TUGAS BESAR 1

INVESTASI PROYEK DAN KEUANGAN

Dosen:

Dr.Ir. EDDY NUGROHO, MM

PROYEK PEMBANGUNAN JARINGAN FIBER OPTIK

PENYUSUN :
Ecky Agusman 55719110030

PROGRAM STUDI MAGISTER TEKNIK SIPIL

PROGRAM PASCASARJANA
UNIVERSITAS MERCU BUANA
JAKARTA
2020
1. Latar Belakang Proyek

Jumlah pengguna internet tahun 2017 telah mencapai 143.26 juta jiwa atau setara
dengan 54.68 persen dari total jumlah penduduk Indonesia. Jumlah tersebut
menunjukan kenaikan sebesar 10.56 juta jiwa dari hasil survei pada tahun 2016.
Diumumkan Asosisasi Penyelenggara Jasa Internet Indonesia (APJII) setelah
melakukan survey penetrasi dan perilaku pengguna internet di Indonesia.

Gambar I-1 Hasil Survei Penetrasi Pengguna Internet di Indonesia 2017

Berdasarkan hasil wawancara yang telah dilakukan dengan pihak manajemen proyek
bahwa terdapat beberapa faktor yang menyebabkan keterlambatan pada proyek.
Berikut merupakan faktor-faktor keterlambatan proyek yang diuraikan pada
Gambar I-2:
 Gambar I-2 Diagram Sebab Akibat

Dari Gambar I-2 menunjukkan bahwa pada kategori manusia terdapat penyebab
yaitu kurangnya penerapan pada sumber daya manusia yang sesuai dengan jenis
proyek oleh manajer proyek, ketidaksesuaian peran tenaga kerja di lapangan,
kurangnya pengetahuan dalam melaksanakan tugas yang sudah diberikan. Jika
penjadwalan proyek tidak memanfaatkan sumber daya manusia yang sesuai
dengan jenis proyek yang dilaksanakan, maka akibatnya adalah keterlambatan
pada pelaksanaan proyek tersebut.
2. Kontrak Proyek
3. Struktur Organisasi Proyek
Pada hakekatnya struktur organisasi proyek bermula dari organisasi fungsional.
Pengelola proyek dari suatu bagian meminta agar orang–orang fungsional yang
bekerja pada proyek benar–benar pindah untuk bekerja sepenuhnya dibawah
kekuasaannya.

Gambar III-3 Struktur Organisasi Proyek Instalasi Feeder Fiber Optic

Pada Tabel III-2 merupakan daftar stakeholders yang berperan penting pada
pelaksaan proyek instalasi feeder fiber optic. Daftar stakeholders tidak hanya
terdapat pada pelaksanaan proyek tetapi juga berperan dalam pengambilan
keputusan maupun kebijakan dalam proyek yang akan dilaksanakan:

No Stakeholders Stakeholders
Clasification
1 Project Owner Internal
2 OSM Planning Engineering & Internal
Deployment
 3 PM Project (Manager) Internal
4 Site Manager (Pengawas Internal
Pelaksana)
5 Koordinator Site (Pengawas Internal
Lapangan)
6 Work Member Internal
7 Vendor Eksternal
8 Pemerintah Kota Eksternal
9 Kelurahan Eksternal
10 RT/RW Eksternal
11 Masyarakat Eksternal

4. WBS (Work Breakingdown Structure)

Work Breakdown Structure (WBS) adalah suatu metode pengorganisasian proyek

menjadi struktur pelaporan hierarkis. WBS digunakan untuk memecahkan tiap proses
pekerjaan agar menjadi lebih rinci. WBS mengatur dan mendefinisikan total lingkup proyek,
dan mewakili pekerjaan yang ditentukan dalam pernyataan lingkup proyek. Berikut ini
merupakan WBS pada proyek pemasangan kabel feeder dan distribusi pada proyek
yang sedang berlangsung:

Gambar IV-1 Work Breakdown Structure Proyek Instalasi Feeder Fiber Optic
5. RACI Matrix
Pada bagian Tabel V-1 terdapat aktivitas proyek yang akan dilaksanakan seperti yang
dibuat pada WBS. Pada penentuan RACI matrix menggunakan aktivitas pembagian
penugasan untuk setiap stakeholder yang terkait dengan pekerjaan proyek yang
berlangsung. Penentuan R, A, C, I pada penelitian ini dilakukan dengan
menggunakan metode obervasi dengan mengikuti salah satu rangkaian aktivitas
yaitu aktivitas pemasangan ODP pada proyek lain, dan wawancara dengan PM
Project pada proyek tersebut. Variabel R (responsible) menunjukkan aktivitas
orang yang mengerjakan pekerjaan atau pelaksana, variabel A (accountable)
merupakan orang yang menentukan aktivitas dan orang yang bertanggung jawab
atas jalannya proyek, Variabel C (consult) merupakan orang yang aktivitasnya
berkontribusi padapekerjaan proyek dan memberikan informasi (konsultasi) secara
langsung atau memberikan informasi kepada orang yang bertanggung jawab, dan
pada bagian I (informed) merupakan orang yang diberikan informasi seputar proyek
yang sedang berlangsung. Berdasarkan RACI matrix dan pengolahan data business
process pada bab IV maka dapat diambil keputusan dan identifikasi bahwa untuk
menjalankan setiap aktivitas proyek pada work breakdown structure terdapat
empat stakeholder untuk menjalankan proyek instalasi feeder fiber optic yaitu
terdapat project manager, site manager, koordinator site, dan vendor. Hasil dari
RACI Chart atau RACI Matrix akan dibuat analisis peran dan tanggung jawabnya
untuk mengetahui perannya masing-masing.

No Aktivitas PM SM Koordinato Work Vendor

r Site Member
1 Material I C.A I R R.I
Delivery
2 Instalasi A I I.C R -
Subduct
3 Instalasi HDPE A I I.C R -
4 Penggalian I A I.C R -
Tanah
5 Pengurukan I A I.C R -
Penggalian
6 Instalasi Kabel A I I.C R -
Duct
7 Instalasi Pasive A I I.C R I
Splitter
8 Instalasi ODC A I I.C R I
9 Instalasi Tiang A I I.C R -
Besi
10 Instalasi A I I.C R -
Aksesoris Tiang
11 Instalasi Kabel A I I.C R -
 Udara
12 Penyambung A I I.C R -
Kabel Udara
13 Instalasi A I I.C R I
Grounding
14 Instalasi ODP A I I.C R I

Tabel V-1 Raci Matrix

6. Scope/Capex
1. Business Processes
Business Processes pada proyek merupakan sebuah langkah yang efektif untuk
meningkatkan dan mengetahui kinerja proyek yang akan dilaksanakan,
meningkatkan kebutuhan tenaga kerja dan efisiensi sumber daya, dan melakukan

fungsi nilai tambah untuk memenuhi kebutuhan proyek. Business Processes harus
dapat diintergrasikan dengan proses lain dan struktur organisasi dalam proyek
dikarenakan dapat bermanfaat dan efektif sebagai proses untuk mengerjakan
sebuah proyek. Rangkuman dari pembuatan business processes akan dapat dibuat
dalam dokumen yang dapat dilihat pada Tabel VI.1.
2. Business Location
Pemilihan lokasi yang tepat untuk pelaksanaan proyek akan mempengaruhi target
bisnis project owner. Keputusan dalam penentuan posisi pemasangan ODP
mempertimbangan beberapa aspek yaitu demografi, psikografi, sensus, dan data
lainnya untuk memaksimalkan peluang keberhasilan proyek dalam pemilihan lokasi.
PT. ABC Indonesia mengambil lokasi di Jalan Ciburuy dikarenakan di daerah tersebut
belum ada pemasangan ODP, namun sudah ada proyek MSAN sebelumnya, studi
kasus ini disebut oleh project owner sebagai daerah green field. Peneliti melakukan
penyebaran kuisioner untuk mengetahui pasar di daerah tersebut sebagai
pertimbangan untuk memastikan tren populasi di daerah tersebut dan membuat
batasan terhadap minat pemasangan layanan Indihome. Hal ini dibutuhkan untuk
membantu project owner dalam menentukan pemilihan lokasi ODP untuk
dipasangkan di beberapa tiang eksisting milik perusahaan.

3. Business Data
3.1 Pendapatan
Estimasi pendapatan pada penelitian ini didapatkan dari hasil proyek FTTH STO
Tegalega yang diperoleh dari estimasi penjualan dan pemasangan dikalikan dengan
jumlah masyarakat yang minat untuk melakukan pemasangan layanan internet dalam
sebulan dan dikalikan lagi untuk mendapatkan hasil dalam tahunan. Estimasi
penjualan telah ditentukan yaitu adanya 72 pelanggan yang migrasi dan minimal satu
bulan ada dua rumah yang melakukan pemasangan dan berlangganan Fiber hingga
mencapai 198 rumah. Adapun proyeksi pendapatan yang disesuaikan dengan
peramalan demand yang semakin meningkat tiap tahunnya dapat dilihat pada Gambar
VI.1

.
Gambar VI.1 Proyeksi Pendapatan

3.2 Proyeksi Laba Rugi

Proyeksi laba rugi pada penelitian ini didapatkan dari hasil pendapatan dikurangi
biaya-biaya yang dikeluarkan untuk melakukan proyek seperti biaya material, jasa, dan
operasional lainnya dalam setiap tahun. Adapaun proyeksi laba rugi dapat dilihat pada
Gambar VI.2.

Gambar VI.2 Laporan Laba Rugi

Berdasarkan pada Gambar VI.2. menunjukkan bahwa proyeksi laba rugi mengalami
peningkatan dari tahun ke tahun. Peningkatan pendapatan terjadi karena jumlah
demand setiap tahunnya selalu mengalami peningkatan, sehingga mempengaruhi
komponen pendapatan lainnya yaitu dari penjualan dan pemasangan instalasi layanan
Indihome Fiber.

3.3 Proyeksi Aliran Kas

Proyeksi aliran kas pada penelitian ini didapatkan denga perhitungan dari tahun 2018
sampai tahun 2022 yang bertujuan untuk memperlihatkan jumlah aliran kas yang
masuk dan keluar dari penjualan dan pemasangan layanan Indihome. Pada
perhitungan aliran kas ini didapatkan bahwa selama 5 tahun kedepan pendapatan
selalu lebih tinggi dari pengeluaran dan selalu meningkat setiap tahunnya meskipun di
tahun pertama nilai kas masih terdapat minus yang disebabkan karena penjualan dan
pemasangan layanan belum banyak dan ditahun pertama juga biaya investasi
dikeluarkan oleh project owner. Adapun proyeksi aliran kas pada penelitian ini dapat
dilihat pada Gambar VI.3

.
Gambar VI.3 Laporan Aliran Kas
3.4 Proyeksi Neraca Keuangan
Analisis terhadap proyeksi neraca menunjukkan kesamaan nilai antarai nilai total
aktiva dan total passiva. Nilai aktiva berupa saldo kas akhir, biaya material proyek dan
jasa beserta akumulasi depresiasinya, sedangkan nilai passiva terdiri dari modal awal
untuk melakukan investasi proyek dan laba beserta akumulasinya. Adapun proyeksi
laporan neraca keuangan dapat dilihat pada Gambar 6.

Gambar VI.4 Laporan Neraca Keuangan

3.5 Net Present Value (NPV)

Net Present Value didapatkan dari hasil pengolahan data yang sudah di lakukan di bab
sebelumnya. Nilai NPV yang didapatkan dari hasil pengerjaan proyek ini adalah Rp
73,148,886. Berdasarkan ketentuan jika nilai NPV > 0 layak untuk dijalankan dan
sebaliknya maka nilai NPV pada perhitungan untuk proyek ini layak untuk dijalankan.
3.6 Internal Rate of Return (IRR)
Nilai Interest Rate of Return menjadi salah satu metode perhitungan dalam
menentukan sebuah kelayakan investasi pada proyek penelitian ini. Sebuah investasi
dikatakan layak apabila IRR > WACC dan pada penelitian ini setelah dilakukan
perhitungan didapatkan IRR sebesar 26% selain itu tingkat pengembalian modal rata-
rata tertimbang (WACC) yang ditentukan sebagai parameter minimal kelayakan
investasi adalah 20%. Dapat disimpulkan bahwa proyek FTTH STO Tegalega layak
untuk dijalankan.
3.7 Payback Period (PBP)
Analisis Payback Period digunakan mengetahui pada tahun berapa nilai
Capex/Investasi dari project owner dapat dikembalikan. Dalam perhitungan yang
sudah dilakukan didapatkan hasil yaitu selama 4 tahun 3 bulan, dengan melihat umur
ekonomis dari investasi yang sudah dilakukan yaitu umur ekonomis jaringan yang
selama 20 tahun, maka proyek ini membutuhkan waktu yang cukup untuk menunggu
pengembalian modalnya.

4. Kesimpulan
Proyek FTTH PSB STO Tegalega akan melakukan pemasangan ODP yang berjumlah 8
perangkat ODP di beberapa titik yang tersebar di wilayah Jalan Ciburuy, Kelurahan
Ciseureuh, Kecamatan Regol, Kota Bandung. Penjualan Indihome Fiber menggunakan
estimasi penjualan minimal dau setiap bulannya pemasangan layanan Indihome Fiber
hingga mencapai target pasar yaitu 80% sesuai. Berdasarkan business requirements
dan analisis feasibility study dengan menggunakan tools capital budgeting maka dapat
dapat diperoleh perhitungan dengan nilai NPV sebesar Rp 73,148,886, nilai IRR
sebesar 26%, dan nilai payback period selama 4 tahun 3 bulan. Berdasarkan data
tersebut maka dapat disimpulkan proyek FTTH PSB STO Tegalega layak untuk
dilaksanakan dan dengan adanya ODP di daerah tersebut warga akan dapat
menggunakan dan memanfaatkan layanan Indihome Fiber di rumahnya, tidak hanya
warga namun beberapa pelaku bisnis seperti pemilik hotel, pemilik warung makan,
dan pemilik toko dapat menggunakan layanan Indihome Fiber untuk meningkatkan
pendapatannya.