Soal no 1

Apakah salah jika Andi meminta ganti rugi sewa tanah seharga nilai sewa saat ini (3 juta
rupiah per bulan) atau sebesar Rp100 juta karena masih memiliki hak untuk menyewa
tanah tersebut selama 4 tahun lagi? 

Jawaban :

Berdasarkan pasal 1576 KUHPerdata, jual beli tidak memutuskan sewa menyewa yang
telah ada. Pasal 1576 KUHPerdata menyatakan; 

“Dengan dijualnya barang yang disewa, suatu persewaan yang dibuat sebelumnya
tidaklah diputuskan kecuali apabila ini telah diperjanjikan pada waktu menyewakan
barang.” 

Jadi, Anda perlu melihat kembali surat perjanjian sewa menyewa rumah tersebut.
Apabila dalam perjanjian sewa sebelumnya telah diperjanjikan bahwa penjualan
rumah tersebut akan mengakhiri hubungan sewa menyewa antara Anda dan pemilik
rumah, maka penyewaan rumah tersebut berakhir dengan dijualnya rumah tersebut.
Akan tetapi, apabila pengaturan seperti itu tidak ada, berarti Anda masih berhak atas
rumah yang disewakan tersebut. Dalam hal ini, Anda dapat mengajukan gugatan
wanprestasi ke pengadilan. Di sini tuntutan yang bisa Anda ajukan adalah:

a. Pemenuhan hak anda untuk tetap menempati bangunan tersebut sampai

berakhirnya masa perjanjian sewa menyewa. Jadi, anda menuntut untuk tetap
boleh mempergunakan rumah tersebut sesuai dengan jangka waktu dalam
perjanjian sewa menyewa.
b. Ganti rugi. Mengenai masalah ganti rugi, hal ini diatur dalam pasal 1246
KUHPerdata. Ganti rugi dapat berupa:
1. Kerugian yang nyata-nyata diderita. Dalam hal ini,kerugian Anda adalah
sebesar sisa biaya sewa sebagaimana telah diperjanjikan.
2.  Keuntungan yang seharusnya diperoleh. Dalam hal ini,Anda dapat
menggugat ganti rugi atas keuntungan yang seharusnya Anda terima
apabila tetap mempergunakan bangunan tersebut.
3. Biaya-biaya. 

soal no 2  

 Apakah salah bagi Andi untuk mempergunakan tanah tersebut sebagai tempat usaha
dengan berjualan makanan atau pun mengubah bangunan tersebut untuk bisa
mengembangkan usaha lainnya? Jelaskan jawaban Anda! (Nilai max 50)
 Jawaban :

Aturan mengenai perubahan fisik terhadap barang yang disewakan tidak diatur dengan
jelas dalam KUHPerdata. Akan tetapi, dalam pasal 1567 KUHPerdata, diatur bahwa pada
saat mengosongkan barang yang disewanya, seorang penyewa berhak untuk membongkar
dan membawa segala barang apa yang telah dibuatnya pada barang sewaan atas biayanya
sendiri. Dengan demikian, KUHPerdata memungkinkan penyewa suatu rumah untuk
melakukan perubahan atas fisik bangunan yang disewanya. 

Tetapi, Anda perlu melihat kembali perjanjian sewa menyewa rumah tersebut. Apabila
sebelumnya telah diperjanjikan bahwa Anda sebagai penyewa tidak boleh merubah fisik
bangunan, maka perubahan yang Anda lakukan tersebut adalah salah. Namun jika hal ini
tidak diperjanjikan sebelumnya, maka perubahan fisik bangunan yang Anda lakukan
bukan perbuatan yang melanggar hukum.