TIPOLOGI PERUMAHAN

DAN PERMUKIMAN

Sebuah Tuntutan Layanan

Kehidupan dan Penghidupan
Penduduk Perkotaan
Tipologi Perumahan

 Tipologi perumahan sangat berkaitan dengan

peradaban manusia, karena peradaban
manusia dari waktu ke waktu mengalami
perkembangan. Faktor yang mempengaruhi
baik dari kondisi fisik alam, budaya, perilaku,
kemampuan dan teknologi. Pengaruh dari
faktor-faktor tersebut menyebabkan bentuk
rumah berubah-ubah tipologinya.
 Mempelajari tipologi perumahan dan
permukiman serta perkembangannya, dapat
membantu memprediksikan bentuk-bentuk
rumah yang dibutuhkan masyarakat sesuai
dengan perkembangan dari faktor-faktor yang
mempengaruhi tersebut.
Pengertian Tipologi Perumahan

 Tipologi perumahan adalah pengelompokan

atau pengklasifikasian bangunan perumahan
berdasarkan fungsi, bentuk, ukuran, atau
karakteristik lainnya. Tipologi perumahan dapat
digunakan untuk menentukan standar teknis, pola
penataan ruang, dan kriteria kelayakan huni
pada suatu kawasan perumahan. Tipologi
perumahan juga dapat mencerminkan
kebutuhan, selera, dan gaya hidup masyarakat
yang menghuninya.
 Tipologi Perumahan Kelompok:
 Rumah Sehat Sederhana
 Tipologi Kapling dan Bangunan
 Rumah Susun
Rumah Sehat Sederhana

 Luasan Lantai dan Kavling

Minimum agar orang dapat
tinggal dengan sehat

 Luas Lantai / kavling minimum

di Indonesia : 36 / 60
Rumah T-36/60

2.00
TAMAN

RUMAH 6.00 AGAR DAPAT

INTI T36 CROSS-VENTILATION
2.00

TAMAN
6.00
Rumah Sehat Sederhana dalam
Rumah Susun
TIPE MINIMUM : 18 M2 TIPE STUDIO

1.50
LEBAR KORIDOR
MIN. 2 M
KORIDOR UNTUK
4.50
KEGIATAN UMUM /
SBG RUANG SOSIAL
KORIDOR
3.00
ANY QUESTION?
Tipologi Kavling dan Bangunan ( Unit )

Bentuk Kavling di
Perkotaan:
 Cul-de-sac Lot
 Interior Lot
 T-Intersection Lot
 Corner Lot
 Key Lot
 Flag Lot
 Irregular Lot
Tipologi Kavling dan Bangunan ( Unit )

Kavling punya ukuran :

▪ Dalam ( D ) PERBANDINGAN
▪ Luar ( L ) L : D = 1:3

A B
MANA YANG LEBIH
D BAIK, KAVLING A
L ATAU KAVLING B ?
MENGAPA ?
JALAN
Tipologi Kavling dan Bangunan ( Unit )

Kasus:

Jika dalam suatu kawasan dengan luas

lahan 1 Ha, kepadatan Brutto 50 orang /
Ha, dan lahan perumahan 60 %.

 Berapa luas Kavling per KK ?

 Bagaimana Bentuk Lahan kawasan
tersebut dan pembagian
kavlingnya ?
Tipologi Kavling dan Bangunan ( Unit )
 Menghitung Luas Kavling per KK :
 Luas lahan untuk perumahan:
= 60/100 x 1 Ha
= 0,6 Ha = 6000 m2
 Kepadatan bruto = 50 org / Ha Lahan Perumahan

 Kepadatan Netto = 50 org / 0,6 ha

= 84 org / Ha
 Jika 1 KK = 5 org, maka = 84 / 5
= 17 KK
 Jadi Luas Kavling per KK = 6000 m2 / 17 KK
= 353 m2 / KK
Tipologi Kavling dan Bangunan ( Unit )

Bentuk Pembagian Kavling :

FASILITAS
UMUM
ANY QUESTION?
Tipologi Bangunan

SINGLE FAMILY HOUSING

TIPOLOGI RUMAH DALAM KAVLING

1. Rumah Tunggal 2. Rumah Kopel
Tipologi Bangunan

SINGLE FAMILY HOUSING

3. Rumah Deret
Tipologi Bangunan

MULTI-FAMILY HOUSING

 1 (satu) Kavling dengan

banyak unit rumah.
 Kepemilikan bisa Hak Milik atau
Hak Guna Bangunan
 Dapat berupa : Rumah Susun,
Cottage, Town House
ANY QUESTION?
Pengertian Rumah Susun

 Salah satu bentuk pendekatan penyediaan

perumahan dan permukiman terutama di
kawasan perkotaan adalah dengan
pembangunan rumah susun.
 Rumah susun sendiri merupakan bangunan
gedung bertingkat yang dibangun dalam
suatu lingkungan yang terdiri dari beberapa
bagian yang distrukturkan secara fungsional
dalam arah horizontal maupun vertikal.
 Rumah susun memiliki fungsi utama sebagai
tempat hunian yang dilengkapi dengan
bagian bersama, benda bersama dan
tanah bersama.
Sejarah Rumah Susun

 Peresmian Penghunian Rusun Perumnas

Klender, 3 September 1985, di Jakarta Timur
menjadi masa awal keberadaan rumah
susun di Indonesia. Periode 1983-1991
merupakan milestone pembangunan rusun
sederhana guna apa yang disebut
"peremajaan perkotaan" oleh Perum
Perumnas.
 Kementerian Negara Perumahan Rakyat
dibubarkan pada tahun 1999. Perum
Perumnas yang diharapkan menjadi
penggerak perumahan rakyat mengalami
restrukturisasi pinjaman perusahaan dan
penurunan kemampuan.
Sejarah Rumah Susun

 Kementerian Negara Perumahan Rakyat

dibentuk kembali pada 2004. Struktur dan
program pembangunan rumah rakyat harus
ditata kembali dari awal.
 Diawali Keputusan Presiden 22/2006 tentang
Tim Koordinasi Percepatan Pembangunan
Rumah Susun di Kawasan Perkotaan, upaya
konkret pemerintah ialah peresmian
program 1.000 Tower rumah susun pada 5
April 2007 oleh Presiden Soesilo Bambang
Yudhoyono.
 Rusun pertama yang dibangun berbentuk
Rusunami yang lokasinya di Pulo Gebang,
Jakarta Timur, kerjasama Perumnas dan PT
Primaland Internusa Development.
ANY QUESTION?
Regulasi Rumah Susun

 Rumah Susun diatur dengan Undang-

Undang Nomor 20 tahun 2011
tentang Rumah Susun. Selain itu ada
Undang-Undang Nomor 1 tahun 2011
tentang Perumahan dan Kawasan
Permukiman;
 Penyelenggaraan Rumah Susun di
atur dengan PP 13 tahun 2021
tentang Penyelenggaraan Rumah
Susun yang merupakan mandat dari
kententuan Pasal 51 dan Pasal 185
huruf b UU 11 tahun 2020 tentang
Cipta Kerja.
 Permen, Pedoman Teknis, Perizinan,
Perda dan Pergub tentang Rumah
Susun.
Tipologi Rumah Susun

 Rumah susun umum/rumah susun

sederhana yang diperuntukan
bagi masyarakat berpenghasilan
rendah;
 Rumah susun khusus untuk
memenuhi kebutuhan khusus;
 Rumah susun negara untuk
penunjang pelaksanaan tugas
pejabat atau pegawai negeri;
 Rumah susun komersial yang
diselenggakan untuk
mendapatkan keuntungan.
Jenis Kepemilikan Rumah Susun

Berdasarkan jenis kepemilikannya,

rumah susun dapat dimiliki
dengan:
 Cara sewa atau yang biasa
disebut dengan disebut Rumah
Susun Sederhana Sewa
(Rusunawa)
 Hak milik atau yang biasa
disebut Rumah Susun
Sederhana Milik (Rusunami)
Implementasi Rumah Susun
 Dalam pembangunan rumah susun ini
harus pada lahan sesuai dengan
peruntukannya dalam rencana tata
ruang wilayah/kota.
 Perencanaan pembangunan rumah
susun sendiri harus
mempertimbangkan beberapa hal di
antaranya :
 Kepadatan bangunan;
 Jumlah dan kepadatan penduduk;
 Rencana rinci tata ruang;
 Layanan prasarana, sarana dan utilitas
umum;
 Layanan moda transportasi;
 Alternatif pengembangan
konsep pemanfaatan rumah
susun;
 Layanan informasi dan
komunikasi;
 Konsep hunian berimbang;
 Analisis potensi kebutuhan
rumah susun.
ANY QUESTION?
Sarana dan Prasarana
Rumah Susun
Unit hunian Rumah Susun umumnya terdiri dari:
 2 Kamar Tidur, 1 Kamar Mandi, Ruang Tamu,
Dapur.
 Air, Sarana Air Bersih seperti ground water tank
(penampungan air bersih di bawah) dan roof
water tank (penampungan air bersih di atas),
serta Sarana Air Kotor seperti STP (Sewage
Treatment Plant) berupa sistem pengolahan
limbah rumah tangga dan saluran air kotor ke
bak kontrol (got/saluran kota).
 Alat Pencegahan Kebakaran dan fasilitas
pemadam kebakaran lainnya.
 Exhaust Fan (penyaring udara panas), Grease
Trape (boks penyaring kotoran dari wastafel)
Sarana dan Prasarana Rumah Susun

 Penerangan (Unit Hunian dan Fasos

Fasum, halaman, serta genset untuk
keadaan darurat apabila aliran listrik dari
PLN padam).
 Fasilitas Umum: sarana PAUD, aula,
perpustakaan, koperasi, ruang PKK,
taman, masjid, sarana parkir kendaraan
roda dua (motor), sarana tempat
berjualan di halaman dan lantai dasar.
 Fasilitas Kesehatan: Poliklinik Gigi,
Poliklinik Umum, Posyandu (Pos
Pelayanan Terpadu), Posbindu (Pos
Binaan Terpadu).
Contoh Rumah Susun

Rumah Susun Marunda,

Jakarta Utara
 Rusunawa Marunda terdiri dari
beberapa cluster.
 Contohnya untuk Cluster A, dijadikan
sebagai lokasi untuk relokasi warga
Kalijodo, merupakan bangunan
berlantai 4.
 Di setiap lantainya terdapat 20 unit
rusunawa dan setiap unit rusun
merupakan tipe 36 dengan luas 2,5 x
3 meter yang terdiri dari ruang tamu,
dua kamar tidur, kamar mandi, dan
beranda belakang.
Contoh Rumah Susun

Rusunawa MBR, Buliide, Kota

Gorontalo
 Bangunan rumah susun
sederhana sewa setinggi 4 lantai,
terdiri dari 90 unit rumah.
 Mulai ditempati sejak 2018,
diperuntukan bagi masyarakat
berpenghasilan rendah (MBR).
Karakteristik Perumahan
dan Permukiman
 Perumahan masyarakat yang
berpenghasilan sangat tinggi:
 Kondisi perumahan ini memiliki sifat
mewah, eksklusif dan sudah terencana
dengan baik.
 Jumlah perumahan bagi masyarakat
berpenghasilan sangat tinggi ini
sebesar 2% dari keseluruhan penduduk
perkotaan.
 Masyarakat pada golongan ini mampu
memenuhi kebutuhan sarana dan
prasarananya sendiri, yang dapat
dilihat dari maraknya perkembangan
kawasan hunian mewah seperti real
estate, apartemen, villa dan lainnya.
Karakteristik Perumahan
dan Permukiman
 Perumahan masyarakat yang
berpenghasilan tinggi:
 Perumahan dalam strata ini
merupakan rancangan permukiman
yang eksklusif dalam bentuk real
estate.
 Jumlah perumahan ini sebesar 8% dari
keseluruhan penduduk perkotaan.
Perumahan pada skala ini memiliki ciri-
ciri ketersediaan lahan yang siap
bangun, kemudahan dalam
pembangunan fisik, penyediaan
sarana prasarana yang terpadu dan
didukung kemampuan finansial yang
memadai.
Karakteristik Perumahan
dan Permukiman
 Perumahan masyarakat yang
berpenghasilan menengah:
 Perumahan dalam strata ini
berjumlah sekitar 20% dari seluruh
jumlah penduduk perkotaan.
 Dalam perumahan golongan ini,
terdapat beberapa cara untuk
mendapatkannya diantaranya
dengan membangun sendiri atau
lewat real estate dengan
memanfaatkan fasilitas KPR dari
pemerintah dalam menopang
kebutuhan finansialnya.
Karakteristik Perumahan
dan Permukiman
 Perumahan masyarakat yang
berpenghasilan rendah:
 Perumahan pada kelompok ini berjumlah
sekitar 50% dari total penduduk perkotaan
dan menjadi kelompok mayoritas di
perkotaan.
 Dalam golongan ini biasanya muncul
dengan menggunakan fasilitas KPR dari
pemerintah dan pembangunan sendiri.
Namun akibat rendahnya kemampuan
masyarakat untuk membayar (affordability
to pay).
 Kondisi perumahan dan permukiman
masyarakat berpenghasilan rendah sudah
mulai identik dengan ciri-ciri permukiman
kumuh dan liar (slum and squatter) namun
belum mencapai pada level kualitas hunian
yang rendah.
Karakteristik Perumahan
dan Permukiman
 Perumahan masyarakat yang berpenghasilan
sangat rendah:
 Perumahan pada golongan ini berjumlah sekitar 20% dari
seluruh penduduk perkotaan. Permukiman ini memiliki ciri-
ciri diantaranya kualitas yang sangat rendah,
menampakan fenomena slum dan squatter yang sangat
jelas dan sering ditemukan di kawasan kota seperti
sempadan sungai, sempadan kereta api dan daerah
pinggiran lainnya.
 Permasalahan pada permukiman golongan ini adalah
status lahan yang tidak jelas serta fisik bangunan dan
lingkungan yang kumuh. Dilihat secara sosial dan ekonomi,
kelompok ini sangat memerlukan bantuan finansial baik
dari pemerintah maupun swasta, mengingat pada
kenyataannya golongan inilah yang seringkali terabaikan.
 Lingkungan permukiman menjadi kumuh dan liar
dipengaruhi oleh salah satu faktor yaitu kurangnya
pemahaman mereka akan pengelolaan bangunan dan
lingkungan.
ANY QUESTION?
Tugas 1: Identifikasi Perumahan Kelompok
 Contoh kasus: Perumahan di Kota
Gorontalo
 Tugas Kelompok
 Identifikasi dilakukan dengan cara:
 Interview dengan developer (pengembang)
 Survey lapangan ke lokasi perumahan
 Waktu: 2 Minggu
 Dipresentasikan di kelas
 Substansi data yang harus diidentifikasi:
 Luas Kawasan Perumahan
 Tipe, jumlah dan harga rumah masing² tipe
 Kondisi rumah secara umum
 Kelengkapan dan kondisi infrastruktur (air
bersih, listrik, sanitasi, telekomunikasi)
 Kelengkapan dan kondisi fasum dan fasos
 fasilitas tempat ibadah, pendidikan,
kesehatan, dan sarana ekonomi, ruang
terbuka, dan lain-lain
 SEKIAN
UNTUK HARI INI