PUTU SAN

Nomor 365/Pdt.G/2020/PN Cbi

DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA

Pengadilan Negeri Cibinong yang memeriksa dan memutus perkara
perdata pada tingkat pertama, telah menjatuhkan putusan sebagai berikut dalam
perkara gugatan antara:
WAWAN PERMANA, NIK 3201021904670006, jenis kelamin Laki-laki,
Lahir di Ciamis 19 April 1967, Pekerjaan Karyawan
Swasta, Kewarganegaraan Indonesia, Agama Islam,
berkedudukan di Villa Nusa Indah Blok P.2 NO.3,
Desa Bojong Kulur, Gunung Putri, Kab. Bogor, Jawa
Barat dalam hal ini memberikan kuasa kepada Machdi,
S.H. M.H. Advokat dan Konsultan Hukum yang
berkedudukan di Jalan Haji Dehir RT. 007 RW 02, Nata
Garden Blok F Nomor 9, Jatiluhur, Kota Bekasi,
berdasarkan surat kuasa khusus tanggal nomor
10/MR-SK/XI/2020 tanggal 10 November 2020, yang
telah didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri
Cibinong nomor 1154/SK.Pdt/2020/PN Cbi tanggal
07-12-2020, sebagai Penggugat ;

Lawan:

1. 1. TELLYANA LINDA RANTUNG, Warga Negara

Indonesia, dahulu beralamat di Jalan Gajah Mada
Nomor 156 KK, Jakarta, sekarang tidak diketahui
secara pasti alamat atau tempat tinggal baik di dalam
maupun di luar wilayah hukum Republik Indonesia,
sebagai Tergugat;
2. 2. PT. BANK BANK TABUNGAN NEGARA (PERSERO)
TBK, KANTOR CABANG BEKASI, berkedudukan di
Jalan Jenderal Sudirman Nomor 19, Kota Bekasi,
Jawa Barat, sebagai Turut Tergugat I;

Pengadilan Negeri tersebut;

Setelah membaca berkas perkara beserta surat-surat yang bersangkutan;
Setelah mendengar kedua belah pihak yang berperkara;
 TENTANG DUDUK PERKARA
Menimbang, bahwa Penggugat dengan surat gugatan tanggal 2
Desember 2020 yang diterima dan didaftarkan di Kepaniteraan
Pengadilan Negeri Cibinong pada tanggal 7 Desember 2020 dalam
Register Nomor 365/Pdt.G/2020/PN Cbi, telah mengajukan gugatan
sebagai berikut:
1. 1. Bahwa Tergugat merupakan pemilik tanah dan bangunan KPR BTN
dengan nomor debitur 00016-01-02-172546-6 seluas 150 M2 (seratus lima
puluh meter persegi) dengan Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor 1152
terbit tanggal 14 Desember 1994, Gambar Situasi Nomor 4366/1994
tanggal 09 Maret 1994 atas nama TELLYANA LINDA RANTUNG, terletak di
Perum Villa Nusa Indah Blok P2 No.2, Kelurahan Bojong Kulur, Kecamatan
Gunung Putri, Kabupaten Bogor.
2. 2. Bahwa tanah dan bangunan (objek sengketa) tersebut berdasarkan Surat
Perjanjian Jual Beli Rumah pada tanggal 18 April 2010, Tergugat
menjualnya secara dibawah tangan dengan harga Rp.70.000.000,- (tujuh
puluh juta rupiah) kepada Penggugat, namun disaat itu Penggugat tidak
langsung melakukan pembuatan Akta Jual Beli dihadapan notaris
dikarenakan dokumen Tergugat ada yang kurang, dan selang setelah
setahun ternyata Tergugat menghilang dan tidak diketahui keberadaannya ;
3. 3. Bahwa Penggugat dengan itikad baik mendatangi Bank BTN Cabang
Bekasi untuk menanyakan status kredit dan sertifikat Tergugat, dan status
kredit tersebut sudah lunas dan sudah tidak ada lagi angsuran yang harus
dibayarkan kepada Turut Tergugat atas nama Tergugat, serta sertifikat
masih tersimpan di Bank BTN Cabang Bekasi, dan berdasarkan arahan
Bank BTN Cabang Bekasi disarankan mengajukan gugatan ke Pengadilan
Negeri agar Penggugat dapat diputus sebagai pembeli yang sah dari
Tergugat ;
4. 4. Bahwa Penggugat terus berusaha mencari keberadaan Tergugat agar
dapat dibantu Penggugat untuk proses pengambilan sertifikat ke Turut
Tergugat yang atas nama Tergugat, namun tetap tidak ada hasil atau tidak
diketahui keberadaaan dan domisili Tergugat ;
5. 5. Bahwa Penggugat berkesimpulan untuk mengajukan gugatan ke
Pengadilan Negeri agar bisa di sahkan Penggugat sebagai pembeli yang
beritikad baik dan Surat Perjanjian Jual Beli Rumah antara Tergugat dengan
Penggugat adalah sah secara hukum ;
6. 6. Bahwa tanah dan bangunan yang terletak di Perum Villa Nusa Indah Blok
 P2 No.2, Kelurahan Bojong Kulur, Kecamatan Gunung Putri, Kabupaten
Bogor telah dikuasai dan dimiliki untuk dijadikan tempat tinggal oleh
Penggugat dan sejak menempati rumah tersebut, tidak ada satupun
pihak-pihak yang keberatan dimana Penggugat yang menguasai dan
menempati rumah tersebut ;
Maka, Berdasarkan alasan-alasan yang telah diuraikan oleh Penggugat tersebut
diatas, Penggugat memohon dan meminta kepada Majelis Hakim Pengadilan
Negeri Cibinong yang terhormat untuk memberikan dan menjatuhkan Putusan
sebagai berikut :
1. 1. Mengabulkan gugatan Penggugat untuk seluruhnya.
2. 2. Menyatakan Penggugat sebagai pembeli yang beritikad baik.
3. 3. Menyatakan sah Surat Perjanjian Jual Beli Rumah antara Tergugat
dengan dengan Penggugat pada tanggal 18 April 2010, yang terletak di
Perum Villa Nusa Indah Blok P2 No.2, Kelurahan Bojong Kulur,
Kecamatan Gunung Putri, Kabupaten Bogor adalah sah secara hukum.
4. 4. Menyatakan rumah yang terletak di Perum Villa Nusa Indah Blok
P2 No.2, Kelurahan Bojong Kulur, Kecamatan Gunung Putri, Kabupaten
Bogor adalah sah milik Penggugat.
5. 5. Memerintahkan Turut Tergugat untuk menyerahkan kepada
Penggugat Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor 1152 terbit tanggal 14
Desember 1994, Gambar Situasi Nomor 4366/1994 tanggal 09 Maret
1994 atas nama TELLYANA LINDA RANTUNG, terletak di Perum Villa
Nusa Indah Blok P2 No.2, Kelurahan Bojong Kulur, Kecamatan Gunung
Putri, Kabupaten Bogor, dikarenakan kredit KPR-BTN atas nama
Tergugat telah lunas dan tidak ada kewajiban yang harus dibayarkan
kepada Turut Tergugat.
6. 6. Memerintahkan dan menetapkan serta memberikan ijin kepada
Penggugat selaku pembeli yang sah untuk menghadap kepada PPAT
atau pejabat yang berwenang bertindak untuk dan atas dirinya sendiri
selaku penjual dan sekaligus pembeli mewakili Tergugat I untuk
melaksanakan peralihan hak secara sempurna atau menandatangani
Akta Jual Beli dihadapan PPAT atau pejabat yang berwenang atas
sebidang tanah dan bangunan yang terletak di Perum Villa Nusa Indah
Blok P2 No.2, Kelurahan Bojong Kulur, Kecamatan Gunung Putri,
Kabupaten Bogor;
7. 7. Menghukum Turut Tergugat untuk patuh dan tunduk terhadap
putusan ini.
 8. 8. Membebankan biaya perkara kepada Tergugat sebagaimana
peraturan perundangan yang berlaku.
Menimbang, bahwa pada hari persidangan yang telah ditentukan, untuk
Penggugat hadir Kuasanya Machdi, S.H., M.H, sedangkan pihak Tergugat tidak
hadir dan tidak mengirimkan wakilnya atau kuasanya yang sah untuk
menghadap di persidangan, meskipun telah dipanggil secara sah dan patut
sebagaimana tercatat dalam relaas panggilan Nomor 365/Pdt.G/2020/PN.Cbi
tertanggal 21 Desember 2020, (Panggilan melalui koran) sebagaimana terlampir
dalam berkas perkara ini dan relaas tanggal 22 Januari 2021 (Panggilan melalui
Pemda), sedangkan untuk pihak Turut Tergugat tidak hadir dan tidak
mengirimkan wakilnya atau kuasanya yang sah untuk menghadap di
persidangan, meskipun telah dipanggil secara sah dan patut sebagaimana
tercatat dalam relaas panggilan Nomor 365/Pdt.G/2020/PN.Cbi tertanggal 1
Desember 2020 dan tanggal 26 Januari 2021;

Menimbang, bahwa oleh karena jangka waktu dan formalitas

pemanggilan menurut hukum acara telah diindahkan, maka Tergugat dan Turut
Tergugat yang telah dipanggil dengan patut akan tetapi tidak datang menghadap
di persidangan, harus dinyatakan tidak hadir, dan dengan berpedoman pada
Pasal 125 HIR maka persidangan dilanjutkan dengan tanpa hadirnya Tergugat
dan gugatan diputus dengan verstek;

Menimbang, bahwa oleh karena Tergugat dan Turut Tergugat tidak

pernah hadir di persidangan, sehingga proses Mediasi sebagaimana diatur dalam
Perma Nomor 1 Tahun 2016 tentang Prosedur Mediasi di Pengadilan tidak dapat
dilaksanakan;
Menimbang, bahwa oleh karena itu pemeriksaan perkara dilanjutkan
dengan pembacaan surat gugatan yang isinya tetap dipertahankan oleh
Penggugat;
Menimbang, bahwa untuk membuktikan dalil-dalilnya, Penggugat telah
mengajukan bukti surat, berupa :
1. 1. Fotokopi Surat Penegasan Persetujuan Penyediaan Kredit (SP3K)
Nomor. 133/SPLK/SP3K//BKS/93 pada tanggal 2 Februari 1993 yang
dikeluarkan oleh PT Bank Tabungan Negara, diberi tanda bukti P-1;
2. 2. Fotokopi Surat Pernyataan dan Kuasa selaku pemohon perumahan Villa
Nusa Indah Blok P.2 No.2 dengan Type 21/60 atas nama Tellyana L.
Rantung kepada PT. Upaya Buki Makmur, diberi tanda bukti P-2;
3. 3. Fotokopi Rincian Pelunasan dipercepat Kredit KPR BTN atas nama
 Lellyana L.Rantung sejumlah Rp.1.858.541 (satu juta delapan ratus lima
puluh delapan ribu lima ratus empat puluh satu ribu rupiah ) tanggal 21 Mei
2007, diberi tanda bukti P-3;
4. 4. Fotokopi Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) No.1152 seluas 150 M2.
Dengan Surat Ukur Gambar Situasi 4366/1994 tanggal 09 Maret 1994 atas
nama Tellyana Linda Rantung dan diterbitkan pada tanggal 14 Desember
1994, diberi tanda bukti P-4;
5. 5. Fotokopi Surat Perjanjian Jual Beli Rumah antara Tellyana Linda Rantung
(Tergugat) dengan Wawan Permana (Penggugat) yang telah ditanda tangani
dan bermaterai pada tanggal 18 April 2010;
6. 6. Fotokopi Bukti Surat Pemberitahuan Pajak terutang Pajak Bumi dan
Bangunan Tahun 2016, diberi tanda bukti P-6;
Fotokopi bukti surat tersebut bermeterai cukup, dan telah dicocokan sesuai
dengan aslinya, kecuali bukti P-4 berupa fotokopi dari fotokopi tanpa
diperlihatkan aslinya;
Menimbang, bahwa selain mengajukan alat bukti surat, Penggugat juga
mengajukan saksi-saksi yang masing-masing telah memberikan keterangan di
bawah sumpah pada pokoknya sebagai berikut:
1. 1. SAKSI DEDEN HARYANTO, dibawah Sumpah menerangkan pada
pokoknya sebagai berikut:
• - Bahwa waktu perjanjian jual beli antara Penggugat dan Tergugat
pada tahun 2010 saksi tahu karena sebagai saksi dalam jual beli
tersebut;
• - Bahwa jual beli tersebut tidak didepan Notaris, tapi dirumah bu
Tellyana ( Tergugat) dan dia bilang nanti sama-sama
ambil sertifikatnya;
• - Bahwa rumah tersebut KPR dan saat itu belum lunas;
• - Bahwa mengenai cicilan rumah tersebut berapa saksi tidak tahu;
• - Bahwa setahu saksi harga jual beli rumah di Villa Nusa Indah
Blok P2 No. 2 tersebut seharga Rp70.000.000,00 (tujuh puluh juta rupiah)
dengan cara yang Rp60.000.000,00 ( enam puluh juta ) kontan,
sedangkan yang Rp10.000.000,00 ( sepuluh juta) dicicil;
• - Bahwa sertifikat rumah tersebut saat itu belum atas nama
Penggugat dan sertifikat tersebut ada di BTN;
• - Bahwa rumah tersebut kata Pak Wawan (Penggugat) sudah
dilunasi tinggal mengambil sertifikat tersebut ke BTN, namun belum bisa,
karena harus melalui penetapan Pengadilan;
 • - Bahwa bu Tellyana (Tergugat) setelah rumahnya dijual kepada
Penggugat kemudian mengontrak, tetapi sekarang saksi tidak tahu
dimana keberadaanya Tergugat tersebut ( tidak diketahui lagi );
• - Bahwa sampai saat ini tidak ada orang yang datang dan mengakui
bahwa rumah dan tanah tersebut miliknya;
1. 2. SAKSI ENGKOS KOSASIH, dibawah Sumpah menerangkan pada
pokoknya sebagai berikut:
• - Bahwa saksi kenal dengan Penggugat dan Tergugat, karena
sebagai tetangga;
• - Bahwa Penggugat membeli rumah dari bu Telly tahun 2010,
letaknya di Villa Nusa Indah Blok P2 Nomor 2;
• - Bahwa saksi mengetahui ada perjanjian jual beli rumah tersebut
antara Penggugat dan Tergugat, namun perjanjian jual beli tersebut tidak
dihadapan notaris;
• - Bahwa perjanjian jual beli tersebut terjadi di rumah Tergugat;
• - Bahwa waktu melakukan perjanjian kita sama-sama ke rumah
Tergugat;
• - Bahwa rumah tersebut sebelumnya Tergugat beli dengan cara
KPR di BTN dan saat perjanjian jual beli belum lunas;
• - Bahwa Penggugat membeli rumah tersebut dengan harga
Rp70.000.000,00 (tujuh puluh juta) yang Rp60.000.000,00 (enam puluh
juta) tunai dan yang Rp10.000.000,00 (sepuluh juta) dicicil;
• - Bahwa setelah itu Tergugat mengontrak disekitar situ namun
belakangan tidak diketahui lagi tempat tinggalnya;
• - Bahwa sertifikat asli rumah tersebut masih di BTN;
• - Bahwa sertifikat tersebut yang harus mengambil adalah orang
sebagaimana tertera dalam sertifikatnya;
• - Bahwa rumah tersebut sudah dilunasi oleh Penggugat;
• - Bahwa Penggugat mengajukan gugatan karena mau mengambil
sertifikat yang masih ada di BTN untuk dibaliknama;
• - Bahwa sampai saat ini tidak ada orang yang datang dan mengakui
bahwa rumah dan tanah tersebut miliknya.
Menimbang, bahwa terhadap keterangan saksi-saksi tersebut
Penggugat menyatakan benar dan tidak keberatan;
Menimbang, bahwa pada tanggal 26 Maret 2021 telah dilakukan
pemeriksaan setempat di Perum Villa Nusa Indah Blok P2 No.2, Kelurahan
Bojong Kulur, Kecamatan Gunung Putri, Kabupaten Bogor dan didapat fakta
rumah yang disengketakan dalam keadaan kosong. Penggugat menerangkan
batas-batas rumah tersebut yaitu :

1. 1. Sebelah Utara : jalan;

2. 2. Sebelah Selatan : rumah;

3. 3. Sebelah Barat : Jalan;

4. 4. Sebelah Timur : Rumah Penggugat;

Menimbang, bahwa Penggugat mengajukan kesimpulan pada tanggal 1

April 2021 tidak mengajukan apapun lagi selanjutnya mohon putusan;
Menimbang, bahwa selanjutnya segala sesuatu yang termuat dalam
berita acara persidangan perkara ini, untuk menyingkat putusan ini dianggap
telah termuat dan menjadi bagian yang tak terpisahkan dengan putusan ini;
Menimbang, bahwa akhirnya para pihak menyatakan tidak ada hal-hal
yang diajukan lagi dan mohon putusan;
TENTANG PERTIMBANGAN HUKUM
Menimbang, bahwa maksud dan tujuan gugatan Penggugat yang pada
pokoknya adalah sebagaimana tersebut di atas;
Menimbang, bahwa oleh karena jangka waktu dan formalitas
pemanggilan menurut hukum acara telah diindahkan, maka Tergugat dan Turut
Tergugat yang telah dipanggil dengan patut akan tetapi tidak datang menghadap
di persidangan, harus dinyatakan tidak hadir, dan dengan berpedoman pada
Pasal 125 HIR maka persidangan dilanjutkan dengan tanpa hadirnya Tergugat
dan gugatan diputus dengan verstek;

Menimbang, bahwa meskipun demikian tidak dengan sendirinya gugatan

Penggugat dapat dikabulkan, melainkan harus terlebih dahulu dibuktikan bahwa
gugatan tersebut beralasan dan tidak bertentangan dengan hukum;

Menimbang, bahwa sebelum mempertimbangkan pokok gugatan,

Majelis Hakim terlebih dahulu harus meneliti dan mempertimbangkan tentang
formalitas gugatan Penggugat;
Menimbang, bahwa setelah Majelis Hakim mempelajari dan mencermati
gugatan Penggugat sebagaimana terurai di atas, Majelis Hakim menemukan
fakta bahwa gugatan Penggugat tersebut telah disusun secara jelas, lengkap,
dan terperinci sebagaimana asas-asas beracara di pengadilan;
Menimbang, bahwa adapun pokok permasalahan gugatan Penggugat
adalah Penggugat mendalilkan bahwa Penggugat telah membeli tanah dan
bangunan milik Tergugat berdasarkan Surat Perjanjian Jual Beli Rumah pada
tanggal 18 April 2010, Tergugat menjualnya secara dibawah tangan dengan
harga Rp70.000.000,00 (tujuh puluh juta rupiah). Tanah dan rumah tersebut
sebelumnya dibeli Tergugat dengan cara angsuran pada Turut Tergugat melalui
KPR BTN dengan nomor debitur 00016-01-02-172546-6 seluas 150 M2 (seratus
lima puluh meter persegi) dengan Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor 1152
terbit tanggal 14 Desember 1994, Gambar Situasi Nomor 4366/1994 tanggal
09 Maret 1994 atas nama TELLYANA LINDA RANTUNG, terletak di Perum Villa
Nusa Indah Blok P2 No.2, Kelurahan Bojong Kulur, Kecamatan Gunung Putri,
Kabupaten Bogor dan telah lunas namun sertifikat masih berada di tangan Turut
Tergugat. Saat ini Penggugat akan melakukan balik nama sertifikat tersebut
namun terkendala karena sertifikat masih berada pada Turut Tergugat belum
diambil oleh Tergugat, namun Tergugat tidak diketahui lagi keberadaannya.
Untuk itu Penggugat mengajukan gugatan ini agar Penggugat bisa di sahkan
sebagai pembeli yang beritikad baik dan Surat Perjanjian Jual Beli Rumah
antara Tergugat dengan Penggugat adalah sah secara hukum;
Menimbang, bahwa oleh karena Tergugat dan Turut Tergugat sejak awal
tidak pernah hadir di persidangan dan tidak mengajukan jawaban, namun
demikian sesuai Pasal 163 HIR yang menyebutkan barang siapa mendalilkan
sesuatu hak harus membuktikan maka Penggugat wajib untuk membuktikan
dalil-dalilnya tersebut;
Menimbang, bahwa pokok permasalahan yang harus dibuktikan oleh
Penggugat adalah apakah benar ada peralihan hak dalam hal ini jual beli antara
Penggugat dan Tergugat atas tanah dan bangunan seluas 150 M2 (seratus lima
puluh meter persegi) dengan Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor 1152 terbit
tanggal 14 Desember 1994, Gambar Situasi Nomor 4366/1994 tanggal 09
Maret 1994 atas nama TELLYANA LINDA RANTUNG, terletak di Perum Villa
Nusa Indah Blok P2 No.2, Kelurahan Bojong Kulur, Kecamatan Gunung Putri,
Kabupaten Bogor?;
Menimbang, bahwa untuk membuktikan dalil gugatannya Penggugat
mengajukan bukti surat yang diberi tanda P-1 sampai dengan P-6 dan 2 (dua)
orang saksi bernama Deden Haryanto dan Engkos Kosasih;
Menimbang, bahwa semua surat-surat bukti tersebut masing-masing
bermeterai cukup setelah dicocokkan dengan aslinya di persidangan dan
ternyata sesuai dengan aslinya kecuali bukti P-4 tidak diperlihatkan aslinya;
Menimbang, bahwa selanjutnya Majelis akan terlebih dahulu
mempertimbangkan apakah benar ada peralihan hak dalam hal ini jual beli
antara Penggugat dan Tergugat atas tanah dan bangunan Sertifikat Hak Guna
Bangunan Nomor 1152 terbit tanggal 14 Desember 1994, Gambar Situasi
Nomor 4366/1994 tanggal 09 Maret 1994 atas nama TELLYANA LINDA
RANTUNG?;
Menimbang, bahwa Penggugat mendalilkan telah membeli tanah dari
Tergugat, dalam hal ini Penggugat mengajukan bukti P-5 berupa Surat
Perjanjian Jual Beli Rumah antara Penggugat dan Tergugat yang berada di Villa
Nusa Indah Blok P-2 Nomor 2 Bojongkulur, Gunung Putri Bogor dilakukan pada
hari Minggu tanggal 18 April 2010 dengan harga Rp70.000.000,00 (tujuh puluh
juta) yang Rp60.000.000,00 (enam puluh juta) tunai dan yang Rp10.000.000,00
(sepuluh juta) dicicil. Hal tersebut dikuatkan pula oleh keterangan saksi Deden
Haryanto dan Engkos Kosasih yang saat itu ikut dalam penandatangan
perjanjian tersebut yang dilakukan dirumah Tergugat, dan saat ini rumah
tersebut telah dibayar lunas;
Menimbang, bahwa tanah dan bangunan tersebut benar milik Tergugat
yang diperoleh dengan cara kredit melalui KPR di Bank BTN dengan nomor
debitur 00016-01-02-172546-6 sebagaimana bukti P-1 dan bukti P-2 berupa
Bukti penegasan Kredit serta Surat Pernyataan dan Kuasa di bank BTN, dengan
agunan sertifikat tanah dan rumah tersebut yaitu Sertifikat Hak Guna Bangunan
Nomor 1152 terbit tanggal 14 Desember 1994, Gambar Situasi Nomor
4366/1994 tanggal 09 Maret 1994 atas nama TELLYANA LINDA RANTUNG
(bukti P-4);
Menimbang, bahwa menurut dalil Penggugat status kredit tersebut sudah
lunas, dan Penggugat mengajukan bukti P-3 berupa Rincian Pelunasan
dipercepat Kredit KPR BTN atas nama Lellyana L.Rantung serta dikuatkan
keterangan saksi Deden Haryanto dan Engkos Kosasih yang pada pokoknya
Tergugat telah membayar cicilan rumah di BTN tinggal mengambil sertifikat
tersebut ke BTN, namun belum bisa karena harus melalui penetapan
Pengadilan;
Menimbang, bahwa berdasarkan keterangan saksi Deden Haryanto dan
Engkos Kosasih pada pokoknya Penggugat telah melunasi dan menguasai
tanah dan bangunan, serta telah membayar pajak bumi dan bangunannya
sebagaimana bukti P-1 dan saat ini Penggugat akan mengambil sertifikat yang
dijaminkan oleh Tergugat yang berada ditangan pihak Turut Tergugat namun
mengalami kendala karena pihak Turut Tergugat mensyaratkan bahwa untuk
mengambil sertifikat tersebut harus dilakukan oleh orang sebagaimana tertera
dalam sertifikatnya. Sedangkan ternyata Tergugat setelah menjual rumahnya
kepada Penggugat tempat tinggalnya tidak diketahui lagi sampai dengan saat
ini;
Menimbang, bahwa pada tanggal 26 Maret 2021 telah dilakukan
pemeriksaan setempat di Perum Villa Nusa Indah Blok P2 Nomor 2, Kelurahan
Bojong Kulur, Kecamatan Gunung Putri, Kabupaten Bogor dan didapat fakta
rumah yang disengketakan dalam keadaan kosong, Penggugat menerangkan
batas-batas rumah tersebut yaitu :

1. 1. Sebelah Utara : jalan;

2. 2. Sebelah Selatan : rumah;

3. 3. Sebelah Barat : Jalan;

4. 4. Sebelah Timur : Rumah Penggugat;

Menimbang, bahwa Penggugat mengajukan bukti P-4 berupa Sertifikat

Hak Guna Bangunan Nomor 1152, bukti tersebut merupakan foto kopi dari
fotokopi tidak diperlihatkan aslinya, maka terhadap bukti fotokopi dari fotokopi
tersebut dengan mendasarkan kepada Yurisprudensi Mahkamah Agung nomor
410K/Pdt/2004, tanggal 25 April 2005 dan Yurisprudensi Mahkamah Agung
nomor 112 K/Pdt/1996 tanggal 17 September 1998 yang pada pokoknya
menyatakan : suatu surat berupa fotokopi yang diajukan ke persidangan
pengadilan, sebagai bukti oleh salah satu pihak, walaupun tidak dapat
diperlihatkan aslinya di persidangan namun oleh karena fotokopi surat tersebut
telah diakui dan dibenarkan oleh pihak lawan atau dikuatkan oleh keterangan
saksi dan alat bukti lain, maka fotokopi surat-surat tersebut dapat diterima
sebagai bukti surat yang sah di dalam persidangan;
Menimbang, bahwa terhadap bukti P-4 tersebut yang merupakan fotokopi
dari fotokopi ternyata telah bersesuaian dengan bukti P-5 serta dikuatkan oleh
keterangan saksi Deden Haryanto dan Engkos Kosasih, sehingga oleh karena
itu bukti P-4 walaupun berupa fotokopi dari fotokopi dapat diterima sebagai alat
bukti yang sah dalam perkara ini;
Menimbang, bahwa berdasarkan uraian sebagaimana tersebut di atas
Majelis berkesimpulan telah terjadi peralihan hak antara Penggugat dan
Tergugat dengan cara jual beli, dimana jual beli tersebut bersifat tunai, riil
dan terang, dengan harga pembelian Rp70.000.000,00 (tujuh puluh juta) yang
Rp60.000.000,00 (enam puluh juta) tunai dan yang Rp10.000.000,00 (sepuluh
juta) dicicil, dituangkan dalam perjanjian tertulis dengan disaksikan oleh
Deden Haryanto dan Engkos Kosasih, berdasarkan pertimbangan tersebut di
atas Majelis Hakim berpendapat bahwa Penggugat dapat membuktikan dalil
pokok yang dijadikan sebagai dasar gugatannya;
Menimbang, bahwa selanjutnya Majelis Hakim akan mempertimbangkan
petitum gugatan Penggugat;
Menimbang, bahwa oleh karena petitum 1 erat kaitannya dengan petitum
yang lain maka akan dipertimbangkan setelah Majelis mempertimbangkan
petitum yang lain;
Menimbang, bahwa mengenai petitum kedua yaitu “Menyatakan
Penggugat sebagai pembeli yang beritikad baik akan Majelis pertimbangkan
sebagai berikut :
Menimbang, bahwa untuk menentukan batasan suatu perbuatan hukum
terkait dengan “Pembeli yang beritikad baik” tersebut, Mahkamah Agung RI
telah merumuskan kriteria pembeli yang beritikad baik yang perlu dilindungi oleh
hukum berdasarkan Surat Edaran Mahkamah Agung No 4 Tahun 2016 tentang
Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun
2016 Sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan, sebagai berikut:
A. A. Melakukan jual beli atas objek tanah tersebut dengan tata cara/prosedur
dan dokumen yang sah sebagaimana telah ditentukan peraturan
perundang-undangan yaitu:
•  Pembelian tanah melalui pelelangan umum atau;
•  Pembelian tanah dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (sesuai
dengan ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 atau;
•  Pembelian terhadap tanah milik adat/yang belum terdaftar yang
dilaksanakan menurut ketentuan hukum adat yaitu:
• - dilakukan secara tunai dan terang (di hadapan/diketahui
Kepala Desa/Lurah setempat).
• - didahului dengan penelitian mengenai status tanah objek
jual beli dan berdasarkan penelitian tersebut menunjukkan bahwa
tanah objek jual beli adalah milik penjual.
•  Pembelian dilakukan dengan harga yang layak.
A. B. Melakukan kehati-hatian dengan meneliti hal-hal berkaitan dengan objek
tanah yang diperjanjikan antara lain:
•  Penjual adalah orang yang berhak/memiliki hak atas tanah yang
menjadi objek jual beli, sesuai dengan bukti kepemilikannya, atau;
•  Tanah/objek yang diperjualbelikan tersebut tidak dalam status
disita, atau;
 •  Tanah objek yang diperjualbelikan tidak dalam status jaminan/hak
tanggungan, atau;
•  Terhadap tanah yang bersertifikat, telah memperoleh keterangan
dari BPN dan riwayat hubungan hukum antara tanah tersebut dengan
pemegang sertifikat.
Menimbang, bahwa dalam menentukan seseorang telah memenuhi
kriteria pembeli yang beritikad baik a quo persyaratan huruf a dan b di atas
bersifat kumulatif, jadi harus dilaksanakan dua-duanya, tidak boleh hanya salah
satu saja;
Menimbang, bahwa Penggugat dan Tergugat telah membeli tanah dan
bangunan sebagaimana Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor 1152 yang
dituangkan dalam perjanjian tanggal 18 April 2010 dan telah terjadi peralihan
hak yang bersifat tunai, riil dan terang dengan harga pembelian
Rp70.000.000,00 (tujuh puluh juta) dan sampai saat ini telah dibayar lunas.
Pada salah satu klausula perjanjian menyebutkan Tergugat akan menyerahkan
dokumentasi dan surat tanah tersebut yang pada saat itu masih berada pada
Turut Tergugat. Namun Tergugat sampai saat ini tidak diketahui lagi
keberadaannya dan tempat tinggalnya, sedangkan dari pihak Turut Tergugat
mensyaratkan untuk mengambil sertifikat harus dilakukan oleh orang yang
namanya tercantum dalam sertifikat (Tergugat), sehingga Penggugat mengalami
kendala untuk mengambil sertifkat tersebut;
Menimbang, bahwa dengan demikian Majelis Hakim berpendapat
Penggugat sebagai pembeli yang beritikad baik karena ia membeli tanah sesuai
prosedur/peraturan perundang-undangan, dengan demikian petitum angka 2
patut untuk dikabulkan’;
Menimbang, bahwa mengenai petitum angka 3 yaitu “Menyatakan sah
Surat Perjanjian Jual Beli Rumah antara Tergugat dengan dengan Penggugat
pada tanggal 18 April 2010, yang terletak di Perum Villa Nusa Indah Blok P2
No.2, Kelurahan Bojong Kulur, Kecamatan Gunung Putri, Kabupaten Bogor
adalah sah secara hukum” akan Majelis pertimbangkan sebagau berikut :
Menimbang, bahwa Surat Perjanjian Jual Beli Rumah antara
Penggugat dan Tergugat pada tanggal 18 April 2010, yang terletak di Perum
Villa Nusa Indah Blok P2 No.2, Kelurahan Bojong Kulur, Kecamatan Gunung
Putri, Kabupaten Bogor merupakan bukti adanya suatu perbuatan hukum
berupa perjanjian jual beli atas tanah dan bangunan oleh Penggugat dan
Tergugat yang dilakukan secara dibawah tangan, dimana pada saat itu telah
terjadi peralihan hak yang bersifat tunai, riil dan terang dengan harga
pembelian Rp70.000.000,00 (tujuh puluh juta) yang Rp60.000.000,00 (enam
puluh juta) tunai dan yang Rp10.000.000,00 (sepuluh juta) dicicil , dituangkan
dalam perjanjian tertulis dengan disaksikan oleh Deden Haryanto dan Engkos
Kosasih, sehingga dengan demikian perjanjian jual beli tersebut sah, maka
petitum angka 3 patutlah untuk dikabulkan;
Menimbang, bahwa mengenai petitum angka 4 yaitu “Menyatakan
rumah yang terletak di Perum Villa Nusa Indah Blok P2 No.2, Kelurahan Bojong
Kulur, Kecamatan Gunung Putri, Kabupaten Bogor adalah sah milik Penggugat”,
oleh karena jual beli tanah dan bangunan sebagaimana petitum angka 3
tersebut sah dan telah pula dilakukan pemeriksaan setempat yang hasilnya
didapat fakta bahwa rumah tersebut memang ada wujudnya dengan
batas-batas sebagaimana yang didalilkan oleh Penggugat dan selama ini
dikuasai oleh Penggugat, maka dengan demikian Penggugat sebagai pemilik
yang sah dari tanah dan bangunan tersebut, sehingga petitum angka 4 patutlah
untuk dikabulkan;
Menimbang, bahwa mengenai petitum angka 5 yaitu “Memerintahkan
Turut Tergugat untuk menyerahkan kepada Penggugat Sertifikat Hak Guna
Bangunan Nomor 1152 terbit tanggal 14 Desember 1994, Gambar Situasi
Nomor 4366/1994 tanggal 09 Maret 1994 atas nama TELLYANA LINDA
RANTUNG, terletak di Perum Villa Nusa Indah Blok P2 No.2, Kelurahan Bojong
Kulur, Kecamatan Gunung Putri, Kabupaten Bogor, dikarenakan kredit
KPR-BTN atas nama Tergugat telah lunas dan tidak ada kewajiban yang harus
dibayarkan kepada Turut Tergugat” akan Majelis pertimbangkan sebagai berikut:
Menimbang, bahwa berdasarkan uraian pertimbangan di atas, telah
terbukti bahwa Penggugat sebagai pemilik tanah dan bangunan sebagaimana
Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor 1152, dimana saat ini sertifikat tersebut
masih dikuasai oleh Turut Tergugat, dan di persidangan juga telah dibuktikan
bahwa Tergugat tidak mempunyai kewajiban yang harus dibayarkan lagi yang
kepada Turut Tergugat, sehingga dengan demikian petitum angka 5 patutlah
untuk dikabulkan;
Menimbang, bahwa mengenai petitum angka 6 yaitu “Memerintahkan
dan menetapkan serta memberikan ijin kepada Penggugat selaku pembeli yang
sah untuk menghadap kepada PPAT atau pejabat yang berwenang bertindak
untuk dan atas dirinya sendiri selaku penjual dan sekaligus pembeli mewakili
Tergugat I untuk melaksanakan peralihan hak secara sempurna atau
menandatangani Akta Jual Beli dihadapan PPAT atau pejabat yang berwenang
atas sebidang tanah dan bangunan yang terletak di Perum Villa Nusa Indah
Blok P2 No.2, Kelurahan Bojong Kulur, Kecamatan Gunung Putri, Kabupaten
Bogor”, oleh karena jual beli telah dinyatakan sah dan Penggugat telah
dinyatakan sebagai pembeli yang beritikad baik, sehingga tidak ada halangan
bagi Penggugat untuk melakukan proses peralihan hak secara sempurnya atas
tanah dan bangunan tersebut, namun untuk melaksanakan proses peralihan
tersebut adalah hak dari Penggugat sehingga tidak ada kewajiban bagi Majelis
untuk memerintahkan kepada Penggugat untuk melaksanakan proses tersebut,
sehingga oleh karena itu petitum angka 6 patutlah dikabulkan dengan perbaikan
redaksional seperlunya;
Menimbang, bahwa mengenai petitum angka 7 yaitu “Menghukum
Turut Tergugat untuk patuh dan tunduk terhadap putusan ini’, oleh karena
merupakan konsekwensi hukum terhadap pelaksanaan putusan pengadilan
yang telah memenuhi kekuatan hukum tetap, maka petitum angka 7 patutlah
untuk dikabulkan;
Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan tersebut diatas, Majelis
Hakim berpendapat gugatan Penggugat dapat dikabulkan seluruhnya;
Menimbang, bahwa oleh karena jangka waktu dan formalitas
pemanggilan menurut hukum acara telah diindahkan, maka Tergugat dan Turut
Tergugat yang telah dipanggil dengan patut akan tetapi tidak datang menghadap
di persidangan, harus dinyatakan tidak hadir;

Menimbang, bahwa dengan berpedoman pada Pasal 125 HIR oleh

karena Tergugat dan Turut Tergugat dinyatakan tidak hadir, maka gugatan
diputus dengan verstek;

Menimbang, bahwa oleh karena gugatan Penggugat dikabulkan untuk

seluruhnya maka Tergugat berada di pihak yang kalah, oleh karenanya Tergugat
harus dihukum untuk membayar biaya perkara yang timbul sehubungan dengan
perkara ini, sehingga dengan demikian Petitum angka 8 patutlah untuk
dikabulkan ;
Memperhatikan, Pasal 125 HIR, Peraturan Pemerintah Nomor 24
Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, Yurisprudensi Mahkamah Agung RI dan
Pasal-Pasal dalam Peraturan perundang-undangan lainnya yang berkaitan
dengan perkara ini.
MENGADILI
a. 1. Menyatakan bahwa Tergugat dan Turut Tergugat yang telah
dipanggil dengan patut dan sah untuk menghadap persidangan tidak hadir;

b. 2. Mengabulkan gugatan Penggugat untuk seluruhnya dengan

 verstek;

c. 3. Menyatakan Penggugat sebagai pembeli yang beritikad baik.

d. 4. Menyatakan sah Surat Perjanjian Jual Beli Rumah antara Tergugat

dengan dengan Penggugat pada tanggal 18 April 2010, yang terletak di
Perum Villa Nusa Indah Blok P2 No.2, Kelurahan Bojong Kulur, Kecamatan
Gunung Putri, Kabupaten Bogor adalah sah secara hukum.

e. 5. Menyatakan rumah yang terletak di Perum Villa Nusa Indah Blok

P2 No.2, Kelurahan Bojong Kulur, Kecamatan Gunung Putri, Kabupaten
Bogor adalah sah milik Penggugat.

f. 6. Memerintahkan Turut Tergugat untuk menyerahkan kepada

Penggugat Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor 1152 terbit tanggal 14
Desember 1994, Gambar Situasi Nomor 4366/1994 tanggal 09 Maret 1994
atas nama TELLYANA LINDA RANTUNG, terletak di Perum Villa Nusa Indah
Blok P2 No.2, Kelurahan Bojong Kulur, Kecamatan Gunung Putri,
Kabupaten Bogor, dikarenakan kredit KPR-BTN atas nama Tergugat telah
lunas dan tidak ada kewajiban yang harus dibayarkan kepada Turut
Tergugat;

g. 7. Menetapkan dan memberikan ijin kepada Penggugat selaku

pembeli yang sah untuk menghadap kepada PPAT atau pejabat yang
berwenang bertindak untuk dan atas dirinya sendiri selaku penjual dan
sekaligus pembeli mewakili Tergugat I untuk melaksanakan peralihan hak
secara sempurna atau menandatangani Akta Jual Beli dihadapan PPAT atau
pejabat yang berwenang atas sebidang tanah dan bangunan yang terletak di
Perum Villa Nusa Indah Blok P2 No.2, Kelurahan Bojong Kulur, Kecamatan
Gunung Putri, Kabupaten Bogor;

h. 8. Menghukum Turut Tergugat untuk patuh dan tunduk terhadap

putusan ini.

i. 9. Menghukum Tergugat untuk membayar biaya perkara yang

sampai dengan saat ini sejumlah Rp. 2.952.000,00 ( Dua juta Sembilan
ratus lima puluh dua ribu rupiah);
Demikian diputuskan dalam sidang permusyawaratan Majelis Hakim
Pengadilan Negeri Cibinong, pada hari Kamis tanggal 8 April 2021, oleh kami,
Lucy Ermawati, S.H., sebagai Hakim Ketua, Zulkarnaen, S.H. dan Ika
Dhianawati, S.H., M.H masing-masing sebagai Hakim Anggota,, yang ditunjuk
berdasarkan Surat Penetapan Ketua Pengadilan Negeri Cibinong Nomor
365/Pdt.G/2020/PN Cbi tanggal 7 Desember 2020, putusan tersebut pada hari
Kamis, tanggal 15 April 2021 diucapkan dalam persidangan terbuka untuk
umum oleh Hakim Ketua dengan dihadiri oleh para Hakim Anggota tersebut,
Nurul Setyawati, Panitera Pengganti dan kuasa Penggugat, akan tetapi tidak
dihadiri oleh pihak Tergugat, Turut Tergugat maupun Kuasanya.

Hakim Anggota, Hakim Ketua,

Zulkarnaen, S.H. Lucy Ermawati, S.H.

Ika Dhianawati, S.H., M.H

Panitera Pengganti,

Nurul Setyawati

Perincian biaya :
a. 1. Materai :
b. 2. Redaksi :
a. 3. Proses :
a. 4. PNBP :
a. 5. Panggilan :
a. 6. Pemeriksaan setempat :
a. 7. Sita :
Jumlah :
( dua juta sembilan ratus lima puluh dua ribu )