DAMPAK PEMBANGUNAN KAWASAN BINTARO, TANGERANG SELATAN

TERHADAP LINGKUNGAN SEKITARNYA

Audrey Shakira M1, Dr. Ir. Mohammad Ischak, MT.2

12
Program Studi Sarjana Arsitektur, FTSP, Universitas Trisakti
1
audrey052002000057@std.trisakti.ac.id
2
m.ischak@trisakti.ac.id

ABSTRAK
Perkembangan permukiman di suatu wilayah terjadi karena permukiman baru dibangun sebagai
wadah untuk menampung pertambahan penduduk. Perubahan yang dirasakan tidak hanya di wilayah
tersebut, namun juga wilayah sekitarnya. Hal tersebut memicu dampak pada kondisi sosial, ekonomi
dan lingkungan dengan adanya pembangunan perumahan. Keadaan tersebut menarik untuk diteliti,
dengan pertanyaan penelitian: apa dampak sosial, ekonomi dan lingkungan dengan adanya
pembangunan perumahan di Kawasan Bintaro? Hal ini penting untuk mengetahui dampak sebelum
dan sesudah adanya pembangunan perumahan terhadap lingkungan sekitarnya. Penelitian ini
bertujuan untuk mengkaji dampak yang muncul setelah adanya pembangunan perumahan terhadap
sosial, ekonomi dan lingkungan di Kawasan Bintaro. Hasil akhir penelitian dampak setelah adanya
pembangunan perumahan terdiri dari 3 dampak, yakni sosial, ekonomi dan lingkungan.

Kata kunci: Dampak, Bintaro, Pengembangan .

ABSTRACT
The development of players in an area occurs because new players are built as a container to
accommodate additional residents. Changes are felt not only in the area, but also in the surrounding
areas. This triggers an impact on social, economic and environmental housing conditions with
development. This situation is interesting to study, with a research question: what are the social,
economic and environmental impacts of housing developments in the Bintaro area? It is important to
know the impact before and after the construction of housing on the surrounding environment. This
study aims to examine the social, economic and environmental impacts that arise after the
construction of housing in the Bintaro area. The final results of the impact research after housing
construction consist of 3 impacts, namely social, economic and environmental.

Keywords: Impact, Bintaro, Development.

I. PENDAHULUAN
I.1. Latar Belakang I.2. Perumusan Masalah
Pembangunan pada kota-kota Berdasarkan latar belakang yang
pinggiran kini kian marak, dimana banyak telah diuraikan sebelumnya, berikut ialah
munculnya kawasan permukiman baru rumusan masalah yang akan dibahas
akibat urban sprawl yang terjadi di DKI dalam penelitian ini :
Jakarta. Tangerang Selatan merupakan 1. Bagaimana kondisi permukiman
salah satu kota pinggiran dengan ciri sebelum terbangunnya Perumahan
urban fringe, yang mana menjadi sasaran Bintaro Jaya?
para pengembang untuk dikembangkan. 2. Apa pengaruh kondisi permukiman
Pada perkembangannya, kini padat penduduk disekitar terhadap
pembangunan di Kota Tangerang Selatan Perumahan Bintaro Jaya?
didominasi oleh para pengembang swasta 3. Dampak apa saja yang dirasakan
sebagai usaha dari bisnis properti mereka. oleh permukiman sekitar pasca
Adanya empat developer besar yang terbangunnya Perumahan Bintaro
masuk ke Kota Tangerang Selatan untuk Jaya?
mengembangkan kawasan perkotaan baru, I.3. Tujuan Penelitian
salah satunya PT Jaya Real Property Tbk 1. Memaparkan pengaruh yang dapat
sebagai pengembang kawasan Bintaro dilihat pada permukiman disekitar
Jaya, dimana memiliki andil yang besar setelah pembangunan Perumahan
dalam pesatnya perkembangan Bintaro Jaya.
permukiman di Kota Tangerang Selatan. 2. Mengetahui upaya atau solusi yang
Pesatnya pertumbuhan kota baru di dapat dilakukan untuk
Kawasan Serpong ikut menstimulus menanggulangi permasalahan yang
perkembangan wilayah di sekitarnya. ditemukan.
Namun, dengan adanya urbanisasi 3. Menjelaskan dampak kondisi
terhadap wilayah-wilayah tersebut permukiman disekitar terhadap
menimbulkan permasalahan perkotaan Perumahan Bintaro Jaya.
baru bagi sekitarnya, seperti permasalahan 4. Menggambarkan dinamika yang
banjir, peningkatan pencemaran udara, terjalin antara kompleks Perumahan
peningkatan kemacetan, dan lain Bintaro Jaya dengan permukiman
sebagainya. Jika tidak dicermati dan padat penduduk disekitarnya.
diantisipasi sejak dini, perkembangan I.4. Manfaat Penelitian
tersebut akan menimbulkan berbagai 1. Menambah pengetahuan tentang

dampak negatif terhadap kawasan tersebut. tipologi dan morfologi perumahan

yang diteliti dan bagaimana hal
 tersebut mempengaruhi kehidupan Damai (BSD City) telah menjadi
sehari-hari. pelopor pembangunan kota baru di
2. Melatih kemampuan berpikir kritis Jabodetabek. Bumi Serpong Damai
lewat upaya penelitian dan usaha (BSD City) adalah proyek
mencari solusi dari permasalahan pengembangan kota baru yang dapat
yang ditemukan. memenuhi kebutuhan untuk semua
golongan alau lapisan penduduk
II. STUDI PUSTAKA seperti : pemukiman, kesehatan,
Pada sebuah upaya untuk melakukan pendidikan, rekreasi dan olahraga,
penelitian, maka dibutuhkan sebuah area komersial hingga infrastruktur
landasan dukungan dari penelitian yang yang berstandar Internasional.
sudah ada sebelumnya yang berkaitan
dengan penelitian yang akan dilakukan
II.1. Kajian Studi Referensi Terkait
dengan Kota dan Permukiman
Berdasarkan sebuah penelitian
yang dilakukan oleh Kukuh Dwi
BSD City
Indarto dan Sri Rahayu (2015),
keterbatasan luas lahan yang ada di Pembangunan Bumi Serpong

Kota Semarang menyebabkan kota Damai (BSD City) dilakukan melalui

tersebut mengalami perkembangan ke 3 tahapan dengan ditunjang beberapa

daerah pinggiran kota, seperti di pemanfaatan lahan lain seperti area

Kelurahan Sambiroto, Kecamatan perdagangan dan jasa serta

Tembalang. Perkembangan di pemanfaatan lahan untuk kawasan

Kelurahan Sambirotoini berupa industri sehingga memberikan

pembangunan perumahan. Hal pengaruh yang besar bagi

tersebut memicu dampak pada kondisi pengembangan Bumi Serpong Damai

sosial, ekonomi dan lingkungan (BSD City) sebagai pemegang

dengan adanya pembangunan peranan kawasan pemukiman yang

perumahan. strategis menampung peningkatan

Selain itu, berdasarkan penelitian kepadatan penduduk sebagai akibat

yang dilakukan oleh Fitria Sekarwati, penumpukan kegiatan sosial ekonomi

Bumi Serpong Damai yang saat ini dan kepadatan penduduk yang tinggi

bernama BSD City, merupakan salah dari daerah sekitar maupun yang

satu kota baru yang berkembang di berada di kabupaten Tangerang.

Kecamatan Serpong wilayah Dengan semakin berkembangnya

kabupaten Tangerang. Bumi Serpong pembangunan pemukiman di Bumi

 Serpong Damai (BSD City) morfologi kota. Pendekatan tipologi
mengakibatkan banyaknya tuntutan memfokuskan perhatian pada
dalam penyelenggaraan pemerintahan klasifikasi watak atau karakteristik
dan pelayanan bagi penduduk yang dari formasi objek-objek bentukan
turut dikembangkan baik oleh fisik kota dalam skala lebih kecil.
pemerintah kabupaten Tangerang Tipologi merujuk pada konsep dan
maupun pihak pengembang Bumi konsistensi yang dapat memudahkan
Serpong Damai (BSD City). masyarakat mengenal bagian-bagian
II.2. Kajian Studi Referensi Terkait arsitektur / lingkungan binaan.
dengan Pendekatan Tipologi dan II.3. Tinjauan Umum Dampak
Morfologi Secara sederhana, dampak pengaruh
Menurut penelitian Diandra yang mendatangkan akibat baik positif
Artianti dan Putu Rudy Satiawan maupun negatif. Pengaruh adalah suatu
(2020), Ragam jenis bentuk kawasan keadaan dimana ada hubungan timbal
permukiman yang ada di Kota balik atau hubungan sebab akibat antara
Tangerang Selatan tentunya apa yang mempengaruhi dengan apa
dipengaruhi oleh banyak faktor. yang dipengaruhi. Dalam hal ini dampak
Faktor-faktor tersebut dapat berasal dapat dikategorikan menjadi 2, yaitu
dari internal wilayah Kota Tangerang dampak positif dan negatif.
Selatan, maupun yang berasal dari II.4. Tinjauan Umum Kawasan
eksternal wilayah kota. Tipologi suatu Kawasan Permukiman adalah bagian
kawasan permukiman akan dari lingkungan hidup di luar kawasan
berdampak pada rencana lindung, baik berupa Kawasan Perkotaan
pengembangan kota di masa yang maupun perdesaan, yang berfungsi
akan datang. sebagai lingkungan tempat tinggal atau
Menurut Menurut Lozano, studi Lingkungan Hunian dan tempat kegiatan
morfologi merupakan science factor yang mendukung perikehidupan dan
yang beragam yang mempengaruhi penghidupan.
bentuk dari kota, khususnya suatu II.5. Sejarah Kawasan Bintaro
permukiman. Pendekatan morfologi
kota memfokuskan perhatian pada
bentuk-bentuk fisikal kawasan
perkotaan yang tercermin dari jenis
penggunaan lahan, sistem jaringan
jalan, dan blok-blok bangunan,
Potret Bintaro Jaya
townscape, urban sprawl, dan pola
jaringan jalan sebagai indikator
 Bintaro Jaya dikembangkan sejak III. METODOLOGI
tahun 1979 oleh PT Jaya Real Metode yang digunakan dalam
Property Tbk, salah satu anak penelitian ini adalah metode naratif dan
perusahaan PT Pembangunan Jaya deskriptif berupa studi literatur dan
yang sahamnya mayoritas milik pengamatan lewat berbagai sumber di
Pemprov DKI Jakarta. Jaya Property internet. Dalam penelitian ini, metode
selama lebih dari seperempat abad survey juga dilakukan untuk
telah dikenal sebagai salah satu mengumpulkan sejumlah besar data berupa
perusahaan realestat di ibu kota. PT variabel, unit atau individu dalam waktu
Pembangunan Jaya melakukan yang bersamaan. Metode penelitian ini
pembangunan dan manajemen proyek diharapkan dapat mengungkapkan dan
perumahan dan properti, antara lain mengkaji masalah yang berhubungan
adalah Graha Raya, Puri Jaya, Plaza dengan Dampak Pembangunan Kawasan
Bintaro Jaya, Plaza Slipi Jaya, dan Bintaro, Tangerang Selatan Terhadap
Pusat Perdagangan Senen blok IV–V. Lingkungan Sekitarnya.
PT Jaya Real Property Tbk telah
terdaftar pada Bursa Efek Jakarta IV. ANALISIS
sejak tahun 1994. IV.1. Kondisi Ekonomi
Bintaro Jaya sebagai proyek Sebelum terbentuknya kota
pengembangan perusahaan PT Jaya Bintaro Jaya, lahan yang dijadikan
Real Property Tbk adalah yang pusat perubahan oleh PT
pertama yang memperkenalkan Pembangunan Jaya adalah sebuah
konsep "kota taman" di Indonesia. lahan warga yang dijadikan sumber
Dua puluh enam tahun kemudian, ekonomi masyarakat setempat.
Bintaro Jaya memakai slogan "The Dahulu Bintaro memiliki sawah dan
Professional's City" untuk ladang sebagai pemasukan
mencerminkan strategi pemasarannya utamanya. Lahan tersebut dijadikan
sebagai hunian pilihan bagi kaum sawah-sawah dan ladang-ladang
intelektual dan profesional Jakarta. oleh warga, hasil dari sumber alam
Fasilitas pendukung seperti sekolah, tersebut dijual dipasar terdekat.
perniagaan, kesehatan, dan Sebagian besar masyarakatnya
perumahan dengan lingkungan fisik bekerja sebagai petani dan pekebun.
dan sosial yang dirancang dengan Setelah masuk industri di wilayah
baik untuk memenuhi kebutuhan tersebut warga mulai sebagian
penghuninya akan hunian yang menjadi pengusaha rumahan
nyaman untuk ditinggali. (konveksi) atau pengrajin yang
memproduksi pakaian, peralatan minimal SMA atau sederajat dapat
sholat, atau seragam sekolah, dll. berkerja menjadi karyawan biasa.
Dan hasil tersebut di jual di pasar Sedangkan yang berpendidikan
juga. terakhirnya strata satu (S1) mereka
Kini industri bukan merupakan dapat bekerja di perusahaan yang
sektor utama yang menggerakan bonafit dapat menjadi staff atau
perekonomian kota Bintaro Jaya devisi.
secara global. Namun demikian, Masyarakat yang mampu ikut
perannya lebih besar dibandingkan dalam perubahan kota dan
dengan sektor sekunder seperti menjawab tantangan urus perubahan
sektor pertanian. Terdapat beberapa kota Bintaro Jaya. Masyarakat
jenis industri di kota Bintaro Jaya menjadi lebih kreatif, produktif dan
dan sekitarnya, yaitu industri berkualitas. Mereka mampu
pakaian jadi/ konfeksi, makanan dan menjadikan kota sebagai tempat
minuman, kertas, percetakan dan untuk merubah ekonomi menjadi
penerbitan, industri alat elektronika meningkat.
dan kompenannya. Setelah IV.2. Kondisi Lingkungan
perkembangan desa Bintaro menjadi Pada pemapetaan daerah dalam
sebuah kota Bintaro Jaya membuat kawasan Bintaro Jaya diketahui
masyarakat pun secara tidak bahwa Bintaro Jaya sendiri meliputi
langsung ikut berubah. dua wilayah yang berbeda kota yaitu
Banyak masuknya para Jakarta selatan dan Tangerang
pendatang yang datang ke kota Selatan. Dalam perkembangan
Bintaro Jaya menjadikan banyak ekonomi awal Bintaro itu terdapat
perubahan pada masyarakat dengan pada desa Bintaro di Kecamatan
meningkatkan pendidikan sehingga Ciputat sebelum tahun 1975 dan
mereka tidak menjadi buruh atau masuk kedalam administrasi Kota
pekerja kasar di suatu pabrik baik Tangerang. Kemudian ada
berupa usaha rumahan atau pabrik pemekaran wilayah beberapa tahun
besar. Dengan pendidikan yang setelahnya wilayah Bintaro masuk
sudah mulai meningkat dan sarana dalam wilayah DKI Jakarta
prasarana semakin meningkat juga Kecamatan Kebayoran Lama. Maka
mereka beralih menjadi karyawan perubahan demi perubahan dalam
suatu perusahaan. Pekerjaan mereka proses administrasi Bintaro dari
disesuaikan dengan tingkat akhir Tangerang ke Jakarta Selatan itu
pendidikan mereka. Bagi mereka mempengaruhi pada desa Bintaro
yang pendidikan terakhirnya sendiri. Mengenai mata pencaharian
warga desa Bintaro adalah bertani dan sekitarnya, baik sekolah swasta
dan berkebun. Sedangkan di daerah dan negeri. Akses kesehatan lebih
Pondok Aren juga sama seperti di mudah dan terjangkau untuk
desa Bintaro mayoritas adalah masyarakat dan fasilitas-fasilitas
berkebun dan bertani. Dengan sawah umum dan fasilitas-fasilitas sosial
dan kebun yang menjadi mata tersedia.
pencaharian dan sumber pendapatan
yang sangat penting saat itu. Karena
pertani dan pekebun adalah
pekerjaan mereka, dengan memiliki
lahan sendiri dan ada juga sebagai
pekerja yang berkerja untuk lahan
milik orang lain.
Rumah Sakit Pondok Indah Bintaro Sektor 9

IV.3. Kondisi Sosial

Sebelum adanya pembangunan,
daerah Bintaro dapat dikatakan
sebuah desa dimana intensitas
jumlah penduduknya tidak terlalu
Fasilitas-Fasilitas yang Tersedia Di
Kawasan Bintaro Jaya padat seperti diperkotaan, apalagi
lokasi wilayah Bintaro yang berada
Seiring dengan perkembangan
di pinggiran.
Kawasan Bintaro, lahan mulai
Kemajuan kota Bintaro Jaya
bergeser dan mulai banyak
membuat banyak datang para
pembangunan perumahan,
pendatang ke kota Bintaro Jaya dan
perkantoran dan pusat
sekitarnya. Bintaro Jaya menjadi
pembelanjaan, tidak terkecuali
lebih ramai dan padat. Ketersediaan
lingkungan sekitarnya.
sarana dan prasarana yang lengkap
dimenimbulkan daya tarik bagi
masyarakat hal tersebut.

Bintaro Xchange (BXc) Mall

Sekolah-sekolah juga sudah

banyak dibangun di Bintaro Jaya
 keberadaan pembagunan perumahan
telah berdampak terhadap sosial,
ekonomi dan lingkungan. Dampak
sosial berupa meningkatnya aktivitas
masyarakat, perubahan gaya hidup
masyarakat yang lebih konsumtif,
dan lainnya. Dampak terhadap
ekonomi berupa meningkatnya
pendapatan masyarakat,
penambahan fungsi rumah membuka
lapangan usaha masyarakat, dan
meningkatnya harga lahan. Dampak
Potret Kepadatan Kawasan Bintaro Jaya
terhadap lingkungan berupa adanya
Bintaro menjadi kota yang perubahan alih fungsi lahan,
sangat mandiri dan memiliki terjadinya penurunan air tanah dan
ekonomi yang mapan. Membuat kualitas air, peningkatan jaringan
Bintaro Jaya tidak bergantung drainase dan jaringan jalan.
kepada pemerintah pusat. Tetapi hal V.2. Saran
tersebut membuat Bintaro menjadi Urban fringe yang ditimbulkan
kota yang penuh dan padat karna dari pembangunan Kawasan Bintaro
banyak datangnya para pendatang Jaya harus menjadi perhatian,
yang datang di Bintaro Jaya. apabila tidak ada diantisipasi akan
Kemacetan dan keramaian membuat menjadi permasalahan yang
Bintaro menjadi sesak dan padat merambat. Pendatang yang
Dalam perkembangannya, para berbondong-bondong untuk
pendatang berpindah dari kota yang menempati Kawasan Bintaro dipicu
padat seperti Jakarta ke wilayah oleh adanya peningkatan kualitas
pinggiran seperti Tangerang Selatan. serta akses di kawasan tersebut.
Hal ini menyebabkan persebaran Dalam penanganannya
penduduk dari kota ke wilayah dibutuhkan campur tangan
pinggiran. Lambat laun akan muncul pemerintah untuk menyamaratakan
permasalahan akan hal ini. fasilitas serta akses ke
kawasan-kawasan yang akan terkena
V. KESIMPULAN & SARAN dampak dari urban sprawl,
V.1. Kesimpulan khususnya urban sprawl Kota
Berdasarkan analisis yang Jakarta, sehingga persebaran
dilakukan, dapat disimpulkan bahwa
 penduduk tidak hanya di satu TERHADAP KONDISI SOSIAL
kawasan. EKONOMI PENDUDUK SEKITAR.
Bandung.
VI. DAFTAR PUSTAKA Yudhatama, Dipo dan Suryono

Indarto, Kukuh Dwi dan Sri Rahayu. 2015. Herlambang. 2015. Analisis

DAMPAK PEMBANGUNAN Perkembangan Kota Baru BSD City

PERUMAHAN TERHADAP KONDISI dan Kesesuaiannya Dengan RTRW

LINGKUNGAN, SOSIAL DAN EKONOMI Menggunakan Data Penginderaan

MASYARAKAT SEKITAR DI Jauh dan SIG. Jakarta.

KELURAHAN SAMBIROTO, Hanifah, Syifa. 2015. Sejarah Kota Baru

KECAMATAN TEMBALANG. Semarang. Bintaro Jaya dan Geliat Ekonomi

Artianti, Diandra dan Putu Rudy Satiawan. Masyarakatnya. Jakarta.

2020. Penentuan Tipologi Permukiman di Sari, Diah Yulita. 2009. FUNGSI

Kawasan Pinggiran Jakarta (Studi Kasus: TAMBAHAN (ACCESSORIES USE)

Kota Tangerang Selatan). Surabaya. TERHADAP PERUBAHAN

Yandri. 2022. PENGGUNAAN LAHAN

https://www.liputan86.com/2022/09/damp PERUMAHAN: STUDI KASUS

ak-pembangunan-yang-dilakukan.html, KAWASAN JALAN RAYA UTAMA

diakses pada 26 Oktober 2022 pukul 17.29 BINTARO KOTA TANGERANG

. SELATAN. Semarang.

Sekarwati, Fitria. 2008. PENGARUH BUMI

SERPONG DAMAI (BSD CITY)