1

MODUL PERKULIAHAN

Perbankan
Syariah

Ijarah Muntahiya
Bittamlik (IMBT)

Abstract Kompetensi
Ijarah Muntahiya Bittamlik (IMBT) Diharapkan mahasiswa dapat
merupakan pembiayaan yang memahami akad Ijarah Muntahiya
diberikan oleh bank syariah dalam Bittamlik (IMBT).
bentuk gabungan antara sewa dan
beli. Pada periode pembiayaan,
nasabah masih merupakan pihak
penyewa dan pada saat
pembiayaan jatuh tempo maka
nasabah memiliki opsi untuk
memberi asset yang disewakan

Bagian Isi
Fakultas Program Studi Tatap Muka Kode MK Disusun Oleh

10
Ekonomi dan Bisnis Manajemen W311700014 Riska Rosdiana SE. M.Si
I. Pengertian Ijarah
Menurut Undang-undang Republik Indonesia Nomor 21 Tahun 2008 Pasal 25
tentang Perbankan Syari‟ah, dijelaskan bahwa pembiayaan adalah penyediaan
dana atau tagihan yang dipersamakan dengan ; transaksi bagi hasil dalam bentuk
mudharabah dan musyarakah, transaksi sewa menyewa dalam bentuk ijarah atau
sewa beli (ijarah muntahiya bittamlik), transaksi jual beli dalam bentuk piutang
murabahah, salam, dan istishna‟, transaksi pinjam meminjam dalam bentuk piutang
qardh, dan transaksi sewa menyewa jasa dalam bentuk ijarah. Pembiayaan yang
sering digunakan dalam dunia perbankan syari‟ah salah satunya adalah Ijarah Al
Muntahiya Bittamlik.
Ijarah merupakan kontrak antara bank syariah sebagai pihak yang menyewakan
barang dan nasabah sebagai penyewa, dengan menentukan biaya sewa yang
disepakati oleh pihak bank dan pihak penyewa. Barang – barang yang dapat
disewakan pada umumnya yaitu asset tetap, seperti gedung, mesin dan peralatan,
kendaraan dan asset tetap lainnya.
Dalam transaksi perbankan, bank membeli asset tetap dari supplier kemudian
disewakan kepada nasabah dengan biaya sewa yang tetap hingga jangka waktu
tertentu. Bank dapat membeli asset tetap dari supplier yang ditunjuk oleh bank
syariah, kemudian setelah set siap dioperasionalkan maka asset tetap tersebut
disewakan kepada pihak nasabah.

II. Dasar Hukum Akad Pembiayaan Ijarah Muntahiya Bittamlik

Al ijarah sebagai pembiayaan telah berlandaskan pada dalil-dalil syar‟i, baik itu al-
Qur‟an atau As-sunnah yang menjadi dasar atas sahnya akad tersebut, dan juga
menandakan bahwa akad tersebut telah disyari‟atkan dan disahkan secara agama
maupun Negara. Adapun dalil- dalil tersebut antara lain :
1. Al-Quran. Al- Baqarah:233

Artinya: “….Dan jika kamu ingin anakmu disusukan oleh orang lain, maka tidak
ada dose bagimu apabila kamu memberika pembayaran menurut yang patut.
Bertaqwalah kepada Allah dan ketahuilah bahwa Allah Maha Melihat apa yang
kamu kerjakan”
2. Al-Hadits.

2021 Perbankan Syariah

10 Riska Rosdiana SE., M.Si
Biro Bahan Ajar eLearning dan MKCU
http://pbael.mercubuana.ac.id/
 Hadits Nabi riwayat Abd ar-Razzaq dari Abu Hurairah dan Abu Said al-Khudri,
Nabi SAW bersabda: Barang Siapa mempekerjakan pekerja, beritahukanlah
upahnya” HR. Bukhari
Selain itu tedapat hadits yang lain : Diriwaatkan dari Handolah bin Qois Al
Anshori bahwa dia berkata : “Aku bertanya kepada Rafi‟ bin Khudaij tentang
sewa menyewa tanah dengan emas dan perak. Maka dia berkata : “Tidak
apa-apa. Dahulu para manusia saling menyewakan tanah pada masa
sebelum Rasulullah shallallaahu „alaihi wa sallam dengan hasil tanah pada
bagian yang dekat dengan air dan bendungan dan dengan bagian ternetu
dari hasil tanam, sehingga bagian di sini binasa dan di bagian lain selamat,
dan bagian ini selamat dan bagian lainnya binasa. Dan manusia tidak
melakukan sewa menyewa kecuali dengan model ini. Karena itulah hal ini
dilarang. adapun sewa menyewa dengan sesuatu yang jelas diketahui, maka
tidak apa-apa. (HR Muslim).
3. Qaidah Fiqhiyah

4. Fatwa Dewan Syariah Nasional No. 27/DSN-MUI/III/2002 Tanggal 28 Maret

2002:
 Akad Ijarah Al Muntahiya bittamlik harus didahului dengan akad ijarah ,
harus menuntaskan akad ijarah terlebih dahulu.
 Akad pemindahan kepemilikan (jual beli/hibah) hanya dapat dilakukan
setelah masa ijarah selesai.
5. Pernyataan Standard Akuntansi Keuangan (PSAK) No. 59
 Objek sewa dikeluarkan dari aktiva pemilik objek sewa pada saat
terjadinya perpindahan hak milik objek sewa.
 Perpindahan hak milik objek sewa diakui jika seluruh pembayaran sewa
telah di selesaikan dan penyewa membeli’menerima hibah dari pemilik
objek sewa.
6. Al-Ijma’
Mengenai diperbolehkannya sewa menyewa, semua ulama bersepakat
bahwa sewa penyewa diperbolehkan. Tidak seorang ulamapun yang

2021 Perbankan Syariah

10 Riska Rosdiana SE., M.Si
Biro Bahan Ajar eLearning dan MKCU
http://pbael.mercubuana.ac.id/
 membantah kesepakatan (ijma’) ini, sekalipun ada beberapa orang diantara
mereka yang berbeda pendapat, akan tetapi hal itu tidak signifikan.
Dengan dasar hokum Al-Qur’an, Hadits, Kaidah Fiqih dan Ijma maka hokum
diperbolehkannya sewa menyewa sangat kuat karena ketiga dasar hokum
tersebut merupakan sumber penggalian hokum Islam yang utama. Dari
beberapa dasar di atas, kiranya dapat dipahami bahwa sewa menyewa itu
diperbolehkan dalam Islam, karena pada dasarnya manusia senantiasa
terbentur pada keterbatasan dan kekurangan. Oleh karena itu, manusia
antara satu sama lainnya selalu terikat dan saling membutuhkan, dan sewa
menyewa adalah salah satu aplikasi keterbatasan yang dibutuhkan manusia
dalam kehidupan bermasyarakat.

III. Jenis – Jenis Ijarah

Dalam transaksi keuangan, ijarah dibagi menjadi dua yaitu ijarah dan ijarah
muntahiya bittamlik. Perbedaan kedua jenis ini terutama terletak pada
kepemilikan asset tetap setelah masa sewa berakhir. Dalam akad ijarah,
asset tetap akan dikembalikan pada pihak yang menyewakan bila masa sewa
berakhir. Dalam akad ijarah muntahiya bittamlik, asset akan berubah status
kepemilikannya menjadi milik penyewa pada saat masa seea jatuh tempo.
1. Ijarah
Ijarah dalam perbankan dikenal dengan operational lease, yaitu kontak
sewa antara pihak yang menyewakan dan pihak penyewa, dimana pihak
penyewa harus membayar sewa sesuai dengan perjanjian dan pada saat
jatuh tempo, asset yang disewa harus dikembalikan pada pihak yang
menyewakan. Biaya pemeliharaan atas asset yang menjadi objek sewa
menjadi tanggungan pihak yang menyewakan.
Pemilik asset tetap (objek sewa) adalah lembaga keuangan yang
bertanggung jawab atas biaya pemeliharaan asset tetap yang disewakan
selama masa sewa. Asset yang disewakan tetap menjadi milik lembaga
keuangan. Pada saat perjanjian sewa berakhir, maka pihak yang
menyewakan asset tetap akan mengambil kembali objek sewa dan dapat
menyewakan kembali kepada pihak lain atau perpanjangan sewa lagi
dengan perjanjian baru.
Dalam transaksi ijarah, akad sewa menyewa dilakukan antara muajjir
(lessor) dan musta’jir (lessee) atas objek sewa (ma’jur) untuk

2021 Perbankan Syariah

10 Riska Rosdiana SE., M.Si
Biro Bahan Ajar eLearning dan MKCU
http://pbael.mercubuana.ac.id/
 mendapatkan imbalan atas barang yang disewakan. Bank sebagai lessor
yang menyewakan Ojek sewa akan mendapat imbalan dari lessee.
Imbalan atas transaksi sewa menyewa ini disebut dengan pendapatan
sewa. Pendapatan sewa merupakan bagian dari pendapatan operasional
bank syariah.
2. Ijarah Muntahiya Bittamlik
Ijarah Muntahiya Bittamlik disebut juga dengan ijarah wa iqtina adalah
perjanjian sewa antara pihak pemilim asset tetap (lessor) dan penyewa
(lessee) atas barang yang disewakan, penyewa mendapat hak opsi untuk
membeli objek sewa pada saat masa sewa berakhir. Ijarah muntahiya
bittamlik dalam perbankan dikenal dengan financial lease, yaitu gabungan
antara transaksi sewa dan jual beli, karena pada akhir masa sewa,
penyewa diberi hak opsi untuk membeli objek sewa. Pada masa akhir
sewa, objek sewa akan berubah dari milik lessor menjadi milik lessee.
Landasan syariah akad ijarah muntahiya bittamlik antara lain:
…Ya Bapakku ambilah ia sebagai orang yang bekerja (pada kita), karena
sesuangguhnya orang yang paling baik yang kamu ambil bekerja (pad
kita) ialah orang yang kuat lagi dapat dipercaya. (Al-Qashas -26)
Ahmad Abu Daud dan An-Nasa meriwayatkan dari Saad bin Abi Waqqash
R.A berkata : “Dahulu kami menyewa tanah dengan (jalan membayar
dari) tanaman yang tumbuh. Lalu Rasulullah SAW melarang kami cara itu
dan memerintahkan kami agar membayarkan dengan uang emas atau
perak”.

IV. Syarat dan Rukun Terjadinya Ijarah Muntahiya Bittamlik

Sebelum akad murabahah bisa terjadi, ada beberapa syarat dan rukun yang harus
dipenuhi, antara lain:
a. Rukun
 Penyewa (musta’jir) atau dikenal dengan lessee, yaitu pihak yang
menyewa objek sewa. Dalam perbankan, penyewa adalah nasabah.
 Pemilik barang (mu’ajjir), dikenal dengan lessor, yaitu pemilik barang
yang digunakan sebagai objek sewa.
 Barang / objek sewa (ma’jur) adalah barang yang disewakan.
 Harga sewa / manfaat sewa (ujrah) adalah manfaat atau imbalan yang
diterima mua’ajjir.
2021 Perbankan Syariah
10 Riska Rosdiana SE., M.Si
Biro Bahan Ajar eLearning dan MKCU
http://pbael.mercubuana.ac.id/
  Ijab Kabul, adalah akad serah terima barang
b. Syarat
 Kerelaan dari pihak yang melaksanakan akad.
 Ma’jur memiliki manfaat dan manfaatnya dibenarkan dalam Islam,
dapat dinilai atau diperhitungkan dan manfaat atas transaksi ijarah
muntahiya bittamlik harus diberikan oleh lessee kepada lessor.

V. Skema Ijarah Muntahiya Bittamlik

Dalam bank syariah Ijarah Muntahiya Bittamlik biasa disebut dengan IMBT.

2. Akad Sewa IMBT

BANK NASABAH
(MU’AJIR) (Musta’jir)
5. Bayar kewajiban pelunasan/pembelian

2. Beli Objek Sewa

3. Kirim dokumen ke bank

4. Kirim Barang

OBJEK SEWA
SUPPLIER (MA’JUR)

Skema Pembiayaan Ijarah Muntahiya Bittamlik

Keterangan:
1. Bank syariah dan nasabah melakukan perjanjian dengan akad Ijarah
Muntahiya Bittamlik. Dalam akad dijelaskan tentang objek sewa, jangka
waktu sewa dan imbalan yang diberikan oleh lessee kepada lessor, hak
opsi lessee setelah masa sewa berakhir, dan ketentuan lainnya.
2. Bank syariah membeli objek sewa dari supplier. Aset yang dibeli oleh
bank syariah sesuai dengan kebutuhan lessee.
3. Setelah supplier menyiapkan objek sewa, kemudian supplier mengirimkan
dokumen barang yang dibeli ke bank syariah kemudian bank syariah
membayar kepada supplier.

2021 Perbankan Syariah

10 Riska Rosdiana SE., M.Si
Biro Bahan Ajar eLearning dan MKCU
http://pbael.mercubuana.ac.id/
 4. Supplier mengirimkan objek sewa kepada nasabah atas perintah dari
bank syariah. Barang – barang yang dikirim tidak disertai dengan
dokumen, karena dokumen barang akan diserahkan kepada bank
syariah.
5. Setelah menerima objek sewa, maka nasabah mulai melaksanakan
pembayaran atas imbalan yang disepakati dalam akad. Imbalan yang
diterima oleh bank syariah disebut pendapatan sewa. Biaya sewa dibayar
oleh nasabah kepada bank syariah pada umumnya setiap bulan. Bila
jangka waktu berakhir, dan nasabah memilih opsi untuk membeli objek
sewa, maka nasabah akan membayarkan sisanya (bila ada) dan bank
syariah akan menyerahkan dokumen kepemilikan objek sewa.

VI. Implementasi Ijarah Muntahiya Bittamlik

a. Ma’jur (Objek Sewa)
Barang – barang yang dapat digunakan sebagai objek sewa pada
umumnya adalah asset tetap yang meliputi : property, peralatan, alat
transportasi, dan asset tetap lainnya. Jenis, ukuran, kualitas dan kuantitas
objek sewa harus jelas dan ditulis dalam akad.
b. Musta’jir (Penyewa)
Bank sebagai pihak yang menyewakan, tidak memiliki tempat untuk
menyimpan objek sewa bila masa sewa berakhir. Dengan demikian, maka
dalam akad telah disebutkan adanya kewajiban bagi lessee untk membeli
objek sewa pada saat masa sewa berakhir. Ketentuan lain, bahwa selama
masa sewa, lessee dilarang menyewakan kepada pihak lain.
c. Ujrah (Harga Sewa)
Harga sewa dan harga beli telah ditetapkan pada saat penandatanganan
akad sewa di awal perjanjian. Biaya sewa yang dibayar oleh lessee
merupakan biaya sewa, bukan angsuran.
d. Jangka Waktu
Jangka waktu dapat bervariasi antara jangka pendek, menengah atau
panjang, tergantung pada harga nominal objek sewa dan kemampuan
usaha. Pada umumnya, IMBT diberikan dalam jangka panjang dan paling
lama sesuai dengan nilai ekonomis objek sewa.
e. Pembayaran Biaya Sewa
2021 Perbankan Syariah
10 Riska Rosdiana SE., M.Si
Biro Bahan Ajar eLearning dan MKCU
http://pbael.mercubuana.ac.id/
 Biaya sewa harus dibayar oleh penyewa secara rutin hingga jatuh tempo.
Bila nasabah mengalami wanprestasi, atau adanya penundaan
pembayaran, maka permasalahan ini dapat dilakukan dengan
musyawarah. Bila penundaan dilakukan dengan sengaja, maka bank
syariah dapat memberikan denda atas keterlambatan dan keterlambatan
pembayaran biaya sewa akan dimasukkan dalam rekening social atau
dana titipan social. Pendapatan denda bukan merupakan pendapatan
operasional bank syariah.

VII. Ilustrasi Pembiayaan Ijarah Muntahiya Bittamlik

Ilustrasi pembiayaan IMBT diberikan untuk lebih memperjelas pemahaman
pembaca. Misalnya, Ira ingin memiliki mobil pribadi untuk mendukung kegiatannya
dalam menjalankan bisnis konveksinya. Mobil yang rencana dibeli adalah Toyota
Innova dengan harga Rp. 250.000.000,-. Ira hanya memiliki dana sebesar Rp.
100.000.000,- maka Ira mengajukan pembiayaan IMBT ke bank syariah sebesar Rp.
150.000.000,- dengan masa sewa selama tiga tahun. Setelah bank syariah
melakukan evaluasi dan layak untuk dibiayai maka bank syariah memberikan
pembiayaan kepada Ira dengan akad Ijarah Muntahiya Bittamlik.
Dari ilustrasi tersebut, misalnya bank syariah akan menyewakan kepada Ira dengan
biaya sewa Rp. 5.000.000,- per bulan, maka dapat dibuat erincian perhitungan
sebagai berikut:
a. Harga beli objek yang disewakan Rp. 250.000.000,-
b. Harga sewa bank kepada nasabah Rp. 280.000.000,-
c. Pembayaran sewa pada awal perjanjianRp. 100.000.000,-
d. Sisa pembayaran selama 36 Bulan Rp. 180.000.000,-
Dengan demikian, biaya sewa setiap bulan yang harus dibayarkan nasabah sebesar
Rp. 5.000.000,- (Rp. 180.000.000/36).
Selama masa sewa, Kijang Innova (objek sewa) merupakan milik bank syariah.
Dalam hal nasabah tidak mampu membayar biaya sewa atau menunda pembayaran
biaya sewa, maka akan dilakukan musyawarah untuk menyelesaikannya. Namun
bila nasabah tidak lagi membayar biaya sewa untuk seterusnya, maka bank dapat
menarik kembali objek sewa dari nasabah.
Objek sewa dalam akad ijarah muntahiya bittamlik, akan berubah kepemilikannya
dari bank syariah ke nasabah (penyewa) pada akhir masa sewa, karena adanya
opsi dari penyewa untuk membeli objek sewa pada saat masa sewa berakhir.

2021 Perbankan Syariah

10 Riska Rosdiana SE., M.Si
Biro Bahan Ajar eLearning dan MKCU
http://pbael.mercubuana.ac.id/
 Setelah pembayaran biaya sewa yang ke-36 (total biaya sewa yang dibayar sebesar
Rp. 280.000.000,-) maka objek sewa menjadi milik penyewa.

Daftar Pustaka

Islamic financial management Prof. Dr. H. Veitzal Rivai. MBA dkk

Ensiklopedi Fiqih Muamalah dalam pandangan 4 madzhab Prof, Dr. Abdullah bin
Muhammad Ath – Thayyar dkk

2021 Perbankan Syariah

10 Riska Rosdiana SE., M.Si
Biro Bahan Ajar eLearning dan MKCU
http://pbael.mercubuana.ac.id/