Studi Kelayakan Pengembangan Dan Pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB

BAB IV
ARAHAN KONSEP DAN
PANDUAN TEKNIS
PENGEMBANGAN
BAB IV ARAHAN KONSEP DAN PANDUAN TEKNIS PENGEMBANGAN PENGEMBANGAN

4.1 KONSEP KEBIJAKAN PENGEMBANGAN

4.1.1 Program Ruang dan Hubungan Ruang

4.1.1.1 Program Ruang
Pengorganisasian ruang disini didasarkan pada macam kegiatan yang telah ada
dan yang akan diwadahi di dalam bangunan. Kebutuhan dan hubungan antar
ruang yang ada di identifikasi dari macam kegiatan yang didasarkan pada struktur
organisasi Bank BJB.

A. Pengelompokan Pelaku Kegiatan

Pelaku kegiatan dikelompokkan menurut masing-masing kegiatan yang terdapat
pada Kawasan Gedung Kertawahana, yang terdiri dari :

1. Kelompok Pelaku Kegiatan Eksternal (Front Office)

Pelaku Kegiatan Eksternal terbagi menjadi dua kelompok kegiatan yaitu:
a. Urusan Kas/Teller Urusan Kas/Teller dibagi dua dibedakan menurut sistem
pelayanannya.

 Pelayanan dengan komputer meliputi : giro, tabungan, deposito

 Pelayanan dengan setruk meliputi : uang pensiun, PUM/PDAM

b. Urusan Kredit Urusan Kredit meliputi:

 Kredit Investasi
 Kredit Modal Kerja
 Kredit Pensiunan
 Kredit Pegawai
 Studi Kelayakan Pengembangan Dan Pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB

 Kredit Keluarga (Kredit Pemilikan Kendaraan, Kredit Perbaikan Rumah,

dll).

2. Kelompok Pelaku Kegiatan Internal (Back Office)

Pelaku Kegiatan Internal terbagi menjadi 7 kelompok kegiatan yaitu:

a. Pimpinan Cabang
b. Wakil Pimpinan Cabang
c. Kontrol Intern Cabang
d. Urusan Operasional
e. Urusan Kredit Support
f. Urusan Akuntansi

g. Cabang Pembantu

3. Kelompok Pelaku Kegiatan Service

Pelaku kegiatan yang melayani kegiatan dalam Kawasan Gedung Kertawahana
Bank BJB sehingga dapat berjalan dengan baik, meliputi:

a. Petugas Cleaning Service

b. Petugas Keamanan

c. Petugas Pengelola Utilitas Bangunan

4. Kelompok Pelaku Kegiatan Terkait

Pelaku kegiatan ini adalah yang memiliki kepentingan dan hubungan dengan
Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB, meliputi:

a. Tamu / relasi berhubungan dengan perusahaan

b. Kepolisian berhubungan dengan pihak keamanan atau nasabah

B. Pengelompokan Pelaku Kegiatan

Program kegiatan yang terdapat pada kantor BanK BJB dikelompokkan
berdasarkan jenis kegiatan yang diwadahinya. Adapun pengelompokkannya yaitu:

1. Kelompok Kegiatan Eksternal (Front Office)

LAPORAN AKHIR 4- 2
 Studi Kelayakan Pengembangan Dan Pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB

Kelompok kegiatan bank yang berhubungan langsung dengan

nasabah/masyarakat luas.

2. Kelompok Kegiatan Internal (Back Office)

Kelompok kegiatan intern bank yang tidak berhubungan langsung dengan

nasabah/masyarakat luas.

3. Kelompok Kegiatan Service

Merupakan kegiatan-kegiatan yang melayani kegiatan yang ada pada

Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB.

4. Kelompok Kegiatan Terkait

Merupakan kegiatan-kegiatan dalam usaha hubungan dengan pihak luar

tamu/relasi yang ada pada Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB.

5. Kelompok Kegiatan Penunjang

Merupakan kegiatan yang sifatnya melengkapi kegiatan-kegiatan yang ada

pada Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB.

C. Pengelompokan Kegiatan Berdasarkan Tingkat Privacy

Pengelompokan kegiatan berdasarkan tingkat privacy dikelompokkan menurut
privacy masing-masing kegiatan yang terdapat pada Kawasan Gedung
Kertawahana Bank BJB, yang terdiri dari:

1. Umum, kegiatan yang berlangsung di luar gedung bank yang berhubungan

dengan dunia luar.
2. Semi Umum, kegiatan didalam gedung yang berhubungan dengan pihak luar.
3. Semi Privat, kegiatan intern bank.
4. Privat, kegiatan khusus bank berkaitan dengan privacy.
5. Privat khusus, kegiatan khusus bank berkaitan dengan privacy khusus.

LAPORAN AKHIR 4- 3
 Studi Kelayakan Pengembangan Dan Pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB

4.1.1.2 Hubungan Ruang

Gambar 4.1 Kedekatan Antar Ruang

Berdasarkan analisa dari (Pengelompokkan Pelaku Kegiatan, Pengelompokkan

Program Kegiatan dan Pengelompokkan Kegiatan Berdasarkan Tingkat Privacy)
dan prediksi pertumbuhan dan perkembangan Kawasan Gedung Kertawahana
Bank BJB, maka didapatkan ruang yang dibutuhkan dari pengelompokkan
kegiatan yang ada. Kelompok kebutuhan ruang tersebut adalah:

A. Kelompok Ruang Eksternal

Terdiri dari ruang-ruang pelayanan nasabah dan ruang-ruang kerja yang
melayani dan berhubungan dengan nasabah. ruang-ruang tersebut adalah:

1. R. Tunggu Nasabah
2. R. Devisa
3. R. Pemasaran/Kredit
4. Teller
5. Save deposit box

LAPORAN AKHIR 4- 4
 Studi Kelayakan Pengembangan Dan Pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB

6. Customer service
7. Hall Entrance
8. Banking Hall

B. Kelompok Ruang Internal

Merupakan ruang-ruang kerja yang ada pada pada perkembangan Kawasan
Gedung Kertawahana Bank BJB, ruang-ruang tersebut adalah:

1. R. Kerja Seksi-seksi
2. R. Arsip Biasa
3. R. Arsip Tahan Api
4. R. Rapat
5. R. Kontrol Intern Cabang
6. R. Operator Komputer
7. R. Komunikasi
8. R. ATK
9. R. Cetak

C. Kelompok Ruang Penunjang

Merupakan ruang-ruang yang berfungsi sebagai penunjang kegiatan yang ada,
ruang-ruang tersebut adalah:

1. Mushola
2. R. Makan
3. R. Fotocopy
4. Cafetaria/Kantin
5. Koperasi
6. Pantry
7. Gudang
8. Wartel
9. R. Tunggu Sopir
10. R. Jaga
11. Auditorium

LAPORAN AKHIR 4- 5
 Studi Kelayakan Pengembangan Dan Pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB

12. Parkir
13. Taman

D. Kelompok Ruang Terkait

Merupakan ruang-ruang yang berhubungan dengan pihak luar tamu/relasi yang
ada pada Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB, ruang-ruang tersebut adalah :
1. Security
2. R. Tamu

E. Kelompok Ruang Service

Merupakan ruang-ruang yang berfungsi sebagai penunjang kegiatan service yang
ada, ruang-ruang tersebut adalah :
1. Genset
2. R. AHU
3. R. Pompa
4. Gudang Peralatan

Kebutuhan ruang-ruang tersebut dapat dikelompokkan menurut pengelompokkan

pelaku kegiatan dan pengelompokan ruang berdasarkan hirarki tingkat privacy
pada Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB yang dapat dilihat dalam tabel
berikut ini:

Tabel 4.1 Pengelompokan Ruang

Sifat Ruang Fungsi Ruang Pengelompokan Kegiatan

Publik Mushola, Kelompok R. Penunjang
Kantin/Cafetaria,
Koperasi,
R. Makan,
R. Jaga,
R. Tunggu Sopir,
Parkir,
Taman
Gudang,
Lavatory,
Dapur
R. Fotocopy
Auditorium
R. Security Kelompok R. Terkait
R. Tamu

LAPORAN AKHIR 4- 6
 Studi Kelayakan Pengembangan Dan Pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB

Sifat Ruang Fungsi Ruang Pengelompokan Kegiatan

Semi Publik Genset Kelompok R. Service
R. AHU
R. Pompa
Gudang Peralatan
Banking Hall, Hall Entrance I Kelompok R. Eksternal
Save Deposit Box
R. Tunggu Nasabah
R. Pelayanan Pensiun/PDAM, PLN
R. Devisa
Semi Privat Customer Service, R. Security Kelompok R. Eksternal & R.
Kas/Teller, R. Devisa Internal
R. Pemasaran/Kredit
Privat R. Kerja Seksi-Seksi, Kelompok R. Internal
R. Rapat,
R. Tamu Pimpinan,
R. Operator (Cpu, Ups, Artomail,
Portofolrfo),
R. Komunikasi
Privat Khusus R. Pimpinan
R. Arsip Tahan Api,
R. Arsip, Kontrol Intern Cabang
Sumber : Data diolah, Tahun 2020.

4.1.1.3 Zoning
Dalam Kegiatan sejenis dikelompokkan dalam suatu zona tertentu. Zoning yang
tepat akan memberikan dampak positif terhadap kualitas tata bangunan,
lingkungan dan kegiatan di dalamnya. Beberapa pertimbangan utama dalam
penentuan zona ini adalah :

1. Tingkat resiko atas dampak yang ditimbulkan, yaitu dampak kesehatan,

keamanan dan kenyamanan.
2. Tujuan dan kepentingan dari pengembangan dan pembangunan Kawasan
Gedung Kertawahana Bank BJB.
3. Strategi perencanaan pengembangan dan pembangunan Kawasan Gedung
Kertawahana Bank BJB yang dihasilkan dari proses analisis SWOT.
4. Daya dukung fisik dan non fisik.

Dengan demikian, konsep Zoning adalah mengelompokkan kegiatan sejenis dalam

suatu zona yang sama, yang mendukung terciptanya pengembangan dan
pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB yang sehat, aman dan
nyaman.

LAPORAN AKHIR 4- 7
 Studi Kelayakan Pengembangan Dan Pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB

1 Zona Publik
JL. Kejaksaan Mushola
ATM Center
Kantin
Koperasi
R. Jaga
R. Tunggu Sopir
Parkir
Taman
Gudang
Lavatory
Dapur
R. Foto Copy
Auditorium

2 Zona Semi Publik & Service

Banking Hall
Save Deposit Box
R. Tunggu Nasabah
R. Pelayanan Pensiun / PDAM, PLN
R. Devisa

3 Zona Semi Privat

Customer Service, R. Security
Kas / Teller, R. Devisa
R. Pemasaran / Keredit
eksis
ting
4 Zona Privat & Privat Khusus
JL. Na R. Kerja Seksi-Seksi
ripan
R. Rapat
R. Tamu Pimpinan
R. Oprator ( CPU, UPS, Artomail,
Portofolrfo)
R. Komunikasi
R. Pimpinan
R. Arsip Tahan Api
R. Arsip, Kontrol Intern Cabang

( Zona Privat & Privat Khusus Berada pada lantai 2 s/d 4 )

Sumber : Data Diolah Tahun 2021

Gambar 4.2 Konsep Zonasi Bangunan

LAPORAN AKHIR 4- 8
 Studi Kelayakan Pengembangan Dan Pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB

1 Zona Publik 2 Zona Semi Publik & Service

Mushola Banking Hall
Save Deposit Box 4 Zona Privat & Privat Khusus
ATM Center
Kantin R. Tunggu Nasabah R. Kerja Seksi-Seksi
R. Pelayanan Pensiun / R. Rapat 5 Zona Rekomendasi Pemaksimalan KLB
Koperasi
R. Jaga PDAM, PLN R. Tamu Pimpinan
R. Tunggu Sopir R. Devisa R. Oprator ( CPU, UPS,
Parkir 3 Zona Semi Privat Artomail, Portofolrfo) 6 Bangunan Eksisting
Taman Customer Service, R. Security R. Komunikasi
Gudang Kas / Teller, R. Devisa R. Pimpinan
Lavatory R. Pemasaran / Keredit R. Arsip Tahan Api
Dapur R. Arsip, Kontrol Intern Cabang
R. Foto Copy
Auditorium

Sumber : Data Diolah Tahun 2021

Gambar 4.3 Konsep Zonasi Perlantai Bangunan
 Studi Kelayakan Pengembangan Dan Pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB

4.1.2 Konsep Elemen Pengembangan Bangunan

4.1.2.1 Konsep Dasar
Perencanaan pengembangan dan pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana
Bank BJB memiliki konsep dasar sebagai berikut:

 Pengembangan dan pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB

yang Sehat, Aman dan Nyaman
Mewujudkan tatanan fisik yang memenuhi kriteria kesehatan (hygiene), aman
untuk dikunjungi dan memiliki tingkat kenyamanan yang memadai sebagai
wadah aktifitas baik pengunjung maupun pegawai.

 Kontekstual dalam Fisik dan Sosial

Pengembangan dan pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB
dapat memberikan pencitraan positif bagi kawasan, sesuai dengan daya
dukung lingkungan dan menjunjung tinggi nilai-nilai sosial budaya setempat.

 Beridentitas
Pengembangan dan pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB
harus memiliki identitas khusus sebagai Kantor Bank BJB, dan menjadi
berbeda dibanding bangunan serupa di Indonesia maupun lebih luas.
Identitas pengembangan dan pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana
Bank BJB menjadi modal yang kuat untuk mendorong perekonomian dan
pendapatan daerah.

4.1.2.2 Identitas Gedung Kertawahana Bank BJB

Identitas fisik pengembangan dan pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana
Bank BJB haruslah menyatu dengan karakter sosial dan budaya Kota Bandung,
terlebih lokasi perencanaan berada di Kecamatan Sumur Bandung – Kelurahan
Braga dengan tujuan Penataan Ruang SWK Cibeunying yaitu Travelapolis yang
merupakan Perlindungan Bangunan Heritage dan Pusat Kuliner. Oleh karena itu
berbagai nilai yang muncul dalam tata pergaulan sehari-hari masyarakat ( life
style) di dalam ngembangan dan pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana
Bank BJB, termasuk manifestasi fisik dari nilai-nilai tersebut harus digali agar
 Studi Kelayakan Pengembangan Dan Pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB

diperoleh sebuah identitas fisik dari kawasan tersebut. Beberapa hal yang perlu
diperhatikan untuk dikembangkan sebagai penataan fisik yang beridentitas
adalah: penataan bangunan dan ruang komunalnya, bentuk atap, pemanfaatan
material lokal dalam bangunan dan penggunaan warna tertentu pada bangunan.

1. Tata Karakter Bangunan/Lingkungan

Tata karakter bangunan/lingkungan di pengembangan dan pembangunan
Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB diarahkan untuk membentuk klaster-
klaster yang menyatu dengan ruang-ruang terbuka dan kondisi hijau
kawasan.

2. Tata Penanda Identitas Bangunan

Secara tradisional penanda identitas bangunan dicapai melalui rancangan
bangunan itu sendiri. Bangunan dengan fungsi yang dianggap penting
dirancang dengan ukuran yang lebih besar atau lebih tinggi misalnya.
Akibatnya papan nama bangunan menjadi minimal.

Bangunan-bangunan diupayakan berada pada kelompok-kelompok fungsi

yang telah ditetapkan dan dirancang sesuai dengan fungsi dan karakter
aktivitasnya. Jika diperlukan adanya Penanda Identitas bangunan maka harus
dilakukan dengan tetap memperhatikan wajah bangunan secara keseluruhan.

3. Tata Kegiatan Pendukung secara formal dan informal

Pengembangan dan pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB
dimaksudkan antara lain adalah untuk meningkatkan kesejahteraan
masyarakat di sekitarnya. Mengingat kondisi sosial masyarakat yang sangat
beragam maka kegiatan yang akan dikembangkan di pengembangan dan
pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB harus diatur
sedemikian rupa sehingga selain memperhatikan kegiatan formal dengan
modal usaha yang besar akses selalu terbuka bagi kegiatan informal yang
biasanya dilakukan oleh sebagian masyarakat dengan modal yang sangat
terbatas. Kegiatan-kegiatan tersebut ditata dalam sebuah sistem sehingga
antara kegiatan formal dan informal dapat berjalan secara sinergis.
 Studi Kelayakan Pengembangan Dan Pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB

4.1.3 Konsep Tata Bangunan dan Lingkungan

4.1.3.1 Tata Masa Bangunan
1. Bentuk dan Pola Massa Bangunan
Bentuk masa bangunan ditentukan oleh jenis kegiatan, dimana bentuk akan
mengikuti karakteristik kegiatan/fungsinya.
a. Bentuk memanjang untuk kegiatan yang bersifat menerus dan atau bolak-
balik.
b. Mengikuti karakter site (alam)
c. Bentuk persegi untuk kegiatan yang bersifat kompak.
d. Menyesuaikan dengan ketentuan tata kota.

Konsep pola masa bangunan yang diolah selain mengikuti jenis kegiatan di dalam
bangunan, pola masa bangunan pada kawasan Gedung BJB kertawahana ini akan
mengikuti peraturan atau regulasi tentang intensitas bangunan yang telah di
tentukan oleh pemerintah daerah, sehingga bangunan selain memiliki fungsi yang
efektif bagi pengguna juga tidak akan melanggar pereaturan yang berlaku.

Untuk pendekatan konsep pola masa bangunan yang sesuai dengan ketentuan
tata kota yang dimaksud dapat dilihat dari table berikut:

Tabel 4.2 Pendekatan Konsep Tata Masa Bangunan

Luas Lahan Ketentuan

KDB 70% : 5,172.51 m2

7,389.30 m2 KLB 1.4 : 10,345.02 m2
KDH 20% : 1,477.86 m2
Sumber : Data Diolah Tahun 2021

Dari tabel tersebut dapat dilihat bahwa untuk luas lahan 7,389.30 m2 dapat
dibangun sampai batas maksimum lantai dasar 5,172.51 m2 dan dapat memiliki
lantai bertingkat sampai dengan total maksimal seluruh lantai mencapai luas
10,345.02 m2, selain itu dengan luas yang telah tercantum diharuskan
menyisihkan ruang untuk area terbuka hijau di dalam kawasan
 Studi Kelayakan Pengembangan Dan Pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB

minimal 1,477.86 m2. Jadi dengan demikian lahan yang ada tidak diperbolehkan
untuk di jadikan bangunan secara menyeluruh.

Gamabar Konsep tata masa bangunan yang telah menyesuaikan dengan jenis
kegiatan dan ketentuan kota adalah sebagai beikut:

Sumber : Data Di Olah Tahun 2021

Gambar 4.4 Konsep Bentuk dan Pola Masa Bangunan
 Studi Kelayakan Pengembangan Dan Pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB

Dalam gambar konsep bentuk dan pola masa bangunan diatas dapat dilihat terdapat 2 blok masa bangunan baru dan blok masa
penunjang, Gedung utama pada kawasan memiliki luas lantai dasar 1,110 m2 dan beringkat 7 lantai dan memiliki Gedung parkir
bertingkat 4 lantai dengan luas lantai dasar 807 m2 yang dapat memuat parkir mobil sebanyak 204 unit dan bangunan lainya yang
berfungsi sebangai bangunan penunjang. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat dalam table berikut:

Tabel 4.3 Perhitungan Intensitas Bangunan

Luas Luas Lantai Total luas LT

KDB KLB RTH KDH
No Persil Lantai Bangunan Bangunan Parkir
(70%) (1.4) (m2) (20%)
(m2) (m2) (m2)
Motor
LT.1 1,887.09 = 179 Unit

LT.2 1,756.76

Parkir Mobil
LT.3 1,200.00 Luar= 18 Unit

1 7,389.30 LT.4 1,200.00 9,643.85 5,172.51 10,345.02 1,602.52 1,477.86

Parkir Mobil
LT.5 1,200.00 Gedung
= 204 Unit
LT.6 1,200.00

TOTAL = 401
LT.7 1,200.00 Unit
Sumber : Data Di Olah Tahun 2021
 Studi Kelayakan Pengembangan Dan Pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB

2. Ketinggian Lantai Bangunan

Penentuan ketinggian bangunan Pengembangan dan pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB
mempertimbangkan:
a. Ketinggian permukaan jalan
b. Kondisi genangan ketika hujan.
c. Penampilan bangunan.

Sumber : Data Diolah Tahun 2021

Gambar 4.5 Konsep Ketinggian Lantai bangunan
 Studi Kelayakan Pengembangan Dan Pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB

Konsep ketinggian lantai bangunan untuk lantai 1 memiliki tinggi 5 meter

dikarenakan lantai 1 merupakan basis pelayanan publik yang memiliki ruang
cukup besar sehingga jika memiliki tinggi lantai yang cukup akan memiliki kesan
proporsional dengan luas ruang.

Untuk lantai Gedung parkir menggunakan konsep split level yang bertujuan untuk
penyesuaian tinggi perlantai bangunannya mengingat Gedung parkir memiliki
ramp untuk pencapaian kendaraan ke setiap lantainya, jadi konsep split level ini
diusung untuk mendapatkan kemiringan ramp yang lebih landai. Untuk gambar
simulasi konsep lantai parkir yang dimaksud dapat dilihat pada gambar berikut ini:

Sumber : https://bobulate.com/2010/01/parking-garage-stories/ Diakses Tahun 2021.

Gambar 4.6 Ilustrasi Konsep Ketinggian Lantai Parkir

4.1.3.2 Orientasi Bangunan

Orientasi bangunan dibedakan menjadi:

1. Orientasi terhadap jalan, untuk bangunan utama yang menunjukkan identitas

bangunan dan fungsi utama kelompok bangunan.
2. Orientasi terhadap ruang terbuka antar bangunan.

3. Orientasi terhadap bangunan lain/utama.

 Studi Kelayakan Pengembangan Dan Pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB

KETERANGAN:
ORIENTASI BANGUNAN

Sumber : Data Diolah Tahun 2021

Gambar 4.7 Ilustrasi Orientasi Bangunan

 Studi Kelayakan Pengembangan Dan Pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB

4.1.3.3 Aksesibilitas
Faktor kecepatan, waktu tempuh, kelancaran dan aksesibilitas menjadi salah satu
ukuran untuk menyatakan kemampuan suatu komplek bangunan dalam
menampung beban (demand) yang ada. Apabila dalam suatu Pengembangan dan
pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB jaringan pergerakan
mempunyai kecepatan rendah, maka waktu tempuh menjadi lama dan
aksesibilitasnya rendah. Hal ini akan menimbulkan adanya kemacetan. Kondisi
yang demikian menyebabkan Pengembangan dan pembangunan Kawasan
Gedung Kertawahana Bank BJB menjadi kurang menarik untuk dikunjungi.

Kecukupan dan kelayakan jaringan pergerakan di dalam Pengembangan dan

pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB menjadi faktor yang
cukup dominan dan menjadi daya tarik tersendiri untuk menarik orang datang ke
sana untuk berbelanja. Jalur penghubung biasanya berkaitan erat dengan
masalah aksesibilitas yang merupakan ukuran untuk menyatakan kemudahan
mencapai suatu tempat.

1. Jaringan Pergerakan
Sistem jaringan jalan di Pengembangan dan pembangunan Kawasan Gedung
Kertawahana Bank BJB mengikuti kondisi site yang ada. Pergerakan di dalam
Pengembangan dan pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB
secara keseluruhan bertumpu pada keberadaan jalur-jalur pergerakan utama.

2. Sistem Sirkulasi
Besarnya pergerakan dari dan menuju ke Pengembangan dan pembangunan
Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB dapat dipakai sebagai ukuran tingkat
perkembangannya. Untuk itu agar lebih mendukung Pengembangan dan
pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB, maka akses menuju
ke sana harus dibuat lancar. Jumlah angkutan umum yang cukup juga akan
membantu perkembangan Pengembangan dan pembangunan Kawasan
Gedung Kertawahana Bank BJB.

Sistem sirkulasi dibedakan menjadi sebagai berikut:

a. Sirkulasi kendaraan
 Angkutan umum penumpang
 Studi Kelayakan Pengembangan Dan Pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB

 Angkutan barang (pick up dan truck)

b. Sirkulasi manusia
 Jalur pejalan kaki pengunjung/nasabah dan ramah difable.
 Jalur barang.

KETERANGAN:
ALUR AKSESIBILITAS KENDARAAN

Sumber : Data Diolah Tahun 2021

Gambar 4.8 Sistem Sirkulasi Dalam Site

 Studi Kelayakan Pengembangan Dan Pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB

Akses masuk utama dan keluar pada bangunan terdapat pada jalan kejaksaan dan
jalan naripan, jalur untuk kendaraan darurat atau pemadam kebakaran dapat di
akses dari jalan kejaksaan dan dapat optimal memutar pada semua sisi bangunan
baru terkecuali pada bangunan eksisting yang ada pada sisi jalan naripan, untuk
keamanan Gedung terhadap kebakaran untuk Gedung eksisting tersebut dapat di
sediakan pilar-pilar hidran.

Untuk sirkulasi pengunjung/nasabah dapat mengkakses semua jalur masuk dan

keluar yang telah di sediakan baik dari jalan naripan atau jalan kejaksaan, akses-
akses tersebut berfungsi untuk memudahkan para pengunjung untuk pencapaian
ke dalam Gedung pelayanan.

Untuk akses pejalan kaki disediakan trotoar yang terpisah dengan akses
kendaraan, dan pada trotoar tersebut disediakan atap-atap pergola supaya saat
hujan masih dapat di lalui oleh pejalan kaki dan akses trotoar tersebut didesain
ramah disabilitas.

Sumber : ernst neufert 2002

Gambar 4.9 Standar Trotoar Ramah Disabilitas
 Studi Kelayakan Pengembangan Dan Pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB

Konsep trotoar yang digunakan untuk berjalan kaki atau berkursi roda bagi
penyandang disabilitas yang dirancang berdasarkan kebutuhan orang untuk
bergerak aman dan nyaman selain itu tersedia jalur yang dapat memandu untuk
penyandang disabilitas untuk berjalan dengan memanfaatkan tekstur ubin
pengarah dan ubin peringatan.

Selain itu ada beberapa hal lain menganai konsep ramah disabilitas diantaranya
adalah ramp. fungsi ramp adalah sebagai akses yang dapat digunakan oleh orang
yang berkebutuhan khusus atau disabilitas untuk mencapai lantai bangunan atau
trap yang memiliki level ketinggian lantai yang cukup tinggi, kemiringan ramp ini
memiliki standar maksimal 1:10 untuk luar bangunan dan 1:8 untuk ramp area
dalam bangunan.

Sumber : ernst neufert 2002

Gambar 4.10 Standar Ramp
 Studi Kelayakan Pengembangan Dan Pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB

3. Sistem Parkir
Suatu kendaraan tidak selamanya akan terus bergerak ada kalanya akan
berhenti terlebih untuk tujuan tertentu, maka kebutuhan akan ruang parkir
sangat diperlukan. Penggunaan bahu jalan sebagai lahan parkir saat ini solusi
yang paling mudah dan sederhana dalam memenuhi kebutuhan akan ruang
parkir tetapi secara langsung akan mempengaruhi dan mengurangi kapasitas
jalan tersebut.

Selain gangguan akan berkurangnya kapasitas jalan, gangguan akan kurang

lancarnya arus lalu lintas di jalan yang digunakan untuk tempat parkir juga
perlu mendapatkan suatu perhatian.

Oleh sebab itu sistem parkir berupa on street parking harus dihindari, dan
segera direncanakan kantong-kantong parkir yang sesuai dengan alur
kegiatan di dalam pengembangan dan pembangunan Kawasan Gedung
Kertawahana Bank BJB.

Sumber : https://properti.kompas.com/read/2018/11/26/180000921/gedung-parkir-pun-bisa-dirancang-
estetik-dan-ciamik, Diakses Tahun 2021

Gambar 4.11 Ilustrasi Gedung Parkir

 Studi Kelayakan Pengembangan Dan Pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB

Tabel 4.4 Tabel Koefisien Parkir

Jenis Kendaraan Satuan Ruang Parkir/m2

Mobil Pribadi 2,5 x 5

Bus /Truck 3,4 x 12,5

Sepeda Motor 0,72 x 1,85

Sumber : ernst neufert 2002

Ada beberapa jenis standar parkir yang digunakan tergentung pada ketersediaan
lahan dan kodisi site, jenis-jenis standar parkir tersebut diantaranya:

a. Pola Pararel

b. Pola Parkir Bersudut 45 derajat

 Studi Kelayakan Pengembangan Dan Pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB

c. Pola Parkir Bersudut 60 derajat

d. Pola Parkir Bersudut 90 derajat

Sumber : ernst neufert 2002

Gambar 4.12 Standar Pola Parkir

4.1.3.4 Penanganan Bangunan

Konsep penanganan bangunan adalah sebagai berikut:
1. Pencapaian efektifitas ruang kegiatan dari aspek luasan.
2. Peningkatan kinerja bangunan.
a. Penataan dan perencanan fisik bangunan dan infrastruktur harus
sistematik dan sesuai dengan pedoman teknis yang berlaku.
b. Jarak antar bangunan pengembangan dan pembangunan Kawasan
Gedung Kertawahana Bank BJB dengan permukiman penduduk harus
sesuai pedoman keselamatan bangunan.
 Studi Kelayakan Pengembangan Dan Pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB

4.1.3.5 Tata Hujau (Lansekap)

1. Ruang Terbuka Umum
Yang dimaksud dengan ruang terbuka umum adalah ruang terbuka ( open
space) yang dapat diakses atau dimanfaatkan oleh pengguna kawasan
secara cuma-cuma/gratis sebagai bentuk pelayanan publik dari pengelola
demi keberlangsungan aktivitas didalamnya. Wujud dari ruang terbuka
(open space) adalah berupa lahan berupa area parkir dan taman. Demi
untuk menjamin kepentingan sosial bagi semua golongan/strata warga
masyaarakat, maka semestinya semua ruang terbuka tersebut adalah milik
Pemerintah.

Sumber : https://www.smdp.com/downtown-open-space-and-5thbroadway/154359 Diakses Tahun 2021

Gambar 4.13 Ilustrasi Ruang Terbuka Umum

2. Tata Hijau
Tata hijau di kawasan pengembangan dan pembangunan Kawasan Gedung
Kertawahana Bank BJB sebaiknya didominasi oleh tanaman yang tahan akan
kekeringan; serta dapat mengurangi efek dari kegiatan yang ada (bau,
polusi, dst). Pemilihan tanaman juga mempertimbangkan kemudahan
perawatan dan penggantian bila ada yang mati atau rusak.
 Studi Kelayakan Pengembangan Dan Pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB

Fungsi dari keberadaan tanaman di dalam kawasan pengembangan dan

pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB adalah:

a. Elemen peneduh dari sengatan sinar matahari, sehingga dapat

mereduksi panas kurang lebih 20%.
b. Elemen pembatas site.
c. Elemen pengarah visual atau penguatan facade atau bentuk bangunan
atau sclupture.
d. Elemen pereduksi dampak polusi udara.
e. Elemen penguat estetika.

Sumber: http://landarchs.com/walk-of-the-town-the-walk-everyones-talking-about/, Diakses Tahun 2021

Gambar 4.14 Ilustrasi Tata Hijau Gedung
 Studi Kelayakan Pengembangan Dan Pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB

4.1.3.6 Analisis Dampak Lingkungan Terhadap Wilayah Perencanaan

Kajian lingkungan yang dimaksud adalah membuat perkiraan dampak penting
yang akan dan mungkin terjadi akibat pelaksanaan pengembangan dan
pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB dievaluasi untuk dapat
menyusun suatu arahan agar dampak negatif yang diperkirakan akan timbul
dapat di tekan semaksimal mungkin, dan manfaat peningkatan dalam
pengembangan dan pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB ini
dapat diperoleh tanpa mengorbankan kelestarian lingkungan hidup.

Kajian lingkungan merupakan suatu proses penyaringan atau pelingkupan

terhadap hal-hal yang di duga akan timbul sebagai akibat interaksi antara
kegiatan manusia yang biasanya terwujud dalam bentuk proyek pembangunan
dengan lingkungan tempat kegiatan tersebut berada. Kegiatan pengembangan
dan pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB ini terdapat 3
tahapan yang akan dilaksanakan yaitu Tahap Pra Konstruksi, Tahap Konstruksi
dan Tahap Operasional dan Pemeliharaan. Sedangkan komponen lingkungan yang
terkena dampak adalah komponen lingkungan fisik-kimia, biologi, social ekonomi
dan sosial budaya.

Sebagaimana lazimnya suatu aktivitas pembangunan, maka aktivitas

pembangunan baik pada tahap pra-konstruksi, konstruksi, operasi dan
pemeliharaan maupun pasca operasi, dapat menimbulkan dampak terhadap
lingkungan, dan atau sebaliknya. Secara umum kegiatan proyek pengembangan
dan pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB dapat dikelompokan
menjadi 3 tahap kegiatan, yaitu tahap prakonstruksi, tahap konstruksi dan tahap
operasi. Ketiga tahap tersebut diperkirakan dapat menimbulkan dampak
lingkungan baik positif maupun negatif. Berikut ini akan diuraikan komponen
lingkungan yang diperkirakan akan terkena dampak oleh adanya pelaksanaan
rencana proyek tersebut.

1. Tahap Pra-Konstruksi
Kegiatan pada tahap pra-konstruksi ini berupa pengurusan perijinan dan
perencanaan teknis. Kegiatan perijinan akan berdampak terhadap
 Studi Kelayakan Pengembangan Dan Pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB

pengingkatan pendapatan daerah akibat biaya retribusi yang dikeluarkan oleh

pemrakarsa proyek.

2. Tahap Konstruksi
Kegiatan pada tahap konstruksi ini berupa persiapan dan pematangan lahan.
Pada tahap ini dapat menimbulkan debu ke udara, limbah padat sisa-sisa
puing bangunan dan hilangnya vegetasi. Sedangkan rekruitment tenaga kerja
konstruksi mengakibatkan terbukanya kesempatan kerja dan berusaha.

Pada tahap ini pula mulai beroperasi alat-alat berat dan bertambahnya arus
kendaraan yang mengangkut bahan-bahan bangunan yang dapat
menimbulkan debu, kebisingan dan kelancaran arus lalu lintas sekitar tapak
proyek akan terganggu. Kegiatan konstruksi sarana dan prasarana dapat
menimbulkan kebisingan, debu dan limbah padat sisa-sisa material konstruksi,
serta gangguan kamtibmas.

Saluran drainase di sekitar tapak proyek dapat mengalami gangguan akibat

limbah padat yang tidak dikelola secara baik.

3. Tahap Operasi
Pada tahap operasi yang dapat menimbulkan dampak adalah :
a. Adanya pengembangan dan pembangunan Kawasan Gedung
Kertawahana Bank BJB akan menambah jumlah orang di sekitar lokasi
baik pekerja proyek, konsumen maupun pihak lainnya.
b. Penambahan beban lalu lintas di sekitar lokasi akan meningkat terutama
pada jam-jam sibuk.
c. Adanya sampah baik berupa sampah organik maupun non organik dari
kegiatan pengembangan dan pembangunan Kawasan Gedung
Kertawahana Bank BJB apabila tidak dikelola dengan semestinya dapat
menimbulkan permasalahan akibat sanitasi lingkungan yang kurang baik.
 Studi Kelayakan Pengembangan Dan Pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB

4.1.3.7 Daya Dukung dan Daya Tampung Lahan

Analisis kemampuan lahan terhadap lokasi perencanaan menggunakan elemen
tapak yang dilihat dari topografi, hidrologi dan geologi. Tiga elemen tersebuh
untuk meilihat kesesuaian kemampuan lahan terhadap pembangunan Kawasan
Gedung Kertawahana. Untuk lebih jelasnya bisa dilihat pada tabel di bawah ini

Tabel 4.5 Kesimpulan Analisis Kemampuan Lahan di Wilayah

Perencanaan
Kondisi
No Elemen
Prinsip
. Tapak Potensi Permasalahan Kriteria
Perancangan
1 Topograf Kawasan Gedung Dilihat dari kondisi Kemiringan 0 – 5 Berdasarkan
i Kertawahana topografi tidak % cocok untuk kriteria
memiliki terdapat kawasan pengembangan
kemiringan 0-5 permsalahan terbangun Kawasan
% dan ketinggian dikarenakan (Mabbery. Gedung
0-500 mdpl terdapat didaerah 1972) Kertawahana
sehingga sangat datar serta berada memenuhi
menunjang dalam kawasan syarat dari segi
kegiatan Pusat Kota topografi untuk
pengembangan Bandung yang dilakukan
Kawasan Gedung didominasi oleh pembangunan,.
Kertawahana kegiatan
perdagangan dan
jasa
2 Geologi Dilihat dari Kondisi wilayah Jenis tanah untuk Prinsip
kondisi geologi yang relatif datar pengembangan perancangan
lokasi Gedung dengan lahan perkotaan Gedung
Kertawahana kemiringan 0 – adalah tanah Kertawahana
memiliki jenis 5%) memliki yang memiliki harus
tanah alluvial potensi terjadinya nilai produktifitas memperhatikan
dengan bentang genangan di yang rendah atau aspek rawan
morfologi yang Kawasan Gedung memiliki tingkat genangan air
datar Kertawahana. kepekaan rendah dikarenakan
dikarenakan (Keppres berada di
berada pada 32/1990, PP wilayah datar
kemiringan 0-5 29/1986, serta harus
% PP28/1985) memilki prinsip
perancangan
bangunan yang
tahan terhadap
bencana alam.
3 Hidrologi Pada lokasi Kondisi saluran air - Pembangunan
perencanaan yang melewati Kawasan
terdapat saluran Kawasan Gedung Gedung
air dengan lebar Kertawahana Kertawahana
± 1,5 meter yang memiliki kondisi harus
terhubung yang baik memberikan
dengan anak sehingga tidak prinsip
Sungai menibulkan peracangan
Cikapundung permasalahan yang tidak
yang terdapat di bagi Kawasan menggangu
 Studi Kelayakan Pengembangan Dan Pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB

Kondisi
No Elemen
Prinsip
. Tapak Potensi Permasalahan Kriteria
Perancangan
depan Gedung Gedung saluruan air
Kertawahana Kertawahana disekitar gedung
akan tetapi lokasi agar tidak
yang berada di menyebabkan
daerah dengan luapan air dari
kepadatan tinggi setiap saluran
sehingga memiliki serta membuat
potensi terjadi saluran drainase
luapan drainase untuk
mengantisipasi
apabila terjadi
luapan air.
Sumber : Hasil Analisis, Tahun 2020

Tabel 4.6 Klasifikasi Daya Dukung Lahan di Wilayah Perencanaan

Aspek
No. Penilaian
Fisik
1. Topografi Dari segi topografi yang dilihat dari kemiringan dan ketinggian lokasi Kawasan
Gedung Kertawahana tidak memiliki kendala karena berada pada lokasi datar.

2. Hidrologi Tidak menjadi kendala bagi kegiatan pembangunan Kawasan Gedung

Kertawahana tetapi perlu memperhatikan saluran air dan anak Sungai
Cikapundung di sekitar Kawasan Gedung Kertawahana
3. Geologi Tidak menjadi kendala dalam melakukan pembangunan tetapi tetap
memperhatikan prinsip perancangan Gedung Kertawahana harus memperhatikan
aspek rawan genangan air dikarenakan berada di wilayah datar serta harus
memilki prinsip perancangan bangunan yang tahan terhadap bencana alam.
Sumber : Hasil Analisis, Tahun 2020

4.2 KONSEP KELAYAKAN FINANSIAL

4.2.3 Kebutuhan Modal/Biaya

Sebagai Pedoman dalam menyusun anggaran biaya kasar digunakan harga satuan
tiap meter persegi (m2) luas lantai. Anggaran kasar dipakai sebagai pedoman
terhadap anggaran biaya yang dihitung secara teliti. Walaupun disebut dengan
anggaran biaya kasar, namun harga satuan tiap m2 luas lantai tidak terlalu jauh
berbeda dengan harga yang dihitung secara teliti.

Pada tahap pra rencana, perhitungan biaya menggunakan perhitungan biaya

kasar. Meskipun perkiraan biaya masih menggunakan biaya kasar, namun
perhitungan tersebut lebih tepat daripada perhitungan perkiraan biaya awal. Hal
ini disebabkan perencanaan bangunan gedung telah memasuki tahap gambar
 Studi Kelayakan Pengembangan Dan Pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB

terukur dibandingkan sebelumnya. Karakteristik detail ruang, struktur dan

bangunan telah terlihat melalui gambar. Perhitungan biaya kasar masih
menggunakan acuan luas bangunan gedung (m 2) seperti yang dilakukan pada
tahap perkiraan biaya awal.

Perhitungan anggaran terperinci dilakukan dengan cara menghitung volume dan

harga-harga dari seluruh pekerjaan yang harus dilaksanakan, agar nilai bangunan
dapat dipertanggung jawabkan secara benar dan optimal. Cara penghitungan
yang benar adalah dengan menyusun semua komponen pekerjaan mulai dari
tahapan awal pembangunan (Pekerjaan persiapan) sampai dengan tahapan
penyelesaian pekerjaan (Pekerjaan Finishing), contoh:

 Pekerjaan Persiapan terdiri dari: pembersihan lahan, cut and fill, pagar
pengaman, mobilisasi dan demobilisasi.
 Pekerjaan Sipil, terdiri dari pondasi, sloof, kolom, dinding dan rangka
penutup atap.
 Pekerjaan finishing, terdiri dari lantai, dinding, plafond dan penutup atap.
 Pekerjaan Instalasi Mekanikal, Elektrikal dan Plumbing, terdiri dari jaringan
listrik, telepon, tata suara, tata udara, air bersih dan air kotor.
 Pekerjan luar/halaman, terdiri dari perkerasan jalan, jalan setapak, pagar
halaman dan taman.

4.2.4 Simulasi Kelayakan Operasional Bangunan

Secara umum perhitungan perkiraan awal berdasarkan pada luas ruang (m2).
Perhitungan perkiraan awal dapat dihitung berdasarkan pada luas bangunan
dikalikan harga per meter persegi (m2). Luas bangunan dapat dianalisa dari
kebutuhan luas ruang melalui analisis kebutuhan luas total ruang. Perhitungan
biaya awal tersebut juga berdasarkan pada indeks harga per m2. Indeks harga
bangunan per m2 tersebut didasarkan atas :

1. Jumlah Lantai
 Studi Kelayakan Pengembangan Dan Pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB

Jumlah lantai mempengaruhi indeks harga. Semakin banyak jumlah lantai,

maka akan berpengaruh terhadap nilai indeksnya. Hal ini disebabkan
penggunaan konstruksi yang semakin mahal.

2. Mutu/Teknologi Konstruksi
Setiap bangunan dibangun berdasarkan pada mutu konstruksi dan kualitas
bahan bangunan yang digunakan. Penggunaan bahan dan teknologi konstrusi
akan meningkatkan indeks harga bangunannya.

3. Waktu Pelaksanaan
Waktu pelaksanaan konstruksi berpengaruh terhadap indeks harga, karena
penggunaan waktu yang semakin cepat, maka berpengaruh terhadap teknologi
struktur, bahan bangunan yang digunakan, sumberdaya manusia dan peralatan
yang digunakan. Waktu pelaksanaan konstruksi biasanya terkait dengan
investasi yang dilakukan. Semakin cepat pelaksanaan konstruksi, maka
bangunan semakin cepat digunakan. Penggunaan bangunan semakin cepat
berpengaruh terhadap percepatan pada pembayaran utang. Oleh karena itu,
perkiraan biaya bangunan merupakan langkah penting dalam pengambilan
keputusan terhadap bangunan gedung yang mempunyai nilai investasi,
seperti : bangunan perkantoran, perumahan, perdagangan, pergudangan dan
bangunan lain yang mempunyai nilai investasi.

4. Fungsi Bangunan
Fungsi bangunan juga berpengaruh terhadap indeks harga. Hal ini terkait
dengan tingkat kesulitan dalam sistem-sistem yang diberlakukan seperti sistem
persyaratan bangunan, misal : rumah sakit, laboratorium, pusat tenaga nuklir
dan bangunan khusus lainnya.

Pada umumnya, tingkat kerumitan tersebut pada sistem jaringan utilitas yang
mempunyai persyaratan khusus, seperti persyaratan keamanan konstruksi,
kebocoran pipa gas, keracunan yang ditimbulkan dari zat kimia, biologi dan
radiasi.

5. Lokasi
 Studi Kelayakan Pengembangan Dan Pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB

Perbedaan lokasi antar pulau berpengaruh terhadap indeks harga bangunan

per m2 misal : pembangunan di Jakarta dengan Kalimantan. Lokasi di Jakarta
mempunyai indeks yang lebih rendah daripada indeks harga di Kalimantan.

Lokasi dapat berpengaruh terhadap indeks harga bangunan, antara lain : lokasi
yang jauh dari pencapaian untuk transportasi peralatan dan bahan bangunan
mempunyai indeks harga yang berbeda. Lokasi pelaksanaan konstruksi yang
berada jauh dari jalan, seperti hutan, gunung, dan sebagainya membutuhkan
transportasi khusus untuk mencapai lokasi.

Perkiraan biaya awal merupakan gambaran tentang biaya/anggaran dalam tahap

pembangunan/pelaksanaan konstruksi. Perhitungan biaya awal masih bersifat
taksiran, karena belum ditentukan secara detail berdasarkan pada teknologi, mutu
kosntruksi, luas bangunan secara tepat, jumlah lantai dan fungsi bangunan.
Perkiraan awal ini biasanya digunakan untuk studi tentang kelayakan ekonomi
bangunan.Hal ini terjadi karena perhitungan dilakukan dari analisa pada tahap
pemrograman. Dalam analisa pemograman, perhitungan luas dan jumlah lantai
bangunan serta mutu konstruksi masih belum ditetapkan melalui gambar detail.
Karena taksiran dibuat sebelum dimulainya rancangan bangunan, maka jumlah
biaya yang diperoleh adalah taksiran kasar biaya bukan biaya sebenarnya atau
aktual, sebagai contoh: jenis bangunan dengan standar bangunan kelas A, maka
harga satuan standarnya adalah @ Rp 1.500.000,-/m2, Luas bangunan 100 m2,
maka asumsi biaya yang dibuat adalah: luas bangunan dikalikan dengan harga
satuan standar, yaitu: 100 x @Rp 1.500.000,-/m2 = Rp 150.000.000,-.

4.3 PANDUAN TEKNIS BANGUNAN

4.3.3 Strategi Revitalisasi Kawasan

4.3.1.1 Aspek Fisik
1. Mengintegrasikan kegiatan dalam sistem yang terpadu, selaras dan
berkesinambungan.
2. Penguatan citra pengembangan dan pembangunan Kawasan Gedung
Kertawahana Bank BJB agar dapat memperkuat citra kawasan.
 Studi Kelayakan Pengembangan Dan Pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB

3. Memperbaiki bangunan dan jaringan prasarana dengan cara menciptakan

pewadahan baru bagi kegiatan sehingga menjadi lebih, sehat dan
beridentitas.
4. Penerapan standar baku operasional kegiatan di dalam pengembangan dan
pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB.
5. Pencegahan dampak sosial budaya yang berpotensi menurunkan citra
pengembangan dan pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB
secara keseluruhan.
6. Penguatan fisik pengembangan dan pembangunan Kawasan Gedung
Kertawahana Bank BJB sebagai salah satu landmark penting Kota Bandung
Bandung.
7. Pembangunan prasarana dan sarana di dalam kawasan yang sesuai dengan
standar, acuan dan pedoman baku yang memenuhi aspek kuantitas dan
kualitas.

4.3.1.2 Aspek Sosial Ekonomi

1. Meningkatkan potensi pemasaran pengembangan dan pembangunan
Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB sebagai Kawasan perkantoran bagi
kawasan regional Kota Bandung dan sekitarnya.
2. Meningkatkan peran stakeholders dalam aspek perencanaan,
pembangunan, pemanfaatan dan pengendalian.
3. Meningkatkan ketrampilan tenaga kerja yang terlibat dalam kegiatan di
dalam pengembangan dan pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana
Bank BJB.
4. Penggalian nilai-nilai sosial budaya yang memberikan kontribusi positif bagi
pengembangan dan pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB,
kemudian diwujudnyatakan dalam penataan fisiknya.
5. Sosialisasi tentang standar kebersihan dan kesehatan dalam kegiatan di
dalam pengembangan dan pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana
Bank BJB.
6. Mengembangkan mekanisme pengelolaan asset.
 Studi Kelayakan Pengembangan Dan Pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB

4.3.2.3 Aspek Lingkungan

1. Air Bersih
 Penyediaan air bersih yang memenuhi persyaratan kualitas air bersih
sesuai PP no 82 Tahun 2001 dan air minum sesuai Peraturan Menteri
Kesehatan Nomor 492/MENKES/PER/IV/2010
 Membangun penyediaan sistem terpusat dengan menggunakan sumber
air dari jaringan PDAM Kota Bandung, dan sumur dalam.

 Melakukan proses disinfeksi untuk membunuh bibit penyakit yang

terdapat di dalam air sebelum dipergunakan untuk kebutuhan sehari-hari
di pengembangan dan pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana
Bank BJB.

2. Air Limbah
 Membuat saluran air limbah (sewerage) terpadu.

3. Sampah
 Penyediaan tempat sampah yang memadai dan jumlahnya cukup.
 Memisahkan sampah yang organic dengan non organik
 Melakukan penyapuan dan pembersihan sampah di pengembangan dan
pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB

 Melakukan kerjasama dengan Dinas Kebersihan dan Pertamanan untuk

melakukan pengangkutan sampah dari container setiap hari

4. Drainase
 Memperbaiki saluran drainase yang sudah rusak dan tertutup tanah dan
kotoran.
 Memisahkan antara saluran air hujan dengan saluran air limbah.
 Membuat jalur drainase baru dengan memperhatikan kontur tanah.

 Membuat sumur resapan di beberapa tempat di Pembangunan pasar agro

di Kutawaringin untuk meningkatkan volume air hujan yang meresap ke
dalam tanah sehingga dapat mengurangi air larian ( run off).
 Studi Kelayakan Pengembangan Dan Pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB

5. Kualitas Udara
 Menanam tanaman untuk membantu menyerap polutan dari udara.
 Melakukan penataan tempat parkir dan lalu lintas kendaraan yang masuk.

4.4 PANDUAN TEKNIS TATA BANGUNAN DAN INTENSITAS TATA GUNA

LAHAN

4.4.1 Konsep Pemanfaatan Lahan

1. Koefisien Dasar Bangunan

Koefisien Dasar Bangunan (KDB) merupakan salah satu cara pengendalian
intensitas pemanfaatan lahan. Selain membatasi area terbangun sehingga
resapan air hujan ke dalam tanah tetap terjamin, KDB juga mendukung
karakter dari wajah lingkungan secara keseluruhan. Karena pada hakekatnya
Kawasan pengembangan dan pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana
Bank BJB merupakan sebuah area dengan wajah perkotaan yang sangat
dominan maka dalam rangka pengembangannya harus tetap
mempertahankan daya dukung sekitarnya.

Oleh karena itu intensitas pendirian bangunan-bangunan sebagai konsekuensi

pengembangan diupayakan untuk dapat memanfaatkan lahan seoptimal
mungkin dan sekaligus menyediakan RTH yang memadai.

2. Koefisien Lantai Bangunan

Sejalan dengan penetapan KDB sebagai wujud pengendalian intensitas
pemanfaatan lahan maka penetapan Koefisien Lantai Bangunan (KLB)
dilandaskan pada aspek kenyamanan terhadap lingkungan sekitar
pengembangan dan pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB,
efektifitas pelaksanaan kegiatan dan daya dukung lingkungan.

3. Koefisien Daerah Hijau

Untuk meningkatkan kualitas iklim mikro pengembangan dan pembangunan
Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB maka diperlukan pemantapan lahan
hijau.
 Studi Kelayakan Pengembangan Dan Pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB

4.4.2 Konsep Rencana Infrastruktur

4.4.2.1 Air Bersih

1. Penyediaan air bersih untuk seluruh bangunan di dalam kawasan
pengembangan dan pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB
bersifat terpusat.
2. Penyediaan sistem jaringan distribusi air bersih yang memenuhi standar
kualitas, dengan perhitungan tentang debit dan pencapaian kualitas air yang
baik.
3. Sistem penyediaan air bersih mudah dalam hal perawatan/maintenance
sehingga dapat menekan kehilangan volume air dan kerusakan jaringan.

4.4.2.2 Drainase
1. Air hujan dialirkan melalui saluran terbuka dan tertutup, menurut kelasnya
yakni saluran sekunder atau tersier.

2. Pemeliharaan saluran menjadi hal penting demi kelancaran penyaluran air

hujan.

3. Pencermatan terhadap permasalahan genangan serta upaya mengatasinya

sebagai bagian dari kontribusi sistem yang baru di dalam site.

4.4.2.3 Pengelolaan Limbah

1. Limbah dibedakan menjadi :
a. Air bekas (grey water) dari kamar mandi, tempat cuci dan warung.
b. Air kotor (black water) dari toilet (BAB).

2. Air bekas yang berasal dari dapur, kamar mandi dan tempat cuci,
pembuangannya sebagian besar telah melalui melalui pipa tertutup dan/atau
terbuka.
 Studi Kelayakan Pengembangan Dan Pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB

3. Semua air kotor disalurkan menuju saluran buangan terpusat di dalam

pengembangan dan pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB,
kemudian outputnya disalurkan ke saluran terbuka.

4. Pengolahan limbah dapat mengurangi beresiko pencemaran lingkungan

sekitarnya.

4.4.2.4 Pengelolaan Sampah

1. Sampah dibedakan menjadi:
a. Sampah organik yang meliputi: daun-daunan, sisa makanan, dll.
b. Sampah non organik yang meliputi: kertas, logam dan kaca.

2. Prinsip 3R: reduce – reuse – recycle; penanganan sampah diselesaikan di

tempat sumbernya.

3. Pengurangan sampah mulai dari tempat asalnya, sehingga yang diangkut oleh
truck keluar Kawasan pengembangan dan pembangunan Kawasan Gedung
Kertawahana Bank BJB hanyalah residu sampah.

4. Pengembangan sistem bio-energi dengan memanfaatkan limbah organik.

5. Pemisahan sampah organik dan non organik.

6. Perencanaan bak sampah disesuaikan dengan volume sampah yang

dikeluarkan setiap harinya, sesuai dengan ketentuan dari peraturan yang
berlaku.

4.4.2.5 Pencegahan dan Penanggulangan Bahaya Kebakaran

1. Pencegahan dan penanggulangan bahaya kebakaran didukung fasilitas yang
memadai, mudah dalam hal perawatan dan bekerja optimal.

2. Penyediaan fasilitas pencegahan dan penanggulangan bahaya kebakaran

diintegrasikan dengan sistem penyediaan air bersih dan atau drainase di
dalam site pengembangan dan pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana
Bank BJB.
 Studi Kelayakan Pengembangan Dan Pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB

3. Acuan teknis dalam perencanaan fasilitas pencegahan dan penanggulangan

terhadap bahaya kebakaran meliputi antara lain:

 Keputusan Menteri Negara Pekerjaan Umum Nomor : 10/KPTS/2000

tentang Ketentuan Teknis Pengamanan terhadap Bahaya Kebakaran pada
Bangunan dan Lingkungan.

 Keputusan Direktur Jenderal Perumahan Dan Permukiman Nomor :

58/KPTS/DM/2002 Tentang Petunjuk Teknis Rencana Tindakan Darurat
Kebakaran Pada Bangunan Gedung.

 Keputusan Menteri Negara Pekerjaan Umum Nomor : 11/KPTS/2000

tentang Ketentuan Teknis Manajemen Penanggulangan Kebakaran
Perkotaan.

4. Peraturan Daerah terkait dengan Penanggulangan dan Pencegahan Bahaya

Kebakaran beserta standar-standar yang berlaku.

4.4.2.6 Listrik
1. Pelayanan jaringan listrik memperhitungkan kebutuhan kegiatan dan
cadangannya.

2. Pemilihan jaringan instalasi listrik memperhitungkan karakteristik

kegiatan dan faktor keamanan sesuai dengan Peraturan Umum Instalasi
Listrik (PUIL) yang berlaku.

3. Pengadaan pembangkit listrik darurat sebagai cadangan untuk

memenuhi kesinambungan pelayanan.

4.4.2.7 Penerangan/Pencahayaan
1. Tiap bangunan memiliki penerangan/pencahayaan alami yang cukup, sesuai
dengan fungsi ruang dan karakteristik kegiatan, sehingga kesehatan dan
kenyamanan pengguna bangunan dapat terjamin.

2. Ketentuan besarnya pencahayaan dan sarana / prasarana mengikuti

ketentuan besarnya standar yang berlaku.
 Studi Kelayakan Pengembangan Dan Pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB

3. Perancangan sistem bukaan bangunan yang memadai untuk penyediaan

penerangan alami.

4. Penerangan alami untuk meningkatkan efisiensi penggunaan energi listrik.

4.4.2.8 Penghawaan
1. Seluruh bangunan memiliki sistem tata udara alami yang sehat agar terjadi
sirkulasi udara segar di dalam bangunan untuk menjaga kesehatan dan
kenyamanan penghuni/penggunanya.

2. Penghawaan alami yang baik akan sangat menunjang suasana kerja yang
lebih baik karena dapat menghadirkan udara segar dan mengeluarkan udara
residu.

3. Penggunaan tata udara mekanik (air conditioning) diperuntukkan untuk

bangunan kantor dan ruang, serta harus mengikuti ketentuan standar yang
berlaku.

4. Pemilihan jenis tata udara mekanik disesuaikan dengan fungsi bangunan dan
perletakan instalasinya tidak mengganggu wujud bangunan.

4.4.2.9 Sarana Pergerakan Dalam Bangunan

1. Ditinjau dari arah pergerakannya, sistem pergerakan dalam bangunan dibagi

menjadi 2 (dua) yaitu sistem pergerakan horisontal dan vertikal.

2. Sistem pergerakan horisontal dalam bentuk jalur pejalan kaki (pathways) dan
jalur barang/servis, sedangkan sistem pergerakan vertikal menggunakan
tangga.

3. Lebar tangga utama harus memadai minimal untuk melakukan simpangan 3

orang, selebar minimal 1,8 m.
 Studi Kelayakan Pengembangan Dan Pembangunan Kawasan Gedung Kertawahana Bank BJB

4.4.2.10 Sarana Komunikasi

1. Seluruh bangunan difasilitasi dengan sarana komunikasi intern dan ekstern
yang sesuai dengan karakteristik kegiatan.

2. Penentuan jenis dan jumlah sarana komunikasi berdasarkan pada fungsi

bangunan dan kewajaran kebutuhan.

3. Sarana komunikasi yang akan dikembangkan meliputi:

 Jaringan pengeras suara untuk pengumuman dan kondisi darurat.

 Jaringan telepon kabel.

4. Jaringan internet dengan sistem WiFi.

4.4.2.11 Penangkal Petir

1. Proses pembumian harus sempurna dengan dukungan sistem grounding yang
memadai sesuai dengan beban arus yang ada.

2. Pengamanan kawat pembumian dari kabel listrik dan telepon.