Executive Summary

EXECUTIVE SUMMARY
STUDI KELAYAKAN EKONOMI DAN FINANSIAL KIPI

MANGKUPADI – TANAH KUNING
EXECUTIVE SUMMARY
Pekerjaan :
STUDI KELAYAKAN EKONOMI DAN
FINANSIAL KIPI MANGKUPADI – TANAH
KUNING
Tahun Anggaran 2017
No. Kontrak : 650/020/SP/PU-TR/VI/2017

Tanggal: 13 Juni 2017
Executive Summay
Studi Kelayakan Ekonomi Dan Finansial KIPI Mangkupadi – Tanah Kuning
KATA PENGANTAR
Dalam rangka pelaksanaan Pasal 14 Undang-Undang Nomor 3 Tahun 2014 tentang Perindustrian,
Pemerintah dan/atau Pemerintah Daerah mendorong percepatan penyebaran dan pemerataan pembangunan
Industri ke seluruh wilayah Negara Kesatuan Republik Indonesia melalui pembangunan Kawasan Industri.
Pembangunan Kawasan Industri merupakan upaya untuk mengembangkan Industri yang berwawasan
lingkungan serta memberikan kemudahan dan daya tarik bagi investasi dengan pendekatan konsep efisiensi, tata
ruang, dan lingkungan hidup, sehingga dapat mendorong peningkatan pertumbuhan ekonomi yang tinggi dan
berdaya saing, menyebar dan merata ke seluruh wilayah Negara Kesatuan Republik Indonesia, serta
berkesinambungan.
Di samping itu, Pembangunan Kawasan Industri memberikan kepastian lokasi sesuai dengan Rencana
Tata Ruang Wilayah (RTRW), mensinergikan perencanaan dan pembangunan infrastruktur industri, infrastruktur
dasar, infrastruktur penunjang dan sarana penunjang untuk Kawasan Industri.
Dengan ditetapkannya KIPI Mangkupadi - Tanah Kuning sebagai salah satu Proyek Strategis Nasional
melalui Peraturan Presiden Nomor 58 Tahun 2017 tentang Perubahan Atas Peraturan Presiden Nomor 3 Tahun
2016 tentang.Percepatan Pelaksanaan Proyek Strategis Nasional, maka perlu disiapkan konsep dan skenario
studi kelayakan ekonomi dan finansial untuk implementasi pembangunannya.
Semarang, November 2017

PT. WISWAKHARMAN
Penyusun
PT WISWAKHARMAN ii
Executive Summary
DAFTAR ISI
KATA PENGANTAR ............................................................................................................................................ ii

DAFTAR ISI ....................................................................................................................................................... iii
DAFTAR TABEL ................................................................................................................................................. iv
DAFTAR GAMBAR.............................................................................................................................................. v
1 PENDAHULUAN........................................................................................................................................... 1
2 KONSEP STUDI KELAYAKAN ...................................................................................................................... 2
3 RENCANA UMUM PEMBUATAN STUDI KELAYAKAN ..................................................................................... 4
4 DESAIN PERANCANGAN STUDI KELAYAKAN ............................................................................................... 10
5 INDIKASI PROGRAM................................................................................................................................... 22
6 PENGENDALIAN DAN PEMBIAYAAN ............................................................................................................. 23
PT WISWAKHARMAN iii
Executive Summary
DAFTAR TABEL
Tabel 4-1 Status Lahan di Kawasan KIPI Mangkupadi-Tanah Kuning............................................................ 12

Tabel 4-2 Estimasi Invesatsi yang sudah dilakukan oleh Perusahaan Perkebunan Besar ............................. 14
Tabel 4-3 Perkiraan Kebutuhan Investasi Infrastruktur dan Pentahapan Pembangunan KIPI Mangkupadi –
Tanah Kuning .................................................................................................................................. 16
Tabel 4-4 Analisa APBD Provinsi Kalimantan Utara TA 2013-2017................................................................ 17
Tabel 4-5 Perbandingan Investasi antara Perkebunan Sawit dan Kawasan Industri ...................................... 19
Tabel 4-6 Perhitungan Pokok Sewa Barang Milik Daerah .............................................................................. 19
Tabel 5-1 Indikasi Program Pembangunan KIPI Mangkupadi – Tanah Kuning .............................................. 22
Tabel 6-1 Tipikal Pembiayaan Pembangunan Infrastruktur ............................................................................ 24
PT WISWAKHARMAN iv
Executive Summary
DAFTAR GAMBAR
Gambar 3-1 Tahapan Pembangunan Kawasan Industri ....................................................................................... 6

Gambar 4-1 KIPI Mangkupadi-Tanah Kuning terhadap RTRW Provinsi Kalimantan Utara dan Kabupaten
Bulungan ......................................................................................................................................... 11
Gambar 4-2 Perkembangan Belanja Daerah Prov. Kalimantan Utara 2013-2017 .............................................. 17
PT WISWAKHARMAN v
Executive Summary
1 PENDAHULUAN
Mempersiapkan kawasan Kalimantan Utara sebagai ruang investasi khususnya kawasan KIPI Mangkupadi
- Tanah Kuning, diperlukannya pemilihan konsep yang tepat yang didukung oleh perangkat peraturan perundangan
yang ada, dan sesuai dengan potensi yang dimiliki dan dapat memberikan manfaat yang sebesar-besarnya bagi
kepentingan penduduk, pemerintah dan investor. Adanya komitmen pemerintah daerah, dan lokasi strategis
Kawasan KIPI Mangkupadi-Tanah Kuning sebagai simpul kegiatan nasional baik konsentrasi dan distribusi. Selain
itu diharapkan dengan adanya kegiatan tersebut dapat ditentukan rencana yang terarah dan berkesinambungan
dalam mewujudkan kawasan yang berkeutuhan dan menegakkan kedaulatan serta memiliki kemandirian ekonomi
yang bersinergi dan berfungsi lindung pada keanekaragaman hayati.
MAKSUD PEKERJAAN
Maksud pekerjaan ini adalah menyiapkan perencanaan dalam skala kawasan dari segi ekonomi dan
finansial sebagai upaya meningkatkan kemampuan daerah dalam menyelenggarakan perencanaan tata ruang
kawasan di Kalimantan utara.
TUJUAN PEKERJAAN
Tujuan dari pekerjaan ini adalah untuk mewujudkan amanat dari kebijakan penataan ruang yang
diprioritaskan karena mempunyai pengaruh sangat penting secara nasional terhadap kedaulatan Negara,
pertahanan dan keamanan Negara, ekonomi, sosial, budaya dan/atau lingkungan.
TARGET / SASARAN
Sasaran kegiatan ini adalah :
1. Tersedianya data dan informasi dalam mendukung perumusan kebijakan perencanaan pembangunan daerah
khususnya yang berhubungan erat dengan kebijakan konservasi, kawasan ekonomi khusus, rehabilitasi dan
pengendalian eskplotasi kekayaan sumber daya hayati.
2. Adanya peningkatan kegiatan perekonomian, pembangunan, peningkatan ketahanan sosial budaya daerah
di kawasan ekonomi khusus yang akan dibangun.
LINGKUP LOKASI DAN KEGIATAN

Kegiatan ini dilaksanakan di Kecamatan Tanjung Palas Timur, Kabupaten Bulungan, Provinsi Kalimantan
Utara.
Penyusunan Studi Kelayakan Ekonomi Dan Finansial Kipi Mangkupadi - Tanah Kuning ini meliputi lingkup
studi literatue dan pengumpulan data-data atau informasi dari pengamatan langsung ke lapangan (data primer)
maupun kajian sumber data sekunder lainnya.
PT WISWAKHARMAN 1
Executive Summary
2 KONSEP STUDI KELAYAKAN

Berikut ini adalah poin penting yang perlu diperhatikan ketika mengembangkan kawasan industri:
1. Jaminan Kemudahan Akses
Kemudahan akses merupakan aspek yang penting karena akan berhubungan langsung dengan tranportasi dan
logistik. Akses yang perlu diperhatikan adalah ketersediaan jalan tol atau jalan-jalan yang layak sehingga
proses perniagaan bisa lebih cepat terjadi dan tidak menambah biaya karena kondisi yang terjadi di jalan raya.
Salah satu contoh dari kemudahan akses adalah Kawasan Industri Modern Cikande memiliki akses yang baik
karena terhubung dengan tol ciujung dan balaraja barta serta terdapat rencana dari pemerintah akan dibangun
tol Cikande yang akan mempermudah akses perniagaan.
2. Jaminan Ketersediaan Energi
Turunnya daya atau matinya listrik akan mengganggu proses produksi dan akan berdampak langsung pada
biaya yang harus ditanggung oleh perusahaan. Hal ini membuat perusahaan harus mendapat jaminan
ketersediaan energi stabil. Salah satu jaminan energi yang stabil dapat diperoleh apabila pasokan energi yang
ada disediakan oleh pemerintah. Kawasan Industri Modern Cikande merupakan salah satu kawasan industri
yang mendapatkan pasokan jaminan energi dari pemerintah dengan jumlah pasokan energi >300 MVA.
3. Lahan Pengembangan yang Luas
Dengan adanya rencana pengembangan lahan kawasan yang luas dari developer mempermudah investor yang
memiliki visi jangka panjang dalam mengembangkan usahanya. Investor tidak perlu lagi repot dalam mencari
lahan baru untuk dan melakukan survey yang memakan waktu dan biaya. Ditambah lagi jika pengembangan
usaha yang dimaksud oleh investor memiliki tujuan efisiensi biaya maka lokasi yang berdekatan tiap pos
produksi akan menjadi sebuah pertimbangan utama.
4. Dekat dengan Sumber Daya
Fokus pada sumber daya yang dimiliki oleh tiap perusahaan berbeda-beda tergantung dari sumber daya yang
menyumbang cost terbesar dan menjadi prioritas dalam proses produksi. Hal ini membuat, pilihan lokasi yang
dekat dengan sumber daya yang diprioritaskan menjadi sebuah pilihan bagi para investor. Salah satu sumber
daya yang sangat berpengaruh adalah sumber daya manusia. Sumber daya manusia bagi perusahaan
manufaktur akan mempengaruhi total cost tersendiri sehingga investor harus bijak dalam memilih lokasi yang
tepat untuk menyerap sumber daya. Kawasan Modern Cikande memiliki Upah Minimum Rakyat (UMR) yang
relatif lebih rendah di bandingkan dengan kawasan Industri lainnya di Jawa Barat dan sekitarnya.
5. Developer/Pengelola yang Peduli dengan Tenant
Peduli dengan tenant berarti pengembang responsive dalam mengakomadasi kebutuhan tenant. Kondisi yang
terjadi di sekitar kawasan industri tentu saja akan sangat mempengaruhi proses produksi yang berjalan di pabrik
atau perusahaan. Diperlukan developer yang memberikan solusi dan bergerak cepat sehingga tidak muncul
gangguan-gangguan yang tidak berarti, diluar cakupan perusahaan.
6. Lahan yang terus bertambah nilainya.
Nilai investasi yang terus bertambah nilainya harus diperhatikan oleh para investor karena terkadang kita tidak
tahu apa yang terjadi dengan kondisi perekonomian secara makro akan memberikan dampak pada perusahaan
kita. Nilai lahan yang terus bertambah di masa depan dapat menjadi acuan para investor dalam memilih
kawasan industri. Nilai lahan dari kawasan industri sangat dipengaruhi oleh posisi strategis dan fasilitas
pendukung kegiatan usaha tenant.
PT WISWAKHARMAN 2
Executive Summary
KELAYAKAN EKONOMI
Studi kelayakan ekonomi memberikan informasi tentang analisis biaya dan manfaat dengan dan tanpa
adanya pengembangan. Ada tiga konsep yang sering dijumpai dalam kelayakan ekonomi, yaitu: kriteria yang
terlihat dan yang tidak terlihat, dapat atau tidak dapat diukur secara moneter, dan langsung atau tak langsung
diukur dengan analisis biaya-keuntunga (cost benefit analysis).
Secara umum, biaya dan keuntungan yang terlihat (tangible) adalah yang bisa dihitung dengan jelas. Biaya
dan keuntungan yang dapat diukur secara moneter (moneterizable) bahkan lebih jauh lagi, yaitu dapat dinyatakan
dalam ukuran satuan uang (misal: Rupiah); hal ini dimungkinkan karena kita dapt mengukurnya di pasaran. Dalam
hal langsung atau tidak langsung, tergantung pada tujuan utama proyek. Keuntungan yang menjadi tujuan utama
merupakan pengaruh langsung. Contoh, pembangunan bendungan dengan pembangkit tenaga listrik mempunyai
pengaruh langsung (direct) yaitu bertambahnya tenaga listrik (yang dapat diukur secara moneter), disamping itu,
mempunyai pengaruh tak langsung (indirect) yaitu menigkatnya kegiatan rekreasi dan perikanan (yang juga dapat
diukur secara moneter). Pengaruh negatif tak langsung juga dapat muncul, misal dalam contoh bendungan di atas,
yaitu tenggelamnya lahan pertanian menjadi bendungan. Di samping itu, dikenal juga biaya peluang (opportunity
cost), yaitu selisih nilai yang didapat bila tidak ada proyek dengan nilai yang didapat setelah terkena proyek. Misal,
nilai lahan sebelum ada proyek sebesar Rp. 5 juta, sedangkan setelah terkena proyek menjadi Rp. 2 juta, maka
biaya peluangnya adalah Rp. 3 juta.
Kelayakan Ekonomi, terutama kajian pengaruh proyek terhadap;
1. pertumbuhan ekonomi atau pendapatan negara/daerah;
2. penambahan dan pemerataan kesempatan kerja;
3. menumbuhkan industri lain terkait.
KELAYAKAN FINANSIAL
Sedangkan studi kelayakan finansial/keuangan memberikan informasi tentang analisis kebutuhan biaya
pengembangan, pendapatan dari pengembangan, dan profitabilitas usaha. Asumsi dalam perhitungan kebutuhan
biaya meliputi:
1. Biaya Pra Investasi;
2. Biaya pembebasan tanah;
3. Biaya penyiapan lahan, pembangunan prasarana dan fasilitas umum;
4. Biaya pembelian peralatan.
5. Biaya pembangunan bangunan fisik (untuk disewakan);
6. Biaya operasi (operating expenditure/opex) meliputi:
a. Biaya pengembalian pinjaman (principal dan bunga);
b. Biaya tenaga kerja;
c. Biaya promosi;
d. Biaya pengoperasian serta pemeliharaan; dan
e. Biaya menyangkut pelayanan (listrik, air, keamanan, sampah, limbah, dan sebagainya).
Hal-hal lain yang perlu diperhatikan:
1. Analisis pasar
Gambaran potensi pasar domestik dan internasional untuk menyerap produk yang akan dihasilkan, gambaran
pesaing di masa yang akan datang, dan analisis segmentasi pasar, serta positioning usaha yang akan
dikembangkan.
PT WISWAKHARMAN 3
Executive Summary
2. Skema Pemasaran Lahan

Mencakup berbagai opsi, seperti: sewa lahan jangka panjang, sewa lahan jangka pendek, penyewaan
bangunan pabrik, penyewaan bangunan kantor
3. Pendapatan
Asumsi besarnya tarif sewa dengan rencana kenaikan secara berkala yang merupakan pendapatan bagi
pengembang.
4. Rencana Pentahapan
Rencana pentahapan pengembangan dengan masing-masing luas lahan di setiap tahapan.
5. Struktur Kerjasama Pemerintah Swasta.
Analisis kelayakan disimulasikan dengan base case, optimis, dan pesimis, dengan metode analisis kelayakan
keuangan:
a. Financial Internal Rate of Return (FIRR);
b. Financial Net Present Value (FNPV);
c. Payback Period; dan
d. Analisa Sensitivitas (Sensitivity Analysis).
6. Analisis risiko (eksternal dan internal) dan pengelolaan resiko. Analisis kepekaan terhadap potensial risiko.
7. Rencana alokasi pembiayaan untuk pembangunan dan pengoperasian berdasarkan tahap pembangunan.
8. Sumber pembiayaan mengenai pembiayaan internal (APBN, APBD, dll) dan eksternal (loan, obligasi, PPP, dll).
3 RENCANA UMUM PEMBUATAN STUDI KELAYAKAN

Kawasan Industri memegang peranan yang sangat strategis sebagai perwujudan amanat Pasal 106
Undang-Undang Nomor 3 Tahun 2014 tentang Perindustrian yang mewajibkan industri baru berlokasi di dalam
Kawasan Industri.
Untuk itu, Pemerintah menerbitkan Peraturan Pemerintah Nomor 142 Tahun 2015 tentang Kawasan Industri
dan Peraturan Menteri Perindustrian Nomor 40/M-IND/PER/7/2016 tentang Pedoman Teknis Pembangunan
Kawasan Industri yang bertujuan untuk:1
1. Mempercepat penyebaran dan pemerataan pembangunan industri
2. Meningkatkan upaya pembangunan industri yang berwawasan lingkungan
3. Meningkatkan daya saing investasi dan daya saing industri
4. Memberikan kepastian lokasi sesuai tata ruang
Pembangunan kawasan industri secara umum dilakukan dengan tahapan sebagai berikut;
1. Kesesuaian dengan Rencana Tata Ruang Wilayah
2. Pembangunan Infrastruktur Penunjang ke Kawasan Industri
3. Pengadaan/Pembebasan Lahan
4. Pembentukan Badan Pengelola/Perusahaan Kawasan Industri
a. Perijinan Pengembangan Kawasan Industri
b. Penyusunan AMDAL & ANDALALIN
c. Penyusunan Tata Tertib Kawasan Industri
1 Pasal 2 ayat (2) PP Nomor 142 Tahun 2015.
PT WISWAKHARMAN 4
Executive Summary
d. Pematangan Lahan
e. Perancangan Penggunaan Lahan/Modulasi Kaveling
f. Perancangan dan Pembangunan Infrastruktur dan Sarana Penunjang di dalam Kawasan Industri
g. Pengelolaan dan Pemasaran
KESESUAIAN TATA RUANG

Membangun suatu kawasan industri di Indonesia tidak terlepas dari lokasi kawasan industri yang akan
dibangun. Sebab lokasi merupakan kegiatan awal yang dapat dilakukan oleh badan usaha dengan tujuan untuk
mengumpulkan berbagai macam data dan informasi atas lokasi yang akan dikembangkan, untuk melihat
kesesuaian pemanfaat lokasi dengan RTRW setempat. Hal ini sangat penting untuk dilakukan agar pembangunan
kawasan industri dapat terarah dan sesuai dengan peruntukannya. Menurut Pasal 2 ayat (3) PP Nomor 142 Tahun
2015 menyatakan bahwa pembangunan kawasan industri dilaksanakan di Kawasan Peruntukan Industri
(selanjutnya disebut KPI), sesuai dengan RTRW.2
PERIZINAN
Untuk membangun suatu kawasan industri, mulai dari perencanaan, pembangunan fisik dan
operasionalnya, melibatkan beberapa instansi baik tingkat daerah maupun tingkat nasional sehingga diperlukan
adanya harmonisasi peraturan yang mengatur kawasan industri, agar terjadi suatu persamaan persepsi untuk
mendukung perkembangan kawasan industri, sebagaimana yang diamanatkan dalam Peraturan Pemerintah
Nomor 142 Tahun 2015 tentang Kawasan Industri. Adapun beberapa perizinan yang berkaitan dengan
pembangunan kawasan industri ialah meliputi:
1. Izin prinsip
Izin prinsip merupakan prasyarat IUKI dalam melakukan penyediaan lahan, pembangunan infrastruktur
kawasan industri serta pemasangan/instalasi peralatan dan kesiapan lain yang diperlukan dalam rangka
memulai pembangunan kawasan industri.3 Permohonan izin prinsip diajukan kepada menteri perindustrian,
gubernur dan bupati/walikota sesuai dengan kewenangannya masing-masing melalui pelayanan terpadu satu
pintu (PTSP).4 Izin Persetujuan Prinsip kepada Sekjen Deperindag bagi perusahaan kawasan industri yang
berstatus Non PMA/PMDN dan kepada Ketua Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM) bagi kawasan
industri yang berstatus PMA/PMDN. Persetujuan prinsip berlaku selama jangka waktu 4 tahun, dan dapat
diperpanjang 2 kali masing-masing selama 2 tahun.
2. Izin lokasi
Izin lokasi adalah izin untuk memperoleh dan menggunakan tanah.5 Permohonan izin lokasi diberikan dalam
bentuk surat keputusan yang ditanda tangani oleh bupati/walikota setelah diadakan rapat koordinasi antara
instansi terkait. Jangka waktu izin lokasi adalah selama 3 (tiga) tahun untuk luas lokasi lebih dari 50 Ha. Izin
lokasi kepada Kepala Kantor Pertanahan, dengan ditembuskan kepada :
a. Kepala Kantor Wilayah BPN;
b. Badan Penanaman Modal Daerah untuk non PMA/PMDN, instansi vertikal departemen teknis di daerah
untuk PMA/PMDN;

3 Pasal 1 angka 6 PP Nomor 142 Tahun 2015.
5 Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN Nomor 5 Tahun 2015 tentang Izin Lokasi, Pasal 1,angka 1.
PT WISWAKHARMAN 5
Executive Summary
c. Badan Perencanaan Pembangunan propinsi.

3. Izin mendirikan bangunan
Izin mendirikan bangunan (selanjutnya disebut IMB) adalah perizinan yang diberikan oleh pemerintah daerah
kepada pemohon untuk membangun baru, rehabilitasi/renovasi dan/atau memugar dalam rangka melestarikan
bangunan sesuai dengan persyaratan administratif dan persyaratan teknis yang berlaku.6 Permohonan izin IMB
diajukan kepada pemerintah daerah yaitu bupati/walikota. Namun, bupati/walikota dapat melimpahkan
sebagian kewenangan penerbitan izin IMB kepada camat.7
4. Dokumen analisis dampak lalu lintas (ANDALALIN)
Analisis dampak lalu lintas (selanjutnya disebut ANDALALIN) wajib agar gangguan keamanan, keselamatan,
ketertiban dan kelancaran lalu lintas serta angkutan jalan disekitar pembangunan yang mungkin akan terjadi
dapat diatasi dan dievaluasi oleh:8
a. Menteri, untuk jalan nasional.
b. Gubernur, untuk jalan provinsi.
c. Bupati, untuk jalan kabupaten dan/atau jalan desa.
d. Walikota, untuk jalan kota.
5. Izin usaha kawasan industri (IUKI)
IUKI sesuai dengan ketentuan Pasal 12 PP Nomor 142 Tahun 2015, yang menyatakan bahwa setiap kegiatan
usaha kawasan industri wajib memiliki IUKI.9 IUKI hanya akan diberikan seluas lahan yang telah siap digunakan
dan dikuasai yang dibuktikan dengan surat pelepasan hak (selanjutnya disebut SPH) atau sertifikat. Jangka
waktu IUKI berlaku sepanjang perusahaan kawasan industri masih menyelenggarakan kegiatan
pengembangan dan pengelolaan Kawasan Industri. 10 Menurut Pasal 31 ayat (1) menyatakan bahwa
perusahaan kawasan industri yang telah memperoleh IUKI dapat diberikan hak guna bangunan (selanjutnya
disebut HGB) atas tanah yang akan diusahakan dan dikembangkan.11
Izin usaha kawasan industri ditujukan kepada Menteri untuk perusahaan kawasan industri yang berstatus Non
PMA/PMDN, sedangkan yang berstatus PMA/PMDN ditujukan kepada Ketua Badan Koordinasi Penanaman
Modal atas nama Menteri dan berlaku untuk 30 (tiga Puluh) tahun sepanjang masih memenuhi ketentuan dalam
peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Gambar 3-1 Tahapan Pembangunan Kawasan Industri
6 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 32 Tahun 2010 tentang Pedoman Pemberian Izin Membangun Bangunan, Pasal 1 angka 5.
7 Permen Nomor 32 Tahun 2010, Pasal 5 ayat (2).
8 Permen Nomor 75 Tahun 2015, Pasal 2 ayat (1).
PT WISWAKHARMAN 6
Executive Summary
LAHAN
Salah satu kebutuhan penting yang harus tersedia untuk berinvestasi langsung adalah lahan tempat usaha.
Dengan tujuan untuk memberikan kemudahan bagi investor, maka lahan-lahan di dalam Kawasan Industri telah
disiapkan secara fisik dalam bentuk kapling-kapling industri yang telah siap bangun dengan dilengkapi
infrastruktur/sarana dan prasarana yang memadai. Di samping itu jaminan legalitas dari status tanah di dalam
Kawasan Industri dalam arti bebas dari sengketa, serta untuk mendapatkan status hak atas tanahnya dapat
diperoleh dengan mudah. Sesuai Peraturan Pemerintah Nomor 142 Tahun 2015, luas lahan Kawasan Industri
minimal 50 ha atau minimal 5 ha untuk Kawasan Industri khusus industri kecil dan menengah.
Ketersediaan lahan harus memasukkan pertimbangan kebutuhan lahan di luar kegiatan sektor industri
sebagai efek bergandanya, seperti kebutuhan lahan perumahan dan kegiatan permukiman dan perkotaan lainnya.
Sebagai ilustrasi, bila per hektar kebutuhan lahan Kawasan Industri menyerap 100 tenaga kerja, berarti dibutuhkan
lahan perumahan dan kegiatan pendukungnya seluas 1-1,5 ha untuk tempat tinggal para pekerja dan berbagai
fasilitas penunjang. Hal ini berarti, apabila hendak dikembangkan 100 ha Kawasan Industri di suatu daerah maka
di sekitar lokasi harus tersedia lahan untuk fasilitas seluas 100-150 ha, sehingga total area dibutuhkan 200-250 ha.
Pengadaan Tanah
Pengadaan bagi pembangunan kawasan industri dapat ditempuh melalui pelepasan atau penyerahan hak
atas tanah engan cara memberikan ganti rugi kepada yang melepaskan atau menyerahkan tanah, bangunan,
tanaman dan benda-benda yang berkaitan dengan tanah. Perusahaan kawasan industri yang merupakan BUMN
atau BUMD maka dapat diberikan HGB di atas hak pengelolaan. Untuk komponen pembangunan kawasan industri
yang menyangkut kepentingan umum, mengikuti Peraturan Presiden Nomor 30 tahun 2015.
Sedangkan dalam hal pendanaan, pemerintah telah mengantisipasi melalui dua (2) regulasi, yaitu Peraturan
Presiden Nomor 102 Tahun 2016 tentang Pendanaan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan
Umum dalam rangka Pelaksanaan Proyek Strategis Nasional dan Peraturan Menteri Keuangan Nomor
21/PMK.06/2017 tentang Tata Cara Pendanaan Pengadaan Tanah bagi Proyek Strategis Nasional dan
Pengelolaan Aset Hasil Pengadaan Tanah oleh Lembaga Manajemen Aset Negara.
Pematangan Tanah
Setelah pengadaan tanah selesai dilakukan maka langkah selanjutnya ialah melakukan pematangan tanah.
Untuk melakukan pematangan tanah terlebih dahulu badan usaha harus memperoleh izin pematangan tanah yang
diajukan kepada menteri, gubernur dan bupati/walikota sesuai dengan tugas dan kewenangannya masing-masing.
Pematangan tanah ini bermula dari proses perataan tanah, pembentukan kavling, pembuatan jalan, saluran air
dan listrik. Tujuan pematangan tanah adalah agar tanah siap untuk dibangun menjadi kaveling industri.
INFRASTRUKTUR
Terkait dengan penyediaan lahan bagi Investor untuk mendirikan pabriknya, maka hal yang tidak dapat
dipisahkan dari lahan tersebut agar dapat dijadikan sebagai lokasi industri yang dapat memenuhi kebutuhan
Investor adalah adanya kelengkapan sarana dan prasarana (infrastruktur fisik).
PT WISWAKHARMAN 7
Executive Summary
Infrastruktur industri ini disediakan oleh pemerintah dan/atau pemerintah daerah sesuai dengan
kewenangannya masing-masing.12 Infrastruktur dasar menurut Pasal 11 ayat (1) PP Nomor 142 Tahun 2015 paling
sedikit meliputi:13
1. instalasi pengolahan air baku;
2. instalasi pengolahan air limbah;
3. saluran drainase;
4. instalasi penerangan jalan; dan
5. Jaringan jalan.
Infrastruktur dasar ini wajib disediakan bagi perusahaan kawasan industri.14
SARANA PENUNJANG
Sedangkan menurut Pasal 10 ayat (3) PP Nomor 142 Tahun 2015 menyatakan bahwa sarana penunjang
paling sedikit meliputi:15
1. perumahan;
2. pendidikan dan pelatihan;
3. penelitian dan pengembangan;
4. kesehatan;
5. pemadam kebakaran; dan
6. tempat pembuangan sampah.
Sarana penunjang ini disediakan oleh pemerintah dan/atau pemerintah daerah sesuai dengan
kewenangannya masing-masing dan perusahaan kawasan industri juga dapat menyediakan sarana penunjang di
dalam kawasan industri.
PENGELOLA KAWASAN INDUSTRI

Menurut Pasal 33 ayat (1) PP Nomor 142 Tahun 2015 menyatakan bahwa pengelolaan kawasan industri
dilakukan oleh perusahaan kawasan industri.76 76Pasal 33 ayat (1) PP Nomor 142 Tahun 2015. pada ayat (2)
menyatakan bahwa perusahaan kawasan industri dapat menunjuk pihak lain untuk melakukan pengelolaan
kawasan industri disertai dengan perjanjian yang dibuat antara perusahaan kawasan industri dengan perusahaan
lain dimana perusahaan lain tersebut akan mendapatkan imbalan atas jasa pengelolaan kawasan industri yang
dilakukannya. Jangka waktu berlakunya perjanjian tersebut ialah sesuai dengan kesepakatan yang diperjanjikan.
Penunjukan pengelolaan kawasan industri kepada perusahaan lain harus diberitahukan kepada pemberi
IUKI yaitu menteri perindustrian, gubernur dan/atau bupati/walikota sesuai dengan lokasi kawasan industri
tersebut. Tujuannya ialah agar perusahaan lain yang ditunjuk dapat melakukan pengelolaan di dalam kawasan
industri sesuai dengan peraturan yang berlaku.
Pengalihan pengelolaan kawasan industri dilaksanakan apabila perusahaan kawasan industri telah memiliki
IUKI, telah membuat perjanjian pengalihan pengelolaan antara perusahaan kawasan industri dengan perusahaan
lain serta kaveling kawasan industri yang akan dialihkan pengelolaannya telah memperoleh HGB. Penunjukan
pengelolaan kawasan industri kepada perusahaan lain tersebut mengakibatkan sebagian atau seluruh hak dan

14 Ibid.,
PT WISWAKHARMAN 8
Executive Summary
kewajiban pengelolaan kawasan industri yang dimiliki oleh perusahaan kawasan industri beralih kepada
perusahaan lain. Namun, hal itu bukan berarti perusahaan kawasan industri dapat bebas dari tanggung jawabnya
melainkan perusahaan kawasan industri tetap bertanggungjawab atas pengelolaan kawasan industri. Hal ini
dikarenakan perusahaan lain tersebut hanya sebatas pihak yang akan membantu perusahaan kawasan industri
dalam hal mengelola kawasan industri sesuai dengan yang diperjanjikan sebelumnya.
TATA TERTIB KAWASAN INDUSTRI

Susunan tata tertib kawasan industri harus mencakup hal-hal sebagai berikut:
1. Pendahuluan, berisi penjelasan tentang kawasan industri, perusahaan kawasan industri dan perusahaan
pengelola kawasan industri.
2. Maksud dan Tujuan, berisi penjelasan tentang maksud dan tujuan tata tertib kawasan yang mengikat
perusahaan kawasan industri, perusahaan pengelola kawasan industri dan perusahaan industri yang berlokasi
di dalam kawasan industri sesuai hak dan kewajibannya.
3. Pengertian, berisi penjelasan tentang istilah yang digunakan di dalam tata tertib kawasan industri seperti hak
atas tanah, perizinan-perizinan yang diperlukan, peraturan bangunan, kegiatan pengendalian dampak dan lain-
lain.
4. Jenis Industri yang dapat ditampung di dalam kawasan industri, berisi penjelasan tentang jenis industri yang
dapat ditampung dalam kawasan industri, terutama yang terkait dengan daya dukung lingkungan kawasan
industri yang bersangkutan. Dalam bab ini juga dijelaskan mengenai persyaratan yang harus dipenuhi oleh
masing-masing perusahaan industri, sesuai jenis industrinya agar pengalokasian dan pemanfaatan sumber
daya yang tersedia serta program pengendalian dampak di dalam kawasan industri dapat terlaksana sesuai
dengan rencana dan ketentuan yang ada.
5. Prasarana Dan Sarana Penunjang Kawasan Industri, berisi penjelasan tentang prasarana dan sarana
penunjang yang sudah/akan disediakan oleh perusahaan kawasan industri termasuk ketentuan tentang
kapasitas, jadual pembangunan/penyediaan, pemanfaatan, pemeliharaan dan pola pembiayaannya.
6. Lingkup Pelayanan Kawasan Industri, berisi penjelasan tentang pelayanan perusahaan kawasan industri atau
perusahaan engelola kawasan industri yang ditawarkan kepada perusahaan industri sesuai dengan rencana
perusahaan kawasan industri.
7. Hak dan kewajiban perusahaan industri atau perusahaan pengelola kawasan industri, berisi penjelasan tentang
hak dan kewajiban perusahaan industri atau perusahaan pengelola kawasan industri.
8. Hak dan Kewajiban Perusahaan Industri, berisi penjelasan tentang hak serta kewajiban perusahaan industri.
9. Peraturan Bangunan, berisi penjelasan tentang ketentuan bangunan industri di dalam kawasan industri sebagai
tindak lanjut dari Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 66/PRT/1993 tentang Bangunan Industri.
10. Pengendalian Dampak Lingkungan, berisi penjelasan yang berkaitan dengan program pengendalian dampak
sebagi tindak lanjut dari AMDAL kawasan industri.
ANALISA MENGENAI DAMPAK LINGKUNGAN (AMDAL)

Izin lingkungan adalah izin yang diberikan kepada setiap orang yang melakukan usaha dan/atau kegiatan
yang wajib AMDAL atau upaya pengelolaan lingkungan dan upaya pemantauan lingkungan (selanjutnya disebut
UKL-UPL) dalam rangka perlindungan dan pengelolaan lingkungan hidup sebagai persyaratan memperoleh izin
usaha dan/atau kegiatan.16
16 Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 2012 tentang Izin Lingkungan, Pasal 1 angka 1.
PT WISWAKHARMAN 9
Executive Summary
1. Penyusunan dokumen AMDAL, dilakukan oleh badan usaha dan harus melibatkan masyarakat. Badan usaha
dapat meminta bantuan pihak lain dalam menyusun dokumen AMDAL. Dalam penyusunan dokumen AMDAL,
badan usaha wajib memiliki sertifikat kompetensi penyusunan AMDAL.17
2. Penilaian dokumen AMDAL dinilai oleh komisi penilai AMDAL yang dibentuk oleh menteri perlindungan dan
pengelolaan lingkungan hidup, gubernur atau bupati/walikota sesuai kewenangannya18 dan diterbitkan oleh
lembaga sertifikasi kompetensi penyusunan AMDAL.
3. Permohonan dan penerbitan izin lingkungan diajukan secara tertulis oleh badan usaha kepada menteri di
bidang perlindungan dan pengelolaan lingkungan hidup, gubernur atau bupati/walikota sesuai dengan
kewenangan masing-masing.19
4 DESAIN PERANCANGAN STUDI KELAYAKAN

Investasi Kawasan Industri membutuhkan dukungan kebijakan dan peraturan serta infrastruktur industri
seperti aksesibilitas terhadap pelabuhan, bandara, pasokan listrik/energi, pasokan air, dan layanan komunikasi.
Perencanaan investasi perlu dilakukan dalam upaya untuk mendapatkan gambaran mengenai tingkat kelayakan
finansial dari pelaksanaan pembangunan Kawasan Industri.
Analisis kelayakan investasi secara finansial (misalnya dengan menghitung Net Present Value (NPV) dan
Financial Internal Rate of Return (FIRR) dilakukan terhadap beberapa alternatif skenario pengembangan sehingga
didapatkan pilihan pengembangan yang paling optimal. Alternatif skenario pengembangan yang dianalisis
diturunkan dari dokumen master plan dan rencana tapak serta penyusunannya dilakukan dalam bentuk
pentahapan pembangunan.
Selain kelayakan finansial, juga dilakukan analisis kelayakan ekonomi dengan menghitung Economic
Internal Rate of Return (EIRR) atau dengan metode Cost and Benefit Ratio (CBR) yang juga memperhitungkan
manfaat dan dampak yang ditimbulkan oleh adanya kegiatan Kawasan Industri terhadap perekonomian di wilayah
yang bersangkutan.
HARMONISASI TATA RUANG

Dokumen RTRW yang perlu diharmonisasi dalam pembangunan KIPI Mangkupadi-Tanah Kuning adalah
RTRW Provinsi Kalimantan Utara dan RTRW Kabupaten Bulungan, dimana penggunaan ruang menurut RTRW
Provinsi berada pada arahan fungsi Perkebunan, Peruntukan Industri, dan Peruntukan Permukiman dan RTRW
Kabupaten berada pada arahan fungsi Perkebunan, Pertambangan Mineral Batubara, Permukiman Perkotaan dan
Pedesaan, Pelabuhan Khusus dan Terpadu, dan LP2B. Berdasarkan Peraturan Pemerintah tentang Kawasan
Industri dengan jelas disebutkan bahwa peruntukannya harus sesuai dengan RTRW daerah setempat (lihat
gambar).
17 Pasal 28 ayat (1) UUPPLH.

18 Pasal 29 ayat (1) UUPPLH.
PT WISWAKHARMAN 10
Executive Summary
RTRW Prov. Kalimantan Utara
RTRW Kab. Bulungan
Gambar 4-1 KIPI Mangkupadi-Tanah Kuning terhadap RTRW Provinsi Kalimantan Utara dan Kabupaten Bulungan
PT WISWAKHARMAN 11
Executive Summary
KEBUTUHAN INVESTASI
Biaya investasi merupakan pengeluaran sejumlah besar dana yang dibutuhkan mulai dari pra studi sampai
proyek dioperasikan. biaya ini terdiri atas Biaya Pra Konstruksi (Pre-Construction Cost), Biaya Konstruksi
(Construction Cost-CAPEX), serta Biaya Operasi dan Pemeliharaan (Operational & Maintenance Cost-OPEX).
Biaya Pra-Konstruksi (Pre-Construction Cost)

Biaya Pra-Konstruksi terdiri dari;
1. Perijinan dan AMDAL
2. Pengadaan/Pembebasan Lahan
Saat ini kepemilikan lahan masih ada kendala yaitu adanya usaha perkebunan yang masih berlaku yaitu;
Tabel 4-1 Status Lahan di Kawasan KIPI Mangkupadi-Tanah Kuning
LUAS LUAS
LUAS LUAS
PEMILIK/PEMEGANG HAK STATUS LEGAL TANAM SISA
HGU (Ha) IUP (Ha)
(Ha) (Ha)
HGU
PT. BULUNGAN CITRA AGRO PERSADA 38/HGU/BPN/RI/2011 13.039,19 20.000,00 5.449,61 7.589,58
521/07/DISTAN-III/VI/2005
IUP
PT. AGRO SAWIT MAS LESTARI 1/07/EK/IL-III/2012 3.302,70 1.348,10 1.954,60
03/K-I/520/2010
IUP
522.1/15/EK/IL-IV/2011
PT. SAWIT BERKAT SEJAHTERA 3.839,17 1.054,47 2.784,71
521/24/IUP/DISTAN-
III/VIII/2007
HGU
PT. KAYAN PLANTATION 522.1/06/EK.IL-V/2015 7,94 7,94
521/18/DISTAN-III/I/2007
TOTAL 20.189,01 7.852,18 12.336,83
DELINIASI KIPI 25.349,60
SISA 5.160,59
Ket: HGU = Hak Guna Usaha
IUP = Ijin Usaha Perkebunan
Sumber: Pemerintah Provinsi Kalimantan Utara
PT WISWAKHARMAN 12
Executive Summary
Dasar Asumsi Perkiraan Investasi yang telah dilakukan oleh Perusahaan Perkebunan Besar di KIPI
Mangkupadi – Tanah Kuning adalah sebagai berikut;
a. Perijinan20
URAIAN OUTPUT BIAYA Biaya / Ha
Pengurusan AMDAL dan Izin
SK. Bupati dan Izin Lingkungan 486.557.500
Lingkungan
Penerbitan Izin Usaha
SK. Gubernur 634.700.000 181.875
Perkebunan (IUP)
Pembebasan Lahan (Beli Penguasaan Lahan dan Akta
14.514.500.000
Putus) Tanah
Penerbitan Izin Land Clearing
SK. Kepala Dinas 227.700.000
(LC)
Penerbitan IPK SK. Menteri Kehutanan 4.655.200.000 3.146.375
Penerbitan Sertipikat HGU Sertipikat HGU 2.393.930.000
Total Biaya 22.912.587.500 3.716.559
Luas Lahan (Ha) 6.165
Berdasarkan informasi di atas, untuk pembangunan KIPI diasumsikan;
- lahan yang berstatus HGU = Rp. 3.750.000 per hektar
- lahan IUP sampai sebelum HGU = Rp. 3.150.000 per hektar
b. Biaya pengusahaan perkebunan sawit sampai dengan panen
Dalam penanaman kelapa sawit maka ada beberapa jenis pekerjaan yang akan di lakukan yaitu
mulai dari pembukaan lahan, penanaman, pembuatan jalan dan parit serta pemeliharaan
menjelang panen. saat ini biaya untuk investasi pembuatan kebun kelapa sawit adalah sekitar
Rp. 40.000.000/Ha.21
c. Biaya pengusahaan perkebunan sawit masa panen
Biaya operasional perkebunan sawit pada tahun 2009 yang terdiri dari pembelian pupuk,
insektisida, upah buruh pemupukan, upah buruh pemanenan dan pengolahan hasil antara 1,5
s/d 9 milyar per tahun.22 Untuk biaya ini diasumsikan sebesar 10 milyar per tahun.
PERKIRAAN JANGKA WAKTU PERKIRAAN RATA-RATA
PEMILIK/PEMEGANG HAK PENGUSAHAAN PANEN
(Tahun) (TBS-Ton)
PT. BULUNGAN CITRA AGRO PERSADA 12,00 17,98
PT. AGRO SAWIT MAS LESTARI 7,00 11,19
PT. SAWIT BERKAT SEJAHTERA 10,00 15,98
PT. KAYAN PLANTATION 10,00 -
20 Rekapitulasi Rencana Anggaran Biaya Pengurusan Izin Dan Perolehan Lahan Perkebunan Kelapa Sawit PT. Arta Putra Benua, Desa Muara
Tuboq Kecamatan Tabang Kabupaten Kutai Kartanegara

21 Kementerian Pertanian, Dirjen Perkebunan
22 Jurnal Sains dan Teknologi Indonesia Vol. 11 No. 3, BPPT, Desember 2009 Hlm.199-204
PT WISWAKHARMAN 13
Executive Summary
Jadi, berdasarkan asumsi-asumsi tersebut, maka untuk pendekatan biaya investasi yang telah ditanamkan oleh perusahaan sawit sebesar Rp. 683.078.925.825,-.
Bila dijabarkan secara rinci, perkiraan investasi oleh masing-masing perusahaan adalah sebagai berikut;
Tabel 4-2 Estimasi Invesatsi yang sudah dilakukan oleh Perusahaan Perkebunan Besar
PERKIRAAN INVESTASI YG SUDAH DITANAMKAM
PEMILIK/PEMEGANG PERIJINAN+LAHAN BIAYA S/D PANEN BIAYA PANEN TOTAL
HAK Harga Total Harga Total Biaya per Total
Biaya (Rp) Biaya (Rp/Ha)
(Rp/Ha) (Rp) (Rp/Ha) (Rp) tahun (Rp)
PT. BULUNGAN
CITRA AGRO 3.750.000 48.896.979.375 40.000.000 217.984.388.000 10.000.000.000 120.000.000.000 386.881.367.375 29.670.649,32
PERSADA
PT. AGRO SAWIT

3.150.000 14.650.045.200 40.000.000 53.924.188.000 10.000.000.000 70.000.000.000 138.574.233.200 41.957.820,79
MAS LESTARI
PT. SAWIT BERKAT

3.150.000 15.414.950.250 40.000.000 42.178.600.000 10.000.000.000 100.000.000.000 157.593.550.250 41.048.859,58
SEJAHTERA
PT. KAYAN
3.750.000 29.775.000 - - - - 29.775.000 3.750.000,00
PLANTATION
TOTAL 78.991.749.825 314.087.176.000 290.000.000.000 683.078.925.825 33.834.199,91
Bila diasumsikan biaya pembebasan lahan perkebunan yang ada sebesar Rp. 100.000,- per m2, maka total harga pembebasan lahan adalah Rp.
20.189.007.800.000,-.
Jadi biaya total biaya pengadaan lahan dari perkebunan yang ada diperkirakan sebesar Rp. 20.872.086.725.825,-
PT WISWAKHARMAN 14
Executive Summary
Biaya Konstruksi (Construction Cost - CAPEX)

Biaya investasi konstruksi menyangkut:
1. Pematangan lahan untuk lahan (kaveling) industri dan infrastruktur
2. Pembangunan Infrastruktur di Luar Kawasan Industri merupakan tanggung jawab Pemerintah
3. Pembangunan Infrastruktur di Dalam Kawasan Industri merupakan tanggung jawab Badan Pengelola
Estimasi kebutuhan investasi dari masterplan atau rencana pengembangan tahap awal dengan luas area
KIPI sebesar 10 ribu hektar sebesar Rp. 21.002.281.249.700 (sekitar 2,1 milyar per hektar), dengan rincian
sebagai berikut;
a. Distrik 1 Rp. 6.836.395.191.860
b. Distrik 2 Rp. 6.143.393.888.240
c. Distrik 3 Rp. 3.363.016.948.500
d. Distrik 4 Rp. 2.218.909.284.400
e. Distrik 5 Rp. 2.440.565.936.700
4. Sarana Penunjang di dalam kawasan industri merupakan tanggung jawab Badan Pengelola
Biaya Operasi Pemeliharaan (Post Construction Cost - OPEX)

Biaya operasi dan pemeliharaan merupakan biaya yang dikeluarkan pada saat proyek telah beroperasi.
Biaya tahunan merupakan biaya yang masih diperlukan sepanjang umur proyek. Biaya tahunan terdiri dari tiga
yaitu :
1. Biaya operasi dan pemeliharaan
Biaya ini diperlukan agar dapat memenuhi umur ekonomis proyek sesuai dengan yang direncanakan pada
perencanaan desain. Besarnya biaya operasi dan pemeliharaan ini dapat diperoleh berdasarkan persentase
dari biaya investasi atau dihitung secara detail.
2. Pokok Pinjaman dan Bunga (bila dibiayai melalui hutang)
Faktor bunga ini menyebabkan terjadinya perubahan pada biaya investasi selama umur ekonomis proyek.
Bunga ini merupakan komponen terbesar yang diperhitungkan terhadap biaya investasi.
PT WISWAKHARMAN 15
Executive Summary
Tabel 4-3 Perkiraan Kebutuhan Investasi Infrastruktur dan Pentahapan Pembangunan KIPI Mangkupadi – Tanah Kuning
BIAYA (milyar Rp.)
NO INFRASTRUKTUR DISTRIK 1 DISTRIK 2 DISTRIK 3 DISTRIK 4
Total P S Total P S Total P S Total P S
1 JALAN & TRANSPORTASI 5,594.50 2,947.96 2,646.54 4,447.28 3,778.66 668.63 2,152.18 1,852.23 299.95 1,303.82 1,186.07 117.75
2 DRAINASE 1,010.11 1,010.11 - 1,456.91 1,456.91 - 874.69 874.69 - 746.85 746.85 -
3 ENERGI LISTRIK 146.12 146.12 - 33.91 33.91 - 135.75 135.75 - 46.76 46.76 -
4 AIR BERSIH 0.49 0.49 - 0.49 0.49 - 0.49 0.49 - 0.49 0.49 -
5 AIR LIMBAH 50.90 25.00 25.90 175.90 150.00 25.90 175.90 150.00 25.90 100.90 75.00 25.90
6 SAMPAH 2.10 2.10 - 1.56 1.56 - 1.08 1.08 - 1.45 1.45 -
7 TELEKOMUNIKASI 9.54 6.54 3.00 9.26 6.26 3.00 9.38 6.38 3.00 9.19 6.19 3.00
8 FIRE HYDRANT 22.06 22.06 - 17.60 17.60 - 12.81 12.81 - 9.04 9.04 -
9 CCTV 0.58 0.58 - 0.49 0.49 - 0.74 0.74 - 0.42 0.42 -
TOTAL 6,836.40 4,160.96 2,675.44 6,143.39 5,445.87 697.53 3,363.02 3,034.17 328.85 2,218.91 2,072.26 146.65
BIAYA (milyar Rp.) TOTAL BIAYA KOMPOSISI BIAYA

NO INFRASTRUKTUR DISTRIK 5
Total P S Total P S P S
1 JALAN & TRANSPORTASI 836.04 808.06 27.98 14,333.83 10,572.99 3,760.84 73.8% 26.2%
2 DRAINASE 1,353.24 1,353.24 - 5,441.80 5,441.80 - 100.0%
3 ENERGI LISTRIK 96.03 96.03 - 458.57 458.57 - 100.0%
4 AIR BERSIH 0.49 0.49 - 2.43 2.43 - 100.0%
5 AIR LIMBAH 125.90 100.00 25.90 629.50 500.00 129.50 79.4% 20.6%
6 SAMPAH 0.54 0.54 - 6.73 6.73 - 100.0%
7 TELEKOMUNIKASI 9.15 6.15 3.00 46.51 31.51 15.00 67.8% 32.2%
8 FIRE HYDRANT 18.77 18.77 - 80.28 80.28 - 100.0%
9 CCTV 0.42 0.42 - 2.63 2.63 - 100.0%
TOTAL 2,440.57 2,383.69 56.88 21,002.28 17,096.94 3,905.34 81.4% 18.6%
Keterangan: P = Pemerintah, S = Swasta
PT WISWAKHARMAN 16
Executive Summary
POTENSI SUMBER PEMBIAYAAN (ANALISA APBD)

Selama periode tahun 2013 hingga 2017, belanja daerah Provinsi Kaltara memiliki kecenderungan
meningkat, baik belanja tidak langsung maupun belanja langsung. Pada tahun 2014, realisasi belanja langsung
meningkat tajam dari tahun sebelumnya, yakni dari 6,3 milyar rupiah menjadi 141 milyar rupiah. Hal ini disebabkan
adanya belanja tidak langsung dalam bentuk hibah dan kenaikan signifikan pada realisasi belanja pegawai, serta
belanja langsung pada semua pos (pegawai, barang & jasa, dan modal).
Gambar 4-2 Perkembangan Belanja Daerah Prov. Kalimantan Utara 2013-2017

Dengan melihat trend APBD dari tahun 2013 sampai dengan 2017, dapat dikatakan bahwa kemampuan
daerah adalah sebagai berikut;
1. Terjadi defisit APBD hanya tahun awal Provinsi Kalimantan Utara menjadi provinsi baru pada tahun 2013 dan
2014.
2. Derajat Desentralisasi
௉௘௡ௗ௔௣௔௧௔௡ ஺௦௟௜ ஽௔௘௥௔௛
Derajat Desentralisasi = ்௢௧௔௟ ௉௘௡ௗ௔௣௔௧௔௡ ஽௔௘௥௔௛ ‫ ݔ‬100%
Kontribusi PAD semakin baik, kondisi optimal terjadi pada tahun 2015.
3. Rasio Ketergantungan
௉௘௡ௗ௔௣௔௧௔௡ ்௥௔௡௦௙௘௥
Rasio Ketergantungan Keuangan Daerah = ்௢௧௔௟ ௉௘௡ௗ௔௣௔௧௔௡ ஽௔௘௥௔௛ ‫ ݔ‬100%
Ketergantungan terhadap pemerintah pusat cukup besar.

4. Rasio Kemandirian
௉௘௡ௗ௔௣௔௧௔௡ ஺௦௟௜ ஽௔௘௥௔௛
Rasio Kemandirian Daerah = ‫ ݔ‬100%
்௥௔௡௦௙௘௥ ௉௨௦௔௧ା௉௥௢௩௜௡௦௜ା௉௜௡௝௔௠௔௡
Kemandirian keuangan daerah masih relatif kecil, tetapi pernah terjadi tingkat kemandirian yang cukup tinggi
pada tahun 2015
Tabel 4-4 Analisa APBD Provinsi Kalimantan Utara TA 2013-2017
TAHUN ANGGARAN 2013 2014 2015 2016 2017
SURPLUS/DEFISIT (Milyar) -313,46 -870,99 532,70 750,00 647,18
Derajat Desentralisasi 0,35% 0,78% 25,63% 16,18% 17,98%
Rasio Ketergantungan 0,00% 81,19% 63,03% 83,57% 77,11%
Rasio Kemandirian 0,96% 40,66% 19,36% 23,32%
PT WISWAKHARMAN 17
Executive Summary
POTENSI PENDAPATAN
Potensi pendapatan dari pengusahaan kawasan industri biasanya terdiri dari;
1. Bidang Usaha Utama:
a. Lahan dalam bentuk Tanah Kaveling Industri (TKI) siap bangun untuk kegiatan usaha umumnya dan Industri
Manufakturing khususnya.
- menjual kavling siap bangun (KSB) untuk pabrik berikut prasarananya.
- menyewakan kavling siap bangun.
Harga rata-rata lahan industri di Bekasi dan Karawang masing-masing US$ 222,1 per m2 dan US$ 188,8 per
m2 atau Rp 2,91 juta dan Rp 2,48 juta. Kawasan industri Jababeka Cikarang, Bekasi Rp 3 juta per meter persegi.
Kawasan Industri Kendal US$ 70 sampai US$ 80 per meter persegi atau kurang lebih sebesar Rp 875 ribu - Rp
1 juta per meter persegi (kurs Rp 12.500 per dolar AS). Harga lahan industri di Surabaya berkisar Rp 1,5 juta –
Rp 2,5 juta per m2. Pada 2012, harga lahan di kawasan industri Bogor dan Serang kisaran USS120 per meter
persegi (m2) meitingkat dibandingkan tahun 2006 kisaran USD 35-USD 55 per m2. Bahkan, harga lahan tertinggi
di kawasan industri Karawang mencapai US$200 per m2 (Collier International Indonesia, 2012). Harga tanah di
kawasan industri di Jakarta masuk kategori tinggi dengan harga US$ 191 per m2 di atas harga lahan di Kuala
Lumpur kisaran US$ 25 per m2 dan di Guangzhou US$ 95 per m2 (Jetro,2012). Harga lahan di Jakarta hanya
di bawah negara yang dikenal sebagai basis industri antara lain, Seoul US$ 267 per m2, Hongkong US$299 per
me, Taipe US$1.350 per m2, dan Singapura US$ 651 per m2.
b. Kawasan Berikat (Export Processing Zone/EPZ) untuk perusahaan-perusahaan industri yang berorientasi
ekspor.
c. Bangunan Pabrik Siap Pakai (BPSP), Sarana Usaha Industri Kecil (SUIK), dan Sarana Pergudangan atau
Stock-yard.
- menyewakan bangunan untuk usaha industri.
- menjual bangunan untuk usaha industri.
- menyewakan lahan untuk persediaan material bahan baku pabrik dan barang produksi jadi (stock-yard).
2. Bidang Usaha Penunjang:
a. ruang perkantoran, restoran/kafetaria, business centre dan show room.
b. fasilitas asrama/rumah susun bagi karyawan dan umum (real estate), serta perhotelan/kondominium.
c. fasilitas olah raga dan fasilitas rekreasi.
d. fasilitas Balai Latihan Kerja (BLK) dan unit poliklinik.
e. fasilitas freight forwarding, terminal peti kemas dan dry port.
f. fasilitas Stasiun Pompa Bensin Umum (SPBU).
3. Bidang Usaha Jasa:
a. pelayanan informasi kegiatan industri manufacturing kepada penanam modal dalam rangka pendirian dan
pengelolaan usahanya.
b. pelayanan memperoleh segala fasilitas yang dibutuhkan dalam hubungannya dengan pendirian sebuah
pabrik/usaha industri.
c. pelayanan perencanaan tanah dan/atau bangunan, harga sewa/beli serta syarat-syarat pembayaran.
d. pengusahaan (operations) serta perawatan (maintenance).
e. konstruksi.
f. transportasi.
g. penyediaan jaringan informasi dan telekomunikasi.
4. Biaya Pemeliharaan/Maintenance Fee adalah sumbangan yang dipungut dari Investor Kawasan Industri, untuk
kemudian digunakan bagi pemeliharaan lingkungan.
Tarif Maintenance Fee/tahun yang diberlakukan biasanya diberlakukan dengan formula : Tarif x Luas Tanah
Kapling Industri (m2) x 12 bulan.
PT WISWAKHARMAN 18
Executive Summary
ASUMSI KELAYAKAN
Asumsi Kelayakan pada umumnya berisi tentang hal-hal yang menyangkut:
1. Biaya satuan pengembangan baik investasi/konstruksi maupun operasional pemeliharaan
2. Umur ekonomis pengembangan sebagai dasar depresiasi
3. Komposisi permodalan dan model pembiayaan
4. Tingkat suku bunga
KELAYAKAN FINANSIAL
Bila diperbandingkan nilai investasi per hektar lahan perkebunan sawit dengan kawasan industri, maka
dapat dikatakan bahwa secara fiinansial nilai pengusahaan lahan untuk kawasan industri lebih
menguntungkan dibandingkan dengan perkebunan sawit.
Tabel 4-5 Perbandingan Investasi antara Perkebunan Sawit dan Kawasan Industri
PERKIRAAN Rasio Investasi
INVESTASI LUAS (Ha)
(Milyar) (Milyar/ha)
PT. BULUNGAN CITRA AGRO PERSADA 13.039,19 386,88 0,03
PT. AGRO SAWIT MAS LESTARI 3.302,70 138,57 0,04
PT. SAWIT BERKAT SEJAHTERA 3.839,17 157,59 0,04
PT. KAYAN PLANTATION 7,94 0,03 0,00
TOTAL 20.189,01 683,08 0,03
KIPI Mangkupadi-Tanah Kuning
10.000,00 21.002,28 2,10
(hanya infrastruktur)
Bila Pemerintah Provinsi Kalimantan Utara yang membebaskan lahan dan menyewakan kepada
Perusahaan Kawasan Industri dengan asumsi nilai perolehan lahan dari perkiraaan pendekatan biaya untuk
penggatian perkebunan sawit sebesar Rp. 683.078.925.825 (lihat sub bab 4.2.1) dan nilai wajar tanah dibukukan
sebesar Rp. 1 trilyun, maka perolehan sewa lahan pertahun sebesar Rp. 19,98 milyar.
Apabila dikonversi dalam bentuk saham sebagai penyertaan modal pemerintah daerah, maka perolehan
pemerintah provinsi Kalimantan Utara tergantung dari pembagian deviden yang proporsional dari laba perusahaan
yang dibagikan sesuai dengan RUPS (Rapat Umum Pemegang Saham).
Tabel 4-6 Perhitungan Pokok Sewa Barang Milik Daerah
PT WISWAKHARMAN 19
Executive Summary
KELAYAKAN EKONOMI
Keberadaan kawasan industri di daerah dapat berperan sebagai penggerak ekonomi daerah. Dengan
berdirinya pabrik-pabrik di dalam kawasan industri akan memberikan efek multiplier yang sangat besar dan dapat
mendukung peningkatan ekonomi daerah.
Dengan adanya rencana pengembangan KIPI Tanah Kuning di Kabupaten Bulungan Provinsi Kalimantan
Utara akan memberikan dampak yang secara langsung akan mengakibatkan meningkatnya kegiatan
perekonomian dan pembangunan daerah termasuk masyarakat di dalamnya, sehingga akan menyebabkan:
1. Meningkatnya perekonomian daerah
Pendapatan asli daerah akan meningkat seiring semakin tumbuhnya industri yang berada di kawasan industri.
Pendapatan dapat berasal dari pajak dan retribusi perizinan industri dan berbagai usaha yang tumbuh seiring
PT WISWAKHARMAN 20
Executive Summary
berkembangnya kawasan industri tersebut. Selain itu juga dengan adanya penambahan penduduk maka ada
penambahan penerimaan pajak yaitu pajak penghasilan dari para pekerja.
Sampai dengan tahun 2016 terdapat 232 kawasan industri dengan luas lahan mencapai 78.976 ha. Dari jumlah
tersebut, 161 di antaranya berlokasi di Pulau Jawa (110 di antaranya ada di Jawa Barat dan Banten). 74 kawasan
industri besar telah menghasilkan nilai ekspor sebesar Rp 520 triliun. Jumlah penanaman modal di dalam kawasan
industri mencapai hampir Rp 100 triliun (Rp 70 triliun berasal dari modal luar negeri).23 Sebagai contoh, jumlah
dana yang diinvestasikan di lahan Kawasan Berikat Nusantara (KBN) mencapai Rp 150 triliun dari 350 perusahaan
yang telah menanamkan modalnya.24 Nilai investasi pembangunan Kawasan Industri Kendal (KIK) pada tahap
pertama diperkirakan mencapai Rp 7 triliun dengan total lahan seluas 860 hektare dan akan selesai dalam lima
tahun ke depan. sudah ada 20 investor yang menanamkan modalnya di KIK dengan total nilai investasi sebesar
Rp 4,3 triliun dan akan menyerap tenaga kerja sebanyak 4.000 orang. PT. Tat Wai Industries membangun pabrik
di atas lahan KIK seluas 10 ribu meter persegi dengan nilai investasi sebesar Rp 65 miliar yang memproduksi
produk furniture dan tenaga kerja yang telah diserap mencapai 75 orang. Pembangunan Kawasan Industri Kendal
(KIK) seluas 2.200 hektare merupakan kerjasama dari PT Jababeka dengan Sembawang Corporation
Development Indonesia Pte.Ltd dari Singapura mencapai Rp2,7 triliun. Dari segi potensi pajak penghasilan, bila
Upah Minimum Kota (UMK) Kendal berada pada angka Rp 1,383 juta, sedangkan Bekasi sudah mencapai Rp 3,3
juta. Sebagai ilustrasi, bila estimasi dalam satu pabrik memiliki 10.000 karyawan, maka perusahaan mengeluarkan
Rp. 33 miliar per bulan untuk gaji. Sedangkan di Kendal, dalam sebulan perusahaan mengalokasikan Rp 13,83
miliar per bulan.
2. Terjadi keterkaitan dari kegiatan ekonomi: backward linkage (pengaruh keterkaitan ke belakang) maupun
forward lingkage (pengaruh keterkaitan ke depan).
PENINGKATAN
PEMBANGUNAN MENDUKUNG PENINGKATAN
KESEMPATAN
KAWASAN PERKEMBANGAN PENDAPATAN
KERJA DAN
INDUSTRI SEKTOR LAINNYA DAN DAYA BELI
KUALITAS SDM
Pengolahan Pertanian Pertanian Pendapatan Asli
Tenaga Kerja
Pengolahan Listrik, Gas, dan Air
Daerah (PAD):
Perkebunan Bersih Retribusi & Pajak
Pengolahan Perikanan Konstruksi Backward &

Forward Linkages
Perdagangan, Hotel
Tambang & Mineral
dan Restoran PDRB
Pengangkutan dan Pelatihan
Mesin
Komunikasi
Properti/Real Estate
Permesinan/Otomotif
dan Jasa Keuangan Pendapatan
R&D Masyarakat
Elektronika Jasa-Jasa
3. Bertambahnya lapangan pekerjaan dan peningkatan pendapatan masyarakat.

Beberapa peluang usaha yang akan tumbuh diantaranya, yaitu jasa perbankan, jasa perdagangan,
perumahan, makanan, dan lain-lain. Penyerapan buruh/tenaga kerja baru akan bertambah seiring dengan
kebutuhan perusahaan untuk mengisi kuota tenaga kerjanya guna memenuhi kebutuhan operasional
perusahaan untuk menghasilkan produk dan juga jasa sesuai dengan lini industri yang ditekuni oleh
23 Media Industri, No 3, Tahun 2013, hal 22, diterbitkan oleh Kementerian Perindustrian, Republik Indonesia.
24 http://majalahsedane.org/kawasan-industri-dan-gerak-modal/
PT WISWAKHARMAN 21
Executive Summary
perusahaan tersebut. Sebagai contoh adalah sektor dagang. Warga yang tinggal di sekitar kawasan industri
dapat membuka warung atau rumah makan untuk menyediakan makanan atau kebutuhan harian bagi para
karyawan yang bekerja di sekitar kawasan industri.
4. Peningkatan kualitas sumber daya manusia
Balai latihan kerja dibangun dan disediakan sesuai dengan standar kompetensi kerja seperti kompetensi teknis
dan kompetensi manajerial.
5. Peningkatan Nilai Lahan.
6. Meningkatkan Arus Urbanisasi dan Pemerataan Penduduk
5 INDIKASI PROGRAM
Mengacu pada tahapan pembangunan suatu kawasan industri, maka indikasi program yang perlu
dikembangkan dalam pembangunan KIPI Mangkupadi-Tanah Kuning adalah sebagai berikut;
1. Appraisal Lahan merupakan langkah awal yang sangat penting dan sebaiknya dilakukan oleh lembaga
independen yang kompeten dan bersertifikat sehingga hasilnya optimal.
2. Kelayakan untuk Kerjasama Pembangunan Kawasan Industri (Final Business Case).
3. AMDAL Kawasan Industri.
4. Pembentukan Badan Pengelola/Perusahaan Kawasan Industri (estate management) yang perlu ditindak-lanjuti
dengan pembangunan kantor pengelola kawasan industri, dan penyusunan tata tertib kawasan industri.
5. Pengadaan Lahan. Ada beberapa program yang perlu dilakukan, yaitu;
a. Perijinan
b. Pembebasan Lahan
c. Pembersihan Lahan
6. Pematangan Lahan
7. Pembangunan Prasarana dan Sarana
Tabel 5-1 Indikasi Program Pembangunan KIPI Mangkupadi – Tanah Kuning
No. PROGRAM PEMBANGUNAN PELAKU TAHAP (tahun)
Komponen Pembangunan Kuantitas P BP I/S 0-5 5-20 >20
1. APPRAISAL LAHAN 1 paket √ √
2. KELAYAKAN UNTUK KERJASAMA PEMBANGUNAN 1 paket √ √
KAWASAN INDUSTRI (FINAL BUSINESS CASE)
3. AMDAL KAWASAN INDUSTRI 1 paket √ √
4. BADAN PENGELOLA (Estate Management)
a) Pembentukan/Penunjukan Badan Pengelola 1 Paket √ √
b) Pembangunan Kantor Pengelola m2 √ √
c) Penyusunan tata tertib kawasan industri 1 Paket √ √
5. PENGADAAN LAHAN
a) Perijinan (ijin prinsip, hak tanah/sertifikat induk,IUKI, dll) 1 paket √ √
b) Pembebasan Tanah ha √ √ √
c) Pembersihan Lahan 1 paket √ √
PT WISWAKHARMAN 22
Executive Summary
No. PROGRAM PEMBANGUNAN PELAKU TAHAP (tahun)

Komponen Pembangunan Kuantitas P BP I/S 0-5 5-20 >20
6. PEMATANGAN LAHAN
a) Infrastruktur Utama di dalam KI ha √ √ √
b) Infrastruktur Dasar di dalam KI ha √ √
c) Sarana KI ha √ √ √
d) Kaveling Industri ha √ √ √
7. INFRASTRUKTUR DAN SARANA PENUNJANG
a) Infrastruktur dan Sarana Penunjang di luar KI ha √
b) Infrastruktur dan Sarana Penunjang Utama di dalam KI ha √ √
c) Infrastruktur dan Sarana Penunjang Dasar di dalam KI ha √ √
Keterangan:
P = Pemerintah
BP = Badan Pengelola / Perusahaan Kawasan Industri
I/S = Investor / Swasta
6 PENGENDALIAN DAN PEMBIAYAAN

PENGENDALIAN
Berdasarkan Pasal 117 Undang-Undang No. 3 tahun 2014 Tentang Perindustrian, Pemerintah (Pusat),
Pemerintah Daerah Provinsi, dan Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota secara bersama-sama atau sesuai dengan
kewenangan masing-masing melaksanakan pengawasan dan pengendalian sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan dalam hal pemenuhan dan kepatuhan terhadap peraturan yang dilaksanakan oleh
Perusahaan Industri dan Perusahaan Kawasan Industri yang secara teknis meliputi:
1. Pemanfaatan sumber daya manusia;
a. Perusahaan Industri dan/atau Perusahaan Kawasan Industri yang tidak menggunakan tenaga kerja
industri dikenai sanksi administratif
b. Menteri dapat melakukan pelarangan penggunaan tenaga kerja asing dalam rangka pengamanan
kepentingan strategis Industri nasional tertentu
2. Pemanfaatan sumber daya alam;
a. Pemerintah dapat melarang atau membatasi ekspor sumber daya alam, dalam rangka peningkatan nilai
tambah Industri guna pendalaman dan penguatan struktur Industri dalam negeri.
b. Perusahaan Industri tertentu dan Perusahaan Kawasan Industri yang memanfaatkan sumber daya alam
sebagai energi wajib melakukan manajemen energi sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-
undangan
c. Perusahaan Industri tertentu dan Perusahaan Kawasan Industri yang memanfaatkan air baku wajib
melakukan manajemen air sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan
Pemanfaatan SDA wajib dilakukan oleh:
a. Perusahaan Industri pada tahap perancangan produk, perancangan proses produksi, tahap produksi,
optimalisasi sisa produk, dan pengelolaan limbah; dan
b. Perusahaan Kawasan Industri pada tahap perancangan, pembangunan, dan pengelolaan Kawasan
Industri, termasuk pengelolaan limbah.
3. SNI, spesifikasi teknis, dan/atau pedoman tata cara;
4. Standar Industri Hijau;
5. Standar Kawasan Industri;
6. Perizinan Perusahaan Kawasan Industri (IUKI) dan Perusahaan Industri.
PT WISWAKHARMAN 23
Executive Summary
Sedangkan Pengendalian Pemanfaatan Ruang dilakukan melalui instrumen;

1. Perijinan kegiatan/lisensi (SIUP, TDP, dll).
2. Perijinan pemanfaatan ruang dan bangunan (ijin lokasi, ijin peruntukan penggunaan tanah/IPPT, ijin
penggunaan bangunan/IPB).
3. Perijinan kontruksi (ijin mendirikan bangunan/IMB).
4. Perijinan lingkungan (AMDAL yang terdiri dari Analisis Dampak Lingkungan dan UKL/UPL, Rencana
Pemantauan Lingkungan, dan Rencana Pengelolan Lingkungan, Ijin Gangguan/HO).
5. Perijinan khusus (pemanfaatan air permukaan, air bawah tanah, udara, ruang bawah tanah, dll).
PEMBIAYAAN
Rancangan pembiayaan pembangunan yang akan dilakukan oleh Pemerintah Provinsi Kalimantan Utara
dalam investasi aset daerah (lahan) dengan tujuan memperoleh manfaat ekonomi, sosial, dan/atau manfaat lainnya
harus mengacu pada;
1. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 19 Tahun 2016 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah,
makna dari Penyertaan Modal Daerah adalah pengalihan kepemilikan barang milik daerah yang semula
kekayaan yang tidak dipisahkan menjadi kekayaan yang dipisahkan untuk diperhitungkan sebagai modal atau
saham daerah pada BUMN, BUMD atau badan hukum lainnya yang dimiliki negara.
2. Peraturan Pemerintah Nomor 72 Tahun 2016 tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah No. 44 Tahun
2005 tentang Tata Cara Penyertaan dan Penatausahaan Modal Negara Pada Badan Usaha Milik Negara Dan
Perseroan Terbatas, Penyertaan Modal adalah pemisahaan kekayaan negara dari APBN atau penetapan
cadangan perusahaan atau sumber lain untuk dijadikan sebagai modal BUMN dan / atau perseroan terbatas
lainnya, dan dikelola secara korporasi.
3. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 52 Tahun 2012 Tentang Pedoman Pengelolaan Investasi Pemerintah
Daerah. Penyertaan modal pemerintah daerah atas barang milik daerah adalah pengalihan kepemilikan
barang milik daerah yang semula merupakan kekayaan yang tidak dipisahkan menjadi kekayaan yang
dipisahkan untuk diperhitungkan sebagai modal/saham daerah pada badan usaha milik negara, badan usaha
milik daerah, atau badan hukum lainnya yang dimiliki negara. Investasi pemerintah daerah dapat dilaksanakan
apabila Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah (APBD) diperkirakan surplus
Tabel 6-1 Tipikal Pembiayaan Pembangunan Infrastruktur
Jenis Infrastruktur, Alternatif Sumber Pembiayaan, dan Kriteria/Persyaratan
Sektor/ Berdasarkan Ketentuan Dalam Peraturan
No Sub Sektor Alternatif
Infrastruktur Jenis Sumber Kriteria/Persyaratan
Pembiayaan
I. PEKERJAAN UMUM
1. Bina Marga Jalan Tol dan BADAN 1. Layak secara Ekonomi: Manfaat sosial ekonomi >
Jembatan Tol. USAHA Biaya
SWASTA 2. Layak secara Finansial:
- Net Present Value (NPV) positif
- IRR > Suku Bunga Acuan BI
3. Insentif Pemerintah yang diperlukan
- Insentif Fiskal: Keringanan PPN dan PPh
- Insentif Non Fiskal: Keringanan biaya perizinan
pengadaan tanah
KPBU 1. Badan Usaha Swasta tidak tertarik dengan pola
pembiayaan murni korporasi
2. Layak secara Ekonomi: Manfaat sosial ekonomi >
Biaya
PT WISWAKHARMAN 24
Executive Summary

Pembiayaan
- Insentif Non Fiskal:
* Keringanan biaya perizinan pengadaan tanah
* Sebagian atau seluruh biaya pengadaan tanah
dibebankan kepada Pemerintah agar proyek
layak secara finansial
BUMN 1. Badan Usaha Swasta tidak tertarik baik dengan
pola pembiayaan murni korporasi maupun dengan
pola KPBU
Biaya
* Memperoleh prioritas penyertaan modal dari
Pemerintah agar kinerja ekuitas (modal sendiri)
BUMN tersebut membaik
Bina Marga Jalan dan APBN Badan Usaha Swasta ataupun BUMN tidak tertarik
Jembatan Bukan dengan baik pola pembiayaan murni korporasi
Tol. maupun pola KPBU
2. Sumber Daya Bangunan Air dan KPBU 1. Badan Usaha Swasta tidak tertarik dengan pola
Air (SDA) Saluran pembawa pembiayaan murni korporasi
air baku. 2. Layak secara Ekonomi: Manfaat sosial ekonomi >
Biaya
polapembiayaan murni korporasi maupun dengan
pola KPBU
Biaya
* Memperoleh prioritas penyertaan modal
dariPemerintah agar kinerja ekuitas (modal
sendiri) BUMN tersebut membaik.
APBN Badan Usaha Swasta ataupun BUMN tidak tertarik
dengan baik pola pembiayaan murni korporasi
maupun pola KPBU
PT WISWAKHARMAN 25
Executive Summary

Pembiayaan
3. Cipta Karya: Air Bangunan KPBU 1. Badan Usaha Swasta tidak tertarik dengan pola
Minum. pengambilan air pembiayaan murni korporasi
baku, Jaringan 2. Layak secara Ekonomi: Manfaat sosial ekonomi >
transmisi air Biaya
minum, Jaringan 3. Insentif Pemerintah yang diperlukan
distribusi air - Insentif Fiskal: Keringanan PPN dan PPh
minum, dan - Insentif Non Fiskal:
Instalasi * Keringanan biaya perizinan pengadaan tanah
pengolahan air * Sebagian atau seluruh biaya pengadaan tanah
minum. dibebankan kepada Pemerintah agar proyek
layak secara finansial.
pola KPBU
Biaya
BUMN tersebut membaik.
maupun pola KPBU.
Cipta Karya: Air Instalasi pengolah KPBU 1. Badan Usaha Swasta tidak tertarik dengan pola
Limbah air limbah, pembiayaan murni korporasi
Jaringan 2. Layak secara Ekonomi: Manfaat sosial ekonomi >
pengumpul air Biaya
limbah, dan 3. Insentif Pemerintah yang diperlukan:
Jaringan utama - Insentif Fiskal: Keringanan PPN dan PPh
air limbah. - Insentif Non Fiskal:
pola KPS
Biaya
PT WISWAKHARMAN 26
Executive Summary

Pembiayaan
maupun pola KPBU.
Cipta Karya: Sarana dan KPBU 1. Badan Usaha Swasta tidak tertarik dengan pola
Persampahan Prasarana pembiayaan murni korporasi
persampahan 2. Layak secara Ekonomi: Manfaat sosial ekonomi >
(Pengangkut dan Biaya
Tempat 3. Insentif Pemerintah yang diperlukan:
Penampungan / - Insentif Fiskal: Keringanan PPN dan PPh
Pemrosesan). - Insentif Non Fiskal:
pola KPS
Biaya
maupun pola KPBU.
Cipta Karya: APBN Badan Usaha Swasta ataupun BUMN tidak tertarik
Drainase dengan baik pola pembiayaan murni korporasi
maupun pola KPBU.
II. PERHUBUNGAN/ TRANSPORTASI
1. Kebandar- Pelayanan jasa BADAN 1. Layak secara Ekonomi: Manfaat sosial ekonomi >
udaraan kebandar-udaraan USAHA Biaya
pengadaan tanah
Biaya
PT WISWAKHARMAN 27
Executive Summary

Pembiayaan
pola KPBU
Biaya
2. Kepelabuhanan Penyediaan BADAN 1. Layak secara Ekonomi: Manfaat sosial ekonomi >
dan/atau USAHA Biaya
pelayanan jasa SWASTA 2. Layak secara Finansial:
kepelabuhanan. - Net Present Value (NPV) positif
pengadaan tanah
Biaya
pola KPBU
Biaya
PT WISWAKHARMAN 28
Executive Summary

Pembiayaan
3. Perkeretaapian Sarana dan KPBU 1. Badan Usaha Swasta tidak tertarik dengan pola
. prasarana pembiayaan murni korporasi
perkeretaapian 2. Layak secara Ekonomi: Manfaat sosial ekonomi >
Biaya
BUMN Badan Usaha Swasta tidak tertarik dengan baik pola
pembiayaan murni korporasi maupun pola KPBU.
4. ASDP APBN Badan Usaha Swasta ataupun BUMN tidak tertarik
maupun pola KPBU.
III. ESDM
1. Ketenaga- Pembangkit listrik, KPBU 1. Badan Usaha Swasta tidak tertarik dengan pola
listrikan Pengembangan pembiayaan murni korporasi
tenaga listrik yang 2. Layak secara Ekonomi: Manfaat sosial ekonomi >
berasal dari Biaya
panas bumi, dan 3. Insentif Pemerintah yang diperlukan
Transmisi/ - Insentif Fiskal: Keringanan PPN dan PPh
Distribusi tenaga - Insentif Non Fiskal:
listrik. * Keringanan biaya perizinan pengadaan tanah
pola KPBU
Biaya
*
2. Minyak dan Gas Transmisi dan BADAN 1. Layak secara Ekonomi: Manfaat sosial ekonomi >
Bumi distribusi minyak USAHA Biaya
dan gas bumi. SWASTA 2. Layak secara Finansial:
pengadaan tanah
PT WISWAKHARMAN 29
Executive Summary

Pembiayaan
Biaya
pola KPBU
Biaya
IV. KOMINFO
1. Tekomunikasi Jaringan BADAN 1. Layak secara Ekonomi: Manfaat sosial ekonomi >
Telekomunikasi USAHA Biaya
pengadaan tanah
Biaya
pola KPBU
Biaya
PT WISWAKHARMAN 30
Executive Summary

Pembiayaan
Sumber: Pedoman Umum Ringkas Penyusunan Prioritas Alternatif Sumber Pembiayaan Infrastruktur, KSN Danau Toba 2013
PT WISWAKHARMAN 31

Executive Summary

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Executive Summary

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

EXECUTIVE SUMMARY

STUDI KELAYAKAN EKONOMI DAN FINANSIAL KIPI

Tahun Anggaran 2017

No. Kontrak : 650/020/SP/PU-TR/VI/2017

Semarang, November 2017

KATA PENGANTAR ............................................................................................................................................ ii

Tabel 4-1 Status Lahan di Kawasan KIPI Mangkupadi-Tanah Kuning............................................................ 12

Gambar 3-1 Tahapan Pembangunan Kawasan Industri ....................................................................................... 6

LINGKUP LOKASI DAN KEGIATAN

2 KONSEP STUDI KELAYAKAN

2. Skema Pemasaran Lahan

3 RENCANA UMUM PEMBUATAN STUDI KELAYAKAN

1 Pasal 2 ayat (2) PP Nomor 142 Tahun 2015.

KESESUAIAN TATA RUANG

2 Pasal 2 ayat (3) PP Nomor 142 Tahun 2015.

c. Badan Perencanaan Pembangunan propinsi.

Gambar 3-1 Tahapan Pembangunan Kawasan Industri

PENGELOLA KAWASAN INDUSTRI

12 Pasal 10 ayat (1) PP Nomor 142 Tahun 2015.

TATA TERTIB KAWASAN INDUSTRI

ANALISA MENGENAI DAMPAK LINGKUNGAN (AMDAL)

4 DESAIN PERANCANGAN STUDI KELAYAKAN

HARMONISASI TATA RUANG

17 Pasal 28 ayat (1) UUPPLH.

RTRW Prov. Kalimantan Utara

RTRW Kab. Bulungan

Biaya Pra-Konstruksi (Pre-Construction Cost)

Tuboq Kecamatan Tabang Kabupaten Kutai Kartanegara

PT. AGRO SAWIT

PT. SAWIT BERKAT

TOTAL 78.991.749.825 314.087.176.000 290.000.000.000 683.078.925.825 33.834.199,91

Biaya Konstruksi (Construction Cost - CAPEX)

Biaya Operasi Pemeliharaan (Post Construction Cost - OPEX)

BIAYA (milyar Rp.) TOTAL BIAYA KOMPOSISI BIAYA

POTENSI SUMBER PEMBIAYAAN (ANALISA APBD)

Gambar 4-2 Perkembangan Belanja Daerah Prov. Kalimantan Utara 2013-2017

Ketergantungan terhadap pemerintah pusat cukup besar.

Pengolahan Perikanan Konstruksi Backward &

3. Bertambahnya lapangan pekerjaan dan peningkatan pendapatan masyarakat.

No. PROGRAM PEMBANGUNAN PELAKU TAHAP (tahun)

6 PENGENDALIAN DAN PEMBIAYAAN

Sedangkan Pengendalian Pemanfaatan Ruang dilakukan melalui instrumen;

Jenis Infrastruktur, Alternatif Sumber Pembiayaan, dan Kriteria/Persyaratan

Jenis Infrastruktur, Alternatif Sumber Pembiayaan, dan Kriteria/Persyaratan

Jenis Infrastruktur, Alternatif Sumber Pembiayaan, dan Kriteria/Persyaratan

Jenis Infrastruktur, Alternatif Sumber Pembiayaan, dan Kriteria/Persyaratan

Jenis Infrastruktur, Alternatif Sumber Pembiayaan, dan Kriteria/Persyaratan

Jenis Infrastruktur, Alternatif Sumber Pembiayaan, dan Kriteria/Persyaratan

Jenis Infrastruktur, Alternatif Sumber Pembiayaan, dan Kriteria/Persyaratan

Anda mungkin juga menyukai