STUDI KELAYAKAN

PROYEK KONSTRUKSI

Penulis
Vannesa Poppy D - 03111640000052
Alby Krisnadinata - 03111740000118

Dosen Pembimbing
Christiono Utomo, PhD

DEPARTEMEN TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK SIPIL,

PERENCANAAN DAN KEBUMIAN
2019/2020
 STUDI KELAYAKAN
2019/2020

KATA PENGANTAR

Rasa syukur yang dalam kami sampaikan kehadirat Tuhan YME, karena berkat-Nya
tugas ini dapat kami selesaikan sesuai yang diharapkan. Tugas ini dibuat dalam rangka
menjelaskan cara menyelesaikan bagaimana nilai Net Present Value (NPV) dan Internal Rate
of Return (IRR) rencana proyek pengembangan Tram Surabaya atas dasar analisa discounted
cash flow, serta bagaimana menetapkan satuan CAPEX, OPEX, dan REVENUE berdasarkan
batas batas data yang diberikan.
Yang dalam suatu harapan dapat membantu pembaca memahami cara meninjau
kelayakan suatu proyek dengan konsep matematika keuangan yaitu Net Present Value
(NPV), dan Internal Rate of Return (IRR). Kami sangat membutuhkan kritik dan saran demi
kesempurnaan makalah yang kami buat ini.Kami ucapkan terimakasih.

25 Maret 2020
Hormat Kami

Tim Penyusun

Departemen Teknik Sipil - Institut Teknologi Sepuluh Nopember 1

 STUDI KELAYAKAN
2019/2020

DAFTAR ISI
BAB I ........................................................................................................................................ 3
A. LATAR BELAKANG .................................................................................................... 3
B. RUMUSAN MASALAH ................................................................................................ 3
C. TUJUAN .......................................................................................................................... 3
BAB II ....................................................................................................................................... 4
PEMBAHASAN ....................................................................................................................... 4
A. DATA ............................................................................................................................... 4
B. PENGERTIAN CAPEX, OPEX, DAN REVENUE .................................................... 5
C. PERHITUNGAN NPV ................................................................................................... 5
b. PERHITUNGAN IRR .................................................................................................... 8
BAB III.................................................................................................................................... 12
KESIMPULAN ...................................................................................................................... 12
REFERENSI ........................................................................................................................... 13

Departemen Teknik Sipil - Institut Teknologi Sepuluh Nopember 2

 STUDI KELAYAKAN
2019/2020

BAB I
PENDAHULUAN

A. LATAR BELAKANG

Studi kelayakan usaha adalah suatu penelitian tentang layak tidaknya suatu
bisnis yang dilaksanakan dengan menguntungkan secara terus menerus. Dalam kasus
yang diangkat dalam studi ini menggunakan konsep dasar yang berkaitan dalam
menggambil keputusan dan proses dalam pemilihan proyek bisnis yang dapat mampu
memberikan manfaat ekonomi dan sosial dalam jangka panjang. Beberapa aspek -
aspek yang ditinjau dalam studi kelayakan adalah bidang kajian dalam studi
kelayakan tentang keadaan objek tertentu, diantaranya yang dilihat dari fungsi - fungsi
bisnis. Secara umum analisis kelayakan terbagi menjadi aspek pasar, aspek teknis,
aspek manajemen, aspek sosial, dan aspek finansial.

Dalam meninjau kelayakan suatu proyek, tentu variable yang ditinjau tidak
hanya satu. Sebagai contoh yaitu kelayakan suatu proyek dapat ditinjau berdasarkan
nilai NPV (Net Present Value) yang kita tau merupakan selisih antara pemasukan dan
pengeluaran atau bisa disebut sebagai alur arus kas dan IRR (Internal Rate of Return)
merupakan suatu indikator tingkat efisiensi dari suatu investasi.

B. RUMUSAN MASALAH
1. Bagaimana nilai NPV rencana proyek pengembangan Tram Surabaya atas dasar
analisa discounted cash flow?
2. Bagaimana nilai IRR rencana proyek pengembangan Tram Surabaya atas dasar
Analisa discounted cash flow?
3. Tetapkan satuan CAPEX, OPEX, dan REVENUE berdasarkan batas batas data
yang diberikan pada Tabel 1.

C. TUJUAN
1. Mengetahui nilai NPV proyek pengembangan Tram Surabaya atas dasar Analisa
discounted cash flow.
2. Mengetahui nilai IRR proyek pengembangan Tram Surabaya atas dasar Analisa
discounted cash flow.
3. Dapat menetapkan satuan CAPEX, OPEX, dan REVENUE berdasarkan batas
batas data yang diberikan pada Tabel 1

Departemen Teknik Sipil - Institut Teknologi Sepuluh Nopember 3

 STUDI KELAYAKAN
2019/2020

BAB II
PEMBAHASAN

A. DATA

Sejak lima tahun terakhir, Kota Surabaya telah merencanakan dikembangkannya

moda transportasi tram sebagai bagian dari rencana transportasi yang berwawasan
lingkungan dan berkelanjutan. Pada awalnya rencana tram akan melayani transportasi
dari selatan kota ke utara. Rencana keseluruhan ini telah sampai pada tahapan desain
awal dalam bentuk Basic Engineering Design (BED) dan DED. Untuk menguji ulang
perencanaan tram diperlukan sebuah pilot project dengan layanan sebagian dari rute yang
telah direncanakan. Tabel 1 berisi dasar analisa investasi.

Tabel 1. Dasar analisa investasi

Tabel 2. Rute pilot project Tram Surabaya

Departemen Teknik Sipil - Institut Teknologi Sepuluh Nopember 4

 STUDI KELAYAKAN
2019/2020

B. PENGERTIAN CAPEX, OPEX, DAN REVENUE

1. CAPEX
Capital Expenditure (CAPEX) atau belanja modal adalah biaya-biaya yang
direncanakan untuk melakukan pembelian/perbaikan/penggantian segala sesuatu yang
dikategorikan sebagai aset secara akuntansi. Sedangkan di penjelasan lain menyatakan
bahwa capex adalah pengeluaran yang dapat menghasilkan keuntungan di masa depan dan
akan diperhitungkan sebagai pengeluaran modal dan bukan sebagai biaya. Pada umumnya
setiap perusahaan akan mengalokasikan capex dalam anggaran belanjanya.
2. OPEX
Operating expenditure (OPEX) adalah alokasi yang direncanakan dalam budget untuk
melakukan operasi perusahaan secara normal. Dengan kata lain operating expenditure
(biaya operasi) digunakan untuk menjaga kelangsungan aset dan menjamin aktivitas
perusahaan yang direncanakan berlangsung dengan baik. Karena sifatnya biaya sehari-hari
maka biaya operasi tidak meliput pajak pendapatan, depresiasi, dan biaya financing
(bunga pinjaman).

3. REVENUE
Pendapatan (Revenue) adalah hasil usaha pokok produk atau jasa-jasa yang dilakukan
oleh perusahaan dalam suatu periode yang berhubungan dengan uang atau keuangan dari
keseluruhan. Secara sederhana revenue merupakan jumlah uang yang diterima oleh
perusahaan dari hasil penjualan produk (barang atau jasa) dari pelanggan dan tidak berasal
dari penanaman modal.

C. PERHITUNGAN NPV
Data:

Tabel 3. Data Analisa investasi

Departemen Teknik Sipil - Institut Teknologi Sepuluh Nopember 5

 STUDI KELAYAKAN
2019/2020

a. Kondisi CAPEX minimum, OPEX minimum, jumlah penumpang maximum:

- Capex (MAX) =
=
= Rp. 991.825.660,- per km
- Opex (MAX) = opex
= Rp. 2.750.000.000
- Jumlah pengguna tram =

=
=
= 28440

- Revenue =

=
= Rp. 41.522,4,-

Tabel 4. Rekapitulasi kondisi saat CAPEX, OPEX, dan jumlah penumpang max
CAPEX
(per km) 991.825 Milyar Rupiah
(MAX)
OPEX
(per tahun) 7.98 Milyar Rupiah
(MAX)
REVENUE Harga Tiket (per penumpang) 10.000 Rupiah
Jam Operasional (per hari) 12 jam
Jumlah Pengguna
(per jam) 2370 orang
Transportasi
Jumlah Pengguna (per jumlah pengguna
11.376 orang
Tram transportasi)
DISCOUNT
8 %
FACTOR
PANJANG
6.86 km
RUTE
n 20 tahun

Tabel 5. Rekapitulasi penghitungan NPV dengan CAPEX, OPEX, dan jumlah penumpang
maksimum

Departemen Teknik Sipil - Institut Teknologi Sepuluh Nopember 6

 STUDI KELAYAKAN
2019/2020

n 0 1 2 3 4 5

CAPEX = Capex Max

= -991825,66
OPEX -2750 -2750 -2750 -2750 -2750

REVEN 41522,4 41522,4 41522,4 41522,4 41522,4

UE
Aliran 38772,4 38772,4 38772,4 38772,4 38772,4
Kas
Netto

Faktor 1.08 1.1664 1.259712

1.3604889 1.4693280
Diskon 6 77
PV 35900,370 33241,083 30778,781 28498,871 26387,843
37 68 18 46 95

Kumulat - - - - -
if PV 955925,28 922684,20 891905,42 863406,55 837018,70
96 6 48 33 94

n 6 7 8 9 10 11 12 13
CAPEX
OPEX -2750 -2750 -2750 -2750 -2750 -2750 -2750 -2750
REVENUE 41522 4152 41522,4 41522,4 41522,4 41522,4 41522,4 41522,4
,4 2,4
Aliran Kas 38772 3877 38772,4 38772,4 38772,4 38772,4 38772,4 38772,4
Netto ,4 2,4
Faktor 1,586 1,713 1,85093 1,99900 2,15892 2,33163 2,51817 2,71962
Diskon 87432 8242 021 4627 4997 8997 0117 3726
3 69
PV 24433 2262 20947,5 19395,8 17959,1 16628,8 15397,0 14256,5
,1888 3,323 213 5305 232 1778 535 3101
4
Kumulatif - - - - - - - -
PV 81258 7899 769014, 749618, 731659, 715030, 699633, 685377,
5,520 62,19 6762 8232 7 8822 8287 2977
5 75

Departemen Teknik Sipil - Institut Teknologi Sepuluh Nopember 7

 STUDI KELAYAKAN
2019/2020

n 14 15 16 17 18 19 20
CAPEX
OPEX -2750 -2750 -2750 -2750 -2750 -2750 -2750
REVEN 41522,4 41522,4 41522,4 41522,4 41522,4 41522,4 41522,4
UE
Aliran 38772,4 38772,4 38772,4 38772,4 38772,4 38772,4 38772,4
Kas
Netto
Faktor 2,9371936 3,1721691 3,4259426 3,7000180 3,9960194 4,3157010 4,6609571
Diskon 24 14 43 55 99 59 44
PV 13200,491 12222,677 11317,293 10478,975 9702,7554 8984,0328 8318,5489
68 48 96 89 57 3 17
Kumulati - - - - - - -
f PV 672176,80 659954,12 648636,83 638157,85 628455,10 619471,07 611152,52
6 85 46 87 32 04 15
Maka, dari table diatas dapat disimpulkan bahwa NPV pada saat keadaan
CAPEX maksimum, OPEX maksimum, dan jumlah penumpang maksimum ialah
sebesar – Rp. 611.152,5215 ,-

b. PERHITUNGAN IRR
Apabila sejumlah uang dipinjamkan/diinvestasikan, suatu tingkat bunga harus
ditetapkan untuk pengembalian uang tersebut sehingga total pinjaman / investasi
ditambah bunganya dapat penuh dikembalikan di akhir pembayaran / penerimaan.
Besarnya tingkat bunga tersebut minimum sama dengan MARR (Minimum Attractive
Rate of Return / minimum suku bunga pengem-balian yang menarik) Tingkat
Pengembalian adalah tingkat bunga untuk pengembalian pinjaman / investasi dimana
tingkat bunga tersebut mengakibatkan aliran dana tahunan / nilai sekarang dari
penerimaan sama dengan aliran dana tahunan/nilai seka-rang pengeluaran.
Tabel 10., 11., dan 12. Dibawah ini menunjukan nilai IRR dengan masing-
masing asumsi i = 8%, i = 1%, dan i = 0% dengan n = 20 serta masing-masing kondsi
dimana:
1. CAPEX, OPEX, dan jumlah penumpang maksimum,
2. CAPEX, OPEX, dan jumlah penumpang minimum.
3. CAPEX dan OPEX minimum, dengan jumlah penumpang maksimum.

a. Asumsi 8%

Jenis Tahun 0 1 2 3 4 5
Investasi (Juta) -991825,66
Pendapatan (Juta) 41522,4 41522,4 41522,4 41522,4 41522,4
Biaya O&M (Juta) -2750 -2750 -2750 -2750 -2750
Aliran Kas Neto (Juta) -991825,66 38772,4 38772,4 38772,4 38772,4 38772,4
Faktor Diskon 1 1,08 1,1664 1,259712 1,36048896 1,469328077
PW Tahunan(Juta) -991825,66 35900,37037 33241,08368 30778,78118 28498,87146 26387,84395
Kumulatif -991825,66 -955925,2896 -922684,206 -891905,4248 -863406,5533 -837018,7094

Departemen Teknik Sipil - Institut Teknologi Sepuluh Nopember 8

 STUDI KELAYAKAN
2019/2020

Jenis Tahun 6 7 8 9 10
Investasi (Juta)
Pendapatan (Juta) 41522,4 41522,4 41522,4 41522,4 41522,4
Biaya O&M (Juta) -2750 -2750 -2750 -2750 -2750
Aliran Kas Neto (Juta) 38772,4 38772,4 38772,4 38772,4 38772,4
Faktor Diskon 1,586874323 1,713824269 1,85093021 1,999004627 2,158924997
PW Tahunan(Juta) 24433,18884 22623,323 20947,5213 19395,85305 17959,1232
Kumulatif -812585,5205 -789962,1975 -769014,6762 -749618,8232 -731659,7

Jenis Tahun 11 12 13 14 15
Investasi (Juta)
Pendapatan (Juta) 41522,4 41522,4 41522,4 41522,4 41522,4
Biaya O&M (Juta) -2750 -2750 -2750 -2750 -2750
Aliran Kas Neto (Juta) 38772,4 38772,4 38772,4 38772,4 38772,4
Faktor Diskon 2,331638997 2,518170117 2,719623726 2,937193624 3,172169114
PW Tahunan(Juta) 16628,81778 15397,0535 14256,53101 13200,49168 12222,67748
Kumulatif -715030,8822 -699633,8287 -685377,2977 -672176,806 -659954,1285

Jenis Tahun 16 17 18 19 20
Investasi (Juta)
Pendapatan (Juta) 41522,4 41522,4 41522,4 41522,4 41522,4
Biaya O&M (Juta) -2750 -2750 -2750 -2750 -2750
Aliran Kas Neto (Juta) 38772,4 38772,4 38772,4 38772,4 38772,4
Faktor Diskon 3,425942643 3,700018055 3,996019499 4,315701059 4,660957144
PW Tahunan(Juta) 11317,29396 10478,97589 9702,755457 8984,03283 8318,548917
Kumulatif -648636,8346 -638157,8587 -628455,1032 -619471,0704 -611152,5215

Pada pengasumsian i=8%, tidak didapatkan hasil kumulatif 0 justru nilai akhir
kumulatif (-), menunjukkan bahwa i=8% terlalu tinggi.
b. Asumsi 1%

Jenis Tahun 0 1 2 3 4 5
Investasi (Juta) -991825,66
Pendapatan (Juta) 41522,4 41522,4 41522,4 41522,4 41522,4
Biaya O&M (Juta) -2750 -2750 -2750 -2750 -2750
Aliran Kas Neto (Juta) -991825,66 38772,4 38772,4 38772,4 38772,4 38772,4
Faktor Diskon 1 1,01 1,0201 1,030301 1,04060401 1,05101005
PW Tahunan(Juta) -991825,66 38388,51485 38008,43055 37632,10945 37259,51431 36890,60823
Kumulatif -991825,66 -953437,1451 -915428,7146 -877796,6052 -840537,0908 -803646,4826

Jenis Tahun 6 7 8 9 10
Investasi (Juta)
Pendapatan (Juta) 41522,4 41522,4 41522,4 41522,4 41522,4
Biaya O&M (Juta) -2750 -2750 -2750 -2750 -2750
Aliran Kas Neto (Juta) 38772,4 38772,4 38772,4 38772,4 38772,4
Faktor Diskon 1,061520151 1,072135352 1,082856706 1,093685273 1,104622125
PW Tahunan(Juta) 36525,35468 36163,7175 35805,6609 35451,1494 35100,14792
Kumulatif -767121,1279 -730957,4104 -695151,7495 -659700,6001 -624600,4522

Departemen Teknik Sipil - Institut Teknologi Sepuluh Nopember 9

 STUDI KELAYAKAN
2019/2020

Jenis Tahun 11 12 13 14 15
Investasi (Juta)
Pendapatan (Juta) 41522,4 41522,4 41522,4 41522,4 41522,4
Biaya O&M (Juta) -2750 -2750 -2750 -2750 -2750
Aliran Kas Neto (Juta) 38772,4 38772,4 38772,4 38772,4 38772,4
Faktor Diskon 1,115668347 1,12682503 1,13809328 1,149474213 1,160968955
PW Tahunan(Juta) 34752,62171 34408,53634 34067,85776 33730,55224 33396,58638
Kumulatif -589847,8305 -555439,2942 -521371,4364 -487640,8842 -454244,2978

Jenis Tahun 16 17 18 19 20
Investasi (Juta)
Pendapatan (Juta) 41522,4 41522,4 41522,4 41522,4 41522,4
Biaya O&M (Juta) -2750 -2750 -2750 -2750 -2750
Aliran Kas Neto (Juta) 38772,4 38772,4 38772,4 38772,4 38772,4
Faktor Diskon 1,172578645 1,184304431 1,196147476 1,20810895 1,22019004
PW Tahunan(Juta) 33065,92711 32738,54169 32414,39771 32093,46308 31775,70602
Kumulatif -421178,3707 -388439,829 -356025,4313 -323931,9682 -292156,2622

Pada pengasumsian i=1%, tidak didapatkan hasil kumulatif 0 justru nilai akhir
kumulatif (-), menunjukkan bahwa i=1% terlalu tinggi.

c. Asumsi 0%

Jenis Tahun 0 1 2 3 4 5
Investasi (Juta) -991825,66
Pendapatan (Juta) 41522,4 41522,4 41522,4 41522,4 41522,4
Biaya O&M (Juta) -2750 -2750 -2750 -2750 -2750
Aliran Kas Neto (Juta) -991825,66 38772,4 38772,4 38772,4 38772,4 38772,4
Faktor Diskon 1 1 1 1 1 1
PW Tahunan(Juta) -991825,66 38772,4 38772,4 38772,4 38772,4 38772,4
Kumulatif -991825,66 -953053,26 -914280,86 -875508,46 -836736,06 -797963,66

Jenis Tahun 6 7 8 9 10
Investasi (Juta)
Pendapatan (Juta) 41522,4 41522,4 41522,4 41522,4 41522,4
Biaya O&M (Juta) -2750 -2750 -2750 -2750 -2750
Aliran Kas Neto (Juta) 38772,4 38772,4 38772,4 38772,4 38772,4
Faktor Diskon 1 1 1 1 1
PW Tahunan(Juta) 38772,4 38772,4 38772,4 38772,4 38772,4
Kumulatif -759191,26 -720418,86 -681646,46 -642874,06 -604101,66

Jenis Tahun 11 12 13 14 15
Investasi (Juta)
Pendapatan (Juta) 41522,4 41522,4 41522,4 41522,4 41522,4
Biaya O&M (Juta) -2750 -2750 -2750 -2750 -2750
Aliran Kas Neto (Juta) 38772,4 38772,4 38772,4 38772,4 38772,4
Faktor Diskon 1 1 1 1 1
PW Tahunan(Juta) 38772,4 38772,4 38772,4 38772,4 38772,4
Kumulatif -565329,26 -526556,86 -487784,46 -449012,06 -410239,66

Departemen Teknik Sipil - Institut Teknologi Sepuluh Nopember 10

 STUDI KELAYAKAN
2019/2020

Jenis Tahun 16 17 18 19 20
Investasi (Juta)
Pendapatan (Juta) 41522,4 41522,4 41522,4 41522,4 41522,4
Biaya O&M (Juta) -2750 -2750 -2750 -2750 -2750
Aliran Kas Neto (Juta) 38772,4 38772,4 38772,4 38772,4 38772,4
Faktor Diskon 1 1 1 1 1
PW Tahunan(Juta) 38772,4 38772,4 38772,4 38772,4 38772,4
Kumulatif -371467,26 -332694,86 -293922,46 -255150,06 -216377,66

Pada i=0%-pun, hasil kumulatif akhir (-), menunjukkan proyek tidak layak dibangun.

Departemen Teknik Sipil - Institut Teknologi Sepuluh Nopember 11

 STUDI KELAYAKAN
2019/2020

BAB III
KESIMPULAN

Dengan menggunakan nilai CAPEX minimum, OPEX minimum, dan penumpang

maximum dapat dilihat dari hasil NPV dan IRR maka proyej tersebut tidak layak dan jika
diganti dengan nilai CAPEX, OPEX, dan jumlah penumpang yang berbeda tetap akan
menghasilkan bahwa proyek tram untuk Kota Surabaya dikatakan tidak layak dibangun.
Dari perhitungan dapat diketahui bahwa nilai investasi yang dikeluarkan lebih besar
dari pada pendapatan yang akan di hasilkan.

Departemen Teknik Sipil - Institut Teknologi Sepuluh Nopember 12

 STUDI KELAYAKAN
2019/2020

REFERENSI

- https://pustaka.stipap.ac.id/files/ta/1002260_170725091746_Bab_I.pdf
- https://blog.lintasarta.net/article/capex-vs-opex-pro-dan-kontra-bagi-budgeting-it/
- https://www.paper.id/blog/tips-dan-nasihat-umkm/apa-yang-dimaksud-dengan-revenue/

Departemen Teknik Sipil - Institut Teknologi Sepuluh Nopember 13