Makalah

Kewajiban Pembayaran Pajak untuk Rumah Kos

Disusun untuk memenuhi Tugas Kapita Selekta Kenotariatan
Dengan Dosen Pengampu DR.Benny Djaja, S.H. , M.M. M.Hum.,

oleh:
Christopher Kendrick Adam (217221053)

Jurusan Hukum
Fakultas Hukum
Universitas Tarumanagara
Jakarta
2022
A. Latar Belakang Masalah
Pajak pada dasarnya merupakan suatu bentuk iuran masyarakat berkekuatan hukum yang
diberikan tanpa adanya suatu tanda balas jasa. kepada negara yang tidak dapat dipungut oleh
negara dan juga pihak swasta guna membiayai pengeluaran pemerintah. 1 Pajak sendiri
merupakan suatu konsep yang sudah seringkali dibahas oleh para ahli sebagai subjek yang
memiliki banyak kontroversi, salah satu dari pendapat ahli hukum mengenai pajak adalah PJA.
Andriani yang mengatakan bahwa pajak adalah suatu bentuk iuran kepada negara yang
dipaksakan secara terutang oleh pihak yang wajib membayarnya sesuai dengan peraturan,
peraturan itu sendiri tidak dapat prestasi kembali, dapat ditunjuk, dan juga memiliki suatu
pengunaan yang bertujuan membiayayai pengeluaran. Pengeluaran tersebut berbentuk umum
dikarenakan pengeluaran tersebut memiliki hubungan langsung dengan tugas pemerintah.
Pendapat ahli hukum lain adalah Prof. Dr. Rochmat Soemitro, SH yang telah mengatakan bahwa
pajak adalah suatu bentuk iuran ataupun pungutan masyarakat terhadap pemerintah dengan suatu
landasan Undang-Undang yang telah berlaku ataupun terhadap peralihan kekayaan dari sektor
swasta terhadap sektor publik yang dapat dipaksakan dan dapat ditunjuk langsung serta segera
dipakai untuk kebutuhan negara. Dr, Soeparman Soemahamidjaya juga berpendapat bahwa pajak
merupaakn suatu bentuk iuran wajib untuk warga atau masyarakat, baik dalam bentuk uang
ataupun barang yang telah dipungut oleh para penguasas menurut norma hukum yang telah
berlaku guna menutup biaya produksi barang serta jasa guna meraih kesejahteraan dalam
masyarakat. Pajak sendiri memiliki beberapa ciri yang terikat padanya bedasarkan dari
definisinya yaitu pemungutanya dilaksanakan bedasarkan dari kekuatan undang-undang serta
pelaksanaan dari undang-undang itu sendiri, pembayaranya tidak dapat menunjukan adanya
kontraprestasi individual, pajak dipungut oleh pemerintah baik pusat maupun daerah, pajak
dipungut dengan tujuan pembiayaan pengeluaran-pengeluaran pemerintah yang apabila
pemasukanya terdapat surplus maka akan digunakan untuk membiayai public investment, dan
pajak juga memiliki suatu tujuan yang bukan merupakan budgeter yaitu dengan tujuan
mengatur. Pajak dalam pelaksanaanya memiliki dua fungsi yaitur sebagai fungsi finansial dan
juga sebagai fungsi regulerend atau dapat disebut juga sebagai fungsi mengatur. Fungsi finansial
dari pajak adalah untuk memasukkan uang kedalam kas negara sebagai sumber penerimaan
negara dan akan digunakan sebagai pengeluaran negara baiak dalam pentuk pengeluaran rutin
ataupun sebagai pengeluaran pembangunan. Fungsi pajak untuk mengatur adalah fungsinya
untuk mengatur keadaan dalam masyarakat baik dalam bidang sosial, ekonomi, politik serta hal-
hal lain sesuai dengan kebijakan pemerintah.2
Pemungutan daripada pajak itu sendiri telah diatur dalam Peraturan Perundang-Undangan
Indonesia dalamm Pasal 23 ayat (2) yang telah diamandemen dengan pasal 23A Undang-Undang
Dasar 1945. Pasal tersebut memiliki suatu intisari yang telah mengatakan bahwa pajak dan juga
pungutan lainya yang memiliki sifat memaksa guna keperluan negara sebagaimana telah diatur
dalam udnang-undang, Pasal tersebut memunculkan suatu konsekuensi bahwa negara memiliki
suatu bentuk kewajiban dalam membuat aturan hukum perpajakan. Pengaturan perpajakan

1
H.Bohari, Pengantar hukum Pajak, Rajawali Pers, Jakarta, 2008,hlm.23
2
Deddy sutrisno dan Indrawati, Bahan ajar mata kuliah hukum pajak, Universitas Airlangga, Surabaya, 2010, hlm.
1
daerah selama ini telah beberapa kali diterbitkan oleh pemerintah sebagaimana telah diatur dalam
peraturan perundang-undangan seperti yang telah diatur dalam Undang-Undang tentang
Pemerintah Daerah, Undang-Undang tentang Pajak Daerah serta berbagai Peraturan Pemerintah
yang meiliki suatu kaitan dengan perpajakan daerah dan juga berbagai Peraturan pemerintahan
lainya yang memiliki suatu hubungan dengan perpajakan daerah. Pajak daerah sendiri dalam
pelaksanaanya akan dipungut oleh Pemerintah Daerah sehingga hasil yang diambil dari pajak
tersebut akan dimasukkan ke dalam kas daerah. Pemerintah Derah akan secara terus-menerus
memberikan upaya untuk meingkatkan pendapatan asli dari daerah mereka sebagai suatu sumber
utama dari pendapatan daerah. Bedasarakan dari peraturan terkait pajak yang menyangkut
Kabupaten/Kota rumah kos merupakan suatu pajak yang dikategorikan sebagai pajak hotel
seperti yang telah tertuang dalam pasal 1 (21) Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 (UU
PDRD) mengenai Pajak Daerah dan Retribusi Daerah telah menyebutkan bahwa hotel
merupakan suatu fasilitas penyedia jasa penginapan ataupun istirahat yang mencakup motel,
losmen, gubuk pariwisata, wisma pariwisata, pesanggrahan, rumah penginapan dan sejenisnya,
erta rumah kos yang memiliki jumlah kamar lebih dari sepuluh. Pajak dari rumah kos sendiri
merupakan pendapatan asli daerah yang berasal dari sektor pajak hoten dan dengan dasar
pengenaan pajak hotel ini maka jumlah pembayaran ataupun yang telah seharusnya dibayarkan
kepada hotel seperti yang telah dicantumkan dalam pasal 34 UU PDRD yang berbunyi bahwa
Dasar dari pengenaan Pajak Hotel merupakan jumlah pembayaran ataupun yang telah seharusnya
dibayarkan kepada hotel, dimana kemudian tarid pajak hotel tersebut akan dikenakan kepada
setiap daerah yang berbeda dan hal tersebut akan ditetapkan melalui Peraturan Daerah.
Pajak dari rumah kos yang merupakan jenis dari pajak perhotelan seringkali menjadi
topik yang dipertanyakan. Rumah kos yang merupakn suatu bentuk fasilitas berbentuk suatu
rumah yang seringkali dapat terdiri dari beberapa jumlah kamar seringkali dibingungkan dalam
pelaksanaan pembayaran pajaknya sebagai pembayaran pajak dalam bentuk pembayaran pajak
perumahan dan bukan merupakan pajak perhotelan. Rumah kos yang memiliki jumlah kamar
kurang dari 10 terutama menjadi suatu topik yang diperdebatkan dikarenakan sesuai dengan
peraturan daripada pasal 34 UU PDRD pajak hotel kepada rumah kos hanya menyebutkan bahwa
pajak tersebut berlaku apabila suatu rumah kos memiliki jumlah kamar lebih dari sepuluh.
Pernyataan tersebut membuat orang seringkali bertanya-tanya apabila rumah kos memiliki kamar
kurang dari yang telah disebutkan ataupun apabila terdapat alasan lain dimana rumah kos dalam
pelaksanaanya memiliki fungsi yang berbeda dengan hotel apakah tetap digolongkan sebagai
pajak perhotelan.

B. Rumusan masalah

1. Bagaimana Dasar Hukum dari pajak rumah kos?

2. Apakah rumah kos masuk kedalam pajak perhotelan?
C. Pembahasan

1. Dasar Hukum dari Pajak Rumah Kos

Rumah kos bedasarkan dari kamus besar bahasa Indonesia merupakan rumah yang
digunakan untuk menumpang tinggal didalam kamar yang disewakan. 3 Usaha dari kos sendiri
dapat didefinisikan sebagai suatu bentuk penyewaan bagian rumah tinggal dalam bentuk kamar
ataupun bangunan yang secara sengaja dibuat untuk disewakan kepada orang lain untuk jangka
waktu yang tertentu. Rumah kos yang telah digolongkan sebagai salah satu bentuk Pendapatan
Asli Daerah menjadi suatu cerminan dari pertumbuhan ekonomi dalam suatu daerah. Pendapatan
Asli Daerah tersebut seringkali dapat dijadikan sebagai alat ukur dalam menilai suatu
perkembangan dari ekonomi Kabupaten ataupun Kota, nilai dari pendapatan asli suatu daerah
tergantung dari taxable capacity atau kapasitasperpajakan Kabupaten ataupun kota yang
bersangkutan. Besara dari pajak yang akan diterima pendapatan asli suatu daerah akan menjadi
suatu cerminan dari volume aktivitas ekonomi daerah tersebut. Pemerintah untuk meningkatkan
kemampuan keuangan suatu daerah menerbitkan kebijakan otonomi pemerintah daerah terhadap
perpajakan dalam bentuk Undang-Undang No.29 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan
Retribusi Daerah. Kewenangan dari pemungutan pajak sendiri dibedakan menjadi dua jenis yaitu
pajak pusat dan pajak daerah. Pajak pusat merupakan pajak yang wewenang pemungutanya
terdapat pada pemerintah pusat yang pelaksanaanya sendiri akan dilaksanakan oleh departemen
keuangan melalui direktorat jendral pajak yang akan digunakan untuk membiayai rumah tangga
negara.4Sedangkan pajak daerah merupakan pajak yang dipungut oleh pemerintah daerah untuk
membiayai rumah tangga daerah. Pengaturan dari Pajak Daerah sendiri dimuat dalam Undang-
Undang Nomor 28 tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah. Pajak derah sendiri
dibagi kembali menjadi dua bentuk yaitu pajak kabupaten atau kota serta pajak provinsi. Pajak
Provinsi meliputi:5
A. Pajak Kendaraan Bermotor;
B. Bea Balik Nama Kendaraan Bermotor;
C. Pajak Bahan Bakar Kendaraan Bermotor;
D. Pajak Air Permukaan; dan
E. Pajak Rokok.
Sedangkan yang termasuk kedalam pajak kabupaten/kota adalah:
A. Pajak Hotel;
B. Pajak Restoran;
C. Pajak Hiburan
D. Pajak Reklame;

3
Kamus Besar Bahasa Indonesia
4
Waluyo, Perpajakan Indonesia, (Jakarta: Salemba empat, 2009), hlm.12
5
Anastasia Diana dan Lilis Setiawati. Perpajakan Panduan Pembelajaran dan Penerapan. Cetakan ke-2.
(Yogyakarta: ANDI, 2018), hlm. 477.
 E. Pajak Penerangan Jalan;
F. Pajak Mineral Bukan Logam dan Batuan;
G. Pajak Parkir;
H. Pajak Air Tanah;
I. Pajak Sarang Burung Walet;
J. Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan; dan
K. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
Salah satu jenis pajak yang diatur dalam Pasal 1 Undang-Undang Nomor 28 tahun 2009
mengenai Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (UU PDRD) merupakan pajak hotel. Hotel yang
dimaksudkan dalam pasal ini merupakan fasilitas penyedia jasa penginapan ataupun
peristirahatan yang juga termasuk dari jasa terkait lainya yang dipungut pembayaran. Menurut
UU PDRD Pajak Hotel merupakan pajak atas pelayanan yang telah disediakan oleh hotel. 6 Hotel
yang dimaksudkan dalam Undang-Undang ini merupakan fasilitas penyedia jasa penginapan
ataupun peristirahatan yang memungut bayaran. Pajak tersebut mencakup motel, losmen, rumah
penginapan dan sejenisnya, serta rumah kos dengan jumlah kamar lebih dari 10 (sepuluh).
Usaha mengenai penyewaan kamar-kamar kos juga diatur dalam Pasal 1 dan Pasal 2 PP 29/1996
yang mengatur mengenai pajak yang dikenakan terhadap usaha persewaaan kamar-kamar kos.
Pasal 1 dan Pasal 2 PP 29/1996 dan juga UU No.7/1983 mengatakan bahwa setiap penghasilan
yang telah diterima oleh subjek pajak atas penyewaan kamar-kamar kos wajib dibayarkan oleh
Subjek Pajak dalam bentuk Pajak Penghasilan dengan cara memotong biaya langsung dari
penyewa atau pemberi sewa (pemilik rumah kos) yang akan membayar sendiri pajak tersebut.
Pasal 3 PP 29/1996 juga mengatur mengenai besar jumlah pajak yang wajib dibayarkan pada
usaha menyewakan kamar-kamar kos.

2. Jenis Pajak Rumah Kos

Bedasarkan dari pengertian KBBI maka rumah kos akan berfungsi sebagai suatu bentuk
tempat tinggal untuk jangka waktu tertentu dan tidak berfungsi sebagai suatu bentuk penginapan.
Pengeinapan yang dimaksud oleh penulis dalam konteks ini merupakan istilah sehari-hari yang
telah diapahami oleh masyarakat secara umum sebagai suatu bentuk temoat untuk bermalam
yang juga dalam pembayaranya akan dihitung secara per malam ataupun per hari dikarenakan
oleh sifatnya yang bukan merupakan tempat tinggal. Bedasarkan dari pengertian KBBI mengenai
kos maka rumah kos berfungsi sebagai suatu tempat tinggal selama jangka waktu tertentu dan
tidak berfungsi sebagai suatu bentuk tempat penginapan. Penginapan sebagaimana yang
dimaksudkan oleh penulis merupakan suatu tempat untuk bermalam, yang pembayaranya kan
dihitung bedasarkan per malam ataupun per hari secara insidental. Rumah kos seringkali secara
6
Richard Burton dan Wirawan Ilyas, Hukum Pajak, (Jakarta: Salemba Empat, 2001), hlm. 8.
hukum disalahpahamkan sebagai suatu bentuk rumah kontrakan sebagai suatu hunian yang
menjadi objek perjanjian sewa-menyewa. Kos dalam praktiknya tetapi memiliki berbagai
perbedaan dengan rumah kontrakan biasa. Rumah kos ketika dilihat dari berbagai sudut pandang
memiliki berbagai macam perbedaan dengan rumah kontrakan biasa, beberapa dari perbedaan
tersebut adalah:
a. Sistem pembayaran rumah kos berbeda dengan rumah kontrak, rumah kos seringkali
memiliki jangka waktu pembayaran yang terhitung dengan jangka waktu bulanan
sedangkan rumah kontrak memiliki jangka waktu tahunan ataupun kelipatan.
b. Jangka waktu sewa dari rumah kos juga dihitung secara bulanan sedangkan rumah
kontrakan secara tahunan dan rumah kontrak seringkali mengoperkan kontak dengan
pihak lain jika jangka waktunya habis
c. Rumah kos memiliki berbagai ruangan yang menjadi hak bersama dari semua orang yang
tinggal di rumah kos tersebut sedangkan dalam rumah kontrak semua bagian dari rumah
tersebut menjadi hak dari pengontrak tersebut secara pribadi
d. Rumah kos seringkali merupakan satu bangunan yang menyatu dengan bangunan oleh
pemberi sewa kos sedangkan rumah kontrak merupakan suatu bangunan rumah yang
terpisah hanya untuk individu yang telah menyewa

Dari berbagai ciri-ciri yang membedakan antara rumah kos dengan rumah kontrak maka
dapat disimpulkan bahwa sebenarnya bedasarkan dari fungsinya rumah kos lebih berperan
sebagai suatu bentuk pelayanan yang bersifat lebih terhadap perhotelan dibanding perumahan
kontrak. Faktor pembeda lain adalah lokasi dan juga hak dari pemakai rumah kos dimana
pemakai rumah kos hanya memiliki hak atas satu kamar saja dari keseluruhan rumah tersebut
untuk kebutuhan tempat tinggal dan banyak lokasi dari rumah kos yang pemakainya
dilaksanakan secara bersama sedangkan dalam rumah kontrak seseorang yang menyewa rumah
tersebut akan memiliki hak mutlak dalam pemakain keseluruhan rumah tersebut. Sebagaimana
yang telah dijelaskan dalam Pasal 1 dan Pasal 2 PP 29/1996 mengenai pajak atas persewaan
kamar-kamar kos.7 Pengenaai pajak hotel kategori dari rumah kos tersebut bersifat permanen
ataupun semi permanen dengan memiliki lebih dari 10 kamar .8

D. Penutup

Pajak atas rumah kos diatur dalam Undang-Undang nomor 8 Tahun 2009 yang telah
mengkategorikan rumah kos sebagai termasuk ke dalam pajak perhotelan dan sebagai jenis
pendapatan asli daerah di tempat rumah kos tersebut berada. Pembayaran dari rumah kos

7
Muhammad Djafar Saidi, Pembaruan Hukum Pajak, (Jakarta: PT RajaGrafindo Persada, 2014), 25
8
Endy Marlina. Panduan Perancangan Bangunan Komersial. (Yogyakarta: Andi Offset, 2008). 86.
dilaksanakan sebagai bentuk pajak daerah dan harus memenuhi kategori sebagaimana yang telah
dijelaskan dalam UU PDRD bahwa rumah kos hanya dapat dikategorikan sebagai pajak
perhotelan apabila rumah tersebut memiliki lebih dari sepuluh jumlah kamar tempat tinggal.
Rumah kos juga menjadi subjek dari pajak penghasilan bagi pemilik kos dimana pembayaranya
akan dilakukan sendiri sesuai dengan peraturan pasal 3 PP 29/ 1996.
Rumah kos dikategorikan sebagai pajak perhotelan dikarenakan oleh ciri-cirinya yang
jauh lebih menyerupai suatu bentuk jasa perhotelan serta penginapan. Setiap orang yang tinggal
dalam rumah kos tersebut hanya memiliki hak atas satu ruangan yang telah disewakanya saja dan
banyak bagian dari rumah kos yang dipakai secara bersama dengan tujuan sebagai tempat tinggal
sementara saja. Penerapan pajak perhotelan daripada itu maka dianggap lebih layak dibanding
dengan penerapan pajak perumahan pada rumah kos.
 Daftar Pustaka

Buku

Burton, Richard dan Wirawan Ilyas. Hukum Pajak. Jakarta: Salemba Empat, 2001.
Deddy sutrisno dan Indrawati. Bahan ajar mata kuliah hukum pajak. Universitas Airlangga.
Surabaya, 2010
Diana, Anastasia dan Lilis Setiawati. Perpajakan Panduan Pembelajaran dan Penerapan.
Cetakan ke-2. Yogyakarta: Andi, 2018.
H.Bohari. Pengantar hukum Pajak. Rajawali Pers. Jakarta, 2008
Saidi, Muhammad Djafar. Pembaruan Hukum Pajak. Jakarta: PT RajaGrafindo, 2014.
Waluyo. Perpajakan Indonesia. Salemba Empat. Jakarta, 2009

Dokumen Lain

Kamus Besar Bahasa Indonesia