PENERAPAN AKAD IJARAH MUNTAHIYAH BIT TAMLIK PADA BANK DANAMON

SYARIAH
1. Pendahuluan
KPR merupakan produk yang diberikan oleh para perbankan dalam rangka untuk
membantu masyarakat untuk memenuhi salah satu kebutuhan masyarakat yaitu rumah. Keikut
sertaan perbankan memujukkan pengadaan perumahan bagi masyarakat sangat penting sehingga
menjadi salah satu program pemerintah untuk membantu pengadaan bagi masyarakat pentingnya
masalah ini membuat pemerintah dan DPR mengelurakan UU No 4 tahun 1992 yang menegaskan
pada Bab 1 pasal 1 ”rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat atau hunian dan sarana
pembinaan keluarga” dalam perbankan produk ini biasanya dinamakan Kredit pemilikan rumah
(KPR) yang pada awalnya dijalankan oleh perbankan konvensional yang menggunakan sistem
Bunga.
Saat ini perbankan Syariah memiliki produk ijarah muntahiyah bit tamlik (IMBT) yang
mana akad IMBT ini dapat digunkan untuk pembiayaan KPR yang mana ada perbedaan antara
KPR yang ada pada bank konvensional dengan KPR yag ada pada bank Syariah. Yang mana pada
perbankan Syariah tidak adanya perlakuan sistem kredit seperti pada bank konvensional.tetapi
menggunakan ijarah muntahiyah bit tamlik.
Perbankan Syariah menyebut leasing (sewa -beli) sebagai ijarah. Sedangkan secara harfiah
ijarah berarti memberikan sesuatu dengan sewa, dan secara teknis ia menyangkut penggunaan
property milik orang lain berdasarkan ongkos sewa yang diminta. Konsekuensinya, suatu ijarah
didasarkan pada perjanjian antara orang yang menyewakan dan penyewa atas penggunaan asset
tertentu. Orang yang menyewakan tetap sebagai pemilik asset dan penyewa menguasai serta
menggunakan asset tersebut dengan membayar uang sewa tertentu untuk suatu periode waktu
tertentu.(latif 2003)
Berdasarkan konsep KPR syariah, maka penentuan harga dan juga keuntungan yang ada
didalam KPR syariah harus memenuhi beberapa hal yang penting yaitu, (a) kauntungan yang
diminta oleh bank syariah dan juga harus diketahui secara jelas oleh nasabah; (b) harga jual bank
yang merupakan harga beli bank ditambah dengan keuntungan yang diambil oleh bank; (c) harga
jual yang tidak boleh berubah selama perjanjian; (d) sistem pembayaran yang telah disepakati
bersama.(haris 2007)
2. Konsep ijarah
dalam perbankan ijarah termasuk salah satu akad tijari. Adapun kata ijarah sendiri berasal dari
kata al ujrah yang artinnya sebagai al wadhu yang artinya “ganti” dan al kira yang memiliki
arti “Bersama” dan Al Ujarah yang mempunya arti “upah”(Sofinah 2005)
Adapun ijarah menurut para imam mazhab fiqh islam berpendapat sebagi berikut :
1. Para ulama dari golongan Hanafiyah berpendapat, bahwa al-Ijarah adalah suatu
transaksi yang memberi faedah pemilikan suatu manfaat yang dapat diketahui kadarnya
untuk suatu maksud tertentu dari barang yang disewakan dengan adanya imbalan.
2. Ulama Mazhab Malikiyah mengatakan, selain al-ijarah dalam masalah ini ada yang
diistilahkan dengan kata al-kira`, yang mempunyai arti bersamaan, akan tetapi untuk
istilah al-Ijarah mereka berpendapat adalah suatu `aqad atau perjanjian terhadap
 manfaat dari al-adamy (manusia) dan benda-benda bergerak lainnya, selain kapal laut
dan binatang, sedangkan untuk al-kira` menurut istilah mereka, digunakan untuk `aqad
sewa menyewa pada benda-benda tetap, namun demikian dalam hal tertentu,
penggunaan istilah tersebut kadang-kadang juga digunakan.
3. Ulama Syafi`iyah berpendapat, al-ijarah adalah suatu aqad atas suatu manfaat yang
dibolehkan oleh Syara` dan merupakan tujuan dari transaksi tersebut, dapat diberikan
dan dibolehkan menurut syara` disertai sejumlah imbalan yang diketahui.
4. Hanabilah berpendapat, al-ijarah adalah akad atas suatu manfaat yang dibolehkan
menurut syara` dan diketahui besarnya manfaat tersebut yang diambilkan sedikit demi
sedikit dalam waktu tertentu dengan adanya `iwadah
Melihat dari beberapa pengertian diatas dapat dikatakan bahwa dalam akad ijarah
setidaknya ada tiga unsur pokok penting pertama yaitu pihak-pihak yang membuat transaksi.
Kedua unsur perjanjian yaitu harus ada ijab dan qabul. adapun yang terakhir yaitu adanya
unsur materi yang diperjanjikan yang berupa kerja dan ujrah atau upah
Dasar Hukum ijarah
Dasar dalam Al Quran
Dalam firman Allah Q.S az-Zukhruf 43; 32 yang artinya “Apakah mereka yang
membagi-bagi rahmat Tuhanmu? Kami telah menentukan antara mereka penghidupan
mereka dalam kehidupan dunia, dan Kami telah meninggikan sebahagian mereka atas
sebagian yang lain beberapa derajat, agar sebagian mereka dapat mempergunakan
sebagian yang lain. dan rahmat Tuhanmu lebih baik dari apa yang mereka kumpulkan”.
Firman Allah QS. al-Baqarah [2]: 233 yang artinya sebagai berikut: “Dan jika kamu
ingin anakmu disusukan oleh orang lain, tidak dosa bagimu apabila kamu memberikan
pembayaran menurut yang patut. Bertaqwalah kepada Allah; dan ketahuilah bahwa Allah
Maha Melihat apa yang kamu kerjakan.”
Firman Allah QS. al-Qashash [28]: 26 yang artinya sebagai berikut: “Salah
seorang dari kedua wanita itu berkata, ‘Hai ayahku! Ambillah ia sebagai orang yang
bekerja (pada kita), karena sesungguhnya orang yang paling baik yang kamu ambil untuk
bekerja (pada kita) adalah orang yang kuat lagi dapat dipercaya.”
Dasar hukum brdasarkan As-Sunnah
Hadist riwayat ‘Abd ar-Razzaq dari Abu Hurairah dan Abu Sa’id al-Khudri, Nabi
s.a.w. bersabda yang artinya : “Barang siapa mempekerjakan pekerja, beritahukanlah
upahnya.”
Hadis riwayat Abu Daud dari Sa`d Ibn Abi Waqqash, ia berkata yang artinya :
“Kami pernah menyewankan tanah dengan (bayaran) hasil pertaniannya; maka, Rasulullah
melarang kami melakukan hal tersebut dan memerintahkan agar kami menyewakannya
dengan emas atau perak.”
Dasar Hukum Ijarah dan Ijarah Muntahiyyah Bit Tamlik
Peraturan UU NO.21 Tahun 2008 tentang Perbankan Syariah
 Pada Pasal 1 Ayat 25, menyebutkan bahwa pembiayaan adalah penyediaan dana atau
tagihan yang disamakan dengan itu berupa:
1. Transaksi bagi hasil berbentuk mudharabah dan musayarakah.
2. Transaksi sewa menyewa atau sewa beli berupa ijarah muntahiya bittamlik.
3. Transaksi jual beli dalam bentuk piutang murabahah, salam dan istishna.
4. Transaksi pinjam-meminjam dalam bentuk qardh, dan
5. Transaksi sewa-menyewa jasa dalam bentuk ijarah dalam transaksi multijasa. (Dyah
2008)
Adapun pada pasal 9 poin F menjelaskan kegiatan usaha bank syariah yaitu menjalankan
ijarah dan IMBT
Peraturan Bank Indonesia NO 7/46/PBI/2005
1. Pasal 1 Ayat 10
Ijarah adalah transaksi sewa menyewa atas suatu barang dan atau upah mengupah atas suatu
jasa dalam waktu tertentu melalui pembayaran sewa atau imbalan jasa
2. Pasal 15
Di mana pasal ini menjelaskan tentang ketentuan bank dan nasabah terkait dengan pembiayaan
ijarah.
3. Pasal 16 Pasal yang menjelaskan tentang ijarah muntahiya bittamlik, di mana ketentuannya
sama dengan ijarah, tetapi IMBT ini diikuti dengan pengalihan kepemilikan kepada penyewa
berdasarkan hibah setelah akad ijarah berakhir.
4. Pasal 17 Kegiatan penyaluran dana dalam bentuk pembiayaan berdasarkan ijarah untuk
transaksi multijasa berlaku persyaratan paling kurang sebagai berikut:
A. Bank dapat menggunakan akad ijarah untuk transaksi multijasa dalam jasa keuangan
antara lain dalam bentuk pelayanan pendidikan, kesehatan, ketenaga kerjaan dan
kepariwisataan;
B. Dalam pembiayaan kepada nasabah yang menggunakan akad ijarah untuk transaksi
multijasa, bank dapat memperoleh imbalan jasa (ujrah) atau fee;
C. Besar ujrah atau fee harus disepakati di awal dan dinyatakan dalambentuk nominal bukan
dalam bentuk prosentase.(www.bi.go.id)
Selain itu juga Peraturan Bank Indonesia No.9/19/PBI/2007 dan No.10/16/PBI/2008.
Kompilasi hukum Fatwa Dewan Syariah Nosional
Fatwa Dewan Syariah Nasional Nomor 09/DSN-MUI/IV/2000
Fatwa tentang pembiayaan ijarah diataranya adalah:
1. Rukun dan Syarat Ijarah:
a. Pernyataan ijab dan qabul.
b. Pihak-pihak yang berakad (berkontrak): terdiri atas pemberi sewa (lessor, pemilik
aset, LKS), dan penyewa (lessee, pihak yang mengambil manfaat dari penggunaan
aset, nasabah).
c. Obyek kontrak; pembayaran (sewa) dan manfaat dari penggunaan aset.
 d. Manfaat dari penggunaan aset dalam ijarah adalah obyek kontrak yang harus
dijamin, karena ia rukun yang harus dipenuhi sebagai ganti dari sewa dan bukan
aset itu sendiri.
e. Sighat Ijarah adalah berupa pernyataan dari kedua belah pihak yang berkontrak,
baik secara verbal atau dalam bentuk lain yang equivalent, dengan cara penawaran
dari pemilik aset (LKS) dan penerimaan yang dinyatakan oleh penyewa (nasabah).

2. Ketentuan Objek Ijarah:

a. Obyek ijarah adalah manfaat dari penggunaan barang dan/atau jasa.
b. Manfaat barang harus bisa dinilai dan dapat dilaksanakan dalam kontrak.
c. Pemenuhan manfaat harus yang bersifat dibolehkan.
d. Kesanggupan memenuhi manfaat harus nyata dan sesuai dengan syari’ah.
e. Manfaat harus dikenali secara spesifik sedemikian rupa untuk menghilangkan
jahalah (ketidaktahuan) yang akan mengakibatkan sengketa.
f. Spesifikasi manfaat harus dinyatakan dengan jelas, termasuk jangka waktunya.
Bisa juga dikenali dengan spesifikasi atau identifikasi fisik.
g. Sewa adalah sesuatu yang dijanjikan dan dibayar nasabah kepada LKS sebagai
pembayaran manfaat. Sesuatu yang dapat dijadikan harga dalam jual beli dapat pula
dijadikan sewa dalam ijarah.
h. Pembayaran sewa boleh berbentuk jasa (manfaat lain) dari jenis yang sama dengan
obyek kontrak.
i. Kelenturan (flexibility) dalam menentukan sewa dapat diwujudkan dalam ukuran
waktu, tempat dan jarak.
3. Kewajiban LKS dan Nasabah dalam Pembiayaan Ijarah:
Kewajiban LKS sebagai pemberi sewa:
a. Menyediakan aset yang disewakan.
b. Menanggung biaya pemeliharaan aset.
c. Menjamin bila terdapat cacat pada aset yang disewakan.
Kewajiban nasabah sebagai penyewa:
a. Membayar sewa dan bertanggung jawab untuk menjaga keutuhan aset yang disewa
serta menggunakannya sesuai kontrak.
b. Menanggung biaya pemeliharaan aset yang sifatnya ringan (tidak materiil).
c. Jika aset yang disewa rusak, bukan karena pelanggaran dari penggunaan yang
dibolehkan, juga bukan karena kelalaian pihak penyewa dalam menjaganya, ia
tidak bertanggung jawab atas kerusakan tersebut
Jika salah satu pihak tidak menunaikan kewajibannya atau jika terjadi perselisihan di antara
para pihak, maka penyelesaiannya dilakukan melalui Badan Arbitrasi Syari’ah setelah tidak
tercapai kesepakatan melalui musyawarah.
Fat wa Dewan Syariah Nasional No 27/ DSN-MUI/III/2002
Ijarah Muntahiya Bittamlik (IMBT) memiliki ketentuan sebagai berikut:
1. Pihak yang melakukan al-Ijarah al-Muntahiah bi al-Tamlik harus melaksanakan akad
ijarah terlebih dahulu. Akad pemindahan kepemilikan, baik dengan jual beli atau
pemberian, hanya dapat dilakukan setelah masa ijarah selesai.
 2. Janji pemindahan kepemilikan yang disepakati di awal akad ijarah adalah wa'd (‫الوعد‬
,(yang hukumnya tidak mengikat. Apabila janji itu ingin dilaksanakan, maka harus ada
akad pemindahan kepemilikan yang dilakukan setelah masa ijarah selesai.
Adapun bagian ketiga dari akad ijarah muntahiyyah bit tamlik
1. Jika salah satu pihak tidak menunaikan kewajibannya atau jika terjadi perselisihan di
antara kedua belah pihak, maka penyelesaiannya dilakukan melalui Badan Arbitrasi
Syari'ah setelah tidak tercapai kesepakatan melalui musyawarah.
2. Fatwa ini berlaku sejak tanggal ditetapkan dengan ketentuan jika di kemudian hari
ternyata terdapat kekeliruan, akan diubah dan disempurnakan sebagaimana mestinya.
Analisis kesesuaian antara teori dan praktik
Pembiayaan pemilikan rumah Syariah Ib akad Ijarah Muntahiyyah Bit Tamlik (IMBT)
DANAMON Syariah
No Informasi Penjelasan
1 Nama dan jenis Pembiayaan Pemilikan Rumah Syariah iB – IMBT (termasuk
produk produk pembiayaan Bank)
Nama penerbit PT. Bank Danamon Indonesia, Tbk. Unit Usaha Syariah
Data ringkas Adalah pembiayaan untuk membiayai pembelian rumah tinggal,
apartemen atau Villa dengan akad sewa beli atau Ijarah Muntahiya
Bit Tamlik ( IMBT).
Definisi ijarah Penyediaan dana dalam rangka memindahkan hak guna atau
muntahiyah bit manfaat dari suatu barang atau jasa berdasarkan transaksi sewa
tamlik dengan opsi pemindahan kepemilikan barang.
Tujuan/Manfaat 1. Membiayai kebutuhan Nasabah dalam hal pengadaan
rumah tinggal (konsumer) baik baru maupun bekas.
2. Dapat digunakan untuk Pembiayaan Baru atau Take Over.
3. Merupakan sumber pembiayaan dan layanan perbankan
syariah untuk memperoleh hak manfaat atas barang
dan/atau memperoleh peluang untuk mendapatkan hak
penguasaan barang
Resiko 1. Jika Nasabah tidak mampu melakukan pembayaran maka
terjadi penurunan kualitas pembiayaan dan Bank berhak
menghentikan pembiayaan kepada Nasabah
2. Jika Nasabah tidak mampu memenuhi kewajiban, maka
Bank berhak melakukan eksekusi atas jaminan.
3. Jika Nasabah terlambat melakukan pembayaran angsuran
maka akan dikenakan penalti (yang akan masuk
dimasukkan sebagai dana qardhul hasan).
Usia Nasabah 1. Minimum 21 tahun atau sudah menikah (dibuktikan
dengan surat nikah yang sah secara hukum)
2. Maksimal 65 tahun (NFIE/wiraswasta) pada saat pinjaman
jatuh tempo.
 3. Untuk FIE harus mempertimbangkan usia pensiun dan /
atau kelangsungan penerimaan pendapatan sampai
pinjaman jatuh tempo.
Persyaratan dan tata Nasabah yang dapat dibiayai adalah:
cara 1. Fixed Income Earner (FIE) atau Karyawan
2. Non Fixed Income Earner (NFIE) atau Wiraswasta
3. Professional (Notaris, Dokter, dll)
Catatan : - Minimum pengalaman kerja (FIE), dalam industri yang
sama (NFIE) dan profesional adalah 2 tahun. Minimum
pendapatan Rp 5 juta/ bulan atau Rp 65 juta/tahun.
Adapun dokumen ( nasabah perseorangan) yang dibutuhkan
adalah:
1. Formulir Aplikasi
2. Fotokopi identitas diri
3. Fotokopi kartu keluarga
4. Fotokopi Akta Nikah / Surat Perceraian 5.
5. Fotokopi NPWP
6. Slip Gaji bulan terakhir (FIE) - Surat Pernyataan
penghasilan untuk profesional yang mempunyai praktek
pribadi.
7. Rekening Bank 3 bulan terakhir
8. Forokopi ijin professional / praktek (bagi professional)
9. Fotokopi Legalitas Usaha ( bagi NFIE)
10. Fotokopi laporan keuangan (bagi NFIE)
11. Surat Pernyataan Calon Nasabah Surat Pernyataan dari
calon debitur yang memuat keterangan mengenai fasilitas
pembiayaan pemilikan properti dan pembiayaan konsumsi
berobyek / jaminan properti, baik yang sudah diterima
maupun yang sedang dalam proses pengajuan permohonan
baik di Bank Danamon maupun Bank lain.

Terkait Obyek Pembiayaan / Jaminan

1. Sertifikat Obyek/ Jaminan .
2. IMB
3. Fotocopy PBB/STTS
4. Fotocopy Pembayaran DP/ surat Pesanan.
Biaya 1. Biaya administrasi
2. Biaya materai
3. Biaya notaris
4. Biaya asuransi
5. Biaya appraisal, jika pembiayaan > Rp. 5 Milyar
Jangka waktu Maksimal 20 tahun
Simulasi Harga Beli rumah tinggal Rp. 1.000.000.000
Uang Muka (30%) Rp. 300.000.000
Pembiayaan Bank Rp. 700.000.000
Jangka Waktu 60 bulan
 Indikasi Margin Ujrah (Sewa)* 10 %
Angsuran ( Sewa-Beli) bulan-1Rp. 16.916.667
Angsuran(Sewa-Beli) bulan -2 Rp 16.829.167.
Besaran margin keuntungan biaya sewa adalah kesepkatan antara
bank dengan nasabah dan dapat direview setiap 6bulan sekali
skema angsuran pokok tetap margin ujrah menurun
Financing to Value Pengaturan terkait dengan batasan Rasio FTV (Financing to
(FTV) terkait Value) tetap memperhatikan ketentuan OJK yang terkait beserta
besarnya DP segala dokumen pendukung yang dibutuhkan.
Informasi tambahan Adapun objek yang dapat dibiayai untuk Pembiayaan
Kepemilikan Rumah adalah:
1. Kepemilikan Rumah Baru dan Bekas
2. Kepemilikan Apartment
3. Kepemilikan Villa* *) Hanya untuk daerah tertentu ( Bali)

Informasi yang di dapatkan dari bank danamon Syariah bahwa hampir semua akad Ijarah
muntahiyyah bit tamlik semua dengan Dewan syariah Nasional No 09/ DSN-MUI /IV/2000
tentang pembiayaan ijarah dan Fatwa Dewan Syariah Nasional No 27/DSN-MUI/III/2002.
Pada bagian margin ujrah (sewa) bertentangan dengan peraturan Bank Indonesia No
07/46/PBI /2005 yang mana pasal 17 pada bagian C bahwa besar ujrah atau fee harus disepakati
diawal dan dinyatakan dalam bentuk nominal bukan dalam bentuk presentase. Adapun pada bank
danamon Syariah menggunkan dalam bentuk prensentase tidak menggunakan dalam bentuk
nominal sehingga secara tidak langsung bank Danamon Syariah masih melanggara peraturan bank
Indonesia NO 07/46/PBI/2005. Walaupun dalam pembiayaan ijarah muntahiyyah bit tamlik untuk
margin ujrahnya dapat ditentukan antara nasabah dengan pihak bank danamon
Adapun pada Dewan Syariah Nasional No 09/DSN-MUI/ VI/ 2000 dan Dewan Syariah
Nasional No 27/ DSN-MUI/III/20002 tidak mengatur secara detail bagaiman cara penentuan
ujrahatau margin sewa dalam akad ijarah muntahiyyah bit tamlik.
 4. Kesimpulan
Produk KPR pada bank Danamon Syariah menggunkan dua akad yang dapat dipilh yaitu
akad murabahah dan akad IMBT. Adapun pembiayan KPR pada bank danamon Syariah sudah
sesaui dengan Fatwa DSN MUI No. 27/DSN-MUI/III/2002 tentang ijarah muntahiyah bit tamlik
(IMBT) dan Fatwa DSN-MUI No 09/DSN-MUI/IV/2000 tentang ijarah.
Adapun bank danamon Syariah masih melanggar peraturan Bank Indonesia No 7/46/PBI/
2005 pada pasal 17 pada bagian C bahwa besarab ujrah tidah boleh menggunakan bentuk
persentase tetapi menggunakan bentuk nominal
Daftar pustaka

Latifa M. Algaud, & Mervy K Lewis. 2003. Perbankan Syariah Prinsip, Dan Prospek. (Jakarta: PT.
Serambi Ilmu Semesta),

Ghufron, Sofiniyah. 2005. Konsep dan Implementasi Bank Syariah. Jakarta: Penerbit Renaisan.

Haris. 2007. Pembiayaan Kepemilikan Rumah, (sebuah inovasi pembiayaan perbankan syariah),
(La Riba: Jurnal Ekonomi Islam)

Susanti, Dyah Ochtarina. 2008. mekanisme pengaturan hukum perjanjian dalam regulasi
perbankan Syariah di Indonesia jurnal risalah hukum Vol 4

Dewan Syariah Nasional Nomor 09/DSN-MUI/VI2000 Tentang pembiayaan ijarah

Dewan Syariah Nasional Nomor 27/DSN-MUI/III/2002

Http:// bi.go.id.