TERMS OF REFERENCE (TOR) STUPADU-1

PEKERJAAN PERENCANAAN DAN PERANCANGAN KANTOR SEWA

PRODI D4 ARSITEKTUR BANGUNAN GEDUNG
POLITEKNIK NEGERI PONTIANAK
A. Gambaran Umum
Sejalan dengan perkembangan di kota Pontianak maka, kebijakan tentang sektor pelayanan dan jasa
mendapat tanggapan yang serius dalam meiwujudkan pengembangan fungsi ruang kawasan sebagai
kawasan pusat bisnis. Salah satu upaya dalam mendukung sektor jasa dan pelayanan dikota Pontianak
adalah pembangunan gedung kantor sewa yang dapat mewadahi kegiatan jasa dan pelayanan baik dalam
skala nasional maupun internasional. Dengan adanya kantor sewa ini, diharapkan dapat menjadi
generator dari perkembangan kota Pontianak dalam meningkatkan perekonomiannya.

B. Permasalahan khusus
Didalam merancang gedung kantor sewa yang mewadahi aktivitas jasa dan pelayanan serta dan tanggap
terhadap lingkungan sekitarnya terdapat beberapa isue permasalahan penting yang terkandung
didalamnya, yaitu sebagai berikut:
 Aktifitas
 Konfigurasi dan efesiensi
 Bentuk dan estetika
 Sikurlasi dan parkir
 Kenyamanan
 Keamanan
 Sistem servis
 Sistem struktur

C. KRITERIA PERANCANGAN DAN PERMASALAHAN FUNGSI

1. Umum
a. Persyaratan keandalan yang ditinjau dari segi :
 Ketahanan bangunan menerima beban, baik yang berasal dari manusia maupun kekuatan
alam.
 Ketahanan terhadap kelusuhan maupun keausan , baik karena penggunaan bangunan, sifat
bahan maupun cuaca,
 Keselamatan penghuni pada waktu terjadi bencana, baik karena ulah manusia, alam ataupun
karena pencemaran kesehatan.
b. Persyaratan guna yaitu bahwa bangunan dapat menampung kegiatan secara efisien sesuai dengan
fungsinya.
c. Persyaratan Efisiensi yang ditinjau dari segi :
 Penghematan energi,
 Penghematan biaya operasional dan maintenance.
d. Memenuhi tujuan sebagai bangunan perkantoran bagi masyarakat golongan menengah
e. Ketentuan-ketentuan standar seperti :
 Peraturan Bangunan yang berlaku di daerah setempat,
 Normalisasi teknis yang berlaku.

2. Asas-asas Perancangan
 a. Bangunan hendaknya fungsional, efisien, menarik tetapi tidak berlebihan.
b. Kreatifitas desain hendaknya tidak ditekankan kepada kemewahan material, tetapi pada
kemampuan mengadakan sublimasi antara fungsi teknis dan fungsi sosial bangunan.
c. Dengan batasan tidak mengganggu produktivitas kerja, investasi dan pemeliharaan bangunan
sepanjang umurnya hendaknya diusahakan serendah mungkin.
d. Bangunan yang dirancang hendaknya dapat ikut meningkatkan kualitas lingkungan sekitar
lokasi.
3. Perancangan Tapak
a. Harus memperhatikan massa existing di lingkungan sekitarnya,
b. Tanah/lahan di sekitar bangunan tidak boleh di perkeras seluruhnya, untuk keperluan resapan air.
c. Tidak bertentangan dengan Peraturan Daerah pada kawasan yang bersangkutan, terutama aturan
mengenai GSB.
d. Memperhatikan tata rancang pengolahan tapak yang terkait dengan masing-masing kasus.
e. Analisa tapak dibuat spesifik terkait dengan kasus.
f. Rancangan tapak harus mempertimbangkan penyediaan fasilitas akses yang nyaman yang
diperuntukkan bagi penghuni, tamu, pengelola, dan pejalan kaki.

4. Perancangan Tata Ruang

a. Dapat dilakukan perubahan fungsi ruang existing untuk optimalisasi perancangan secara
keseluruhan.
b. Penataan ruang disusun sedemikian rupa sehingga secara keseluruhan memenuhi kebutuhan
total, dan memenuhi kebutuhan fungsional minimal.
c. Penataan unit-unit perkantoran mempertimbangkan kebutuhan pencahayaan dan penghawaan
untuk setiap ruang.
d. Penataan fungsi servis untuk tiap-tiap unit perkantoran dipertimbangkan terhadap estetika visual
bagi pengamat, serta dipertimbangkan terhadap perancanagan sistem utilitas gedung.
e. Penataan unit-unit perkantoran agar dilakukan simultan dengan perancangan grid sistem struktur.
f. Persyaratan ruang-ruang lainnya mengacu kepada standar fungsional masing-masing ruang.

5. Perancangan Bentuk
a. Rancangan bentuk memperlihatkan identitas sebagai bangunan perkantoran di kota Pontianak
yang mempunyai iklim tropis. Artinya, rancangan bentuk harus dapat mengantisipasi iklim
tropis. Bentuknya hendaknya memberikan ciri khas tetapi tidak menjadi sesuatu yang ‘aneh’ di
tengah lingkungannya.
b. Rancangan bentuk hendaknya dengan mempertimbangkan kemungkinan konstruksi, bukan
menjadi sesuatu yang tidak mungkin dibangun.

6. Perancangan (Sistem) Struktur

a. Secara keseluruhan, bangunan dibuat 4 lantai dan 1 basement (semi) dengan sistem rangka beton
bertulang.
b. Pondasi menggunakan pondasi setempat dengan minipile beton ukuran 20/20 dengan jumlah dan
panjang sesuai hasil perhitungan masing-masing.
c. Konstruksi atap menggunakan rangka batang atau rangka ruang, dengan material baja.

7. Perancangan (Sistem) Utilitas / Mekanikal-Elektrikal

 a. Perancangan sistem pencahayaan dan penghawaan dimaksimalkan dengan memanfaatkan
penghawaan dan pencahayaan alami dengan mempertimbangkan kesehatan, kenyamanan termal
dan pendinginan konstruksi bangunan.
b. Perancangan sistem penyediaan air bersih dan pembuangan air kotor & kotoran dipertimbangkan
untuk kebutuhan bangunan berlantai banyak, kemudahan maintenance, keindahan, kebersihan.
c. Penyediaan air bersih dengan Ground tank pada lantai basement dan Roof tank pada top floor
dengan kapasitas sesuai perhitungan.

D. Deskripsi data dan lokasi

 Definisi :
kantor sewa adalah suatu bangunan/gedung yang dilengkapi dengan sarana dan prasarana
disewakan, pada bagian tertentu saja oleh suatu kelompok atau perorangan pemakai yang
digunakan untuk melakukan kegiatan jasa dan pelayanan secara profesional, serta mendapat
pembayaran sewa tertentu untuk pemilik gedung.

 Menurut Peruntukannya:
o Invesment Type of Office Building
Didesain dan dibangun suatu perusahaan yang biasanya adalah pengembang untuk
disewakan pada beberapa penyewa (multiple tenancy use), salah satunya menempati
sebagian besar ruang.

 Fungsi dasar Kantor:

o Management Group
Tempat pimpinan atau direksi untuk menyusun secara bersama dalam suatu kegiatan
menentukan keputusan keputusan dalam menanggapi informasi.
o Financial Group
Financial eksekutif bertugas merespon apa yang harus disampaikan terhadap general
office meliputi pertimbangan-pertimbangan Clerical force.
o Sales Group
Setiap perusahaan memiliki macam fungsi pemasaran yang memulai aktivitas
perusahaan itu sendiri. Group ini membutuhkan ruang untuk katalog dan spesifikasi
data. Menentukan harga, perhitungan dan korespodensi adalah tugas dari sales group
o General office Group
Group ini service um untuk semua jenis fungsi, seperti pusat data-data, Stenographic
service, perpustakaan, penanganan surat-surat, foto copi, dan komunikasi umum.
o Technical service Group
Pelayanan teknik seperti mekanikal, juru gambar, dan perancang.

 Jumlah Penyewa:
o Single Tenancy Floor
Luas kotor ruang satu lantai bangunan dikurangi ruang elevator umum, ruang mesin dan
tangga umum-disewa satu penyewa.
o Multi Tenancy Floor
 Satu lantai kantor bangunan kantor disewa oleh beberapa penyewa, luas ruang yang
disewakan sama dengan luas ruang pada single tenancy floors dan dikurangi luas koridor
umum.

 Menurut pembagian lay-out denah

o Cellular System (sel-sel)
Pada umumnya bangunan berbentuk memanjang dengan koridor memanjang sejajar dengan
panjang bangunan. Sistem ini mempunyai ruang-ruang privacy tinggi.
o Group Spaces System (kelompok ruang)
Terdiri dari ruang-ruang yang berukuran sedang yang mampu menampung 5-15 pegawai
yang bekerja sama. Pembagian ini umumnya diterapkan pada bangunan yang mempunyai
kedalaman 15-20 m (jarak dari koridor ke ruang terluarnya).
o Open Plan Office System (ruang terbuka)
Susunan ruang fleksibel menurut kebutuhan pemakai. Menggunakan sekat ruang partisi,
furniture dan vegetasi dapat digunakan sebagai penanda rute sirkulasi dan identitas
kelompok atau unit kerja. Jenis ini cocok untuk kantor sewa karena ruang yang fleksibel
dan dapat disesuaikan dengan kebutuhan penyewa.

a. Kebutuhan Ruang
 Ruang Pengelola Kantor Sewa Modul A (1 unit)
 Top executive = 40m2
 Manager = 5 staf @20 m2
 Supervisor = 10 staf @12 m2
 Staff = 100 Staf @4 m2
 Data Storage space = 36 m2
 Janitor supplies and
Equipment = 20 m2
 Special equipment = 12 m2
 Reception room = 16 m2
 Security room = 8 m2
 Waiting room = 20 m2
 Interview room = 12 m2
 Examination or meeting
room = 40 m2
 Exhibit room = 36 m2
 Employee lounge = 40 m2
 Office boy room = 20 m2
  Rest room = 20 m2

 Ruang Kantor Sewa ( 2 unit)

 Top executive = 40 m2
 Manager = 5 staff @20m2
 Supervisor = 10 staff @12m2
 Staff = 40 staff @4 m2
 Storage space = 36 m2
 Special equipment = 20 m2
 Reception room = 16 m2
 Security room = 8 m2
 Waiting room = 20 m2
 Meeting room = 40 m2
 Exhibit rrom = 36 m2
 Employee lounge = 40 m2
 Office boy = 36 m2
 Rest room = 36 m2

 Ruang Kantor Sewa ( 4 unit)

 Top executive = 36 m2
 Manager = 2 staff @20m2
 Supervisor = 4 staff @12m2
 Staff = 20 staff @4 m2
 Storage space = 24 m2
 Reception room = 12 m2
 Security room = 8 m2
 Waiting room = 20 m2
 Meeting room = 24 m2
 Employee lounge = 24 m2
 Office boy = 24 m2
 Rest room = 24 m2

 Ruang penunjang
 Restorant = 300 m2
 Caffe = 150 m2
 Hall = 50 m2
 Book store = 150 m2
 Convention center = 800 m2

 Ruang service
 Park area
 Mobil = sesuai hasil perfitungan
 Motor = sesuai hasil perfitungan
  Core area (tangga umum, tangga kebakaran, wc umum, janitor, MEE dan lift)
= max 20% gross out area
 Entrance/drop off = 64m2
 Gudang = 40 m2

b. Lokasi:
 Disesuaikan dengan peruntukan lahan perdagangan dan jasa.
E. Produk
I. Konsep Perancangan
1. Difinisi, Literatur.
2. Studi banding
3. Identifikasi data lokasi
4. Analisa tapak
5. Analisa program ruang
6. Zoning
7. Konsep Perancangan
8. Gambar Prarencana
a. Rancangan tapak
b. Denah (lay out)
c. Tampak (3D)
d. Potongan Prinsip
II. Gambar Kerja

1. Gambar Situasi Skala ~ 1 : 400

2. Gambar Siteplan Skala ~ 1 : 200
3. Gambar Denah Skala ~ 1 : 100
4. Gambar Tampak (4 sisi) Skala ~ 1 : 100
5. Gambar Potongan (2 sisi) Skala ~ 1 : 100
6. Gambar Rencana Pondasi Skala ~ 1 : 100
7. Gambar Rencana Pembalokan Pat Lantai dan detail Skala ~ 1 : 100 dan 1: 10
8. Gambar Rencana Atap dan detail Skala ~ 1 : 100 dan 1 : 20
9. Gambar Rencana Plafond/Titik Lampu dan detail Skala ~ 1 : 100 dan 1 : 20
10. Gambar Rencana sistem Air Bersih dan Kotor Skala ~ 1 : 200
11. Gambar Portal dan detail Skala ~ 1 : 50 dan 1 : 20
12. Gambar Rencana tangga dan detail Skala ~ 1 : 50 dan 1 : 20
13. Gambar Detail Lift Skala ~ 1 : 50 dan 1 : 20
14. Gambar Detail Arsitektur (2D dan 3D) Skala ~ 1 : 20
15. Gambar Perspektif Interior 2 ruangan
16. Gambar Perspektif Eksterior 3 sudut
17. Maket Skala ~ 1 : 400

Selamat Berkarya semoga sukses….!

ttd
Dosen Pembimbing STUPADU 1