MAKALAH

PAJAK BUMI DAN BANGUNAN

“ DASAR PERHITUNGAN PBB”

DOSEN PEMBIMBING

Erma Wulan Sari, S.pd. , M. Ak

DISUSUN OLEH

Virza Dhea Choirunnisa (2003103007)

UNIVERSITAS PGRI MADIUN

FAKULTAS EKONOMI DAN BISNIS

MANAJEMEN PAJAK

2021
 DAFTAR ISI

Kata Pengantar............................................................................................................................................3
BAB I............................................................................................................................................................4
PENDAHULUAN...........................................................................................................................................4
2.1 Latar Belakang.............................................................................................................................4
2.2 Rumusan Masalah.......................................................................................................................4
2.3 Tujuan Pembelajaran...................................................................................................................4
BAB II...........................................................................................................................................................5
PEMBAHASAN.............................................................................................................................................5
2.1 Nilai Jual Kena Pajak....................................................................................................................5
2.2 Penghitungan NJKP......................................................................................................................5
2.3 Pajak Bumi Bangunan Terutang (PBB Terutang)..........................................................................6
2.4 Tarif PBB......................................................................................................................................7
BAB III..........................................................................................................................................................8
PENUTUP.....................................................................................................................................................8
3.1 Kesimpulan..................................................................................................................................8
3.2 Saran............................................................................................................................................8
DAFTAR PUSTAKA........................................................................................................................................9
 Kata Pengantar

Puji syukur kehadirat Allah SWT yang telah memberikan rahmat dan hidayah-Nya
sehingga saya dapat menyelesaikan tugas makalah yang berjudul “Dasar Perhitungan PBB” ini
tepat pada waktunya.

Adapun tujuan dari penulisan dari makalah ini adalah untuk memenuhi tugas dari Ibu
Erma Wulan Sari, S.pd. , M. Ak pada mata kuliah PBB, BPHTB, Bea Materai. Selain itu,
makalah ini juga bertujuan untuk menambah wawasan tentang dasar penghitungan PBB bagi
para pembaca dan juga bagi penulis.

Saya mengucapkan terima kasih kepada selaku Ibu Erma Wulan Sari, S.pd. , M. Ak ,
dosen PBB, BPHTB, Bea Materai yang telah memberikan tugas ini sehingga dapat menambah
pengetahuan dan wawasan sesuai dengan bidang studi yang saya tekuni.

Saya menyadari, makalah yang saya tulis ini masih jauh dari kata sempurna. Oleh karena
itu, kritik dan saran yang membangun akan saya nantikan demi kesempurnaan makalah ini.

Madiun, Maret 2021

Virza Dhea Choirunnisa

 BAB I

PENDAHULUAN
2.1 Latar Belakang
Menurut Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2007 tentang perpajakan, pengertian
pajak ialah kontribusi wajib kepada negara yang terutang oleh orang pribadi atau
badan yang bersifat memaksa berdasarkan Undang-Undang, dengan tidak
mendapatkan imbalan secara langsung dan digunakan untuk keperluan negara bagi
sebesar-besarnya kemakmuran rakyat.
Pajak memiliki beberapa jenis, salah satunya ialah Pajak Bumi dan Bangunan
(PBB). Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah Pajak Negara yang dikenakan
terhadap bumi dan atau bangunan berdasarkan Undang-undang nomor 12 Tahun
1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan
UndangUndang nomor 12 Tahun 1994.
Pajak Bumi dan Bangunan adalah sebuah pungutan wajib yang diambil oleh
pemerintah terhadap suatu bangunan yang digunakan sebagai tempat tinggal,
perusahaan, maupun pelaku bisnis kecil dan menengah. PBB muncul sebab adanya
keuntungan ekonomi yang didapatkan para pemilik bangunan, entah itu sebagai
tempat tinggal atau memulai sebuah usaha. PBB memiliki sifat kebendaan jadi
subjek yang berada di dalamnya tidak akan terhitung sebagai pajak. Jelasnya, PBB
murni akan menghitung berdasarkan berapa besar dan luas bangunan tersebut bukan
‘orang’ ataupun ‘benda’ penunjang lainnya.
PBB adalah pajak yang wajib dibayarkan oleh setiap rakyat yang mempunyai
bumi ataupun bangunan dan mendapatkan keuntungan ekonomi. Namun, masih
banyak rakyat Indonesia yang kurang memahami cara penghitungan PBB. Makalah
ini diharapkan dapat membantu pembaca untuk mengetahui dasar penghitungan
PBB.

2.2 Rumusan Masalah

1. Berapa besaran Nilai Jual Kena Pajak?
2. Apa yang disebut Pajak Terutang?
3. Bagaimana perhitungan Tarif PBB?

2.3 Tujuan Pembelajaran

1. Mengetahui besaran nilai jual kena pajak PBB
 2. Mengetahui Pajak Terutang
3. Mengetahui cara dasar penghitungan tarif PBB

BAB II

PEMBAHASAN

2.1 Nilai Jual Kena Pajak

Nilai Jual Kena Pajak atau NJKP (assessment value) ialah dasar penghitungan
PBB dan termasuk bagian dari NJOP, nilai NJKP selalu bergantung pada besarnya
nilai NJOP. NJKP akan dimasukan ke dalam perhitungan pajak terutang.
Berdasarkan KMK Nomor 201/KMK.04/2000, pemerintah sudah menetapkan
ketentuan persentase NJKP, yakni
 Objek pajak perkebunan sebesar 40%.
 Objek pajak pertambangan sebesar 40%.
 Objek pajak kehutanan sebesar 40%.

Sedangkan objek pajak lainnya, seperti Pedesaan dan Perkotaan dilihat lebih dulu
NJOP-nya, yakni

 Jika NJOP-nya > Rp1.000.000.000,00, persentase NJKP sebesar 40%.

 Sedangkan, jika NJOP-nya < Rp1.000.000.000,00, persentase NJKP
sebesar 20%.

2.2 Penghitungan NJKP

Dalam Pasal 6 ayat (3) Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 yang berisi
tentang Pajak Bumi Bangunan dan telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 12
Tahun 1994, penghitungan NJKP sebagai berikut:
 Objek pajak perumahan, yang wajib pajaknya perseorangan dengan Nilai
Jual Objek Pajak atas bumi dan bangunan sama atau lebih besar dari
Rp1.000.000.000 (satu miliar rupiah).
 Objek pajak perkebunan yang luas lahannya sama atau lebih besar dari 25
Ha (dua puluh lima hektar) yang dimiliki, dikuasai atau dikelola oleh Badan
Usaha Milik Negara, badan usaha swasta, maupun berdasarkan kerjasama
operasional antara pemerintah dan swasta.
  Objek pajak kehutanan, tetapi tidak termasuk areal blok tebangan dalam
rangka penyelenggaraan kegiatan Pemegang Hak Pengusahaan Hutan,
Pemegang Hak Pemungutan Hasil Hutan dan Pemegang Izin.
Nilai NJKP akan saling berhubungan dengan NJOP yang mana NJKP adalah
besaran nilai jual yang nantinya dimasukkan ke dalam hitungan pajak terutang. Jika
Nilai Jual Objek Pajak lebih dari 1 miliar rupiah, maka persentase NJKP-nya adalah
40%, tetapi jika kurang dari 1 miliar maka persentasenya 20%.
 Jika NJOP sebesar 2.000.000.000 maka NJKP-nya sebesar 40% dari NJOP
tersebut, yakni 800.000.000
 Jika NJOP sebesar 1.000.000.000 maka NJKP-nya sebesar 40% dari NJOP
tersebut, yakni 400.000.000
 Jika NJOP sebesar 800.000.000 maka NJKP-nya sebesar 20% dari NJOP
tersebut, yakni 160.000.000

2.3 Pajak Bumi Bangunan Terutang (PBB Terutang)

PBB Terutang adalah besarnya tagihan pajak PBB yang harus dibayarkan dalam
satu tahun pajak PBB bagi orang atau badan yang termasuk sebagi Wajib Pajak. Ada
beberapa surat yang diterbitkan oleh Ditjen Pajak (DJP) maupun pemerintah daerah
untuk memberitahukan ataupun memperingatkan Wajib Pajak mengenai Pajak
Terutang nya, yakni

1. SPPT (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang)

Merujuk Pasal 10 ayat (1) UU Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), Dirjen
Pajak akan menerbitkan Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT)
berdasarkan Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP) yang telah disampaikan
wajib pajak. SPPT yang diterbitkan Dirjen Pajak untuk PBB sektor perkebunan,
perhutanan, pertambangan, dan sektor lainnya (PBB-P3). Sementara itu, bSPPT
untuk PBB sektor perdesaan dan perkotaan (PBB-P2) akan diterbitkan oleh
Kepala Daerah.
Selain berdasarkan SPOP, SPPT juga dapat diterbitkan berdasarkan data
yang sudah ada pada DJP. Hal ini dilakukan untuk mempermudah wajib pajak.
SPPT ini harus dilunasi oleh wajib pajak paling lambat 6 bulan sejak tanggal
diterimanya SPPT. SPPT setidaknya memiliki 5 fungsi yakni
1. Sebagai dasar penagihan pajak.
2. Sebagai bukti terdaftarnya objek pajak.
3. Sebagai dasar penerbitan STP.
4. Sebagai kelengkapan administrasi perpajakan lain.
5. Untuk keperluan administrasi pemenuhan kewajiban pembayaran atau
pelunasan PBB.
 2. SKP (Surat Ketetapan Pajak)
Merujuk pada Pasal 1 angka 5 PMK 78/2016, SKP PBB adalah surat
ketetapan yang menentukan besarnya pokok PBB atau selisih pokok PBB,
besarnya sanksi administrasi, dan jumlah PBB yang terutang. Dirjen Pajak dapat
mengeluarkan SKP apabila SPOP tidak disampaikan kembali dalam waktu 30
hari sejak diterima. Apabila wajib pajak tersebut tetap belum mengembalikan
SPOP yang diterima setelah ditegur secara tertulis maka Dirjen Pajak dapat
menerbitkan SKP PBB.
Dirjen Pajak juga dapat mengeluarkan SKP PBB dalam hal berdasarkan hasil
pemeriksaan atau keterangan lain ternyata jumlah pajak yang terutang lebih besar
dari jumlah yang dihitung berdasarkan SPOP yang disampaikan wajib pajak.
Wajib pajak yang diterbitkan SKP akan dikenai sanksi berupa denda sebesar 25%
dari pokok pajak. Jumlah pajak yang terutang dalam SKP ini harus dilunasi
maksimal 1 bulan sejak tanggal diterimanya SKP PBB.

3. STP (Surat Tagihan Pajak) PBB

berdasarkan pasal 1 angka 6 PMK 78/2016 STP PBB adalah surat tagihan
pajak yang digunakan untuk menagih pajak terutang dalam SPPT dan SKP yang
tidak atau kurang dibayar setelah jatuh tempo pembayaran dan/atau untuk
menagih sanksi administrasi.

2.4 Tarif PBB

Apabila seorang wajib pajak telah ditetapkan sebagai subjek PBB, baik itu yang
dipungut oleh pemerintah pusat maupun daerah, ia memiliki kewajiban untuk
membayar pajak tersebut sesuai dengan jumlah tarif dan dasar pengenaan yang
ditetapkan. Untuk PBB dalam lingkup pusat mengacu pada ketentuan Pasal 5 UU
PBB. Pasal ini menetapkan besarnya tarif pajak yang dikenakan atas suatu objek
PBB pada lingkup pusat adalah sebesar 0,5%.
Rumus perhitungan pajak PBB = tarif 0.5% x NJKP
Besarnya NJOP ditetapkan setiap tiga tahun sekali oleh menteri keuangan. Namun,
untuk daerah tertentu, penetapannya dapat dilakukan setiap tahun sesuai dengan
perkembangan daerah tersebut.
 Rumus Penghitungan Tarif PBB
1. Mencari nilai NJKP
NJKP = 20% X NJOP
2. Kemudian dimasukkan ke rumus perhitungan PBB
Tarif PBB = tarif 0,5% x NJKP
3. Kemudian didapatkan tarif PBB yang harus dibayarkan

BAB III

PENUTUP

3.1 Kesimpulan
Pajak bumi dan bangunan (PBB) adalah pajak negara yang dikenakan terhadap
bumi atau bangunan berdasarkan Udang-undang nomor 12 Tahun 1985 tentang pajak
bumi dan bangunan sebagaimana telah diubah dengan Undang-undang nomor 12 Tahun
1994. NJKP atau Nilai Jual Kena Pajak telah diatur oleh pemerintah menyesuaikan dari
golongan serta besarnya NJOP.
Pemerintah Pusat (DJP) maupun Daerah berhak mengeluarkan surat peringatan
dan sanksi untuk mengingatkan Wajib Pajak membayar Pajak PBB. Setiap daerah
memiliki NJOP tersendiri.

3.2 Saran
Pembayaran PBB tepat waktu sangat membantu pembangunan sarana prasarana
Indonesia, baik daerah maupun pusat. Oleh karena itu, diharapkan seluruh warga negara
Indonesia dapat meningkatkan kesadaran membayarkan Pajak PBB-nya tepat waktu. Jika
kesadaran masyarakat untuk membayar PBB ini meningkat maka pembangunan atau
perbaikan saranan dan prasaran yang seharusnya diperbaiki akan berjalan dengan lancar
sehingga akan tercipta pembangunan ekonomi yang baik pula.
Alangkah baiknya, jika pemerintah juga memberikan sosialisasi secara luas
kepada masyarakat mengenai pentingnya pembayaran pajak. Pemerintah juga sebaiknya
memberikan sosialisai tentang apa saja yang dikenakan pajak, cara perhitungan serta cara
pembayarannya.
 DAFTAR PUSTAKA

1. https://www.rumah.com/panduan-properti/apa-itu-njop-dan-njkp-9143

2. https://news.ddtc.co.id/apa-itu-sppt-dan-skp-pbb-24756?page_y=516

3. https://www.cermati.com/artikel/pajak-bumi-dan-bangunan-dan-cara-menghitungnya