HUKUM PERDATA

TUGAS 3

NAMA : ADE HAVENDRA

NIM : 041111476
JURUSAN: S1 ILMU HUKUM

SOAL :

Toni selama  10 tahun yang lalu menyewa sebidang tanah dengan harga Rp5 juta/tahun
kemudian tanah tersebut dipergunakan sebagai tempat usaha berupa sebuah warung
makan. Setelah berjalan beberapa tahun Toni mengembangkan usaha dengan membuat
warung bakso. Setelah berjalan sekitar 6 tahun sang pemilik tanah manjual tanah yang
kami sewa tersebut kepada pihak lain sehingga Toni disuruh untuk mencari tempat lain
untuk disewa. Sebagai ganti ruginya sang pemilik tanah akan mengembalikan biaya sewa
tanah sebesar Rp20 juta, akan tetapi Toni sebagai pihak penyewa merasa keberatan
dengan biaya penggantian tersebut.
Pertanyaan:

1. Apakah salah jika Toni meminta ganti rugi sewa tanah seharga nilai sewa saat ini
(Rp3 juta/bulan) atau sebesar Rp100 juta karena masih memiliki hak untuk menyewa
tanah tersebut selama 4 tahun lagi?

 2. Apakah salah bagi Toni untuk mempergunakan tanah tersebut sebagai tempat usaha
dengan berjualan makanan ataupun merubah bangunan kami untuk bisa
mengembangkan usaha lainnya

JAWABAN

1. Berdasarkan pasal 1576 KUHPerdata, jual beli tidak memutuskan sewa menyewa
yang telah ada. Pasal 1576 KUHPerdata menyatakan; 
“Dengan dijualnya barang yang disewa, suatu persewaan yang dibuat sebelumnya
tidaklah diputuskan kecuali apabila ini telah diperjanjikan pada waktu menyewakan
barang.” 
Jadi, perlu melihat kembali surat perjanjian sewa menyewa rumah tersebut. Apabila
dalam perjanjian sewa sebelumnya telah diperjanjikan bahwa penjualan rumah
tersebut akan mengakhiri hubungan sewa menyewa antara Toni dan pemilik Tanah,
maka penyewaan tanah tersebut berakhir dengan dijualnya tanah tersebut. Akan
tetapi, apabila pengaturan seperti itu tidak ada, berarti Toni masih berhak atas tanah
yang disewakan tersebut. Dalam hal ini, Toni dapat mengajukan gugatan wanprestasi
ke pengadilan. Di sini tuntutan yang bisa Toni ajukan adalah:
1. Pemenuhan hak untuk tetap menempati tanah tersebut sampai berakhirnya masa
perjanjian sewa menyewa. Jadi, Toni menuntut untuk tetap boleh mempergunakan
rumah tersebut sesuai dengan jangka waktu dalam perjanjian sewa menyewa.
2. Ganti rugi. 
Mengenai masalah ganti rugi, hal ini diatur dalam pasal 1246 KUHPerdata. Ganti
rugi dapat berupa:
(a) Kerugian yang nyata-nyata diderita. Dalam hal ini, kerugian Toni adalah
sebesar sisa biaya sewa sebagaimana telah diperjanjikan.
 2

(b) Keuntungan yang seharusnya diperoleh. Dalam hal ini, Toni dapat
menggugat ganti rugi atas keuntungan yang seharusnya Toni terima apabila
tetap mempergunakan bangunan tersebut.
(c) Biaya-biaya.

2. Aturan mengenai perubahan fisik terhadap barang yang disewakan tidak diatur
dengan jelas dalam KUHPerdata. Akan tetapi, dalam pasal 1567 KUHPerdata, diatur
bahwa pada saat mengosongkan barang yang disewanya, seorang penyewa berhak
untuk membongkar dan membawa segala barang apa yang telah dibuatnya pada
barang sewaan atas biayanya sendiri. Dengan demikian, KUHPerdata
memungkinkan penyewa suatu rumah untuk melakukan perubahan atas fisik
bangunan yang disewanya.