P U T U S A N

Nomor :37/PDT/2018/PT.BDG.

DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA ;

Pengadilan Tinggi Jawa Barat di Bandung, yang memeriksa dan mengadili
perkara-perkara perdata pada tingkat banding, telah menjatuhkan putusan sebagai
berikut dalam perkara antara :

DESSY, bertempat tinggal di Apartemen Green View, F. 2227, Jl. Daan

Mogot KM. 14 Jakarta Barat, dalam hal ini
member Kuasa kepada 1. EBEN ESER
GINTING,S.H.,2. GANDUNG JOKO SUSENO,S.H.,
3. PANGIHUTAN B. HALOHO,S.H., 4. RESHA
PANDU SASONGKO,S.H., 5. IGNATUS PATAR
EFFENDI NAINGGOLAN,S.E.,S.H., 6. PAULUS
PANDINGAN,S.H., Para Advokat /Pengacara
Konsultan Hukum pada Kantor Hukum Ginka &
Associates, yang berkedudukan di H. Tower
Floor, Jl. H.R. Rasuna Said Kav. 20 Kuningan
Jakarta Selatan 12940, berdasarkan Surat Kuasa
Khusus tanggal 30 Oktober 2016 ;

Sebagai Pembanding, semula sebagai

Tergugat ;

LAWAN:

PT. GRAHABUANA CIKARANG (PT.GBC), berkedudukan di Jababeka

Center, Marketing Galery, Hollywood Plaza N0.
10-12 Jl. H. Umar Ismail Indonesia, Movieland,
Kota Jababeka Cikarang Bekasi , dalam hal ini
memberi kuasa kepada HERMANSYAH,S.H.,
WAHYUDHI,S.H., Para Advocat/Penasehat
hukum pada LAW OFFICE HERMANSYAH &
PARTNERS beralamat di Jl. Sektor VII Blok

halaman1dari19 putusan Nomor 37/PDT/2018/PT.BDG

 E.No. 39 Sudimara Jaya Ciledug Kota
Tangerang, berdasarkan Surat Kuasa Khusus
tanggal 08 Nopember 2017 ;

Sebagai Terbanding, semula sebagai

Penggugat ;

Pengadilan Tinggi tersebut;

Membaca,Penetapan Ketua Pengadilan Tinggi Jawa Barat tanggal 30
Januari 2018,Nomor37/PEN/PDT/2018/PT.BDG tentang Penunjukan Majelis Hakim
yang memeriksa dan mengadili perkara ini ;

Telah membaca putusan perkaraPengadilan Negeri Bekasi,Nomor

497/Pdt.G/2016/PN.BKS, tanggal 31 Agustus 2017 dan surat-surat yang berhubungan
dengan perkara ini ;

TENTANG DUDUK PERKARA :

Membaca, surat gugatan Penggugat tanggal 16 September 2016 yang diterima

dan didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Bekasi Register perkara Nomor :
497/Pdt.G/2016/PN.Bks, telah mengajukan gugatan sebagai berikut :
1. Bahwa prosedur standart pembelian unit Rukodi PT. Grahabuana Cikarang ;calon
pembeli harus mengisi, menyetujui dan menandatangani Surat Konfirmasi
Pembelian, yang yang berisikan data – data yang harus diisi oleh Tergugat
berupa : Nomor, tanggal disetujuinya Surat Konfirmasi Pembelian, Data
pembeli, Data objek, Harga jual, cara pembayaran.Dalam hal ini Tergugat telah
menandatangani Surat Konfirmasi Pembelian Nomor : 090/SKP/SIM-
PLZ/XII/2012, tanggal 17 Desember 2012.

2. Bahwa kelanjutan dari di tanda tanganinya Surat Konfirmasi Pembelian tersebut

Penggugat dan Tergugat telahsepakat untuk kemudian bersama – samamenanda
tangani Perjanjian Pengikatan Untuk Melakukan Jual Beli,Nomor
:090COMMSIMPG1212,tanggal 21 Desember 2012 dan kemudian seketika itu
pula perjanjian tersebut mengikat secara hukum bagi kedua belah pihak dalam
hal jual beli Ruko Simprug Plaza, Taman Simprug Raya / Deret ( 2lt ) Blok :

halaman2dari19 putusan Nomor 37/PDT/2018/PT.BDG

 A.2/09, Luas Tanah : 60 M2, Luas bangunan : 80 M2,dan dengan demikian
perbuatan hukum antara penggugat dan tergugat sah secara hukum karena telah
sesuai dengan ketentuan hukum pasal 1313 KUHPerdata, selengkapnya berbunyi
: suatu perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih
mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih.

3. Bahwa yang menjadi Objek Jual Beli antara Penggugat dan Tergugat adalah
berupa “ sebidang tanah berikut bangunan diatasnya berupa Ruko Simprug
Plaza, Taman Simprug Raya / Deret ( 2lt ) Blok : A.2/09, Luas Tanah : 60 M2,
Luas bangunan : 80 M2 “ dengan batas – batas :
- Sebelah Barat : Ruko No. 10
- Sebelah Timur : Ruko No. 8
- Sebelah Utara : Cluster Simprug Garden
- Sebelah Selatan : Jl. Taman Simprug Raya
Bahwa uraian tentang objek perjanjian tersebut tertuang dalam :
1). Surat Konfirmasi Pembelian Nomor : 090/SKP/SIM-PLZ/XII/2012, Tanggal 17
Desember 2012, poin II ( dua ).
2). Perjanjian Pengikatan Untuk Melakukan Jual Beli Nomor :
090COMMSIMPG1212, Pasal 1 ( objek jual beli ).

4. Bahwa sesuai dengan Surat Konfirmasi Pembelian dan Perjanjian Pengikatan

Untuk Melakukan Jual Beli,Penggugat dan Tergugat menyepakati dan menyetujui
bahwa HargaJualRuko Simprug Plaza Taman Simprug Raya Blok A2 No 09,
adalah Rp. 815.237.500,- (delapan ratus lima belas juta dua ratus tiga puluh
tujuh ribu lima ratus rupiah ) dengan rincian sebagai berikut :
- Harga Jual = Rp. 847.000.000,-
- Diskon ; 12,50 % atau = Rp. 105.875.000,-
- Harga jual Setelah Diskon = Rp. 741.125.000,-
- PPN 10 % = Rp. 74.112.500,-
Total harga + PPN 10 % = Rp. 815.237.500,-
Bahwadalam Surat Konfirmasi Pembelian dan Perjanjian Pengikatan Untuk
Melakukan Jual Beli, Tergugat telahmenyetujuiCara Pembayaran sebagaimana
tertuangpasal 3 (syarat pembayaran ) yakni setuju untuk membayar uang muka
bertahap,secara angsuran, cicilan secara tepat jumlah, tidak kurang dan tepat
waktu, dan untuk pembayaran melalui KPR dilakukan secara tunai tidak

halaman3dari19 putusan Nomor 37/PDT/2018/PT.BDG

 melampaui tanggal jatuh tempo sesuai jadwal pembayaran yang ditentukan oleh
Penggugat, sebagai berikut :

Termin Jumlah ( Rp ) PPN ( Rp) Total ( Rp) Jatuh Tempo

Terms of payment amount Vat Total Due data
Uang Tanda Jadi 10.000.000 1.000.000 11.000.000 17 - Des – 2012
Uang Muka 1 11.454.545 1.145.455 12.600.000 17 - Jan -2013
Uang Muka 2 11.454.545 1.145.455 12.600.000 17 - Feb -2013
Uang Muka 3 11.454.545 1.145.455 12.600.000 17 - Mart -2013
Uang Muka 4 11.454.545 1.145.455 12.600.000 17 - Aprl -2013
Uang Muka 5 11.454.545 1.145.455 12.600.000 17 - Mei – 2013
Uang Muka 6 11.454.545 1.145.455 12.600.000 17 - Jun -2013
Uang Muka 7 11.454.545 1.145.455 12.600.000 17- Jul- 2013
Uang Muka 8 11.454.545 1.145.455 12.600.000 17 - Agst-2013
Uang Muka 9 11.454.545 1.145.455 12.600.000 17 -Sept – 2013
Uang Muka 10 11.454.545 1.145.455 12.600.000 17 - Okt-2013
Uang Muka 11 11.454.545 1.145.455 12.600.000 17 - Nop- 2013
Uang Muka 12 12.225.000 1.222.500 13.447.500 17 - Des -2013
Pelunasan KPR 592.900.000 59.290.000 652.190.000 17 - Jan – 2014
TOTAL 741.125.000 74.112.500 815.237.500

5. Bahwa jika terjadi keterlambatan angsuran disebabkan oleh karena kelalaian

tergugat maka sesuai pasal 4 ayat (1) Surat Konfirmasi Pembelian dan Perjanjian
Pengikatan Untuk Melakukan Jual Beli menjelaskan bahwa ; Jika Tergugat lalai /
terlambat membayar, pada waktu seperti ditentukan pasal 3 ayat (1) dan (2),
maka atas keterlambatan itu, Tergugat dikenakan denda administrasi sebesar
0,2% ( nol koma dua persen )perhari keterlambatan, dihitung dari jumlah yang
seharusnya dibayarkan pada saat jatuh tempo yang ditagih sekaligus dan tunai.
Berikut ini ( dalam abel ) perhitungan denda keterlambatan :
No Kode Bayar Schedule Bayar Terbayar Jatuh tempo Realisasi Over- Denda
( sesuai SKP) Pembayaran pembayaran due ( keterlambata
hari ) n
1 Uang Tanda Jadi 11.000.000 11.000.000 17-Des-12 17-Des - 12 0 -
2 Uang Muka 1 12.600.000 12.600.000 17-Jan - 13 17-Jan - 13 0 -
3 Uang Muka 2 12.600.000 12.600.000 17-Feb - 13 17-Feb - 13 0 -
4 Uang Muka 3 12.600.000 12.600.000 17-Mar - 13 18- Mar -13 1 12.600
5 Uang Muka 4 12.600.000 12.600.000 17-Apr - 13 20- Apt -13 3 37.800
6 Uang Muka 5 12.600.000 12.600.000 17-Mei - 13 17-Mei - 13 0 -
7 Uang Muka 5 12.600.000 12.600.000 17-Jun - 13 18-Jun-13 1 12.600
8 Uang Muka 6 12.600.000 12.600.000 17-Jul - 13 17-Jul - 13 0 -
9 Uang Muka 7 12.600.000 12.600.000 17-Agst - 13 20-Agst -13 3 37.800
10 Uang Muka 8 12.600.000 12.600.000 30-Sept - 13 27-Sept-13 -3 (37.800)
11 Uang Muka 9 12.600.000 12.600.000 30-Okt - 13 29 -Okt-13 -3 (12.600)
12 UangMuka 10 12.600.000 12.600.000 30-Nop - 13 03-Des-13 3 37.800
13 UangMuka 12 13.447.500 13.447.500 30-Des - 13 05 Sept-14 249 3.348.428
14 UangMuka 13 152.600.000 2.190.000 30-Jan - 14 15-Okt-14 258 565.020
50.000.000 30-Jan- 14 15 -Okt -14 228 11.400.000
100.000.00 30-Jan- 14 06-Okt -14 249 24.900.000

halaman4dari19 putusan Nomor 37/PDT/2018/PT.BDG

 0
15 Pelunasan via 500.000.000 30-Jan- 14 09 Mart-14 403 201.500.000
Bak
16 PPAT 11.116.875 11.116.875 30-Jan- 14
17 Bunga

6. Bahwadalam perjanjian ini telah menunjukan bahwa Tergugat telah lalai /

terlambat membayar angsurannya mencapai 30 ( tiga pupuh ) hari kelender,
maka dengan mengacu pada pasal 4 ayat ( 2 ) Perjanjian Pengikatan Untuk
Melakukan Jual Belijo. Pasal 1238 KUHPerdata. Pasal 4 ayat ( 2 ), selengkapnya
berbunyi; dalam hal kelelaian / keterlambatan tersebut berlangsung terus hingga
mencapai 30 ( tiga puluh ) hari kalender terhitung sejak saat seharusnya
kewajiban pembayaran dilaksanakan sesuai dengan yang ditentukan dalam pasal
3ayat ( 1 ) dan ( 2 ), walau tanpa pemberitahuan penggugat, dengan lewatnya
waktu saja sudah merupakan bukti yang cukup atas kelalaian tergugat, dan
penggugat berhak memutuskan perjanjian ini dengan pemberitahuan secara
tertulis.
Pasal 1238 KUHPerdata, yang selengkapnya berbunyi ;debitur adalah lalai,
apabila ia dengan surat perintah atau sebuah akta sejenis telah dinyatakan lalai,
atau demi perikatannya sendiri, ialah jika ia menetapkan, bahwa debitur akan
harus dianggap lalai dengan lewatnya waktu yang ditentukan.
Bahwauntuk memenuhi maksud dan tujuan pasal 4 ayat ( 2 )Perjanjian
Pengikatan Untuk Jual beli dan pasal 1238 KUHPerdata diatas, Pengggat telah
beritikat baikdantelah berulang kali mengingatkan Tergugat melalui surat resmi
tentang adanya keterlambatan tersebut melalui surat sebagai berikut :
1. Peringatan ke I, No. : 090SKPPLZ/GBC/SP-1/I/2014, Tanggal, 27 Januari
2014.
2. Peringatan ke II, No.: 090SKPPLZ/GBC/SP-2/III/2014, Tanggal, 24 Maret
2014.
3. Peringatan ke III ( Terakhir ) No. : 051/GBC/SP-3/VII/2014. Tanggal, 11 Juli
2014.
4. Penegasan Peringatan III.No. : 109/FBR/SP-3.1/XII/2014.Tanggal, 10
Desember 2014.
5. Surat Peringatan Hukum ( Somasi ), tanggal 09 September 2016,
6. Surat Peringatan Hukum ( Somasi ) Terakhir, tanggal 13 September 2016.
7. Bahwa berdasarkan data yang ada pada Penggugat sampai dengan tanggal 09
Maret 2015, menunjukan Tergugat belum melunasi seluruh hutangnya kepada

halaman5dari19 putusan Nomor 37/PDT/2018/PT.BDG

 Penggugat berupa ; Hutang Pokok dan denda adminitrasi ( denda Downt
Payment dan denda KPR )sebesarRp.741.801.648,-( Tujuh ratus empat puluh
satu juta delapan ratus satu ribu enam ratus empat puluh delapan rupiah ),
dengan rincian sebagai berikut :
- Hutang Pokok =Rp. 500.000.000,-
- Denda Administrasi terdiri :
- Denda Downt Payment = Rp. 40.301.648,-
- Denda KPR = Rp. 201.500.000,-
Total---------------------------- = Rp. 241.801.648,-
Total Pokok + Denda =Rp. 741.801.648,-

8. Bahwa sesuai ketentuan pasal 3 ayat ( 1 ) Titik XIV Perjanjian Pengikatan Untuk
Melakukan Jual Beli Nomor : 090COMMSIMPG1212, menjelaskan bahwa ;
Pelunasan KPR sebesar Rp. 500.000.000,- ( lima ratus juta rupiah ), namun
sampai dengan gugatan ini diajukan tergugat tidak menujukan adanya upaya
yang serius untuk mencari / mendapatkan Bank pemberi kredit dalam hal ini,
tergugat tidak lagi melakukan pembayaran.

9. Bahwa sampai pada tanggal 10 Januari 2015, surat – surat Penggugat pada
butir 7 ( tujuh ) diatas tidak ditanggapi dengan baik oleh Tergugat, atas dasar
ituPenggugat melakukanpembatalan pembelian tergugat secara sepihak
terhadap Perjanjian Pengikatan Untuk Melakukan Jual Beli Nomor :
090COMMSIMPG1212melalui suratPenggugat Nomor :109 – FBR, tanggal 09
Maret 2015.
Bahwa pembatalan sepihak yang dilakukan oleh penggugat untuk perjanjian
tersebut diatas adalah sah menurut hukum, karenatelah diatur secara tegas
dalam pasal 4 ayat (4),Perjanjian Pengikatan Untuk Melakukan Jual Berli yang
selengkapnya berbunyi : Pembatalah perjanjian oleh pihak pengembang karena
alasan – alasan sebagaimana yang ditentukan dalam pasal ini, mengakibatkan
perjanjian ini batal demi hukum dan seluruh pembayaran yang telah diterima
pihak pengembang dari inverstor, sepenuhnya menjadi hak pihak pengembang
dengan mengabaikan pasal 1266 dan pasal 1267 KUHPerdata.
10. Bahwa diduga tergugat telah dengan sengaja dan tanpa alasan hukum yang
jelas untuk menghindar dari pembayaran hutang yang telah jatuh
tempotanggal 17 Januari 2014kepada penggugat untuk seluruhnya baik berupa

halaman6dari19 putusan Nomor 37/PDT/2018/PT.BDG

 hutang ; pokok, denda administrasi seluruhnya berjumlah sebesar Rp.
741.801.648,- ( Tujuhratus empat puluh satu juta delapanratus satu ribu
enam ratus empat puluh delapan rupiah ).

11. Bahwa peringatan penggugat sebagaimana diuraikan diatas, Tergugat tidak

menunjukan adanya itikat baik untuk menyelesaikan hutang yang ada, bahkan
tergugat menunjukan arogansinya dan dengan melaporkan Penggugat kepada
institusi hukum dan instansi – instansi Pemerintahlainya seperti ;
1. Kepolisian Negara Republik Indonesia Daerah Metro Jaya Resort Kota
Bekasi, dalam perkara dugaan tindak pidana pelaku usaha sebagaimana
diatur dalam pasal 62ayat (1) jo. pasal 8 ayat (1) huruf jo. pasal 10 huruf
c Undang – undang Republik Indonesia Nomor 8 Tahun 1999 Tentang
Perindungan Konsumen.
2. Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen DKI Jakarta.
3. Direktorat Jendral Perlindungan Konsumen dan Tertib Niaga.

12. Bahwa dikarenakan tergugat tidak melakukan apa yang dijanjikan, melakukan
apa yang dijanjikan tetapi terlambat, melakukan apa yang dijanjikan tetapi tidak
sebagaimana mestinya dan melakukan apa yang seharusnya tidak boleh
dilakukan berdasarkan perjanjian. Perbuatan Tergugat tersebut disebut
“Wanprestasi“ yang diatur dalampasal 1238 KUHPerdata, selengkapnya berbunyi
Debitur adalah lalai apabila ia dengan surat perintah atau dengan sebuah akta
sejenis itu telah dinyatakan lalai, atau demi perikatannya sendiri, ialah jika ia
menetapkan, bahwa debitur akan harus dianggap lalai dengan lewatnya waktu
yang ditentukan. Bahwa akibat tergugat melakukan wanprestasi, penggugat
mengalami kerugian materil, untuk kerugian mana sangat wajar menurut
hukum jika Penggugat meminta ganti rugi kepada Tergugat berupa pokok dan
denda administrasi keterlambatan secara keseluruhan berjumlah sebesarRp.
741.801.648,- (Tujuh ratus empatpuluh satu juta delapan ratus satu ribu
enam ratus empat puluh delapan rupiah ) untuk dibayarkan sekaligus, yang
dihitung sejak terjadinya wanprestasi.
Bahwa permohonanganti rugi yang mohonkan penggugat diatas adalah hal yang
wajar menurut hukum, karena telah sesuai dengan ketentuan pasal 1239
KUHPerdata, selengkapnya berbunyi ;tiap - tiap perikatan untuk berbuat
sesuatu atau untuk tidak berbuat sesuatu, apabila debitur tidak memenuhi

halaman7dari19 putusan Nomor 37/PDT/2018/PT.BDG

 kewajibannya mendapatkan penyelesaiannya dalam kewajiban memberikan
penggantian biaya rugi dan bunga.

13. Bahwa oleh karena kelalaian Tergugat, Penggugat telah nyata-nyata

mengalami kerugian selain kerugian materil juga kerugian imateril akibat ruko
tersebut yang seharusnya dapat dijualkan lagi pada pihak lain dan penggugat
mendapatkan keuntung secara bisnis namun hal ini tidak dapat diperoleh,
sehingga kerugian yang diderita penggugat meliputi:
Kerugian materil :
1. Kerugian akibat adanya wanpestasi yang dilakukan oleh tergugat sejak
tanggal 09 Maret 2015, adalah sejumlah = Rp. 741.801.648,-( Tujuh
ratus empat puluh satu juta delapan ratus satu ribu enam ratus
empat puluh delapan rupiah), dengan rincian sebagai berikut :
- Hutang Pokok = Rp. 500.000.000,-
- Denda Administrasi terdiri :
Denda Downt Payment = Rp. 40.301.648,-
Denda KPR = Rp. 201.500.000,-
Total---------------------------- = Rp. 241.801.648,-
Total Pokok + Denda = Rp. 741.801.648,-
2. Kerugian materil berupa biaya menghadiri panggilan Polisi Bekasi 6 (enam)
kali, setiap menghadiri panggilan, Penggugat mengeluarkan Transport
Rp.1.000.000,-(satu juta rupiah) x 6 = Rp. 6.000.000,-
3. Kerugian materil berupa biaya mengahdiri panggilan Badan Penyelesian
Sengketa Konsumen Jakarta 3 (tiga) kali, setiap menghadiripanggilan,
Penggugat mengeluarkan Transport Rp. 1.000.000,- (satu juta rupiah) x 3 =
Rp. 3.000.000,-
4. Kerugian material berupa biaya menghadiri panggilan Direktorat Jendral
Perlindungan Konsumen dan Tertib Niaga Jakarta 1 (satu) kali x 1.000.000,-
= Rp. 1.000.000,-

Kerugian immaterial :
1. Karena Penggugat sebagai Direktur tidak dapat berkonstransi dalam
mengerjakan pekerjaan yang lain dalam mengelola perseroan dan membuat
hubungan Penggugat dengan pihak lain menjadi tidak harmonis lagi, yang

halaman8dari19 putusan Nomor 37/PDT/2018/PT.BDG

 menurut hukum dapat dimintakan uang tunai secara sekaligus dan seketika
sebesar = Rp.500.000.000,-( lima ratus juta rupiah ).
2. Kerugian karena harus mengeluarkan biaya perkara pengurusan perkara
dan biaya Pengacara tersebut sebesar = Rp. 75.000.000,- ( tujuh puluh
lima juta rupiah ).
Total Kerugian Materil + Immateril =Rp.751.801.648,- + Rp.575.000.000,-
= Rp.1.326.801.648,-
Terbilang = ( satu milyard tiga ratus duapuluh enam juta delapan ratus
satu ribu enam ratus empatpuluh delapan rupiah ).
14. Bahwa perlu penggugat uraikandalam gugatan ini bahwa sebidang tanahberikut
bangunan diatasnya berupa Ruko Simprug Plaza, Taman Simprug Raya / Deret (
2lt ) Blok : A.2/09, Luas Tanah : 60 M2, Luas bangunan : 80 M2, dalam
penguasaan penggugat secara penuh oleh karenanya belum pernah diserah
terimakan kepada tergugat, dikarenakan tergugat belum melunasi utangnya, hal
ini telah sesuai dengan ketentuan pasal 6 ayat (1) Perjanjian Pengikatan Untuk
Melakukan Jual Beli, selengkapnya berbunyi :sepanjang Pemesan telah
menyelesaikan selutuh kewajibannya yang tercantum dalam pasal 3 perjanjian ini
maka ; objek jual beli tersebut akan diserahkan oleh Penggugat kepada tergugat
selambat – lambatnya setelah pelunasan kecuali terjadi hal – hal yang berada
diluar kemampuan penggugat.
15. Bahwa Penggugat telah meminta berulang kali agar hal ini diselesaikan secara
kekeluargaan, namun oleh Terugat selalu menghindar dan mengabaikannya,
maka hemat Penggugat jalan satu – satunya untuk menyelesikan masalah ini
lewat Pengadilan.
16. Bahwa oleh karena Penggugattelah beritikat tidak baik, maka untuk menjamin
agar putusan ini dikemudian hari tidak ilusoir, serta ada dugaan kuat pada
Tergugathedak mengalihkan harta kekayaanya sehubungan dengan adanya
gugatan ini, maka dengan ini Penggugat memohon agar diletakan sita jamian
terlebih dahulu atas barang – barang bergerak maupun barang – barang tidak
bergerak milik Tergugat berupa :
1. Satu Unit Rumah yang terletak di Alamat : Permata Taman Palem Blok A1/9
RT.006 /003, Pegadungan Kalideres Jakarta Barat.
2. Satu unit Apartemen Green Park view Tower F 2227, Jl. Daan Mogot Raya
KM.14,5 Kalideres – Jakarta Barat.

halaman9dari19 putusan Nomor 37/PDT/2018/PT.BDG

17. Bahwa oleh karena gugatan ini telah didasarkan dengan alat bukti yang outhentik
menurut hukum, maka bersama ini Penggugat mohon agar Pengadilan Negeri
Bekasi, berkenan menyatakan putusan ini, dapat dilaksanakn terlebih dahulu
walaupun ada verset, banding maupun kasasi.
Berdasarkan hal – hal yang Penggugat samapaikan tersebut diatas, Penggugat
mohon dengan segala hormat dan rendah hati kepada Pengadilan Negeri Bekasi
berkenan kiranya menjatuhkan putusan sebagai berikut :
1. Menerima dan mengabulkan gugatan Penggugat seluruhnya.
2. Menyatakan bahwa Tergugat melakukan wanprestasi/ingkar janji yang telah
merugikan Penggugat.
3. Menyatakan bahwa tindakan Penggugat yang membatalkan sepihak Surat
Konfirmasi Pembelian Nomor : 090/SKP/SIM-PLZ/XII/2012, Tanggal 17
Desember 2012, dan Perjanjian Pengikatan Untuk Melakukan Jual Beli Nomor
: 090COMMSIMPG1212, Perihal Pembelian sebidang tanah berikut bangunan
diatasnya berupa Ruko Simprug Plaza, Taman Simprug Raya / Deret ( 2lt )
Blok : A.2/09, Luas Tanah : 60 M2, Luas bangunan : 80 M2 “ Jababeka
Cikarang dengan tergugat adalah sah menurut hukum.
4. Pegenaan denda administrasi 0,2 % ( nol koma dua persen ) perhari oleh
penggugat kepada tergugat akibat wanprestasi adalah sah menurut hukum.
5. Memerintahkan kepada Tergugat untuk mencabut laporan di Kepolisian
Negara Republik Indonesia Daerah Metro Jaya Resort Kota Bekasi, dalam
perkara dugaan tindak pidana pelaku usaha sebagaimana diatur dalam pasal
62 ayat (1) jo. pasal 8 ayat (1) huruf jo. pasal 10 huruf c Undang – undang
Republik Indonesia Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perindungan Konsumen.
6. Menghukum Tergugat untuk membayar ganti rugi baik secara materil
maupun imateril akibat wanpestasi / ingkar janji yang dilakukan oleh tergugat
sejak tanggal 09 Maret 2015 terdiri dari :
6.1. Kerugian Materil :

-Hutang Pokok = Rp. 500.000.000,-

- Denda Administrasi terdiri :
Downt Payment = Rp. 40.301.648,-
Denda KPR = Rp. 201.500.000,-
Total---------------------------- =Rp. 241.801.648,-
- Total Pokok + Denda = Rp. 741.801.648,-

Terbilang = ( Tujuh ratus empat puluh satu juta delapan ratus

satu ribu enam ratus empat puluh delapan rupiah),

halaman10dari19 putusan Nomor 37/PDT/2018/PT.BDG

 6.2. Kerugian materil berupa biaya menghadiri panggilan Polisi Bekasi 6
(enam) kali, setiap menghadiri panggilan, Penggugat mengeluarkan
Transport Rp.1.000.000,-(satu juta rupiah) x 6 = Rp. 6.000.000,-
(enam juta rupiah ).
6.3. Kerugian materil berupa biaya mengahdiri panggilan Badan Penyelesian
Sengketa Konsumen DKI Jakarta 3 (tiga) kali, setiap menghadiri
panggilan, Penggugat mengeluarkan Transport Rp. 1.000.000,- (satu
juta rupiah) x 3 = Rp. 3.000.000,-( tiga juta rupiah )
6.4. material berupa biaya menghadiri panggilan Direktorat Jendral
Perlindungan Konsumen dan Tertib Niaga Jakarta 1 (satu) kali x
1.000.000,- = Rp. 1.000.000,- ( satu juta rupiah )
Kerugian immaterial :

6.5. Karena Penggugat sebagai Direktur tidak dapat berkonstransi dalam

mengerjakan pekerjaan yang lain dalam mengelola perseroan dan
membuat hubungan Penggugat dengan pihak lain menjadi tidak
harmonis lagi, yang menurut hukum dapat dimintakan uang tunai
secara sekaligus dan seketika sebesar = Rp.500.000.000,-( lima ratus
juta rupiah ).
6.6. Kerugian karena harus mengeluarkan biaya perkara pengurusan perkara
dan biaya Pengacara tersebut sebesar = Rp.75.000.000,-(tujuhpuluh
limajuta rupiah )
Total Kerugian Materil + Immateril = Rp.751.801.648,- +
Rp.575.000.000,- = Rp.1.326.801.648,-
Terbilang = ( satu milyard tiga ratus duapuluh enam juta delapan
ratus satu ribu enam ratus empatpuluh delapan rupiah ) .

7. Menghukum Tergugat untuk membayar uang paksa ( dewangsoom ) kepada

Penggugat sebesar 0,2 %( nol koma lima persen ) perhari keterlambatan
memenuhi isi putusan ini dengan baik, terhitung putusan ini diucapkan.

8. Menyatakan sah dan berharga sita jaminan yang diletakkan atas harta kekayaan
Tergugat berupa :
- Satu Unit Rumah yang terletak di Permata Taman Palem Blok A1/9 RT.006
/003, Pegadungan Kalideres Jakarta Barat.

halaman11dari19 putusan Nomor 37/PDT/2018/PT.BDG

 - Satu unit Apartemen Green Park view Tower F 2227, Jl. Daan Mogot Raya
KM.14,5 Kalideres – Jakarta Barat.

9. Menyatakan bahwa putusan ini dapat dilaksanakan terlebih dahulu secara serta
merta ( uitvoer bij voorraad ) meskipun ada verzet, banding maupun kasasi.

10. Menghukum Tergugat tunduk dan patuh pada putusan ini.

11. Menghukum Tergugatuntuk membayar semua biaya yang timbul dalam perkara
ini.

Atau :

Apabila Pengadilan Negeri Bekasi berpendapat lain, Penggugat mohon dengan segala
hormat dan rendah hati kepada yang mulia majelis hakim dalam perkara ini berkenan
memberikan putusan yang baik dan dipandang adil.

Mengutip serta memperhatikan hal-hal yang teruarai dalam turunan resmi

putusan Pengadilan Negeri Bekasi, Nomor 497/PDT.G/2016/PN.BKS, tanggal 31
Agustus 2017 yang amar selengkapnya berbunyi sebagai berikut :

DALAM KONVENSI
DALAM EKSEPSI
- Menolak Eksepsi Tergugat .
DALAM POKOK PERKARA.
1. Mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebahagian.
2. Menyatakan bahwa Tergugat melakukan wanprestasi/ingkar janji yang telah
merugikan Penggugat..
3. Menyatakan bahwa tindakan Penggugat yang membatalkan sepihak Surat
Konfirmasi Pembelian Nomor 090/SKP/SIM-PLZ/XII/2012 tanggal 17 Desember
2012 dan Perjanjian Pengikatan untuk melakukan jual beli Nomor
090COMMSIMPG1212 perihal Pembelian sebidang tanah berikut bangunan
diatasnya berupa Ruko Simprug Plaza, Taman Simprug Raya/ Deret ( 2 lt )
Blok A.2/09 luas tanah 60 M2, luas bangunan 80 M2 Jababeka Cikarang
dengan Tergugat adalah sah menurut hukum.

halaman12dari19 putusan Nomor 37/PDT/2018/PT.BDG

 4. Menolak gugatan Penggugat untuk selebihnya.
DALAM REKONVENSI
- Menolak Gugatan Penggugat dalam Rekonvensi untuk seluruhnya.
DALAM KONVENSI DAN REKONVENSI.
- Menghukum Tergugat dalam Konvensi/Penggugat dalam Rekonvensi untuk
membayar biaya perkara yang berjumlah Rp 2.237.000,- (dua juta dua ratus
tiga puluh tujuh ribu rupiah).

Membaca akta pernyataan permohonan banding Nomor

497/PDT.G/2016/PN.Bks,JO. Nomor 84/Bdg/2017/PN.Bks, yang ditandatangani oleh
BEBET UBAEDILAH AFFANDI,S.H.,M.H.,Panitera pada Pengadilan Negeri Bekasi yang
menyatakan bahwa pada tanggal 07September2017, GANDUNG JOKO
SUSENO,S.H.,Kuasa Hukum Pembanding semula Tergugattelah menyatakan banding
terhadap putusan perkara Nomor 497/Pdt.G/2016/PN.Bks,tanggal 31 Agustus 2017 ;

Membaca, Relas Pemberitahunan Pernyataan Banding Nomor

497/PDT.G/2016/PN.BKS, JO Nomor 84/Bdg/2017/PN.BKS, yang ditandatangani oleh
RETNO DWI HAPSARI,S.H.,Jurusita Pengganti pada Pengadilan Negeri Tangerang,
pada tanggal 02 November 2017telah memberi tahukan kepada HERMANSYAH,S.H.,
Kuasa Hukum Terbanding Semula Penggugat, secara patut dan seksama ;

Membaca, Surat Tanda Terima Memori Banding Nomor 497/Pdt.G/2016/

PN.Bks. Jo. Nomor 84/Bdg/2017/PN.Bks, tertanggal 5 Oktober 2017 yang ditanda
tangani oleh BEBET UBAEDILAH AFFANDI,S.H.,M.H., Panitera Pengadilan Negeri
Bekasi. Dalam hal ini Pembanding semula Tergugat ( DESSY ) berdasarkan Surat
Pernyataan PencabutanKuasa tertanggal 03 Oktober 2017 telah mencabut Kuasa dari
Kuasa Hukum terdahulu yakni EBEN ESER GINTING,S.H., dkk
Advokat/Pengacara/Konsultan Hukum pada Kantor Hukum Ginka & Associates yang
berkedudukan di H. Tower 10 th Floor, Jl. HR. Rasuna Said Kav. 20, Kuningan Jakarta
Selatan 12940, berdasarkan Surat Kuasa Khusus tanggal 30 Oktober 2016,
Pembanding semula Tergugat ( DESSY ) telah memberi Kuasa kepada Kuasa
Hukumnya yang baru :1.Dr. HOTMA P.D. SITOMPUL,S.H.,M.Hum., 2. DITHO H.F.
SITOMPUL,S.H.,LL.M., 3. GLORIA TAMBA,S.H., 4. KASIH KARUNIIA HUTABARAT,S.H.,
5.VALIRIE ALEXANDRA PANTOW,S.H., 6. NIKO POLTAK SIHOMBING,S.H., 7.TOGAR
JULIO PARHUSIP,S.H., 8.BORIS TAMPUBOLON,S.H., 9. CHARLES SITOM PUL,S.H.,

halaman13dari19 putusan Nomor 37/PDT/2018/PT.BDG

10. EL RHOY PAULUS BENHUR,S.H., 11. ABRAHAM RODO SURYONO, S.H.,
12.ROBERT PRANATA BARUS,S.H., 13.RUSTI MARGARETH SIBUEA,S.H., 14.ANDAR
BENIALA LUMBANRAJA,S.H., 15. ANSELMUS MALLOFIKS,S.H., 16.AYU MELISA
MANURUNG,S.H., 17. BELINDA M.S. MEWEKANG,S.H., 18.RANO WILLIAM STAFANDO
TEWU,S.H., 19.STEVEN,S.H., Para Advokat dan Pembela Umum pada Kantor
LEMBAGA BANTUAN HUKUM MAWAR SARON, beralamat di Graha Mitra Sunter Blok
D Nomor 9-11 Jalan Sunter Boulevard Jakarta 14350, berdasarkan Surat Kuasa
Khusus Nomor 157/SK/LBH.MS/X/2017,tanggal 03 Oktober 2017telah mengajukan
memori banding tertanggal 05 Oktober 2017 dalam perkara aquo, memori banding
tersebut diterima di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Bekasi pada tanggal 5 Oktober
2017, dan telah diberitahukan dan diserahkan kepada Kuasa Hukum Terbanding
semula Penggugat pada tanggal 02 Nopember 2017 secara patut dan seksama ;

Membaca. Surat Tanda Terima Kontra Memori Banding Nomor

497/Pdt.G/2016/PN.Bks. Jo. Nomor 84/Bdg/2017/PN.Bks tertanggal 17 Nopember
2017 yang ditanda tangani oleh BEBET UBAEDILAH AFFANDI,S.H.,M.H., Panitera
Pengadilan Negeri Bekasi, Kuasa Hukum Terbanding semula Penggugat telah pula
mengajukan Kontra Memori Bandung dalam perkara aquo tertanggal 15 Nopember
2017 yang diterima di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Bekasi pada tanggal 17
Nopember 2017, dan telah diberitahukan dan diserahkan kepada Kuasa Hukum pihak
Pembanding semula Tergugat pada tanggal 30 Nopember 2017 secara patut dan
seksama ;

Membaca,Risalah Pemberitahuan Memeriksa Berkas/Inzage perkara

Nomor497/PDT/G/2016/PN.BKS, JO. Nomor 84/BDG/2017/PN.BKS, tanggal 29
Nopember 2017 yang ditandatangani oleh JULI GUNAWAN Jurursita Pengganti pada
Pengadilan Negeri Jakarta Pusat dan Relas Pemberitahuan Memeriksa Bekas (Inzage)
Banding Nomor 497/PDT.G/2016/PN.Bks. Jo. Nomor 84/Bdg/2017/PN.Bks, tanggal 02
Nopember 2017 yang ditanda tangani oleh RETNO DWI HAPSARI,S.H., Jurusita
Pengganti pada Pengadilan Negeri Tangerang telah memberi tahukan adanya
kesempatan untuk mememriksa berkas perkara aquo di Kepaniteraan Pengadilan
Negeri Bekasi, baik kepada Kuasa Hukum Pembanding semula Tergugat maupun
kepada Kuasa Hukum Terbanding semula Pengguatsebelum berkas perkara tersebut
dikirim ke Pengadilan Tinggi Jawa Barat di Bandung secara patut dan seksasma ;

halaman14dari19 putusan Nomor 37/PDT/2018/PT.BDG

 TENTANG PERTIMBANGAN HUKUM :

Menimbang, bahwa permohonan pemeriksaan banding yang diajukan oleh

KuasaHukum Pembandingsemula Tergugattelah diajukan masih dalam tenggang
waktu dan menurut tata cara dan syarat-syarat yang diatur oleh Undang-undang,oleh
karena itu secara formal permohonan banding tersebut dapat diterima ;

Menimbang, bahwa dalam perkara aquo KuasaHukum Pembanding,

semula Tergugat telah mengajukan keberatan-kebaratan yang terurai di dalam
Memori Bandingnya tersebut,yang pada pokoknya sebagai berikut :

 Bahwa tindakan Terbanding semula Penggugat yang telah melakukan

wanprestasi telah menimbulkan kerugian kepada Pembanding semula
Tergugat sebagai berikut :

Kerugian Materiil :
1. Hilangnya hak Pembanding menikmati hasil jual beli ruko yang
sekarang nilainya Rp 2.000.000.000,- atau mengembalikan ruko
sesuai brosur yang diperjualbelikan tidak ada tembok dan tangga di
depan jalan.
2. Biaya transpotasi ke Batam, Cikarang-Jababeka, BPSK, Direktorat
Jenderal Perlindungan Konsumen Negeri Bekasi sebesar Rp
30.000.000,-.
3. Hilangnya hak menikmati apabila tanah berikut bangunan di
sewakan terhitung tahun 2014 sampai 2016 pertahun sebesar Rp
40.000.000,- (lima puluh juta rupiah).
Total keseluruhan adadlah Rp. 2.000.000.000,- + 30.000.000,- +
120.000.000,- = Rp 2.150.000.000,-

Kerugian Immateriil :
Kerugian immaterial yang dialami oleh Pembanding dikarenakan
Pembanding tidak mendapatkan haknya untuk menggunakan dan
mengambil keuntungan terhadap bangunan yang menjadi obyek
sengketa wanprestasi tersebut ialah Rp 500.000.000,-

halaman15dari19 putusan Nomor 37/PDT/2018/PT.BDG

Berdasaarkan hal-hal yang teruraikan diatas, mohon agar Majelis Hakim
Pengadilan Tinggi memutusakan sebagai berikut :

Mengadili sendiri :
1. Menolak untuk seluruhnya gugatan Penggugat, atau setidak-
tidaknya menyatakan guatan Penggugat tidak dapat diterima ;
2. Menghukum Penggugat untuk membayar seluruh biaya perkara ini;

Dalam Rekonvensi :
1. Menerima dan mengabulkan gugatan Rekonvensi dari Penggugat
Rekonvensi untuk seluruhnya ;
2. Menyatakan bahwa Perjanjian Pengikatan Jual Beli Nomor
090COMMSIMPG1212 tertanggal 21 Desember 2012 adalah sah
menurut h ukum ;
3. Menyatakan Penggugat Rekonvensi merupakan Pengguast yang
beritikad baik ;
4. Menyatakan bahwa Tergugat Rekonvensi telah melakukan
perbuatan Wanprestasi ;
5. Menyatakan bahwa surat pemutusan perjanjian jual beli yang
dilakukan sepihak oleh Tergugat Rekonvensi tertganggal 09 Maret
2015 aalah batal demi hukum ;
6. Memerintahkan kepada Tergugat Rekonvensi untuk melanjutkan
Perjanjian Pengikatan Jual beli Nomor 090COMMSIMPG1212
tertanggal 21 Desember 2012 ;
7. Menghukum Tergugat untuk membayar ganti rugi materiil sebesar
Rp 2.150.000.000,- (dua milyar seratus lima puluh juta rupiah)
danimaterial sebesar Rp 500.000.000,- (lima ratus juta rupiah) ;
8. Menyatakan sita jaminan sebidang tanah berikut bangunan
diatasnya berupa Ruko Smprug Plaza, Tasman Simprug Raya /
Deret (2 Lt) Blok : A.2/09, Luas Tanah : 60 M2, Luas Bangunan : 80
M2, sah dan berharga ;
9. Menghukum Tergugat Rekonvensi untuk membayar uang
dwangsom sebesasr Rp 1.000.000,- (satu juta rupiah) untuk setiap
harinya apabila tidak menjalankan Putusasn ini ;

halaman16dari19 putusan Nomor 37/PDT/2018/PT.BDG

 10. Menyatakan secara hukum bahwa putusan perkara ini dapat
dijalankan terlebih dahulu meskipun ada upaya yang dilakukan oleh
Tergugat Rekonvensi ;
11. Menghukum Tergugat untuk membayar biaya perkara;

Subsidair :
Atau apabila Majelis Hakim berpendapat lain, kami mohon keputusan
yang seadil-adilnya (ex aequo et bono).

 Bahwa keberatan-keberatan Pembanding semula Tergugat tersebut

secara lengkap teruraikan di dalam memori banding tertanggal 05
Oktober 2017yang terlampri di dalam berkas perkara aquo tersebut ;

Menimbang, bahwa dalam perkara a quo Kuasa Hukum Terbanding semula

Penggugat dalam Kontra Memori Bandingnya tersebut pada pokoknya menyatakan
sependapat dengan Keputusan Pengadilan Negeri Bekasi dalamPerkara Perdata
Nomor 497/Pdt.G/2016/PN.Bks, tanggal 24 Agustus 2017 tersebut ;

Menimbang,bahwa Majelis Hakim Pengadilan Tinggi setelah memeriksa

dan meneliti secara cermat dan saksama surat-surat yang terdapat di dalam berkas
perkara a quo,besertaturunan resmi putusan Pengadilan Negeri Bekasitanggal 31
Agustus 2017, Nomor 497/PDT.G/2016/PN.BKS,serta Memori Banding dari
Pembanding semula Tergugat dan Kontra Memori Banding dari Terbanding semula
Penggugat, Pengadilan Tinggi dapat menyetujui dan membenarkan semua
pertimbangan hukum dan amar putusan Hakim Tingkat Pertama tersebut,oleh karena
pertimbangan-pertimbangan hukumnya telah memuat dan menguraikan dengan
tepat dan benarsemua keadaan dan alasan-alasan yang mejadi dasar hukum dalam
putusannya,sehingga putusan Hakim Tingkat Pertama dapat diambil alih dan
dijadikan sebagai pertimbangan hukumnya sendiri oleh Pengadilan Tinggi didalam
memeriksa dan memutus perkara a quo, dan dianggap telah tercantum pula di dalam
putusan ditingkat banding ini ;

Menimbang,bahwa berdasarkan pertimbangan-pertimbangan hukum

tersebut diatas, makaputusan Hakim Tingkat Pertama Pengadilan Negeri Bekasi,

halaman17dari19 putusan Nomor 37/PDT/2018/PT.BDG

Nomor 497/PDT.G/2016/PN.BKS,tanggal 31 Agustus 2017 dapat dipertahankan dan
dikuatkan dalam peradilan tingkat banding ;

Menimbang, bahwa oleh karenaPembanding semula Tergugattetap dipihak

yang kalahbaik dalam peradilan tingkat pertama maupun dalam peradilan tingkat
banding,maka semua biaya perkara yang timbul dalam kedua tingkat peradilan
tersebut dibebankan kepada Pembanding semula Tergugat, yang dalam tingkat
banding sebagaimana tersebut dalam amar putusan ini ;

Mengingat Peraturan Hukum dari Perundang-undangan yang berlaku

khususnya Undang-undang Nomor 48 Tahun 2009 Tentang KekuasaanKehakiman Jo.
Undang-undang Nomor 49 Tahun 2009 Tentang Perubahan Kedua Atas Undang-
undang Nomor 2 Tahun 1986 Tentang Peradilan Umum dan Undang-undang RI
Nomor 20 Tahun 1947 tentang Peradilan Ulangan di Jawa dan Madura dan Peraturan
Per-Undang-undangan lainnya yang terkait ;

MENGADILI:

1. Menerima permohonan banding dari Pembanding semula Tergugat;

2. Menguatkan putusan Pengadilan Negeri BekasiNomor
497/Pdt.G/2016/PN.Bks, tanggal 31 Agustus 2017, yang dimohonkan
banding tersebut ;
3. Menghukum Pembanding semula Tergugatuntuk membayar seluruh
biaya perkara yang timbul dalam kedua tingkat peradilan,yang
ditingkat banding ditetapkan sejumlahRp. 150.000,- (seratus lima
puluh ribu rupiah) ;

Demikian diputus dalam sidang permusyawaratan Majelis Hakim

Pengadilan Tinggi Jawa Barat di Bandungpada hariRabu, tanggal14 Maret
2018oleh kami H. YULIUSMAN,S.H.,Hakim Tinggi Pengadilan Tinggi Jawa Barat di
Bandung selaku Ketua Majelis, dengan I NYOMAN DIKA,S.H.,M.H.,dan DR.
DJERNIH SITANGGANG,Bc.IP.,S.H.,M.H.,masing-masing sebagai Hakim
Anggota,putusan tersebut pada hariSenin, tanggal 19 Maret 2018diucapkan dalam
persidangan yang terbuka untuk umum oleh Hakim Ketua, dengan dihadiri oleh

halaman18dari19 putusan Nomor 37/PDT/2018/PT.BDG

Hakim-hakim Anggota,serta dibantu SOETJIPTO Panitera Pengganti pada
Pengadilan Tinggi tersebut, tanpa dihadiri oleh para pihak yang berperkara ;

Hakim Anggota, Hakim Ketua,

Ttd. Ttd.

I NYOMAN DIKA,S.H.,M.H. H. YULIUSMAN,S.H.

Ttd.

DR. DJERNIH SITANGGANG,Bc.IP.,S.H.,M.H.

Panitera Pengganti,

Ttd.

SO E T J I P T O.
Perincian biaya perkara :
1. Biaya Materai ..............……………Rp.6.000,-
2. Biaya Redaksi putusan …………….Rp.5.000,-
3. Biaya Pemberkasan …………………Rp 139.000,-
J u m l a h ……………………………Rp150.000,-

halaman19dari19 putusan Nomor 37/PDT/2018/PT.BDG