RISK MANAGEMENT – AIRPORT SUKABUMI CIKEMBAR

Bisnis Properti dan Manajemen fasilitas

Disusun oleh : 20515034 Moch Restu Subagya, S.Ars.

PROGRAM STUDI PROFESI ARSITEKTUR

UNIVERSITAS ISLAM INDONESIA 2021

DATA
PROJECT BANDARA
SUKABUMI
References :
https://mediapakuan.pikiran-rakyat.com/sukabumi-raya/pr-
63636933/inilah-kabar-terbaru-soal-kelanjutan-proyek-
bandara-sukabumi?page=2
https://sukabumiupdate.com/posts/77558/apa-kabar-
pembangunan-bandara-sukabumi-di-cikembar
https://finance.detik.com/infrastruktur/d-4545506/melihat-
lokasi-calon-bandara-sukabumi-di-tengah-kebun-singkong
https://www.cianjurekspres.net/cikembar-dipilih-jadi-lokasi-
pembangunan-bandara/
https://bisnis.tempo.co/read/1115879/bandara-sukabumi-
pemerintah-pusat-siapkan-dana-rp-600-miliar/full&view=ok
• Pemilik proyek : Intansi Pemerintah
• Perencana : -
• Kontraktor : -
• Rencana Project : 2019-2022
• Lokasi : Sukabumi, Kecamatan Cikembar
• Luas lahan : 150 HA
• Anggaran pembebasan lahan (2020) : Rp.
300.000.000.000, hingga Rp. 400.000.000.000,-
• Anggaran bangunan (2018): Rp.
400.000.000.000,-
• Status : Tahun 2020 Terhambat karena aturan
RTRW dan Covid19. Tahun 2021 project terhenti
dan belum menunjukan perkembangan lebih
lanjut.
Disclaimer : Gambar tidak jelas karena sumber yang sangat terbatas. Namun dapat disimpulkan berdasarkan
beberapa data investigasi jurnalistik bahwa Permasalahan yang membuat project ini tertunda adalah Amdal,
RTRW, dan Covid.
Source : https://radarsukabumi.com/berita-utama/bandara-sukabumi-molor/2/ (2019)
 1. IDENTIFIKASI RISIKO (RISK IDENTIFICATION) –
BERDASARKAN TUJUAN
Sumber Risiko :
1. Internal
Risiko diidentifikasi Berdasarkan capaian 1. Teknis
tujuan dan keseluruhan pekerjaan project 1. RAB
2. Plotting
dengan tahapan sebagai berikut : 3. Kecelakaan kerja
4. Kesalahan kerja
1. Tahap Pengajuan Tender. 2. Non Teknis
2. Tahap Setelah Menang Tender (Persiapan). 1. Morale SDM
2. Team / SDM perusahaan
3. Tahap Pengerjaan Awal. 3. Kompetensi
4. Tahap Pertengahan Project. 4. Material
5. Mitra
5. Tahap Pencairan Dana. 6. Pengawas
7. Modal / pendanaan
8. Ormas / jurnalis
9. Oknum
10. Kebijakan alokasi dana pemerintah.
2. Eksternal
1. Pandemi
2. Cuaca.
3. Ekonomi Global.
 2. DAFTAR DAN ANALISA RISIKO PADA TAHAP
PENGAJUAN TENDER :
1. Risiko kesalahan hitung RAB menyebabkan pengeluaran meningkat, profit berkurang atau profit tidak
sebanding dengan risiko. Risiko RAB ini besar pengaruhnya diakibatkan oleh kelalaian dalam menghitung atau
memperkirakan hal hal tidak terduga dari awal hingga akhir project seperti :
• Kemungkinan naiknya harga material terutama material impor akibat dari factor ekonomi global.
• Kemungkinan Kenaikan biaya keamanan seperti ormas dan kompensasi untuk masyarakat akibat dari
sulitnya masyarakat memperoleh pekerjaan.
• Kemungkinan penambahan biaya perbaikan yang diakibatkan kesalahan team pelaksana atau penyesuaian
desain yang tidak tepat dilapangan.
2. Risiko kesalahan menghitung kapasitas diri, team dan perusahaan yang mengakibatkan project merugi atau
pekerjaan jadi tidak berjalan lancar. Risiko ditimbulkan oleh :
• Kesalahan perhitungan jumlah SDM yang diperlukan.
• Ketidaksiapan perusahaan akibat dari kesalahan dalam memperkirakan flow project yang tidak selalu lurus.
• Kompetensi teknis team ternyata tidak memadai.
3. Risiko kesalahan membaca kontrak atau tidak memperoleh kontrak yang jelas, Mengakibatkan pengeluaran
dana untuk hal hal yang tidak seharusnya dikerjakan dan malah berpotensi tidak memperoleh dana pengganti.
 2. DAFTAR DAN ANALISA RISIKO PADA TAHAP
SETELAH MENANG TENDER (PERSIAPAN) :
1. Risiko internal team perusahaan antara lain :
• Masalah pribadi team yang menjadikannya kurang kompeten sehingga dapat mengakibatkan berbagai
kesalahan atau keterlambatan pada pekerjaannya.
• Team tidak bisa hadir atau sakit selama project berlangsung menyebabkan pekerjaannya jadi terbengkalai.
• Team internal kekurangan SDM menyebabkan load pekerjaan tinggi yang akan berpengaruh terhadap
tingkat stress dan Kesehatan SDM.

2. Risiko bermitra atau hire subcon :

• Harga standard jasa subcon lebih tinggi dari yang dianggarkan menyebabkan penurunan profit.
• Mitra tidak kompeten menyebabkan penambahan biaya untuk perbaikan dan atau keterlambatan project.
• Mitra ternyata tidak dapat dipercaya menyebabkan hilangnya dana yang dipercayakan kepada mitra /
subcon.
3. Risiko pendanaan / modal yang mengakibatkan project tidak bisa dikerjakan.
• Sulit memperoleh investor karena project di masa pandemic.
• Apabila menggunakan modal Bank, bila setelah project selesai dana belum bisa cair akibat dari pengalihan
dana covid, kontraktor akan menerima hutang dengan angka yang massive.
 2. DAFTAR DAN ANALISA RISIKO PADA TAHAP
PEKERJAAN AWAL

1. Risiko desain perencanaan tidak sesuai keadaan di lapangan. Dapat menyebabkan keterlambatan waktu karena
gambar harus dilakukan revisi terlebih dahulu.
2. Risiko Kesalahan koordinasi dalam melakukan ploting bangunan. Bila dibiarkan dapat mengakibatkan
kesalahan beruntun sehingga siteplan tidak dapat direalisasikan secara akurat.
3. Risiko Keamanan Project yang menggangu distribusi material dan operasional project.
• Ormas atau jurnalis yang meminta “sumbangan“.
• Masyarakat yang meminta biaya kompensasi.
• Oknum pejabat terkait yang mempersulit jalannya project.
4. Risiko keterlambatan distribusi material akibat dari kosongnya persediaan material di sekitar atau
keterlambatan pengiriman material dari luar kota.
 2. DAFTAR DAN ANALISA RISIKO PADA TAHAP
PERTENGAHAN PROJECT

1. Risiko uang dibawa lari mitra sehingga perusahaan masih harus menanggung pekerjaan dan kerugian
finansialnya.
2. Risiko kestabilan cuaca dapat menyebabkan keterlambatan waktu misalnya bila cuaca mendadak hujan pada
tahap pengecoran.
3. Risiko kecelakaan kerja misalnya tukang yang cedera atau meninggal selama melaksanakan project maka
perusahaan harus bisa membayar biaya kompensasinya.
4. Risiko kecepatan kerja tidak sesuai rencana, sehingga dapat berpotensi menyebabkan keterlambatan project.
5. Risiko perbaikan akibat dari ketidak sesuaian desain atau salah membaca desain, dapat menyebabkan
keterlambatan pekerjaan atau dan mengeluarkan biaya tambahan.
6. Risiko oknum eksternal yang memperlambat jalannya project.
• Risiko perbaikan akibat dari oknum pengawas
• Risiko penambahan budget akibat dari oknum pengawas.
 2. DAFTAR DAN ANALISA RISIKO PADA TAHAP
PENCAIRAN PROJECT

1. Keterlambatan penyelesaian project mengakibatkan perusahaan dikenakan denda. Hal ini dapat
disebabkan oleh:
• Factor eksternal seperti bencana dan pandemic yang secara spesifik menyerang SDM internal
dan subcon.
• Subcon yang terlambat menyelesaikan project.
• Team internal yang sakit, resign, kurang produktif, atau melakukan kesalahan.
• Faktor teknis seperti kesalahan membaca gambar atau ketidak sesuaian dengan kondisi di
lapangan sehingga menyebabkan berbagai perbaikan.
2. Dana tidak cair karena pemerintah memprioritaskan alokasi dana untuk covid. Konsekuensinya
adalah :
• Perusahaan atau penanggung jawab akan ditagih atau diancam oleh investor, vendor, supplier,
dan mitra.
• Bila menggunakan modal bank, perusahaan atau penanggung jawab akan menanggung hutang
bank dan bunganya.
 3. EVALUASI PERINGKAT RISIKO DAN PENANGANANNYA
1. Risiko kesalahan menghitung kapasitas diri. Penanganannya antaralain :

1. Adakan musyawarah dengan team internal untuk mengetahui kapasitas masing masing daripada team

2. Adakan study untuk meningkatkan kompetensi team terlebih dahulu apabila memungkinkan.

3. Apabila tida, mundur dari project lebih baik daripada menanggung kerugian.

2. Risiko kesalahan membaca kontrak atau tidak memperoleh kontrak yang jelas. Penanganannya antaralain :

1. Pastikan memahami kontrak kerja 100% dan pastikan perusahaan tetap profit dengan mengerjakan setiap point pekerjaan dan
setiap kesepakatan yang diberikan.

2. DEAL or NO DEAL daripada didesak untuk mengeluarkan dana untuk kepentingan di luar kontrak, bahkan desakan tersebut bisa
saja diperoleh sebelum kontrak kerja diterima, lebih baik NO DEAL dari awal.

3. Risiko Dana tidak cair karena pemerintah memprioritaskan alokasi dana untuk covid. Penanganannya antaralain :

1. Cari informasi kepastian pencairan dana melalui pelaku tender diproject berbeda namun masih dalam satu kota untuk project
infrastruktur di Kota Sukabumi.

2. Bila ternyata pembayaran terlambat sebaiknya dihitung Kembali kapasitas keuangan perusahaan, apakah modal perusahaan cukup
kuat untuk menunggu pencaiaran.

3. Bila modal cukup kuat perusahaan bisa mengambil project.

4. Bila modal kurang cukup kuat sebaiknya menghindari risiko tidak perlu mengambil project.
 3. EVALUASI PERINGKAT RISIKO DAN PENANGANANNYA

4. Risiko pendanaan / modal. Penanganannya antaralain :

1. Bila ingin pendanaan melalui investor, pastikan terlebih dahulu kelancaran pencairan dana agar dapat meyakinkan
investor lebih baik.

2. Memberikan jaminan berupa asset.

5. Risiko keterlambatan kerja. Penanganannya antaralain :

1. Selalu lakukan pengawasan secara mendetail setiap hari.

2. Lakukan evalluasi mingguan dan bulanan untuk mengukur dan memperbaiki performa.

3. Lakukan lembur pekerjaan bila diperlukan.

4. Perketat pengawasan agar tidak kerja 2x akibat dari perbaikan.

6. Risiko mitra tidak dapat dipercaya membawa kabur uang atau tidak kompeten . Penanganannya antaralain :

1. Pastikan legalitas perusahaan mitra sudah jelas dan lengkap.

2. Lakukan survey terhadap perusahaan mitra.

3. Tanyakan kepada konsumen dari perusahaan mitra bagaimana kualtias dan kredibilitas dari perusahaan mitra.

4. Apabila secara kompetensi, kredibilitas dan integritas perusahaan sesuai standard kita, maka kesepakatan dapat dibuat.
Namun bila ternyata tidak sesuai standard, perusahaan kita dapat mencari mitra lain.
 3. EVALUASI PERINGKAT RISIKO DAN PENANGANANNYA
7. Risiko Kesalahan koordinasi dalam melakukan ploting bangunan. Penanganannya antaralain :

1. Pastikan team yang melakukan plotting memang sudah kompeten.

2. Bila masih ragu siapkan team pengawas dari konsultan terkait.

3. Buat laporan pekerjaan plotting hari itu.

8. Risiko kesalahan hitung RAB. Penanganannya antaralain :

1. Buat forum diskusi internal untuk membuat daftar / list hal hal tak terduga yang mungkin dapat terjadi di project dari awal
hingga pencairan dana.

2. Lakukan pengawasan ketat di awal pembuatan RAB, bila perlu lakukan pengecekan Bersama management tengah team
internal.

3. Bila masih ragu siapkan team ahli dalam membuat RAB.

9. Risiko desain perencanaan tidak sesuai keadaan di lapangan. Penanganannya antaralain :

1. Pastikan team yang melakukan pengecekan gambar sudah kompeten.

2. Selalu laporan kepada konsultan mengenai keraguan di lapangan.

3. Bila masih tidak memungkinkan, siapkan team pengawas dari konsultan terkait.

4. Bila ternyata kesalahan gambar minor, bangunan bisa dilakukan penyesuaian di lapangan dengan seijin team pengawas.

5. Bila ternyata kesalahan gambar major, maka gambar perlu direvisi.

 3. EVALUASI PERINGKAT RISIKO DAN PENANGANANNYA

10. Risiko kestabilan cuaca. Penanganannya antaralain :

1. Pastikan kapan project dimulai untuk mengantisipasi cuaca buruk.

2. Pastikan ada poin poin keadaan force majeure di dalam kontrak agar perusahaan memperoleh keringanan saat terkena cuaca

buruk yang bersifat bencana seperti banjir atau angin ribut.

3. Bila cuaca buruk tidak dapat diantisipasi, selesaikan pekerjaan lain yang dapat diselesaikan terlebih dahulu sambil menunggu

cuaca membaik.

4. Selalu pastikan kesehetan team pelaksana untuk meminimalisir penurunan antibodi.

11. Risiko kecelakaan kerja yang bisa membuat cedera atau meninggal. Penanganannya antaralain :

1. Selalu terapkan standard K3 untuk keselamatan dan Kesehatan kerja.

2. Siapkan berbagai peralatan yang dibutuhkan.

3. Asuransikan project.

12. Risiko penambahan pekerjaan akibat perbaikan pekerjaan. Penanganannya antaralain :

1. Pastikan budget perbaikan sudah dianggarkan di dalam RAB sebelumnya.

2. Pastikan team pelaksana di lapangan adalah orang orang yang kompeten dan kredibel untuk meminimalisir kesalahan kerja.

3. Pastikan kesalahan benar benar dari kita, bukan dibuat buat oleh oknum team pengawas yang memiliki maksud lain.
 3. EVALUASI PERINGKAT RISIKO DAN PENANGANANNYA
13. Risiko oknum eksternal dan tuntutan masyarakat yang memperlambat jalannya project. Penanganannya antaralain :
1. Pastikan budget perbaikan sudah dianggarkan di dalam RAB sebelumnya.
2. Pastikan menilai tingkat risiko di awal menerima project terkait tuntutan masyarakat, tokoh masyarakat, izin dan pejabat
bertugas terkait Risiko Keamanan Project.
3. Bila tingkat risiko masih sesuai kapasitas perusahaan, lanjutkan project.
4. Bila tingkat risiko diluar kapasitas perusahaan, alihkan risiko kepada mediator atau mitra kita yang lebih siap dalam
menghadapi ini.
14. Risiko Kemungkinan naiknya harga material. Penanganannya antaralain :
1. Naikan harga satuan pekerjaan untuk fleksibilitas harga pada RAB jelaskan pada owner.
2. List vendor vendor material terdekat untuk memperoleh harga pembanding yang terbaik. Lakukan negosiasi bila perlu.
3. Beralih tempat belanja material.
15. Risiko internal team perusahaan
1. Team dapat dilakukan konseling untuk menyelesaikan permasalahan internalnya.
2. Diistirahatkan atau dikeluarkan bila ternyata sangat menghambat jalannya pekerjaan.
3. Diganti dengan team baru yang sama atau lebih kompeten dari sebelumnya
16. Risiko harga standard mitra di atas anggaran.
1. List vendor vendor material terdekat untuk memperoleh harga pembanding yang terbaik. Lakukan negosiasi bila perlu.
17. Risiko keterlambatan distribusi material.
1. List vendor vendor material untuk memperoleh harga dan kecepatan kirim yang terbaik. Lakukan negosiasi bila perlu.
2. Hitung kebutuhan material dan pastikan memesan material sebelum habis agar pekerjaan tidak terhenti.
 KESIMPULAN & REKOMENDASI
Sebagaimana yang telah terjadi pada project project sebelumnya di Kota Sukabumi. Maka
dapat diambil kesimpulan bahwa Risiko tertinggi dari project ini adalah ditunda atau
dihentikannya pekerjaan project secara tiba tiba, serta lambatnya pencairan dana yang tidak
pasti akibat dari alokasi dana dalam menanggulangi covid.

Lamanya pencairan dana yang tidak pasti ini juga sangat berdampak pada risiko pendanaan /
modal terutama dalam menanggung beban hutang setelah project selesai.

Dengan demikian, tidak mengambil project ini adalah Langkah yang paling
direkomendasikan. Terkecuali perusahaan memiliki cukup banyak modal dan siap menunggu
pencairan project.