MAKALAH PAJAK BUMI DAN BANGUNAN (DASAR

PENGENAAN PBB)

DOSEN PEMBIMBING :
Erma Wulan Sari, S.Pd., M.Ak.

DISUSUN OLEH :
Rihan Avenanta (2003103004)

JURUSAN MANAJEMEN PAJAK

FAKULTAS EKONOMI DAN BISNIS
UNIVERSITAS PGRI MADIUN
TAHUN AJARAN 2020/2021

1
 KATA PENGANTAR
Puji syukur kehadirat Allah Subhanahu Wata’ala atas segala karunia nikmatnya sehingga
makalah yang berjudul “Pajak Bumi dan Bangunan (Dasar Pengenaan Pajak)” ini dapat
diselesaikan dengan maksimal, tanpa ada halangan yang berarti. Makalah ini disusun untuk
memenuhi tugas mata kuliah PBB, BPHTP, Bea Materai yang diampu oleh Ibu Erma Wulan
Sari, S.Pd., M.Ak.
Penulis menyadari bahwa masih banyak kesalahan dalam penyusunan makalah ini, baik
dari segi EYD, kosa kata, tata bahasa, etika maupun isi. Oleh karenanya penulis sangat
mengharapkan kritik dan saran yang membangun dari pembaca sekalian untuk kami jadikan
sebagai bahan evaluasi.

Demikian yang bisa saya sampaikan, semoga makalah ini dapat menambah khazanah
ilmu pengetahuan dan memberikan manfaat nyata untuk masyarakat luas.

Madiun, 21 Maret 2021

Penulis

2
 DAFTAR ISI

BAB 1...........................................................................................................................................................4
PENDAHULUAN...........................................................................................................................................4
LATAR BELAKANG....................................................................................................................................4
B. RUMUSAN MASALAH..........................................................................................................................4
C. TUJUAN MAKALAH..............................................................................................................................4
BAB II...........................................................................................................................................................5
PEMBAHASAN.............................................................................................................................................5
A. Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan......................................................................................5
B. Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP).............................................................................5
C. Dasar Penghitungan PBB.....................................................................................................................5
D. Nilai Jual Kena Pajak............................................................................................................................6
BAB III..........................................................................................................................................................7
PENUTUP.....................................................................................................................................................7
Kesimpulan..............................................................................................................................................7
Saran........................................................................................................................................................7
Daftar Pustaka.........................................................................................................................................8

3
 BAB 1
PENDAHULUAN
LATAR BELAKANG
Pajak bumi dan bangunan memiliki peranan penting dan manfaat yang besar bagi kehidupan
masyarakat.Pajak memiliki peran yang sangat penting terhadap kelangsungan masyarakat,
terutama di Indonesia.Setiap harta yang dimiliki wajib pajak dikenakan pajak sesuai dengan
peraturan yang ada.Pajak terdiri dari pajak bumi dan bangunan, pajak tersebut merupakan pajak
yang dikenakan atas harta tak bergerak.
Pajak merupakan iuran wajib yang dibayar oleh rakyat dengan dasar hukum yang jelas dan
dikelola oleh Pemerintah untuk menjalankan roda pemerintahan dan melakukan pembangunan
dengan tujuan untuk mensejahterakan rakyat. Peranan pajak dalam suatu negara adalah sebagai
salah satu pendapatan negara yang dapat menjadi aset negara.
Dasar yang digunakan untuk mengenakan Pajak Bumi dan Bangunan adalah Nilai Jual
Obyek Pajak (NJOP). Nilai jual obyek pajak (NJOP) merupakan taxe base/dasar bagi penentuan
pengenaan dan cara perhitungan besarnya nilai pajak bumi dan bangunan khususnya dalam
perhitungan besarnya nilai harga jual lahan yang umum dan wajar. Jika tidak terdapat transaksi
jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan obyek lain yang sejenis atau nilai
perolehan atau Nilai Jual Pengganti. NJOP ditetapkan setiap tiga tahun oleh Menteri Keuangan,
kecuali untuk daerah tertentu ditetapkan setiap tahun sesuai perkembangan daerahnya terutama
apabila daerah tersebut mengalami kemajuan nilai ekonomis tanah. NJOP ditentukan
berdasarkan harga rata-rata dari transaksi jualbeli, maka dalam pelaksanaan pengenaan PBB di
lapangan dapat saja NJOP lebih tinggi atau lebih rendah dari transaksi jual beli yang ditentukan
oleh masyarakat
B. RUMUSAN MASALAH
1. Apakah Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan ?
2. Apa NJOP itu?
3. Apakah Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) ?
4. Bagaimana Dasar Penghitungan PBB ?
5. Apakah Nilai Jual Kena Pajak ?
C. TUJUAN MAKALAH
1. Untuk mengetahui dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan
2. Untuk mengetahui NJOP
2. Untuk mengetahui Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)
3. Untuk mengetahui dasar perhitungan PBB
4. Untuk mengetahui Nilai Jual Kena Pajak

4
 BAB II
PEMBAHASAN

A. Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan

Dasar pengenaan PBB adalah “Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)”. NJOP ditetapkan per
wilayah berdasarkan keputusan Menteri Keuangan dengan mendengar pertimbangan
Bupati/Walikota serta memperhatikan:
a. Harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar;
b. Perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dan
fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya;
c. Nilai perolehan baru;
d. Penentuan Nilai Jual Objek Pajak pengganti.

B. Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)

NJOPTKP adalah batas NJOP atas bumi dan/atau bangunan yang tidak kena pajak.
Besarnya NJOPTKP untuk setiap daerah Kabupaten/Kota setinggi-tingginya Rp 12.000.000,-
dengan ketentuan sebagai berikut :
a. Setiap Wajib Pajak memperoleh pengurangan NJOPTKP sebanyak satu kali dalam satu
Tahun Pajak.
b. Apabila Wajib Pajak mempunyai beberapa Objek Pajak, maka yang mendapatkan
pengurangan NJOPTKP hanya satu Objek Pajak yang nilainya terbesar dan tidak bisa
digabungkan dengan Objek Pajak lainnya.

C. Dasar Penghitungan PBB

Dasar Penghitungan PBB Dasar penghitungan PBB adalah Nilai Jual Kena Pajak (NJKP).
Besarnya persentase NJKP adalah sebagai berikut :
a. Objek pajak perkebunan adalah 40%
b. Objek pajak kehutanan adalah 40%
c. Objek pajak pertambangan adalah 40%
d. Objek pajak lainnya (pedesaan dan perkotaan):
e. Apabila NJOP-nya≥ Rp1.000.000.000,00adalah 40% f. Apabila NJOP-nya <
Rp1.000.000.000,00 adalah 20%

5
D. Nilai Jual Kena Pajak

Sementara NJKP atau Nilai Jual Kena Pajak (assessment value) adalah besaran nilai jual
objek yang akan dimasukan ke dalam perhitungan pajak terutang yang tertuang dalam Pasal 6
ayat (3) UU PBB. Hal ini berarti, NJKP merupakan bagian dari NJOP dan nilai NJKP selalu
bergantung pada besarnya nilai NJOP.

NJKP bisa berada di angka yang sama dengan nilai jual dan bahkan lebih rendah atau tinggi dari
nilai jual. Besaran NJKP ditetapkan serendah-rendahnya 20% dari nilai jual dan setinggi-
tingginya 100% dari nilai jual.

Berdasarkan KMK Nomor 201/KMK.04/2000, pemerintah sudah menetapkan ketentuan

persentase NJKP. Persentase untuk objek pajak perkebunan, pertambangan, dan kehutanan
ditetapkan sebesar 40%. Sedangkan, objek pajak lainnya seperti pedesaan dan perkotaan dapat
dilihat terlebih dahulu nilai NJOP-nya.

NJKP dalam Pasal 6 ayat (3) Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan
Bangunan sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 sebagai
berikut:

1. Objek pajak perumahan, yang wajib pajaknya perseorangan dengan Nilai Jual Objek
Pajak atas bumi dan bangunan sama atau lebih besar dari Rp1.000.000.000 (satu miliar
rupiah).
2. Objek pajak perkebunan yang luas lahannya sama atau lebih besar dari 25 Ha (dua puluh
lima hektar) yang dimiliki, dikuasai atau dikelola oleh Badan Usaha Milik Negara, badan
usaha swasta, maupun berdasarkan kerjasama operasional antara pemerintah dan swasta.
3. Objek pajak kehutanan, tetapi tidak termasuk areal blok tebangan dalam rangka
penyelenggaraan kegiatan Pemegang Hak Pengusahaan Hutan, Pemegang Hak
Pemungutan Hasil Hutan dan Pemegang Izin.

6
 BAB III

PENUTUP
Kesimpulan
PBB adalah pajak yang bersifat kebendan dalam arti besarnya pajak terutang terutang
ditentukan oleh kedaan objek yaitu bumi/tanah dan atau bangunan. Keadaan subjek (siapa yang
membayar) tidak ikut menentukan besarnya pajak. Yang menjadi objek pajak adalah bumi
adalah permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada di bawahnya, dll. Bangunnan adalah
konstruksi tekhnik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah atau perairan Yang
termasuk pengertian bangunan adalah Jalan lingkungan yang terletak dalam suatu komplek
bangunan seperti hotel, pabrik, dan emplampesemennya dan lain-lain yang merupakan satu
kesatuan dengan komplek bangunan tersebut, jalan tol ,kolam renang, paagar mewah.

Saran
Penulis mengingatkan bahwa sebagai warga negara Indonesia wajib membayar pajak karena itu
itu suatu kwajiban sebagai warga negara yang cinta dengan negaranya.

7
Daftar Pustaka
https://www.rumah.com/panduan-properti/apa-itu-njop-dan-njkp-9143#:~:text=Sementara%20NJKP
%20atau%20Nilai%20Jual,ayat%20(3)%20UU%20PBB.&text=Persentase%20untuk%20objek%20pajak
%20perkebunan,dan%20kehutanan%20ditetapkan%20sebesar%2040%25
https://www.online-pajak.com/tentang-pajak/pajak-bumi-dan-bangunan
https://klikpajak.id/blog/penghitungan-pajak/njop-dalam-penghitungan-pajak-bumi-dan-bangunan/