UNIVERSITAS INDONESIA

ANALISIS TERHADAP PEMBENTUKAN KOTA BARU DAN PEMBANGUNAN BERKELANJUTAN: STUDI KASUS BSD CITY

Tugas Makalah Ujian Akhir Semester Mata Kuliah Administrasi Perkotaan

Kelompok 1: Adisti Hersetianing A. Asri Pancari Naila Karima Nerissa Eka A. Nur Astarnif Jannah 1006713144 1006713195 1006713440 1006713466 1006713472

FAKULTAS ILMU SOSIAL DAN ILMU POLITIK

PROGRAM STUDI ILMU ADMINISTRASI NEGARA DEPOK MEI 2013 Abstrak

Urbanisasi merupakan tren kependudukan yang terjadi di Indonesia. Semakin banyaknya jumlah pelaku urbanisasi menuju Kota Jakarta menyebabkan daya tampung lahan semakin menurun, tuntutan pemenuhan kebutuhan semakin banyak, dan harga lahan dipusat kota semakin meningkat, sehingga tumbuh kawasan permukiman baru disekitar pusat kota. Fenomena ini membuka peluang bagi sektor swasta untuk membangun kawasan perumahan berskala besar berbasiskan konsep kota baru, salah satunya adalah Bumi Serpong Damai (BSD) City. Penulisan makalah ini bertujuan untuk menganalisis bentuk pembangunan BSD City sebagai kota baru di kawasan Jabodetabek dan untuk mengetahui apakah pembangunan BSD City sesuai dengan pembangunan berkelanjutan. Dengan menggunakan metode studi pustaka, penulisan ini menggunakan teori kota baru yang dikemukakan oleh Kusbiantoro (2009) yaitu empat karakteristik kota baru mandiri dan konsep pembangunan berkelanjutan yaitu lima prinsip pembangunan berkelanjutan oleh Budihardjo dan Sujarto (1998). Hasil dari penulisan ini dikemukakan bahwa dari keempat karakteristik kota baru mandiri, BSD City belum sepenuhnya dapat dikatakan sebagai kota baru mandiri dikarenakan kota BSD masih bergantung terhadap Kota Jakarta. BSD City memiliki keterbatasan untuk mengarah ke pembangunan berkelanjutan karena belum memenuhi beberapa prinsip pembangunan berkelanjutan. Penulis merekomendasikan kepada pengembang BSD City agar dapat menyediakan seluruh kebutuhan warga agar dapat menjadi kota mandiri dan tidak bergantung kepada kota utama.

Kata kunci: Kota Baru, Pembangunan Berkelanjutan, BSD City

BAB I PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang Masalah Indonesia merupakan salah satu negara dengan kepadatan penduduk yang tinggi. Kepadatan penduduk yang tinggi tersebut dapat menjadi suatu permasalahan tersendiri jika tidak diiringi dengan pengaturan kependudukan yang baik, termasuk pemenuhan kebutuhan sehari-hari yang memadai, karena tidak dapat dipungkiri bahwa seiring berkembangnya zaman, kebutuhan masyarakat akan semakin kompleks. Di sisi lain, pemerintah pun tidak dapat mengatur dan membatasi ruang gerak atau mobilisasi penduduk dari satu tempat ke tempat lain karena masyarakat sebagai makhluk sosial akan senantiasa melakukan mobilisasi sesuai dengan kebutuhan masing-masing. Perpindahan penduduk dari desa ke kota, yang biasa dikenal sebagai urbanisasi merupakan tren kependudukan yang terjadi di Indonesia. Masyarakat perdesaan berbondongbondong berpindah ke kota karena anggapan bahwa kota mampu menjanjikan kehidupan yang lebih baik, karena ragam aktivitas dan mata pencaharian masyarakatnya. Menurut definisi, kota merupakan tempat dengan konsentrasi penduduk lebih padat dari wilayah sekitarnya, karena terjadi pemusatan kegiatan fungsional yang berkaitan dengan kegiatan atau aktivitas penduduknya. Salah satu kriteria suatu kawasan dapat dikatakan sebagai kota adalah kegiatan utama masyarakatnya adalah bukan berbasis pertanian (www.bsdcity.com). Urbanisasi juga menjadi suatu isu di ibukota Indonesia, Jakarta. Semakin banyaknya jumlah pelaku urbanisasi menuju Kota Jakarta menyebabkan daya tampung lahan Kota Jakarta semakin menurun, ketersediaan lahan semakin berkurang, tuntutan pemenuhan kebutuhan semakin banyak, harga lahan dipusat kota semakin meningkat, sehingga tumbuh kawasankawasan permukiman baru disekitar pusat kota. Fenomena ini membuka peluang bagi sektor swasta untuk membangun kawasan perumahan berskala besar berbasiskan konsep kota baru disekitar pusat kota, salah satunya adalah BSD City. Adapun menurut F.J. Osborn dan Whittick dalam Kustiwan (2008), fungsi kota baru adalah sebagai alternatif upaya untuk memecahkan dan mengatasi masalah pertumbuhan permukiman tersebar yang tidak terkendali, kemacetan kota besar, serta perpindahan penduduk ke kota-kota besar secara besar-besaran. Pembangunan kota baru pada hakikatnya merupakan upaya pengembangan suatu bagian wilayah baru menjadi sebuah permukiman yang mempunyai kelengkapan perkotaan. Namun, di sisi lain tidak dapat dipungkiri bahwa
3

pembangunan juga dapat memberikan sisi negatif, salah satunya adalah dampak buruk terhadap lingkungan. Pembangunan kota baru BSD belum berhenti hingga saat ini. Walaupun pihak pengembang telah mendapatkan banyak keuntungan dari pembangunan dan pembelian unit selama ini, mereka tetap melakukan berbagai pembangunan untuk tetap mendapatkan keuntungan. Berbeda dengan tahap awal pembangunan, dimana pembangunan BSD berorientasi pada penyediaan unit hunian, sedangkan saat ini BSD semakin melebarkan sayap dalam penyediaan berbagai unit niaga, seperti ruko, perkantoran, sekolah dan universitas yang bergengsi (www.bsdcity.com) Pembangunan tersebut sebenarnya bermanfaat bagi masyarakat setempat, namun justru memiliki dampak negatif, karena ternyata pembangunan tersebut dapat mengurangi jumlah lahan yang selama ini digunakan sebagai ruang terbuka hijau. Berdasarkan data, luas RTH yang ada di BSD berkisar antara 3,8-5,9% dari luas lahan total. Sedangkan menurut peraturan perundang-undangan, luas RTH suatu wilayah minimal 30% dari luas total wilayah tersebut, sehingga dapat dikatakan bahwa RTH di BSD City masih sangat sedikit (www.dspace.library.uph.edu). Minimnya jumlah lahan untuk ruang terbuka hijau kemudian dapat menyebabkan masalah baru bagi masyarakat setempat dan sekitar. Oleh karena itu,bentuk pembangunan BSD City sebagai kota baru menjadi suatu hal yang menarik untuk diamati. Maka dalam makalah ini penulis akan menganalisis lebih lanjut mengenai pembangunan BSD City sebagai kota baru tersebut. 1.2 Pokok Permasalahan Adapun pokok permasalahan yang hendak penulis bahas dalam makalah ini adalah 1. Bagaimana bentuk pembangunan BSD City sebagai kota baru di kawasan Jabodetabek? 2. Apakah pembangunan BSD City sesuai dengan pembangunan berkelanjutan? 1.3 Tujuan Penulisan Tujuan penulisan makalah ini adalah untuk menganalisis bentuk pembangunan BSD City sebagai kota baru di kawasan Jabodetabek serta mengetahui apakah pembangunan BSD City sesuai dengan pembangunan berkelanjutan. 1. 4 Signifikansi Penulisan Signifikansi penulisan makalah ini adalah untuk keperluan akademis, yaitu untuk memenuhi salah satu komponen penilaian yaitu Ujian Akhir Semester mata kuliah Administrasi Perkotaan dan untuk memperoleh wawasan yang lebih mendalam mengenai bentuk pembangunan BSD City sebagai kota baru di kawasan Jabodetabek.
4

1. 5 Metode Penulisan Metode penulisan yang digunakan dalam penyusunan makalah ini adalah dengan studi pustaka, yaitu dengan menggunakan bahan bacaan buku, literature, dan sumber-sumber artikel di internet yang terkait dengan konsep kota baru dan pembangunan berkelanjutan.

BAB II KERANGKA TEORI

2.1 Konsep Kota Baru Pembangunan dan pengembangan kota, termasuk kota baru tidak terlepas dari proses perencanaan tata ruang di suatu wilayah. Kota secara ekologis merupakan hasil proses perubahan lingkungan alam menjadi lingkungan buatan/binaan. Konsep kota baru dirancang untuk dapat menunjang aktivitas pada kota yang menjadi pusat kegiatan dengan tujuan utama mengatasi masalah kependudukan (Simmonds dan Hack, 2000). Pembangunan kota baru dapat dilihat dari motivasi pengembangannya, menurut Golanty, 1980 (dalam Dollah, 1995) terdapat dua jenis, yaitu: 1) Kota baru penunjang, yaitu kota baru yang dikembangkan dalam kaitannya dengan perkembangan suatu kota besar, dibangun pada lahan baru di suatu wilayah yang masih mempunyai ketergantungan fungsional (tempat kerja, fasilitas sosial) yang erat dengan kota industri. Kota penunjang dapat berkembang dari suatu pemukiman skala besar. Kota baru penunjang disebut juga sebagai kota satelit. 2) Kota baru mandiri, merupakan kota baru yang direncanakan dan dibangun pada suatu wilayah baru yang dimaksudkan untuk dapat tumbuh dan berkembang secara mandiri, menyediakan berbagai usaha, lapangan kerja, sarana dan prasarana pelayanan sendiri. Adapun kota baru mandiri menurut Kusbiantoro (2009) memiliki ciri-ciri sebagai berikut: 1. Memiliki potensi yang mampu menunjang kehidupannya sendiri; 2. Berperan sebagai pusat pengembangan wilayah sekitarnya;
5

3. Menjadi daya tarik bagi penduduk sekitarnya (counter magnet); 4. Memiliki sistem bentuk kota yang spesifik dan geografisnya. Empat poin indikator inilah yang menunjukkan kesuksesan pembangunan kota baru sebagai kota yang mandiri, jika satu poin saja tidak terpenuhi maka pembangunan kota baru dapat dinilai belum sukses. 2.2 Konsep Pembangunan Berkelanjutan Pembangunan berkelanjutan pada hakekatnya adalah pembangunan yang mampu memenuhi kebutuhan masyarakat masa kini tanpa mengabaikan kemampuan generasi mendatang untuk memenuhi kebutuhan mereka, sebagai suatu proses perubahan dimana pemanfaatan sumber daya, arah investasi, orientasi pembangunan dan perubahan kelembagaan selalu dalam keseimbangan dan secara sinergis saling memperkuat potensi masa kini maupun masa mendatang untuk memenuhi kebutuhan dan aspirasi manusia (Brundtland, 1987, dalam Zanariah, 2002,hal.11). Pembangunan berkelanjutan adalah pembangunan yang memenuhi kebutuhan masa kini tanpa mengurangi kemampuan generasi mendatang (Djajadiningrat, 2001, dalam Zanariah, 2002, hal 13). Terdapat dua unsur penting, yaitu : -Kebutuhan esensial guna memberlanjutkan kehidupan manusia; -Keterbatasan teknologi dan organisasi sosial terhadap kemampuan lingkungan untuk memenuhi kebutuhan saat ini Adapun pembangunan berkelanjutan tersebut memiliki prinsip-prinsip sebagai indikator keberhasilan. Indikator pembangunan hadir sebagai petunjuk dalam pembangunan berkelanjutan dimana terdapat kondisi pembangunan dalam suatu negara yang mampu memenuhi kebutuhan masa kini tanpa mengurangi atau mengabaikan kebutuhan dan kemampuan generasi yang akan datang. Dalam pembangunan perkotaan terdapat lima prinsip menurut Research Triangle Institute yang dikenal dengan panca E (Budihardjo dan Sujarto, 1998, dalam Zanariah, 2002, hal.20) guna menciptakan kota yang berkelanjutan. Lima prinsip tersebut antara lain : 1. Environment (ekologi), dimana dalam melakukan pembangunan pada suatu kota haruslah memperhatikan dan tidak mengabaikan dua hal, yaitu penggunaan sumber daya yang ada termasuk pencegahan dan penanggulangan polusi akibat penggunaan sumber daya yang ada, dan penciptaan taman yang berkoordinasi dengan transportasi. 2. Economy (kesejahteraan), dimana dalam melakukan pembangunan haruslah memperhatikan peluang atau kesempatan bekerja bagi penduduk kota yang bersangkutan baik yang diciptakan oleh pemerintah maupun swasta
6

3. Equity (keseimbangan), dimana dalam mencapai pembangunan berkelanjutan haruslah memperhatikan dari aspek disparitas, pendekatan jasa sosial, dan perumahan murah 4. Engagement (keterkaitan/peran serta), dimana dalam mencapai pembangunan berkelanjutan haruslah memperhatikan dari aspek partisipasi masyarakat, regional termasuk kerjasama dan kompetisi, dan ada atau tidaknya peran pemerintah 5. Energy (energi), dimana dalam mencapai pembangunan berkelanjutan haruslah memperhatikan dari aspek penghematan sumber energi dan sistem transportasi di suatu pembangunan kota. Kelima prinsip tersebut hendaknya dipenuhi sehingga tercipta suatu bentuk pembangunan berkelanjutan yang mampu mencapai tujuannya, yaitu pemenuhan kebutuhan di masa kini dan di masa yang akan datang.

BAB III PEMBAHASAN

3.1 Gambaran Umum BSD City 3.1.1 Sejarah Perusahaan BSD City yang telah berdiri sejak tahun 1984 dengan nama PT Bumi Serpong Damai merupakan konsorsium dari empat kelompok usaha yaitu Sinar Mas, Salim, Metropolitan Development, dan Pembangunan Jaya. Pembangunan fisik yang dilakukan oleh BSD City dimulai pada tahun 1989. Sejak tahun 2003, pemilik mayoritas BSD City berpindah ke Sinar Mas Group yang dikelola oleh Sinar Mas Developer and Real Estate yang merupakan salah satu anak perusahaan Sinar Mas, dan sejak saat itu perkembangan BSD City semakin pesat dengan slogan baru mereka Big City, Big Opportunity. Dalam waktu yang singkat BSD berhasil meraih sejumlah penghargaan serta akreditasi termasuk ISO 9001 tahun 2000 untuk perencanaan dan pembangunan rumah hunian dan bangunan komersil, Penghargaan REI Parama Niwastana untuk kategori Desain Terbaik, Penghargaan Rumah Lestari dari Kementerian Negara Perumahan Rakyat dan Lingkungan Hidup, serta Majalah Golf Digest yg mengakreditasikan The Best Courses in 100 Countries kepada lapangan Golf BSD sebagai peringkat 1 dari 10 lapangan terbaik di Indonesia (www.thesis.binus.ac.id). Adapun visi dan misi perusahaan sebagai berikut, visi dari BSD City sendiri adalah terwujudnya sebuah kota metropolis yang terencana dengan baik, tetap peduli terhadap lingkungan, dan penuh dengan fasilitas-fasilitas sebuah kota yang menjadi kebutuhan dari
7

masyarakatnya. Sedangkan misi dari BSD City adalah: (1) Menyiapkan fasilitas-fasilitas terbaik yang dibutuhkan oleh sebuah kota yang menjadikan BSD City sebagai pusat bisnis bagi perusahaan-perusahaan nasional dan multinasional di segala bidang. (2) Menyediakan sarana dan prasana pendidikan yang menjadi salah satu dari prioritas kami. BSD City sebagai sebuah kota sangat peduli akan fasilitas pendidikan berkualitas, demi mewujudkan edutownship dengan ragam pendidikan terbaik dari lokal maupun internasional. (3) Menyediakan lingkungan hijau serta taman kota sebagai sarana masyarakat sebuah kota dapat menghirup udara segar dan hidup sehat. (4) Berkomitmen untuk terus berupaya meningkatkan standard kualitas kehidupan sebuah kota yang sesungguhnya. (5) Menciptakan tempat tinggal bagi masyarakat yang beragam agama dan budaya, baik lokal maupun internasional, dengan nilai investasi terbaik. 3.1.2 Letak Geografi BSD City BSD City menjadi salah satu kota terencana di Indonesia yang terletak di kecamatan Serpong, Tangerang Selatan yang masuk kedalam Provinsi Banten. Provinsi Banten terletak di ujung Pulau Jawa, berada posisi astronomis 105,0111 106,0712 BT dan 05,0750 07,011 LS, mempunyai batas wilayah yaitu, sebelah utara dengan Laut Jawa, sebelah timur dengan Provinsi DKI Jakarta dan Jawa Barat, sebelah selatan dengan Samudera Hindia, sebelah barat dengan Selat Sunda. BSD City merupakan proyek kota terencana dengan total luas lahan terbesar di Indonesia, yaitu sebesar 6.000 hektar. Dalam total luas lahan ini, BSD City membagi tiga tahap pembangunan dari total luas lahan yang direncanakan. Tahap awal seluas 1.300 hektar. Tahap kedua akan dikembangkan seluas 2.400 hektar dan sisanya seluas 2.300 hektar. Hingga pada tahun 2005 kota ini telah memiliki 100.000 penduduk. Banten memiliki keunggulan fisik-geografis yang strategis, sebagai pintu gerbang Jawa-Sumatera dan dilalui lalu lintas perdagangan internasional. Salah satu alasan Kota Tangerang Selatan dibentuk adalah untuk mengatasi soal pelayanan publik. Selama ini masyarakat yang tinggal di Ciputat, Pamulang, Pondok Aren, Serpong, dan Setu, yang akan mengurus keperluan yang ada kaitan dengan pemerintah daerah, harus ke Tigaraksa, ibu kota Kabupaten Tangerang. Jarak ke Tigaraksa berkisar antara 30 km dan 50 km dan dapat ditempuh dengan waktu 1-2 jam, hal tersebut menjadi tidak efektif dan tidak efisien. Dengan adanya kota baru ini membuat banyak warga yang berada di wilayah Tangerang Selatan mendapatkan benefit yang besar, hal ini pun memberikan nilai tambah bagi bisnis properti yang dimiliki BSD City. 3.1.3 Pilar Kekuatan BSD City BSD City merupakan salah satu kota satelit dari Jakarta yang pada awalnya ditujukan untuk menjadi kota mandiri, dimana semua fasilitas disediakan di kota tersebut termasuk kawasan industri, perkantoran, perdagangan, pendidikan, wisata, sekaligus perumahan. Pilar kekuatan BSD City terletak pada aksesibilitas, fasilitas, infrastruktur, lingkungan, dan ukuran.
8

Lokasi di barat daya Jakarta yang strategis dengan berbagai kemudahan akses menuju area komersial sangat berpengaruh bagi lingkungan serta bisnis, terutama dengan tersedianya jalur utama tol dari segala penjuru serta tersedianya fasilitas transportasi umum lainnya seperti bus feeder TransBSD serta jalur kereta api Jabodetabek. Terdapat 2 ruas jalan Tol menuju BSD City yaitu: (1) Jalan Tol Jakarta-Tangerang dari Jakarta melalui simpang susun Tomang kemudian keluar Tangerang pada Km. 18. (2) Jalan Tol Bintaro Serpong Jalan tol ini terhubung dengan Jalan Tol Lingkar Luar Jakarta (JORR) dan pada ujungnya terdapat 2 pintu keluar menuju BSD City yaitu Lingkar Barat (km 12) dan Lingkar Timur BSD (km 10). Pembangunan infrastruktur didasarkan pada visi komunitas berbasis kota, sehingga akan banyak dijumpai berbagai perumahan, kawasan bisnis berteknologi, dan tersedianya berbagai fasilitas hiburan dan rekreasi. Dari sisi fasilitas, BSD City memiliki berbagai fasilitas, mulai dari fasilitas olahraga hingga fasilitas pendidikan. Fasilitas olahraga yang disediakan meliputi sarana olahraga mulai dari lapangan tenis, kolam renang, hingga lapangan golf. Selain itu terdapat fasilitas pusat perbelanjaan yang lengkap. Fasilitas pendidikan yang tersedia berbagai macam sekolah dan perguruan tinggi nasional serta internasional, diantaranya adalah DIS (Deutsche Internationale Schule), SGU (Swiss German University), Sinar Mas World Academy, Al-Azhar, Santa Ursula, dan masih banyak lagi. Di wilayah BSD City saat ini tercatat sebanyak 13 Taman Kanak-kanak dan Kelompok Bermain, 16 Sekolah Dasar, 9 Sekolah Menengah Pertama, 10 Sekolah Menengah Umum dan 5 Universitas hadir guna melengkapi fasilitas pendidikan di BSD City. Selain itu terdapat pula beberapa Sekolah Kejuruan dan Sekolah Khusus. Dari aspek infrastruktur BSD City tidak hanya memiliki perumahan dan perkantoran, Tetapi juga terdapat sebuah kompleks bisnis yang menyatu dengan lingkungan hijau serta menjadi penghubung dalam bisnis modern bagi perusahaan lokal maupun multinasional. Tenaga listrik yang dapat diandalkan serta kabel fiber optic merupakan pendukung utama dalam infrastruktur komunikasi di BSD.

3.2 Bentuk Kota Baru BSD City Pada awal tahap pembangunannya, kota BSD ini dikonsentrasikan pada pembangunan kawasan hunian, tanpa adanya pembangunan kawasan niaga. Jenis hunian yang dibangun pada kota ini dapat dikatakan seimbang, sesuai dengan ketentuan yang ditetapkan oleh Dirjen Cipta Karya, yaitu 1:3:6. Bahkan, yang berhasil diterapkan oleh kota baru BSD lebih baik dari ketentuan tersebut, yaitu 1:4:8. Angka 1 untuk porsi perumahan kelas atas, angka 4 untuk perumahan kelas menengah, dan angka 8 untuk perumahan skala menengah ke bawah. Pembagian blok (clustering) dari kelas-kelas permukiman juga bukan berupa tembok tinggi yang dikhawatirkan memunculkan kesan eksklusifitas. Hal ini sangat baik dalam membantu pemerintah menyediakan kebutuhan akan perumahan bagi masyarakat, dan meminimalisir adanya kesenjangan sosial dalam suatu kawasan.

Dalam menganalisis bentuk kota baru pada BSD City, penulis melakukan peninjauan menggunakan ciri-ciri kota mandiri yang penulis uraikan pada bab sebelumnya. Pada poin pertama, dinyatakan bahwa kota baru mandiri harus memiliki potensi yang mampu menunjang kehidupannya sendiri. Pembangunan di BSD City dapat dikatakan cukup pesat, seiring berkembangnya waktu, tidak hanya pembangunan hunian saja, namun juga sektor niaga, hiburan, pendidikan, kesehatan, perkantoran, dan lain sebagainya. BSD City memiliki beberapa pusat perbelanjaan seperti BSD Plaza, ITC BSD, BSD Junction, Giant Hypermarket BSD, dan Teraskota. Di sini juga beberapa tempat rekreasi menarik seperti OceanPark Water Adventure seluas 7,5 hektare yang merupakan salah satu Thematic Waterpark terbesar di Asia Tenggara (www.bsdcity.com). Hal tersebut menunjukkan bahwa BSD City memiliki potensi yang besar dalam pemenuhan kebutuhan masyarakat, terbukti dari majunya pembangunan setempat. Namun, poin pertama ini tidak kemudian dapat menyimpulkan bentuk kemandirian pada kehidupan masyarakat di BSD City, yang terjadi pada kawasan kota baru BSD adalah banyaknya pergerakan (commuting) dari Kota baru BSD menuju Jakarta terutama untuk bekerja setiap harinya. Karena banyak masyarakat yang melakukan pergerakan tersebut, maka pengembang BSD dan pihak stakeholder lain yang berperan menangkap adanya peluang investasi untuk memfasilitasi masyarakat dengan membangun jaringan jalan dan menyediakan berbagai kendaraan umum untuk mempermudah mobilisasi. Selain jalan tol, terdapat berbagai fasilitas transportasi lainnya yang memudahkan masyarakat setempat untuk bermobilitas ke kota Jakarta, antara lain: (www.bsdcity.com) 1. Shuttle Bus / Feeder Busway. Dengan 3 route BSD-Pd. Indah-Ratu Plaza, BSD-KotaMangga Dua dan BSD-Harmoni-Ps. Baru. ketiganya tujuan Jakarta yang berhenti di Terminal Bus Shuttle di BSD City. 2. Kereta Api. Terdapat 1 kereta api Commuter Line dan 1 kereta api ekonomi yang berhenti pada stasiun Rawa Buntu di BSD City. 3. Angkutan Kota (ANGKOT) dari kota-kota sekitarnya seperti Pamulang, Ciputat, Tangerang, Serpong, Karawaci,Parung dan Bogor yang berhenti di Terminal Angkutan Kota BSD City. Hal tersebut menunjukkan bahwa kota BSD belum dapat dikatakan mandiri secara sepenuhnya, karena masih tergantung pada sumber kehidupan dari daerah lain. Pada poin kedua, yang menjadi indikator kota baru mandiri adalah kemampuan kota dalam berperan sebagai pusat pengembangan wilayah sekitarnya. Kota baru BSD mampu berperan dalam pengembangan wilayah sekitarnya, karena setelah BSD sukses merintis pembangunan, semakin banyak bermunculan kawasan perumahan berskala besar lainnya disekitar Serpong, Tangerang, perekonomian wilayah pun menjadi semakin berkembang. Saat
10

ini tiga pusat pertumbuhan sebagai kawasan strategis seperti Serpong-BSD City, Bintaro Pondok Aren, Kawasan Pamulang-Ciputat telah memiliki karakter pertumbuhan yang semakin cepat, seolah berlomba-lomba dalam pengembangannya. BSD yang awalnya hanya sebagai kawasan permukiman, kini telah berkembang menjadi kawasan pertumbuhan ekonomi yang menarik minat para investor untuk menanamkan modal dan mengembangkan usahanya. Setelah mengambil alih kepemilikan saham dari Group Ciputra, Sinar Mas Group terus membangun berbagai jenis permukiman dengan infrasturktur yang baik. Dari rencana 6000 ha. Saat ini sudah lebih dari 3000 ha telah dibangun. (www.tangerangselatankota.go.id). Kemajuan BSD City sebagai salah satu kota potensial tersebut turut memberikan kontribusi terhadap kemajuan daerah Tangerang Selatan. Pembangunan di daerah tersebut pun kemudian menjadi pemicu munculnya pembangunan di daerah sekitar karena banyaknya peluang investasi yang dirasakan oleh para pebisnis lainnya, sehingga pada akhirnya BSD City dapat berperan sebagai pusat pengembangan daerah sekitarnya. Kota BSD juga sebenarnya memenuhi poin ketiga penilaian, yaitu sebagai daya tarik bagi penduduk sekitarnya (counter magnet) karena BSD banyak membuka peluang pekerjaan bagi masyarakat sekitar kawasan, salah satu wujud nyata dari penyerapan banyak tenaga kerja yang difasilitasi oleh pengembang BSD City ada pada proyek Taman Tekno BSD, yaitu kawasan industri, perdagangan, dan pergudangan di BSD. Kawasan Industri dan Pergudangan Multiguna Taman Tekno BSD City ditempati perusahaan skala menengah dan besar dengan jenis usaha meliputi percetakan, pertambangan, makanan, furniture, elektronik, farmasi, transportasi, kosmetik, kimia, mesin, bengkel, dan showroom, serta berbagai jenis usaha lainnya, yang dibangun di atas lahan seluas 200 hektar. Setiap pengusaha yang hendak melakukan investasi di wilayah tersebut dapat memilih kavling dengan luas tanah antara 360 m2 sampai 1.680 m2 dan luas bangunan mulai dari 225 m2 hingga 441 m2. Kemudian pada perkembanganya, setiap pengusaha yang menempati gudang Taman Tekno sedikitnya mempekerjakan antara 20-30 orang. Jika dikalikan dengan jumlah usaha yang ada, Taman Tekno BSD City mampu menyerap tenaga kerja hingga hingga 10.000 orang. (www.otomotif.kompas.com) Kota baru BSD City juga memenuhi poin keempat yaitu memiliki sistem bentuk dan geografis kota yang spesifik. Sehingga, batas-batas wilayah dapat terlihat jelas, yaitu terdiri atas 15 cluster perumahan, yaitu the Caspia, de Park, The Icon, Foresta, Green Cove, de Latinos, Sevilla, Virgina Lagoon, The Green, Taman Tirta Golf, Provence Parkland, Vermont, The Castilla, Neo Catalonia, dan Pavillion Residence (www.bsdcity.com). Pembagian wilayah berdasarkan cluster tersebut memberi kejelasan mengenai pembagian sistem bentuk kota melalui pembagian kelas strata kepemilikan unit hunian yang kemudian mempengaruhi pola aktivitas pergerakan disekitarnya. Jika menganalisis keempat karakteristik tersebut, maka BSD City belum dapat dikatakan sebagai kota mandiri secara keseluruhan, karena menurut teori yang membedakan
11

bentuk kota baru, kota mandiri harus memenuhi keempat ciri-ciri di atas tanpa terkecuali. BSD City masih melakukan pembangunan secara terus menerus, namun masyarakat setempat masih membutuhkan sumber kehidupan dari luar BSD, sehingga tidak semua kebutuhan masyarakat dapat dipenuhi di dalam BSD City saja. Berdasarkan ciri tersebut, pada saat ini BSD City termasuk kota baru penunjang, karena masih memiliki ketergantungan fungsional terhadap Kota Jakarta. Keadaan ini bisa saja berubah di masa yang akan datang, karena pembangunan BSD pun tidak terhenti saat ini, pengembang masih memiliki perencanaan untuk terus membangun dan melakukan ekspansi sehingga kemajuan bisa terus tercapai dan tidak menutup kemungkinan BSD City dapat menjadi kota yang benar-benar mandiri di kemudian hari. Pembangunan yang terus menerus dilakukan di BSD City memang memberikan berbagai kemajuan bagi masyarakat setempat dan sekitarnya. Namun, pembangunan yang dilakukan bisa saja memberikan efek negatif. Salah satunya adalah adanya konflik pembebasan lahan yang baru-baru ini terjadi. Seorang warga, Muhammad Sirot, mengklaim sebagai pemilik lahan seluas 2.302 meter persegi di Desa Lengkong Kulon, Kecamatan Pagedangan, Kabupaten Tangerang. Namun lahan tersebut kini dibangun proyek perumahan BSD. Karena merasa haknya direbut oleh BSD, Sirot bersama sejumlah rekannya menggelar aksi demo, dan kemudian berlanjut di jalur hukum (www.wartakotalive.tribunnews.com) 3.3 Pembangunan Berkelanjutan BSD City Selanjutnya, dalam menganalisis pembangunan BSD City dan kaitannya dengan pembangunan berkelanjtuan, penulis menggunakan lima macam prinsip dasar pembangunan berkelanjutan sebagai indikator dalam pembangunan berkelanjutan perkotaan khususnya di BSD City. 3.3.1. Environment (Ekologi). Prinsip pertama menyatakan bahwa prinsip dasar pembangunan berkelanjutan adalah adanya perhatian pada ekologi atau lingkungan dimana dalam melakukan pembangunan pada suatu kota haruslah memperhatikan dan tidak mengabaikan dua hal, yaitu penggunaan sumber daya yang ada termasuk pencegahan dan penanggulangan polusi akibat penggunaan sumber daya yang ada, dan penciptaan taman yang berkoordinasi dengan transportasi. Pembangunan yang terjadi di BSD City merupakan salah satu contoh pembangunan kota baru yang dalam menggunakan sumber daya yang ada tetap memperhatikan akibat dari penggunaan tersebut. Berbagai macam sarana dan prasarana yang tercipta pada BSD City seperti fasilitas-fasilitas yang mendukung kehidupan penduduk BSD City antara lain pembangunan lebih dari 63 gedung sekolah nasional dan internasional serta perguruan tinggi, pembangunan sarana kesehatan seperti rumah sakit Eka Hospital dan berbagai Klinik Swasta, pembangunan sarana rekreasi dan olah raga seperti lapangan tenis, kolam renang ukuran Olimpiadan Ocean Park yang merupakan sarana air terbesar dari jenisnya di Asia Tenggara, pembangunan sarana transportasi seperti jalan tol yang
12

memudahkan akses penduduk kota, pembangunan fasilitas untuk berbelanja, makan dan hiburan lain serta pusat perbelanjaan modern dan tradisional modern lainnya. Pembangunan berbagai sarana tersebut tidak mengabaikan dampak polusi dan limbah yang terjadi, terbukti dari adanya upaya yang dilakukan oleh BSD City untuk menanggulangi polusi akibat penggunaan sumber daya yang ada dengan adanya Program Pengelolaan Limbah agar BSD City menjadi kota yang bersih dan sehat untuk hari ini dan esok (www.bsdcity.com). Program Pengelolaan Limbah BSD City diimplementasikan dengan diciptakannya jaringan saluran air dan kanal yang dimiliki oleh BSD City dimana jaringan saluran air dan kanal tersebut juga difungsikan sebagai sarana pengelola banjir yang dirancang khusus oleh BSD City untuk menjaga agar BSD City terbebas dari banjir. Selain itu, untuk mengurangi polusi akibat penggunaan sumber daya yang ada, BSD City menciptakan Taman Umum sebagai ruang hijau sekaligus ruang tenang bagi penduduk yang tinggal di BSD City. Taman Umum tersebut juga hadir sebagai upaya BSD City untuk melestarikan lingkungan dan melindungi kesejahteraan penduduk kota dari limbah dan polusi yang berasal dari aktivitas sehari-hari. 3.3.2. Economy (kesejahteraan). Prinsip kedua yang penulis analisis dan menjadi prinsip dasar pembangunan berkelanjutan adalah adanya perhatian khusus pada sektor ekonomi atau kesejahteraan dimana dalam melakukan pembangunan haruslah memperhatikan peluang atau kesempatan bekerja bagi penduduk kota yang bersangkutan baik yang diciptakan oleh pemerintah maupun swasta. Pembangunan yang terjadi pada BSD City menghadirkan berbagai macam fasilitas dan sarana yang dapat mendukung pemenuhan kebutuhan penduduk BSD City. Selain menjadi sarana pemenuh kebutuhan penduduk BSD City, berbagai fasilitas dan sarana prasarana baik yang diciptakan langsung oleh pemerintah maupun swasta tersebut juga membuka berbagai peluang sumber mata pencaharian bagi penduduk kota. BSD City menciptakan berbagai infrastruktur yang didasarkan visi komuntias berbasis kota seperti perumahan, kawasan bisnis berteknologi, fasilitas olah raga meliputi sarana lapangan tenis, kolam renang, hingga lapangan golf, berbagai fasilitas pusat perbelanjaan, fasilitas pendidikan seperti sekolah-sekolah berbasis nasional dan internasional hingga perguruan tinggi, diantaranya adalah DIS (Deutsche Internationale Schule), SGU (Swiss German University), Sinar Mas World Academy, Al-Azhar, Santa Ursula, dan masih banyak lagi. Di wilayah BSD City saat ini tercatat sebanyak 13 Taman Kanak-kanak dan Kelompok Bermain, 16 Sekolah Dasar, 9 Sekolah Menengah Pertama, 10 Sekolah Menengah Umum dan 5 Universitas, sekolah kejuruan dan sekolah khusus, dan lain sebagainya yang kemudian dapat menjadi sumber penyerapan tenaga kerja dalam skala kecil. Dikatakan dalam skala kecil dikarenakan jumlah sumber peluang mata pencaharian di BSD City seperti taman tekno kapasitasnya tidak sebanding dengan jumlah penduduk BSD City yang banyak. (www.bsdcity.com). Pemerintah dan pihak swasta yang membangun BSD City dapat dikatakan sebagai pihak yang mampu menciptakan kota baru dengan memperhatikan ekonomi atau kesempatan
13

bekerja bagi penduduk sekitar dalam skala kecil, terbukti dari kesiapan pihak pemerintah dan swasta tersebut menciptakan berbagai macam infrastruktur yang dapat menunjang kehidupan penduduk kota BSD dalam skala kecil salah satunya adalah penciptaan berbagai lapangan pekerjaan sekaligus sebagai sarana pemenuh kebutuhan. Selain itu, peluang bagi penduduk BSD City dalam skala kecil untuk membuka lapangan pekerjaan sendiri dengan berwirausaha juga telah terbuka lebar dimana dewasa ini BSD City telah menjadi kota bisnis yang semakin ramai dan menjadi incaran berbagai investor untuk membangun bisnis. Dengan adanya berbagai sumber pekerjaan yang lengkap dan modern tersebut, penduduk BSD City dalam skala kecil dapat memiliki peluang mendapatkan pekerjaan yang besar dan diharapkan mampu menciptakan kesejahteraan hidup serta semakin mendorong BSD City untuk mencapai predikat sebagai kota yang mandiri. Dikatakan skala kecil karena lapangan pekerjaan yang dapat disediakan BSD City belum dapat memenuhi kebutuhan lapangan pekerjaan yang dibutuhkan seluruh warga BSD City. 3.3.3 Equity (keseimbangan) Prinsip ketiga adalah prinsip equity atau keseimbangan dimana dapat dianalisis dengan tiga indikator yaitu disparitas (perbedaan/jarak), pendekatan jasa sosial, perumahan murah. Dari aspek disparitas, jika dianalisis dari pendekatan yang kurang berkelanjutan dapat dilihat bahwa di dalam masyarakatnya perbedaan atau disparitas antar kelompok dan ras makin meningkat. Namun, jika dilihat dari pendekatan yang lebih berkelanjutan dapat dilihat bahwa di dalam masyarakatnya perbedaan atau disparitas yang kurang sehingga tercipta kesempatan yang seimbang dari berbagai macam hal yang tersedia. BSD City merupakan salah satu kota yang dirasa sudah lebih berkelanjutan karena masyarakat kota yang ada di kota BSD sudah memiliki kesempatan yang sama dalam mendapatkan fasilitas, pelayanan perkotaan, sarana dan prasarana tanpa ada pembedaan pelayanan atau pengistimewaan kepada kelompok-kelompok dan ras tertentu. Dari pendekatan kedua yaitu pendekatan jasa sosial dilihat apabila pendekatan kurang berkelanjutan jasa yang spesifik hanya diperuntukkan untuk klien-klien individual saja. Namun, jika dilihat dari pendekatan yang sudah lebih berkelanjutan dimana jasa yang diintegrasikan bagi keluarga-keluarga dan komunitas. Menurut analisis penulis di BSD City sudah mengarah kepada pendekatan yang lebih berkelanjutan karena jasa sosial yang ada di kota BSD sudah diintegrasikan bagi keluarga dan komunitas. Hal ini terlihat dari adanya kemitraan dimana anggotanya berasal dari warga BSD City dan sekitarnya yang terdiri dari para penghuni, pebisnis, eksekutif, karyawan, serta perusahaan yang berdomisili di lingkungan BSD City, yang anggota-anggotanya ini merupakan pemerhati dan peminat yang tertarik dengan segala kegiatan bisnis, kemanusisaan, kesehatan, agama, pendidikan, hobi maupun kehidupan sosial lainnya di lingkungan BSD City. BSD Society sebagai organisasi nirlaba yang memberikan perhatian khusus pada kegiatan sosial seperti: memberi bantuan gizi buruk kepada masyarakat sekitar Serpong, donor darah, bantuan bencana alam dan lain lain. (www.bsd-society.com)

14

Adapun pendekatan ketiga dilihat dari aspek perumahan murah dimana dalam pendekatan kurang berkelanjutan lebih cenderung ke rumah keluarga yang dibangun diatas tanah yang besar, terisolasi dari perumahan rakyat yang terkotak-kotak, perumahannya bersifat massal, sedangkan dalam pendekatan yang lebih berkelanjutan dimana ada campuran dari alternatif rumah yang bagus, berimbang, campuran dan subsidi perumahan di integrasikan ke stok perumahan-perumahan oleh masal. BSD City memiliki tujuan awal sebagai kawasan hunian modern dengan bentuk perumahan atau cluster. BSD City memiliki 15 cluster atau komplek perumahan, dengan jumlah unit rumah pada masing-masung cluster bervariasi antara 50-200 unit rumah. Harga dan tipe rumah di BSD City juga sangat bervariasi tergantung pada lokasi dan fasilitas yang disediakan, tetapi rumah-rumah tersebut didominasi dengan tipe rumah yang bagus, terkonsep, dan minimalis. Adapun target pasar perumahan di BSD City adalah kalangan menengah dan kalangan atas, karena harga yang ditawarkan pada tahun 2013 mencapai pada kisaran diatas 1 milyar.(www.bisnis.com). Dengan harga yang ditawarkan tersebut, perumahan di BSD City sulit untuk dijangkau kalangan menengah kebawah, dan juga perumahan di BSD tidak difasilitasi dengan adanya subsidi karena BSD City berada di bawah pengembang swasta dan pemerintah tidak campur tangan dalam penyediaan kawasan hunian di BSD City. Berdasarkan analisis tersebut terlihat bahwa BSD City sudah dapat menyediakan perumahan yang memiliki kualitas bagus dengan diimbangi fasilitas dan sarana prasarana, tetapi dari segi harga perumahan di BSD City belum menjangkau seluruh lapisan masyarakat karena tidak terdapatnya rumah murah ataupun subsidi dari pemerintah. Hal ini menunjukkan bahwa BSD City masih memiliki keterbatasan untuk mencapai pembangunan berkelanjutan dari aspek perumahan murah. 3.3.4. Engagement (keterkaitan/peran serta). Merupakan prinsip keempat yang harus dipenuhi dalam menciptakan kota berkelanjutan. Pendekatan yang pertama dalam melihat engagement di pembangunan berkelanjutan BSD City adalah ada tidaknya partisipasi masyarakat. Semakin optimal partisipasi masyarakat lebih mengarah pada pendekatan yang lebih berkelanjutan, dan sebaliknya apabila peran serta masyarakat minim maka dapat dikatakan pendekatan tersebut kurang mengarah pada berkelanjutan. Partisipasi atau peran serta masyarakat dilihat dari bagaimana respon konsumen terhadap pengembangan yang telah dilakukan oleh BSD City. Dalam usaha untuk memasarkan hunian-hunian cluster yang terus dikembangkannya, BSD City memiliki target-target yang harus dicapai dalam sales marketing yang dilakukannya. Usaha tersebut membuahkan hasil terlihat dari adanya respon masyarakat yang sangat tinggi dalam menanggapi penjualan cluster BSD yang baru diluncurkan. Hal tersebut dibuktikan bahwa dalam jangka waktu beberapa bulan, produk sub cluster yang baru diluncurkan oleh BSD City sudah habis terjual (www.properti.kompas.com). Selain di wilayah Jabodetabek, sales marketing yang dilakukan oleh BSD City melalui pameran hunian yang dilakukan di kota lain menunjukkan antusiasme masyarakat yang cukup tinggi untuk mengetahui banyak tentang hunian ini. Dari kedua hal tersebut terlihat bahwa partisipasi masyarakat cukup tinggi terhadap pengembangan hunian-hunian baru oleh BSD
15

City, ditunjukkan dengan tingginya tingkat penjualan cluster-cluster baru walaupun harga dan tipe rumah yang ditawarkan pun termasuk target kalangan menengah ke atas. Adanya partisipasi masyarakat ini sebagai tolak ukur bagi BSD City untuk terus mengembangkan produk-produknya dan meningkatkan pelayanan serta fasilitas-fasilitas agar kebutuhan para konsumen dapat terus terpenuhi. Pendekatan kedua dalam engagement dilihat dari regional yaitu didasarkan pada kompetisi dan kerjasama yang dilakukan. Apabila di suatu pembangunan kota menimbulkan suatu kompetisi terhadap aspek lainnya, dapat dikatakan bahwa pembangunan tersebut kurang berkelanjutan, tetapi apabila suatu pembangunan kota menghasilkan suatu iklim kerjasama strategis antara berbagai pihak maka pembangunan tersebut merupakan pendekatan yang lebih berkelanjutan. Pembangunan kota baru BSD City sudah berkembang sangat pesat di berbagai sektor tidak hanya sektor perumahan tetapi juga pendidikan, bisnis, dan rekreasi. Perkembangan tersebut tidak terlepas dari berbagai kerjasama strategis yang dilakukan BSD City dengan pihak lain dalam rangka meningkatkan produk dan inovasi. Kerjasama strategis ini dilakukan baik dengan perusahaan asing maupun dengan perusahaan nasional. Kerjasama yang dilakukan dengan pihak asing pada tahun 2013 adalah dengan Hongkong Land salah satu pengembang properti tingkat internasional. Kerjasama dengan Hongkong Land dilakukan untuk mengembangkan kawasan hunian kelas premium dan ekslusif di BSD City, ini dilakukan karena tingginya permintaan para konsumen untuk pengadaan hunian dengan kelas tersebut (www.beritasatu.com). Keputusan yang diambil BSD City untuk melakukan kemitraan dengan perusahaan internasional merupakan salah satu langkah untuk menghasilkan pembangunan kawasan yang memiliki kualitas lebih baik, karena proyek ini merupakan bentuk untuk menanggapi permintaan masyarakat, maka BSD City melihat harus memberikan hasil terbaik untuk memenuhi kebutuhan masyarakat tersebut. Kemitraan ini juga dilihat dapat berdampak positif pada reputasi dan prospek bisnis BSD City. Bentuk kerjasama BSD City dalam menyediakan fasilitas dan pelayanan dilakukan dengan Bank Central Asia (BCA) sejak tahun 2010. Kerjasama tersebut adalah dengan adanya kemudahan bagi para penghuni kawasan BSD City untuk melakukan pembayaran air bersih dan iuran pengelolaan lingkungan (IPL) melalui ATM BCA yang tersebar di seluruh Indonesia. Peningkatan pelayanan bagi para penghuni BSD City dilakukan untuk menciptakan sebuah kota mandiri yang disertai dengan multi akses yang strategis dan infrastruktur berkualitas. Adanya fasilitas ini menjadi salah satu bukti BSD City terus menanggapi apa yang menjadi kebutuhan para konsumennya dan tidak hanya sebatas pada pengembangan yang berorientasi pada profit. Bentuk kerjasama yang dilakukan oleh BCA merupakan salah satu bentuk kerjasama strategis yang dilakukan oleh BSD City, karena BCA sendiri merupakan salah satu bank dengan jumlah mesin ATM terbanyak di Indonesia (www.infobanknews.com), sehingga ini menjadi kemudahan tersendiri bagi para penghuni BSD City tanpa harus sulit mencari mesin atm BCA untuk melakukan pembayaran air bersih dan IPL.

16

Adapun persaingan atau kompetisi yang harus dihadapi kota baru BSD City muncul dari kawasan hunian yang tidak berada terlalu jauh yaitu Alam Sutera. Konsep yang diusung Alam Sutera tidak berbeda jauh dengan BSD City yaitu salah satu kota mandiri yang menghadirkan kawasan residensial, pendidikan, hiburan, kesehatan, hingga pusat perbelanjaan (www.alam-sutera.com). Tidak adanya perbatasan yang membatasi antara BSD City dan Alam Sutera menjadikan kedua kota baru ini harus saling meningkatkan keunggulannya masingmasing dengan pembangunan dan inovasi agar memiliki daya tarik bagi masyarakat. Tetapi dalam berbagai aspek, BSD City memiliki keunggulan yang lebih baik dibandingkan Alam Sutera. Dilihat dari luas wilayah, perbedaan signifikan terlihat dari kedua, BSD City memiliki luas wilayah mencapai 6000 hektar sedangkan Alam Sutera hanya memiliki luas wilayah sebesar 700 hektar. Perbedaan luas wilayah ini tentu memiliki dampak pada jumlah penghuni yang bertempat tinggal di masing-masing kawasan, pembangunan sarana prasarana, dan penyediaan fasilitas. Jumlah penghuni di BSD City mencapai 150.000 sedangkan Alam Sutera memiliki 4.500 penghuni. Adapun dilihat dari sarana pendidikan, BSD City memiliki 63 sarana pendidikan terdiri dari sekolah dan universitas, sedangkan Alam Sutera hanya memiliki 2 sarana pendidikan. Dalam hal ini BSD City sangat memanfaatkan luas lahan tersebut dengan terus melakukan pembangunan cluster- baru, sarana rekreasi, pusat perbelanjaan, rumah sakit, dan sekolah, sehingga berdasarkan hal tersebut BSD City memang telah memiliki keunggulan yang lebih jika dibandingkan dengan Alam Sutera. Munculnya kompetitor dalam pembentukan kota baru menunjukkan bahwa BSD City memiliki keterbatasan untuk melakukan pembangunan keberlanjutan, hal ini dikarenakan untuk melakukan pengembangan diluar lahan yang sudah dimiliki tidak dapat dilakukan karena terbatas dengan lahan milik kawasan lain. Adapun yang dapat dilakukan oleh BSD City adalah tetap mengembangkan pembangunan didalam wilayah yang dimiliki disertai peningkatan pemenuhan kebutuhan bagi para masyarakat dan penghuni. Pendekatan ketiga dalam engagement dilihat dari adanya keterlibatan peran pemerintah. Jika pemerintah memiliki peran sebagai fasilitator pemberdayaan, negoisator, dan menyaring masukan dari bawah maka pembangunan tersebut lebih berkelanjutan, namun apabila pemerintah hanya bertindak sebagai penyedia jasa, regulator, serta komando berasal dari atas maka pembangunan tersebut kurang berkelanjutan. BSD City berada di bawah wewenang Pemerintah Kota Tangerang Selatan. Di dalam pelaksanaannya, pemerintah kota mempunyai peran sebagai fasilitator dalam pembentukan 2 ruas jalan Tol menuju BSD City yang pada ujungnya terdapat 2 pintu keluar menuju BSD City yaitu Lingkar Barat (km 12) dan Lingkar Timur BSD (km 10). Adanya jalan bebas hambatan tersebut tentu memudahkan akses masyarakat untuk mencapai daerah BSD City sehingga dapat lebih efisien dari segi waktu dan mobilitas para masyarakat. Pembangunan tol oleh pemerintah ke arah BSD City ini merupakan salah satu bentuk dukungan pemerintah dalam usaha untuk mengembangkan dan

17

mempromosikan kawasan BSD City, sehingga lebih banyak masyarakat yang tertarik untuk bertempat tinggal disana dengan adanya akses yang mudah. 3.3.5. Energi. Merupakan poin kelima dalam melihat pembangunan kota berkelanjutan. Prinsip energi melihat dari pendekatan sumber energi dan sistem transportasi. Dalam pendekatan pertama, sumber energi dilihat apabila pembangunan yang dilaksanakan berorientasi pada hemat energi maka mengarah pada pembangunan yang lebih berkelanjutan, sedangkan apabila pembangunan cenderung melakukan pengurasan sumber energi maka mengarah pada pendekatan yang kurang berkelanjutan. Di BSD City, penghematan energi baru menjadi fokus dalam pengembangan bangunan-bangunan dalam beberapa tahun terakhir ini yang berupa bentuk keberlangsungan lingkungan. Bentuk nyata dari penghematan energi ini adanya prinsip green building yang diterapkan bagi setiap bangunan-bangunan di BSD City. Penerapan green building dalam setiap proyek dapat melakukan penghematan air bersih mencapai 85%, hal ini sebagai pengurangan dampak banjir kota. Selain itu, prinsip green building ini juga dilaksanakan dalam bentuk pengurangan panas ke dalam gedung dengan menggunakan kaca Low-E dan material kadar albedo nya tinggi. Terdapat pula penghematan energi dengan lampu energi surya untuk penerangan jalan umum di kawasan BSD Green Office Park (www.swa.co.id) Dari pendekatan kedua yaitu sistem transportasi dilihat dari apabila pembangunan kota mengutamakan pada transportasi umum atau massal, maka dapat dikatakan mengarah pada berkelanjutan, sedangkan apabila didalam suatu kota lebih mengutamakan pada kendaraan pribadi yang boros energi maka dapat dikatakan kurang berkelanjutan. Di BSD City sendiri sudah tersedia beberapa transportasi umum seperti yang telah dijelaskan yaitu Shuttle Bus / Feeder Busway, kereta api, dan angkutan kota dari kota-kota sekitarnya seperti Pamulang, Ciputat, Tangerang, Serpong, Karawaci, Parung dan Bogor yang berhenti di Terminal Angkutan Kota BSD City. Tetapi dikarenakan warga BSD City yang berjumlah ratusan ribu masih memiliki ketergantungan dengan Kota Jakarta, maka keberadaan transportasi umum tersebut dinilai belum memadai dan cukup untuk menampung sebagian besar warga. Hal ini didukung dengan keluhan warga BSD terhadap shuttle bus yang jumlahnya sangat sedikit sehingga penumpang harus berdesak-desakan didalamnya, bahkan tidak jarang mereka kehabisan shuttle bus di saat jam-jam sibuk. Berdasarkan alasan tersebut, masih banyak warga BSD yang memilih menggunakan kendaraan pribadi. Banyaknya pengguna kendaraan pribadi ini juga dikarenakan jarak tempuh BSD ke Jakarta kurang lebih 50 km (www.bulletin.penataanruang.net), maka untuk menempuh jarak yang jauh warga memilih menggunakan kendaraan pribadi yang lebih nyaman jika dibandingkan transportasi umum. Dari penjelasan tersebut terlihat BSD sudah menyediakan transportasi umum, tetapi tidak diimbangi dengan peningkatan secara kuantitas dan kualitas sehingga lebih banyak warga yang memilih menggunakan kendaraan pribadi. Banyaknya pengguna kendaraan pribadi menunjukkan BSD City memiliki keterbatasan untuk melakukan pembangunan berkelanjutan jika dilihat dari prinsip energi.
18

BAB IV PENUTUP

4.1 Kesimpulan BSD City merupakan salah satu kota satelit dari Jakarta yang pada awalnya ditujukan untuk menjadi kota mandiri, dimana semua fasilitas disediakan di kota tersebut termasuk kawasan industry, perkantoran, perdagangan, pendidikan, wisata, sekaligus perumahan. Kota baru mandiri mempunyai empat karakteristik yaitu Memiliki potensi yang mampu menunjang kehidupannya sendiri, berperan sebagai pusat pengembangan wilayah sekitarnya, menjadi daya tarik bagi penduduk sekitarnya (counter magnet), memiliki sistem bentuk kota yang spesifik dan geografisnya. Dari keempat karakteristik kota baru mandiri ini kota BSD belum sepenuhnya dapat dikatakan sebagai kota baru mandiri hal ini dikarenakan kota BSD masih melakukan pembangunan secara terus menerus, namun masyarakat setempat masih membutuhkan sumber kehidupan dari luar BSD seperti Jakarta, sehingga tidak semua kebutuhan masyarakat dapat dipenuhi di dalam BSD City saja. Pembangunan BSD City masih memiliki keterbatasan untuk mengarah ke pembangunan berkelanjutan karena berdasarkan analisis terdapat indikator-indikator yang belum dipenuhi seperti dalam prinsip engagement yaitu indikator regional, BSD City masih memiliki pesaing atau kompetitor kawasan hunian lain, yaitu Alam Sutera. Kemudian, prinsip equity, indikator perumahan murah yang tidak terpenuhi karena kebanyakan rumah-rumah yang disediakan berharga mahal dan tujuannya memang untuk kelas menengah keatas. Lalu masih ada keterbatasan juga dalam prinsip energi, dalam indikator sistem transportasi, karena untuk menempuh jarak yang jauh dari BSD ke Jakarta, warga memilih menggunakan kendaraan pribadi yang lebih nyaman jika dibandingkan transportasi umum. 4.2 Saran 1. Pembentukan kota baru seharusnya disesuaikan dengan tujuan awal yaitu mengurangi beban bagi kota utama, untuk itu BSD City dan Pemkot Tangsel sebaiknya melakukan evaluasi terhadap banyaknya infrastruktur transportasi yang mendukung kecenderungan masyarakat warga BSD City yang kini bersifat komuter dan cenderung bergantung pada kota utama.
19

2. BSD City seharusnya dapat menjadi kota mandiri dengan menyediakan semua yang dibutuhkan masyarakat sehingga dapat mengurangi kebutuhan warga BSD City untuk ke Jakarta 3. BSD City bersama Pemkot Tangsel harus bekerjasama untuk menyediakan perumahan yang murah atau bersubsidi di BSD City agar tidak terkesan ekslusif dan dapat dijangkau oleh kalangan menengah kebawah 4. Dalam Menciptakan kota baru, ada baiknya Developer BSD City untuk bekerja sama dengan Pemerintah DKI Jakarta agar muncul koordinasi dan hubungan yang bersinergis, contoh nyatanya adalah dengan bentuk kemitraan jangka panjang dalam pembangunan perkantoran di BSD City yang merupakan cabang dari kantor-kantor di ibukota untuk memperkecil mobilisasi warga BSD City ke DKI Jakarta.

DAFTAR PUSTAKA Buku Kusbiantoro, B. S., 2009. Memanusiakan Perencanaan Sistem Transportasi. Bandung: Penerbit ITB. Kustiwan, Iwan dan Nia Kurniasih Pontoh, 2008. Perencanaan Kota. Bandung: Percetakan ITB. Zanariah, 2002. Indikator Pembanginan Berkelanjutan. Jakarta, Program Studi Ilmu Lingkungan Program Pasca Sarjana. Halaman Web Bab IV. Hasil dan Pembahasan, http://thesis.binus.ac.id/doc/Bab4/Bab%204__10-123.pdf (diakses pada Minggu, 19 Mei 2013 Pukul 12.09 WIB) Bab IV. Kesimpulan dan Saran, http://dspace.library.uph.edu:8080/bitstream/123456789/990/2/Conclusion.pdf (diakses pada Sabtu, 18 Mei 2013 Pukul 13.09 WIB) Berita Satu. 2013. Bsd Jalin Kerjasama dengan Hongkong Land,

20

http://www.beritasatu.com/forum-bisnis/98216-bsd-jalin-kerjasama-dengan-hongkongland.html (diakses pada Sabtu, 18 Mei 2013 Pukul 13.20 WIB) Bisnis. 2013. Sinar Mas Land Target Tahun Ini Tambah 3000 Unit Rumah, http://www.bisnis.com/m/sinar-mas-land-target-tahun-ini-tambah-3000-unit-rumah (diakses pada Minggu, 19 Mei 2013 Pukul 15.01) BSD Society, 2012. Mitra, http://www.bsd-society.com/mitra (diakses pada Senin, 20 Mei 2013 Pukul 15.05 WIB) Info Bank News. 2011. Nih, 10 Bank dengan Jumlah ATM Terbanyak, http://www.infobanknews.com/2011/05/nih-10-bank-dengan-jumlah-atm-terbanyak/ (diakses pada Minggu, 19 Mei 2013 Pukul 15.26 WIB) Kompas. 2011. BSD Targetkan Penjualan 2011 Capai 4 Triliun, http://properti.kompas.com/read/2011/04/12/15212512/BSD.Targetkan.Penjualan.2011.Capai. Rp.4.Triliun (diakses pada Sabtu, 18 Mei 2013 Pukul 13.31 WIB) Kompas. 2008. Taman Tekno BSD City Serap 10.000 Tenaga Kerja, http://otomotif.kompas.com/read/2008/11/27/19045738/taman.tekno.bsd.city.serap.10.000.ten aga.kerja, (diakses pada Senin, 20 Mei 2013 pukul 12.50 WIB) Situs Resmi Alam Sutera. Overview, http://www.alam-sutera.com/about-us/2011-11-27-10-12-39 (diakses pada Sabtu, 18 Mei 2013 Pukul 14.32 WIB) Situs Resmi BSD City. A Glimpse of BSD City, http://bsdcity.com/thecity_profile.aspx (diakses pada Senin, 18 Mei 2013 Pukul 14.44) Situs Resmi Pemerintah Kota Tangerang Selatan. Peluang Investasi, http://tangerangselatankota.go.id/main/page/peluang-investasi (diakses pada Sabtu, 18 Mei 2013 Pukul 14.50 WIB) Susantono, Bambang. 2008. Bangunan Baru dan Kemacetan di Jakarta, http://bulletin.penataanruang.net/index.asp?mod=_fullart&idart=131 (diakses pada Minggu, 19 Mei 2013 Pukul 15.45 WIB) SWA. 2013. Sinar Mas Land Kembali Raih Asia Pacific Property Award 2013 2014, http://swa.co.id/business-strategy/sinar-mas-land-kembali-raih-asia-pacific-property-award2013-2014 (diakses pada Minggu, 19 Mei 2013 Pukul 16.04 WIB) Warta Metro. 2013. BSD City Bantah Serobot Tanah Warga, http://wartakotalive.tribunnews.com/detil/berita/126756/BSD-City-Bantah-Serobot-TanahWarga- (diakses pada pada Senin, 20 Mei 2013 pukul 13.04 WIB)
21

22