MAKALAH

PAJAK BUMI DAN BANGUNAN

Makalah ini disusun guna memenuhi tugas kelompok

Mata kuliah Perpajakan
Dosen Pengampu :

DR. LA ODE HASIARA, Drs., S.E., M.M., M.Pd., Ph.D., Akt., CA

Disusun Oleh :
Kelompok 4
1. Rusda Fitriani (1831710154)
2. Risma Melati (1831710156)
3. M. Faqihuddin (1831710158)
4. Dian Putri Astari (1831710168)
5. Rahayu Ukkhuwah Islamiyah (1831710170)
6. Dela Rabbaniyah (1831710171)
7. Lisi Windarti (1831710186)

PROGRAM STUDI EKONOMI SYARI’AH

FAKULTAS EKONOMI DAN BISNIS ISLAM

INSTITUT AGAMA ISLAM NEGERI SAMARINDA (IAIN)

2020
 KATA PENGANTAR

Puji syukur kami panjatkan atas kehadirat Allah SWT karena atas izin dan
rahmat-Nya makalah “Pajak Bumi dan Bangunan” ini dapat diselesaikan tepat
pada waktunya. Tak lupa pula shalawat serta salam kita haturkan kepada baginda
Rasulullah SAW, yang telah menunjukkan kita dari jalan yang benar, jalan yang
di ridhoi oleh Allah SWT, sehingga kita bisa merasakan nikmatnya Islam,
nikmatnya pendidikan, yang akan membawa kita menuju kehidupan yang bahagia
dunia dan akhirat.
Pada kesempatan ini kami tidak lupa menyampaikan terima kasih kepada :
1. Bapak DR. LA ODE HASIARA, Drs., S.E., M.M., M.Pd., Ph.D., Akt., CA
selaku Dosen Pengampu Mata Kuliah Perpajakan

2. Anggota Kelompok 4

3. Teman-teman Ekonomi Syari’ah 5 Semester 4

Kami menyadari bahwa makalah ini masih jauh dari kesempurnaan. Oleh
karena itu, kami minta maaf yang sebesar-besarnya apabila ada kesalahan dan
kekurangan, baik dalam pengetikan, kata-kata maupun isi makalah. Segala
kekurangan datangnya dari kami sendiri, kelebihan hanya dimiliki oleh Allah
SWT.
Oleh karena itu, kami meminta kritik dan saran yang membangun dari para
pembaca, demi penyempurnaan makalah-makalah yang akan datang. Semoga
makalah ini berguna dan bermanfaat bagi pembaca. Terima kasih

Samarinda, 29 Mei 2020

Kelompok 4

i
 DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR.............................................................................................i

DAFTAR ISI...........................................................................................................ii

BAB I : PENDAHULUAN.....................................................................................1

A. Latar Belakang.............................................................................................1
B. Rumusan Masalah........................................................................................3
C. Tujuan Makalah...........................................................................................3

BAB II : PEMBAHASAN......................................................................................4

A. Ketentuan Umum Pajak Bumi dan Bangunan.............................................4

B. Tarif Pajak Bumi dan Bangunan.................................................................7
C. Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan..............................................9
D. Dasar Perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan..........................................10
E. Klasifikasi Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) Bumi dan Bangunan..............13
F. Cara Mendaftarkan Objek Pajak Bumi dan Bangunan..............................17

BAB III : PENUTUP............................................................................................20

A. Kesimpulan.................................................................................................20
B. Saran...........................................................................................................21

DAFTAR PUSTAKA...........................................................................................22

ii
 BAB I
PENDAHULUAN

A. Latar Belakang
Pajak bumi dan bangunan memiliki peranan penting dan manfaat yang
besar bagi kehidupan masyarakat. Pajak memiliki peran yang sangat penting
terhadap kelangsungan masyarakat, terutama di Indonesia. Setiap harta yang
dimiliki wajib pajak dikenakan pajak sesuai dengan peraturan yang ada. Pajak
terdiri dari pajak bumi dan bangunan, pajak tersebut merupakan pajak yang
dikenakan atas harta tak bergerak. Pajak bumi adalah pengenaan pajak atas
permukaan bumi (lahan)berdasarkan UU nomor 12 Tahun 1985. Sedangkan
pajak bangunan adalah pengenaan pajak atas konstruksi teknik yang ditanam
atau dilekatkan secara tetap pada lahan; konstruksi teknik tersebut dapat
dimanfaatkan sebagai tempat tinggal, atau tempat berusaha, atau tempat yang
dapat diusahakanberdasarkan UU nomor 12 Tahun 1985. Pajak merupakan
iuran wajib yang dibayar oleh rakyat dengan dasar hukum yang jelas dan
dikelola oleh Pemerintah untuk menjalankan roda pemerintahan dan
melakukan pembangunan dengan tujuan untuk mensejahterakan rakyat.
Peranan pajak dalam suatu negara adalah sebagai salah satu pendapatan
negara yang dapat menjadi aset negara. Selain itu pajak pada dasarnya
mengandung dua sifat, yaitu budgeter (memasukkan) dan non budgeter
(mengatur). Budgeter atau yang berarti memasukkan adalah sifat yang mutlak
dimiliki oleh pajak. Hal ini dapat dikatakan karena dengan adanya pajak maka
ada uang yang masuk ke kas negara yang nantinya dikelola dengan tujuan
membangun masyarakat yang adil dan makmur berdasarkan Pancasila dan
Undang-Undang Dasar 1945. Sifat budgeter juga sangat berkaitan dengan
fungsi sosial dalam batas-batas keadilan dan perikemanusian yang terpancar
dari nilai-nilai pancasila. Sifat pajak yang lain adalah non budgeter yang berarti
mengatur. Dengan adanya pemasukan kas negara yang berasal dari pajak maka
pembangunan akan dapat terus berjalan seiring dengan pengelolaan pajak yang

1
 2

baik, adil dan 2 transparan. Semakin besar pajak yang diterima maka
diperlukan pengelolaan yang lebih dan pembangunan pun akan terus berjalan.
Dalam Negara Kesatuan Republik Indonesia (NKRI) pajak mempunyai
peranan yang sangat vital dimana pajak sebagai pendapatan terbesar negara.
Besar kecilnya pajak yang diterima oleh negara akan sangat menentukan laju
perkembangan roda pemerintahan khususnya dalam melaksanakan
pembangunan. Ada beberapa macam pajak yang diterima oleh kas negara salah
satunya adalah pajak bumi dan bangunan (PBB). Pajak bumi dan bangunan
merupakan iuran wajib kepada kas negara atas dasar kepemilikan, penguasaan
dan perolehan manfaat dari bumi dan bangunan. Apabila dilihat lebih
mendetail pajak bumi adalah pengenaan pajak atas permukaan bumi (lahan)
dan pajak bangunan adalah pengenaan pajak atas konstruksi teknik yang
ditanam atau dilekatkan secara tetap pada lahan tersebut.
Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah pajak negara yang dikenakan
terhadap bumi atau bangunan berdasarkan Undang-Undang Nomor 12 Tahun
1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan
Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 (UU PBB). PBB adalah pajak yang
bersifat kebendaan dalam arti besarnya pajak terutang ditentukan oleh keadaan
objek yaitu bumi/tanah dan/atau bangunan. Menurut Supriyono PBB
merupakan pajak yang dipungut atas obyek pajak berupa bumi dan bangunan .
Bumi adalah permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada di bawahnya.
Bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap
pada tanah dan atau perairan. PBB-PP merupakan jenis Pajak Pusat yang
dilimpahkan kepada Pemerintah Daerah Kabupaten dan Kota yang selanjutnya
disebut Pajak Daerah sebagaimana diatur dalam Undang-Undang No.28 Tahun
2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (UU PDRD) yang berlaku
sejak tanggal 1 Januari 2010. 1

B. Rumusan Masalah
1
Marihot Pahala Siahaan, “Pajak Bumi dan Bangunan di Indonesia”, (Jakarta: Graha
Ilmu, 2010), h.39.
 3

Agar pembahasan masalah dalam makalah ini dapat terarah, maka kami
merumuskan masalah-masalah tersebut dengan rincian sebagai berikut :
1. Bagaimana Ketentuan Umum Pajak Bumi dan Bangunan?
2. Bagaimana Tarif Pajak Bumi dan Bangunan?
3. Bagaimana Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan?
4. Bagaimana Dasar Perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan?
5. Bagaimana Klasifikasi Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) Bumi dan Bangunan?
6. Bagaimana Cara Mendaftarkan Objek Pajak Bumi dan Bangunan?

C. Tujuan Makalah
Untuk mempermudah tercapainya arah serta sasaran yang diharapkan,
maka kami merumuskan beberapa tujuan yang hendak dicapai dari rumusan
masalah, diantaranya sebagai berikut :
1. Untuk mengetahui dan memahami Ketentuan Umum Pajak Bumi dan
Bangunan.
2. Untuk mengetahui dan memahami Tarif Pajak Bumi dan Bangunan.
3. Untuk mengetahui dan memahami Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan
Bangunan.
4. Untuk mengetahui dan memahami Dasar perhitungan Pajak Bumi dan
Bangunan.
5. Untuk mengetahui dan memahami Klasifikasi Nilai Jual Objek Pajak
(NJOP) Bumi dan Bangunan.
6. Untuk mengetahui dan memahami Cara Mendaftarkan Objek Pajak Bumi
dan Bangunan
 BAB II
PEMBAHASAN

A. Pajak Bumi dan Bangunan

1. Ketentuan Umum Pajak Bumi dan Bangunan
a. Pengertian Pajak Bumi dan Bangunan
Pajak Bumi dan Bangunan adalah Pajak Negara yang dikenakan
terhadap bumi dan atau bangunan berdasarkan Undang-undang nomor 12
Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah
dengan Undang-Undang nomor 12 Tahun 1994. Pajak Bumi dan
Bangunan adalah pajak yang bersifat kebendaan dalam arti besarnya
pajak terutang ditentukan oleh keadaan objek yaitu bumi, tanah dan atau
bangunan. Keadaan subyek (siapa yang membayar) tidak ikut
menentukan besarnya pajak.
Pajak Bumi dan Bangunan pada awalnya merupakan pajak pusat
yang alokasi penerimaannya dialokasikan ke daerah-daerah dengan
proporsi tertentu, namun demikian dalam perkembangannya berdasarkan
Undang-Undang No. 28 Tahun 2009 tentang PDRD pajak ini khususnya
sektor perkotaan dan pedesaan menjadi sepenuhnya pajak daerah.2

b. Dasar Hukum Pajak Bumi dan Bangunan

a) UU No. 12 Tahun 1985 diperbaharui melalui Undang-Undang No. 12
tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan. Terakhir diperbaharui
melalui Undang-Undang No. 28 tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan
Retribusi Daerah.
b) KMK No.201/KMK.04/2000 tentang Penyesuaian Besarnya Nilai
Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak Sebagai Dasar Penghitungan
Pajak Bumi dan Bangunan.

2
Muhayani, “Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)”, dalam
https://www.academia.edu/34358808/Pajak_Bumi_dan_Bangunan_PBB_. Diakses pada 02 Juni
2020

4
 5

c) KMK No. 523/KMK.04/1998 tentang Penentuan Klasifikasi dan

Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Sebagai Dasar Pengenaan Pajak
Bumi dan Bangunan.
d) KMK No. 1004/KMK.04/1985 tentang Penentuan Badan atau
Perwakilan Organisasi Internasional yang Menggunakan Objek Pajak
Bumi dan Bangunan Yang Tidak Dikenakan Pajak Bumi dan
Bangunan.
e) Kep Dirjen Pajak Nomor: KEP-251/PJ./2000 tentang Tata Cara
Penetapan Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak Sebagai
Dasar Penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan.
f) Kep Dirjen Pajak Nomor: KEP-16/PJ.6/1998 tentang Pengenaan
Pajak Bumi dan Bangunan.Surat Edaran Dirjen Pajak Nomor: SE-
43/PJ.6/2003 Tentang Penyesuaian Besarnya Nilai Jual Objek Pajak
Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) PBB dan Perubahan Nilai Perolehan
Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) BPHTB Untuk Tahun
Pajak 2004.
g) Surat Edaran Dirjen Pajak Nomor: SE-57/PJ.6/1994 tentang
Penegasan dan Penjelasan Pembebasan PBB atas Fasilitas Umum dan
Sarana Sosial Untuk Kawasan Industri dan Real Estate.3

c. Istilah Penting dalam Undang-Undang Pajak Bumi dan Bangunan

a) Bumi adalah permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada dibawahnya;
b) Bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan
secara tetap pada tanah dan/atau perairan;
c) Nilai Jual Obyek Pajak adalah harga rata-rata yang diperoleh dari
transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak
terdapat transaksi jual beli, Nilai Jual Obyek Pajak ditentukan melalui
perbandingan harga dengan obyek lain yang sejenis, atau nilai
perolehan baru, atau Nilai Jual Obyek Pajak Pengganti;
3
Meilisa Malihah Utami, “Makalah Pajak Bumi dan Bangunan”, dalam
http://meilisamalihahutami04.blogspot.com/2017/10/makalah-pajak-bumi-dan-bangunan-
pbb.html. Diakses pada 02 Juni 2020
 6

d) Surat Pemberitahuan Obyek Pajak adalah surat yang digunakan

oleh wajib pajak untuk melaporkan data obyek pajak menurut
ketentuan undang-undang ini;
e) Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang adalah surat yang
digunakan oleh Direktorat Jenderal Pajak untuk memberitahukan
besarnya pajak terhutang kepada wajib pajak.4

d. Objek Pajak Bumi dan Bangunan

Pajak Bumi dan Bangunan adalah pajak yang bersifat kebendaan
dalam arti besarnya pajak terutang ditentukan oleh keadaan objek yaitu
bumi/tanah dan atau bangunan. Keadaan subjek (siapa yang membayar)
tidak ikut menentukan besarnya pajak. Objek Pajak Bumi dan Bangunan
adalah sebagai berikut :
a) Bumi
Permukaan bumi (tanah dan perairan) dan tubuh bumi yang ada
di pedalaman serta laut wilayah Indonesia. Contoh: sawah, ladang,
kebun, tanah, pekarangan, tambang.
b) Bangunan
Konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada
tanah dan atau perairan. Contoh: rumah tempat tinggal, bangunan
tempat usaha, gedung bertingkat, pusat perbelanjaan, emplasemen,
pagar mewah, dermaga, taman mewah, fasilitas lain yang memberi
manfaat, jalan tol, kolam renang, anjungan minyak lepas pantai.

Adapun objek pajak yang tidak dikenakan PBB adalah objek

yang :

a) Digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum dibidang

ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan dan kebudayaan nasional yang
tidak dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan, seperti mesjid,
4
Meilisa Malihah Utami, “Makalah Pajak Bumi dan Bangunan”, dalam
http://meilisamalihahutami04.blogspot.com/2017/10/makalah-pajak-bumi-dan-bangunan-
pbb.html Diakses pada 01 Juni 2020
 7

gereja, rumah sakit pemerintah, sekolah, panti asuhan, candi.

b) Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala atau yang sejenis
dengan itu.
c) Merupakan hutan lindung, suaka alam, hutan wisata, taman nasional,
tanah penggembalaan yang dikuasai oleh desa, dan tanah negara yang
belum dibebani suatu hak.
d) Digunakan oleh perwakilan diplomatik berdasarkan asas perlakuan
timbal balik.
e) Digunakan oleh badan dan perwakilan organisasi internasional yang
ditentukan oleh Menteri Keuangan.

e. Subjek Pajak Bumi dan Bangunan

Subjek Pajak adalah orang pribadi atau badan yang secara nyata :
a) Mempunyai suatu hak atas bumi, dan atau;
b) Memperoleh manfaat atas bumi, dan atau;
c) Memiliki bangunan, dan atau;
d) Menguasai bangunan, dan atau;
e) Memperoleh manfaat atas bangunan

Wajib pajak adalah subjek pajak yang dikenakan kewajiban

membayar pajak.5

f. Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan

Dasar pengenaan PBB adalah “Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)”.
NJOP ditetapkan per wilayah berdasarkan keputusan Menteri Keuangan
dengan mendengar pertimbangan Bupati/Walikota serta memperhatikan:
a) Harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi
secara wajar;
b) Perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis yang letaknya
berdekatan dan fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya;
c) Nilai perolehan baru;
5
Muhammad Hatta, “Pajak Bumi dan Bangunan”, dalam https://osf.io/fy6pv/download/?
format=pdf. Diakses pada 29 Mei 2020
 8

d) Penentuan Nilai Jual Objek Pajak pengganti.

g. Pembagian Hasil Penerimaan Pajak Bumi dan Bangunan

Saat ini hasil penerimaan PBB 100% diterima dan diatur oleh
pemerintah daerah sehingga tidak ada lagi pembagian bagian dengan
pemerintah pusat, provinsi, dan pihak lainnya seperti sebelumnya.

h. Tempat Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan

Wajib Pajak yang telah menerima Surat Pemberitahuan Pajak
Terutang (SPPT), Surat Ketetapan Pajak (SKP) dan Surat Tagihan Pajak
(STP) dari Kantor Pelayanan PBB atau disampaikan lewat Pemerintah
Daerah harus melunasinya tepat waktu pada tempat pembayaran yang
telah ditunjuk. Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) saat ini
dapat dilakukan melalui :
a) Bank atau Kantor Pos dan Giro Tempat pembayaran yang tercantum
dalam SPPT.
b) Petugas Pemungut PBB Kelurahan/Desa yang ditunjuk resmi.
c) Fasilitas elektronik yang disediakan oleh Bank, seperti : Mesin ATM,
SMS Banking, Phone Banking, Internet Banking.
Resi atau struk ATM, Print out internet banking ataupun bukti
pembayaran (melalui teller) diperlakukan sebagai pengganti Surat Tanda
Terima Setoran (STTS). Apabila tanda terima pembayaran tersebut rusak
atau hilang, Wajib Pajak dapat meminta surat keterangan lunas ke
KPPBB/KPP Pratama.6

i. Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)

NJOPTKP adalah batas NJOP atas bumi dan atau bangunan yang
tidak kena pajak. Besarnya NJOPTKP berdasarkan KMK RI Nomor
201/KMK.04/2000 Pasal 2 adalah setinggi-tingginya Rp 12.000.000,
6
Meilisa Malihah Utami, “Makalah Pajak Bumi dan Bangunan”, dalam
http://meilisamalihahutami04.blogspot.com/2017/10/makalah-pajak-bumi-dan-bangunan-
pbb.html. Diakses pada 29 Mei 2020
 9

sedangkan berdasarkan UU No. 28 Tahun 2009 Pasal 77 ayat (4)

besarnya NJOPTKP ditentukan paling rendah adalah Rp 10.000.000 dan
penetapannya dilakukan oleh masing-masing Kepala Daerah dengan
ketentuan sebagai berikut :
a) Setiap wajib pajak memperoleh pengurangan NJOPTKP sebanyak satu
kali dalam satu tahun pajak.
b) Apabila wajib pajak mempunyai beberapa objek pajak, maka yang
mendapat pengurangan NJOPTKP hanya satu objek pajak yang
nilainya terbesar dan tidak bisa digabungkan objek pajak lainnya.

j. Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)

Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) merupakan dasar penghitungan PBB.
NJKP juga dikenal sebagai assessment value atau nilai jual objek yang
akan dimasukan dalam perhitungan pajak terutang. Artinya, NJKP
merupakan bagian dari NJOP. Dalam KMK Nomor 201/KMK.04/2000,
terdapat ketentuan persentase NJKP sudah ditetapkan oleh pemerintah.
Berikut ini rinciannya:
a) Objek pajak perkebunan sebesar 40%.
b) Objek pajak pertambangan sebesar 40%.
c) Objek pajak kehutanan sebesar 40%.
d) Objek pajak lainnya seperti Pedesaan dan Perkotaan dilihat dari nilai
NJOP-nya, yakni:
a. Jika NJOP-nya > Rp1.000.000.000,00, persentase NJKP sebesar
40%.
b. Sedangkan, jika NJOP-nya < Rp1.000.000.000,00, persentase NJKP
sebesar 20%.7

7
Muhammad Hatta, “Pajak Bumi dan Bangunan”, dalam https://osf.io/fy6pv/download/?
format=pdf. Diakses pada 29 Mei 2020
 10

2. Tarif Pajak Bumi dan Bangunan

Tarif pajak yang dikenakan atas objek pajak adalah 0,5% dan jenis tarif
ini disebut sebagai tarif tunggal yang berlaku bagi objek pajak jenis apapun
diseluruh wilayah idonesia. Tarif efektif pajak bumi dan bangunan adalah
0,1% untuk objek yang nilai jual objek pajak (NJOP) kurang dari 1 milyar
dan 0,2% untuk objek yang nilai jual objek pajak (NJOP) sama
diatas  milyar.8

3. Dasar Perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan

Menurut (Waluyo, 2014), Dasar Penghitungan PBB adalah Nilai Jual
Kena Pajak (NJKP) yang ditetapkan serendah-rendahnya 20% (dua puluh
persen) dan setinggi-tingginya 100% (seratus persen) dari Nilai Jual Objek
Pajak. Besarnya persentase Nilai Jual Kena Pajak ditetapkan dengan
Peraturan Pemerintah Nomor 46 Tahun 2000 yang diberlakukan mulai tahun
pajak 2001 yaitu :
a) Dasar perhitungan PBB adalah perkalian tarif 0,5% dengan NJKP.
b) NJOPTKP ( Nilai Jual Objek Tidak Kena Pajak) yang ditetapkan per
regional dan nilai setinggi-tingginya adalah Rp. 12.000.000,
c) Sebesar 40% (empat puluh persen) dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP);
a. Objek Pajak perkebunan.
b. Objek Pajak kehutanan.
c.Objek Pajak lainnya, yang apabila NJOP atas bumi dan bangunan sama
atau lebih besar dari Rp 1.000.000.000,- (satu milyar rupiah)
d) Sebesar 20% (dua puluh persen) dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP);
a...........................................................................................................Obje
k Pajak pertambangan.
b...........................................................................................................Obje
k Pajak lainnya, yang apabila NJOP-nya kurang dari Rp

Eddhi Wahyudi H, “Perspektif Pajak Sebagai Pendukung Pembangunan Pajak Bumi dan
8

Bangunan”, dalam https://eddiwahyudi.com/perspektif-pajak-sebagai-sarana-pendukung-

pembangunan/pajak-bumi-dan-bangunan-pbb/. Diakses 02 Juni 2020
 11

1.000.000.000,- (satu milyar rupiah).9

a. Rumus Perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan

PBB Terutang = Tarif Pajak x [ % NJKP x (NJOP – NJOPTKP)]
Jika NJKP = 40% x (NJOP – NJOPTKP) maka besarnya PBB,
= 0,5% x 40% x (NJOP – NJOPTKP)
= 0,2% x (NJOP – NJOPTKP)
Jika NJKP = 20% x (NJOP - NJOPTKP) maka besarnya PBB,
= 0,5% x 20% x (NJOP – NJOPTKP)
= 0,1% x (NJOP – NJOPTKOP)

b. Perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan

a) Pak Agung adalah seorang pemilik bisnis rumah dengan area seluas
300 meter persegi (m2) dengan luas bangunan 240 meter persegi
(m2). Diketahui harga bangunan tersebut adalah Rp. 5.000.000,
/meter sedangkan harga tanah tersebut adalah Rp. 10.000.000,/
meter. Jadi berapakah PBB yang harus dibayarkan oleh Pak Agung ?
a. Hitung terlebih dahulu nilai bangunan dan tanahnya :
Tanah = 300 x Rp. 10.000.000 = Rp. 3.000.000.000
Bangunan = 240 x Rp. 5.000.000 = Rp. 1.200.000.000
b. Hitung NJOP-nya dengan menjumlahkan nilai bangunan dan tan
ah:
Nilai Tanah = Rp. 3.000.000.000
Nilai Bangunan = Rp. 1.200.000.000
Harga keseluruhan
= Rp. 3.000.000.000 + Rp. 1.200.000.000 = Rp. 4.200.000.000

c. NJOP untuk perhitungan PBB;

Harga keseluruhan – NJOPTKP
9
Suhartono, Martias, “Menghitung Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) Pedesaan dan Per
kotaan (P2) Tahun 2017 Menggunakan Ms. Access Programming”, dalam Jurnal Simposium Nasi
onal Ilmu Pengetahuan dan Teknologi (SIMNASIPTEK), 2017.
 12

= Rp. 4.200.000.000 – Rp. 12.000.000

= Rp. 4.188.000.000
d. Setelah diketahui NJOP-nya, kita bisa langsung menghitung
PBB-nya:
NJKP = 40% x Rp. 4.188.000.000 = Rp. 1.675.200.000
PBB = 0,5% x Rp. 1.675.200.000 = Rp. 8.376.000
Jadi, Pajak Bumi dan Bangunan yang harus dibayar oleh
Pak Agung setiap tahunnya adalah sebesar Rp. 8.376.000,
b) Pak Amin memiliki rumah seluas 50 meter persegi (m 2) yang berdiri
di atas sebidang tanah seluas 100 meter persegi (m2). Diketahui harga
bangunan tersebut adalah Rp 500.000, sedangkan harga tanah
tersebut adalah Rp 1.000.000. Jadi berapakah PBB yang harus
dibayarkan oleh Pak Amin?

a. Hitung terlebih dahulu nilai bangunan dan tanahnya :

Bangunan = 50 x Rp. 500.000 = Rp. 25.000.000

Tanah = 100 x Rp. 1.000.000 = Rp. 100.000.000

b. Hitung NJOP dengan menjumlahkan Nilai Bangunan dan Nilai
Tanah
Nilai Bangunan = Rp. 25.000.000
Nilai Tanah = Rp. 100.000.000
Harga keseluruhan
= Rp. 25.000.000 + Rp. 100.000.000 = Rp 125.000.000
c. NJOP untuk perhitungan PBB
Harga keseluruhan – NJOPTKP
= Rp. 125.000.000 – Rp. 12.000.000
= Rp. 113.000.000
d. Setelah diketahui NJOP-nya, kita bisa langsung menghitung
PBB-nya:
NJKP = 20% x Rp. 113.000.000 = Rp. 22.600.000
PBB = 0,5% x Rp. 22.600.000 = Rp. 113.000
 13

Jadi, Pajak Bumi dan Bangunanyang harus dibayar oleh

Pak Amin setiap tahunnya adalah sebesar Rp. 113.000

4. Klasifikasi Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) Bumi dan Bangunan

a. Klasifikasi Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) Bumi untuk Objek Pajak
Sektor Perdesaan dan Sektor Perkotaan

PERATURAN MENTERI KEUANGAN

NOMOR 150/PMK.03/2010

TENTANG

KLASIFIKASI DAN PENETAPAN NILAI JUAL OBJEK PAJAK

SEBAGAI DASAR PENGENAAN PAJAK BUMI DAN BANGUNAN

Pengelompokan Nilai Jual Bumi Nilai Jual Objek Pajak

Kelas
(Rp/m2) Bumi (Rp/m2)

001 > 67.390.000,00 s/d 69.700.000,00 68.545.000,00

002 > 65.120.000,00 s/d 67.390.000,00 66.255.000,00

003 > 62.890.000,00 s/d 65.120.000,00 64.000.000,00

004 > 60.700.000,00 s/d 62.890.000,00 61.795.000,00

005 > 58.550.000,00 s/d 60.700.000,00 59.625.000,00

006 > 56.440.000,00 s/d 58.550.000,00 57.495.000,00

007 > 54.370.000,00 s/d 56.440.000,00 55.405.000,00

008 > 52.340.000,00 s/d 54.370.000,00 53.355.000,00

009 > 50.350.000,00 s/d 52.340.000,00 51.345.000,00

010 > 48.400.000,00 s/d 50.350.000,00 49.375.000,00

b. Klasifikasi Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) Bangunan untuk Objek

Pajak Sektor Perdesaan dan Sektor Perkotaan
 14

PERATURAN MENTERI KEUANGAN

NOMOR 150/PMK.03/2010

TENTANG

KLASIFIKASI DAN PENETAPAN NILAI JUAL OBJEK PAJAK

SEBAGAI DASAR PENGENAAN PAJAK BUMI DAN BANGUNAN

Pengelompokan Nilai Jual Bangunan Nilai Jual Objek Pajak

Kelas
(Rp/m2) Bangunan (Rp/m2)

001 > s/d 15.800.000,00 15.250.000,00

14.700.000,00

002 > s/d 14.700.000,00 14.150.000,00

13.600.000,00

003 > s/d 13.600.000,00 13.075.000,00

12.550.000,00

004 > s/d 12.550.000,00 12.050.000,00

11.550.000,00

005 > s/d 11.550.000,00 11.075.000,00

10.600.000,00

006 > 9.700.000,00 s/d 10.600.000,00 10.150.000,00

007 > 8.850.000,00 s/d 9.700.000,00 9.275.000,00

008 > 8.050.000,00 s/d 8.850.000,00 8.450.000,00

009 > 7.300.000,00 s/d 8.050.000,00 7.675.000,00

010 > 6.600.000,00 s/d 7.300.000,00 6.950.000,00

011 > 5.850.000,00 s/d 6.600.000,00 6.225.000,00

012 > 5.130.000,00 s/d 5.850.000,00 5.500.000,00

013 > 4.500.000,00 s/d 5.150.000,00 4.825.000,00

 15

014 > 3.900.000,00 s/d 4.500.000,00 4.200.000,00

015 > 3.350.000,00 s/d 3.900.000,00 3.625.000,00

016 > 2.850.000,00 s/d 3.350.000,00 3.100.000,00

017 > 2.400.000,00 s/d 2.850.000,00 2.625.000,00

018 > 2.000.000,00 s/d 2.400.000,00 2.200.000,00

019 > 1.666.000,00 s/d 2.000.000,00 1.833.000,00

020 > 1.366.000,00 s/d 1.666.000,00 1.516.000,00

021 > 1.034.000,00 s/d 1.366.000,00 1.200.000,00

022 > 902.000,00 s/d 1.034.000,00 968.000,00

023 > 744.000,00 s/d 902.000,00 823.000,00

024 > 656.000,00 s/d 744.000,00 700.000,00

025 > 534.000,00 s/d 656.000,00 595.000,00

026 > 476.000,00 s/d 534.000,00 505.000,00

027 > 382.000,00 s/d 476.000,00 429.000,00

028 > 348.000,00 s/d 382.000,00 365.000,00

029 > 272.000.00 s/d 348.000,00 310.000,00

030 > 256.000,00 s/d 272.000,00 264.000,00

031 > 194.000,00 s/d 256.000,00 225.000,00

032 > 188.000,00 s/d 194.000,00 191.000,00

033 > 136.000,00 s/d 188.000,00 162.000,00

034 > 128.000,00 s/d 136.000,00 132.000,00

035 > 104.000,00 s/d 128.000,00 116.000,00

036 > 92.000,00 s/d 104.000,00 98.000,00

037 > 74.000,00 s/d 92.000,00 83.000,00

038 > 68.000,00 s/d 74.000,00 71.000,00

039 > 52.000,00 s/d 68.000,00 60.000,00

 16

040 < 52.000,00 50.000,00

5. Cara Mendaftarkan Objek Pajak Bumi dan Bangunan

Orang atau Badan yang menjadi Subjek PBB harus mendaftarkan Objek
Pajaknya ke Kantor Pelayanan Pajak (KPP) Pratama, Kantor Pelayanan PBB
(KP PBB), Kantor Pelayanan Penyuluhan dan Konsultasi Perpajakan
(KP2KP) atau Kantor Penyuluhan dan Pengamatan Potensi Perpajakan
(KP4) yang wilayah kerjanya meliputi letak objek tersebut, dengan
menggunakan formulir Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP) yang
tersedia gratis di KPP Pratama, KP PBB, KP2KP atau KP4
setempat. Pendaftaran objek PBB juga melampirkan bukti pendukung,
seperti:
a) Sket/denah objek pajak
b) Foto copy KTP dan NPWP
c) Foto copy sertifikat tanah
d) Foto copy akte jual beli
e) Bukti pendukung lainnya

6. Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan

Untuk melakukan pembayaran PBB saat ini sudah sangat fleksibel dan
dapat dilakukan dengan berbagai macam pilihan cara sesuai keinginan Anda.
Mulai dari offline dengan mendatangi kantor pos, bank mitra, maupun secara
kolektif dikumpulkan oleh perangkat desa. Ataupun dengan kecanggihan
teknologi saat ini, Anda juga dapat melakukan pembayaran dengan cara
online. Berikut ini akan dijelaskan pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan
melalui offline maupun online.
 17

a) Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan dengan cara Offline

Jika Anda memilih untuk melakukan pembayaran pajak bumi dan
bangunan secara offline, Anda dapat memilih 2 pilihan di bawah ini:
1) Bank atau Kantor Pos dan Giro tempat pembayaran yang tercantum
pada SPPT
Wajib pajak perlu menunjukkan Surat Pemberitahuan Pajak
Terutang (SPPT) PBB dan sebagai bukti pembayarannya wajib pajak
akan menerima Surat Tanda Terima Setoran (STTS). Apabila SPPT
tahunan belum diterima oleh wajib pajak, maka wajib pajak dapat
menunjukkan SPPT tahunan sebelumnya.
2) Petugas pemungut Pajak Bumi dan Bangunan Kelurahan/Desa yang
ditunjuk resmi
Jika wajib pajak membayar atau melunasi PBB melalui petugas
pemungut, sebagai bukti pembayaran akan diberikan Tanda Terima
Sementara (TTS). Selanjutnya oleh petugas pemungut dimasukkan
dalam daftar penerimaan harian (DPH PBB) dan disetorkan ke tempat
pembayaran yang telah ditentukan. Setelah itu petugas pemungut
menyetorkan hasil penerimaan PBB dari wajib pajak ke Bank atau
KPG tempat pembayaran yang ditunjuk, sebagaimana tercantum
dalam SPPT/SKP/STP dengan menggunakan DPH dalam rangkap
dengan ketentuan yang telah diberlakukan.
b) Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan dengan cara Online
Untuk meningkatkan pelayanan kepada wajib pajak, pembayaran
PBB juga dapat dilakukan melalui tempat pembayaran elektronik yang
disediakan bank seperti ATM/teller/fasilitas lain.
Keuntungan pembayaran PBB melalui tempat pembayaran elektronik
ini adalah:
a. Melayani pembayaran PBB atas objek pajak di seluruh Indonesia.
b. Tidak terikat pada hari kerja dan jam operasional bank untuk
pembayaran PBB.
c. Terhindar dari antrean di bank pada saat pembayaran PBB.
 18

Dengan tersedianya layanan online dapat memudahkan para wajib

pajak untuk melakukan pembayaran secara mandiri yaitu dengan
menggunakan ATM atau internet banking. Itulah penjelasan mengenai
Pajak Bumi Bangunan. Setelah mengetahui penjelasan dan cara
pembayarannya yang mudah, jangan lupa untuk selalu membayar PBB
tiap tahunnya dan jadilah warga Indonesia yang taat membayar pajak.10

10
Novia Widya Utami, “Cara Mudah Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan yang Bisa
Anda Ikuti”, dalam https://klikpajak.id/blog/bayar-pajak/metode-pembayaran-pajak-bumi-dan-
bangunan/. Diakses pada 01 Juni 2020
 19

BAB III

PENUTUP

A. Kesimpulan
1. Pajak Bumi dan Bangunan adalah Pajak Negara yang dikenakan terhadap
bumi dan atau bangunan berdasarkan Undang-undang nomor 12 Tahun
1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan
Undang-Undang nomor 12 Tahun 1994. Pajak Bumi dan Bangunan adalah
pajak yang bersifat kebendaan dalam arti besarnya pajak terutang
ditentukan oleh keadaan objek yaitu bumi, tanah dan atau bangunan.
Keadaan subyek (siapa yang membayar) tidak ikut menentukan besarnya
pajak.
2. Tarif pajak yang dikenakan atas objek pajak adalah 0,5% dan jenis tarif ini
disebut sebagai tarif tunggal yang berlaku bagi objek pajak jenis apapun
diseluruh wilayah idonesia. Tarif efektif pajak bumi dan bangunan adalah
0,1% untuk objek yang nilai jual objek pajak (NJOP) kurang dari 1 milyar
dan 0,2% untuk objek yang nilai jual objek pajak (NJOP) sama
diatas  milyar.
3. PBB Terutang = Tarif Pajak x [ % NJKP x (NJOP – NJOPTKP)]
Jika NJKP = 40% x (NJOP – NJOPTKP) maka besarnya PBB,
= 0,5% x 40% x (NJOP – NJOPTKP)
= 0,2% x (NJOP – NJOPTKP)

Jika NJKP = 20% x (NJOP - NJOPTKP) maka besarnya PBB,

= 0,5% x 20% x (NJOP – NJOPTKP)
= 0,1% x (NJOP – NJOPTKOP)
4. Orang atau Badan yang menjadi Subjek PBB harus mendaftarkan Objek
Pajaknya ke Kantor Pelayanan Pajak (KPP) Pratama, Kantor Pelayanan
PBB (KP PBB), Kantor Pelayanan Penyuluhan dan Konsultasi Perpajakan
(KP2KP) atau Kantor Penyuluhan dan Pengamatan Potensi Perpajakan
(KP4) yang wilayah kerjanya meliputi letak objek tersebut, dengan

19
 5. menggunakan formulir Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP) yang
tersedia gratis di KPP Pratama, KP PBB, KP2KP atau KP4 setempat. Untuk
melakukan pembayaran PBB saat ini sudah sangat fleksibel dan dapat
dilakukan dengan berbagai macam pilihan cara sesuai keinginan Anda.
Mulai dari offline dengan mendatangi kantor pos, bank mitra, maupun
secara kolektif dikumpulkan oleh perangkat desa. Ataupun dengan
kecanggihan teknologi saat ini, Anda juga dapat melakukan pembayaran
dengan cara online.

B. Saran
Semoga pembaca bisa mengerti atau memahami makalah ini. Kurang lebihnya
mohon maaf.
 DAFTAR PUSTAKA

Eddhi Wahyudi H. (2014, 01 September). “Perspektif Pajak Sebagai Pendukung

Pembangunan Pajak Bumi dan Bangunan”. Diakses pada 02 Juni 2020, dari
https://eddiwahyudi.com/perspektif-pajak-sebagai-sarana-pendukung-
pembangunan/pajak-bumi-dan-bangunan-pbb/.

Meilisa Malihah Utami. (2017, 21 Oktober). “Makalah Pajak Bumi dan

Bangunan”. Diakses pada 02 Juni 2020, dari
http://meilisamalihahutami04.blogspot.com/2017/10/makalah-pajak-bumi-
dan-bangunan-pbb.html

Muhammad Hatta. (2018). “Pajak Bumi dan Bangunan”. Diakses pada 29 Mei
2020, dari https://osf.io/fy6pv/download/?format=pdf

Muhayani. “Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)”. Diakses pada 02 Juni 2020, dari
https://www.academia.edu/34358808/Pajak_Bumi_dan_Bangunan_PBB_

Novia Widya Utami.“Cara Mudah Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan yang
Bisa Anda Ikuti”. Diakses pada 01 Juni 2020, dari
https://klikpajak.id/blog/bayar-pajak/metode-pembayaran-pajak-bumi-dan-
bangunan/

Pahala Siahaan, Marihot. Pajak Bumi dan Bangunan di Indonesia. Jakarta: Graha
Ilmu, 2010.

Suhartono, Martias, “Menghitung Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) Pedesaan da

n Perkotaan (P2) Tahun 2017 Menggunakan Ms. Access Programming”, dal
am Jurnal Simposium Nasional Ilmu Pengetahuan dan Teknologi (SIMNASI
PTEK), 2017.

21