MAKALAH

PAJAK BUMI DAN BANGUNAN

Disusun Oleh :

KATA PENGANTAR
Puji Syukur panjatkan kepada Tuhan Yang Maha esa, karena atas berkat dan rahmat-Nya
sehingga kami dapat menyelesaikan penulisan makalah pada mata kuliah Seminar PerPajakan
dengan judul Pajak Bumi dan Bangunan, Bea Materai, dan Bea Perolehan Hak Atas Tanahdan
Bangunan. Makalah ini disusun sebagai syarat untuk menyelesaikan tugas pada MataKuliah
i
Seminar Perpajkan .Kami menyadari bahwa didalam penulisan makalah ini masih
banyak terdapatkekurangan. Oleh karena itu, segala kritik maupun saran dari semua pihak akan
kami terimadengan senang hati dari para pembaca.

Merauke, 29 Mei 2023

Kelompok 6

DAFTAR PUSTAKA
Cover.................…………………………………………………………………………i
Kata Pengantar..................................................................................................................ii
Daftar Pustaka...................................................................................................................iii
Bab I Pendahuluan............................................................................................................1
Latar Belakang..................................................................................................................1

ii
Rumusan Masalah.............................................................................................................1
Bab II Pembahasan...........................................................................................................2
Pengertian dan
Dasar Hukum PBB
Asas Pajak Bumi Dan Bangunan.....................................................................................3
Objek Pajak Bumi Dan Bangunan...................................................................................4
SUBJEK PAJAK ......................................................................................................................5

TARIF DAN DASAR PENGENAAN PAJAK................................................................6

Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP), ..................................................................7
Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT)...............................................................7
dan Surat Ketetapan Pajak (SKP)..................................................................................7
Hak dan Kewajiban Wajib Pajak....................................................................................8
BAB III...............................................................................................................................9
PENUTUP..........................................................................................................................9
DAFTAR PUSTAKA........................................................................................................10

iii
 BAB I
PENDAHULUAN
A.Latar Belakang
Pajak menurut Pasal 1 angka 1 UU No 6 Tahun 1983 sebagaimana telahdisempurnakan
terakhir dengan UU No.28 Tahun 2007 tentang Ketentuanumum dan tata cara perpajakan adalah
"kontribusi wajib kepada negara yangterutang oleh orang pribadi atau badan yang bersifat
memaksa berdasarkanUndang Undang, dengan tidak mendapat timbal balik secara langsung
dandigunakan untuk keperluan negara bagi sebesar-besarnya kemakmuran
rakyat.Mengisyaratkan bahwa diperlukan adanya pembaruan sistem perpajakan
gunameningkatkan kemampuan negara dan masyarakat untuk membiayai pembangunan yang
berasal dari sumber-sumber dalam negeri, karena semakinmeningkatnya penerimaan yang
bersumber dari dalam negeri akan semakinmeningkat pula kemandirian dalam pembiayaan
pelaksanaan pembangunan.
Pajak bumi dan bangunan (PBB) adalah pajak yang dipungut atas tanahdan bangunan karena
adanya keuntungan dan/atau kedudukan sosial ekonomiyang lebih baik bagi orang atau badan
yang mempunyai suatu hak atasnya ataumemperoleh manfaat dari padanya. Dasar pengenaan
pajak dalam PBB adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). NJOP ditentukan berdasarkan harga
pasar per wilayah dan ditetapkan setiap tahun oleh menteri keuangan.
B.RUMUSAN MASALAH
1.Apakah Pengertian dan Dasar Hukum dari Pajak Bumi dan Bangunan ?
2.Apa sajakah Objek Pajak Bumi dan Bangunan?
3.Berapakah Tarif Dasar Pajak Bumi dan Bangunan?
4.Bagaimanakah Cara Menghitung Besarnya Pajak Bumi dan Bangunan?

1
 BAB II
PEMBAHASAN

A.Pengertian Dan Dasar Hukum PBB

Pajak adalah iuran wajib rakyat kepada pemerintah yang diatur sesuaiUUD 45 tanpa
mendapatkan kontribusi langsung atau imbalan dan digunakanuntuk membayar keperluan umum.

Bumi adalah permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada dibawahnya. Permukaan bumi meliputi
tanah dan perairan pedalaman (termasuk rawa – rawa, tambak, perairan) serta laut
wilayahRepublik Indonesia.Bangunan adalah kontruksi tehnik yang ditanam atau dilekatkan
secara tetap pada tanah atau perairan .Dalam pasal 77 ayat (2)Undang-Undang PDRD,
disebutkan bahwa yang Termasuk dalam pengertian bangunan adalah : Jalan lingkungan dalam
satu kesatuan dengan kompleks bangunan.
1.Jalan tol
2.Kolam renang
3.Pagar mewah
4.Tempat olahraga
5.Galangan kapal, dermaga
6.Taman mewah
7.Tempat penampungan / kilang minyak, air dan gas, pipa minyak Pajak bumi dan bangunan
(PBB) adalah pajak yang dipungut atas tanahdan bangunan karena adanya keuntungan dan/atau
kedudukan sosial ekonomiyang lebih baik bagi orang atau badan yang mempunyai suatu hak
atasnya ataumemperoleh manfaat dari padanya. Dasar pengenaan pajak dalam PBB adalah Nilai
Jual Objek Pajak (NJOP). NJOP ditentukan berdasarkan harga pasar per wilayah dan ditetapkan
setiap tahun oleh menteri keuangan.

B.Dasar Hukum PBB

a.UU No. 12 Tahun 1985 sebagaimana telah diubah terakhir dengan UU No.12 Tahun 1994
Tentang Pajak Bumi dan Bangunan.

2
b.KMK No.201/KMK.04/2000 Tentang Penyesuaian Besarnya Nilai JualObjek Pajak Tidak
Kena Pajak Sebagai Dasar Penghitungan Pajak Bumidan Bangunan
.c.KMK No. 523/KMK.04/1998 Tentang Penentuan Klasifikasi danBesarnya Nilai Jual Objek
Pajak Sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumidan Bangunan.
d.KMK No. 1004/KMK.04/1985 Tentang Penentuan Badan atau PerwakilanOrganisasi
Internasional yang Menggunakan Objek Pajak Bumi danBangunan Yang Tidak Dikenakan Pajak
Bumi dan Bangunan
e.Kep Dirjen Pajak Nomor: KEP-251/PJ./2000 Tentang Tata CaraPenetapan Besarnya Nilai Jual
Objek Pajak Tidak Kena Pajak SebagaiDasar Penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan
.f.Kep Dirjen Pajak Nomor: KEP-16/PJ.6/1998 Tentang Pengenaan Pajak Bumi dan
Bangunan.Surat Edaran Dirjen Pajak Nomor: SE-43/PJ.6/2003Tentang Penyesuaian Besarnya
Nilai Jual Objek Pajak TidakKena Pajak (NJOPTKP) PBB dan Perubahan Nilai Perolehan Objek
Pajak Tidak KenaPajak (NPOPTKP) BPHTB Untuk Tahun Pajak 2004.
g.Surat Edaran Dirjen Pajak Nomor: SE-57/PJ.6/1994 Tentang Penegasandan Penjelasan
Pembebasan PBB atas Fasilitas Umum dan Sarana SosialUntuk Kawasan Industri dan Real
Estate.
C. Asas Pajak Bumi Dan Bangunan
a.Memberikan kemudahan dan kesederhanaan
b.Adanya kepastian hokum
c.Mudah dimengerti dan adil
d.Menghindari pajak berganda
D.Istilah Penting dalam Undang – Undang PBB
a)Bumi adalah permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada dibawahnya.
b)Bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah
dan/atau perairan
c)Nilai Jual Obyek Pajak ( NJOP ) adalah harga rata-rata yang diperoleh daritransaksi jual beli
yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapattransaksi jual beli, Nilai Jual Obyek Pajak
ditentukan melalui perbandinganharga dengan obyek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru,
atau NilaiJual Obyek Pajak Pengganti
d)Surat Pemberitahuan Obyek Pajak ( SPOP ) adalah surat yang digunakanoleh wajib pajak
untuk melaporkan data obyek pajak menurut ketentuanundang-undang pajak bumi dan
bangunan.

3
e)Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang adalah surat yang digunakan olehDirektorat Jenderal
Pajak untuk memberitahukan besarnya pajak terhutangkepada wajib pajak.
E.Objek Pajak Bumi Dan Bangunan
1.Yang menjadi Objek Pajak adalah Bumi dan Bangunan.
2.Yang dimaksud dengan klasifikasi bumi dan bangunan adalah pengelompokan bumi dan
bangunan menurut nilai jualnya dan digunakan
sebagai pedoman serta untuk memudahkan penghitungan pajak yangterutang.
3.Pengecualian Objek Pajak. Objek pajak yang dikecualikan adalah :
a.Digunakan semata – mata untuk melayani kepentingan umum dan tidak untuk mencari
keuntungan, misalnya : membangun masjid, rumah sakit, pesantren, penti asuhan,museum,dll.
b.Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala, atau sejenisnya.
c.Merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, tamannasional, tanah
penggembalaan yang dikuasai desa, dan tanah Negara yang belum dibebani suatu hak.
d.Digunakan oleh perwakilan diplomatic, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik.
e.Digunakan oleh badan atau perwakilan organisasi internasional yangditentukan oleh Menteri
keuangan
.4.Objek pajak yang digunakan oleh Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan, penentuan
pengenaan pajaknya di atur lebih lanjut dengan peraturan pemerintah.
5.Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak ( NJOPTKP ) ditetapkanuntuk masing –
masing kabupaten / kota dengan besar setinggi – tingginyaRp 12.000.000,00 ( dua belas juta
rupiah ) untuk setiap wajib pajak. Apabilaseorang wajib pajak mempunyai beberapa objek pajak,
yang diberikan NJOPTKP hanya salah satu objek pajak yang nilainya terbesar, sedangkanobjek
pajak lainnya tetap dikenakan secara penuh tanpa dikurangi NJOPTKP.
CONTOH :
a.Seorang wajib pajak mempunyai objek pajak berupa bumi dengan nilaiRp 4000.000,00 dan
besarnya NJOPTKP untuk objek pajak wilayahtersebut adalah Rp 6.000.000,00, karena NJOP
berada dibawah batas NJOPTKP (RP 6.000.000,00), maka objek pajak tersebut tidak dikenakan
pajak bumi dan bangunan

Seorang wajib pajak mempunyai objek pajak berupa bumi dan bangunan di desa A dan B dengan
nilai sebagai berikut :

4
Desa A :
NJOP Bumi = Rp 13.000.000,00
NJOP Bangunan= Rp 9.000.000,00
Desa B :
NJOP Bumi= Rp 8.000.000,00 NJOP
Bangunan = Rp 10.000.000,00
Dan NJOPTKP untuk daerah tersebut adalah Rp 10.000.000,00
PENYELESAIAN :
Langkah pertama adalah mencari NJOP dari dua tersebut yangmempunyai nilai paling besar,
yaitu : desa A. Maka, NJOP untuk perhitunganPBB adalah :
NJOP Bumi = Rp 13.000.000,00
NJOP Bangunan = Rp 9.000.000,00
NJOP sebagai dasar pengenaan PBB = Rp 22.000.000,00
NJOPTKP = Rp 10.000.000,00
NJOP untuk penghitungan PBB = Rp 12.000.000,00
Kemudian untuk desa B
NJOP untuk penghitungan PBB
NJOP Bumi = Rp 8.000.000,00
NJOP Bangunan = Rp10.000.000,00
NJOP sebagai dasar pengenaan PBB = Rp 18.000.00,00
NJOPTK = 0,00
NJOP untuk penghitungan PBB = Rp 18.000.000,00
F. SUBJEK PAJAK
1.( Pasal 4 UU No. 12 Tahun 1985 jo. UU No.12 Tahun 1994 ) Yang menjadisubjek PBB adalah
orang atau badan yang secara nyata mempunyai hak atas bumi/tanah, memperoleh manfaat atas
bumi/tanah dan memiliki, menguasaiatas bangunan dan atau memperoleh manfaat atas
bangunan. Dengandemikian, tanda pembayaran/ pelunasan pajak bukan merupakan bukti
pemilikan hak.

5
2.Subjek pajak sebagaimana yang dimaksud dalam no. 1 yang dikenakankewajiban membayar
pajak menjadi wajib pajak.
3.Dalam hal atas suatu objek pajak belum jelas diketahui wajib pajaknya,Direktur Jendral Pajak
dapat menetapkan subjek pajak belum jelas wajib pajaknya.
4.Subjek pajak yang ditetapkan sebagaimana no. 3 dapat memberikanketerangan secara tertulis
kepada Direktur Jendral pajak bahwa ia wajib pajak terhadap objek pajak yang dimaksud.
5.Bila keterangan yang diajukan oleh wajib pajak dalam no. 4 disetujui , makaDirektur Jendral
pajak membatalkan penetapan sebagai wajib pajak,sebagaimana no. 3 dalam jangka waktu 1
bulan sejak diterimanya suratketerangan yang dimaksud.
6.Bila keterangan yang diajukan tidak disetujui, maka Direktur Jendral pajak mengeluarkan surat
keputusan penolakan dengan disertai alasan – alasannya.
7.Apabila setelah jangka 1 bulan setelah ditetapkanya tanggal diterimanyaketerangan
sebagaimana yang dimaksud dalam no. 4 Direktur jendral pajak tidak memberikan keputusan,
maka keterangan yang diajukan itu dianggaptidak disetujui
Apabila Direktur jendral pajak tidak memberikan keputusan dalam 1 bulansejak diterimanya
keterangan dan wajib pajak, maka ketetapan sebagai wajib pajak gugur dengan sendiriya dan
berhak mendapatkan keputusan pencabutan penetapan sebagai wajib pajak.

G.TARIF DAN DASAR PENGENAAN PAJAK

( Pasal 5 UU No. 12 Tahun 1985 jo. UU No.12 Tahun 1994 ) Tarif pajak yang dikenakan atas
objek pajak adalah sebesar 0,5 % (lima persepuluh persen).Adapun dasar pengenaan Pajak
adalah sebagai berikut :
1.Dasar pengenaan pajak adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).
2.Besarnya nilai jual objek pajak ( NJOP) ditetapkan setiap
3 tahun olehKepala Kantor Wilayah Direktorat Jendral Pajak atas nama MenteriKeuangan
dengan mempertimbangkan pendapat gubernur/bupati/walikota( pemerintah daerah )
setempat.3.Dasar penghitungan Pajak yang ditetapkan serendah – rendahnya 20% dansetinggi –
tingginya 100% dari Nilai Jual Objek Pajak ( NJOP ).
4.Besarnya presentase ditetapkan dengan peraturan pemerintah denganmemperhatikan kondisi
ekonomi social.Besarnya presentase NJKP adalah sebagai berikut :
a.Sebesar 40% dari NJOP untuk ; objek pajak perkebunan, objek pajak kehutanan dan objek
pajak lainnya( yang wajib pajaknya perorangan dengan NJOP atas bumi dan bangunan sama atau
lebih besar dari 1 milyar rupiah ).

6
b.Sebesar 20% dari NJOP untuk : objek pajak pertambangan, dan objek pajak lainnya yang
NJOp nya < 1 milyar

Misalnya :
 Nilai jual suatu Objek pajak sebesar Rp 2.000.000,00. Presentasemisalnya 20%, maka
besarnya = 20% x Rp 2000.000,00 = Rp400.000,00
  Nilai jual suatu objek pajak sebesar Rp 2.000.000,00. Presentasemisalnya 40%, maka
besarnya = 40% x Rp 2.000.000,00 = Rp800.000,00

H.Cara Menghitung Pajak Bumi Dan BangunanContoh:
1.Wajib pajak A mempunyai sebidang tanah dan bangunan yang NJOP – nyaRp 20.000.000,00
dan NJOPTKP untuk daerah tersebut Rp 12.000.000,00,maka besarnya pajak yang terutang….?
Jawab : 0.5% x 20% x ( NJOP – NJOPTKP )
: 0,5% x 0,2% ( 20.000.000,00 – 12.000.000,00 )
: Rp 8000,00
2.Tuan Ponco seorang dosen perpajakan Unibraw pada tahun 2010 hanyamemilikisebuah objek
pajak dikawasan soekarno – Hatta , malang dandiketahu NJOP bumi tersebut sebesar Rp
10.000.000,00. Berapakah besar PBB terhutang pada tahun 2010 milik Tuan Ponco ?
Jawab : karena besarnya NJOP kurang dari Rp 12.000.000,00, maka objek pajak tidak
dikenakan pajak bumi dan bangunan

I. Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP), Surat Pemberitahuan Pajak Terutang

(SPPT) dan Surat Ketetapan Pajak (SKP)
1.Dalam rangka pendataan, subjek pajak wajib mendaftarkan objek pajaknyadengan mengisi
SPOP.
2.SPOP harus diisi dengan jelas, benar, lengkap dan tepat waktu sertaditandatangani dan
disampaikan kepada Dirjen Pajak yang wilayah kerjanyameliputi letak objek pajak selambat-
lambatnya 30 hari setelah tanggalditerimanya SPOP oleh subjek pajak.
3.Dirjen Pajak akan memberikan SPPT berdasarkan SPOP yang diterimanya.
4.Dirjen Pajak akan mengeluarkan SKP dalam hal-hal sebagai berikut:
a.Apabila SPOP tidak disampaikan dan setelah ditegur secara tertuis tidak disampaikan
ditentukan dalam surat teguran.

7
b.Apabila berdasarkan hasil pemeriksaan atau keterangan lain ternyata jumlah pajak yang
terutang (seharusnya) lebih besar dari jumlah pajak yang dihitung berdasarkan SPOP yang
disampaikan oleh wajib pajak.
5.Jumah pajak yang terutang dalam SKP sebagaimana dimaksud no.4 huruf aadalah pokok pajak
ditambah dengan denda administrasi sebesar 25%dihitung dari pokok pajak.
6.Jumlah pajak yang terutang dalam SKPKB sebagaimana dimaksud dalamno.4 huruf b adalah
selisih pajak yang terutang berdasarkan hasil pemeriksaan atau keterangan lain dengan pajak
yang terutang yang dihitung berdasarkan SPOP ditambah denda administrasi sebesar 25% dari
selisih pajak yang terutang
.SPOP hanya diberikan dalam hal :
a.Objek pajak belum terdaftar / belum lengkap.
b.Objek pajak telah terdaftar tetapi data belum lengkap.
c.NJOP berubah.
d.Objek pajak dimutasikan / laporan dari instansi yang berkaitan langsungdengan objek pajak.

J.Hak dan Kewajiban Wajib Pajak

Dalam melaksanakan proses perpajakan wajib pajak mempunyai hak dankewajiban yang
harus ditaati untuk:
1.Hak wajib pajak
2.Hak untuk memperoleh SPOP, SPPT, STTS beserta informasinya dari Kantor Pelayanan Pajak
Bumgi dan Bagunan.
3.Hak untuk memperbaiki atau mengisi ulang SPOP apabila terjadi kesalahan.
4.Hsk untuk menunjuk pihak lain selain pegawai pajak dengan surat kuasauntuk mengisi dan
menandatangani SPOP.
5.Hak untuk mengajukan permohonan mengenai penundaan penyampaianSPOP sebelum batas
waktu dilampui dengan menyebutkan alas an-alasanyang sah.
6.Hak untuk mengajukan keberatan dan pengurangan atas penetapan PBB.Kewajiban objek
pajak yaitu mendaftarkan objek pajak, mengisi SPOPdengan jelas, benar dan lengkap,
menyampaikan kembali SPOP yang telah diisike kantor pelayanan PBB, melaporkan perubahan
data objek pajak atau wajib pajak ke Kantor Pelayanan PBB setempat apabila ada perubahan
dengan caramengisi SPOP baru sebagai berikut

8
 BAB III
PENUTUP
A.Kesimpulan
Pajak Bumi dan Bangunan adalah pajak Negara yang dikenakan terhadap bumi atau
bangunan berdasarkan Undang – Undang nomor 12 tahun 1985tentang pajak Bumi dan
Bangunan sebagaimana telah diubah dengan Undang – Undang nomor 12 tahun 1994. PBB
adalah pajak yang bersifat kebendaandalam arti besarnya pajak terutang ditentukan oleh keadaan
objek yaitu bumi/tanah atau bangunan. Keadaan subjek ( siapa yang membayar ) tidak
ikutmenentukan besarnya pajak.Subjek PBB adalah orang atau badan yang secara nyata
mempunyai hakatas bumi atau memperoleh manfaat atas bumi, menguasai, atau memiliki
danmemperoleh atas bangunan. Objek pajak bumi daan bangunan adalah : tanahatau bangunan.
1.Bumi adalah permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada dibawahnya.
2.Bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secaratetap pada tanah
dan/atau perairan
Kewajiban objek pajak yaitu mendaftarkan objek pajak, mengisi SPOPdengan jelas, benar dan
lengkap, menyampaikan kembali SPOP yang telah diisike kantor pelayanan PBB, melaporkan
perubahan data objek pajak atau wajib pajak ke Kantor Pelayanan PBB setempat apabila ada
perubahan dengan caramengisi SPOP baru sebagai perbaikan.

9
 DAFTAR PUSTAKA

A.Halim, Akuntansi Keuangan Daerah,Akuntansi Sektor Publik , Jakarta:Salemba Empat, 2002.

Agus Prawoto, Penilaian Pajak Bumi Bangunan Pedesaan dan Perkotaan,Yogyakarta: BPFE,
2011.
Andi Soemitro Rochmat dan Zainal Muttaqin, Pajak Bumi dan Bangunan, Bandung:Refika
Aditama, 2001.
Darwin,Pajak Daerah dan Restribusi Daerah, Jakarta. Mitra Wacana. 2010.
://www.tarif.depkeu.go.id/Bidang/?bid=pajak&cat=pbb
Mardiasmo, Perpajakan, Yogyakarta : ANDI, 2005.
TM Books, Perpajakan-Esensi dan Aplikasi CV Andi Ofset: Yogyakarta, 2013.

10
11
12
13
14