IMPLEMENTASI AKAD IJARAH MUNTAHIYAH BI-T-TAMLIK (IMBT)

DALAM PEMINDAHAN KEPEMILIKAN BARANG PADA BANK

SYARI’AH PERSPEKTIF FIQH MUAMALAT

1. LATAR BELAKANG
Meningkatnya jumlah lembaga keuangan syariah di Indonesia
menunjukkan adanya peningkatan performa perbankan syariah dalam
pengembangan produk-produk yang ada didalamnya. Hal tersebut menjadikan
lembaga keuangan syariah dan perbankan syariah dapat menjangkau pasar
ekonomi lebih luas dalam masyarakat.1 Adapun salah satu program untuk
mengembangkan produk-produk perbankan sayriah adalah dengan
pengembangan hybrid contract atau biasa disebut dengan multi akad, yaitu
satu produk yang mengaplikasikan dua akad didalmnya. Hal tersebut
dikarenakan oleh ketidakmampuan suatu produk syariah untuk menangani
persoalan yang semakin berkembang dengan hanya mengandalkan satu akad.2
Akad hybrid yang menarik untuk dibahas kali ini adalah akad Ijarah
Muntahiyah Bit Tamlik atau disingkat menjadi IMBT atau juga dinamakan Al-
Ijarah Thumma Al-Bai’ (AITAB) dan juga disebut sebagai Hire and
Purchase.3 Akad ini merupakan gabungan antara sewa dan jual beli. Akan
tetapi, akad ini lebih condong kepada jual beli. Namun, apabila akad di awal
tidak terlalu jelas kesepakatan untuk jual beli, maka akad ini dinamakan sewa.
Yang menjadi perbedaan yang signifikan adalah kesepakatan setiap pihak atas
pembelian barang di akhir masa sewa.4
Jenis hybrid contract atau aqd murakkab dalam Ijarah Muntahiyah Bit
Tamlik sendiri adalah akad yang berbeda atau al-‘uqud al-mukhtalifah yang
bermakna multi akad yang memiliki perbedaan semua akibat hukum di antara

1
Miko Polindi, ‘Implementasi Ijarah Dan Ijarah Muntahiya Bit-Tamlik (IMBT) Dalam
Perbankan Syariah Di Indonesia’, AL-INTAJ, 2.1 (2016).
2
S.H.M.M Dzakkiyah Rusydatul Umam, Rachmi Sulistyarini, S.H. M.H, Siti Hamidah,
‘Analisis Yuridis Akad Ijarah Munahiya Bittamlik (IMBT) Dalam Perspektif Hukum Islam Dan
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata’, 1–20.
3
Ahmad Khoirin Andi, ‘Ijarah Muntahiya Bittamlik Sebagai Solusi Ekonomi
Kerakyatan’, ACTIVA: Jurnal Ekonomi Syariah, 2.2 (2019), 22–43.
4
Nur Dinah Fauziah, ‘Implementasi Akad Ijarah Muntahiyah Bittamlik DI Perbankan
Syari’ah’, AL-‘ADALAH: Jurnal Syariah Dan Hukum Islam, 1.3 (2016), 73–80.
 kedua akad itu atau sebagiannya. Maksud dari perbedaan akibat hukum disini
adalah, apabila akad sewa diharuskan adanya ketentuan waktu, sedangkan
pada akad jual beli tidak ada ketentuan waktu didalamnya.5
Akad Ijarah Muntahiyah Bit Tamlik secara umum dapat dimaknai
sebagai suatu akad dimana antara pihak Bank Syariah dengan nasabah telah
menyetujui akad sewa-menyewa yang mana nasabah menerima manfaat dari
objek sewa tersebut dan ia pun memiliki kewajiban unutk mengangsur pada
waktu yang telah disepakati dalam jangka waktu tertentu dan akan terjadi
pengalihan kepemilikan di akhir masa pembiayaan.6
Adapun akad IMBT sendiri sering digunakan pada produk Kredit
Pemilikan Rumah (KPR) baik di Bank Syariah maupun Lambaga Keuangan
Syariah di Indonesia. Produk lain pada Bank Syariah dan LKS yang
menggunakan akad ini ada 15 produk, diantaranya refinancing, working
capital, take over/top up, penagihan hutang dari bank konvensional, dan masih
banyak lagi. Hal ini terjadi karena akad ini sudah danggap mampu mengikuti
berkembangnya perekonomian islam.7
Penggabungan dua akad dalam akad ini menimbulkan suatu hak dan
kewajiban yang tidak dapat dipisahkan. Hal tersebut dalam praktek di
lapangan memunculkan banyak polemic dan sengketa dari pihak-pihak yang
menjalankannya.8 Fenomena itu terjadi karena realitas di lapangan tentang
akad pembiayaan Ijarah dalam IMBT memiliki perbedaan dengan teori
dasarnya yang merujuk kepada fiqh muamalat yang mana dalam akad Ijarah
seharusnya pihak bank menyediakan jasa tenaga kerja, sedangkan dalam
prakteknya, tenaga kerja dalam akad ini adalah nasabah sendiri.9 Maka yang

5
Yosi Aryanti, ‘Multi Akad (Al-Uqud Al-Murakkabah) Di Perbankan Syariah Perspektif
Fiqh Muamalah’, Jurnal Ilmiah Syari‘Ah, 15.2 (2016), 177–89.
6
Restianika Prisna Subroto, ‘Analisis Hukum Terhadap Kewenangan Bank Syariah
Dalam Melakukan Eksekusi Hak Tanggungan Dalam Transaksi Ijarah Muntahiya Bit Tamlik
(IMBT) Di Indonesia’, Jurisdictie: Jurnal Hukum Dan Syariah, 8.2 (2017), 159–74.
7
Jamaluddin, ‘Implementation of the Ijarah Muntahiya Bi Al-Tamlik Agreement
According to the DSN-MUI Decree Number 27 of 2002 and Islamic Law’, At-Tamwil: Kajian
Ekonomi Syariah, 2.2 (2020), 153–81 <http://https//ejournal.iai-tribakti.ac.id/index.php/perbankan
%0AImplementasi>.
8
Nasrullah Ali Munif, ‘Analisis Akad Ijarah Muntahiya Bittamlik Dalam Perspektif
Hukum Islam Dan Hukum Positif Di Indonesia’, An-Nisbah: Jurnal Ekonomi Syariah, 03.02
(2017), 255–75.
9
Ahmad Suminto and Sisminawati, ‘Dualisme Akad Ijarah Dan Ijarah Muntahiyah Bit-
Tamlik ( Imbt ) Perspektif Fiqh Muamalah’, MUSYARAKAH: Journal of Sharia Economics
 menjadi permasalahan saat ini adalah kepatuhan syariah Bank Syariah dan
LKS dalam penerapannya di lapangan apakah sudah sesuai dengan aturan
yang telah ditetapkan DSN-MU. Tidak dapat dipungkiri bahwa praktek
penyelewengan akad IMBT pada kasus KPR marak terjadi akhir-akhir ini.10
Praktek Ijarah Muntahiyah Bit Tamlik yang sering kali tidak sesuai
dengan peraturannya dimana faktanya, pembiayaan IMBT menggunakan tiga
akad, yaitu akad jual beli, IMBT dan Hibah. Hal ini kemudian disebut sebagai
al-bai’ wal isti’jar (sale and lease back) 11 atau sering disebut juga financing
hire purchase12 yang berguna untuk pembiayaan ulang dimana nasabah
awalnya menjual barang kepada pihak bank yang nantinya menjadi barang
yang akan disewa olehnya menggunakan akad jual beli. Padahal seharusnya
dalam akad IMBT hanya ada dua akad didalamnya yaitu sewa dan jual beli
yang mana seharusnya pihak bank sudah mneyediakan barang yang akan
dijadikan objek penyewaan yang nantinya akan disewakan kepada nasabah
sehingga akhirnya akan dijual kepada nasabah tersebut.
Barang yang sering dijadikan objek dari akad IMBT di bank syariah
adalah rumah yang menjadi kebutuhan pokok bagi banyak orang saat ini. 13
Maka dari itu, perlu kiranya dilakukan Analisa terkait implementasi akad
Ijarah Muntahiyah Bit Tamlik pada Kredit Kepemilikan Rumah di Bank
Syariah Indonesia.
2. LANDASAN TEORI
2.1. Akad Ijarah
Ijarah secara etimologi adalah penjualan manfaat dari suatu barang
yang mana disebut juga dalam perbankan sebagai lease contract dan hire
contract.14 Ijarah adalah akad yang berguna sebagai pemindahan manfaat
suatu barang atau jasa dalam waktu yang telah ditentukan dengan kesepakatan

(MJSE), 1.1 (2021), 80–88.

10
Aulil Amri, ‘IMBT Between DSN AND Islamic Bank (Application of Fatwa DSN on
IMBT in Islamic Bank)’, Jurnal JESKaPe, 2.1 (2018), 54–63.
11
Jamaluddin.
12
Hendri Hermawan Adinugraha Mila Sartika, ‘Implementasi Ijarah Dan IMBT Pada
Bank BRI Syariah Cabang Yogyakarta’, Economica, VII.1 (2016), 97–116.
13
Winda Ika Pratiwi and Moch Novi, ‘Implementasi Akad Murabahah Dan Ijarah
Muntahiyah Bit Tamlik Pada Produk KPR BRI Syariah KC Malang Kawi’, FALAH Jurnal
Ekonomi Syariah, 2.2 (2017), 156–76.
14
Polindi.
 pembayaran atas manfaat tersebut tanpa diikuti pemindahan kepemilikan
selama atau di akhir perjanjian.15
Menurut Prof. Dr. Jaih Mubarok, Ijarah memiliki arti dalam dua
dimensi kehidupan, yaitu dimensi duniawi dan dimensi ukhrawi. Adapun
Ijarah dalam dimensi duniawi berasal dari kata ujrah yang berarti upah, yaitu
penyewaan barang dengan pemanfaatan darinya sehingga timbul upah yang
harus dibayarkan penyewa kepada pemilik barang sewaan. Sedangkan dalam
makna ukhrawi, Ijarah dimaknai dengan ajrun yang berarti balasan, yaitu
balasan atas apa yang dilakukan manusia di dunia yang akan didapat di
akhirat.16
Adapun dalam ijarah sendiri terdapat dua jenis ijarah, yaitu:
a. Ijarah yang berhubungan dengan jasa, seperti mempekerjakan
seseorang untuk menerima jasanya dengan memberikan upah
kepadanya.
b. Ijarah yang berhubungan dengan manfaat barang atau asset, yaitu
menyewakan barang kepada orang lain untuk dipakai manfaatnya
dengan membayar imbalan penyewaan kepada pemilik barang. Bentuk
sewa seperti ini disebut juga sebagai leasing.17
Mengenai hak dan kewajiban dalam akad ijarah, bahwa mu’ajjir wajib
mempersiapkan barang yang akan disewakan untuk dapat digunakan secara
optimal oleh penyewa. Sedangkan penyewa (musta’jir) berhak menggunakan
barang yang disewakan menurut syarat-syarat akad atau menurut kelaziman
penggunaannya. Adapun perawatan barang sewaan, maka menurut ulama’ hal
itu bukan merupakan kewajiban penyewa dan tidak boleh disebutkan di dalam
akad, karena dianggap bahwa penyewa bertanggungjawab atas jumlah yang
tidak pasti (garàr). Oleh karena itu jika mu’ajjir meminta musta’jir untuk
merawat barang sewaan, maka musta’jir berhak meminta upah atas pekerjaan
perawatan itu.18
2.2. Akad Ijarah Muntahiyah Bit Tamlik
15
Andi.
16
Prof. Dr. Jaih Mubarok, S.E., M.H. M.Ag., Kontrak Ijarah Muntahiyyah Bittamlik
(Peningkatan Kapasitas Hakim Komisi Yudisial Republik Indomesia).
17
Mila Sartika.
18
Muh. Baehaqi, ‘Tinjauan Hukum Positif Terhadap Aplikasi Ijarah Muntahiyah Bi Al-
Tamlik (IMBT) Pada Perbankan Syariah’, Istinbath: Jurnal Hukum Islam, 12.1 (2013), 34–48.
 Dalam ekonomi konvensional, penggabungan sewa dan jual beli
disebut dengan leasing, sedangkan dalam ekonomi syariah sendiri disebut
dengan Ijarah Muntahiyah Bit Tamlik.19
Pembiayaan IMBT pada bank syariah memberikan pilihan pemindahan
kepemilikan di akhir penyewaan. Adapun kedua pilihan tersebut yaitu dengan
akad hibah di akhir masa sewa dan akad jual beli yang dilakukan di tengah
masa sewa apabila penyewa ingin mempercepat waktu sewa dan segera
memiliki barang sewa.20
Menurut Imam Mustofa, Ijarah Muntahiyah Bit Tamlik memiliki lima
bentuk, yaitu:
c. Akad Ijarah yang sejak awal sudah dimaksudkan untuk memindahkan
kepemilikan pemilik barang kepada penyewa sehingga akad di awal
sudah ada kesepakatan bahwa di akhir masa penyewaan, barang akan
diberikan kepada penyewa.
d. Akad Ijarah di awal yang disepakati oleh setiap pihak dan penyewa
diberi hak untuk memiliki barang sewaan dengan membayar uang
penggantinya dalam jumlah yang telah disepakati. Akan tetapi
kesepakatan pemindahan pemilikan ini tidak disetujui di awal. Maka
terjadilah dua akad yang dilakukan dalam waktu yang berbeda.
e. Akad Ijarah yang mana merupakan penyewaan suatu barang dan
ketika pembuatan perjanjian, pemilik barang melakukan akad jual-beli
pada barang objek sewa. Maka pemilik barang sewa akan menjual
barang tersebut kepada penyewa dengan harga tertentu setelah
selesainya angsuran penyewaan.
f. Akad Ijarah yang mana pemberi sewa melakukan akad hibah di akhir
masa sewaan kepada penyewa.
g. Akad Ijarah dalam jangka waktu dan pembayaran yang telah
ditentukan. Ketika pembuatan perjanjian, setiap pihak membuat
kesepakatan yang mengikat dengan tiga pilihan. Pilihan pertama yaitu
dengan pengangsuran biaya sewa dan pembayaran pemindahan
19
Andi.
20
Firdaus Muhammad Arwan, ‘Ijarah Muntahiyah Bittamlik As Construction of Hire
Purchase Firdaus’, Millah: Jurnal Studi Agama, 19.1 (2019), 23–50
<https://doi.org/10.20885/millah.vol19.iss1.art2>.
 kepemilikan objek sewa dilakukan di awal angsuran. Opsi kedua yaitu
dengan memperpanjang masa sewa agar mencapai harga barang yang
akan dibeli di akhir penyewaan. Dan yang ketiga adalah opsi dimana
penyewa mengembalikan barabg sewa setelah selesainya waktu
penyewaan.21
Pada akad Ijarah Muntahiyah Bit Tamlik, objek perjanjian dibawah
kepemilikan pemilik barang atau bank. Maka ia berhak menyewakannya
Kembali ke orang lain atau orang yang sama atau menjualnya kepada penyewa
sebelumnya.22

2.3. Akad Ijarah Muntahiyah Bit Tamlik Pada KPR di Bank

Syariah
Pembiayaan KPR dengan akad IMBT sebenarnya hampir sama dengan
skema KPR dengan akad Murabahah. Akan tetapi, yang membedakan antara
keduanya terletak pada penentuan margin keuntungan bagi bank. Adapun jika
pada akad murabahah, awal periode pembayara cicilan nominal angsuran
pokok berjumlah lebih kecil dan akan semakin besar dengan bertambahnya
jangka waktu. Margin dalam akad murabahah juga mengikuti angsuran pokok
yaitu kecil diawal dan akan bertambah besar di akhir. Sedangkan pada skema
KPR IMBT sebaliknya yaitu angsuran pokok dari awal sampai akhir akan
stabil sedangkan margin akan semakin mengecil seiring jangka waktu
berjalan.23 Skema pada pembiayaan KPR adalah sebagai berikut:

21
Melani Puspitasari Daffa Muhammad Dzubyan, Erina Azzahra, ‘Analisis Akad Ijarah
Muntahiya Bittamlik (IMBT) Dalam Perspektif Hukum Islam Dan Hukum Positif Di Indonesia’,
Amwaluna: Jurnal Ekonomi Dan Keuangan Syariah Vol., 3.2 (2019), 181–96
<https://doi.org/https://doi.org/10.29313/amwaluna.v3i2.4304>.
22
Didik Hijrianto, ‘Pelaksanaan Akad Pembiayaan Ijarah Muntahiyah Bittamlik Pada
Bank Muamalat Indonesia Cabang Mataram’ (Universitas Diponegoro, 2010).
23
Pratiwi and Novi, p. 170.
 Dari skema akad IMBT pada KPR diatas dapat diperhatikan awalnya
pihak nasabah dan bank melakukan akad sewa IMBT. Setalah semua
persyaratan dan margin telah ditentukan dan telah disepakati, pihak bank
membeli rumah ke supplier dengan tunai. Dalam objek rumah,
pengatasnamaan langsung atas nama nasabah agar mempermudah pemindahan
kepemilikan di akhir tempo walaupun sertifikatnya ada di pihak bank sampai
nasabah melunasi semua angsuran. Setalah semua perjanjian dilakukan,
supplier mengirimkan dokumen dan sertifikat rumah kepada bank sedangkan
rumah langsung digunakan oleh nasabah.24
Nasabah membayar angsuran sesuai dengan jangka waktu yang telah
ditentukan. Apabila semua angsuran sudah dilunasi, bank memindahkan
kepelikian rumah kepada nasabah dengan akad hibah atau jual beli. Apabila
menggunakan akad hibah, maka jumlah angsuran pokok dari awal
pembayaran sampai akhir pelunasan memiliki jumlah yang lebih mahal karena
sudah ditambahkan dengan biaya pembelian rumah. Sedangkan apabila
pemindahan kepemilikan rumah menggunakan akad jual beli, maka biaya
angsuran tetap sesuai dengan biaya sewa dan ketika di akhir pemindahan
kepemilikan, nasabah membayar kembali jumlah pembelian rumah tersebut.25

3. KESIMPULAN
24
Pratiwi and Novi, p. 169.
25
Pratiwi and Novi, p. 170.
 Meningkatnya jumlah penduduk Indonesia menjadikan kebutuhan
akan tempat tinggal pun ikut bertambah. Hal tersebut membuat banyak orang
ingin memiliki rumah sendir. Akan tetapi, permasalahnnya adalah kurangnya
pendapatan ekonomi sehingga mengurungkan niatnya untuk membeli rumah.
Permasalahan ini mengharuskan Bank Syariah dan LKS untuk memecahkan
dan menyelesaikan masalah tersebut.
Adapun solusi dari permasalahan tersebut adalah ditetapkannya fatwa
DSN-MUI tentang kebolehan akad IMBT dimana bank mengadakan
pembiayaan dengan akad sewa-menyewa yang diakhiri dengan pemindahan
kepemilikan dari bank kepada nasabah.
Adapun implementasi akad IMBT pada pembiayaan KPR di bank
syariah sudah sesuai dengan aturannya. Margin yang ada dalam akad IMBT
ditentukan dan disepakati bersama oleh pihak bank dan pihak nasabah.
Apabila sudah berakhir tempo sewa-menyewa dengan selesainya cicilan sewa,
maka objek rumah sewa akan dialihkan kepemilikannya kepada nasabah
dengan cara hibah atau jual-beli.
4. DAFTAR RUJUKAN

Amri, Aulil, ‘IMBT Between DSN AND Islamic Bank (Application of Fatwa
DSN on IMBT in Islamic Bank)’, Jurnal JESKaPe, 2.1 (2018), 54–63

Andi, Ahmad Khoirin, ‘Ijarah Muntahiya Bittamlik Sebagai Solusi Ekonomi

Kerakyatan’, ACTIVA: Jurnal Ekonomi Syariah, 2.2 (2019), 22–43

Aryanti, Yosi, ‘Multi Akad (Al-Uqud Al-Murakkabah) Di Perbankan Syariah

Perspektif Fiqh Muamalah’, Jurnal Ilmiah Syari‘Ah, 15.2 (2016), 177–89

Daffa Muhammad Dzubyan, Erina Azzahra, Melani Puspitasari, ‘Analisis Akad

Ijarah Muntahiya Bittamlik (IMBT) Dalam Perspektif Hukum Islam Dan
Hukum Positif Di Indonesia’, Amwaluna: Jurnal Ekonomi Dan Keuangan
Syariah Vol., 3.2 (2019), 181–96
<https://doi.org/https://doi.org/10.29313/amwaluna.v3i2.4304>

Dzakkiyah Rusydatul Umam, Rachmi Sulistyarini, S.H. M.H, Siti Hamidah,

S.H.M.M, ‘Analisis Yuridis Akad Ijarah Munahiya Bittamlik (IMBT) Dalam
Perspektif Hukum Islam Dan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata’, 1–20

Fauziah, Nur Dinah, ‘Implementasi Akad Ijarah Muntahiyah Bittamlik DI

Perbankan Syari’ah’, AL-‘ADALAH: Jurnal Syariah Dan Hukum Islam, 1.3
(2016), 73–80

Firdaus Muhammad Arwan, ‘Ijarah Muntahiyah Bittamlik As Construction of

Hire Purchase Firdaus’, Millah: Jurnal Studi Agama, 19.1 (2019), 23–50
<https://doi.org/10.20885/millah.vol19.iss1.art2>

Hijrianto, Didik, ‘Pelaksanaan Akad Pembiayaan Ijarah Muntahiyah Bittamlik

Pada Bank Muamalat Indonesia Cabang Mataram’ (Universitas Diponegoro,
2010)

Jamaluddin, ‘Implementation of the Ijarah Muntahiya Bi Al-Tamlik Agreement

According to the DSN-MUI Decree Number 27 of 2002 and Islamic Law’,
At-Tamwil: Kajian Ekonomi Syariah, 2.2 (2020), 153–81
<http://https//ejournal.iai-tribakti.ac.id/index.php/perbankan
%0AImplementasi>
Mila Sartika, Hendri Hermawan Adinugraha, ‘Implementasi Ijarah Dan IMBT
Pada Bank BRI Syariah Cabang Yogyakarta’, Economica, VII.1 (2016), 97–
116

Muh. Baehaqi, ‘Tinjauan Hukum Positif Terhadap Aplikasi Ijarah Muntahiyah Bi

Al-Tamlik (IMBT) Pada Perbankan Syariah’, Istinbath: Jurnal Hukum Islam,
12.1 (2013), 34–48

Munif, Nasrullah Ali, ‘Analisis Akad Ijarah Muntahiya Bittamlik Dalam

Perspektif Hukum Islam Dan Hukum Positif Di Indonesia’, An-Nisbah:
Jurnal Ekonomi Syariah, 03.02 (2017), 255–75

Polindi, Miko, ‘Implementasi Ijarah Dan Ijarah Muntahiya Bit-Tamlik (IMBT)

Dalam Perbankan Syariah Di Indonesia’, AL-INTAJ, 2.1 (2016)

Pratiwi, Winda Ika, and Moch Novi, ‘Implementasi Akad Murabahah Dan Ijarah
Muntahiyah Bit Tamlik Pada Produk KPR BRI Syariah KC Malang Kawi’,
FALAH Jurnal Ekonomi Syariah, 2.2 (2017), 156–76

Prof. Dr. Jaih Mubarok, S.E., M.H., M.Ag., Kontrak Ijarah Muntahiyyah
Bittamlik (Peningkatan Kapasitas Hakim Komisi Yudisial Republik
Indomesia)

Subroto, Restianika Prisna, ‘Analisis Hukum Terhadap Kewenangan Bank

Syariah Dalam Melakukan Eksekusi Hak Tanggungan Dalam Transaksi
Ijarah Muntahiya Bit Tamlik (IMBT) Di Indonesia’, Jurisdictie: Jurnal
Hukum Dan Syariah, 8.2 (2017), 159–74

Suminto, Ahmad, and Sisminawati, ‘Dualisme Akad Ijarah Dan Ijarah

Muntahiyah Bit-Tamlik ( Imbt ) Perspektif Fiqh Muamalah’,
MUSYARAKAH: Journal of Sharia Economics (MJSE), 1.1 (2021), 80–88