PAJAK BUMI DAN BANGUNAN (PBB)

Disusun untuk memenuhi tugas mata kuliah

HUKUM PAJAK

Dosen Pengampu:

Mochamad Djumali, SH., MH.

Disusun oleh:

Ferri Setiawan (C92217077)

Imroatul Azizah (C92217082)
Irma Ayu Faizah (C92217083)

PRODI HUKUM EKONOMI SYARIAH

FAKULTAS SYARIAH DAN HUKUM
UNIVERSITAS ISLAM NEGERI SUNAN AMPEL SURABAYA
2019

i
 KATA PENGANTAR

Dengan menyebut nama Allah SWT yang Maha Pengasih lagi Maha Penyayang, puji
syukur penulis panjatkan kehadirat Allah SWT, karena telah melimpahkan rahmat, hidayah,
dan inayah-Nya kepada kita semua. Sehingga, penulis dapat menyelesikan tugas ini tepat
pada waktunya.

Penulisan ini bertujuan untuk memenuhi tugas mata kuliah Hukum Pajak. Selain
untuk memenuhi tugas, tujuan penulis ini adalah untuk memaparkan bagaimana penjelasan
mengenai Pajak Bumi dan Bangunan.

Dalam penyelesaian makalah ini, penulis banyak mengalami kesulitan terutama

disebabkan oleh kurangnya ilmu pengetahuan. Namun, berkat bimbingan dari berbagai pihak,
akhirnya makalah ini dapat terselesaikan, walaupun masih banyak kekurangan.

Terlepas dari semua itu kami menyadari sepenuhnya bahwa masih ada kekurangan
baik dari segi susunan kalimat maupun tata bahasanya. Oleh karena itu dengan tangan
terbuka kami menerima segala saran dan kritik dari pembaca agar kami dapat memperbaiki
ini sehingga menjadi semakin baik.

Akhir kata kami berharap semoga malakah ini dapat memberikan manfaat bagi pembaca,
Aamiin.

Wassalamualaikum wr.wb

Surabaya, 01 April 2019

Penulis

ii
 DAFTAR ISI

Kata Pengantar........................................................................................................i

Daftar Isi.................................................................................................................ii

BAB I PENDAHULUAN...................................................................................... 1

A. Latar Belakang.................................................................................... 1

B. Rumusan Masalah............................................................................... 1

C. Tujuan.................................................................................................. 2

BAB II PEMBAHASAN ...................................................................................... 3

A. Pengertian Pajak Bumi dan Bangunan.................................................3

B. Objek Pajak Bumi dan Bangunan....................................................... 4

C. Subjek Pajak Bumi dan Bangunan.......................................................4

D. Pendaftaran Dan Pendataan Objek Pajak.............................................5

E. Penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan............................................8

BAB III PENUTUP................................................................................................ 9

A. Kesimpulan ............................................................................................9

Daftar Pustaka........................................................................................................10

iii
iv
 BAB I
PENDAHULUAN

A.    Latar Belakang
Pajak merupakan salah satu sumber pembiayaan pembangunan nasional dalam
rangka peningkatan kesejahteraan masyarakat. Berkaitan dengan hal tersebut pentingnya
pengelolaan pajak tersebut menjadi prioritas bagi pemerintah. Ada berbagai jenis pajak
yang dikenakan kepada masyarakat, namun dari beberapa diantaranya Pajak Bumi dan
Bangunan merupakan jenis-jenis pajak sangat potensil dan strategis sebagai sumber
penghasilan Negara dalam rangka membiayai penyelenggaraan pemerintahan dan
pembangunan.
Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) Pajak Bumi dan Bangunan merupakan salah satu
faktor pemasukan bagi Negara yang cukup potensil dan kontribusi terhadap pendapatan
negara jika dibandingkan dengan sektor pajak lainnya sangat besar. Strategisnya Pajak
Bumi dan Bangunan tersebut tidak lain karena objeknya meliputi seluruh bumi dan
bangunan yang berada dalam wilayah Negara Kesatuan Republik Indonesia
(NKRI).Penyediaan kebutuhan seperti jalan, taman, sarana pelayanan umum lainnya
memerlukan biaya yang dipungut dari warga negara/ masyarakat yang memanfaatkan
dalam bentuk pajak. Pajak mempunyai fungsi antara lain untuk:1. Penerimaan negara
dalam rangka membiayai pengeluaran yang dilakukan oleh pemerintah2. Pemerataan
pendapatan masyarakat;3. Stabilitas ekonomi (misalnya pengendalian inflasi) dan
pertumbuhan ekonomi.
Menurut Undang-Undang Nomor 33 Tahun 2004 tentang Pajak Bumi dan
Bangunan yang menjadi objek pajak bumi dan bangunan adalah bumi dan/atau bangunan,
sehingga hal ini tidak jauh berbeda dengan Ipeda. Yang dimaksud dengan bumi adalah
permukaan dan tubuh bumi yang ada di bawahnya. Permukaan bumi meliputi tanah,
perairan, pendalaman serta laut wilayah Indonesia. Sedangkan yang dimaksud dengan
bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam atau diletakkan secara tetap pada tanah
dan atau perairan-perairan.

B.     Rumusan Masalah
1.      Apa yang dimaksud pajak bumi dan bangunan?
2.      Apa saja subjek dan objek dari pajak bumi dan bangunan?
3.      Apakah masjid dikenai pbb?

1
4.      Bagaimana cara pendaftaran dan pendataan objek pbb?
5. Bagaimana penerapan dan penghitungan pbb?

C. Tujuan Masalah
1. Untuk mengetahui pajak bumi dan bangunan.
2. Untuk mengetahui subjek dan objek pajak bumi dan bangunan.
3. Untuk mengetahui persoalan masjid dikenai pajak bumi dan bangunan atau tidak.
4. Untuk mengetahui cara pendaftaran dan pendataan objek pbb.
5. Untuk mengetahui penghitungan pajak bumi dan bangunan.

2
 BAB II
PEMBAHASAN

A.    Pengertian Pajak Bumi dan Bangunan

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah pajak Negara yang dikenakan terhadap bumi
dan atau bangunan berdasarkan Undang-Undang nomor 12 tahun 1985 tentang Pajak
Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang nomor 12 tahun
1994, Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah pajak yang bersifat kebendaan dalam arti
besarnya pajak terutang ditentukan oleh keadaan objek yaitu bumi atau tanah dan
bangunan. Keadaan subjek (siapa yang membayar) tidak ikut menentukan besarnya pajak.
Dan salah satu pajak yang dipungut oleh pemerintah daerah sebagai pendapatan asli
daerah adalah pajak bumi dan bangunan. Jadi, Pajak Bumi dan Bangunan adalah pajak
yang dikenakan atas harta tak bergerak yang terdiri dari tanah dan bangunan yang dimiliki
oleh wajib pajak.

Permasalahan yang dihadapi oleh pemerintah dalam hal pemungutan atas Pajak Bumi
dan Bangunan adalah asas keadilan terhadap penetapan nilai jual objek pajak, wajib pajak
menilai bahwa metode yang digunakan untuk menilai nilai jual objek pajak tidak
mencerminkan nilai wajar sehingga nilai jual objek pajak menghasilkan nilai wajar yang
besar dan hal ini juga mengakibatkan semakin besar pula pajak yang akan ditanggung oleh
wajib pajak atas bumi dan bangunan. Besarnya pajak yang akan ditanggung oleh wajib
pajak inilah yang menyebabkan rendahnya kesadaran wajib pajak untuk melaporkan
perubahan atas tanah dan bangunan.1

B.     Objek PBB
Objek PBB adalah “Bumi dan atau Bangunan”:

1. Bumi: Permukaan bumi (tanah dan perairan) dan tubuh bumi yang ada di pedalaman
serta laut wilayah Indonesia. Contoh: sawah, ladang, kebun, tanah, pekarangan,
tambang.
2. Bangunan: Konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah
dan atau perairan. Contoh: rumah tempat tinggal, bangunan tempat usaha, gedung
bertingkat, pusat perbelanjaan, emplasemen, pagar mewah, dermaga, taman mewah,
fasilitas lain yang memberi manfaat, jalan tol, kolam renang, anjungan minyak lepas
pantai.
1
Burton, Richard dan Ilyas Wirawan B.. Hukum Pajak, Salemba Empat, Jakarta, 2001
3
 Objek pajak yang tidak dikenakan PBB adalah objek yang :

1. Digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum di bidang ibadah, sosial,

kesehatan, pendidikan dan kebudayaan nasional yang tidak dimaksudkan untuk
memperoleh keuntungan, seperti masjid, gereja, rumah sakit pemerintah, sekolah,
panti asuhan, candi.
2. Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala atau yang sejenis dengan itu.

3. Merupakan hutan lindung, suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah
penggembalaan yang dikuasai oleh desa, dan tanah negara yang belum dibebani suatu
hak.

4. Digunakan oleh perwakilan diplomatik berdasarkan asas perlakuan timbal balik.

5. Digunakan oleh badan dan perwakilan organisasi internasional yang ditentukan oleh
Menteri Keuangan.

Apakah masjid dikenai Pajak Bumi dan Bangunan?

Seperti yang dituliskan di atas, masjid termasuk layanan kepentingan umum, sehingga
tidak dikenai pajak. Untuk pembebasan PBB atas fasilitas umumnya, ketika pendaftaran
PBB nya harus dilampirkan salinan formulir wakaf atau pelepasan tanah/pembebasan
tanah menjadi fasilitas umum.

C.    Subjek Pajak
(Pasal 4 UU No. 12 Tahun 1985 dan UU No.12 Tahun 1994) Subjek Pajak adalah
orang pribadi atau badan yang secara nyata:
1. Mempunyai suatu hak atas bumi, dan atau;
2. Memperoleh manfaat atas bumi, dan atau;

3. Memiliki bangunan, dan atau;

4. Menguasai bangunan, dan atau;

5. Memperoleh manfaat atas bangunan

4
 Wajib Pajak adalah Subjek Pajak yang dikenakan kewajiban membayar
pajak. Dalam pasal 2 UU Nomor 10 Tahun 1994 disebutkan secara jelas tentang Subyek
Pajak: Subjek Pajak terdiri dari Subjek Pajak dalam negeri dan Subjek Pajak luar negeri.2
Subjek Pajak dalam negeri adalah:

1. Orang pribadi yang bertempat tinggal di Indonesia;

2. Orang pribadi yang berada di Indonesia lebih dari 183 hari dalam jangka waktu 12
bulan;

3. Orang pribadi yang dalam suatu tahun pajak berada di Indonesia dan mempunyai niat
untuk bertempat tinggal di Indonesia;

4. Warisan yang belum terbagi sebagai satu kesatuan, menggantikan yang berhak;

5. Badan yang didirikan atau bertempat kedudukan di Indonesia.

Subjek Pajak luar negeri adalah:

1. Orang pribadi yang tidak bertempat tinggal di Indonesia;

2. Orang pribadi yang berada di Indonesia tidak lebih dari 183 hari dalam jangka waktu
12 bulan;

3. Badan yang tidak didirikan dan tidak bertempat kedudukan di Indonesia, yang
menjalankan usaha atau melakukan kegiatan melalui bentuk usaha tetap di Indonesia;

4. Orang pribadi yang tidak bertempat tinggal di Indonesia;

5. Orang pribadi yang berada di Indonesia tidak lebih dari 183 hari dalam jangka waktu
12 bulan;

6. Badan yang tidak didirikan dan tidak bertempat kedudukan di Indonesia,yang yang
dapat menerima atau memperoleh penghasilan dari Indonesia bukan dari menjalankan
usaha atau melakukan kegiatan melalui bentuk usaha tetap di Indonesia.3

D.    Pendaftaran Dan Pendataan Objek Pajak

Pendaftaran Objek dan Subjek PBB

2
Alrasid,Harun. Naskah UUD 1945, 2003. Universitas Indonesia, UII Press.
3
Brotodiharjo Santoso R, Pengantar Ilmu Hukum Pajak, PT Eresco, Bandung. 1993.
5
 Pendaftaran objek PBB dilakukan oleh subjek pajak dengan cara mengambil dan
mengisi formulir SPOP secara jelas, benar dan lengkap serta ditandatangani dan
dikembalikan ke Kantor Pelayanan Pajak yang bersangkutan atau tempat yang ditunjuk
untuk pengambilan dan pengembalian SPOP dengan dilampiri bukti-bukti pendukung
seperti :
1. Sketsa/denah objek pajak;
2. Fotokopi KTP dan NPWP;

3. Fotokopi sertifikat tanah;

4. Fotokopi akta jual beli;

5. Bukti pendukung lainnya.

Pendataan dilaksanakan oleh Kantor Pelayanan Pajak dengan menggunakan

formulir SPOP dan dilakukan sekurang-kurangnya untuk satu wilayah administrasi desa/
kelurahan. Pendataan dapat dilakukan dengan cara:
a. Penyampaian dan pemantauan pengembalian SPOP:
Dapat dilaksanakan pada daerah/wilayah yang pada umumnya belum/tidak
mempunyai peta, daerah terpencil atau potensi PBB relatif kecil.
b. Identifikasi Objek Pajak
Dapat dilaksanakan pada daerah/wilayah yang sudah mempunyai peta garis/ peta foto
yang dapat menentukan posisi relatif OP tetapi tidak mempunyai data administrasi PBB
tiga tahun terakhir secara lengkap. 11 seri PBB 31 30 30
c. Verifikasi Objek Pajak
Dapat dilaksanakan pada daerah/wilayah yang sudah mempunyai peta garis/peta foto
yang dapat menentukan posisi relatif OP dan mempunyai data administrasi PBB tiga
tahun terakhir secara lengkap.
d. Pengukuran Bidang Objek Pajak
Dapat dilaksanakan pada daerah/wilayah yang hanya mempunyai sket peta
desa/kelurahan dan atau peta garis/peta foto tetapi belum dapat digunakan untuk
menentukan posisi relatif OP.
  Tarif PBB
( Pasal 5 UU No. 12 Tahun 1985 jo. UU No.12 Tahun 1994 )

6
 Tarif pajak yang dikenakan atas objek pajak adalah sebesar 0,5 % (lima persepuluh
persen).4
NJOP
Sebelum menghitung besarnya pajak bumi dan bangunan kita harus tahu dulu dasar
pengenaan PBB. Dasar pengenaan PBB adalah Nilai Jual Objek Pajak(NJOP). NJOP
ditetapkan per wilayah berdasarkan Kepusan Menteri Keuangan. Walaupun sebenarnya
yang menetapkannya adalah walikota atau bupati.5
Hal – hal yang diperhatikan dalam penetapan NJOPTKP adalah:
1.      Setiap wajib pajak memperolah pengurangan NJOPTKP sebanyak satu kali dalam
satu Tahun Pajak
2.      Apabila WP mempunyai beberapa objek pajak maka mendapatkan pengurangan
NJOPTKP hanya satu Objek Pajak yang nilainya terbesar dan tidak bias digabungkan
dengan Objek Pajak lainnya

Setelah tahu besar NJOP dan NJOPTKP maka kita tahu besar dari besar
pengenaan PBB yaitu NJOP dikurangi dengan NJOPTKP yang hasilnya disebut dengan
NJKP(Nilai Jual Kena Pajak).
Persentase NJKP adalah sebagai berikut:
1.      Objek Pajak Perkebunan adalah 40%
2.      Objek Pajak Kehutanan adalah 40%
3.      Objek Pajak Pertambangan adalah 40%
4.      Objek Pajak lainnya (pedesaan dan perkotaan) adalah
5.      Apabila NJOP ≥ Rp 1.000.000.000,- adalah 40%
6.      Apabila NJOP ≤ Rp 1.000.000.000,- adalah 20%

  Rumus menghitung PBB

Rumus penghitungan PBB = Tarif x NJKP

1. Jika NJKP = 40% x (NJOP - NJOPTKP) maka besarnya PBB

o = 0,5% x 40% x (NJOP-NJOPTKP)

o = 0,2% x (NJOP-NJOPTKP)

2. Jika NJKP = 20% x (NJOP - NJOPTKP) maka besarnya PBB

4
Muqodim, Perpajakan Buku Satu, UII Press dan Ekonesia, Jogyakarta. 2000.
5
Soemitro Rochmat. Pengantar Singkat Hukum Pajak, PT Eresco, Bandung. 1992.
7
 o = 0,5% x 20% x (NJOP-NJOPTKP)

o = 0,1% x (NJOP-NJOPTKP)

E. Penerapan Klasifikasi Bumi dan Bangunan Dalam Penghitungan PBB

Contoh : Objek perumahan:
- Luas Bumi 1.000 m2 dengan nilai jual Rp 840.000,00/m2 Nilai jual tanah tersebut termasuk
kelas A 17 dengan nilai jual Rp 802.000,00 /m2
- Luas Bangunan 400 m2 dengan nilai jual Rp 1.000.000,00/m2. Nilai jual bangunan tersebut
termasuk kelas A 2 dengan nilai jual Rp 968.000,00 /m2 Penghitungan PBB-nya : - Jumlah
NJOP bumi
1.000 x Rp 802.000,00 = Rp 802.000.000,00
- Jumlah NJOP Bangunan
400 x Rp 968.000,00 = Rp 387.200.000,00
- NJOP sbg dasar pengenaan = Rp 1.189.200.000,00
- NJOPTKP = Rp12.000.000,00
- NJOP untuk penghitungan PBB = Rp 1.177.200.000,00
- NJKP 40% x Rp 1.177.200.00 = Rp 470.880.000,00
PBB yang terutang 0,5% x Rp 470.480.000,00 = Rp 2.354.400,00
(Dua juta tiga ratus lima puluh empat ribu empat ratus rupiah)

8
 BAB III
PENUTUP

A.    Kesimpulan

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) Pajak Bumi dan Bangunan merupakan salah satu
faktor pemasukan bagi Negara yang cukup potensil dan kontribusi terhadap pendapatan
negara jika dibandingkan dengan sektor pajak lainnya sangat besar. Menurut Undang-Undang
Nomor 33 Tahun 2004 tentang Pajak Bumi dan Bangunan yang menjadi objek pajak bumi
dan bangunan adalah bumi dan/atau bangunan yang ada di bawahnya.
Secara umum latar belakang sejarah ke-PBB-an terbagi menjadi tiga bagian yaitu
masa sebelum penjajahan, masa penjajahan, dan masa kemerdekaan. Objek PBB adalah Bumi
dan atau Bangunan. Subjek Pajak adalah orang pribadi atau badan yang secara nyata. Wajib
Pajak adalah Subjek Pajak yang dikenakan kewajiban membayar pajak. Orang atau Badan
yang menjadi Subjek PBB harus mendaftarkan Objek Pajaknya ke Kantor Pelayanan PBB
atau Kantor Penyuluhan Pajak. Pendataan dilaksanakan oleh Kantor Pelayanan Pajak dengan
menggunakan formulir SPOP dan dilakukan sekurang-kurangnya untuk satu wilayah
administrasi desa/kelurahan. Cara Menghitung PBB terdiri dari mencari NJOP dan NJKP.

9
 DAFTAR PUSTAKA

Soemitro, Rochmat. 1992. Pengantar Singkat Hukum Pajak, PT Eresco, Bandung

Muqodim, 2000. Perpajakan Buku Satu, UII Press dan Ekonesia, Jogyakarta

Brotodiharjo Santoso R, 1993. Pengantar Ilmu Hukum Pajak, PT Eresco, Bandung

Burton, Richard dan Ilyas Wirawan B. 2001. Hukum Pajak, Salemba Empat, Jakarta

Alrasid,Harun. Naskah UUD 1945, 2003. Universitas Indonesia, UII Press

Pandiangan, Liberti. 2002. Undang-Undang Perpajakan Indonesia, Erlangga

Soemitro, Rocmat.1991. Pajak Ditinjau Dari SegiHukum, PT Eresco, Bandung

10