Chapter 9 – Long Term Assets I: Property, Plant, and Equipment

Kamis, 5 Oktober 2023

Sesi 11 - ch09-FA.ppt

Introduction
● Dalam praktek, aset unik itu tetap.
○ Misalnya telkomsel yang kebanyakan memiliki aset tidak berwujud seperti jaringan dan
dimasukkan ke dalam aset tetap. Untuk tower itu bukan milik mereka.
● Yang menjadi permasalahan dalam aset tetap adalah → nilainya berapa?
○ Biasanya ribet untuk menentukan nilainya
○ Segala sesuatu yang dicatat dalam akuntansi itu pasti selalu ada nilai uangnya.
● Apa kriteria aset tsb agar dimasukkan ke aset tetap?
○ Contohnya, printer bisa masuk ke aset tetap? Misalnya BCA beli printer, itu lihat dari sisi
material dan non material assetnya.
● Pengertian terkait material dan tidak material itu lihat lagi ke assetnya
○ Bisa menjadi aset tetap apabila digunakan untuk kegiatan operasional perusahaan tsb
(core business)
● Aset tetap memiliki ciri-ciri
○ Digunakan untuk kegiatan operasional, tapi tidak harus untuk menghasilkan uang
■ BCA punya mesin ATM → ini aset tetapnya
■ Jika ada mesin, tapi teknologi dari mesin tsb udah ketinggalan dan tidak efisien .
produktivitasnya menurun. Akhirnya kita beli mesin baru, yang lama tidak
digunakan. Waktu mesin lama dipake bisa diblg aset tetap, tapi kalau ga dipake?
● Mesin lama ini masih ada nilai bukunya, dan bingung masu dimasukkan
ke akun apa karena penggunaannya sudah tergeser mesin yang baru)
maka bisa dicatat sebagai aset lain-lain. → ini kerennya orang
accounting yang punya akun lain-lain untuk menampung nilai aset yang
kecil-kecil, padahal di dalamnya itu ada banyak.
● Kita ga bisa bilang disposal aset tsb karena belum ada decision untuk
membuang aset tersebut.
● Kenapa tidak dibiarkan saja sbg aset tetap dan harus direklasifikasi?
○ Karena akan ada depresiasi yang bisa semakin merugikan kita
○ Kalau jadi manager di bagian tsb, kita akan keberatan ketika
mesin tsb tidak dipindahkan. Alasannya berdampak pada kinerja
perusahaan, di mana diukur dengan rasio ROA → kalau ROA
rendah itu menandakan kinerja yang buruk, artinya aset tetap
yang banyak namun menghasilkan revenue yang sedikit.
 ● Ada case di mana sebuah RS yang terus menerus rugi karena ada
permainan di dalamnya → dikasih 2 alaternatif di mana setor modal lagi
agar RS tsb menjadi lebih bagus, atau pilihan keduanya ditutup lalu ganti
jadi klinik → biasanya dipilih opsi 2 karena mungkin hasilnya lebih
profitable.
● Aset tetap itu harus produktif → digunakan untuk kegiatan operasi.
○ Aset tetap bisa berwujud (tangible) dan tidak berwujud (intangible)
○ Harus material (ada nilainya) → hal ini sering dilupakan
○ Umurnya lama (lebih dari 1 tahun)
● Jadi kalau tadi contohnya printer, itu bisa dibilang sebagai aset tetap dan bukan aset tetap.
Tergantung lagi dari sisi jawabannya, karena keduanya bisa aja. Kalau dianggap bukan aset tetap
itu karena nilainya tidak material
● Jangan selalu menilai material dari perusahaannya (antara skala besar atau skala kecil)
○ Pemikiran yang salah ⇒ bagi BCA, 10 juta itu ga material.
● Tiap perusahaan itu hrs menentukan nilai materialitas. Mungkin iya perusahaan besar menentukan
nilai materialitas lebih besar dibandingkan dengan perusahaan kecil
○ Printer ada yang harganya murah yaitu Rp500rb.
○ Tapi ingat, ada konsekuensi kalau menganggap suatu aset sbg aset tetap yaitu harus di
depresiasi serta setiap asset tetap dikasih barcode, control (saat dia pindah2),
○ Bahkan ada perusahaan yang menganggap kalkulator seharga 70k dianggap sbg aset
tetap, dan didepresiasikan 4 tahun → sebulannya seribuan.
○ Hal ini kan akan merepotkan bagi karyawannya, krn harus mencatat transaksi depresiasi
tiap periode yang kecil banget angkanya ⇒ ini cost dan benefitnya ga sesuai, bahkan
lebih besar costnya
○ Tapi bisa aja ada pemikiran kalau kalkulator tsb kalau tdk dianggap sbg aset tetap maka
tiap tahun dianggap habis terus dong.
○ Walalupun bukan aset tetap, tp selama itu bertahan lama (aset yang tidak masuk kriteria
aset tetap) maka aset tetap dicatat → dicatatnya tidak harus disusutkan (depresiasi). Jadi
dicatat aja secara terpisah kalau ada 10 kalkulator. Tapi ga dicatat di dalam buku kalau
ada 10 kalkulator tsb

Property, Plant, and Equipment

● Menggambarkan sumber future service potential
Q: Boleh ga beli aset tetap yang ga memberikan manfaat ke depannya untuk perusahaan tsb?
A: Ga boleh. Buat apaa????
Q: Misal perusahaan beli mobil dan mau dicatat dalam aset tetap, tapi sebenanrya perusahaan
ga butuh mobil itu. Apakah boleh?
 A: Secara fisik aset tetap, tapi secara substansinya itu gada benefitnya untuk perusahaan. Maka ga
boleh dicatat sebagai aset tetap. Inilah prinsip akuntansi substance over form → substansi
melebihi bentuknya, walaupun bentuknya aset tetap tapi dia ga memebrikan future service
potential, maka ga boleh dicatat sebagai aset tetap. Maka dari itu aset yang udah ga digunakan
harus direklasifikasikan menjadi aset lain-lain.
● Valuation menjadi penting :
○ Indikasi dari physical resources yang tersedia.
○ Indikasi dari future liquidity dan funds flow.
● Aset tetap itu sekarang disebut sbg PPE (Property, Plant, and Equipment)
● Terkait dengan property → apa bedanya dengan investasi properti (PSAK 16)? ⇒ bahan diskusi

Accounting Objectives
1. Accounting dan reporting kepada investors.
2. Accounting untuk penggunaan dan penurunan / deterioration .
3. Planning untuk perolehan dalam budget
4. Perpajakan
5. Informasi untuk regulated industries

Accounting for Cost

● Aset tetap dicatat sebesar apa?? ⇒ Initial cost: pengorbanan sumber daya yang dilakukan saat ini
untuk perolehan manfaat masa datang.
○ Pengorbanan itu misalnya mengeluarkan 1 juta untuk beli aset tetap → nanti ada future
economic benefit di masa mendatang.
● Teknik measurement yang dipilih: discounted present value of future receipts
○ Indicates future services potential
○ Misal beli aset tetap yang nyicil 10th, itu berapa nilainya, apakah sebesar cost + bunga?
Engga, tapi dijadikan present value dari total harga 10 tahun tadi.
● Bunga itu boleh ditambahkan ke aset tetap atau tidak? Misal bangun gudang dengan dana
pinjaman dari bank, bolehkan bunga dari bank masuk ke biaya perolehan gudang?
● Secara teori akuntasi ada 3:
○ Tidak dibebankan
○ Dibebankan sebagian
○ Dibebankan seluruhnya
Q: mana yang berlaku sekarang apa?
A: Ikutin yang di PSAK, kalau di IFRS itu diambil sebagian, bunga itu boleh dibebankan ke aset
teap sebagian, tapi sebagian di sini ukurannya sebrapa?
● Jadi kalo asetnya belum ready untuk digunakan, bunganya boleh dibebankan ke dalam aset tetap.
Selama aset tetap belum ready untuk digunakan (misal gudang masih dibangun dan tdk bisa
 dimanfaatkan utk naruh barang) maka otomatis belum bisa dianggap sbg gudang melainkan
sebagai gedung masih dalam pelaksanaan ⇒ selama itu bunga bisa masuk ke dalam aset tetap
● Begitu gudangnya sudah jadi dan digunakan, tapi bunganya masih berjalan. Mis, nyicil 10 thn,
dan bangunan jadi 2 thn, maka di sini bunga 8 tahunnya ga boleh dibebankan ke aset tetap. →
khusus aset tetap yang dibangun.
● Tapi kalau kita beli langsung dgn pinjaman ⇒ ga ada satupun bunganya yang boleh
dikapitalisasi.
INTI: Boleh dibebankan sampai aset tsb siap digunakan, begitu sudah ready sampai ke
belakang-belakangnya itu ga boleh dibebankan lagi
● Some problems:
○ Group purchases
■ Ini belinya gelondongan, misalnya hotel bintang 5 itu tiap 5 tahun harus ganti
equipment, misalnya sofa harus diagnti dan biasnaya dilelang, yang beli baisanya
hotel juga tapi lebih kecil (hotel bintang 2 or 3).
■ Kalau setiap barang bisa diidentifikasikan, saat diterima nanti harganya bisa
diterima satu per satu.
■ Kalau dulu di GAAP, speedboat dan motornya itu dianggap sbg 1 sehingga
harganya satu kesatuan. Tapi kalau skrg di IFRS, speedboatnya itu sudah bisa
dijual terpisah, apalagi kalau masa manfaatnya itu berbeda antara kapalnya
dengan motornya.
■ Ini juga sama dengan truk dan baknya → saat ini bs dijual secara terpisah juga
○ Self constructed assets
○ Removal of existing assets.
■ Bagaimana kalau aset tetap ini bs dibuang atau tdk dipakai lagi?
■ Ini sering kali jadi pertanyaan. Kalau suatu asset disusutkan di tahun ke4 udh nol.
Bagaimana tahun ke-5 nya?
● Tahun ke-5 dipakai gratis ⇒ jadi dipakai dan ga ush ada penyusutannya
■ Bagaimana kalau aset tetap yg nilainya 0, kemudian dipindahkan ke PT lain yg
masih grupnya?
● Disini grupnya ga boleh menerima scr gratis karena secara hukum
mereka badan hukumnya berbeda. Jadi perusahaan hrs menilai harga
pasar dari aset tsb skrg brp
● Misal mobil digunakan 4 tahun, tapi di perusahaan yang beli itu
penyusutannya sudah 0. Jadi nilai dgn harga pasar aset tsb skrg.
● Kemudian nantinya di perusahaan barunya itu akan menganggap sbg aset
baru dan akan disusutkan lagi 4 tahun, sedangkan untuk perusahaan yang
lama akan dianggap sbg pendapatan lain-lain
○ Non-monetary exchange
 ■ Artinya, aset dapat ditukar tambah dengan barang sejenis
■ Kalau terjadi pertukaran, di mana ada aset bekas dan aset baru. Kira-kira yang
harganya lebih dapat dipercaya itu yg digunakan dmn yg terpercaya itu adalah
aset yang baru
■ Kalau yang lama itukan biasanya variasi nya lebih luas, ga ada harga yg pastinya
lagi di pasaran. Contoh mobil second itu hanya kira2 saja harganya dan ada
variasinya
○ Donated or discovery values

Group Purchases
● Total biaya akuisisi harus dialokasikan ke masing-masing aset
○ Contoh tadi → harga sofa, harga kasur, harga bantal terpisah
● Metode yang biasa:
○ mendasarkan alokasi pada nilai pasar wajar relatif

Self Constructed Assets

● Apa itu cost?
○ Sertakan semua biaya tambahan (incremental costs)
● Alokasi fixed overhead
○ Tidak ada
○ Incremental (Tambahan)
○ Dasar yang sama dengan produk lainnya
● Interest
○ PSAK No 34 issues
■ Konsep qualified assets
■ Jumlah yang akan dikapitalisasi
Jadi secara teori ini ada 3, tp di praktek yg menentukan menurut dewan standard yaitu mengikuti
IFRS yaitu kalau barang udh terjadi ga boleh lagi diakui bunganya oleh perusahaan.
Disini seringkali terjadi fraud.
Tujuannya supaya biaya atau beban di perusahaan itu menjadi kecil.
Yang seharusnya diakui di tahun berjalan tapi malah dikapitalisasi ke aset, maka expense
berkurang dan profit akan naik
➢ Mis. di sini ada beban 100rb, dan dikapitalisasi menjadi aset. Setelah dikapitalisasi akan
masuk ke cost dari fixed asset. Fixed asset umurnya 10thn.
➢ Jadinya tiap bulan akan ada beban amortisasi 10rb sehingga disini yang awalnya beban
itu dari 100rb menjadi 10rb dan profit jadi akan meningkat 90rb.
Removal of Existing Assets
● Charge penghapusan biaya dikurangi hasil dengan biaya tanah

Assets Acquired in Noncash Transactions

Hibah → perusahaan ga boleh catat nilai 0. Harus tetap mencatat aset tsb dengan nilai wajar atau di sini
ada gain or loss dicatat ke laporan laba rugi
● APB No.29
○ Fair value (Nilai wajar) bagi sebagian besar orang
○ Book value (Nilai buku) pada saat penukaran bukan merupakan puncak dari proses
perolehan
● Mencatat gains dan losses aset nonmoneter yang bersubstansi Komersial berdasarkan PSAK 153
○ Memiliki substansi komersial jika arus kas masa depan dari perusahaan akan berubah
secara signifikan karena pertukaraan.
○ Catat pada nilai buku, tidak ada keuntungan, kerugian harus diakui

Donated and Discovery Values

Donated → sering di perusahaan nirlaba. Tapi kalau perusahaan itu jarang ada donasi karena takutnay
nanti dipertanyakan oleh perpajakan. Jika ada PT lain yang mau memberikan aset, dicatatnya dengan
kesan ada transaksi jual beli normal.
Kalau ada 2 PT melakukan transaksi ga normal, maka akan terjadi arm’s length ⇒ transaksi yang
mendekati nilai wajar. Di sini barang yang dijual itu harus mendekati nilai wajar, jangan sampai terlalu
jauh karena nantinya akan dipertanyakan juga di perpajakan.
● Dicatat sebesar fair market value, donated capital
● Akuntansi Berdasarkan AFAS No. 116, dicatat sebagai pendapatan.

Financial Analysis of Property Plant and Equipment

Terkait dgn kenapa asset itu kalau udh ga digunakan akan dicatat sbg aset lain-lain
● Dampak PP&E terhadap rasio return on assets
○ Rasio itu ga ada yang baku, tergantung mau analisa apa (tujuannya ke mana)
○ Bisa aja disini rasio return on fixed asset, ga harus return on asset
○ Mis. buat hitung inventory rata rata dmn baisanya itu dihitung dgn 360 atau 365. Tapi bs
aja di industri kita itu kerjanya ga 1 thn, melainkan ada libur 3 bln makanya nanti rasio
untuk inventory jadi jelek kalau dipaksa banget hitungnya pake 360 atau 365. Di sini
harus dikurangi lagi harinya jadi <360 hari
○ Jangan terpaku dengan satu rasio, lihat lagi karakteristik bisnisnya.
● Sustainability of earnings
● Mengevaluasi kebijakan penggantian aset perusahaan
Cost Allocation
Penyusutan bertujuan untuk allokasi cost karena di masa depan, asset tersebut masih bisa memberikan
kita manfaat. Asset dan cost sama; tapi cost dan expense beda.
● Cost dan expense itu berbeda
○ Cost = Pengorbanan yang dibuat untuk mendapatkan manfaat di masa depan
○ Expense = Pengorbanan dikeluarkan dan sudah tdk punya manfaat lagi di masa depan
● Jadi asset = cost
● Kalau mau melihat cost itu hrs lihat ke neraca. Cost ga ada di laba rugi
● Mis. beli inventory → termasuk cost krn masih memberikan manfaat dengan menjualnya di masa
depan dan setelah inventory tsb dijual, maka cost tsb akan berubah dan akan timbul COGS
sebagai expense.
○ Saat ini HPP dikenal dengan BPP yitu beban pokok penjualan

Cost allocation dilakukan karena:

● Capitalization mengisyaratkan future service potential
○ Dialokasikan karena masih ada masa manfaat
● Matching concept mensyaratkan penurunan / expiration of future service potential untuk
dibukukan dalam periode terjadinya.
○ “cost allocation”
○ Cost ini tidak bisa dimatching dengan revenue. Masa aset dimatching dengan revenue :(
○ Yang bisa itu expense matching ke revenue
● Actual expiration atas future service potential sulit ditentukan.
○ method of cost allocation should be systematic and rational
● Systematic di sini maksudnya bisa dipertanggungjawabkan.
● Kenapa ada orang yang bilang double declining atau sum of the year
digit method lebih mencerminkan dibandingkan dgn straight line?
○ Karena kalau aset baru itu kan kita menggunakannya secara jor-
joran, sedangkan makin ke belakang itu produktivitasnya lebih
berkurang, → Makanya ada bbrp pihak yang merasa double
declining lebih oke dibandingkan dengan straight line.
○ Tapi karena kesederhanaannya, makanya perusahaan
menggunakan straight line.
■ Kenapa ada penyusutan dalam akuntansi?
● Mis. mobil disusutkan 4 tahun. Org accounting kan bkn org mesin dan ga
ngerti dgn umur teknis yg seirng digunakan oleh org teknik dlm
mengestimasi umur. Tapi kala org acconting itu menggnakan umur
ekonomis bkn umur teknis.
 ● Umur ekonomis: artinya kalau saya beli mobil baru, selama 4 tahun saya
pakai, nah itu belum ada pengeluaran yg signifikan yang dikeluarkan
(turun mesin, ganti spare part, dll)
● Makanya dianggap aset tsb umurnya spt itu. Asumsinya di umur ke-5
akan mulai keluar pengeluaran pengeluaran yg besar seperti pengeluaran
perbaikan yg besar biasanya.
● Depreciation is a form of cost allocation

The Depreciation Process

Issues
1. Establishing the proper depreciation base
2. Determining useful service life
● Secara akuntansi kita harus menentukan berapa useful lifenya
● Tapi dlm prakteknya itu biasanya udh ada ⇒ di perpajakan biasanya disesuaikan
● Jadi supaya ga kerja 2 kali akuntansinya, makanya nanti akuntansi di perusahaan akan
mengikuti useful life dari pajak
● Dan disini sendiri harus konsisten. Misalnya mesin disusutkan 4 tahun, ya udh harus
disusutkan 4 tahun itu. Kecuali bisa dijelaskan karakteristic khusus kalau dia tidak cocok
disusutkan 4 tahun.
3. Choosing a cost allocation method
● Straight-line
● Accelerated
● Units of Activity
○ Misalnya TV ⇒ sebenarnya lebih cocok disusutkan berdasarkan jam
pemakaiannya.
○ Misalnya punya mesin, dmn umurnya itu berdasarkan jumlah produk yang
diproduksi dan kalau sudah memproduksi lebih dari 10.000 produk maka itu akan
rusak. Makanya lebih cocok pakai metode ini.
● Disini harus konsisten juga dengan metode alokasinya.
Misalnya mesin disusutkan dengan straight line ⇒ di sini semuanya sendiri hrs sama, ga
bs mesin 1 pakai straight line, mesin 2 pakai double declining.
Metode apapun yang dipilih boleh asalkan ada argumentasi ketepatan penggunaannya.

Capital Vs. Revenue Expenditures

Pengeluaran < 1 thn → revenue expenditures, saat itu juga dibnadingkan anatra pendapatan dengan
beban (matching expense against revenue).
Pengeluaran > 1 thn → capital expenditures (capex) di mana nantinya akan disusutkan.
 ● Apakah akan mengkapitalisasi atau membebankan pengeluaran yang diperlukan untuk aset
jangka panjang yang ada?
● Criteria
○ Memperpanjang umur atau increase efficiency
■ Kalau ada mesin lama yang rusak, kemudian diganti dengan part of machine yg
baru. Dan di sini menyebabkan umurnya menjadi lebih lama 3 tahun. Hal ini
membuat penyusutan dari mesin tsb menjadi lebih murah karena umurnya
diperpanjang. (ibaratnya pembilang tetap, penyebut lebih besar)
● Increase efficiency: Contoh ada mesin ditambah turbo, produktivitas naik
tapi umur tidak panjang → masa manfaat tidak ubah, yang diubah
penyusutan tiap tahun (jadi semakin tinggi)
○ Ordinary and necessary
■ Bicaranyya itu terkait kalau punya aset dan kalau udh dipakai 2 atau 3 tahun,
nanti akan ada pertanyaan biaya ini diexpense saja atau digabung ke asset?
■ Kalau tidak material, masuk ke revenue expenditures.

Misal mesin harga 1.000 dengan 4 tahun usainya.

● Di tahun ke-3 ada penambahan 500
○ Kalau ini kecil, biasanya rutin → tidak material (mis. Servis mobil)→
revenue expenditure
● Waktu ada part yang terganti, apakah ada tujuan lain selain meningkatkan
efisensi dan efektivitas? Atau ada penambahan usia juga menjadi lebih >5th
● Berarti kesimpulannya nilai ini membuat expense per tahun jadi lebih mahal
● Atau penambahan 500 ini membuat pertambahan umur sampe 7th → per
tahunnya jadi lebih kecil.

Recognition and Measurement Issues

Dalam akuntansi ada pro dan kontra. Ini pihak yang pro:
● Accounting depreciation tidak menghasilkan relevant information bagi pemakai.
○ Informasi relevan → relevan jika di masa mendatang hasilnya berbeda.
■ Contoh pergi ke suatu tempat, naik gojek 5rb, gocar 10rb, bawa sendiri 15rb →
relevan. Kalau semua transportasi biayanya sama 15rb maka ini tidak relevan
■ Ini karena penyusutan itu biaya yang sudah terjadi maka ada yang bilang kalau
fixed cost tidak relevan → apapun keputusan, fixed cost selalu timbul
■ Contoh, ada ruang kerja sebesar kelas BLI tapi yang bekerja cuma 5 orang. Pak
bilang ke 4 staff lainnya untuk duduk mojok aja (sisa ruangannya jadi kosong)
dengan asumsi biaya akan turun, tapi nyatanya tidak pengaruh → tidak relevant
■ Seandainya ada penurunan biaya → relevant.
 ○ Orang yang pro current cost mengatakan historical ini tidak bisa untuk membuat
keputusan → current ini lebih mencerminkan keadaan perusahaan yang sebenarnya
○ Pro historical → HCA bisa dibuktikan secara dokumen karena benar-benar terjadi.
○ Fair value tidak bisa dibuktikan secara dokumen current value-nya.
■ Si A ngomong 11k dan berbeda dengan org lainnya.
■ Kalau seperti ini, bingung kan pilih yang mana
● Menyarankan mengunakan current value approach

Impairment of Value
● Perbedaan impairment dengan penyusutan:
○ Impairment penurunannya jauh dan berasumsi tidak bisa di-recovery
■ Contoh: banyak perusahaan yang diimpairment karena berpikir tidak akan bisa
recovery di masa Covid.
○ Penyusutan → pengalokasian nilai aset
● Long-term asset accounting seharusnya sama dengan accounting atas aset lainnya/ fair value
○ Cost dari Asset seharusnya diturunkan jika valuenya mengalami penurunan.
● SFAS No.121
○ Impairment terjadi saat carrying amount/ book value tidak recoverable
● Future cash flows < Book value
● Recognize loss jika book value tidak recoverable
○ Karena sudah yakin nilainya tidak akan balik, maka akui saja sekarang.

SFAS No. 143: Accounting for Asset Retirement Obligations

Di sini aset sudah tidak kita pakai lagi, artinya sudah kita akhiri dan kita jual.
● Perusahaan yang secara legal harus memusnahkan atau membongkar aset diakhir masa
manfaatnya, perusahaan harus membukukan suatu liability atas Assets retirement obligation yang
dikapitalisasi sebagai bagian cost aset tersebut.
● For each asset retirement obligation
○ Initially record berdasarkan fair value (present value) dari liability untuk
membongkar/membuang jika suatu reasonable estimate atas fair valuenya tersedia.
● Capitalized asset retirement cost
○ dialokasikan secara sistematis dan rasional sebagai beban penyusutan selama estimasi
masa manfaat aset.
○ karena nanti pada saat kita mau recover kan angkanya ga bisa balik lagi ke semula,
makanya lebih baik disusutkan sepanjang masa value asetnya
● Initial carrying value of the liability
○ meningkat setiap tahunnya dengan menggunakan metode bunga
■ menggunakan tingkat kredit yang disesuaikan
 ○ diklasifikasikan sebagai beban akresi dan bukan beban bunga.

IAS No. 23: Impairment of Assets

Memerlukan:
● kerugian penurunan nilai yang harus diakui atas aset tetap
● bila recoverable amount suatu aset kurang dari nilai bukunya
The recoverable amount is the higher of
● asset’s selling price
● or value in use (present value of future cash flows)

Penjelasan untuk perbedaan fixed asset dengan property investment

Misalnya gedung UNTAR ⇒ UNTAR itu kampus sendiri, tapi di bawahnya itu ada ruang untuk family
mart, beberapa bank, dsb.
Pertanyaannya, UNTAR menganggap gedung tsb sbg aset tetap atau properti investasi? ⇒ Aset tetap
sendiri juga bisa disewakan, tapi kalau gedung disewakan akan berbeda dengan mobil
● Disini kita harus melihat kapan suatu properti menjadi investasi?
Kalau kita beli properti → di awal udh berpikir kalau kita akan menjualnya lagi.
Tapi kalau emg dr awal tujuannya itu adalah utk digunakan sendiri ⇒ maka ini bkn investasi.
Kalau beli gedung tapi belum ada tujuan nanti akan digunakan spt apa
● Maka ini akan langsung dianggap sebagai property investasi, kecuali sudah ada alasan yang jelas
maka masuk ke asset tetap.
Kalau seperti UNTAR tadi, maka dia akan masuk ke kategori aset tetap.
● UNTAR sendiri ada dipakai sendiri dan disewakan, tapi lebih banyak yang digunakan sendiri
● dan di sini yang disewakannya hanya sedikit
Berbeda dgn hotel, hotel emg tujuan awal dibangun adalah utk disewakan kamarnya
● Tiap kamar di hotel ini dianggap sbg aset tetap
● Lihat, yang dibeli orang apakah cuma kamar saja atau ada service kamarnya juga?
Beda lagi dengan UNTAR. Contoh UNTAR menyewakan ke BCA, dan di sini UNTAR bayar ISS dan
mungkin saja ISS itu juga ikut memberikan service ke BCA. Tapi di sini servicenya hanya sebagian kecil
saja. makanya disini tetap aja UNTAR itu aset tetap

Jadi lihat lagi antara yang disewakan dan yang dipakai sendiri
● Kalau mall ⇒ ini jelas adalah investasi

INTINYA:
● Yang membedakan adalah tujuan awalnya
● Bisa diubah, apabila tujuannya juga berubah. Dan hal ini ada di minutes to meeting
 ○ Minutes of Meeting (MOM) adalah suatu catatan tertulis yang memaparkan secara rinci
dan jelas pembahasan suatu rapat atau konferensi. Sederhananya, MOM diartikan sebuah
catatan yang berisikan poin-poin penting hasil dari rapat. Poin-poin tersebut dapat berupa
topik, gagasan, dan kesimpulan.

IAS No. 40: Investment Property

● Didefinisikan sebagai tanah atau bangunan yang dimiliki untuk menghasilkan sewa atau kenaikan
nilai modal
● Dapat dihitung dengan:
● Fair value with changes reflected in income
INTINYA
● Selama banyak dipakai sendiri, jasa yang diberikan sangat kecil = asset tetap

IFRS No. 6: Exploration & Development Assets

● Required to be measured initially at cost.
● Typical allowable expenditures:
○ Topographical, geological, geochemical, and geophysical studies
○ Exploratory drilling, trenching, sampling

Q: Sebagai perusahaan, dalam kondisi apa kita lebih baik mengakui aset tsb sebagai aset tetap atau
properti investasi?
A: Dengan memahami pola pikir itu, kita akan tau kalau ketemu perusahaan, dia melakukan fraudnya
dimana. Contohnya, kok org bisa tau kalau kecenderungan fraud itu menaikkan aset? apakah berlaku
untuk semua perusahaan?⇒ tdk, ada juga yang menurunkan asetnya.
Tapi secara general, perusahaan selalu menggelembungkan asset

Bisa dilihat ke nilai historical cost, disusutkan.

EBITDA, EBIT
● EBITDA ⇒ before depreciation and amortization
● EBIT ⇒ after depreciation and amortization
Pernah dipelajari ⇒ CF indirect, depresiasi ditambah ⇒ ini dikarenakan dia bukan cash beneran, tapi
dia ditambah kerena di income statementnya dikurang dulu.

Kaitannya dengan EBITDA dan EBIT:

Perusahaan terkadang mengukur kinerja dengan EBITDA karena dia mau mengukur dengan cash basis.
● Seringkali saat ini perusahaan profit tapi cash flow ga ada, di sini memang pendekatan dari
income statement dan cash flow itu berbeda
 ● Hal ini menimbulkan pertanyaan berarti laba rugi dan cash flow itu berbeda dan kesannya lebih
penting cash flow dong?
○ Perusahaan rugi bisa berlanjut, tapi kalau perusahaan CF negatif maka gabisa jalan.
Berarti profit yg disampaikan di Income statement ga sesuai dong?
○ Makanya dengan dikeluarkannya EBITDA, kesannya lebih ke arah cash approach.

Perusahaan dengan EBITDA ini memiliki asset tetap banyak (depre banyak banget). Kalau manajer
perusahaan kinerja bagus tapi kalau dikenakan depresiasi dan amortisasi bisa langsung minus maka
dampaknya orang tidak tertarik kerja disini. Contoh perusahaannya:
● Tambang batu bara
● Kontraktor tambang
● Perkebunan

PPE dan proepri investment itu beda

● Poperti kalau pake sndiri itu aset tetap
● Tp kalau propertinya disewa ke orang lain lagi itu properti investment → ini nanti jadi
pendapatan sewa.

Kalau perusahaan bangkrut dan dijual ⇒ ini adalah properti investasi

Sebenarnya properti yang sama itu bisa dianggap sebagai properti aset tetap dan bs jg properti investasi
⇒ tergantung tujuan awal dia apa aja
Secara accounting pergantian tujuan ini diperbolehkan ⇒ sesekali ini boleh asalkan dinyatakan nantinya
Kalau kita ketemu dia switching tiap tahun, ini jelas tidak boleh ⇒ ada something wrong berarti
(melanggar consistency)
● Kalau punya aset tetap atau properti dan kita blm tahu niatnya itu utk apa maka akan masuk ke
properti investasi

Misalnya beli gudang dan niatnya utk dijual kalau harganya naik. tapi sambil menunggu naik, maka
gudang tsb akan digunakan utk operation. Maka ini dianggap sbg properti investasi
● Ingat tujuan awalnya
Ini yang sering menjadi masalah di audit dan sering dipermainkan
● Auditor juga ga bisa apa2, hanya bisa mengeluarkan surat bahwa manager bilangnya gudang
tersebut memang tidak ditujukan untuk dipakai.
 PSAK 13 – Properti Investasi
Kamis, 12 Oktober 2023

Introduction:
● Masih menyambung dari minggu lalu tentang aset tetap → Dalam prakteknya, asset tetap otu
membingungkan, Sebagai contoh, perdebatan apakah printer sbg aset tetap? Ini tergantung
pemenuhan ciri-ciri aset tetap. (aset tetap boleh diakui jika mencakup semua ciri-cirinya)

Sesi 12 - PSAK 13.ppt → JADI BAHAN UJIAN

Konsekuensi ketika mengakui aset tetap
● Harus mengakui dan mencatat aset tsb sebagai aset tetap
● Nantinya tiap periode akan ada penyusutann
○ Untuk membuat penyusutan ini ribet banget. harus ada formnya dulu. Makanya kalau
ternyata barangnya tidak material, ga worth it untuk membuat penyusutan.
○ Lebih baik nantinya diakui aja langsung menjadi expense dibandingkan di depresiasikan.
■ Expense ini ada 2
● Capital expenditure ⇒ pengorbanan yg lebih dari 1 tahun
Capital → expense dikapitalisasi
● Revenue expenditure ⇒ pengorbanan kurang dari 1 tahun
Revenue → langsung matching expense against revenue
■ Kalau depresiasi langsung masuk ke expense, maka akan langsung masuk ke
revenue expenditure
● Kalau printernya dibeli tinta maka diakui sebagai supplies. Seandainya printer tersebut memiliki
harga Rp3jt, maka ini aset tetap.
● Misal mobil listrik yang harganya 800 juta mau ganti baterai harganya 400jt. Kalau ganti baterai,
maka dicatat kemana?
● Nambah baterai ini = nambah umur karena mobil listrik ini kan gaada mesinnya.
● Sehingga nantinya kalau usia mobil listrik 8 tahun ini batrenya habis, dipakein batre baru
lagi maka usianya tetap 8 tahun lagi ⇒ dicatat jadi CAPITAL EXPENDITURE
Fakta ini nantinya dilapangan menjadi problem.
Misalnya, orang bangun gedung 2 tahun. Selama dia membangun, dia pinjam uang dari bank.
Apa yang terjadi dengan bunganya? ⇒ dikapitalisasi sampai dengan konstruksi tsb selesai.
Tapi kalau konstruksi tersebut selesai dan ternyata di dalamnya tidak dipakai, maka akan menjadi
properti investasi.

Perkembangan PSAK Properti Investasi

Properti dalam proses pembangunan dan pengembangan
 ● PSAK 13 (revisi 2007) PSAK pertama tentang Properti Investasi. Sebelumnya PSAK 13
mengatur tentang investasi dalam saham yang diatur dalam PSAK 55 Instrumen keuangan.
● PSAK 13 (revisi 2011), merevisi pengaturan properti dalam proses pembangunan yang awalnya
diakui sebagai aset tetap baru kemudian direklasifikasi, dirubah menjadi investasi properti sejak
awal pembangunan.
● PSAK 13 (Revisi 2013) dampak perubahan PSAK 68 nilai wajar; definisi nilai wajar dan
ketentuan pengukuran nilai wajar.

Tujuan
● Mengatur perlakuan akuntansi untuk properti investasi dan pengungkapan yang terkait.
● Diterapkan dalam pengakuan, pengukuran dan pengungkapan properti investasi.

Klasifikasi Properti Investasi

● Properti investasi adalah:
Properti (tanah atau bangunan—atau bagian dari bangunan—atau keduanya) yang dikuasai (oleh
pemilik atau lessee melalui sewa pembiayaan) untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan
nilai, atau kedua-duanya, dan tidak untuk:
1. Digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau untuk tujuan
administratif; atau
● Artinya tidak digunakan untuk kegiatan pemilik itu sendiri
● Tapi beda lagi kalau kasusnya perusahaan punya properti tapi dia niatnya mau
jual. Namun sebelum dia menjual dia pake dulu buat berproduksi ⇒ ini tetap aja
properti investasi karena niat dia adalah untuk dijual
○ Makanya kalau ngomongin akuntansi, fokusnya ke niat
2. Dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari.
● ini dalam arti kaya perusahaan developer (perusahaan jual beli gudang, tidak bisa
diklasifikasikan ke properti investasi)⇒ karena disini kesannya menjadi
inventory bukan properti investasi → krn bidang kerjanya emang jual beli gitu.
● Celah seperti inilah yang sering dimanfaatkan dalam praktek
○ Seringkali perusahaan itu nantinya tiba-tiba mengubah aset tetap menjadi properti
investasi dan sebaliknya.
○ Kita menganut substance over form

Apa bedanya dikuasai oleh pemilik dan dimiliki oleh pemilik?

● Pemilik ⇒ berarti kita yang memiliki properti tsb. Kalau pemilik itu pasti penguasa
● Dikuasai ⇒ aset tersebut belum tentu dimiliki oleh seseorang, namun bisa dikuasai karena punya
perjanjian sewa secara finance lease
 ○ Misal, tinggal di asrama dan bayar sebulan 2 juta (kontrak/sewa) → ini artinya kita tidak
menguasai, karena kita ga bisa merombak gedung sewa tsb, ga boleh dihancurkan, dsb
● Jadi, properti boleh dikuasai oleh perusahaan apabila dia memiliki kontrak finance lease ini,
walaupun dia blm memiliki properti tsb
○ Tapi perjanjian lease yang harus dilakukan adalah finance lease

Tambahan:
● Finance lease adalah kegiatan sewa guna usaha dimana lessee pada akhir masa kontrak
mempunyai hak opsi untuk membeli objek sewa guna usaha berdasarkan nilai sisa yang
disepakati.
● Operating lease tidak ada

Kalau properti dikuasai namun melalui operating lease, ini ga boleh diakui sbg properti investasi

Untuk memenuhi kriteria properti investasi, properti haruslah:

● Dikuasai oleh pemilik, atau
● Dikuasai oleh entitas dalam sewa pembiayaan
Implikasinya, properti yang dikuasai lessee dalam sewa operasi tidak dapat diklasifikasikan sebagai
properti investasi.

Ini pernah terjadi di tahun 2003, dimana

● Amandemen IAS 40 Desember 2003 membolehkan properti yang dikuasai lessee dalam sewa
operasi sebagai properti investasi jika dan hanya jika memenuhi definisi properti investasi dan
lessee menggunakan model revaluasi bahkan untuk semua properti investasinya
○ hal-hal seperti inilah yg membuat dalam praktek menimbulkan kerancuan
○ Ini terjadi kalau misalnya kita menyewa dalam operating lease tapi kita menguasai
properti tersebut
○ Contohnya : ada tanah kosong kemudian dibangun gedung kantor. kemudian gedung ini
disewakan tapi penghasilannya buat si A, nah setelah 10 tahun ini baru deh dikasihin ke
pemilik asli. Nah berarti 10 tahun si pemilik ga dapat apa-apa. Lalu pemilik akan minta
dong pasti karena dia ga dapat apa2 ke si A, akhirnya si A bilang oke lebih baik saya
sewa ke kamu dalam bentuk operating lease. Kenapa ga finance lease? Karena kan pada
akhirnya setelah 10 tahun bakal ttp dibalikin tanahnya. Nanti misalnya ada perjanjian
selanjutnya dimana setelah 10 tahun, tanah akan dibalikin beserta gedungnya bakal jadi
milik si pemilik tanah tersebut.
○ Disinilah dlm praktek itu banyak menimbulkan kerancuan → masuk ke grey area.
 ○ Kenapa di gedung ini bisa dikasi ke pemilik? Karena bisa aja bagi si A seteleha dia dapat
manfaat dari gedung itu 10 tahun kemudian, nilai buku gedung itu udah nol. Makanya dia
anggap itu bukan jadi rugi buat dia.
○ tapi ini ga bs berlaku semua
■ misalnya ada gudang, kemudian operating lease, dan akhirnya disewakan ⇒ ini
ga bisa

Secara akuntansi, kalau 1 kategori asset, dia ga boleh menggunakan metode yg berbeda. misalnya pake
revaluasi, ya udh semuanya hrs pake revaluasi
Apa beda market value dan fair value?
● Market value ⇒ harga pasar
○ harga yg terbentuk di pasar dan blm tentu menunjukkan fair value. Bs aja ini dikarenakan
demand and supply sehingga tdk mencerminkan fair valuenya
● Fair value ⇒ nilai wajar
Perbedaan jelas antara keduanya terlihat di saham ⇒ makanya bs tau overvalue atau undervalue

Ruang Lingkup Properti Investasi ISAK 31

● Bangunan sebagaimana dimaksud dalam definisi properti investasi mengacu pada struktur yang
memiliki karakteristik fisik yang umumnya diasosiasikan dengan suatu bangunan.
● Karakteristik fisik dari suatu bangunan mengacu pada adanya dinding, lantai, dan atap yang
melekat pada aset yang dimaksud. ⇒ bentuknya harus real bangunan

Klasifikasi properti investasi

Contoh yang BUKAN properti investasi
● Properti yang digunakan sendiri → PSAK 16
● Properti (selesai / dalam pembangunan) yang diniatkan untuk dijual → PSAK 14
● Properti yang disewakan pada pihak lain dalam sewa pembiayaan → PSAK 73
● Properti dalam proses konstruksi / pengembangan yang akan digunakan sebagai properti investasi
→ PSAK 13

● Dalam satu properti sebagian memenuhi kriteria properti investasi dan sebagian lain TIDAK
memenuhi kriteria properti investasi.
○ Jadi dalam properti investasi ada yang kita sewakan dan ada yang kita pakai
○ disini kita lihat apakah dia bs dipisahkan atau tdk
■ misalnya ada gedung itu terus dia punya 2 surat dan dokumen, dimana gedung
13a dipakai utk sewa dan gedung 13b dipakai sendiri
■ Ini dipisahkan sehingga 13a sbg properti investasi dan 13b menjadi aset tetap
 ○ Tapi kalau ceritanya itu dia ga dipisahkan, nah disini kita bs lihat mana yg lebih besar
proporsinya, yang paling besar adalah yg diakui.
■ mis. kaya mall ⇒ kalau seluruh ruang ruang booth itu disewakan, maka ini
properti investasi
■ tapi kalau mall ini lihat lagi ya, dia beli atau sewa
● Jika dua bagian tersebut:
○ Dapat dijual terpisah
■ Atau disewakan terpisah dalam sewa pembiayaan ⇒ Entitas mencatatnya secara
terpisah
○ Tidak dapat dijual terpisah
■ Properti adalah properti investasi hanya jika bagian yang bukan properti investasi
jumlahnya tidak signifikan

Entitas memiliki properti yang disewakan kepada, dan digunakan oleh, induk atau anak perusahaan lain,
maka :
1. CONSOLIDATED: properti bukan properti investasi dalam laporan keuangan konsolidasi,
karena properti dimiliki sendiri dalam perspektif grup.
○ Kalau kasusnya yang sewa dan menyewakan adalah induk dan anak maka perlakuannya
adalah
● Lihat hubungan kepemilikannya, apakah konsolidasi (>20% dan signifikan)? Jika
hubungannya terpisah maka tidak masalah, kita lihat sebagai entitas terpisah.
● Beda kalau ia konsolidasi Nanti ada eliminasi yang bertujuan untuk “tau apakah
bisa menghasilkan profit atau tidak?”
● Jadi kalau induk dan anak sdh sepakat dianggap sbg satu kesatuan, maka sama
aja artinya itu dipakai sendiri, sehingga ga akan dianggap sbg properti investasi
⇒ INI KALAU CASE CONSOLIDATED
2. INDIVIDUAL: Namun, jika memenuhi kriteri properti investasi, lessor mengakui sebagai
properti investasi dalam laporan keuangan individualnya.

Properti Investasi
● Tanah/ bangunan yang dikuasai dalam jangka panjang untuk kenaikan nilai dan bukan untuk
dijual jangka pendek dalam kegiatan usaha sehari-hari.
● Tanah yang dikuasai saat ini yang penggunaannya di masa depan belum ditentukan. (Apabila
entitas belum menentukan penggunaan tanah sebagai properti yang digunakan sendiri atau akan
dijual jangka pendek dalam kegiatan usaha sehari-hari, maka tanah tersebut diakui sebagai tanah
yang dimiliki dalam rangka kenaikan nilai.)
○ kalau punya aset atau properti dan blm tau dari awal gunanya utk apa, ini harus masuk
ke properti investasi
 ● Bangunan yang dimiliki oleh entitas (atau dikuasai oleh entitas melalui sewa pembiayaan) dan
disewakan kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi.
○ disini yg menyewakan asetnya itu hrs finance lease
○ tapi saat dia menyewakan kembali itu ga boleh finance lease, krn dia jadinya makelar
dong. karena kepemilikannya jadi ga di dia melainkan berpindah ke org lain
○ Jadi disini hrs sewa dari pemilik asli finance lease, dan kalau mau menyewakan lagi ke
org itu operating lease
○ INGAT DISINI LIHAT PENGUASAAN AKHIRNYA DI SIAPA
● Bangunan yang belum terpakai tetapi tersedia untuk disewakan kepada pihak lain melalui satu
atau lebih sewa operasi
● Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan yang di masa depan digunakan sebagai
properti investasi.
○ Ini menjadi pertentangan, dan disini hrs dinilai dengan fair value

Contoh Bukan Properti Investasi

● Properti yang dimaksudkan untuk dijual dalam kegiatan usaha-sehari-hari atau sedang dalam
proses pembangunan atau pengembang untuk dijual ⇒ Persediaan Properti (lihat· PSAK 14)
● Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan atas nama pihak ketiga 🡪 kontrak
konstruksi
● Properti yang digunakan sendiri , termasuk properti yang dikuasai untuk digunakan di masa
depan sebagai properti yang digunakan sendiri, properti yang dimiliki untuk pengembangan di
masa depan dan penggunaan selanjutnya sebagai properti yang digunakan sendiri, properti yang
digunakan oleh karyawan
● Properti yang disewakan kepada entitas lain dengan cara sewa pembiayaan.

Pengukuran Awal
● Kriteria Pengakuan sama dengan PSAK 16
○ Besar kemungkinan manfaat ekonomik masa depan yang terkait dengan property
investasi akan mengalir ke Entitas, dan
○ Biaya perolehan properti investasi dapat diukur secara andal
● Pengukuran saat pengakuan
○ Properti investasi pada awalnya diukur sebesar biaya perolehan. Biaya transaksi termasuk
dalam pengukuran awal tersebut.
● Biaya perolehan awal hak atas properti yang dikuasai secara sewa pembiayaan mengacu pada
PSAK 30 Sewa, dimana aset diakui pada jumlah mana yang lebih rendah antara:
○ Nilai wajar properti, dan
 ■ ini yg sering dimainkan, krn nilai wajar properti itu kan bs ditentukan tergantung
dari si appraisalnya lagi, krn disini ada banyak pendekatan utk menilai nilai wajar
tsb
○ Nilai kini dari pembayaran sewa minimum.
■ nilai kini ⇒ kalau nyewa secara finance lease kan nantinya ada tuh bayar per
periode nya berapa, nanti ditarik present value nya baru dibandingkan dengan
nilai wajar properti.
■ Ini sulit si dimainkan

Pengukuran Setelah Pengakuan Awal (1)

● Kriteria Pengakuan sama dengan PSAK 16
○ Besar kemungkinan manfaat ekonomik masa depan yang terkait dengan property
investasi akan mengalir ke Entitas, dan
○ Biaya perolehan properti investasi dapat diukur secara andal
● Pengukuran saat pengakuan
○ Properti investasi pada awalnya diukur sebesar biaya perolehan. Biaya transaksi termasuk
dalam pengukuran awal tersebut.
● Biaya perolehan awal hak atas properti yang dikuasai secara sewa pembiayaan mengacu pada
PSAK 73 Sewa, dimana aset diakui pada jumlah mana yang lebih rendah antara:
○ Nilai wajar properti, dan
○ Nilai kini dari pembayaran sewa minimum.

Salah konsep yg blg begitu pakai IFRS kita hrs pakai nilai wajar.
● IFRS itu blg boleh memilih
● Makanya waktu awal awal byk org yg menjadi appraisal

Entitas memilih model nilai wajar atau model biaya bagai kebijakan akuntansi dan menerapkan
kebijakan tersebut pada seluruh properti investasinya (dengan pengecualian).
1. Properti investasi yang menjadi agunan kewajiban yang menghasilkan imbalan yang terkait
langsung dengan nilai wajar dari, atau imbalan dari, aset tertentu termasuk properti investasi
⇒ Pilih salah satu model untuk semua properti
● fair value itu kalau suatu aset, di pasaran ada harganya dan beberapa tahun ke depan lagi
masih ada harganya
2. Properti investasi yang nilai wajarnya tidak dapat ditentukan secara andal atas dasar berkelanjutan
⇒ Tidak ada pilihan, hanya cost model
cth: di jalan Gajah Mada, masih byk rumah rumah yg dibangun seolah olah rumahnya itu
menonjol banget ke pinggir jalan. Tapi, sejelek apapun, rumah tsb ga akan dirubuhkan rumahnya.
kalau rumah tsb adalah properti investasi karena disewakan
 ○ Peraturan pemerintah blg, rumah tsb kalau dirubuhkan ga dpt ijin lagi utk dibangun lagi.
pasti akan menjadi jalan
○ Jadi rumah tsb ke depannya ga ada fair valuenya lagi
Kalau suatu aset keberlanjutan, namun ga bs ditentukan fair valuenya, maka hrs pakai cost value

Pengukuran setelah pengakuan awal (2)

SEPERTINYA BISA MASUK UJIAN

Cost value dan fair value, lebih prefer yg mana?
● Fair value ⇒
○ ini lebih mencerminkan nilai aset perusahaan
○ ini ga bs diverifikasi, krn dia ga benar benar terjadi scr real dan mengandung asumsi
tergantung metode
○ Costly, karena tiap tahun hrs memakai appraisal karena yg dinilai adalah nilai wajar.
■ jadi yg boleh menilai ini hanya appraisal, akuntan walaupun bisa tapi ga boleh
krn bs aja melakukan permainan disini
● Cost value ⇒
○ ini yg benar benar sdh terjadi, sehingga bs diverifikasi

Pengukuran setelah Pengakuan Awal (3)

Fair Value Model
● Nilai wajar properti investasi harus mencerminkan kondisi pasar pada tanggal neraca
 ○ KESIMPULANNYA: setiap tahun harus ada harga dari appraisal.
● Properti investasi tidak disusutkan.
○ kalau pake fair value itu nilainya ga disusutkan
○ bgmn kalau perusahaan menggunakan fair value (pakai appraisal), tp tahun dpnnya dia ga
pakai appraisal lagi.
■ mis. perusahaan awalnya punya aset 1M, kemudian disusutkan 500jt, sehingga
BV menjadi 500jt.
■ Kemudian dia pakai appraisal, dan appraisal itu blg kalau aset tsb fair valuenya
adalah 5M dengan masa 10 thn.
■ Jadi tahun-1 tidak ada masalah, yang masalah di tahun-2 tidak pakai appraisal
lagi krn dia ga ada uang utk bayar appraisal → jadi tidak memenuhi poin 1 di
atas.
■ Nah makanya di tahun-2 itu dia pakai 450jt (= 5M - 500jt tahun 1) → ini kan
menyusutkan dari Fair Value
● emang ada metode ini? Tidak, karena ini bias menyebakan harga properti
nyusut harganya padahal properti itu harusnya naik harga (bisa aja bukan
5M tapi ke 10M di tahun-2).
■ kalau fair value ⇒ nilai properti pasti ga akan menyusut (logikanya harga terus
naik), tapi kalau pake cost method ⇒ nilai properti baru bs menyusut.
● Laba atau rugi yang timbul dari perubahan nilai wajar atas properti investasi harus diakui dalam
laporan laba rugi pada periode terjadinya.
○ ga boleh masuk ke other comprehensive income
○ melainkan disini masuk ke income statement

Pengukuran setelah Pengakuan Awal (4)

Fair value model (PSAK 13) Revaluation model (PSAK 16)

Menggunakan nilai wajar Menggunakan nilai wajar

Perubahan nilai wajar diakui dalam laporan laba Perubahan nilai wajar diakui dalam laporan laba
rugi pada periode terjadinya. rugi (penurunan nilai) atau ekuitas (surplus).

Tidak ada penyusutan. Penyusutan

Mencerminkan kondisi pasar pada tanggal neraca. Tidak spesifik, hanya mengharuskan secara
reguler
Semua perusahaan yg akan merger dan akuisisi baru nantinya akan dihitung nilai wajarnya

Nilai wajar ⇒ PSAK 68

Kalau ga mampu mengukur nilai wajar, maka pakai cost method
Transfer
Transfer ke, atau dari properti invetasi dapat dilakukan jika, dan hanya jika, terdapat perubahan
penggunaan, yang ditunjukkan dengan:

Pengungkapan
● Jumlah yang diakui dalam laporan laba rugi untuk:
○ penghasilan rental dari properti investasi;
○ beban operasi langsung yang timbul dari properti investasi yang menghasilkan rental
○ beban operasi langsung investasi yang tidak menghasilkan pendapatan rental selama
periode tersebut; dan
○ perubahan kumulatif dalam nilai wajar yang diakui dalam laporan laba rugi atas
penjualan properti investasi
● Eksistensi dan jumlah pembatasan atas realisasi dari properti investasi atau pembayaran
penghasilan dan hasil pelepasan;
● Kewajiban kontraktual untuk membeli, membangun atau mengembangkan properti investasi atau
untuk perbaikan, pemeliharaan atau peningkatan.

semua SAK itu ada 3 kelompok besar:

- pengakuan awal
➢ apapun aset maupun liabilities akan dilihat berapa harga perolehannya
- pengukuran
➢ setelah dimaintain 1 tahun, pencatatannya jadi seperti apa
- pengungkapan
➢ dalam catatan atas laporan keuangan, apa yg hrs diungkapkan

SA baru → SA 701 ⇒ Key Audit Method

 ● Di laporan keuangan diungkapkan, dan di laporan audit juga harus diungkapkan supaya pembaca
laporan keuangan tidak missleading. Sekarang laporan keuangan sudah detail banget, ada
perisitawa apapun pasti akan diungakapan → sekarang ada prinsip full disclosure, kalau dlu
adequeat disclosire di mana ini lengkap menurut pembuatnya saja
● Kalau sekarang full disclosure harus ditulis selengkap mungkin
○ misalnya aset tetapnya apa, metodenya gimana, pernah ada penggantian metode atau
engga, jadi ga boleh ada interpretasi lagi.

Nilai Wajar
● Mengungkapkan rekonsiliasi antara jumlah tercatat properti investasi pada awal dan akhir
periode, yang menunjukkan hal-hal berlkut:
○ penambahan, pengungkapan terpisah untuk penambahan yang dihasilkan dari akuisisi
dan penambahan yang dihasilkan dari pengeluaran setelah perolehan yang diakui dalam
jumlah tercatat aset;
○ penambahan yang dihasilkan dari akuisisi melalui penggabungan usaha;
○ aset yang diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual atau masuk dalam kelompok
aset yang akan dilepaskan yang diklasifikasikan sebagai dimlliki untuk dijual dan
pelepasan lain;
○ laba atau rugi neto dari penyesuaian terhadap nilai wajar;
○ perbedaan nilai tukar neto yang timbul pada
○ penjabaran laporan keuangan dari mata uang fungsional
○ transfer ke dan dari persediaan dan properti yang digunakan sendiri; dan
○ perubahan lain.
● Ketika suatu penilaian terhadap properti investasi disesuaikan secara signifkan untuk tujuan
pelaporan keuangan, maka entitas tersebut mengungkapkan rekonsiliasi antara penilaian
tersebut dan penilaian yang telah disesuaikan yang dilaporkan dalam laporan keuangan, dengan
menunjukkan seeara terpisah jumlah agregat dari pengakuan kewajibansewayang telah
ditambahkan kembali, dan penyesuaian signijikan lain.
● Pengungkapan tambahan :
○ uraian mengenai properti investasi tersebut;
○ penjelasan mengapan nilai wajar tidak dapat ditentukan secaraandal;
○ apabila mungkin, kisaranestimasidi mananilai wajar kemungkinan besar berada dan
○ untuk pelepasan properti .investasiyang tidak dicatat dengan nilai wajar:
■ fakta bahwa entitas tersebut telah melepaskan properti investasiyang tidakdicatat
dengan nilai wajar;
■ jumlah tercatatproperti investasipada saat dijual; dan
■ jum/ah .Iaba ataurugi yang dlakui:
● Metode penyusutan yang digunakan;
 ● masa manfaat atau tarif penyusutan yang digunakan;
● Jumlah tercatat bruto dan akumulasi penyusutan (agregat dengan akumulasi rugi penurunan
nilai) pada awal danakhir.periode;
● Rekonsiliasi jumlah tercatat properti investasi pada awal dan. akhir periode, yang menunjukkan:
○ Penambahan
○ Penambahan dari akuisisi dan penggabungan usaha
○ Aset diklasifikasikan untuk dijual
○ Penyusutan
○ Penurunan nilai
○ Transfer ke klasifikasi lain
● Nilai wajar properti investasi dalam kasus dikecualikan

Ilustrasi - Investasi Properti

● Entitas memiliki gedung 20 lantai. 10 lantai digunakan untuk kegiatan entitas, sedangkan sisanya
disewakan. Aktivitas utama entitas bukan menyewakan gedung.
● Bagian gedung yang digunakan sebagai aset tetap, bagian gedung yang disewakan disajikan
sebagai properti investasi
● Alokasi dapat dilakukan berdasarkan jumlah lantai
● PT, Melati membeli tanah dan bangunan pada 1 Januari 2012 senilai 4.500juta. Berdasarkan
informasi, harga beli tanah saja 2.000 dan bangunan saja 3.000. Perusahaan menggunakan metode
fair value untuk penilaian properti investasi tersebut. Nilai wajar tanah dan bangunan dapat dilihat
dalam tabel berikut:
 Chapter 10 – Long-Term Assets II: Investment and Intangibles

Sesi 12 - ch10-long investmen.ppt

Introduction
● Yang dibahas di sini bukan aset tetap lagi, melainkan investment
● Alasan melakukan investasi jangka panjang pada sekuritas korporasi
○ Supaya tidak bersaing.
■ Misalnya supermie dan indomie yang akhirnya dibeli/diinvestasikan supaya
gajadi kompetitor lagi
○ Ketersediaan bahan baku
■ Setiap perusahaan mie instan yang tidak mau invest di perusahaan terigu
○ Saat ini investasi spt ini banyak dilakukan sebagai langkah strategik mereka.
● Klasifikasi sebagai jangka panjang didasarkan pada konsep managerial intent (niat manajerial)
○ Karena intention ini bersifat rentan, banyak orang yang meamnfaatkan sbg
penyalahgunaan di laporan keuangan.
○ Suatu aset yang harusnya dibebankan sekarang, tapi dia gamau laporan tahun ini jelek,
makanya dialokasikan di tahun berikutnya. Nah ini tidak legal sebenarnya, dia bisa akalin
dengan surat direksi agar bisa legal.
● Intangibles

Investments in Equity Securities

What are equity securities?
● Dalam bentuk saham
Methods of accounting
● Consolidation
● The equity method
● The cost method
● The fair value method
● The market value method

Consolidation
● The concept of control
○ Dlm peraturan itu harus > 50% baru bisa konsolidasi
○ Makanya org kalau buat perusahaan ga pernah buatnya 50-50, melainkan 50,1 – 49,9
Jadi memang harus ada majority di sini, untuk menghindari nantinya timbul masalah
dalam hal bagi hasil
● Discussed in more detail in Chapter 16
 ○ Dalam praktek seringkali timbul penyalahgunaan → inilah yang akan diperdebatkan yaitu
substance over form
○ Mis. kepemilikan sahamnya tinggi tapi dia tidak signifikan untuk hak suara. Nah ini
diperdebatkan dalam TA sebagai substance over form.
○ Contoh Warren Buffet yang investasi tidak begitu besar di perusahaan, paling 20% (udah
equity), tapi dia udah bisa ikut diskusi
■ Secara akuntansi, ada substance over form, dia diakui
■ Secara formal, dia tidak diakui. Yang menjadi masalah adalah kalau terjadi kasus
hukum, maka yang diakui adalah form, bukan substansi.
■ Kalau di OJK kan banyaknya orang hukum, dan disini mereka akan fokus di
formnya, buktinya. Sedangkan akuntansi sendiri mengakui substance over form.
⇒ ini yg hrs hati hati apalagi kalau sampai nantinya kena ke kasus hukum

The Equity Method

● The concept of significant influence
1. The twenty percent guideline
2. Other methods of determining
Dalam akuntansi, metode ini kalau ada income maka diakui
Kasus ⇒ suatu PT kepemilikan 40%. Karena pencatatan secara ekuitas, bagaimana kalau kinerja
perusahaannya bagus tapi perusahaan tempat investasi ini anjlok?
Berarti pendapatan dan rugi hrs diakui. Apa yang terjadi jika perusahaan yg diinvest rugi besar?
⇒ akan kena efek buruknya juga. Hal ini dikarenakan kepemilikan yang besar dari pemilik
perusahaan induk yakni 39%-an.
Solusinya adalah jadikan kepemilikan menjadi 19%, sehingga nantinya kinerja perusahaan
jadinya akan bagus lagi. Dengan 19% kita akan menggunakan metode cost (batasnya 20%)
● How to account
1. Earnings ⇒ pendapatan atau laba itu hrs diakui
■ Meskipun bukan perusahaan kita, laba dan rugi di perusahaan yang kita invest itu
harus dicatat
■ Karena kalau sudah investasi >20% berarti kita udh majority di perusahaan tsb
2. Dividends ⇒ harus dikeluarkan
● Kalau kepemilikan ≥20% pasti pakai metode equity? TIDAK
● Kondisi berikut menyebabkan investor terhalanggi untuk mengunakan equity method walau
memiliki 20 percent investment
1. Opposition by the investee
2. Surrender of significant rights
■ Kepemilikan 20% atau lebih dan aturannya kita bisa menentukan 1 CEO.
kemudian di perjanjian kita hrs melepaskan hak tsb
 ■ Maka dalam kondisi spt ini metode ekuitas ga bole dilakukan
3. Majority ownership by small group
■ Tidak boleh bilang “saya yang paling besar kepemilikannya” karena klien yang
lain itu kepemilikannya lebih besar sampai 50%an tapi terpecah
■ Hati-hati karena bisa aja yang kecil-kecil ini bergabung dan menentang kita.
■ Terjadi kasus kepemilikan 20%, bs aja awalnya dia itu kecil-kecil, kemudian
mereka bergabung utk melawan kita
4. Inability to obtain the financial information to apply the equity method
■ Kalau kita mau pakai equity method maka harus tahu laba perusahaan. Disini ada
kondisi perusahaan melarang utk lihat lapkeunya walaupun equity method. Jadi
cuma tahu dividend aja (karena nanti pasti dapat).
5. Failure to obtain representation on the Board of Directors
■ Walau udah ≥20%, tidak bisa mengubah susunan direksi: memecat, mengganti,
mengubah, memanipulasi susunan direksi.

The Cost Method

● Lack of significant influence
○ Sedikit significant influencenya, jadi tidak punya kemampuan untuk mempengaruhi
perusahaan
● How to account
1. Historical cost
2. Dividends sebagai revenue

The Lower Cost or Market Method

● The requirements of SFAS No. 12 (th 1975), equity securities yang market valuenya diketahui
dan tidak menggunakan consolidation atau equity harus mengunakan LCM Method
○ Ini berlaku kalau kepemilikan <20%
● Investment diklasifikasi sebagai current dan long term portfolio
○ Kepemilikan saham kan tidak ada jatuh tempo, jadi tergantung intention.
○ Kalau bentuknya debt ini tergantung tanggal jatuh tempo
○ INTINYA: Kalau bentuk investment ini kita lihat jangka pendek atau jangka panjang
■ Kalau jangka pendek maka perubahan nilai memasuki laba rugi taun berjalan
■ Tapi kalau jangka panjang, biasanya krn tujuan investasi jangka panjang,
perubahan nilai ga masuk dlm rugi, melainkan masuk equity.
● Unrealized loss, recognized dan masuk IS, untuk long term dilaporkan sebagai negative
stockholders’ equity
The Fair Value Method
● Boleh dipakai kalau investasi saham itu ada harga pasarnya setiap hari.
● Contohnya reksadana, bisa kita pantau setiap hari maka ini boleh pakai fair value method
● SFAS no.115, mengunakan fair value atas equty securities yang readily determinable fair value
1. Availability of information on current price in U. S. markets
2. Availability of information on current prices in a foreign market
3. Mutual fund information
● Categories
1. Trading
2. Available-for-sale
3. Transfers between categories
■ Available-for-sale to trading
■ Trading to available-for-sale
4. Rationale for the fair value method
● Investasi kan ada trading, available-for-sale, held-to-majority.
○ Kalau investasi yang mau dijual lagi, maka liat harga pasar. Tapi kalau untuk ditahan
seperti Held-to-Majority berarti gausah lihat harga pasar.
○ Misal beli ORI, maka dia akan ditahan sampe jatuh tempo. Tapi kalau saham kan tidak
ada jatuh tempo maka disebutnya “tidak berniat untuk dijual”

Market Value Method

● Sama dengan trading securites, lazim digunakan untuk investasi di industri tertentu (mutual fund).
○ Mutual fund → harga hariannya jelas maka fair value ataupun market value boleh.
● Dividends dibukukan sebagai revenue, unrealized gain atau loss dilaporkan dalam IS.
○ Mau dijual (jangka pendek)
○ Prinsipnya kalau jangka pendek akan masuk ke income summary dan kalau jangka
panjang akan masuk ke ekuitas
Accounting for Investments in Equity Securities

● Yang banyak masalah itu kalau menggunakan cost method, metode ini boleh dipakai kalau fair
valuenya tidak ada.
● Market value biasanya hanya utk mutual fund karena mereka jelas ada market valuenya yang lain.

Fair value option, SFAS No. 159

● Most financial assets & liabilities may be measured at fair value.
● Measured using exit prices on balance sheet date.
○ Exit price adalah “kalau dijual sekarang berapa harganya?”
○ Apa beda nya dengan market value?
■ Prinsip kita adalah conservatism, kalau kita cantumkan market value, maka akan
ada biaya tambahan utk menjual suatu saham. Apalagi kalau pake broker utk
menjual saham tsb, pasti ada fee utk broker nya.
■ Makanya pada akhirnya menggunakan exit price ⇒ Exit price = Market value -
cost yang hrs dikeluarkan agar investasi tersebut bisa dijual.
● Fair value → adalah harga yang akan diterima perusahaan untuk menjual aset atau membayar
untuk mengalihkan liabilitas
● Unrealized holding costs most be reported.

Investment in Debt Securities

● Trading
● Available-for-sale
● Held-to-maturity
 ● Trading and available-for-sale dicatat dengan cara yang mirip dengan equity securities - fair value
○ Karena bisa diperjualbelikan setiap saat, maka lebih bagus dicantumkan dalam fair value

Held-to-Maturity
● Perusahaan bermaksud akan menahan securities sampai jatuh tempo
● Initial measurement sebesar cost
● Subsequent accounting, dinilai sebesar amortized cost
○ Waktu belajar obligasi, bunganya di present-valuenya → ini amortized cost
● Transfers, dibukukan berdasarkan fair value.
○ Trading, unrealized gains or loss pada tanggal transfer masuk IS.
■ Awalnya kita held to maturity, trs sekarang mau jadi trading
■ Artinya kan dia ini jadinya liquid, makanya masuk ke IS
○ Available-for-sale, unrealized gains or loss dilaporkan sebagai bagian comprehensive
income. (OCI)
■ Ini sebenarnya liquid, tapi ga seliquid trading. Di sini barangnya sudah tersedia,
tapi belum mau dijual karena belum mencapai titik keuntungan tertentu.
Makanya penjualannya menjadi lebih lama, ga secepet trading
● Kalau trading, untung sedikit aja dia mau langsung jual
● Akhirnya kalau untung atau rugi masuk ke OCI
● Problem - Criteria permit earnings management
○ Earning management terjadi karena yang menentukan di sini hanyalah niat
○ Apa beda income smoothing dengan earnings management?
■ Income smoothing pasti EM, tapi EM belum tentu income smoothing
■ Income smoothing ini lebih sempit, susah nyari datanya.
■ Earnings management sendiri bisa legal dan tidak → tergantung dengan
metodenya, apakah masih sesuai standar akuntansi atau engga?
● Income smoothing juga seperti itu.
● Kalau mencatat secara berlebihan atau ga mencatat hal-hal tertentu ga
boleh, tapi kalau mengganti metode penyusutan sekali aja boleh. Tapi
ingat laporan tahun lalu harus direstatement.
● Perusahaan mengganti metode penyusutan, maka selanjutnya harus
memenuhi prinsip konsistensi. Tapi kalau perusahaan terus menerus ganti
metode penyusutan, ini sus.

Permanent Decline in Value of Available-for-Sale and Held-to-Maturity Securities

● Write-down to fair value
● Loss included in earnings and a new cost basis is established
● No future recovery included in cost
Impairment of Investments in Unsecuritized Debt
● Berdasarkan SFAS 114, Loan dikatakan impairment jika berdasarkan informasi terkini,
besarkemungkinan creditor tidak dapat menagih kembali pokok atau bunga.
○ Mungkin obligasinay default (gagal bayar)
○ Minggu depan akan bahas tentang debt yang dijaminkan, bisa diconvert jadi saham
(convertible bonds) → ini uangnay ga hilang, tapi kita bisa jadi pemilik suatu saham.
● Impairment diukur berdasarkan present value dari expected future cash flow yang didiskontokan
berdasarkan tingkat bunga effective / market price dari loan atau market price collateral (jika ada)
● Impairment akan didebet sebagi bad debt expense dan credit valuation allowance.

Transfers of Financial Assets

● Financial assets, meliputi investment dalam debt and equity securities
● Perusahaan mengakui financial assets jika control dan liabilities telah terjadi (SFAS 140)
● According to SFAS No. 140, investor mengalihkan atau menyerahkan kendali atas aset yang
dialihkan jika dan hanya jika ketiga kondisi berikut terpenuhi:
○ The transferred assets telah diisolasi dari transferor → artinya sudah tidak punya akses
dan dipegang orang lain.
○ Tiap transferee mempunyai hak untuk menjaminkan / menukarkan harta yang
diterimanya → bebas, mau dijual atau apapun. Orang yang kasih udah gada kepentingan.
■ Misalnya bapak punya invest, butuh duit, tapi investnya ga dijual melainkan
digadai dengan janji 3 bulan lagi akan diambil. → inilah yang mau dihindari.
■ Sama juga seperti orang yang melakukan earning management dengan cara
menaikkan income.
● Misal incomenya kecil, yang dilakukan adalah pinjam uang, harusnya
debit cash dan credit utang. Tapi di sini utangnya ga diakui, melainkan
sebagai revenu karena sama-sama dicredit.
● Atau kalau transaksinya surat berharag di mana dia menjual surat
berharga dan dia ada kewajiban untuk membeli kembali.
● Factoring piutang dan dia mau jual piutang tsb ke bank. Kalau di
perjanjain ada bilang kalau ga bisa ditagih, maka piutangnya bisa
dikembalikan ke perusahaan.
○ The transferor tidak mempunyai pengendalian efektif atas aset yang ditransfer
■ dengan adanya perjanjian yang mewajibkan untuk membeli kembali atau
menebus aset tersebut sebelum jatuh tempo
■ atau dengan memiliki perjanjian yang mengizinkannya untuk membeli kembali
atau menebus aset yang tidak dapat diperoleh dengan mudah.
● A transfer of financial assets
 ○ accounted for as a sale
○ to the extent that consideration other than beneficial interests in the transferred asset is
received in exchange.
● Liabilities and derivatives yang terjadi dalam pengalihan financial assets yang pada awalnya
diukur sebesar fair market values.
● Jual barang tapi ada garansi, maka secara accountingnya gimana akuinnya?
○ Kalau dalam praktek, ini sebagai penjualan, karena kalau engga dia ga akan mencatat
penjualan terus.
○ Tapi bisa aja ada perdebatan kalau ini adalah transfer yang belum putus, dan dia masih
ada kewajiban nantinya.
■ Baru bisa terjadi kalau ada subsequent event, kalau barangnya rusak aja, kalau
tidak rusak ya uda putus dan selesai juga.

Intangibles
● Definition
● Classification by the APB
○ Identifiability
○ Manner of acquisition
○ Expected period of benefit
○ Separability

Classifications

Competitive advantage ⇒sekarang lebih unggul dari org lain tapi ga absolut, artinya org lain bs
mengejar keuntungan tsb
● Misalnya mengeluarkan 1 produk baru dan disini kompetitornya akan dengan mudah menirunya
● Jadi kalau udh seperti itu dia hrs kreatif lagi dan mengeluarkan sesuatu yg baru terus.
Absolute advantage ⇒ sampai kapanpun ga akan bs dikejar oleh orang lain
● Contoh: PLN, cuman dia yang bisa jual listrik ke masyarakat, perusahaan lain ga bs
Accounting Treatment
● Cost
● Subsequent amortization
○ Limited term of existence → umurnya bisa ditentukan ga? Kalau bisa yaudah disusutkan
aja sesuai umurnya.
○ No term of existence → Misal tidak ada umurnya yauda gausa tapi harus ada penilaian
setiap tahunnya.
● Factors to consider

Goodwill
Goodwill ditentukan nilai wajarnya dan di appraise, tapi nilainya ga disusutkan → Ini berlaku kalau
goodwill kita unlimited
Tapi kalau goodwillnya jelas punya umur hanya 5 tahun, ya sudah dikapitalisasi aja
Separability → kalau bisa terpisah dan diidentifikasi maka bisa dikapitalisasi
● The concept
○ Theoretical value
■ Ada pendapat dalam sebuah buku, goodwill itu susah untuk diakui sebagai aset
perusahaan sehingga saat ada goodwill maka langsung dihapus “direct write-off”
● Misal perusahaan merger dan harganya itu 100, tpi bayarnya 120, berarti
20 itu dicatat sbg goodwill. Pertanyaannya, apa manfaat 20 ini buat
bisnis ke depannya? Tidak ada.
■ Mungkin memang dia bilangnya ada prospek ke depannya yaitu 20. Tapi 20 ini
kan tidak bisa dipakai untuk operasi perusahaan dia ke depannya. Makanya
mending langsung dihapus saja.
■ Dalam prakteknya goodwill ini baru timbul karena adanya transaksi
penggabungan usaha yaitu merger dan akuisisi. Ga bs perusahaan asal asalan
menimbulkan goodwill
● Accounting
○ How to record?
○ How to amortize?
○ The cases for and against immediate write-off

Research and Development Costs

● Definition
○ Research, ini dari yang belum ada tapi dicari jadi ada → ketidakpastiannya tinggi, belum
tentu berhasil karena masih mencoba-coba.
■ Seluruh pengeluarannya tidak pasti memberikan hasil yang memiliki nilai atau
manfaat di masa mendatang
 ■ Definisi asset → adanya pengorbanan yang dikeluarkan sekarang untuk nantinya
mendapat manfaat di masa mendatang.
■ Dimasukkan sebagai expesen
○ Development, sudah ada dan tinggal dikembangkan, ada manfaatnya juga di masa
mendatang → lebih pasti, kalaupun development gagal produknya masih bisa dijual lagi
■ Bisa dikapitalisasi menjadi aset, karena ada future economic benefit.
● Accounting

Q: Seringkali orang mengabungkan antara pencatatan research dan development cost? (RnD Cost)
A: ⇒ karena mereka menyalahi teori, berpikir alasannya hanya konservatif
Org yg mengakui itu sbg asset tentunya lebih optimis krn dia berharap punya manfaat di masa mendatang
● mis. research and development, tapi ternyata development gagal total, sehingga development tsb
dicatat sbg expense. tapi scr kecenderungan perusahaan ga ada yg mau spt ini, karena nantinya
expense nya jadi besar sekali dan kinerjanya akan dinilai mjd ga bagus
● Bu Susi said, “Kalau mau kapitalisasi development ini banyak kriterianya.”
○ Ini tergantung, kalau kita melihat ke GAAP, dmn ada konsep mengakui R&D sebagai
satu kesatuan
sama seperti aset tetap yaitu punya kapal boat dan mesin nya ⇒ menurut GAAP ini satu kesatuan
dan menurut IFRS ini menjadi separable dan akhirnya R&D ini menjadi separable

kalau development itu gagal maka bs diakui sbg expense dan skrg itu boleh dipisahkan
● yg sering terjadi adalah perusahaan mau beli kapal, mis utk memasang kabel bawah tanah.
● Ada alat dan kapal nya, ada robot nya juga dan harga nya itu mahal. Kalau di GAAP ini ga boleh
dipisahkan karena nempel di kapal sehingga dianggap sbg satu kesatuan
● tapi kalau scr IFRS skrg itu jadinya terpisah, apalagi kalau masa manfaatnya berbeda maka ini
semakin hrs lagi dipisahkan, mirip yang speeboat dan mesin yang terpisah di.

INTINYA RnD iITU DIPISAH AJA YA.

● Dan bagi perusahaan itu rugi banget kalau dia catat semua jadi expense krn buat laba
perusahaannya menjadi kecil
 Chapter 11 - Long term Liabilities
Kamis, 19 Oktober 2023
Sesi 13 - ch11-Long term liabilities.ppt

Introduction
● The importance of long-term debt analysis
○ Bicara hutang, perusahaan pasti mau leveragenya rendah agar utangnya kecil.
○ Teori akuntansi ini basic dari semuanya, misalnya fraud audit, kenapa perusahaan selalu
mengecilkan liabilities? Intinya suatu perusahaan yang leveragenya tinggi atau hutangnya
besar itu karena inevstor atau debitur yang melihat utang tinggi
○ Leverage tinggi itu jelek karena artinya perusahaan kekurnagan uang dan tidak sehat,
karena ada yang bilang perusahaan yangs ehat kalao 100% modal. Tapi di lain sisi,
menurut pengusaha kalao perusahaan yang 100% equity itu jelek, karena terdapat istilah
back to back:
■ Contoh ada uang 1M yang idpakai di perusahaan, logikanya tinggal setor saja
bair strukutr modalnya full ekuitas jika emang mau terlihat sehat saja
■ Banyak perusahaan yang tidak seperti itu, melainkan 1M itu disetor ke ban atau
didepositokan, dan nanti ambil pinjaman
● Hal ini tidak masuk akal. Karena deposito itu biasanya dengan bunag
4% yang tergolong kecil, lalu pinjaman bunga 10%, hal ini menandakan
harus bayar bunga 6%.
● Misal kita taro uang 1 M di bank, kita pinjam 1 M → aartinya gada risiko
kan yang dpinjam juga uang kita → makanya di sini bunganya tidak
10%, melainkan 0,5% atau 0,25%.
● Bebamn bunga tsb akan mengurangi pajak, dan hal ini lah yang
diinginkan perusahaan.
■ Kenapa bank kasih bunga 10%, dan tidak 1%?
● Karen ayang menentukan suku bunya itu dari resiko, ini kenapa pinjaman
onlin ebunganya tinggi sekali karena tisiknya tinggi, apalgi kalao itu
KTA (Kredit Tanpa Agunan)
■ Praktek umum perusahaan → punya uang banyak, maka meraka ambil pinjaman
supaya dapat mengurangi pajak, Untuk itu uangnya akan diletakkan uang tsb di
bank dulu dan kemudia mereka menijam sebesar yang diletakkan di bank , bank
menilai risiko perusahaan tsb kecil, sehingga bunga yang dikenakan juga kecil.
● Debt vs Equity
○ Harusnya modal lebih besar dari pinjaman, maka berapa perbandingannya?
■ Antara kenyataan dengan teori pasti berbeda.
■ Secara teori: 70 modal : 30 utang
■ Tapi dalam kenyataan sering kali terbalik → 70 utang : 30 modal
■ Bagi pengusaha, hutang itu disebut sebagai leverage (pengungkit), semakin besar
■ Misalnya dalam gaji, apakah bisa kita kumpulkan terus beli rumah tunai? Ga
bisa, maka itu perlu ada leverage (hutang)
■ Hutang bisa dianggap sebagai gearing, makin besar. Mak arisiko yang tinggi
sekali.
 ■ Kalao perusahana yang modalnya lebih besar, maka gearingnya kecil
○ Bank kecil yang tidak kena,
● Kesimpulan, perusahaan dengan debt besar jika perkeonomian bagus itu bagus, tapi kalau
perekomnomian kecil maka dia yang hancur duluan.
○ Risk management perusahaan bisa dsesuaikan lagi dengan perusahaan.
○ Ilustrasi → pemikirna orang yang beli kost itu niatny akan cicil dengan uang yang dia
dapat dari orang yang kost di dia, ya oke bagus, tapi gimana pas pandemi? Anjlok, gada

Theories of Liabilities
● Entity Theory → Assets = Equities
○ Tidak ada perbedaan dengan debt dan ekuitas, yang penting ini sumber uang yang dipakai
untuk beli aset dan mednanai perusahana
○ Dia tidak memisahakan sumbe ruangnya dari mana, yang penting disebut equity
(perusahaan dilihat menjadi satu kesatuan, tidak ada perbedaan dantar idal sendiri dan
modal orang lain)
○ Ini buakn berarti tidak ada hutang, tap hutangnya da di dalam equity, tapi karena
dianggap perusahaan sbg satu kesatuan makanya dibilang langsung sbg ekuitas.
● Proprietary Theory → Assets - Liabilities = Equities
○ Suatu perusahaan akand ilihat equitynya, karena equity inia dalha aset sis ayang dimiliki
oleh perusahaan, maka dari itu rumusnya adalag A = L = E
○ SAK yang dipakai sekarang adalah proprietary theory, kita harus meniali suatu prusahaan
apakagi kaloa mau dilikuidasi, maka berapa set ytang tersisa? Apakah persamana tsb
benar? Tidak, karena kita punya ranking saat dilikuiadasi.
○ Setiap perusahaan yang mau dilkuidasi, pasti uangnya dibayar terlebih dahulu ke kreditur,
Nah setelah semua kewajibannya sudah, baru bsia dibilang harta perusahaan adalah
sebesar sekian.
○ Ini arahnya ke positive theory
● Current GAAP
○ APB Statement No 4
○ SFAC No 6

Recognition and Measurement of Liabilities

● Theoretical measurement criteria
○ Present value of future cash flows
● Di chapter ini kita bahas utang jangka panjang, kalau hutang jk panjang artinyalebih dari satu
tahun, maka hutang akan disajikan sebesra opresnet value
● Beda dengan hutang jk pndek, hrsnya juga PV tp karen kurang dari satu tahun, maka dari itu
dainggap nilainya ga beda jauh, untuk alasan kepraktisan,
● Kenapa hutang jk pendek noileh disajikan secar anominal? Nah ini karean sleihsny ga jauh,
bunganya bisa dibilang kecil.
● Tapi gimana kalau ada hutang jk pendek yang tiba tiba bunganya meningkat, nah ini beda lagi,
selisihnya antar PV dan FV. → untuk itu ga boleh disajikan secar anominal.
● Kedua hal ini lah yang menjadi perdebatn akuntan.
 ● Untuk itu di sini yang dilihat adalah latar belakang dari nominal tersebut, lihat tingkat suku
bunganya→ akuntan haru spaham banget teori akuntansi untuk mengantisipasi kasus-kasus
tertentu yang terjadi. Intinya, dalma praktek bisa dikatakan
○ Tingakt suku bunga tinggi → ga boleh pakai nominal
○ Tingkat suku bunga rendah dan jk pendek → masih boleh dengan monimal.
● Kalau misal kita ga PV, lalu terjadi biasa, yaudah kita haruspV kan nominal tsb

Debt vs. Equity

● Definition yang mengharuskan pengklasifikasian pos-pos yang berada disisi kanan menjadi
liability or equity
○ Harus diklasidfikan karen kembali ke tepri entity dan properitary
● Instrumen keuangan yang semakin kompleks membuat klasifikasi menjadi sulit.
● Fiance insturmen itu ada nilai rupiahnya,misalnya kas, derivatif
● Nah nanti ada poeudk2 yang itdka jelas,apakah hutang atau modal?
○ Contohnay convertibel bond ini hutang atau modal? A
○ Saham di amana ada perjanjain di tgl tertenu hrs dijual, itu liabiliteis atau ekuitas?
● Hutang ada jatuh tempo, Ekuitas tidak ada jatuh tempo
○ Ini lah yang menjad perdebatn dalam praktk, gimana kalu misal ekuitas ada jatuh
tempinya? Misal preferred stock, karena ini ada kewajiban bayar deviden. Harus kan
deviden gada kewajiban untuk dibayar, untuk itu kewajiban ini masuk ke hutang → rancu
● Need additional criteria

Consolidated Set of Decision Factors

Hal ini lah yang membantu untuk menenutkn apakah instrumen keuangan masuk ke hutang atau mdoal
● Maturity date
○ Ada ga tanggal jatuh temponya> jika ada, maka dia masuk ke dalam laibiliies
● Claim on assets
○ Ada ga claim on asset? Atau claim on icnom
○ Misal terjadi likudias, siaa yang punya klaim? Untuk preffered stok itu katanya hrs
dibayarkan t[lebihd ulu artinya
● Claim on income
○ Liailutas gada claim on income karen ga terpangruh dengan income
● Market valuation
○ Siapa yang bsia menentuka harag isntrumen
○ Ekuitas dan liabilitas → mana yang lebih tepat untuk pakai market valuation?
■ Ekuitas itu kan orang beli untuk memilikiperusahaan, beda dengan liabilutas di
mana harusnya tidka untuk dimiliki
■ Karena in kan secar alogika dia tidka mau menjua modalnya, melainkan mau
dapat dividen, bisa kasih suara, menguasai perusahaan.
● Voice in management
○ Bagaimana kalao dalam praktek ada kreditur yang memiliki ini?
○ Apa bedaorang ipo dan bonds → kalao ipo ada suara dari luar yang bisa masuk dan
punay hak suara, tapi kalau libialuas gada hak suara.
 ○ Gimana kalau dalam praktek tjd hal ini? Banyak perusahaan yang ditemuka banyak
punya hutan dan mempertahankan rasio tertentu.. Karena kalu jelek atay turun rasio,
maka bank sbg kreditur punya hak untuk emlajukan suatu tindakan.
○ Dalam fraud auditing, ini adalah pressure untuk perusaaan.
■ Menyebabkan kecenderungan fiancial statembt fraud (dipkjasa mempertahankan
current ratio melalui manipuasi, bahakan meilih untuk mencatat adanya hutang.
■ Untuk itu akuntan ga bisa digantikan seharusn walopun banyak yang bila bisa,
padahal untuk hal spt ini blom tentu bisa diprogram
● Maturity value
○ Untuk itu hutang perluPV, dan ekuitas ga perlu PV
● Intent of the parties
○ Ini dilihat dari pemagang hutang dan pemegang moda, niatnya ap akeprusahaan? Kalao
untuk meprtahankan itu masuk ke ekuitas.
● Preemptive right
○ Kalau misal perusahan right issue, adaga dia hak untuk beli, supaya tidak ada delusi.
○ Hutang udah pasti engga, krn hutang buka brrti memiliki perushaa
● Conversion factor
○ Ini apakah bisa diceonvert apakag ekuitas jadi liabilutasatau liabilitas jadi ekuitas?
● Potential dilution of EPS
○ Kalo bis amasuk ke ekuitas
● Right to enforce payment
○ Kalau iya, masuk ke utang.
● Good business reasons for issuing
○ Tergantung perekonomian lagi bagus atau jelek
○ Nah kalo dia butuh modal, sebaiknya IPO ata keluarin obligasi
■ POV perusaaan,saat suky bunga lagi tinggi dia cenderung pilih IPO, tapi invstor
belum tentu mau karena investor cenderung main di obligasikalu emang suku
bunganya tinggi.
● Identity of interest between security holders
○ Misalnya A pemagang saham, dan perusahaan mengeluarkan suat hutang, kemduain kita
beli lagi surat hutnga.
○ Maka proporsi kita sbg pemagang saham lebih besar dibadningkan dengan hutang, mak
adari itu utang yang dibeli akan dicatat sbg ekuiats krn di sini identitiy of interest

Kalau ada 1 isntumen keuangan yang memenuhi kriteria modal 10, tapi juga ada 2 item yang dpenuhi
dalam kriteria tsb, maka dia masuk ke mana?
● Misal conevrtible bonds, ini kriterianya lebih banyak ke laibilitas, sedangkan equitas hanya bisa
dikonversi, makanya dia disepakati masuk ke bonds.
● Dulu kita megenal saha obligasi, sekaranga da turunannya derivatif, spt option, di mana syaratnya
bsaia diubah, nah gmn kalau misal berubah syarat dan malah mirip ke libailitas, apaka jadi ke
liabilitas?

Prediciton Ujian → gedung BLI yang dimiliki oleg SLP di mana ada hubungan SLP dengan BCA,
ini giman akuinnya? Sewa, atau anak perusahaan? Atau gimana kaitannya.
FASB Position on Debt and Equity
● FASB mengakui bahwa permasalahan terjadi dalam mendefiniskan debt dan equity.
● Diskusi didasarkan oleh memorandum:
○ Perlunya membedakan antara instrument kewajiban dan Ekuitas dan Akuntansi atas
instrument tersebut dengan karakteristik masing-masing.
● Semakin meningkatnya penggunaan instrumen keuangan yang semakin komplek.
● Kesimpulan sementara telah mendorong pengembangan suatu pendekatan yang didasarkan atas
karakteristik kewajiban dan ekuitas.
○ Step 1: menentukan apakah financial instrument termasuk kewajiban.
■ Kalau misal ketemu suatu akun, perlu lihat dia masuk ke ekuitas atau debt?
○ Komponen financial instrument yang mengandung kewajiban yang memerlukan
penyelesaian dengan transfer uang tunai atau aset lainnya di klasifikasikan sebagai
kewajiban. — apakh ada maturity debt, kalau ekuitas aslinya ga boleha da jatuh tempo
○ Tidak memberikan kemungkinan bagi pemegangnya untuk dinyatakan sebagai pemegang
saham.
● Kewajiban yang memungkinkan atau memerlukan penyelesaian dengan penerbitan saham
menimbulkan, menimbulkan pertanyaan apakah diklasifikasikan sebagai liability atau equty.
○ Ini dilanggar di convert bonds
● Mengklasifikasikan suatu instrumen sebagai liability jika menimbulkan hubungan debitur atau
kreditur.
○ Jadi hubungannya kalau hutang kita bisa maksa debitur untuk bayar utang ts, kalau sahma
tidak bisa maksa
● Hasil penerbitan suatu hybrid financial instrument yang memiliki unsur liabiliy dan equity harus
dialokasikan sebagai liability dan equity dengan mengunakan harga wajar relatif, kecuali
dianggap tidak praktis.
○ Artinya kalau dalam suatu finance isntrumen itu hybrid harus dipsaihakan berap
aliabiliats dan berapa ekuitasnya, kecuali kalau tidak memungkinan. Kalau bener bener
susah gimana? Lihat porsi trbesarnya di mana? Ambil porsi itu

Major Classifications of Long Term Debt

● Deferred Taxes
● Pensions
● Bonds Payable
● Leases

Bonds Payable
● Why businesses issue bonds
○ Only available source of funds
■ Munkin saja bonds tsb sat0satunay yang memungkinkan, atau peusahaan itu
belum bisa IPO dan lagi butuh uang/
○ Debt financing has a relatively lower cost
■ Secara dana, IPO itu paling murah krn ketika saham dibeli oleh publik tidak ada
kewajiban untuk membayar kembali ataupun bayar bunga walaupun prosesnya
 sangat panjang dan cukup ribet.. Lain hal dengan bond yang harus bayar bunga,
dan juga harus mengikuti bunga di pasar.
○ Debt has a tax advantage
■ Keuntungan perpajakan karena bunag itu tax deductable
○ Voting privilege tidak terbagi
■ Perusahaan tidak mau IPO karena tdiak mau diintervensi oelh pihak luar, mak
adari itu dia mengumpulkan dana dari utang
● Trading on the equity
○ Jika euity yang nantinya dibeli oleh pemegang saham yang bukan untuk dividen, maka
ini dianggap sebagai kreditur atau buukan
○ Dalam prakteknya biasanya akan dilihat dari bentuk hukumnya kalau bentuk saham,
amka dianggap ekuitas.

Bond Classifications
● Mortgage vs Debenture
○ Mortgage → Ada saham, yang kemudian ada jaminan
○ Debenture → Tidka ada jaminan, sehingga bunganya lebih tinggi
● Registered vs Coupon
○ Registered → yang membeli adalah corporate dan di surat beli itu sudah ada nama
perusahaan yang membelinya.
■ Biasanya tidak mungkin perorangan karena repot untuk registrasinya’
■ Ini secara khsus misal saat perusahaan difinacing
○ Coupon → biasnay ayang beli perorangan

Bond Selling Prices

● Stated vs. effective interest rate
● Premium or discount
○ Selisih anatar state atau effective ini disebut premium atau diskon
● How is a bond selling price determined?
Example:
● XYZ Corporation sells
○ $100,000 of 10-year bonds
○ Stated interest rate of 10% to yield 9%
○ Interest on these bonds is payable annually each December 31
To calculate the bond selling price
PV of Principle
$100,000 X 0.422411 = $ 42,241.10
PV of Interest
$10,000 X 6.417658 = 64,176.58
Bond selling price $106,417.68

For 12%, the same type of calculation will result in a bond selling price of $88,699.53.
Bond Issue Costs
● Definition
○ Suatu surat berharga yakni bond saat diterbitkan tentnya menimbulkan cost mulai drai
biaya cetak biayapendaftaran, biaya hukum, dll. Nah biaya2 tsb masuk kemana?
● Accounting treatment, diperlakukan sebagai pengurang hasil penjualan.
○ Ada pendapat yang bilang krn itu baiya yang timbul dari eenrbiatan mak lsg diwrite off,
tapi ada juga sisi kontra di mana biaya itu timbul tidak dinikmati saat periode tsb,
melainkan dsampia jatuh tempo yang sharusnya dimoartisiasi

Bond Interest Expense

● Straight line
● Effective interest

Zero Coupon Bonds

● Definition
○ Kenapa surat utang tapi tidak ada bunga? Emang ada yang mau beli
○ Di dalam surat berharga bondnya tidak dicantumkan bunga tapi sebenernya ada dan
tercermin dalam angka bonds.
○ Angka yg tercantum itu adalah angka jatuh tempo. Misalnya harga 1M dalam 5 thn.
Sebenarnya di 5 thn ke depan dia itu harganya baru 1M. Kalau skrg itu sebenarnya
angkanya itu lebih kecil karena tergantung diskon di dalamnya.
○ Jadi disini stated interest nya itu ga ada, dan yg berlaku adalah effective interest ⇒ ga
dicantumkan.
○ Saat dijual maka akan dijual dgn diskon dan menggunakan effective rate
● $100,000 @12% for 10-years
○ Issue price is $32,197
○ Discount is $67,803
● Accounting treatment
● Why popular?

Call Provisions
Call = jual, bond itu diretirement (sebelum jatuh tempo → ini jelas krn perusahaan tidak perlu lagi dengan
bond tersebut, jadi dibayar lunas saja). Misal 10 thn dan ternyata 7 tahun kita udah punya uangnya, yauda
dilunasi saja → call provision.
● Early extinguishment of debt
○ Debt retirement
■ Bond dibayar sblm jatuh tempo.
○ Debt refunding
■ Atau disebut juga refinancing. Bukan dilunasi, melainkan diganti
■ Bond yang sudah jatuh tempo atau belum pun bisa diganti dengan bonds yang
baru.
■ Hal ini bisa terjadi kalau tingkat suku bunga turun maka orang akan merasa
mahal makanya dia lunasin aja dan keluarin bonds baru
■ Atau sebaliknya refunding ini meningkatkan suku bunga
 ■ Atau bisa mengganti tempo jadi perpanjang maupun perpendek.
○ ARB No. 43 possibilities
○ APB No. 26 requirements
● SFAS No. 76
○ Debtor has paid creditor
■ Saat ini sudah boleh dianggap sebagai redemption (penarikan)
○ Debtor legally released (legal defeasance)
■ Tidak ada tuntutan atau kewajiban hukum lagi
■ Misalnya A melunasi bond mendekati tgl jatuh tempo. Jadi tgl 31 des, seolah
olah A ga punya utang. Kemudian 2 jan nya dia mengeluarkan utang lagi
■ Memang disini kita hrs membayar lebih, tapi di tgl 31 des itu laporan keuangan
kita bagus dan clean
■ Biasanya hal ini bs terjadi kalau udh ada perjanjian, si A udah melunasi bonds
tapi di perjanjian kalo B harus beli lagi bondsnya⇒ dan kalau udh ada perjanjian
ini maka syarat kedua ini ga berlaku karena dia itu blm lunas (Realesed).
○ Debtor places assets in trust fund (in-substance defeasance)
■ Debtor menaruh dana ke pihak ketiga seperti bank damn dijadikan jaminan. Jadi
kalu ga bisa bayar, maka uang tsb bisa diuangkann.
● SFAS No. 125
○ In-substance defeasance not longer acceptable
■ Menurut SFAS 125, maka syrata ketiga sudah tidak ada lagi, sehingga untuk
disebut sebagai call provision itu hanya 2 syarat awal saja.
● Contoh treasury stock
○ Kita mengeluarkan saham kemudian kita membeli lagi
○ Treasury stock ini mengurangi jumlah equity.
○ Boleh atau tdk kita anggap dia sbg asset?
○ Kembali lagi ke karakteristik asset.
○ Apakah bs memberikan manfaat di masa depan ⇒ engga. Sehingga dia bkn asset.

Convertible Debt
● Reason for issuing
○ Bagi penerbit, knp org mau menerbitkan convertible bonds ini?
■ Kalau perusahaan menerbitkan bond dan kinerja nya mjd jelek, kalau dia punya
convertible bonds maka dia bs mengurangi jumlah utang dia.
○ Bagi investor apa efek nya?
■ Disini investor dirugikan karena dipaksa utk masuk ke perusahaan yg jelek.
■ Kalau convertible bond itu punya risiko yg tinggi, sehingga bunganya lebih
tinggi dari pada yg lain
● Complex financial instrument
○ Ini krn di dalamnya ada utang sekaligus ekuitas.
○ Karena kerumitan ini, maka sulit utk mencatat dia ke liabilitas atau ekuitas karena dia
sebenarnya ga memenuhi karakteristik dari masing-masing itu.
● Current treatment is to ignore conversion feature
○ Ini dianggap sebagai utang biasa aja walaupun ada fitur konversinya.
 ○ Karena belum tentu fasilitas conversion ini akan dieksekusi, maka anggap tidak ada.
○ Bisa diconvert tapi gatau kapan, makanya dianggap ga ada. Untuk itu convertibel bond di
masuk ke liabilitas.
● Exposure draft suggested:
Ini dfrat usulanyang belum tentu disetujui
○ Klasifikasi berdasarkan syarat-syarat kontrak yang berlaku pada penerbitan.
○ Klasifikasi sebagai liability jika instrumen tersebut menimbulkan suatu kewajiban untuk
mentransfer financial instrument kepada pemegangnya jika option tersebut di exercise.
● Kesimpulannya, convrtibel bonds itu tergnatung risiko. Kalau misal lebih tinggi bunganya dr
bonds yang lain, inialasan investor yang beli tapi risikonya juga tinggi.

Long-Term Notes Payable

● Notes diterbitkan untuk perolehan cash, dengan asumsi pada tingkat bunga yang wajar.
○ Disajikan berdasarkan present value
○ Saat jatuh tempo, maka harus disajikan/direklasifikasi menjadi short term
○ Kalau short term kemudian di refinancing menjadi long term maka nantinya saat jatuh
tempo maka dia hrs diklasifikasikan menjadi long term
● Penerbitan notes untuk perolehan property, goods dan services tidak dapat dibukukan
berdasarkan suatu tingkat bunga yang wajar.
● If interest rate is clearly inappropriate
○ FMV of property exchanged
○ FMV of note
○ Impute an interest rate
● Pada saat tahun depan akan jatuh tempo, maka harus direklasifikasikan ke short term liabilitas

Short-Term Debt Expected to be Refinanced

To classify as long-term must meet two conditions:
● Intent to refinance
● Ability to refinance

Deferred Credits
● Question: Are they liabilities?
○ Tidak, karena secara konsep teori bilang tidak, karena libilities garus bayar dengan uang
yang aritnya melunasi. Tapi ini bayarnay dengan jasa, karena harusnya terjadi transkasi
normal penjualan, dan disini kita ga membayar kembali dlm bentuk uang,
● Umumnya timbul karena adanya kebutuhan dari pencatatan (double-entry accounting).
○ Ini dicatat karena kita menggunakan doubelu entry accounting di man ada debet dan
credit. Logikanya kan harusny list piutang dan utang itu nama pt nya saa, yang satu beli,
dan satunya lagi jual bareang. Tapi di prakteknya, seirng terjadi satu PT itu ada utang dan
aada juga piutangnya. Hal ini dikarenakan mungkin jual barang tp belum ada (Pre Order
mungkin sehingga da PT yang catat itu sbg utang dia ke customer)

Contingencies
Kewajiban di masa depan, jika da tuntutan hukum ini masuknya ke probable.
Tapi di sini pertanyaannya berapa probabilitas dia terjadi? → bedanya dengan provisi adalag provision ini
sudah pasti angkanya, kalau contigencies kadang belum pasti dan masih harus tunggu keputusan dulu di
akhirnya gimana.
Probable (>50%) – possible (20 - 50%) – rare (< 20%)
● Gain
● Loss
● Accounting treatment

Other Liability Measurement Issues

Ini biasanya permainan dalam accounting gimmics, misalnya beli barang dan catat hutang,
Tapi saat barang dikiirm tidak mencatat hutangnya ⇒ biasanya terjadi pada perusahaan terafiliasi.
Kalau bicara financial statement fraud, yg paling sulit dideteksi adalah off balance sheet, bkn on balance
sheet. Hal ini dikarenakan On-Balance-Sheet ini akuntansi kita berpasangan (double-entry) makanya nanti
bisa ga sinkron dan terdeteksi.
● Off balance sheet financing
jadi sebenarnya akunnya itu ada, tapi ga tercatat ke laporan keuangan. Hal ini bs terjadi kalau ada
permainan hukum seperti buat perjanjian, dsb.
○ SFAS No. 105
○ SFAS No. 107
● Examples
○ Risks of loss due to credit risk and market risk
○ Disclosures
● Derivatives
○ Definition
○ Types:
■ Forward
■ Future
■ Option
■ Swap
■ Hybrid

SFAS No. 133 → tidak masuk ujian

● Derivative instrument:
○ any financial contract that provides the holder with the right (or obligation) to participate
in the price change of an underlying asset
● Must recognize all derivatives as assets and liabilities and measure them at fair value
● Derivative may be specified as:
○ Fair value hedge
○ Cash flow hedge
○ Hedge of foreign currency exposure
● Gains or losses for hedges of net investments in foreign subsidiaries reported as translation
adjustments in OCI
● All others as income
Financial Analysis of Long-Term Debt
Bicara mengenai leverage
● Goal is to assess
○ Liquidity (covered in Chapter 7)
○ Solvency → solvabilitas, kemampuan perusahaan untuk bayar hutang jk panjang dan juga
seluruh utangnya.

Long term debt to assets ratio:

kita mau tahu aset didanai oleh apa. Kalau aset kita di danai oleh long term, maka
harganya itu mahal karena ada bunga di dalamnya

Interest coverage ratio

Disini kan kalau dlm prakteknya perusahaan 70% utang, maka bunga yg dibayarkannya
besar jg dong. Dari hal ini kita bs lihat perusahaan itu lebih byk di danai oleh apa dn gmn
rasionya thdp operating income

○ Financial flexibility
■ Performa financial statements
■ Ini semacam what-if analysis: kalau utang saya sekian maka apa yang terjadi
dengan lapkeu saya?
■ Ini biasanya digunakan utk pengambilan keputusan

International Accounting Standards

The IASC addressed the following issues relating to long-term liabilities:
● Debt and equity classifications in IAS No. 32, "Financial Instruments: Disclosure and
Presentation."
● Contingencies in IAS No. 37, “Provisions, Contingent Liabilities and Contingent Assets”
● Financial instruments in IAS No. 39, “Financial Instruments - Recognition and Measurement”

IAS No 32: Financial Instruments: Disclosure and Presentation

● Financial liabilities:
○ contractual obligations to deliver cash or another financial asset to another enterprise
○ or to exchange financial instruments with another enterprise under conditions that are
potentially unfavorable
● Equity instruments
 ○ contracts that evidence a residual interest in the assets of an enterprise after deducting all
of its liabilities
● Requires companies to disclose information about their financial liabilities including:
○ How they might affect the amount, timing, and certainty of future cash flows
○ The associated accounting policies and basis of measurement applied.
○ The exposure of an enterprise's liabilities to interest rate risk
○ Information about the fair value of an enterprise’s financial liabilities

IAS No. 37: Provisions, Contingent Liabilities and Contingent Assets

● Recognize a contingency
○ when it is probable (more likely than not) that resources will be required to settle an
obligation
○ and that the amount can be reasonably estimated

IAS No 39: Financial Instruments – Recognition and Measurement

● Financial liabilities are recognized and initially measured at cost
● Subsequently, most are amortized
○ derivatives and liabilities are remeasured at fair market value
● Remeasured liabilities may either be :
○ Recognized entirely in net profit or loss for the period
○ Recognized in net profit or loss for only financial liability held for trading purposes