Madiun, 11 Januari 2023

Kepada Yth,

Ketua Pengadilan Negeri Kabupaten Madiun

Di,-

MADIUN

Perihal: GUGATAN WANPRESTASI

Dengan hormat,

Yang bertanda tangan di bawah ini SITI JIHAN SYAHFAUZIAH, S.H.

dengan Berita Acara Pengambilan Sumpah Nomor Register
477/Hk.Adv/5/2018/PT SBY SK Peradi NIA 18.01215 merupakan Advokat dan
Konsultan Hukum beralamat kantor di Jl. Margatama Perumahan Margatama
Asri, Blok D1, Kelurahan Kanigoro, Kecamatan Kartoharjo, Kota Madiun yang
berdasarkan surat kuasa khusus tertanggal 12 November 2022 (terlampir)
bertindak untuk dan atas nama pemberi kuasa yaitu:

Nama : Aris Hariyadi Waskito

Tempat/Tgl Lahir : Sidoarjo, 26 Desember 1981

Agama : Islam

Pekerjaan : Wiraswasta

No KTP : 3519022612810002
Alamat : Dusun Krajan, RT 005 Rw 003, Desa Dolopo, Kecamatan
Dolopo, Kabupaten Madiun

dengan ini bermaksud mengajukan Gugatan Wanprestasi melalui Pengadilan

Negeri Kabupaten Madiun.
selanjutnya mohon disebut sebagai ----------------------------------- PENGGUGAT

—----------------------------------- M E L A W A N —------------------------------

1. Nama : Sarjito
Alamat : Dahulu di Dukuh Pucuk, RT 01 RW 01, Desa Wagir Lor,
Kecamatan Ngebel, Kabupaten Ponorogo. Sekarang tidak
diketahui keberadaannya.
selanjutnya disebut sebagai ------------------------------------ TERGUGAT I
2. Nama : PT Cahaya Indah Mulia
Alamat : Dahulu di RT 010 RW 005, Desa Suluk, Dusun Krajan,
Kecamatan Dolopo, Kabupaten Madiun. Sekarang tidak
diketahui keberadaannya.
yang didirikan berdasarkan Akta Pendirian PT Cahaya Indah Mulia No.
197 tanggal 30 September 2013 yang diterbitkan oleh Notaris Anisah Sri
Wahyuni, S.H., M.Kn. di Madiun dan telah mendapatkan pengesahan oleh
Menteri Hukum dan HAM Nomor AHU-59494.AH.01.01.Tahun 2013
tertanggal 19 November 2013.
selanjutnya disebut sebagai ----------------------------------- TERGUGAT II
3. Nama : Badan Pertanahan Nasional Kabupaten Madiun
Alamat : Jl. Soekarno Hatta Nomor 17 Madiun
selanjutnya disebut sebagai ---------------------------- TURUT TERGUGAT

2
Bahwa adapun duduk persoalan antara Penggugat dan Para Tergugat adalah
sesuai yang tercantum dalam posita sebagai berikut :

AWAL MULA PERJANJIAN

1. Bahwa pada tanggal 23 Januari 2018 di daerah Kecamatan Kadipaten,

Kabupaten Ponorogo, Penggugat dan Tergugat I melakukan Perjanjian
Jual Beli tanah kavling yang telah dibangun rumah dengan Sertifikat
Hak Guna Bangunan Nomor 0007 atas nama PT Cahaya Indah Mulia
yang beralamat di Jl Raya Ngebel, Desa Bader, Kecamatan Dolopo,
Kabupaten Madiun Blok A3 Type 36 dengan luas 105 m2 (seratus lima
meter persegi) dengan batas-batas:
- Utara : Ruko;
- Timur : Jalan;
- Selatan : Rumah Kavling 00404;
- Barat : Tanah Milik Kadeni;
yang disepakati dengan harga Rp 160.000.000,- (seratus enam puluh
juta rupiah) yang dituangkan dalam perjanjian tertulis di bawah tangan,
ditandatangani Penggugat dan Tergugat I yang menurut Profil Perusahaan
PT Cahaya Indah Mulya berkedudukan sebagai Direksi;
2. Bahwa perjanjian yang dibuat tersebut merupakan merupakan perjanjian
yang sah sesuai dengan Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
yaitu:
a. Adanya kesepakatan para pihak dalam hal ini Penggugat dan
Tergugat I yang juga sebagai Direksi Tergugat II sepakat untuk
melakukan jual beli tanah kavling yang telah dibangun rumah
dengan Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor 0007 atas nama PT
Cahaya Indah Mulia yang beralamat di Jl Raya Ngebel, Desa Bader,

3
 Kecamatan Dolopo, Kabupaten Madiun Blok A3 Type 36 dengan
luas 105 m2 (seratus lima meter persegi) dengan batas-batas:
- Utara : Ruko;
- Timur : Jalan;
- Selatan : Rumah Kavling 00404;
- Barat : Tanah Milik Kadeni;
yang disepakati dengan harga Rp 160.000.000,- (seratus enam puluh
juta rupiah);
b. Para pihak cakap hukum dalam hal ini Penggugat dan Tergugat I
cakap menurut hukum sebagai individu sesuai dengan ketentuan
Pasal 330 KUHPerdata maupun sebagai Direksi dari Tergugat II
dimana Tergugat I memiliki wewenang sebagaimana diatur dalam
Pasal 12 Akta Pendirian dan Anggaran Dasar PT Cahya Indah Mulia
(Tergugat II) dan Pasal 92 ayat (1) dan (2) Undang-Undang No. 40
Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas yang menyebutkan bahwa
seorang Direksi berwenang menjalankan pengurusan Perseroan
untuk kepentingan Perseroan dan sesuai dengan maksud dan tujuan
Perseroan;
c. Adanya obyek perjanjian, dalam hal ini yang menjadi objek
perjanjian adalah sebidang tanah kavling yang di atasnya sudah
melekat bangunan dengan Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor
0007 atas nama PT Cahaya Indah Mulia yang beralamat di Jl Raya
Ngebel, Desa Bader, Kecamatan Dolopo, Kabupaten Madiun Blok
A3 Type 36 dengan luas 105 m2 (seratus lima meter persegi) dengan
batas-batas:
- Utara : Ruko;
- Timur : Jalan;
- Selatan : Rumah Kavling 00404;
- Barat : Tanah Milik Kadeni;

4
 dengan harga Rp 160.000.000,- (seratus enam puluh juta rupiah);
d. Perjanjian dibuat atas sebab yang halal dalam hal ini, perjanjian
antara Penggugat dan Tergugat I yang juga sebagai Direksi Tergugat
II tidak bertentangan dengan hukum;

PEMBAYARAN PRESTASI DARI PENGGUGAT

3. Bahwa pada mulanya perjanjian antara Penggugat dan Tergugat I yang juga
sebagai Direksi Tergugat II berjalan dengan baik dimana Penggugat
setelah membayar uang muka sebesar Rp 60.000.000 pada tanggal 23
Januari 2018, tidak lama kemudian bisa menempati rumah dalam obyek
perjanjian tersebut (posita 1) sampai sekarang dengan kunci rumah
diberikan dari Tergugat I langsung kepada Penggugat. Selanjutnya
Penggugat mengangsur pembayaran dengan rincian sebagai berikut:
1. 27 Januari 2018 sebesar Rp 10.000.000,-
2. 2 Februari 2018 sebesar Rp 15.000.000,-
3. 17 Februari 2018 sebesar Rp 15.000.000,-
4. 26 Februari 2018 sebesar Rp 2.500.000,-
5. 10 Maret 2018 sebesar Rp 10.000.000,-
6. 18 Maret 2018 sebesar Rp 10.000.000,-
7. 26 Mei 2018 sebesar Rp 10.000.000,-
8. 11 Februari 2020 sebesar Rp 18.000.000,-
terlampir bukti pembayaran berstempel Tergugat II dan ditandatangani
oleh sekretaris Tergugat II;

PROSES PENGGUGAT MENDAPATKAN SERTIFIKAT

4. Bahwa sejak awal 2019, Tergugat I dan Tergugat II sulit sekali dihubungi
sehingga Penggugat mengalami banyak kendala untuk melakukan
pelunasan obyek perjanjian;

5
5. Bahwa pada 11 Februari 2020 seseorang bernama Jonis yang mengaku
sebagai kaki tangan Tergugat I, mendatangi Penggugat untuk menyerahkan
Sertipikat Hak Guna Bangunan Nomor 00007 beralamat di Desa Bader,
Kecamatan Dolopo, Kabupaten Madiun, Provinsi Jawa Timur, dengan luas
105 m2 (seratus lima meter persegi) atas nama PT Cahaya Indah Mulia
(Tergugat II) yang telah diperiksa keasliannya dan kesesuaiannya sesuai
surat ukur 00012/BADER/2015 dengan batas-batas:
- Utara : Ruko;
- Timur : Jalan;
- Selatan : Rumah Kavling 00404;
- Barat : Tanah Milik Kadeni;
6. Bahwa Penggugat akhirnya membayar kekurangan cicilan kepada Jonis
sebesar Rp 18.000.000,- (delapan belas juta rupiah), sehingga Jonis dengan
sukarela menyerahkan sertifikat yang dimaksud dalam Posita 5 dan
menganggap perjanjian antara Penggugat dan Tergugat I yang juga sebagai
Direksi Tergugat II lunas meskipun kekurangan sisanya sebesar Rp
9.500.000,- (sembilan juta lima ratus ribu rupiah) dianggap sebagai ganti
rugi atas ketidakmampuan Tergugat I dan Tergugat II memenuhi
prestasinya sampai sertifikat menjadi hak milik atas nama calon isteri
Penggugat sebagaimana dalam Pasal 2 Perjanjian Jual Beli);
7. Bahwa yang dipermasalahkan Penggugat saat ini adalah, meskipun
Penggugat membawa sertifikat yang dimaksud dalam Posita No 5 dan
menguasai tanah serta bangunan di atasnya berdasar pada Perjanjian Jual
Beli, dan sudah memenuhi prestasinya namun tidak bisa melakukan
pengalihan hak atas tanah tersebut dikarenakan Tergugat I dan Tergugat II
tidak bertanggungjawab dengan menghilang begitu saja tanpa memberi
kabar;

6
WANPRESTASI OLEH TERGUGAT I DAN TERGUGAT II
8. Bahwa dalam Pasal 2 Perjanjian Jual Beli (Posita No 1) disebutkan harga
yang disepakati sudah termasuk Biaya Pembuatan Akta Jual Beli, Sertifikat
Hak Milik atas nama Dwi Ernawati Teguh Wahyudi, Ppn / Pajak Penjual,
Kelebihan tanah bila ada, dan biaya notaris. Namun fasilitas yang
dimaksud dalam Pasal 2 Perjanjian Jual Beli tersebut tidak didapatkan
seluruhnya oleh Penggugat. Sehingga dalam hal ini Penggugat dirugikan
oleh Tergugat I dan Tergugat II. Meskipun sertifikat di tangan Penggugat,
tetap Penggugat tidak bisa memproses agar sertifikat menjadi hak milik;
9. Bahwa atas dasar Posita No 4-9 tersebut, Tergugat I dan Tergugat II dapat
dikatakan wanprestasi karena dianggap lalai memenuhi perjanjian
sebagaimana diatur dalam pasal 1234 KUHPerdata dimana Tergugat I dan
Tergugat II tidak melaksanakan prestasi sebagaimana yang dijanjikan.
Yakni Tergugat I dan Tergugat II tidak menyerahkan Akta Jual Beli, dan
Sertifikat Hak Milik atas nama Dwi Ernawati Teguh Wahyudi, Ppn / Pajak
Penjual, dan biaya notaris sesuai dengan yang disebutkan pada Pasal 2
Perjanjian Jual Beli. Oleh karena itu, kelalaian-kelalaian tersebut patut
dianggap sebagai tindakan Ingkar Janji/Wanprestasi;
10.Bahwa Penggugat bersama kuasa hukumnya sudah berupaya mendatangi
rumah Tergugat I untuk menyelesaikan secara musyawarah atas
permasalahan ini namun Tergugat I tidak ada di rumahnya dan menurut
keterangan kakak kandung Tergugat I, pihaknya juga tidak mengetahui
keberadaan Tergugat I. Sedangkan kantor Tergugat II sudah tidak ada di
lokasi alamat;

KERUGIAN YANG DIALAMI PENGGUGAT

11.Bahwa atas kejadian tersebut di atas, Penggugat menjadi sangat dirugikan
karena telah berusaha untuk memenuhi seluruh kewajiban prestasi kepada
Tergugat I dan Tergugat II. Namun keduanya telah lalai untuk menepati

7
 seluruh prestasinya. Oleh karena itu, berdasarkan ketentuan Pasal 1243
KUHPerdata, Penggugat berhak untuk menuntut ganti rugi penyelesaian
perjanjian tersebut di hadapan Majelis Hakim Pengadilan Negeri
Kabupaten Madiun;
12.Bahwa Penggugat telah menguasai tanah dan bangunan sejak tahun 2018
hingga sekarang ini. Penggugat mengajukan gugatan ini untuk memperoleh
kepastian hukum agar dapat memperoleh hak kepemilikan terhadap
Sertipikat Hak Guna Bangunan Nomor 00007 beralamat di Desa Bader,
Kecamatan Dolopo, Kabupaten Madiun, dengan luas 105 m2 (seratus lima
meter persegi) atas nama PT Cahaya Indah Mulia, sesuai surat ukur
00012/BADER/2015 dengan batas-batas:
- Utara : Ruko;
- Timur : Jalan;
- Selatan : Rumah Kavling 00404;
- Barat : Tanah Milik Kadeni;
13.Bahwa atas kronologi yang telah disampaikan dari Posita No. 1 - 12 dalam
gugatan ini, maka mengikutsertakan pula Turut Tergugat untuk mengetahui
dan untuk selanjutnya berdasarkan putusan Pengadilan Negeri Kabupaten
Madiun untuk tunduk dan patuh melaksanakan putusan ini, khususnya agar
melakukan peralihan kepemilikan hak atas Sertifikat Hak Guna Bangunan
Nomor 00007 atas nama PT Cahaya Indah Mulia dari Tergugat II kepada
Penggugat.

Bahwa berdasarkan uraian-uraian tersebut diatas, maka kiranya Pengadilan

Negeri Kabupaten Madiun dapat memeriksa perkara ini dengan memanggil
para pihak untuk hadir di dalam persidangan dan selanjutnya Majelis Hakim
Pemeriksa perkara ini dapat menjatuhkan putusan sebagai berikut:

8
PETITUM

1. Mengabulkan gugatan Penggugat untuk seluruhnya;

2. Menetapkan Perjanjian Jual Beli yang ditanda tangani pada tanggal 23
Januari 2018 antara Penggugat dengan Tergugat I sebagai Direksi Tergugat
II adalah sah menurut hukum;
3. Menetapkan Tergugat I dan Tergugat II sebagai yang berkepentingan telah
wanprestasi (ingkar janji) kepada Penggugat;
4. Menetapkan Penggugat berhak melakukan balik nama menjadi atas nama
Penggugat Aris Hariyadi Waskito terhadap Sertipikat Hak Guna
Bangunan Nomor 00007 atas nama PT Cahaya Indah Mulia yang beralamat
di Jl Raya Ngebel, Desa Bader, Kecamatan Dolopo, Kabupaten Madiun
Blok A3 Type 36 dengan luas 105 m2 (seratus lima meter persegi) sesuai
surat ukur 00012/BADER/2015 dengan batas-batas:
- Utara : Ruko;
- Timur : Jalan;
- Selatan : Rumah Kavling 00404;
- Barat : Tanah Milik Kadeni;
5. Menghukum Turut Tergugat tunduk pada putusan ini untuk selanjutnya
melakukan peralihan kepemilikan hak terhadap Sertifikat Hak Guna
Bangunan Nomor 00007 atas nama PT Cahaya Indah Mulia yang beralamat
di Jl Raya Ngebel, Desa Bader, Kecamatan Dolopo, Kabupaten Madiun
Blok A3 Type 36 dengan luas 105 m2 (seratus lima meter persegi) sesuai
surat ukur 00012/BADER/2015 dengan batas-batas:
- Utara : Ruko;
- Timur : Jalan;
- Selatan : Rumah Kavling 00404;
- Barat : Tanah Milik Kadeni;

9
 kepada Penggugat yaitu Aris Hariyadi Waskito;
6. Membebankan biaya perkara sesuai dengan ketentuan hukum yang
berlaku.

Atau apabila Pengadilan Negeri Kabupaten Madiun berpendapat lain,

mohon adanya putusan yang seadil-adilnya menurut hukum, tidak hanya
memperhatikan aspek peraturan perundang-undangan tetapi juga aspek
keadilan dan kemanusiaan (ex aequo et bono).

Demikian gugatan ini, atas perhatian dan dikabulkannya diucapkan terima

kasih.

Madiun, 11 Januari 2023

Hormat kami
Kuasa Hukum Penggugat

SITI JIHAN SYAHFAUZIAH, S.H.

10