.
Fungsi ini diwujudkan dalam lokasi tempat rumah itu didirikan. Kebutuhan berupa
akses ini diterjemahkan dalam pemenuhan kebutuhan sosial dan kemudahan ke
tempat kerja.
3. Rumah sebagai penunjang rasa aman dalam arti terjaminnya keadaan keluarga
di masa depan setelah mendapatkan rumah, jaminan keamanan atas lingkungan
perumahan yang ditempati, serta jaminan keamanan berupa kempemilikan rumah
dan lahan.

2. 3 Klasifikasi Perumahan
Perumahan yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan yang
dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan yang dapat mengakomodasi aktivitas
masyarakat yang ada didalamnya memiliki klasifikasi kawasan yang didasarkan pada luasan
kaveling dan tipe rumah yang dikembangkan disuatu kawasan. Berdasarkan Surat
Keputusan Bersama Menteri Dalam Negeri, Menteri Pekerjaan Umum dan Menteri Negara
Perumahan Rakyat nomor : 684- 384 tahun 1992 nomor : 739/KPTS/1992 nomor :
09/KPTS/1992 tentang Pedoman Pembangunan Perumahan dan Perumahan Dengan
Lingkungan Hunian Yang Berimbang, terdapat klasifikasi mengenai jenis perumahan, yaitu:

1. Rumah Sederhana adalah rumah yang dibangun di atas tanah dengan luas
kaveling 54 m2 sampai 200 m2 dan biaya pembangunan per m2 tidak melebihi dari

9
 harga satuan per m2 tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas pemerintah
kelas C yang berlaku.

2. Rumah Menengah adalah rumah yang dibangun di atas tanah dengan luas
kaveling 200 m2 sampai 600 m2 dan/atau biaya pembangunan per m2 tertinggi untuk
pembangunan perumahan dinas pemerintah kelas C sampai A yang berlaku.

3. Rumah Mewah adalah rumah yang dibangun di atas tanah dengan luas kaveling
600 m2 sampai 2000 m2 dan/atau biaya pembangunan per m2 diatas harga satuan
per m2 tertinggi untuk perumahan dinas kelas A yang berlaku.

2.4 Teori Lokasi Perumahan

Teori pemilihan lokasi tempat tinggal dicetuskan oleh banyak pakar, baik pakar ekonomi,
perencana, dan pakar lainnya. Model pemilihan teori lokasi perumahan sub-urban yang
penulis gunakan adalah Teori Von Thunen, Teori Central Place, mempertimbangkan land
rent, transportation cost, jangkauan pelayanan;

1. Teori Von Thunen

Teori ini dirumuskan oleh Johan Heinrich Von Thunnen pada tahun 1826,
Von Thunen memaparkan bahwa hubungan antar sewa lahan dan jarak dari lahan
pertanian ke pasar mempengaruhi harga sewa lahan. Semakin dekat jarak pertanian
ke pasar maka semakin tinggi harga sewa lahan dan berlaku pula sebaliknya. Jika
diadopsi dengan kondisi saat ini maka teori Von Thunen menjelaskan bahwa
kegiatan-kegiatan yang paling produktif akan saling berkompetisi untuk saling
berdekatan di lokasi inti atau pusat kota, dimana kondisi ini diikuti dengan
pernyataan bahwa biaya sewa lahan tertinggi adalah wilayah yang dekat dengan
pasar atau berada pada pusat kota.

2. Teori Central Place

Teori ini dipaparkan oleh Walter Christaller pada tahun 1933, Christaller
menyatakan bahwa tujuan utama keberadaan suatu pasar atau perumahan yaitu
untuk menyediakan barang serta jasa bagi populasi atau penduduk di sekitarnya.
Lokasi suatu tempat ditentukan oleh kebutuhan area pasar minimum atas suatu
barang maupun jasa untuk dapat ditawarkan secara ekonomis (threshold).
Sedangkan range adalah jarak maksimum dimana konsumen mampu melakukan
perjalanan untuk menjangkau suatu komoditi atau jasa. Teori ini kemudian
disempurnakan oleh Losch pada tahun 1940 karena asumsi yang digunakan oleh
Christaller dianggap tidak realistis, maka pada penyempurnannya teori central place

10
 merupakan sebuah titik awal yang digunakan untuk membantu untuk membangun
sebuah pemikiran mengenai perbedaan yang lebih kompleks.

2.5 Pemilihan Lokasi Perumahan

Persepsi perumahan lebih banyak dikaitkan dengan tingkat pendapatan dan lokasi
perumahan menurut masyarakat. Menurut teori struktur internal perkotaan dari Burgess,
dijelaskan bahwa faktor lokasi sangat penting bagi tingkat penghasilan. Pilihan lokasi akan
hunian umumnya akan berusaha mendekati lokasi aktivitasnya, namun dalam
perkembangan penggunaan lahan di perkotan lebih dititik beratkan pada segi ekonomis
lahan karena semakin dekat dengan pusat aktivitas maka semakin tinggi tingkat aksesibilitas
lokasi, guna lahan yang berkembang diatasnya juga akan semakin intensif sehingga
mempengaruhi peruntukan lahan bagi perumahan.

Adapun yang menitik beratkan daya tarik suatu lokasi oleh dua hal yaitu aksesibilitas
dan lingkungan. Aksesibilitas merupakan daya tarik yang ditentukan oleh kemudahan dalam
pencapaian keberbagai pusat kegiatan seperti pusat perdagangan, pusat pendidikan,
daerah industri, jasa pelayanan perbankan, tempat rekreasi, pelayanan pemerintahan, jasa
profesional, dan bahkan merupakan perpaduan antara semua kegiatan tersebut (Luhst,
1977).

Menurut Bourne (1975), faktor lingkungan yang menjadi pertimbangan dalam memilih lokasi
perumahan meliputi:
a. Aksesibilitas ke pusat kota: jalan raya utama, sekolah dan tempat rekreasi.
b. Karakteristik fisik dan lingkungan pemukiman: Kondisi jalan, pedestrian, pola jalan
dan ketenangan.
c. Fasilitas dan pelayanan: kualitas dari utilitas, sekolah, polisi, dan pemadam
kebakaran.
d. Lingkungan sosial: pemukiman bergengsi, komposisi sosial ekonomi, etnis dan
demografi.
e. Karakteristik site rumah: luas tanah, luas bangunan, jumlah kamar dan biaya
pemeliharaan.

Menurut Drabkin (1980), ada beberapa faktor yang berpengaruh terhadap pemilihan lokasi
perumahan yang secara individu berbeda satu sama lain yaitu :
a. Aksesibilitas yaitu terdiri dari kemudahan transportasi dan jarak ke pusat kota
b. Lingkungan, dalam hal ini terdiri dari lingkungan sosial dan fisik seperti kebisingan,
polusi dan lingkungan yang nyaman
c. Peluang kerja yang tersedia, yaitu kemudahan seseorang dalam mencari

11
 pekerjaan untuk kelangsungan hidupnya.
d. Tingkat pelayanan, lokasi yang dipilih merupakan lokasi yang memiliki pelayanan
yang baik dalam hal sarana dan prasarana.

Dalam pemilihan tempat untuk lokasi perumahan, pengembang akan mencari lokasi
bangunan yang sesuai dengan cara menyeleksi beberapa tempat. Dari banyak kriteria yang
mempengaruhi pemilihan tempat pemilihan tempat yang paling utama menurut Catanese
(1992) adalah :
a. Hukum dan lingkungan
Hukum yang berlaku mengijinkan didirikannya gedung dengan ukuran
tertentu, persyaratan tempat parkir, tinggi maksimum gedung, batasan-
batasan kemunduran dan berbagai kendala lain yang berkaitan.
b. Sarana
Suatu proyek membutuhkan pemasangan air, gas, listrik, telepon, tanda
bahaya (alarm), jaringan drainase.
c. Faktor teknis
Bagaimana keadaan tanah, topografi, dan drainase yang mempengaruhi
desain tempat atau desain bangunan
d. Lokasi
Yang dipertimbangkan adalah pemasarannya, aksesibilitas, dilewati
kendaraan umum dan dilewati banyak pejalan kaki.
e. Estetika
Bagaimana view yang ada dimanfaatkan sebaik mungkin.
f. Masyarakat
Yang dipertimbangkan adalah dampak pembangunan perumahan tersebut
terhadap masyarakat sekitar, kemacetan lalu lintas dan kebisingan
g. Fasilitas pelayanan
Seperti aparat kepolisian, pemadam kebakaran, pembuangan sampah dan
fasilitas sekolah
h. Biaya
Yang dimaksud dengan biaya adalah tanah/lahan yang murah.

12
 BAB III

METODE PENELITIAN

3.1 Bagan Alur Penelitian

Perkembangan Menentukan faktor-faktor lokasi Menentukan faktor-faktor lokasi

pembangunan perumahan
di pinggiran Kota Surabaya
(studi kasus: Perumahan
Pantai Mentari)
perumahan dan kesesuaian
pemilihan lokasi perumahan
berdasarkan preferensi
stakheloders di Perumahan
Pantai Mentari
perumahan dan kesesuaian
pemilihan lokasi perumahan
berdasarkan preferensi
stakheloders di Perumahan
Pantai Mentari

Analisis faktor-faktor yang Penyediaan sarana (sarana Penyediaan prasarana

mempengaruhi stakeholder peribadatan, sarana (drainase, persampahan,
dalam penentuan lokasi kesehatan,sarana pendidikan, jaringan jalan, jaringan
perumahan sarana perdagangan jasa) telepon, jaringan air bersih,
jaringan listrik

Analisis kesesuaian antara

lokasi Perumahan Pantai Gambar 3.1 Bagan Alur Studi
Mentari dan faktor teori Sumber: Analisa
lokasi perumahan

3.2 Metode Pengumpulan Data

Tahap pengumpulan data bertujuan untuk memperoleh informasi dan data terkait
konidisi eksisting di Perumahan Pantai Mentari, metode pengumpulan dibagi dalam tahap

3.2.1 Pengumpulan Data Primer

Pengumpulan data primer melalui survey lapangan untuk mengetahui gambaran
umum lokasi. Selain itu menggunakan penyebaran kuisioner terhadap masyarakat
penghuni dan wawancara kepada pihak developer Perumahan Pantai Mentari.
Karakteristik populasi yang homogen membuat teknik pengambilan sampel kuisioner
yang dilakukan menggunakan teknik random sampling dengan sampel berjumlah ..
orang.

3.2.2 Pengumpulan Data Sekunder

Pengumpulan data sekunder dilakukan dengan mencari berbagai informasi terkait
lokasi perumahan tersebut baik berupa angka maupun diagram yang mampu
mendukung data primer yang telah diperoleh

13
 BAB IV

GAMBARAN UMUM WILAYAH

4.1 Ruang Lingkup Wilayah Studi

Gambar 4.1 Letak dan tampak perumahan Pantai Mentari

Sumber: Google Earth dan Survey Primer, 2016
Perumahan Pantai Mentari merupakan kawasan hunian yang terletak pada Surabaya
Timur dimana konsep perumahan ini dikembangkan oleh PT. Jawa Nusa Wahana, yang
bertemakan perumahan modern tropis. Hunian pada kawasan Kenjeran ini termasuk hunian
berkembang dimana memiliki konsep dekat dengan pesisir untuk pemandangan perumahan
yang lebih indah dan nyaman. Wilayah studi pantai mentari ini memiliki batasan-batasan
perumahannya, yaitu:

Batasan Keterangan
Bagian Utara Jalan Pantai Kenjeran
Bagian Timur Jalan Raya Pantai Lama-Selat Madura
Bagian Selatan Jalan Raya Kenjeran
Bagian Barat Jalan Kedung Cowek
Tabel 4.1 Batasan Administratif Wilayah
Sumber: Survey Primer 2016

14
 Penyediaan fasilitas pada perumahan pantai mentari membuat para penghuni
semakin nyaman dan semakin tentram yang dimana semua fasilitas tersebut disediakan
oleh pihak developer perumahan dan letak-letak titik fasilitas umum yang berdekatan
dengan perumahan tersebut. Fasilitas yang disediakan oleh perumahan Pantai Mentari
sendiri yaitu terdiri dari taman perumahan, penyediaan peribadatan yaitu masjid, keamanan
setiap blok perumahan dan sebagainya.

Gambar 4.1 Fasilitas peribadatan dan taman perumahan pada perumahan Pantai Mentari
Sumber: Google Earth dan Survey Primer, 2016

Selain fasilitas yang disediakan, perumahan Pantai Mentari sendiri meyediakan

prasarana yang baik dan memadai yaitu dalam pendistribusian jaringan listrik, jaringan
telepon, serta jaringan air bersih.

Lokasi pembangunan perumahan Pantai Mentari selain memperhatikan sarana dan

prasarana, akan tetapi akses dan pencapaian menuju lokasi sangat mudah dan bervariasi.
Dari Central Business Distric di kawasan jalan Basuki Rahmat,Tunjungan dan Panglima
Sudirman yang merupakan jantung kota Surabaya, hanya dapat ditempuh dalam waktu
kurang dari 10 menit. Selain itu lokasi pendukung lain yang menjadi pertimbangan berdirinya
Perumahan Pantai Mentari adalah sangat dekat dengan sarana pendidikan seperti ITS,
Unair, UK Widya Mandala, Sekolah Cita Hati, Al-Ashar dan lain-lain. Serta pembangunan
pantai mentari juga melalui pertimbangan kedekatan dengan sarana kesehatan yang terdiri
dari RSU Dokter Sutomo, RS Internasional Husada Utama dan RS Haji Surabaya.

Dalam memenuhi kebutuhan gaya hidup masyarakat perkotaan terkait dengan

rekreasi dan komersial, perumahan ini juga memperhatikan kedekatannya dengan pusat
perbelanjaan berada tidak jauh dari lokasi Pantai Mentari seperti Galaxy Mall, Plaza
Surabaya, ITC, Mangga Dua, Pasar Atum selain itu juga dekat dengan pusat perdagangan
Kembang Jepun

15
4.2 Isu Strategis
Dalam pengembangan pembangunan perumahan Pantai Mentari memiliki beberapa
rencana strategis untuk meningkatkan kualitas perumahan itu sendiri. Rencana strategis
yang ada pada perumahan ini yaitu tergolong kepada pembuatan Ruko yang berkonsepkan
seperti Central Bussines District sehingga memenuhi kebutuhan penghuni akan
perbelanjaan kebutuhan. Selain itu rencana strategis perumahan sendiri didukung dengan
rencana pembuatan Outer Ring Road yang berpusatkan pada aksesibilitas Jembatan
Suramadu.

16
 BAB V

ANALISA DAN PEMBAHASAN

5.1 Faktor Pemilihan Lokasi Perumahan Berdasarkan Analisa Pembobotan

Dalam jurnal ini penulis menggunakan empat kriteria utama dan sembilan
sub-kriteria untuk menentukan faktor pemilihan lokasi perumahan. Pembobotan
kriteria dilakukan dengan cara pembagian kuisioner “penentuan kriteria pemilihan
lokasi perumahan” kepada 20 responden yang merupakan penduduk di daerah
Pantai Mentari Surabaya. Tujuan dari pembagian kuisioner ini adalah untuk
mengetahui bobot tiap kriteria penentu lokasi perumahan berdasarkan perspektif
responden yaitu penduduk Perumahan Pantai Mentari Surabaya. Berikut adalah
kriteria-kriteria yang penulis pilih dalam faktor pemilihan lokasi perumahan

 Kemudahan Transportasi
Sub Kriteria : Waktu Tempuh ke Jalan Utama, Waktu Tempuh ke Pusat
Kota, Dekat Layanan Transportasi
 Akses ke Tempat Hiburan
Sub Kriteria : Dekat dengan Mall, Dekat dengan Tempat Wisata
 Ekonomi
Sub Kriteria Harga Rumah/Lahan
 Fasilitas Layanan Umum
Sub Kriteria : Dekat Supermarket, Dekat Rumah Sakit, Dekat Sarana
Pendidikan

Kriteria-kriteria tersebut kemudian dihitung bobotnya dengan metode

pembobotan berdasarkan hasil rekap kuisioner kriteria pemilihan lokasi perumahan
penduduk Perumahan Pantai Mentari Surabaya. Berikut adalah tabel 5.1 Hasil
Perhitungan Kuisioner hasil rekap kuisioner faktor pemilihan lokasi perumahan

17
 No KRITERIA SUB- Nilai NILAI

KRITERIA Rata- RATA2

PER
Rata
KRITERIA

1. Kemudahan Waktu
Tempuh ke 7,8
Transportasi
Jalan Utama
6,9
Waktu
Tempuh ke 7
Pusat Kota

Dekat
Layanan 5,9
Transportasi

2. Akses ke Dekat dengan 5,8

6,6
Mall
Tempat
Hiburan Dekat dengan
Tempat 5
Wisata

3. Ekonomi Harga 8 8
Rumah/Lahan

4. Fasilitas Dekat 7,9

7,8
Supermarket
Layanan
Umum Dekat Rumah
8,3
Sakit

Dekat Sarana
7,8
Pendidikan

JUMLAH 28,6
Tabel 5.1 Hasil Perhitungan Kuisioner

Dari hasil nilai tingkat kepentingan tiap kriteria faktor pemilihan lokasi perumahan
berdasarkan perspektif penduduk Pantai Mentai, penulis membuat tabel persen pembobotan
untuk mengetahui bobot tiap kriteria. Berikut adalah tabel dan grafik pembobotan kriteria
pemilihan lokasi perumahan Pantai Mentari

18
 NILAI RATA2 PER BOBOT (
No. KRITERIA
KRITERIA %)

1 Kemudahan Transportasi 6,9 24,14

2 Akses ke Tempat Hiburan 5,8 20,27

3 Ekonomi 8 27,97

4 Fasilitas Layanan Umum 7,9 27,62

Tabel 5.2 Hasil Perhitungan Kriteria Pembobotan

Sumber : Analisa, 2016

BOBOT ( %)
30 27.97 27.62
24.14
25
20.27
20
15
10 BOBOT ( %)
5
0
Kemudahan Akses ke Ekonomi Fasilitas
Transportasi Tempat Layanan
Hiburan Umum
Grafik 5.1 Hasil Perhitungan Kriteria Pembobotan
Sumber : Analisa, 2016

Dari hasil pembobotan tingkat kepentingan faktor pemilihan lokasi perumahan

berdasarkan perspektif Penduduk Pantai Mentari dapat dilihat bahwa ekonomi atau
harga lahan merupakan faktor terpenting dengan nilai tertinggi yaitu 27,97%. Hal ini
membuktikan bahwa harga lahan merupakan hal yang paling utama saat seseorang
ingin memilih lokasi rumah. Lalu dari hasil perbandingan ke empat faktor tersebut
fasilitas layanan umum menempati posisi kedua dengan nilai 27,62% yang hanya
berbeda 0,35 poin dari harga lahan. Angka tersebut dapat menjadi bukti bahwa saat
fasilitas suatu perumahan merupakan hal yang sangat memngaruhi masyarakat
dalam memilih lokasi rumah, bahkan dengan selisih angka yang sangat tipis ada
kemungkinan bahwa beberapa golongan masyarakat tidak mempermasalahkan
harga lahan asal dalam perumahan terseut terdapat fasilitas layanan umum yang
bagus dan memadai. Pada posisi ketiga terdapat kriteria kemudahan transportasi
dengan nilai 24,14% dan diikuti dengan kriteria akses ke tempat hiburan sebesar
20,27%.

19
 Dari hasil pembobotan dua kriteria yang mendapat nilai paling tinggi adalah
ekonomi dan fasilitas layanan umum yaitu sekitar 27-28%, sedangkan kemudahan
transportasi hanya mendapat nilai 24,14%. Hasil perbandingan bobot ini
menjelaskan mengapa perumahan Pantai Mentari tetap diminati walupun terletak di
daerah pinggiran Kota Surabaya, hasil pembobotan menunjukan bahwa masyarakat
lebih mementingkan fasilitas umum dan harga lahan dibanding kemudahan
transportasi seperti jarak ke pusat kota, jarak ke jalan utama dan jarak ke sarana
transportasi. Hal tersebut dapat dikarenakan walaupun Perumahan Pantai Mentari
terletak di pinggiran kota penduduk perumahan tersebut tidak terlalu perlu ke pusat
kota untuk memenuhi kebutuhannya karena kebutuhan fasilitas di perumahan ini
sudah cukup memadai dan dekat dengan layanan umum. Selain itu, jika
dibandingkan dengan harga lahan atau rumah yang sama, harga di Pantai Mentari
pun lebih murah dibandingkan harga lahan atau rumah sejenis yang terletak di pusat
kota

5.2 Analisis Berdasarkan Teori Penentuan Lokasi

5.2.1 Teori Von Thunen
Teori Von Thunen dirumuskan oleh Johan Heinrich Von Thunnen
pada tahun 1826, Von Thunen memaparkan bahwa hubungan antar sewa
lahan dan jarak dari lahan pertanian ke pasar mempengaruhi harga sewa
lahan. Semakin dekat jarak pertanian ke pasar maka semakin tinggi harga
sewa lahan dan berlaku pula sebaliknya. Jika diadopsi dengan kondisi saat
ini maka teori Von Thunen menjelaskan bahwa kegiatan-kegiatan yang
paling produktif akan saling berkompetisi untuk saling berdekatan di lokasi inti
atau pusat kota, dimana kondisi ini diikuti dengan pernyataan bahwa biaya
sewa lahan tertinggi adalah wilayah yang dekat dengan pasar atau berada
pada pusat kota.
Berdasarkan kenyataan di lapangan, teori Von Thunen kurang relevan
dengan kondisi Perumahan Pantai Mentari, Perumahan Pantai Mentari
memiliki harga lahan yang dapat dikatakan tidak murah (mulai Rp
700.000.000 - Rp 2.200.000.000) walaupun perumahan ini terletak di bagian
sub urban atau kawasan pinggiran Kota Surabaya yang jauh dari pusat kota,
perumahan ini tetap diminati oleh masyarakat walaupun harganya tergolong
tinggi dan jauh dari pusat kota. Pembangunan perumahan tidak sepenuhnya
berpedoman bahwa pembangunan ideal berada pada pusat kota,
pembangunan perumahan di kawasan pinggiran kota juga dapat ditawarkan
dengan harga lahan tinggi dan diminati oleh masyarakat.

20
5.2.2 Teori Central Place
Teori central place dipaparkan oleh Walter Christaller pada tahun
1933, Christaller menyatakan bahwa tujuan utama keberadaan suatu pasar
atau perumahan yaitu untuk menyediakan barang serta jasa bagi populasi
atau penduduk di sekitarnya. Lokasi suatu tempat ditentukan oleh
kebutuhan area pasar minimum atas suatu barang maupun jasa untuk dapat
ditawarkan secara ekonomis (threshold). Sedangkan range adalah jarak
maksimum dimana konsumen mampu melakukan perjalanan untuk
menjangkau suatu komoditi atau jasa. Teori ini kemudian disempurnakan
oleh Losch pada tahun 1940 karena asumsi yang digunakan oleh Christaller
dianggap tidak realistis, maka pada penyempurnannya teori central place
merupakan sebuah titik awal yang digunakan untuk membantu untuk
membangun sebuah pemikiran mengenai perbedaan yang lebih kompleks.

Berdasarkan kenyataan yang ada, teori central place ini relevan

dengan kondisi Perumahan Pantai Mentari. Lokasi perumahan Pantai Mentari
yang terletak didalam kota Surabaya membuat akses dan pencapaian
menuju lokasi sangat mudah dan bervariasi. Dari Central Business Distric di
kawasan jalan Basuki Rahmat, Tunjungan dan Panglima Sudirman yang
merupakan jantung kota Surabaya, hanya dapat ditempuh dalam waktu
kurang dari 10 menit. Selain itu lokasi pendukung lain yang menjadi
pertimbangan berdirinya Perumahan Pantai Mentari adalah sangat dekat
dengan sarana pendidikan seperti ITS, Unair, Sekolah Cita Hati, Al-Azhar
dan lain-lain. Lokasi perumahan juga dekat dengan sarana kesehatan
seperti RSU Mitra Keluarga, RSU Dokter Sutomo, RS Internasional Husada
Utama dan RS Haji Surabaya. Dalam memenuhi kebutuhan gaya hidup
masyarakat perkotaan perumahan ini juga terletak di dekat pusat
perbelanjaan seperti Galaxy Mall, Plaza Surabaya, ITC, Pasar Atum selain itu
juga dekat dengan pusat perdagangan Kembang Jepun. Keberadaan
jembatan ini menjadikan Perumahan Pantai Mentari Surabaya menjadi
perumahan yang terdekat jarak tempuhnya, hanya 7 menit dari Jembatan
Suramadu. Perumahan ini juga dilengkapi sarana prasarana yang memadai
seperti sarana olahraga, sarana perdagangan jasa, jaringan listrik, CCTV, air
PDAM, jaringan telepon sehingga masyarakat disana dapat tetap memenuhi
kebutuhan barang jasa tanpa harus pergi ke pusat kota. Pihak developer
memberikan sarana prasarana memadai di area perumahan dengan tujuan

21
 agar range dan threshold dapat melayani kebutuhan masyarakat perumahan
dengan baik.

5.2.3 Teori Pemilihan Lokasi Perumahan Menurut Drabkin

Menurut Drabkin (1980), ada beberapa faktor yang berpengaruh
terhadap pemilihan lokasi perumahan yaitu :
a. Aksesibilitas yaitu terdiri dari kemudahan transportasi dan jarak ke pusat
kota
b. Lingkungan, dalam hal ini terdiri dari lingkungan sosial dan fisik seperti
kebisingan, polusi dan lingkungan yang nyaman
c. Peluang kerja yang tersedia, yaitu kemudahan seseorang dalam mencari
pekerjaan untuk kelangsungan hidupnya
d. Tingkat pelayanan, lokasi yang dipilih merupakan lokasi yang memiliki
pelayanan yang baik dalam hal sarana dan prasarana

Ditinjau dari perspektif pihak developer maka pembangunan

perumahan Pantai Mentari mempertimbangkan faktor aksesbilitas dimana
perumahan ini diletakkan di daerah pinggiran kota yang memiliki akses
jaringan jalan primer dan sekunder yang mampu membantu kemudahan
akses menuju lokasi-lokasi di pusat kota, dari segi faktor lingkungan pihak
developer mendirikan Pantai Mentari dengan konsep green and livable
dimana melalui survey lapangan penulis mengetahui kondisi eksisting
Perumahan Pantai Mentari yang suasananya tenang dan banyak
penghijauan sehingga menimbulkan kenyamanan bagi para penghuninya.
Pada faktor kemudahan mencari pekerjaan kurang diperhatikan oleh pihak
developer karena sasaran dari penjualan perumahan ini ditujukan untuk
masyarakat memiliki penghasilan diatas rata – rata (mapan dalam bekerja).
Pada faktor tingkat pelayanan, pihak developer sangat menekankan lokasi
yang memiliki pelayanan sarana prasarana yang baik agar masyakarat yang
tinggal di perumahan ini tetap dapat memenuhi serta melangsungkan
kebutuhan hidupnya melalui sarana prasarana yang telah disediakan di
dalam perumahan (contoh: sarana olahraga, sarana perdagangan jasa)
dimana masyarakat tidak perlu menuju daerah pusat kota secara terus
menerus.

Dari teori-teori tentang pemilihan lokasi perumahan diatas, maka

dapat dijabarkan secara garis besar faktor-faktor yang mempengaruhi

22
 pemilihan lokasi perumahan sebagai berikut

No Kriteria Sub Kriteria

1 Kemudahan transportasi Waktu tempuh ke jalan
utama
Waktu tempuh ke pusat
kota
Dekat layanan
transportasi
2 Akses ke tempat hiburan Dekat dengan mall
Dekat dengan tempat
wisata
3 Ekonomi Harga rumah/lahan
4 Fasilitas Layanan Umum Dekat supermarket
Dekat rumah sakit
Dekat sarana pendidikan
Tabel 5.1 Faktor Pemilihan Lokasi Pantai Mentari Kenjeran
Sumber: Analisa, 2016
Berdasarkan komparasi antara teori-teori pemilihan lokasi perumahan
dengan perspektif pihak developer maka dapat diketahui bahwa fenomena
pemilihan lokasi housing di Kota Surabaya berkonsep developer driven bukan
market driven. Artinya bahwa penentuan lokasi perumahan tidak sepenuhnya
mengikuti keinginan pasar yang umumnya menginginkan lokasi perumahan di
dekat pusat kota namun berdasarkan strategi developer bagaimana
developer mampu menyediakan perumahan yang jauh dari pusat kota atau
terletak di daerah pinggiran kota dengan pelayanan sarana prasarana yang
mampu membuat para penghuninya merasakan kenyamanan dan
kemudahan dalam memenuhi kebutuhan hidupnya.

5.3 Analisis Kesesuaian antara Faktor Penentu Lokasi Perumahan dengan Kondisi
Eksisting

5.3.1 Kemudahan Transportasi

Aksesibilitas merupakan suatu aspek yang sangat penting guna kemudahan
mobilitas dari suatu masyarakat yang tinggal pada suatu wilayah untuk melakukan
aktivitas. Dalam hal ini, perumahan Pantai Mentari memiliki aksesibilitas yang
tergolong sangat baik karena dalam hasil observasi bahwa jaringan jalan yang
terbangun sekitaran perumahan Pantai Mentari mendukung mobilitas yang lebih

23
cepat dan efisien akan waktu. Pembahasan tentang aspek aksesibilitas pada
perumahan ini juga terkait dengan sub-kriteria yang tergolong dalam penelitian yang
terdiri dari waktu tempuh ke jalan utama, waktu tempuh ke pusat kota dan dekat
dengan fasilitas transportasi. Penilaian dalam kemudahan transportasi yaitu sebesar
24,14 % dimana menandakan bahwa aksesibilitas merupakan kepentingan ke-3
dalam pemerhatian pemilihan tempat tinggal bagi masyarakat

5.3.1.1 Waktu Tempuh ke Jalan Utama

Jalan utama dalam suatu perumahan merupakan suatu penentu lokasi yang
tepat dimana aksesibilitas harus cepat dan dapat memenuhi pergerakan masyarakat
apabila ke tempat kerja dan sebagainya. Perumahan Pantai Mentari terkait
perjalanan waktu tempuh ke jalan utama sangat dekat sekali dan tidak memperlukan
waktu durasi pencapaian yang cukup lama. Dilihat melalui kondisi eksisting jalan
utama yang melingkupi aksesibilitas yaitu Jalan Raya Kenjeran.

Gambar 5.1 Jalan utama pada aksesibilitas Pantai Mentari yaitu Raya Kenjeran
Sumber: Google Earth dan Survey Primer, 2016

5.3.1.2 Waktu Tempuh ke Pusat Kota

Aspek aksesibilitas terkait tentang waktu tempuh ke pusat kota adalah hal yang
perlu diperhatikan untuk kemudahan masyarakat yang tinggal pada suatu wilayah
untuk melakukan kegiatan pada pusat kota dimana biasanya didominasi kegiatan
untuk berkerja atau kegiatan komersial. Dengan adanya pemerhatian aspek waktu
untuk ke pusat kota maka kegiatan akan semakin lancar dengan didukung oleh
jaringan jalan yang baik. Pada kondisi eksisting yang ada pada perumahan Pantai
Mentari untuk jarak waktu ke pusat kota tergolong cukup dekat dikarenakan
berkaitan dengan waktu tempuh ke jalan utama yaitu Jalan Raya Kenjeran dimana
fungsi dari jalan tersebut termasuk dalam fungsi aksesibilitas yang lebih
menekankan untuk kemudahan ke pusat kota. Dengan kondisi tersebut maka dapat
diketahui bahwa pertimbangan pembangunan perumahan Pantai Mentari menurut
developer tentang waktu tempuh telah sesuai dengan prasarana jaringan jalan yang

24
 tersedia.

5.3.1.3 Dekat Layanan Transportasi

Layanan transportasi yaitu salah satu yang termasuk kedalam kemudahan
mobilitas baik ke wilayah-wilayah pusat maupun ke wilayah lainnya. Fasilitas layanan
transportasi yaitu dapat berupa angkutan umum, terminal,dan bandar udara. Pada
perumahan Pantai Mentari untuk dekat layanan transportasinya sendiri masih
tergolong cukup, dimana dapat berarti cukup yaitu tidak terlalu dekat untuk ditemouh
dan tidak terlalu jauh untuk menjangkaunya. Sekitar wilayah perumahan Pantai
Mentari ini layanan transportasi yang ada yaitu lebih kepada fasilitas terminal di
Kenjeran, yang bernama Terminal Kedung Cowek. Akan tetapi terminal yang
dimaksudkan dalam pengoprasiannya dapat dikatakan belum beroprasi karena
masih tidak adanya aktivitas mobilitas yang ada disekitaran terminal tersebut.

Gambar 5.2 Terminal Kedung Cowek sebagai layanan transportasi bagi perumahan Pantai Mentari
Sumber: Survey Primer, 2016

5.3.2 Akses ke Tempat Hiburan

Pemilihan lokasi perumahan yang nyaman untuk ditinggali adalah salah
satunya terkait dengan akses ke tempat hiburan yang dimana memiliki fungsi selain
menjadi hunian dapat menjadi fungsi rileksasi bagi masyarakat. Pembahasan
tentang kriteria akses ke tempat hiburan ini terbagi lagi menjadi beberapa sub-kriteria
pengamatan yang terdiri dari dekat dengan mall dan dekat dengan tempat wisata.
Penilaian tentang akses ke tempat hiburan yaitu sebesar 20,27 % menyatakan
bahwa untuk kepentingan hunian dalam aspek ini masih tidak terlalu penting dan
dalam peringkat kepentingan terakhir dari beberapa kriteria yang diajukan.

5.3.2.1 Dekat dengan Mall

Melihat sub-kriteria tentang kedekatan mall dengan perumahan Pantai
Mentari ini sesuai dengan kondisi eksistingnya bahwa dekat dengan pusat-pusat
perbelanjaan dimana pemilihan penentuan lokasi oleh developer juga
memperhatikan aspek ini. Pusat perbelanjaan yang seperti Galaxy Mall, Plaza

25
 Surabaya, ITC, Mangga Dua, Pasar Atum selain itu juga dekat dengan pusat
perdagangan Kembang Jepun adalah yang dekat dengan perumahan ini.

Gambar 5.2 Galaxy Mall dan ITC sebagai sarana pusat perbelanjaan Mall
Sumber: Google Image 2016

5.3.2.2 Dekat dengan Tempat Wisata

Sub-kriteria dekat dengan tempat wisata merupakan salah satu aspek akses
ketempat hiburan yang ada di Pantai Mentari. Dengan kondisi eksisting yang ada
bahwa tempat hiburan atau tempat wisata yang berada dekat dengan Pantai Mentari
yaitu pantai Kenjeran. Pantai Kenjeran yang ada sangat dekat sehingga bagi
masyarakat yang tinggal dapat menjangkaunya dengan mudah. Akan tetapi dilihat
dalam kepentingan bahwa walaupun dekat dengan tempat wisata tidak seberapa
berpengaruh dengan pemilihan lokasi perumahan pada wilayah Pantai Mentari.

Gambar 5.3 Pantai Kenjeran sebagai tempat wisata yang dekat dengan perumahan Pantai Mentari
Sumber: Google Image 2016

5.3.3 Ekonomi
Melihat dari hasil analisa faktor yang mempengaruhi masyarakat Pantai Mentari
dalam menentukan lokasi perumahan, ekonomi dengan sub kriteria harga lahan
merupakan faktor yang menjadi pertimbangan utama masyarakat dalam membeli
rumah. Jika dibandingan dengan luas tanah yang sama di tengah kota, Pantai
Mentari memang mempunyai harga lahan yang relatif lebih murah. Namun, sejak
adanya rencana pembangunan OERR harga lahan di perumahan ini cenderung terus

26
 meningkat. Meskipun Perumahan Pantai Mentari terletak di area sub-urban¬,
perumahan ini tetap memiliki banyak peminat. Salah satu faktor yang menjadikan
perumahan ini diminati dan memiliki harga lahan yang terus meningkat adalah
adanya fasilitas yang lengkap dan nyaman yang membuat warga pantai mentari tidak
perlu jauh-jauh pergi ke pusat kota untuk menjangkau kebutuhan mereka.

5.3.4 Fasilitas Layanan Umum

Pemilihan lokasi perumahan yang nyaman ditinggali adalah salah satunya terkait
dengan akses menuju fasilitas layanan umum untuk menunjang masyarakat
memenuhi kebeutuhannya. Pembahasan tentang kriteria fasilitas layanan umum
terbagi lagi menjadi beberapa sub-kriteria pengamatan yang terdiri atas tiga sub
kriteria yaitu dekat dengan supermarket, dekat dengan rumah sakit, dekat sarana
pendidikan.

Penilaian kriteria fasilitas layanan umum yaitu sebesar Penilaian tentang akses ke
tempat hiburan yaitu sebesar 27,62% menyatakan bahwa untuk kepentingan hunian
dalam aspek ini sangat penting dan berada di peringkat pertama dibanding kriteria
lainnya.

5.3.4.1 Dekat Supermarket

Sub-kriteria dekat supermarket merupakan salah satu bagian dari kriteria
fasilitas layanan umum di Pantai Mentari. Perumahan Pantai Mentari berjarak cukup
dekat dengan minimarket namun memiliki jarak yang sedikit jauh dengan waktu
tempuh ± 10 menit menuju supermarket yang notabene memiliki ketersediaan
barang jasa yang lebih lengkap.

5.3.4.2 Dekat Rumah Sakit

Sub-kriteria dekat rumah sakit merupakan salah satu bagian dari kriteria
fasilitas layanan umum di Pantai Mentari. Perumahan Pantai Mentari dapat dikatakan
terletak di kawasan yang dikelilingi banyak rumah sakit seperti RS Unair, RS Mitra
Keluarga, RS Haji yang rata-rata dapat ditempuh selama ± 10 menit dari perumahan.
Hal ini tentu akan memudahkan masyarakat memenuhi kebutuhan akan kesehatan

5.3.4.3 Dekat Sarana Pendidikan

Sub-kriteria dekat sarana pendidikan merupakan salah satu bagian dari
kriteria fasilitas layanan umum di Pantai Mentari. Perumahan Pantai Mentari berada
dekat dengan ITS, Unair, SD Al Azhar, dan lain-lain yang dapat membantu
masyarakat untuk mengakses kebutuhan akan pendidikan dengan baik.

27
 BAB VI

PENUTUP

6.1 Kesimpulan dan Lesson Learned

Pembangunan lokasi perumahan pada saat ini tidak terikat kepada teori lokasi-lokasi
pembangunan yang umumnya menjelaskan bahwa harga lahan tertinggi/ lahan paling
potensial yang berada di pusat kota. Fenomena pembangunan perumahan di kawasan sub
urban di Kota Surabaya menunjukkan bahwa suatu pembangunan tidak harus terpaku
dengan teori yang ada namun pembangunan harus dilakukan dengan strategi perencanaan
yang matang agar pembangunan yang ada bersifat sustainable dan berjangka waktu
panjang.

28