MAKALAH

BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN

(BPHTB)
Dosen Pengampuh Ahmad Nazir S.Sos.,M.Si

Disusun oleh :
Kelompok 5 05SMJE007 R.527

1. Fika Afriliah 201010500377

2. ...................................................... 201010.............

3. ...................................................... 201010.............

4. ...................................................... 201010.............
5. ...................................................... 201010.............

6. ...................................................... 201010.............

FAKULTAS EKONOMI
PROGRAM STUDI MANAJEMEN
UNIVERSITAS PAMULANG
2022/2023

1
 KATA PENGANTAR

Puji syukur kami panjatkan kehadirat ALLAH SWT yang sudah melimpahkan rahmat,
taufik, dan hidayah-Nya sehingga kami dapat menyelesaikan makalah kami yang berjudul
“BEA PEROLERHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN (BPHTB)”, dengan baik
serta tepatwaktu. Kami juga berterima kasih pada Bapak Ahmad Nazir S.Sos.,M.Si selaku
Dosen Pengajar mata kuliah Perpajakan Universitas Pamulang yang telah memberikan tugas
ini dan membimbing kami sampai saat ini.

Kami sangat berharap makalah ini dapat berguna bagi semuanya dalam rangka
menambah wawasan serta pengetahuan bagi kami maupun para pembaca.

Kami juga menyadari sepenuhnya bahwa di dalam makalah ini terdapat kekurangandan
jauh dari kata sempurna.Oleh sebab itu, kritik serta anjuran yang sifatnya membangun sangat
kami harapkan guna kesempurnaan makalah ini dan demi perbaikan makalah ini diwaktu yang
akan datang.

Atas perhatian serta waktunya kami mengucapkan terima kasih kepada pihak yang
sudah menolong turut dan dalam penyelesaian makalah ini.

Tangerang Selatan, 23 November 2022

Kelompok 5

2
 DAFTAR ISI

JUDUL...................................................................................................................................................... 1
KATA PENGANTAR............................................................................................................................. 2
DAFTAR ISI............................................................................................................................................ 3
BAB I PENDAHULUAN........................................................................................................................ 4
1.1 Latar belakang..................................................................................................................... 4
1.2 Rumusan Masalah................................................................................................................4
1.3 Tujuan Penulisan..................................................................................................................4
BAB II PEMBAHASAN......................................................................................................................... 5
2.1. Pengertian............................................................................................................................5
2.2. Subjek dan Objek BPHTB.................................................................................................5
2.3. Objek pajak yang tidak dikenakan BPHTB (bukan objek BPHTB)...................................5
2.4. Dasar Pengenaan BPHTB...................................................................................................6
2.5. Pengenaan BPHTB.............................................................................................................7
2.6. Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) Ditetapkan Secara Regional
Paling Banyak.....................................................................................................................7
2.7. Saat, Tempat Pajak Terutang..............................................................................................8
2.8. Pengurangan BPHTB..........................................................................................................9
2.9. Cara Penghitungan BPHTB...............................................................................................10
BAB III PENUTUP.....................................................................................................................11
3.1 Kesimpulan.........................................................................................................................11
3.2 Saran...................................................................................................................................11
DAFTAR PUSTAKA..................................................................................................................12

3
 BAB I
PENDAHULUAN

1.1 Latar belakang

Ketentuan mengenai Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB diatur
dalam UU No. 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan
sebagaimana terakhir diubah dengan UU no. 20 tahun 2000. Undang-undang No. 6 tahun
1983 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan sebagaimana telah beberapa kali
diubah terakhir dengan UU No. 28 tahun 2007. Pajak adalah iuran atau pungutan wajib yang
dupungut oleh pemerintah dari masyarakat untuk menutupi pengeluaran rutin negara dan
biaya pembangunan tanpa balas jasa yang dapat ditunjuk secara langsung. Namun secara
logika pajak yang dibayar oleh masyarakat tersebut mempunyai dampak secara langsung
terhadap kesejahteraan masyarakat seperti pembangunan jalan, jembatan, dan tempat-tempat
umum lainnya.

1.2 Rumusan Masalah

1. Apa yang dimaksud dengan BPHTB ?
2. Apa subjek dan objek dalam BPHTB ?
3. Bagaimana dasar pengenaan BPHTB ?
4. Bagaimana cara perhitungan dalam BPHTB ?

1.3 Tujuan Penulisan

Dengan adanya makalah ini maka pembaca dapat mengetahui Pengertian
BPHTB, Subjek dan Objek BPHTB, Pengenaan BPHTB, cara perhitungan BPHTB
dan semua yg menyangkut tentang BPHTB.

4
 BAB II
PEMBAHASAN

2.1. Pengertian
Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan adalah bea yang dikenakan pada
setiappemindahan hak atau hibah wasiat atas harta tetap dan hak-hak kebendaan atas tanah
yangpemindahan haknya dilakukan dengan akta. Menurut peraturan Undang-Undang
BPHTB bahwaBea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan adalah pajak yang dikenakan
atasanah dan atau bangunan, yang selanjutnya disebut dengan pajak,
sedangkanpengertian perolehan hak atas tanah dan atau bangunan adalah
perbuatan atauperistiwa huku yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan
bangunan olehorang pribadi atau badan. Hak atas tanah adalah hak atas tanah
termasuk hak pengelolaan, beserta bangunan di atasnya sebagimana dalam Undang-
Undang No. 5tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Undang-
Undang No. 16tentang Rumah Susun dan ketentuan peraturan perundang-undangan yang
lainnya.

2.2. Subjek dan Objek BPHTB

Subjek BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanahdan atau
bangunan. Subjek BPHTB yang dikenakan kewajibah wajib membayar BPHTByang
menurut perundang-undangan perpajakan yang menjadi Wajib Pajak.Objek BPHTB adalah
perolehan hak atas tanah dan atau bangunan. Perolehanhak atas tanah dan atau
bangunan adalah perbuatan (disengaja) atau peristiwahukum (otomatis/tidak disengaja)
yang mengakibatkan perolehannya hak atas tanahdan atau bangunan oleh orang pribadi atau
badan.

2.3. Objek pajak yang tidak dikenakan BPHTB (bukan objek BPHTB)
Objek pajak yang tidak dikenakan BPHTB adalah objek pajak yang diperoleh :
1. Perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik.
2. Objek pajak yang diperoleh Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau untuk
pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum. Yaitu tanah dan ataubangunan
yang digunakan untuk penyelenggaraan pemerintah baik PemerintahPusa
maupun oleh Pemerintah Daerah dan kegiatan yang semata-mata
tidakditunjukan untuk mencari keuntungan, misalnya : tanah dan atau bangunan
yangdigunakan untuk instalasi pemerintah , rumah sakit, dan jalan umun.

5
 3. Badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan dengansyarat tidak
menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain diluar fungsidan tugas badan atau
perwakilan organisasi tersebut.
4. Orang pribadi atau badan atau karena konversi hak dan perbuatan hukum lain dengan
tidak adanya perubahan nama.
5. Objek pajak yang diperoleh orang pribadi atau badan karena wakaf. Yaituperbuatan
hukum orang pribadi atau badan yang memisahkan sebagian darikekayaannya yang berupa
hak milik tanah dan bangunan dan untukmelembagakannya untuk selama-lamanya untuk
kepentingan peribadatan atau kepentingan umum lainnya tanpa imbalan apapun.
6. Objek pajak yang diperoleh orang pribadi atau badan yang digunakan untuk kepentingan
ibadah.

2.4. Dasar Pengenaan BPHTB

Sesuai dengan pasal 5 UU BPHTB, tarif Bea Perolehan Hak atas Tanah danBangunan
merupakan tarif tunggal sebesar 5%. Penentuan tarif tunggal ini dimaksudkan
untuk keserhanaan kemudahan penghitungan. Dasar pengenaan
BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP), yaitu :
a) Jual Beli adalah harga transaksi
b) Tukar Menukar adalah nilai pasar
c) Hibah adalah nilai pasa
d) Hibah Wasiat adalah nilai pasar
e) Waris adalah nilai pasar
f) Pemasukan dalam perseroan atau Badan Hukum lainnya adalah nilai pasaar
g) Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah nilai pasar
h) Peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai
kekuatan hukum adalah nilai pasar
i) Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak
adalah nilai pasar
j) Pemberian hak baru atas tanah dalam pelepasan hak adalah nilai pasar
k) Penggabungan Usaha adalah nilai pasar
l) Peleburan Usaha adalah nilai pasar

6
 m) Pemekaran Usaha adalah nilai pasar
n) Hadiah adalah nilai pasar
o) Penunjukan pembeli dalam lelang adalah harga transaksi yang tercantum dalam Risalah
Lelang
Dalam hal NPOP tidak diketahui atau lebih rendah daripada Nilai Jual Objek Pajak
(NJOP)PBB pada tahn terjadinya perolehan, dasar pengenaan BPHTB yang dipakai adalah
NJOP PBB.Yang dimaksud dengan harga transaksi adalah harga yang terjadi dan telah
disepakati olehpihak-pihak yang bersangkutan. Dalam hal NJOP PBB pada tahun terjadinya
perolehan belumditetapkan, besarnya NJOP PBB ditetapkan oleh Mentri Keuangan

2.5. Pengenaan BPHTB

Ada beberapa kondisi dimana seorang wajib pajak harus dikenakan BPHTB diantaranya
adalah sebagai berikut :1. Pengenaan BPHTB karena waris dan hibah wasiat BPHTB yang
terutamaatas perolehan hak karena waris dan hibah wasiat adalah sebesar 50% dariBPHTB
yang seharusnya terutang.2. Pengenaan BPHTB karena pemberian Hal Pengelolaan.
Besarnya BPHTB karena pemberian Hak Pengelolaan adalah sebagai berikut :a. 0% (Nol
Persen) dan BPHTB yang seharusnya terhutang dalam halpenerimaan, Hak Pengelolaan
adalah Departemen, PemerintahDaerah Provinsi, Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota,
LembagaPemerintahan Nasional (Perum Perumnas)b. 50% (lima puluh persen) dari BPHTB
yang seharusnya terutang dalamhal penerimaan Hak Pengelolaan selain dimaksudkan di atas.

2.6. Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) Ditetapkan Secara Regional
Paling Banyak
Berikut ini adalah beberapa perolehan objek pajak tidak kena pajak (NPOPTKP) yang dapat
mengurangi NPOP suatu objek pajak tertentu sebagai berikut :
1. Rp. 49.000.000 (empat puluh sembilan juta rupiah) dalam hal perolehan hak Rumah
Sederhana Sehat (RSH) dan Rumah Susun Sederhana.
2. Rp. 10.000.000 (sepuluh juta rupiah) dalam hal perolehan hak baru melaluiprogram
pemerintah yang diterima pelaku usaha kecil atau mikro dalamrangka program
peningkatan sertifikasi tanah untuk memperkuat penjaminankredit bagi usaha mikro dan
kecil.
3. Rp. 300.000.000 (tiga ratus juta rupiah) dalam hal perolehan hak karenawaris, atau
hibah wasiat yang diterima orang pribadiyang masih dalamhubungan keluarga
sedarah dalam garis keturunan lurus atau sederajat keatas atau satu derajat ke bawah dengan
pemberi hibah termasuk istri/suami.

7
 4. Paling banyak Rp. 60.000.000n (enam puluh juta rupiah) dalam hal selain yang disebutkan
di atas.

2.7. Saat, Tempat Pajak Terutang

Saat terutang pajak atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan untuk :
1) Jual beli adalah sejak tanggal di buat dan ditandatanganinya akta, yaitutanggal
dibuat dan ditandatanganinyaakta pemindahan hak di hadapanPejabat Pembuatan Akta
Tanah/Notaris
2) Tukar-menukar adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
3) Hibah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
4) Waris adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke Kantor
Pertanahan
5) Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainya adalah sejak tanggal dibuat dan
ditandatanganinya akta
6) Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah sejak tanggal dibuat dan
ditandatanganinya akta
7) Lelang adalah sejak tanggal penunjukan pemenang lelang, yaitu
tanggalditandatanganinya Risalah Lelang oleh Kepala Kantor Lelang Negara ataukantor
lelang lainya sesuai dengan peraturan perundang-undangan yangberlaku yang memuat
antara lain nama pemegang lelang
8) Putusan hakim adalah sejak tanggal putusan pengadilanyang mempunyai kekuatan hukum
yang tetap
9) Hibah wasiat adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke
Kanto Pertanahan
10)Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah sejak tanggal
ditandatangani dan diterbitkannya surat keputusan pemberian hak
11) Penggabungan usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
12) Peleburan usaha adlah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
13) Pemekaran usaha adalah sejak tanggal dibuat dan dtandatanganinya akta
14) Hadiah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta

8
 Tempat BPHTB terutang adalah di wilayah Kabupaten, Kota, atau Profinsi yang
meliputi letak tanah dan atau bangunan. BPHTB yang terutang dibayar ke kas negara
melalui Bank/Kantor Pos Persepsi BPHTB, yaitu Kantor Pos dan atau Bank Badan Usaha
Milik Negara atau tempat pembayaran lain yang di tunjuk oleh Mentri
Keuangan menggunakan Surat Setoran Bea Peroleha Hak atas Tanah atau Bangunan (SSB).
Hasil penerimaan BPHTB dibagi dengan pertimbangan sebagai berikut :

a) 20% (dua puluh persen) untuk pemerintah pusat yang selanjutnya dikembalikan lagi
secara merata ke setiap kabupaten/kota
b) 16% (enam belas persen) untuk provinsi dan
c) 64% (enam puluh empat persen) untuk kabupaten/kota

2.8. Pengurangan BPHTB

Dalam peraturan Menteri Keuangan No. 91/PMK.03/2006, Atas permohonan WajibPajak,
dapat diberikan pengurangan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunansebesar
25% (dua puluh lima persen) dari pajak yang terhutang, dalam hal :
1. wajib Pajak orang pribadi yang memperoleh hak atas tanah dan
ataubangunan Rumah Susun Sederhana (RS), dan Rumah Susun Sederhana(RSH)
serta Rumah Susun Sangat Sederhana (RSS) yang yang diperolehlangsung dari
pengembangan dan dibayar secara angsuran.Atas permohonan Wajib Pajak, dapat
dikenakan pengurangan BeaPerolehan Hak atas Tanah dan atu Bangunan sebesar
50% (lima puluhpersen) dari pajak yang terutang
2. Wajib Pajak badan yang memperoleh hak baru selain hak pengelolaan dantelah
menguasai tanah dan atau bangunan secara fisik lebih dari 20 tahunyang dibuktikan dengan
surat pernyataan wajib pajak dan keterangan dariPejabat Pemerintah Daerah setempat
3. Wajib Pajak orang pribadi yang menerima hibah dari orang pribadi
yangmempunyai hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satuserajat ke
atas atau satu derajat ke bawah
4. Wajib Pajak yang memperoleh hak atas tanah melalui pembelian dari ganti rugi
Pemerintah yg nilai ganti ruginya dibawah Nilai jual Objek Pajak
5. Wajip Pajak yang memperoleh hak atas tanah sebagai pengganti atas tanah di bebaskan
oleh pemerintah untuk kepentingan umum
6. Wajib Pajak yang melakukan Penggabungan Usaha atau Peleburan Usahadengan atau
tanpa terlebih dahulu megadakan Likuidasi dan telahmemperoleh keputusan

9
 persetujuan penggunaan Nilai Buku dalam rangkapenggabungan atau peleburan usaha dari
Direktur Jendral Pajak
7. Wajib Pajak memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan yang tidak berfungsi lagi
seperti semula disebabkan bencana alam atau sebab-sebab lainnya
8. Wajib Pajak Badan anak perusahaan dari perusahaan asuransi dan reasuransi
yangmemperoleh hak atas tanah atau bangunan yang berasal dari perusahaan
induknyaselaku pemegang saham tunggal sebagai kelanjutan dari pelaksanaan
Ke[utusanMentri Keuangan tentang Kesehatan Keuangan Perusahaan Asuransi dan
Perusahaan Reasuransi
9. Tanah atau bangunan digunakan untuk kepentingan sosial atau pendidikan yang
semata-mata tidak untuk mencari keuntungan antara lain untuk panti asuhan, panti
jompo, rumah yatim piatu, sekolah yang tidak ditujukan untuk mencari keuntungan,
rumah sakit swasta milik institusi pelayan sosial masyarakat

2.9. Cara Penghitungan BPHTB

Besarnya BPHTB terutang adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dikurangiNilai
Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) dikalikan 5% (lima persen).
Secara metematis adalah:BPHTB = 5% X (NPOP-NPOPTKP)

10
 BAB III
PENUTUP

3.1 Kesimpulan
Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan adalah bea yang dikenakanpada setiap
pemindahan hak atau hibah wasiat atas harta tetap dan hak-hakkebendaan atas tanah yang
pemindahan haknya dilakukan dengan akta.Subjek BPHTB adalah orang pribadi atau badan
yang memperoleh hak atas tanahdan atau bangunan. Subjek BPHTB yang dikenakan
kewajibah wajib membayar BPHTByang menurut perundang-undangan perpajakan yang
menjadi Wajib Pajak.

3.2 Saran
Isi dari makalah ini masih belum lengkap dan jauh dari kodisi sempurna, olehsebab itu
penulis dengan senang hati mengaharapkan masukan dan kritikan daripembaca guna
penyempurnaan lebih lanjut.

11
 DAFTAR PUSTAKA

chmad Tjahjono dan M.Fakhri

Husein (2009),perpajakan,Edisi
Keempat,UPP STIM
YKPN,Yogyakarta.
Mardiasmo
(2006),perpajakan,Edisi
Revisi,CV Andi
Offset,Yogyakarta.
Penjelasan dan Peraturan
Pelaksanaan Berkaitan dengan
Undang-Undang Perpajakan.
Waluyo (2008), Perpajakan
Indonesia, Buku 1 edisi 8,
Jakarta: Salemba Empat.
12
Ikatan Akuntan Indonesia
(2007), Pernyataan Standar
Akuntansi
Keuangan per September 2007,
Penerbit Salemba Empat.
Sudirman Rismawati, SE.,M.SA
dan Amiruddin Antong,
SE.,M.Si(2012) , Perpajakan
Pendekatan Teori dan Praktik ,
Penerbit Empat Dua Media,
Malang (jawa timur).
http://
mustahidun.blogspot.co.id/
2013/06/makalah-bphtb.html
chmad Tjahjono dan M.Fakhri Husein (2009),perpajakan,Edisi
Keempat,UPP STIM YKPN,Yogyakarta.
Mardiasmo (2006),perpajakan,Edisi Revisi,CV Andi Offset,Yogyakarta.

13
Penjelasan dan Peraturan Pelaksanaan Berkaitan dengan Undang-Undang Perpajakan.
Waluyo (2008), Perpajakan Indonesia, Buku 1 edisi 8, Jakarta: Salemba Empat.
Ikatan Akuntan Indonesia (2007), Pernyataan Standar Akuntansi
Keuangan per September 2007, Penerbit Salemba Empat.
Sudirman Rismawati, SE.,M.SA dan Amiruddin Antong, SE.,M.Si(2012) , Perpajakan
Pendekatan Teori dan Praktik , Penerbit Empat Dua Media, Malang (jawa timur).
http://mustahidun.blogspot.co.id/2013/06/makalah-bphtb.html

14