Laporan Investasi Proyek - Kelompok 5 - JISPRO

UNIVERSITAS INDONESIA
INVESTASI PROYEK JAKARTA INTERNATIONAL STADIUM

PT. JISPRO CONSTRUCTION
MAKALAH
Alvin Baskoro Adhi 1806203093

Alya Khairunnisa Deza 1806233152
Audry Amaradyaputri Suryawan 1806202701
Cakraningrat Kencana Murti 1806202600
FAKULTAS TEKNIK
PROGRAM SARJANA REGULER
DEPOK
DESEMBER 2021
i
Universitas Indonesia
KATA PENGANTAR
Puji syukur penulis panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Esa, karena atas
rahmat dan penyertaannya penulis dapat menyelesaikan laporan Investasi Proyek
Jakarta International Stadium ini dengan baik dan tepat waktu. Penulisan laporan
proyek ini dimaksudkan sebagai pemenuh syarat untuk menyelesaikan program
mata kuliah Investasi Proyek dan Keuangan di Departemen Teknik Sipil dan
Lingkungan, Fakultas Teknik, Universitas Indonesia.
Dalam pengerjaan laporan ini, penulis telah banyak dibantu oleh beberapa
pihak. Oleh sebab itu, penulis ingin mengucapkan terima kasih kepada Ibu Ayomi
Dita Rarasati S.T., M.T., Ph.D. selaku dosen pengampu mata kuliah Investasi
Proyek dan Keuangan yang telah banyak memberikan bantuan dan bimbingan
dalam penyelasaian laporan ini.
Penulis menyadari bahwa penulisan laporan ini masih jauh dari
kesempurnaan sehingga membutuhkan saran membangun dari pembaca. Akhir
kata, penulis berharap penulisan ini dapat berguna untuk pembangunan ilmu
pengetahuan.
Depok, 21 Desember 2021
Penulis
ii
DAFTAR ISI
KATA PENGANTAR ........................................................................................... ii

DAFTAR ISI ......................................................................................................... iii
BAB 1 PENDAHULUAN ..................................................................................... 1
1.1 Benchmark ................................................................................................... 1
1.2 Manfaat Penulisan ....................................................................................... 2
BAB 2 INFORMASI PERUSAHAAN ................................................................ 3
2.1 Profil.............................................................................................................3
2.2 Visi, Misi, dan Nilai .................................................................................... 3
BAB 3 INFORMASI PROYEK ........................................................................... 5
3.1 Latar Belakang Proyek ................................................................................ 5
3.2 Data Umum Proyek ..................................................................................... 6
3.3 Data Teknis Proyek ..................................................................................... 6
BAB 4 BISNIS MODEL ....................................................................................... 8
4.1 Skema KPBU .............................................................................................. 8
4.2 Stakeholders .............................................................................................. 10
4.3 Skema Pendanaan ...................................................................................... 10
4.4 Skema Ekuitas ........................................................................................... 11
4.5 Skema Peminjaman ................................................................................... 12
4.6 Potential Revenue ...................................................................................... 13
BAB 5 ANALISIS FINANSIAL PERUSAHAAN ............................................ 15
5.1 Dashboard.................................................................................................. 15
5.2 Main Assumption ...................................................................................... 21
5.3 Operating Budget ...................................................................................... 21
5.4 Construction Budget .................................................................................. 25
5.5 PPE (Property, Plant, and Equipment) Schedule ...................................... 28
5.6 Financing Schedule ................................................................................... 37
5.7 Revenue Budget ........................................................................................ 43
5.8 Net Income Calculation ............................................................................. 52
5.9 Financial Statement ................................................................................... 55
5.10 Valuation ................................................................................................... 68
5.11 Scenario......................................................................................................71
5.12 Sensitivity Analysis ................................................................................... 72
5.13 Ratio...........................................................................................................76
BAB 6 ANALISIS RISIKO ................................................................................ 79
6.1 Analisis Risiko .......................................................................................... 79
6.2 Pre & Post Completion Phase ................................................................... 79
6.2.1 Floating Interest Rate Loans or Unexpected Peaks ......................... 79
6.2.2 Fluktuasi Suku Bunga ...................................................................... 80
6.2.3 Penurunan IRR ................................................................................. 80
6.2.4 Penetapan Penyesuaian Inflasi ......................................................... 80
6.2.5 Pembayaran Kompensasi Akibat Kerusakan Alam ......................... 81
6.2.6 Tertundanya Izin Mendirikan Bangunan ......................................... 81
6.2.7 Negoisasi Kelonggaran .................................................................... 81
6.2.8 Pengambilalihan Tanpa Membayar Ganti Rugi ............................... 82
6.3 Pre Completion Phase ............................................................................... 82
6.3.1 Keterbatasan Sumber Daya atau Aset .............................................. 82
iii
6.3.2 Keterlambatan Proyek...................................................................... 82
6.3.3 Ketidaksesuaian Material atau Peralatan dari Spesifikasi ............... 83
6.3.4 Biaya Tidak Terduga ....................................................................... 83
6.3.5 Terdapat Aspek yang Tidak Ditutupi oleh Asuransi........................ 83
6.4 Post Completion Phase .............................................................................. 83
6.4.1 Ketidaktersediaan Persetujuan Harga .............................................. 84
6.4.2 Operator yang Tidak Kompeten ...................................................... 84
6.4.3 Penolakan Material atau Peralatan ................................................... 84
6.4.4 Tingginya Output Price Dibanding Harga Pasar ............................. 85
6.4.5 Pembayaran Tidak Tepat ................................................................. 85
BAB 7 KESIMPULAN ....................................................................................... 86
iv
BAB 1
PENDAHULUAN
1.1 Benchmark
Pembangunan Jakarta International Stadium menggunakan benchmark
kepada beberapa proyek serupa, seperti:
a) Allianz Arena
Allianz Arena yang merupakan markas tim Bayern Munchen
berlokasi di Munich, Jerman. Pembangunan stadion ini dimulai pada tahun
2002 dan berakhir pada tahun 2005. Stadion ini dirancang untuk kapasitas
75.000 orang dengan luas bangunan sekitar 270.000 m2. Proyek ini menelan
biaya Rp.5.960.000.000 atau setara dengan Rp.22.000.000/m2.
b) Beijing National Stadium
Pembangunan stadion yang terletak di Beijing, China ini
berlangsung selama kurang lebih 4 tahun, yaitu dari tahun 2003 hingga 2007.
Stadion ini mampu menampung hingga 91.000 orang dengan luas bangunan
sekitar 270.000 m2. Biaya investasi untuk stadion ini adalah sebesar
Rp.5.060.000.000 atau setara dengan Rp.19.600.000/m2.
c) First National Bank/Soccer City Stadium
Stadion yang terletak di Johannesburg, Afrika Selatan ini memiliki
luas setara dengan 88.958 m2. Proyek pembangunan stadion ini dimulai pada
tahun 2007 dan selesai dalam 2 tahun setelahnya. Dengan luas bangunan yang
ada, stadion ini dapat menampung maksimal 94.537 orang. Biaya investasi
untuk proyek ini adalah sebesar Rp.6.700.000.000 atau Rp.75.490.000/m2.
Dari benchmark ini, dapat dilihat bahwa proyek Jakarta International

Stadium relatif lebih murah jika dibandingkan dengan stadion internasional lain
yang diambil sebagai benchmark. Oleh karena itu, berdasarkan analisis teknis
sebagaimana diuraikan di atas, proyek investasi untuk Jakarta International Stadium
layak untuk dilanjutkan.
1
1.2 Manfaat Penulisan
Manfaat penulisan dari laporan ini adalah sebagai berikut:
a) Untuk memenuhi persyaratan kelulusan mata kuliah Investasi Proyek dan
Keuangan yang diwajibkan bagi mahasiswa program studi S2 Manajemen
Konstruksi di Departemen Teknik Sipil dan Lingkungan, Fakultas Teknik,
Universitas Indonesia.
b) Untuk menambah pengetahuan terkait struktur pendanaan proyek, sumber
pendanaan proyek, stakeholder yang terkait, risiko pendanaan proyek, serta
prinsip-prinsip dan karakteristik pembiayaan proyek syariah sebagai salah
satu alternatif konsep pendanaan proyek.
BAB 2
INFORMASI PERUSAHAAN
2.1 Profil
PT. JISPRO Construction merupakan sebuah badan usaha yang dibentuk
dalam rangka menjalankan proyek Jakarta International Stadium milik Pemerintah
Provinsi DKI Jakarta yang merupakan salah satu proyek atau Kegiatan Strategis
Daerah (KSD) sesuai dengan Peraturan Gubernur Provinsi DKI Jakarta Nomor 14
Tahun 2019. Berdiri pada September 2021, PT. JISPRO Construction menjadi
bagian dari masyarakat Indonesia untuk membangun lebih dari sekadar sarana
olahraga dengan menciptakan harmonisasi dan kombinasi olahraga dan integrasi
regional secara berkelanjutan.
2.2 Visi, Misi, dan Nilai

PT. JISPRO Construction memiliki visi dan misi untuk menyediakan
sarana olahraga multifungsi yang aman, nyaman, dan ramah lingkungan serta
menjawab kebutuhan masyarakat Jakarta akan adanya sarana olahraga yang
modern, berkelanjutan, dan terintegrasi. Melalui visi dan misi ini, diharapkan dapat
terciptanya gaya hidup yang sehat dan bahagia untuk seluruh masyarakat Indonesia,
khususnya yang berada di DKI Jakarta.
PT. JISPRO Construction memegang teguh suatu nilai yang digunakan
sebagai suatu cara untuk menciptakan ekosistem yang sukses dan memotivasi, yaitu
AGILE. AGILE memiliki arti kualitas yang mampu membuat perubahan dengan
cepat, belajar dari hal tersebut, dan melakukan penyesuaian terhadap segala
ketidakpastian. Selain itu, AGILE juga dapat diartikan sebagai akronim dari
Accountability, Growth mindset, Integrity, Leadership, dan Excellence.
Accountability memiliki arti dapat diandalkan dan memiliki tanggung
jawab pribadi yang menunjukkan komitmen terhadap diri sendiri, rekan kerja, klien,
dan perusahaan. PT. JISPRO Construction memastikan bahwa niat perusahaan
adalah demi kepentingan relativitas dan klien perusahaan. Growth mindset
memiliki arti memahami bahwa kemampuan dapat dikembangkan melalui dedikasi,
keinginan untuk terus belajar, dan ketahanan. PT. JISPRO Construction
menawarkan lingkungan pengembangan berkelanjutan di mana setiap pekerjanya
dapat melakukan yang terbaik dan menjadi yang terbaik. Integrity artinya harus
selalu mengatakan apa yang dimaksud dan bersungguh-sungguh dengan apa yang
dikatakan. PT. JISPRO Construction berpegang teguh pada komitmen dalam
menjalankan tugas dan kewajiban sesuai dengan kebijakan dan kode etik
perusahaan. Leadership memiliki arti untuk menjadi pemimpin bagi diri sendiri dan
untuk tim. PT, JISPRO Construction harus mampu mempengaruhi, berempati,
berkomunikasi secara efektif, dan memelihara kerja tim yang kolaboratif.
Excellence memiliki arti memberikan layanan yang luar biasa, secara internal dan
eksternal secara teliti dalam pelaksanaannya, sekecil apapun tugasnya.
BAB 3
INFORMASI PROYEK
3.1 Latar Belakang Proyek

Dalam rangka mengukur kemajuan pembangunan olahraga pemuda di
Indonesia, Kementerian Pemuda dan Olahraga menyusun suatu indeks yang disebut
Sport Development Index (SDI). Ada empat dimensi yang diukur yaitu ruang
terbuka, sumber daya manusia, partisipasi, dan kebugaran. Keempat dimensi indeks
tersebut merupakan ukuran indikator input dalam keolahragaan. Ada tiga kategori
penilaian yang dihasilkan dari SDI, yaitu kategori tinggi jika indeks yang diperoleh
antara 0,800 – 1, menengah jika indeks antara 0,500 – 0,799, dan rendah jika antara
0 – 0,499. Pada tahun 2020, SDI nasional sebesar 0,280 dengan rincian dimensi
ruang terbuka sebesar 0,226, dimensi sumber daya manusia sebesar 0,099, dimensi
partisipasi sebesar 0,422, dan dimensi kebugaran sebesar 0,335. Semua indeks yang
diperoleh masuk dalam ketegori rendah. Hal tersebut menunjukkan bahwa masih
rendahnya perhatian semua pihak terhadap olahraga. Masyarakat lebih
mementingkan membangun prasarana perekonomian daripada prasarana umum
untuk olahraga. Di sisi lain, penduduk juga belum menjadikan kegiatan olahraga
sebagai kebutuhan hidup sehari-hari, bahkan untuk berprestasi. Kurangnya
prasarana umum untuk olahraga, belum membudayanya olahraga, dan pasifnya
penduduk terhadap keolahragaan maka mengakibatkan kebugaran penduduk yang
rendah. Olahraga yang terarah dan terbina memerlukan waktu dan keseriusan. Oleh
karena itu, kegiatan olahraga harus didukung pengembangan sarana dan prasarana
olahraga.
Indonesia juga memiliki potensi untuk menjadi penyelenggara FIFA
Green World Cup. Salah satu sarana kebutuhan untuk penyelenggaraan Piala Dunia
Sepak Bola adalah stadion sepakbola. Dengan jumlah penduduk Indonesia yang
menempati urutan ke-5 sedunia, yaitu sekitar 240 juta jiwa, maka sudah selayaknya
Indonesia mampu membuktikan pada dunia untuk dapat menjadi tuan rumah Piala
Dunia Sepak Bola. Selain itu, menurut Ketua Umum PSSI, Nurdin Halid, Indonesia
telah mencalonkan diri menjadi tuan rumah penyelenggaraan Piala Dunia Sepak
Bola, bersaing dengan Inggris, Jepang, Australia, Qatar dan Korea Selatan. Oleh
karena itu, sudah selayaknya stadion di Indonesia harus dibenahi dan ditambah,
salah satunya dengan adanya pembangunan Jakarta International Stadium.
3.2 Data Umum Proyek

Berlokasi di Jakarta Utara, Jakarta International Stadium merupakan
kawasan olahraga terpadu yang berstandar FIFA dan stadion pertama di Indonesia
yang mengusung konsep green building. Kawasan ini nantinya akan terintegrasi
dengan MRT, LRT, Tranjakarta, dan Commuter Line serta akan dibuatkan Transit
Oriented Development (TOD) untuk mendukung urban regeneration. Stadion yang
dibangun di atas lahan seluas 22,6 Ha ini dirancang untuk kapasitas 82.000
penonton. Jakarta Interantional Stadium akan dilengkapi fasilitas berupa lapangan
terbuka, sky viewing deck di ketinggian 70 meter, restoran, ruang VIP, ruang ganti,
serta area yang akan dibangun fasilitas umum dan sosial yang mengutamakan seni,
budaya, dan lingkungan. Harapannya, hadirnya Jakarta International Stadium dapat
mendukung Jakarta sebagai kota yang layak huni dan berkelanjutan. Berikut
merupakan data umum proyek:
Proyek : Jakarta International Stadium

Lokasi Proyek : Jl. R.E. Martadinata, Sunter Agung,
Tanjung Priok, Jakarta Utara
Umur Proyek : 25 Tahun
Nilai Investasi : Rp.4.546.000.000.000
Luas Lahan : 226.827 m2
Luas Daerah Perencanaan : 191.198 m2
Kapasitas : 82.000 penonton
3.3 Data Teknis Proyek

Berikut merupakan data teknis proyek:
Jumlah Lantai : 9 lantai

Ketinggian Bangunan : 56 m
Luas Lahan : 226.827 m2
Luas Daerah Perencanaan : 191.198 m2
Luas Keseluruhan Lantai Bangunan : 171.391 m2
Koefisien Dasar Bangunan : 42,94%
Koefisien Dasar Hijau : 32.245 m2
Koefisien Lantai Bangunan : 0,89
Luas Parkir : 33.693 m2
Ketersediaan Parkir : 1518 mobil
Jumlah Kursi Stadion : 82.000 buah
Zona : Sarana Rekreasi dan Olahraga
Tipe Bangunan : Tunggal (T)
Fungsi Bangunan : Stadion Sepak Bola
Jenis Pondasi : Tiang pancang
BAB 4
BISNIS MODEL
4.1 Skema KPBU

Proyek Jakarta Internasional Stadium (JIS) ini merupakan salah satu dari
proyek atau kegiatan strategis daerah (KSD) DKI Jakarta, yang diusulkan langsung
oleh Pemerintah Provinsi DKI Jakarta, selaku pemilik proyek, yang dalam kasus ini
membuat proyek pembangunan Jakarta Internasional Stadium menjadi sebuah
proyek solicited (proyek infrastruktur yang diinisiasi oleh pemerintah dan
ditawarkan kepada badan usaha untuk dikerjasamakan). Maka dari itu, agar
memiliki arah yang terfokus pada proyek ini, dibentuk lah suatu perusahaan
cangkang, atau yang biasa disebut dengan special purpose vehicle (SPV). SPV ini
merupakan sebuah badan usaha yang dibentuk secara khusus untuk mengelola
proyek yang ditunjuk oleh company/owner, dalam kasus ini oleh Pemerintah
Provinsi DKI Jakarta. Pemprov DKI Jakarta, selaku pemerintah, menyediakan
pelayanan pubik, termasuk didalamnya infrastruktur. Kebutuhan infrastruktur
Indonesia sangat tinggi, padahal ketersediaan anggaran pembangunan terbatas.
Mempertimbangkan hal tersebut, dengan memanfaatkan skema KPBU (Kerjasama
Pemerintah Badan Usaha), Pemerintah lebih memiliki kesempatan menyediakan
layanan infrastruktur yang memadai kepada publik dengan lebih efektif, efisien,
akuntabel, dan berkesinambungan.
Berangkat dari hal tersebut, PT. JIS Properti (JISPRO) merupakan salah
satu badan usaha yang dibentuk dalam upaya untuk menjalankan proyek
pembangunan Jakarta Internasional Stadium (JIS) ini. Sebagai badan usaha,
hubungan antara PT JIS Properti (JISPRO) dan Pemerintah Provinsi DKI Jakarta
perlu dijembatani oleh institusi Penanggung Jawab Proyek Kerjasama (PJPK), di
mana PJPK ini adalah Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah, atau Badan Usaha
Milik Negara/Badan Usaha Milik Daerah sebagai penyedia atau penyelenggara
infrastruktur berdasarkan peraturan perundang-undangan, yang menjadi
penanggung jawab atas keberlangsungan dari skema KPBU antara PT JISPRO dan
Pemprov DKI Jakarta. Selaku owner proyek ini, Pemprov DKI Jakarta menunjuk
PT Jakarta Propertindo (PT JAKPRO) selaku PJPK dari proyek KPBU ini, sehingga
dari situ, PT JISPRO dan PT JAKPRO melakukan perjanjian KPBU dengan
dukungan dari owner. Berikut ini adalah skema KPBU dari PT JISPRO itu sendiri:
Gambar 4.1. Skema KPBU PT JISPRO

Sumber: (JISPRO, 2021)
Dari grafik tersebut, juga diketahui bahwa PT JISPRO memiliki hubungan

dengan beberapa pihak terkait pelaksanaan proyek ini, di mana hubungan antar
stakeholders tertera pada tabel di bawah ini:
Gambar 4.2. Hubungan antar Stakeholders

4.2 Stakeholders
Dari skema KPBU yang telah ditampilkan tadi, dan juga hubungan antar
stakeholder yang terlibat. stakeholder sendiri adalah pihak-pihak yang memiliki
kepentingan dalam perusahaan dan dapat mempengaruhi atau dipengaruhi oleh
operasional bisnis .berikut ini adalah daftar stakeholder yang terdapat di dalam
proyek JIS:
Tabel 4.1. Stakeholder Pendanaan Proyek JISPRO
4.3 Skema Pendanaan

Berdasarkan kalkulasi yang telah dilakukan, didapatkan data berupa
kebutuhan dana yang dibutuhkan oleh proyek ini sebesar Rp 4.546.000.000.000,00.
Proyek JIS ini memproyeksikan pendanaan yang ada kepada tiga aspek, yang
pertama melalui ekuitas dari PT JISPRO itu sendiri, kemudian ada debt dari
berbagai lender, dan juga dana viability gap fund (VGF) dari kementrian keuangan
yang akan terus kita follow-up perkembangannya. Kemudian, ditentukan beberapa
skema pendanaan yang paling tepat untuk proyek ini, sehingga dalam prosesnya
didapatkan skema pendanaan untuk proyek Jakarta Internasional Stadium (JIS)
sebagai berikut:
10
Gambar 4.3 Skema Pendanaan Proyek JIS
Dari skema tersebut, didapatkan persentase untuk masing-masing

komponen pendanaan yang akan digunakan di dalam proyek JIS ini, di antaranya
adalah komponen ekuitas dengan komposisi 30% (Rp 2.954.900.000.000,00), debt
65% (Rp 1.363.800.000.000,00), dan VGF sebesar 5% (Rp 227.300.000.000,00).
Penentuan persentase dari skema ini akan dijelaskan lebih lanjut pada laporan ini.
4.4 Skema Ekuitas

Ekuitas atau equity adalah hak atau kepentingan pemilik perusahaan pada
harta perusahaan, mewakili jumlah uang yang akan dikembalikan kepada
pemegang saham perusahaan jika semua aset dilikuidasi dan semua hutang
perusahaan dilunasi. Selain itu, ekuitas pemegang saham dapat mewakili nilai buku
suatu perusahaan. Ekuitas adalah hak pemilik terhadap aset perusahaan setelah
dikurangi liabilitas (kewajiban) dalam neraca. Ekuitas juga diartikan sebagai modal
atau kekayaan entitas bisnis, dihitung dengan jumlah aset dikurangi dengan
11
liabilitas. Terdapat beberapa skema untuk intrumen ekuitas yang kami
rekomendasikan untuk pendanaan dari proyek ini, di antaranya adalah:
1. Direct Investment
- JISPRO memberikan proposal penanaman saham di PT JISPRO
kepada investor;
- Investor melakukan pendanaan menggunakan direct investment;
- Perusahaan JISPRO akan memberikan kepemilikan saham common
stock beserta return berupa dividen.
2. Preferred stock
- JISPRO memberikan proposal penanaman saham preferred stock
kepada investor dan existing shareholder yang ada di JISPRO;
- Investor dan existing shareholder melakukan pendanaan
menggunakan preferred stock;
Perusahaan JISPRO memberikan kepemilikan berupa saham preferred
stock dan return berupa dividen.
4.5 Skema Peminjaman

Berupa peminjaman dana yang didapatkan dari lender, di mana lender bisa
berupa institusi perbankan (BUMN maupun swasta), investor, atau lembaga
keuangan lainnya. Berikut ini adalah skema untuk peminjaman yang akan
dilakukan oleh JISPRO:
Gambar 4.4 Skema Peminjaman

12
Dengan skema peminjaman kepada institusi perbankan yang digunakan
oleh JISPRO adalah sebagai berikut:
Tabel 4.2 Skema Peminjaman Bank
4.6 Potential Revenue

Dalam meyakinkan lender mengenai peminjaman ini, perlu bagi kami
untuk menganalisis terkait Debt-Service Coverage Ratio (DSCR), yang merupakan
pengukuran arus kas perusahaan yang tersedia untuk membayar kewajiban hutang
saat ini. Dalam prosesnya, perlu terlebih dahulu kita menentukan arus pemasukan
potensial yang bisa didapatkan oleh Jakarta Internasional Stadium ini nantinya.
Maka dari itu, berikut ini adalah daftar potential revenue yang telah dianalisis untuk
proyek ini:
Tabel 4.3 Potential Revenue
INSTRUMEN JENIS TARIF
WEEKDAY . 06.00 - 11.00

Rp 4.500.000,00 / 2 jam
WIB
WEEKDAY . 11.00 - 16.00
SEWA LAPANGAN LATIH Rp 3.600.000,00 / 2 jam
WIB
WEEKDAY . 16.00 - 21.00
Rp 5.400.000,00 / 2 jam
WIB
WEEKEND . 06.00 - 11.00
Rp 6.750.000,00 / 2 jam
SEWA LAPANGAN LATIH WIB
13
WEEKEND . 11.00 - 16.00
Rp 6.000.000,00 / 2 jam
WIB
WEEKEND . 16.00 - 21.00
Rp 7.125.000,00 / 2 jam
WIB
REGULER Rp 800.000.000,00 / 12 jam/hari

SEWA STADION UTAMA
LATIHAN Rp 30.000.000,00 / 2 jam
WEEKDAY Rp 50.000,00 / orang

TIKET MASUK SKY
VIEWING DECK
WEEKEND Rp 100.000,00 / orang
SEWA Rp 500.000.000/tahun/toko
TARIF SEWA RETAIL
TARIF SEWA F&B SEWA Rp 300.000.000/tahun/toko
REGULER Rp 15.000.000,00 / hari

TARIF SEWA AULA
TIKET PENONTON TIKET Rp 250.000,00 / orang
NORMAL Rp 20.000.000,00 / iklan
TARIF ADVERTISEMENT
EVENT Rp 40.000.000,00 / iklan
MOBIL Rp 5.000,00
TARIF PARKIR
MOTOR Rp 2.000,00
14
BAB 5
ANALISIS FINANSIAL PERUSAHAAN
5.1 Dashboard
Dalam penyusunan analisis finansial perusahaan berupa pembuatan
cashflow diperlukan pembuatan dashboard untuk keperluan reporting and
forecasting proses analisa keuangan. Pada perusahaan ini dibuat dashboard
berisikan Valuasi dan perbandingan total revenue dengan net income. Pada
dashboard juga dimuat rangkuman income statement, balance sheet, cashflow
statement, financial ratios, dan valuation dari perusahaan dengan forecast dari 2022
pada awal masa konstruksi Jakarta International Stadium hingga 2050.
Berikut merupakan data valuasi dashboard perusahaan kami. Berdasarkan
Nilai NPV dan IRR perusahaan kami mampu untuk menjalankan bisnis dan
menghasilkan keuntungan.
Tabel 5.1 Dashboard Valuation Results
Valuation Results
NPV 9.462.105.008.612,76
IRR 15%
WACC 7,36%
Payback Period 10
Discounted Payback Period 14
Recommendation (Based on NPV) ACCEPT
Recommendation (Based on IRR) ACCEPT
Berikut merupakan grafik perbandingan total revenue dengan net income
dengan forecast dari 2022 hingga 2050. Pada grafik tersebut dapat terlihat net
income pada tahun 2022 hingag 2024 cenderung negatif karena belum adanya
pemasukan selain pemasukan dari pendanaan proyek dari pemegang saham maupun
bank.
15
Gambar 5.1 Hasil Perbandingan Revenue dengan Net Income pada Dashboard
Berikut merupakan Output dari perhitungan pada Financial Statement
yang dirangkum untuk dibandingkan pada halaman dashboard.
16
Tabel 5.2 Financial Statement Dashboard 2022-2029
Current Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast
2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029
Income Statement
Revenue 0 0 0 842.962.300.000 873.825.492.550 905.242.212.837 937.199.941.646 969.748.086.264
Gross Profit (430.986.900.806) (1.482.767.249.559) (2.184.962.529.993) 395.678.980.359 873.825.492.550 905.242.212.837 937.199.941.646 969.748.086.264
Earnings Before
(430.986.900.806) (1.482.767.249.559) (2.184.962.529.993) 325.662.241.609 754.008.353.700 784.694.379.626 815.893.247.488 847.653.249.475
Interest and Tax
Earnings Before Tax (430.986.900.806) (1.482.767.249.559) (2.184.962.529.993) 89.270.241.609 522.782.041.048 559.047.009.310 596.271.134.895 634.538.415.223
Net Income (430.986.900.806) (1.482.767.249.559) (2.184.962.529.993) 69.630.788.455 407.769.992.017 436.056.667.262 465.091.485.218 494.939.963.874
Balance Sheet
Total Current Assets 69.013.099.194 (49.954.150.365) (134.916.680.359) 256.193.051.591 158.941.929.206 202.838.231.657 241.434.974.816 274.313.690.513
Total Non Current
0 0 0 12.221.041.000 11.367.092.000 10.513.143.000 9.659.194.000 8.805.245.000
Assets
Total Assets 69.013.099.194 (49.954.150.365) (134.916.680.359) 268.414.092.591 170.309.021.206 213.351.374.657 251.094.168.816 283.118.935.513
Total Liability 430.986.900.806 1.982.767.249.559 4.784.962.529.993 3.337.612.227.790 2.820.592.128.949 2.745.276.407.413 2.663.935.428.155 2.576.087.170.556
Total Equity 69.013.099.194 (118.967.249.559) (821.162.529.993) 1.431.341.864.802 1.759.336.892.257 1.786.774.967.244 1.814.938.740.662 1.843.891.764.958
Cash Flow Statement
Cash from
0 0 0 799.620.057.097 730.770.253.669 753.477.986.578 776.487.546.811 799.828.747.126
Operations
Cash from Investing (430.986.900.806) (1.482.767.249.559) (2.184.962.529.993) (460.358.309.641) 0 0 0 0
Cash from
727.300.000.000 1.363.800.000.000 2.100.000.000.000 51.847.984.495 (313.196.191.612) (314.044.791.869) (314.915.836.408) (315.811.290.768)
Financing
Financial Ratios
Fixed Asset
0,00 0,00 0,00 0,20 0,20 0,21 0,22 0,23
Turnover
17
Debt to Equity 0,00 -4,20 -3,17 2,02 1,60 1,54 1,47 1,40
Interest Coverage 0,00 0,00 0,00 1,38 3,26 3,48 3,71 3,98
Net Profit Margin 0,00% 0,00% 0,00% 8,26% 46,66% 48,17% 49,63% 51,04%
Return on Asset
-86,20% -79,56% -55,12% 1,46% 8,90% 9,62% 10,38% 11,20%
(ROA)
Return on Equity
-624,50% 1246,37% 266,08% 4,86% 23,18% 24,40% 25,63% 26,84%
(ROE)
Valuation
FCFF - Total (767.156.683.435,13) (2.639.325.704.215,01) (3.889.233.303.388,26) 96.003.640.967,96 1.026.138.826.568,38 1.052.473.277.472,74 1.078.972.444.310,88 1.105.656.769.191,98

Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast
2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040
Income Statement
1.002.853.479.036 1.036.524.169.390 1.070.768.047.171 1.105.593.317.933 1.141.008.017.306 1.177.020.622.551 1.213.639.440.461 1.250.873.107.324 1.288.730.089.272 1.327.219.301.716 1.366.395.928.011
1.002.853.479.036 1.036.524.169.390 1.070.768.047.171 1.105.593.317.933 1.141.008.017.306 1.177.020.622.551 1.213.639.440.461 1.250.873.107.324 1.288.730.089.272 1.327.219.301.716 1.366.395.928.011
879.934.448.736 912.754.908.112 946.115.653.892 980.023.587.669 1.014.485.389.086 1.049.248.165.984 1.084.838.677.441 1.121.004.075.539 1.157.751.240.667 1.195.087.439.209 1.233.057.002.187
673.847.475.092 714.258.023.924 755.816.066.317 798.577.080.437 842.600.208.622 887.689.218.432 934.432.061.433 982.641.977.598 1.032.397.222.240 1.083.782.146.656 1.136.924.333.577
525.601.030.571 557.121.258.661 589.536.531.727 622.890.122.741 657.228.162.726 692.397.590.377 728.857.007.918 766.460.742.526 805.269.833.347 845.350.074.391 886.800.980.190
Balance Sheet
300.837.979.629 320.725.536.306 333.283.989.997 337.899.531.754 333.908.662.245 314.422.863.331 291.251.868.672 257.146.343.501 211.201.934.344 152.441.815.029 79.651.657.965
8.066.072.374 7.206.929.280 6.347.786.187 5.488.643.093 4.629.500.000 9.745.499.437 8.645.653.266 7.545.807.096 6.445.960.926 5.346.114.756 4.433.227.204
308.904.052.003 327.932.465.586 339.631.776.184 343.388.174.848 338.538.162.245 324.168.362.767 299.897.521.938 264.692.150.598 217.647.895.270 157.787.929.785 84.084.885.168
2.481.211.052.349 2.378.744.844.685 2.268.081.340.408 2.148.564.755.789 2.019.486.844.401 1.880.082.700.101 1.729.526.224.258 1.566.925.230.347 1.391.316.156.923 1.201.658.357.626 996.827.934.384
18
1.873.632.999.654 1.904.207.620.901 1.935.650.435.775 1.968.003.419.058 2.001.311.317.844 2.035.425.662.666 2.070.791.297.680 2.107.266.920.251 2.144.911.738.347 2.183.789.572.160 2.223.996.950.784
Cash Flow Statement
823.467.147.309 847.397.285.942 871.615.262.395 896.115.773.067 920.892.486.282 945.976.384.100 971.283.470.096 996.842.686.637 1.022.643.697.945 1.048.675.213.115 1.074.961.955.601
(119.970.467) 0 0 0 0 (6.215.845.607) 0 0 0 0 (195.419.249)
(316.731.122.769) (317.676.729.611) (318.649.187.803) (319.649.795.534) (320.679.936.733) (321.735.019.563) (322.828.802.089) (323.956.914.127) (325.121.186.852) (326.323.594.083) (327.567.121.257)
Financial Ratios
0,24 0,26 0,27 0,29 0,31 0,32 0,34 0,36 0,38 0,40 0,43
1,32 1,25 1,17 1,09 1,01 0,92 0,84 0,74 0,65 0,55 0,45
4,27 4,60 4,97 5,40 5,90 6,49 7,21 8,10 9,24 10,74 12,83
52,41% 53,75% 55,06% 56,34% 57,60% 58,83% 60,06% 61,27% 62,49% 63,69% 64,90%
12,07% 13,01% 14,02% 15,13% 16,35% 17,68% 19,18% 20,86% 22,77% 24,97% 27,53%
28,05% 29,26% 30,46% 31,65% 32,84% 34,02% 35,20% 36,37% 37,54% 38,71% 39,87%
Valuation
1.132.341.460.805 1.159.361.620.871 1.186.328.475.293 1.213.331.006.404 1.240.334.972.940 1.261.068.145.638 1.294.175.684.097 1.320.946.358.102 1.347.547.221.211 1.373.925.413.571 1.399.873.371.254
,13 ,73 ,50 ,26 ,25 ,44 ,46 ,54 ,23 ,66 ,91
Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast
2041 2042 2043 2044 2045 2046 2047 2048 2049 2050
Income Statement
1.406.223.546.652 1.446.711.083.994 1.487.867.935.132 1.529.703.439.441 1.572.251.337.953 1.615.497.415.113 1.659.451.194.906 1.704.122.695.413 1.749.521.750.646 1.795.658.573.492
1.406.223.546.652 1.446.711.083.994 1.487.867.935.132 1.529.703.439.441 1.572.251.337.953 1.615.497.415.113 1.659.451.194.906 1.704.122.695.413 1.749.521.750.646 1.795.658.573.492
1.271.639.999.753 1.310.834.366.290 1.350.647.568.366 1.391.086.939.836 1.430.934.064.088 1.472.672.700.800 1.515.060.046.437 1.558.103.773.545 1.601.811.276.934 1.646.244.105.431
1.191.893.765.002 1.248.785.480.108 1.307.711.818.637 1.368.793.377.476 1.430.934.064.088 1.472.672.700.800 1.515.060.046.437 1.558.103.773.545 1.601.811.276.934 1.646.244.105.431
19
929.677.136.702 974.052.674.484 1.020.015.218.537 1.067.658.834.432 1.116.128.569.988 1.148.684.706.624 1.181.746.836.221 1.215.320.943.365 1.249.412.796.008 1.284.070.402.236
Balance Sheet
(7.947.020.519) (111.788.647.738) (233.204.015.328) (373.630.930.601) (268.121.347.151) (143.356.113.693) (18.100.067.062) 107.652.597.790 233.907.475.776 360.661.252.743
3.324.920.403 2.216.613.602 1.108.306.801 0 32.426.060.040 30.160.279.118 27.894.498.196 25.628.717.274 23.362.936.352 21.147.037.427
(4.622.100.116) (109.572.034.136) (232.095.708.527) (373.630.930.601) (235.695.287.111) (113.195.834.575) 9.794.431.134 133.281.315.064 257.270.412.128 381.808.290.169
775.611.077.283 536.696.871.615 278.669.529.492 0 0 0 0 0 0 0
2.265.586.822.601 2.308.631.094.249 2.353.214.761.981 2.399.429.069.399 2.446.444.712.889 2.478.024.165.425 2.510.094.431.134 2.542.661.315.064 2.575.730.412.128 2.609.348.290.169
Cash Flow Statement
1.101.451.678.253 1.128.129.867.468 1.154.979.275.067 1.181.980.703.592 1.209.314.350.910 1.241.870.487.546 1.274.932.617.143 1.308.506.724.287 1.342.598.576.930 1.377.206.301.161
0 0 0 0 (34.691.840.962) 0 0 0 0 0
(328.853.405.953) (330.184.672.086) (331.563.548.408) (332.992.856.884) (33.483.857.100) (34.460.541.199) (35.452.405.087) (36.459.628.301) (37.482.383.880) (38.522.112.067)
Financial Ratios
0,45 0,48 0,51 0,54 0,57 0,61 0,64 0,69 0,73 0,78
0,34 0,23 0,12 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
15,95 21,13 31,46 62,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
66,11% 67,33% 68,56% 69,80% 70,99% 71,10% 71,21% 71,32% 71,41% 71,51%
30,57% 34,23% 38,76% 44,50% 45,62% 46,35% 47,08% 47,80% 48,51% 49,21%
41,03% 42,19% 43,35% 44,50% 45,62% 46,35% 47,08% 47,80% 48,51% 49,21%
Valuation
1.425.870.369.659,4 1.451.260.804.313,7 1.476.165.759.955,7 1.500.504.225.276,9 1.489.428.004.047,9 1.565.858.481.721,7 1.608.245.827.358,9 1.651.289.554.467,1 1.694.997.057.855,5 34.862.920.806.369,
9 6 9 3 2 9 4 1 4 90
20
5.2 Main Assumption
Untuk melakukan perhitungan analisis finansial perusahaan digunakan
beberapa asumsi yang mengatur pertumbuhan finansial yaitu sales volume growth,
sales price increase, operational cost increase, wage increase, dan income tax rate.
Asumsi-asumsi tersebut dihubungkan dengan skenario yang mengatur kondisi
perusahaan apakah saat kondisi normal, kondisi buruk, atau kondisi baik. Berikut
merupakan tabel main assumption yang digunakan pada perusahaan kami.
Tabel 5.5 Main Assumption
Sales Volume Growth (%)
Worst Scenario 0,00%
Base Scenario 0,50%
Best Scenario 2,00%
Sales Price Increase (%)
Base Scenario 1,00%
Best Scenario 2,00%
Operational Cost Increase (%)
Base Scenario 4,00%
Best Scenario 3,00%
Wage Increase (%)
Base Scenario 1,09%
Best Scenario 0,89%
Income Tax Rate (%)
Base Scenario 22,0%
Best Scenario 22,0%
Skenario tersebut akan dihitung pada bagian perbandingan skenario pada
sub-bab berikutnya.
5.3 Operating Budget

Operating budget adalah biaya yang dikeluarkan oleh perusahaan untuk
melakukan kegiatan operasi atau menjalankan perusahaan dan menjalankan
properti Jakarta International Stadium. Biaya operasional perusahaan dibagi
menjadi beberapa kategori yaitu
21
- Biaya personil kantor
- Biaya sarana arena
- Biaya overhead.
Pada biaya personil kantor terdapat biaya yang harus dikeluarkan setiap
tahun dengan menghitung gaji yang harus dikeluarkan kepada setiap personil
kantor. Perhitungan gaji dilakukan berdasarkan UMP DKI Jakarta yaitu Rp
4.452.724 dengan persentase kenaikan UMP rata-rata Indonesia sebesar 1,09%
yang dikalikan dengan faktor pengali berdasarkan jabatan dan jumlah personil.
Berikut merupakan biaya operasional pada perusahaan kami.
Tabel 5.6 Operational Assumption
Assumptions
Kenaikan Operasional 4%
% kenaikan UMP 1,09%
UMP Rp 4.452.724
Tabel 5.7 Perhitungan Biaya Kantor
Biaya Personil Kantor Perhitungan Total Biaya
1 Orang x 7 kali Gaji UMP x 12
Pimpinan Utama 374.028.816
Bulan
Manager Administrasi dan 1 Orang x 3 kali Gaji UMP x 12
160.298.064
Keuangan Bulan
1 Orang x 1,8 kali Gaji UMP x
Staff Adm dan Keuangan 96.178.838
12 Bulan
1 Orang x 3 kali Gaji UMP x 12
Koordinator Lapangan 160.298.064
Bulan
Pelaksana Lapangan 133.581.720
12 Bulan
Teknisi Peralatan Olahraga 267.163.440
12 Bulan
Teknisi/Operator Peralatan Non 1 Orang x 2 kali Gaji UMP x 12
106.865.376
Olahraga Bulan
Pelaksana Pemeliharaan Sipil 133.581.720
12 Bulan
Operator dan Pemeliharaan MEP 133.581.720
12 Bulan
24 Orang x 1 kali Gaji UMP x
Security dan OB 1.282.384.512
12 Bulan
22
Tabel 5.8 Operating Expenses Budget
Operating Expense Budget
Tahun 2025 2026 2027 2028 2029 2030 ....
Total Revenue 842.962.300.000 873.825.492.550 905.242.212.837 937.199.941.646 969.748.086.264 1.002.853.479.036 ....
Construction Cost 447.283.319.641 0 0 0 0 0 ....
Gross Profit 395.678.980.359 873.825.492.550 905.242.212.837 937.199.941.646 969.748.086.264 1.002.853.479.036 ....
Biaya Personil Kantor
Pimpinan Utama 374.028.816 378.105.730 382.227.083 386.393.358 390.605.045 394.862.640 ....
Manager Administrasi dan Keuangan 160.298.064 162.045.313 163.811.607 165.597.153 167.402.162 169.226.846 ....
Staff Adm dan Keuangan 96.178.838 97.227.188 98.286.964 99.358.292 100.441.297 101.536.108 ....
Koordinator Lapangan 160.298.064 162.045.313 163.811.607 165.597.153 167.402.162 169.226.846 ....
Pelaksana Lapangan 133.581.720 135.037.761 136.509.672 137.997.628 139.501.802 141.022.372 ....
Teknisi Peralatan Olahraga 267.163.440 270.075.521 273.019.345 275.995.256 279.003.604 282.044.743 ....
Teknisi/Operator Peralatan Non ....
106.865.376 108.030.209 109.207.738 110.398.102 111.601.442 112.817.897
Olahraga
Pelaksana Pemeliharaan Sipil 133.581.720 135.037.761 136.509.672 137.997.628 139.501.802 141.022.372 ....
Operator dan Pemeliharaan MEP 133.581.720 135.037.761 136.509.672 137.997.628 139.501.802 141.022.372 ....
Security dan OB 1.282.384.512 1.296.362.503 1.310.492.854 1.324.777.227 1.339.217.298 1.353.814.767 ....
Biaya Sarana Arena Lainnya
Biaya BPJS 173.121.909 175.008.938 176.916.535 178.844.926 180.794.335 182.764.994 ....
Biaya Seragam Security 36.000.000,0 37.440.000,0 38.937.600,0 40.495.104,0 42.114.908,2 43.799.504,5 ....
Biaya Sarana dan Pemeliharaan 15.000.000.000 15.600.000.000 16.224.000.000 16.872.960.000 17.547.878.400 18.249.793.536 ....
Biaya Overhead Kantor
BPJS Personil Kantor 43.280.477 43.752.234 44.229.134 44.711.231 45.198.584 45.691.248 ....
23
Perlengkapan Kantor 100.000.000 104.000.000 108.160.000 112.486.400 116.985.856 121.665.290 ....
Rapat 50.000.000 52.000.000 54.080.000 56.243.200 58.492.928 60.832.645 ....
Sponsorship 100.000.000 104.000.000 108.160.000 112.486.400 116.985.856 121.665.290 ....
Transport 6.000.000 6.240.000 6.489.600 6.749.184 7.019.151 7.299.917 ....
Komunikasi 10.000.000 10.400.000 10.816.000 11.248.640 11.698.586 12.166.529 ....
Professional Fee 100.000.000 104.000.000 108.160.000 112.486.400 116.985.856 121.665.290 ....
Biaya Listrik 50.000.000 52.000.000 54.080.000 56.243.200 58.492.928 60.832.645 ....
Pada perhitungan tersebut, penulis melengkapi perhitungan pada Microsoft excel yang terlampir. Kemudian dilakukan perhitungan total
operating expenses dari tahun 2025 pada awal masa operasi hingga 2050.
Tabel 5.9 Total Operating Expenses 2025-2030
Tahun 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Total Operating Expenses 64.830.313.657 110.941.795.232 111.618.364.083 112.321.013.109 113.050.774.805 113.813.916.945
2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040
114.601.167.850 115.418.882.666 116.268.268.763 117.150.581.686 118.307.830.154 119.259.965.759 120.249.103.505 121.276.711.671 122.344.317.135 123.461.968.356
2041 2042 2043 2044 2045 2046 2047 2048 2049 2050
124.614.395.277 125.811.775.652 127.055.895.154 128.348.610.745 130.849.327.653 132.245.105.846 133.695.507.841 135.202.705.433 136.768.957.141 138.346.729.686
24
Dari perhitungan operating budget tersebut didapat beberapa grafik yang
menunjukkan besaran dan kenaikan biaya operasi setiap tahun.
Gambar 5.2 Pertumbuhan Operating Budget 2025-2050

Gambar 5.3 Persentase operational budget

5.4 Construction Budget

Construction Budget merupakan biaya yang dikeluarkan untuk
membangun property Jakarta International Stadium. Berikut adalah penggunaan
anggaran JISPRO untuk membangun Jakarta International Stadium.
25
Tabel 5.12 Construction Budget
Financial Statements
Construction Cash Flow Statement
Tahun
Uraian
2022 2023 2024 2025
Penerimaan Kas
1 VGF Rp227.300.000.000 Rp0 Rp0 Rp0
2 Debt Rp0 Rp500.000.000.000 Rp2.100.000.000.000 Rp354.900.000.000
3 Equity Rp500.000.000.000 Rp863.800.000.000 Rp0 Rp0
Jumlah Pemasukan Kas Rp727.300.000.000 Rp1.363.800.000.000 Rp2.100.000.000.000 Rp354.900.000.000
Pengeluaran Kas
1 PEKERJAAN PERSIAPAN / PRELIMINARIES Rp77.235.765.600 Rp60.728.725.819 Rp45.837.588.893 Rp45.713.069.668
2 PEMANCANGAN SPUN PILE DIA. 60 cm
A. STADION UTAMA Rp273.931.914.437 Rp51.576.725.896 Rp0 Rp0
B. LAPANGAN LATIHAN Rp329.212.875 Rp16.131.430.887 Rp0 Rp0
C. RAMP PENGHUBUNG Rp340.175.683 Rp16.668.608.443 Rp0 Rp0
3 STADION UTAMA
A. PEKERJAAN STRUKTUR Rp20.677.817.094 Rp745.863.479.532 Rp244.948.346.619 Rp22.401.211.459
B. PEKERJAAN ARSITEKTUR Rp6.149.620.133 Rp35.909.550.919 Rp229.063.281.292 Rp36.358.554.288
C. PEKERJAAN FASAD DAN RANGKA ATAP
PEKERJAAN KONSTRUKSI BAJA ATAP Rp23.151.409.569 Rp312.379.741.097 Rp712.133.609.627 Rp109.905.718.163
PEKERJAAN PENUTUP FAÇADE Rp3.002.634.632 Rp24.118.662.684 Rp123.010.434.300 Rp0
D. PEKERJAAN SKY VIEWING DECK Rp979.893.528 Rp0 Rp33.899.452.895 Rp14.115.330.000
E. LAPANGAN UTAMA Rp725.024.405 Rp0 Rp35.526.195.862 Rp0
26
F. KURSI PENONTON (TRIBUNE SEATING) Rp2.549.227.172 Rp0 Rp124.912.131.423 Rp0
G. PEKERJAAN SCORING, TIMING EQUIPMENT, DAN VIDEOTRON Rp988.110.159 Rp0 Rp48.417.397.793 Rp0
H. PEKERJAAN INTERIOR DAN FURNITURE Rp715.320.074 Rp0 Rp21.161.630.000 Rp13.889.053.641
I. PEKERJAAN PETUNJUK DAN ARAH (SIGNAGE) Rp485.518.170 Rp0 Rp7.137.117.102 Rp16.653.273.237
4 PEKERJAAN MEP Rp12.307.873.256 Rp69.567.092.504 Rp417.846.890.156 Rp115.686.978.094
5 PEKERJAAN LAPANGAN LATIHAN Rp1.790.103.510 Rp60.938.892.130 Rp26.776.179.875 Rp0
6 UTILITAS Rp235.492.154 Rp0 Rp0 Rp11.539.115.537
7 PEKERJAAN LUAR
A. PEKERJAAN HARDSCAPE Rp2.679.111.174 Rp61.117.460.488 Rp29.857.013.161 Rp40.301.973.899
B. PEKERJAAN SOFTSCAPE Rp314.121.819 Rp0 Rp6.996.349.610 Rp8.395.619.532
C. PEKERJAAN RAMP PENGHUBUNG Rp1.846.175.567 Rp22.167.668.615 Rp58.428.934.181 Rp9.865.999.995
D. PEKERJAAN BANGUNAN PENUNJANG Rp552.379.793 Rp5.599.210.545 Rp19.009.977.206 Rp2.457.422.128
Jumlah Pengeluaran Kas Rp430.986.900.806 Rp1.482.767.249.559 Rp2.184.962.529.993 Rp447.283.319.641
Saldo Kas Rp296.313.099.194 Rp177.345.849.635 Rp92.383.319.641 Rp0
27
Dari anggaran tersebut didapat beberapa grafik yang menggambarkan
persentase penggunaan anggaran dalam pembangunan dan kurva S dari proyek.
Gambar 5.4 Initial Investment Use Percentage

Gambar 5.5 S Curve Jakarta International Stadium

Dapat dilihat dari grafik tersebut 65% anggaran digunakan untuk
membangun struktur stadion dan dari s curve tersebut terlihat penggunaan anggaran
terbesar terdapat pada tahun ke-2 dan ke-3 pembangunan. Pembangunan akan
selesai pada Q2 2025 dan akan mulai beroperasi pada Q3 2025.
5.5 PPE (Property, Plant, and Equipment) Schedule

PPE Shedule merupakan jadwal penggunaan anggaran untuk membeli
peralatan operasional dan nilai depresiasi dari peralatan tersebut. Digunakan
pendekatan straight line depreciation pada PPE. Selain itu juga dihitung depresiasi
28
nilai asset bangunan Jakarta International Stadium dengan nilai masa depresiasi 50
tahun. Berikut merupakan jadwal penggunaan anggaran untuk PPE pada
perusahaan JISPRO.
Tabel 5.13 Property, Plant, and Equipment Schedule

Peralatan Tahun Salvage Umur
Harga Jumlah Total Biaya
Operasional Pengadaan Value Pakai
2025 20.099.000 10 200.990.000 0 10
Video Tron 2035 32.739.153 10 327.391.531 0 10
2045 53.328.631 10 533.286.306 0 10
2025 100.000 82.000 8.200.000.000 0 20
Kursi Stadion
2045 265.330 82.000 21.757.041.182 0 20
2025 4.700.000 20 94.000.000 0 5
2030 5.998.523 20 119.970.467 0 5
Komputer 2035 7.655.805 20 153.116.095 0 5
2040 9.770.962 20 195.419.249 0 5
2045 12.470.499 20 249.409.984 0 5
2025 2.100.000 20 42.000.000 0 20
Pompa Air
2045 5.571.925 20 111.438.504 0 20
2025 3.800.000 40 152.000.000 0 10
Pendingin
2035 6.189.800 40 247.591.983 0 10
Ruangan
2045 10.082.531 40 403.301.251 0 10
2025 420.000 50 21.000.000 0 10
Alat
2035 684.136 50 34.206.787 0 10
Komunikasi
2045 1.114.385 50 55.719.252 0 10
2025 339.000.000 3 1.017.000.000 0 20
Kamera
2045 899.467.922 3 2.698.403.766 0 20
2025 15.000.000 5 75.000.000 0 10
Pengeras
2035 24.433.419 5 122.167.097 0 10
Suara
2045 39.799.466 5 198.997.328 0 10
2025 15.000.000 5 75.000.000 0 10
Papan
2035 24.433.419 5 122.167.097 0 10
Reklame
2045 39.799.466 5 198.997.328 0 10
2025 25.000.000 52 1.300.000.000 0 10
Lampu
2035 40.722.366 52 2.117.563.015 0 10
Lapangan
2045 66.332.443 52 3.449.287.017 0 10
2025 45.000 100 4.500.000 0 10
Lampu
2035 73.300 100 7.330.026 0 10
Ruangan
2045 119.398 100 11.939.840 0 10
29
2025 20.000.000 16 320.000.000 0 10
Lampu
2035 32.577.893 16 521.246.281 0 10
Tribun
2045 53.065.954 16 849.055.266 0 10
2025 150.000 8.970 1.345.500.000 0 10
Lapangan
2035 244.334 8.970 2.191.677.720 0 10
Bola
2045 397.995 8.970 3.570.012.062 0 10
2025 150.000 1.520 228.000.000 0 10
Lapangan
2035 244.334 1.520 371.387.975 0 10
Latih
2045 397.995 1.520 604.951.877 0 10
30
Tabel 5.14 Property, Plant, and Equipment Depreciation Schedule
Peralatan Tahun Depresiasi/tahun

Operasional Pengadaan 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033
2025 20.099.000 20.099.000 20.099.000 20.099.000 20.099.000 20.099.000 20.099.000 20.099.000 20.099.000
Video Tron 2035 0 0 0 0 0 0 0 0 0
2045 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Kursi 2025 410.000.000 410.000.000 410.000.000 410.000.000 410.000.000 410.000.000 410.000.000 410.000.000 410.000.000
Stadion 2045 0 0 0 0 0 0 0 0 0
2025 18.800.000 18.800.000 18.800.000 18.800.000 18.800.000 0 0 0 0
2030 0 0 0 0 0 23.994.093 23.994.093 23.994.093 23.994.093
Komputer 2035 0 0 0 0 0 0 0 0 0
2040 0 0 0 0 0 0 0 0 0
2045 0 0 0 0 0 0 0 0 0
2025 2.100.000 2.100.000 2.100.000 2.100.000 2.100.000 2.100.000 2.100.000 2.100.000 2.100.000
Pompa Air
2045 0 0 0 0 0 0 0 0 0
2025 15.200.000 15.200.000 15.200.000 15.200.000 15.200.000 15.200.000 15.200.000 15.200.000 15.200.000
Pendingin
2035 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Ruangan
2045 0 0 0 0 0 0 0 0 0
2025 2.100.000 2.100.000 2.100.000 2.100.000 2.100.000 2.100.000 2.100.000 2.100.000 2.100.000
Alat
2035 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Komunikasi
2045 0 0 0 0 0 0 0 0 0
2025 50.850.000 50.850.000 50.850.000 50.850.000 50.850.000 50.850.000 50.850.000 50.850.000 50.850.000
Kamera
2045 0 0 0 0 0 0 0 0 0
31
2025 7.500.000 7.500.000 7.500.000 7.500.000 7.500.000 7.500.000 7.500.000 7.500.000 7.500.000
Pengeras
2035 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Suara
2045 0 0 0 0 0 0 0 0 0
2025 7.500.000 7.500.000 7.500.000 7.500.000 7.500.000 7.500.000 7.500.000 7.500.000 7.500.000
Papan
2035 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Reklame
2045 0 0 0 0 0 0 0 0 0
2025 130.000.000 130.000.000 130.000.000 130.000.000 130.000.000 130.000.000 130.000.000 130.000.000 130.000.000
Lampu
2035 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Lapangan
2045 0 0 0 0 0 0 0 0 0
2025 450.000 450.000 450.000 450.000 450.000 450.000 450.000 450.000 450.000
Lampu
2035 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Ruangan
2045 0 0 0 0 0 0 0 0 0
2025 32.000.000 32.000.000 32.000.000 32.000.000 32.000.000 32.000.000 32.000.000 32.000.000 32.000.000
Lampu
2035 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Tribun
2045 0 0 0 0 0 0 0 0 0
2025 134.550.000 134.550.000 134.550.000 134.550.000 134.550.000 134.550.000 134.550.000 134.550.000 134.550.000
Lapangan
2035 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Bola
2045 0 0 0 0 0 0 0 0 0
2025 22.800.000 22.800.000 22.800.000 22.800.000 22.800.000 22.800.000 22.800.000 22.800.000 22.800.000
Lapangan
2035 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Latih
2045 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Total Depreciation
853.949.000 853.949.000 853.949.000 853.949.000 853.949.000 859.143.093 859.143.093 859.143.093 859.143.093
Expense
32
Perhitungan depresiasi PPE selengkapnya penulis lampirkan pada Microsoft excel yang terlampir. Berikutnya dilakukan penghitungan closing
balance dari asset yang mengalami depresiasi setiap tahun.
Tabel 5.15 PPE Schedule Closing Balance 2025-2033

Closing Balance 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033
Property, Plant and Equipment 12.221.041.000 11.367.092.000 10.513.143.000 9.659.194.000 8.805.245.000 8.066.072.374 7.206.929.280 6.347.786.187 5.488.643.093
Intangible Assets 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Total 12.221.041.000 11.367.092.000 10.513.143.000 9.659.194.000 8.805.245.000 8.066.072.374 7.206.929.280 6.347.786.187 5.488.643.093
Closing Balance 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042
Property, Plant and Equipment 4.629.500.000 9.745.499.437 8.645.653.266 7.545.807.096 6.445.960.926 5.346.114.756 4.433.227.204 3.324.920.403 2.216.613.602
Intangible Assets 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Total 4.629.500.000 9.745.499.437 8.645.653.266 7.545.807.096 6.445.960.926 5.346.114.756 4.433.227.204 3.324.920.403 2.216.613.602
Closing Balance 2043 2044 2045 2046 2047 2048 2049 2050
Property, Plant and Equipment 1.108.306.801 0 32.426.060.040 30.160.279.118 27.894.498.196 25.628.717.274 23.362.936.352 21.147.037.427
Intangible Assets 0 0 0 0 0 0 0 0
Total 1.108.306.801 0 32.426.060.040 30.160.279.118 27.894.498.196 25.628.717.274 23.362.936.352 21.147.037.427
33
Dari perhitungan tersebut didapat grafik total depreciation expenses yang
menunjukkan terjadi peningkatan biaya depresiasi.
Gambar 5.6 Total Depreciation Expense 2025-2050

Berikut merupakan nilai depresiasi nilai asset bangunan JIS selama masa
gunanya.
34
Tabel 5.18 Asset Depreciation Schedule 2022-2031
Tahun 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031
Property
(Beginni Rp430.986.900. Rp1.913.754.15 Rp4.098.716.68 Rp4.500.540.00 Rp4.409.620.00 Rp4.318.700.00 Rp4.227.780.00 Rp4.136.860.00 Rp4.045.940.00
0
ng 806 0.365 0.359 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000
Balance)
Construc Rp430.986.90 Rp1.482.767.24 Rp2.184.962.52 Rp447.283.319.
0 0 0 0 0 0
tion Cost 0.806 9.559 9.993 641
Deprecia
0 0 0 45460000000 90920000000 90920000000 90920000000 90920000000 90920000000 90920000000
tion
Property
Rp430.986.90 Rp1.913.754.15 Rp4.098.716.68 Rp4.500.540.00 Rp4.409.620.00 Rp4.318.700.00 Rp4.227.780.00 Rp4.136.860.00 Rp4.045.940.00 Rp3.955.020.00
(Closing
0.806 0.365 0.359 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000
Balance)
Tahun 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041
Property
(Beginni Rp3.955.020.00 Rp3.864.100.00 Rp3.773.180.00 Rp3.682.260.00 Rp3.591.340.00 Rp3.500.420.00 Rp3.409.500.00 Rp3.318.580.00 Rp3.227.660.00 Rp3.136.740.00
ng 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000
Balance)
Construc
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
tion Cost
Deprecia
90920000000 90920000000 90920000000 90920000000 90920000000 90920000000 90920000000 90920000000 90920000000 90920000000
tion
Property
Rp3.864.100.00 Rp3.773.180.00 Rp3.682.260.00 Rp3.591.340.00 Rp3.500.420.00 Rp3.409.500.00 Rp3.318.580.00 Rp3.227.660.00 Rp3.136.740.00 Rp3.045.820.00
(Closing
0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000
Balance)
35
Tahun 2042 2043 2044 2045 2046 2047 2048 2049 2050
Property
(Beginnin Rp3.045.820.000 Rp2.954.900.000 Rp2.863.980.000 Rp2.773.060.000 Rp2.682.140.000 Rp2.591.220.000 Rp2.500.300.000 Rp2.409.380.000 Rp2.318.460.000
g .000 .000 .000 .000 .000 .000 .000 .000 .000
Balance)
Constructi
0 0 0 0 0 0 0 0 0
on Cost
Depreciati
90920000000 90920000000 90920000000 90920000000 90920000000 90920000000 90920000000 90920000000 90920000000
on
Property
Rp2.954.900.000 Rp2.863.980.000 Rp2.773.060.000 Rp2.682.140.000 Rp2.591.220.000 Rp2.500.300.000 Rp2.409.380.000 Rp2.318.460.000 Rp2.227.540.000
(Closing
.000 .000 .000 .000 .000 .000 .000 .000 .000
Balance)
36
Didapat grafik depresiasi nilai bangunan Jakarta International Stadium
setiap tahun.
Gambar 5.7 Asset Depreciation 2022-2050

5.6 Financing Schedule

Financing schedule merupakan perhitungan pendanaan investasi proyek.
Financing schedule pada perusahaan JISPRO terdiri dari Debt Financing Schedule
dan Equity Financing Schedule. Debt financing schedule dihitung dengan memilih
jumlah debt issuance,tenor, dan interest rate. JISPRO memiliki skema hutang 65%
sehingga debt issuance Rp 2.954.900.000.000. Dengan tenor 20 tahuun dan interest
rate 8% didapat biaya yang harus dibayarkan untuk pembayaran hutang per tahun
adalah Rp 300.963.091.852 . Kemudian dilakukan penghitungan interest expense
calculation dan dibuat debt financing summary.
Tabel 5.21 Debt Financing Issuance
Debt Issuance
Year Issuance Due Periods Interest Rate
2023 500.000.000.000 20 8,00%
2024 2.100.000.000.000 20 8,00%
2025 354.900.000.000 20 8,00%
37
Tabel 5.22 Debt Financing Schedules
Debt Financing Schedules
Year 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Debt Issuance
Issuance
Debt Payment Schedule
Year
2023 0 0 0 (50.926.104.412) (50.926.104.412) (50.926.104.412) (50.926.104.412) (50.926.104.412) (50.926.104.412)
2024 0 0 0 (213.889.638.529) (213.889.638.529) (213.889.638.529) (213.889.638.529) (213.889.638.529) (213.889.638.529)
2025 0 0 0 (36.147.348.911) (36.147.348.911) (36.147.348.911) (36.147.348.911) (36.147.348.911) (36.147.348.911)
Total Debt
0 0 0 (300.963.091.852) (300.963.091.852) (300.963.091.852) (300.963.091.852) (300.963.091.852) (300.963.091.852)
Payments
Interest Expense Calculation
Issuance
Interest Expense (Effective Interest Method)
Year
2023 0 0 0 (40.000.000.000) (39.125.911.647) (38.181.896.226) (37.162.359.571) (36.061.259.984) (34.872.072.430)
2024 0 0 0 (168.000.000.000) (164.328.828.918) (160.363.964.149) (156.081.910.198) (151.457.291.932) (146.462.704.204)
2025 0 0 0 (28.392.000.000) (27.771.572.087) (27.101.509.941) (26.377.842.824) (25.596.282.337) (24.752.197.011)
Total Interest
0 0 0 (236.392.000.000) (231.226.312.652) (225.647.370.316) (219.622.112.593) (213.114.834.252) (206.086.973.644)
Expense
Debt Financing Summary
Opening
0 0 500.000.000.000 2.600.000.000.000 2.890.328.908.148 2.820.592.128.949 2.745.276.407.413 2.663.935.428.155 2.576.087.170.556
Balance
Issuance 0 500.000.000.000 2.100.000.000.000 354.900.000.000 0 0 0 0 0
Repayment 0 0 0 (300.963.091.852) (300.963.091.852) (300.963.091.852) (300.963.091.852) (300.963.091.852) (300.963.091.852)
Interest
0 0 0 (236.392.000.000) (231.226.312.652) (225.647.370.316) (219.622.112.593) (213.114.834.252) (206.086.973.644)
Expense
38
Ending
0 500.000.000.000 2.600.000.000.000 2.890.328.908.148 2.820.592.128.949 2.745.276.407.413 2.663.935.428.155 2.576.087.170.556 2.481.211.052.349
Balance
39
Penghitungan debt financing schedule penulis lampirkan pada Microsoft
excel yang terlampir dengan dokumen ini.
Equity financing schedule dihitung dengan mendefinisikan opening
balance setiap tahun kemudian memasukkan issuance equity dari shareholder
setiap tahun dan dihitung dividend yang harus dibayarkan setiap bulan sesuai
persentase yang disepakati.
40
Tabel 5.23 Equity Financing Schedules 2022-2029
Equity Financing Schedules
Year 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029
Opening
0 500.000.000.000 1.363.800.000.000 1.363.800.000.000 1.363.800.000.000 1.363.800.000.000 1.363.800.000.000 1.363.800.000.000
Balance
Issuance 500.000.000.000 863.800.000.000 0 0 0 0 0 0
Repayment 0 0 0 0 0 0 0 0
Ending
500.000.000.000 1.363.800.000.000 1.363.800.000.000 1.363.800.000.000 1.363.800.000.000 1.363.800.000.000 1.363.800.000.000 1.363.800.000.000
Balance
Dividend
0% 0% 0% 3% 3% 3% 3% 3%
(%)
Dividend
0 0 0 2.088.923.654 12.233.099.761 13.081.700.018 13.952.744.557 14.848.198.916
Payment
Year 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037
Opening
1.363.800.000.000 1.363.800.000.000 1.363.800.000.000 1.363.800.000.000 1.363.800.000.000 1.363.800.000.000 1.363.800.000.000 1.363.800.000.000
Balance
Issuance 0 0 0 0 0 0 0 0
Repayment 0 0 0 0 0 0 0 0
Ending
1.363.800.000.000 1.363.800.000.000 1.363.800.000.000 1.363.800.000.000 1.363.800.000.000 1.363.800.000.000 1.363.800.000.000 1.363.800.000.000
Balance
Dividend
3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3%
(%)
Dividend
15.768.030.917 16.713.637.760 17.686.095.952 18.686.703.682 19.716.844.882 20.771.927.711 21.865.710.238 22.993.822.276
Payment
41
Year 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044
Opening
1.363.800.000.000 1.363.800.000.000 1.363.800.000.000 1.363.800.000.000 1.363.800.000.000 1.363.800.000.000 1.363.800.000.000
Balance
Issuance 0 0 0 0 0 0 0
Repayment 0 0 0 0 0 0 0
Ending
1.363.800.000.000 1.363.800.000.000 1.363.800.000.000 1.363.800.000.000 1.363.800.000.000 1.363.800.000.000 1.363.800.000.000
Balance
Dividend (%) 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3%
Dividend
24.158.095.000 25.360.502.232 26.604.029.406 27.890.314.101 29.221.580.235 30.600.456.556 32.029.765.033
Payment
42
Didapat pembayaran dividen sebesar 3% akan selalu naik dikarenakan net
profit perusahaan JISPRO terus bertambah setiap tahun.
Gambar 5.8 Annual Dividend Payment

5.7 Revenue Budget

Revenue budget merupakan analisa aliran dana pemasukan dari kegiatan
operasional utama perusahaan. Revenue merupakan hasil dari seluruh kegiatan
bisnis berupa pendapatan kotor yang belum dipotong dengan biaya operasional.
Pada perusahaan kami revenue didapat dari beberapa aspek pengelolaan asset
Jakarta Internasional Stadium yang dapat disewakan kepada masyarakat yaitu
lapangan, sky viewing deck, ruko, aula, advertisement dan kursi penonton stadion.
Tarif dari setiap penyewaan asset dari JIS tersebut ditentukan pada tabel berikut.
Tabel 5.26 Harga Penggunaan Fasilitas JIS
Komponen Harga
Sewa lapangan latih weekday 06.00 4.500.000,00
Sewa lapangan latih weekend 06.00 6.750.000,00
Sewa stadion utama reguler 800.000.000,00
Sewa stadion utama latihan 30.000.000,00
Sky Viewing Deck weekday 50.000,00
Sky Viewing Deck weekend 100.000,00
Tarif sewa retail 500.000.000,00
Tarif sewa F&B 400.000.000,00
43
Tarif parkir 5.000,00
Sewa Aula 15.000.000,00
Tiket Penonton 500.000,00
Tarif parkir motor 2.000,00
Tarif Advertisement Normal 20.000.000,00
Tarif Advertisement Event 40.000.000,00
Asumsi yang terdapat pada harga tersebut adalah harga tiket penonton
tersebut merupakan harga tiket normal pertandingan sepakbola dengan bagi hasil
keuntungan 25% diberikan kepada pengelola stadion dan 75% diberikan kepada
promotor. Harga tersebut akan dihitung berdasarkan jumlah user setiap fasilitas
yang ada di JIS yang definisikan sebagai volume per tahun.
Tabel 5.27 Volume Pengguna Fasilitas JIS
Komponen Volume/th
Sewa lapangan latih weekday 06.00 410
Sewa lapangan latih weekend 06.00 170
Sewa stadion utama reguler 30
Sewa stadion utama latihan 60
Sky Viewing Deck weekday 28.800
Sky Viewing Deck weekend 19.200
Tarif sewa retail 25
Tarif sewa F&B 13
Tarif parkir 35.160
Sewa Aula 48
Tiket Penonton 2.430.000
Tarif parkir motor 2.430.000
Tarif Advertisement Normal 2.000
Tarif Advertisement Event 3.360
Revenue didapat dengan menghubungkan volume user dengan tarif
penggunaan JIS pada setiap tahun.
Tabel 5.28 Revenue JIS pada tahun 2025
Revenue 2025
Sewa lapangan latih weekday 06.00 1.845.000.000
44
Sewa lapangan latih weekend 06.00 1.147.500.000
Sewa lapangan latih weekend 11.00 840.000.000
Sewa lapangan latih weekend 16.00 1.140.000.000
Sewa stadion utama reguler 24.000.000.000
Sewa stadion utama latihan 1.800.000.000
Sky Viewing Deck weekday 1.440.000.000
Sky Viewing Deck weekend 1.920.000.000
Tarif sewa retail 12.500.000.000
Tarif sewa F&B 5.200.000.000
Tarif parkir 175.800.000
Sewa Aula 720.000.000
Tiket Penonton 607.500.000.000
Tarif parkir motor 4.860.000.000
Tarif Advertisement Normal 40.000.000.000
Tarif Advertisement Event 134.400.000.000
Total Revenue 842.962.300.000
Dengan perhitungan tersebut dilakukan forecasting revenue dari masa
awal operasi pada tahun 2025 hingga 2050 dengan mempertimbangkan sales
volume growth dan sales price increase per tahun dengan base scenario, worst
scenario, maupun best scenario. Berikut adalah perhitungan revenue dari 2025
hingga 2050.
45
Tabel 5.29 Revenue Budget Assumptions
REVENUE BUDGET
Forecast 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 2047 2048 2049 2050
Sales
Volume
0% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5%
Growth
(%)
Sales Price
Increase 0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0%
(%)
Operational
day in a 360 360 360 360 360 360 360 360 360 360 360 360 360 360 360 360 360 360 360 360 360 360 360 360 360 360
year
Tabel 5.30 Revenue Budget Calculation

Volume / year
Komponen 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 ....
Sewa lapangan
latih weekday 410 413 416 419 422 425 428 431 ....
06.00
Sewa lapangan ....
latih weekday 350 352 354 356 358 360 362 364
11.00
46
Sewa lapangan ....
latih weekday 410 413 416 419 422 425 428 431
16.00
Sewa lapangan ....
latih weekend 170 171 172 173 174 175 176 177
06.00
Sewa lapangan ....
latih weekend 140 141 142 143 144 145 146 147
11.00
Sewa lapangan ....
latih weekend 160 161 162 163 164 165 166 167
16.00
Sewa stadion ....
30 31 32 33 34 35 36 37
utama reguler
Sewa stadion ....
60 61 62 63 64 65 66 67
utama latihan
Sky Viewing ....
28.800 28.944 29.089 29.235 29.382 29.529 29.677 29.826
Deck weekday
Sky Viewing ....
19.200 19.296 19.393 19.490 19.588 19.686 19.785 19.884
Deck weekend
Tarif sewa retail 25 25 25 25 25 25 25 25 ....
Tarif sewa F&B 13 13 13 13 13 13 13 13 ....
Tarif parkir 35.160 35.336 35.513 35.691 35.870 36.050 36.231 36.413 ....
Sewa Aula 48 49 50 51 52 53 54 55 ....
Tiket Penonton 2.430.000 2.511.000 2.592.000 2.673.000 2.754.000 2.835.000 2.916.000 2.997.000 ....
Tarif parkir ....
2.430.000 2.511.000 2.592.000 2.673.000 2.754.000 2.835.000 2.916.000 2.997.000
motor
Tarif ....
Advertisement 2.000 2.010 2.021 2.032 2.043 2.054 2.065 2.076
Normal
Tarif ....
Advertisement 3.360 3.377 3.394 3.411 3.429 3.447 3.465 3.483
Event
47
Tarif user
Prive per Unit ....
2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032
(Rupiah)
Sewa lapangan ....
latih weekday 4.500.000,00 4.545.000,00 4.590.450,00 4.636.354,50 4.682.718,05 4.729.545,23 4.776.840,68 4.824.609,08
06.00
Sewa lapangan ....
latih weekday 3.600.000,00 3.636.000,00 3.672.360,00 3.709.083,60 3.746.174,44 3.783.636,18 3.821.472,54 3.859.687,27
11.00
Sewa lapangan ....
latih weekday 5.400.000,00 5.454.000,00 5.508.540,00 5.563.625,40 5.619.261,65 5.675.454,27 5.732.208,81 5.789.530,90
16.00
Sewa lapangan ....
latih weekend 6.750.000,00 6.817.500,00 6.885.675,00 6.954.531,75 7.024.077,07 7.094.317,84 7.165.261,02 7.236.913,63
06.00
Sewa lapangan ....
latih weekend 6.000.000,00 6.060.000,00 6.120.600,00 6.181.806,00 6.243.624,06 6.306.060,30 6.369.120,90 6.432.812,11
11.00
Sewa lapangan ....
latih weekend 7.125.000,00 7.196.250,00 7.268.212,50 7.340.894,63 7.414.303,57 7.488.446,61 7.563.331,07 7.638.964,38
16.00
Sewa stadion ....
800.000.000,00 808.000.000,00 816.080.000,00 824.240.800,00 832.483.208,00 840.808.040,08 849.216.120,48 857.708.281,69
utama reguler
Sewa stadion ....
30.000.000,00 30.300.000,00 30.603.000,00 30.909.030,00 31.218.120,30 31.530.301,50 31.845.604,52 32.164.060,56
utama latihan
Sky Viewing ....
50.000,00 50.500,00 51.005,00 51.515,05 52.030,20 52.550,50 53.076,01 53.606,77
Deck weekday
Sky Viewing ....
100.000,00 101.000,00 102.010,00 103.030,10 104.060,40 105.101,01 106.152,02 107.213,54
Deck weekend
Tarif sewa retail 500.000.000,00 505.000.000,00 510.050.000,00 515.150.500,00 520.302.005,00 525.505.025,05 530.760.075,30 536.067.676,05 ....
Tarif sewa F&B 400.000.000,00 404.000.000,00 408.040.000,00 412.120.400,00 416.241.604,00 420.404.020,04 424.608.060,24 428.854.140,84 ....
Tarif parkir 5.000,00 5.050,00 5.100,50 5.151,51 5.203,02 5.255,05 5.307,60 5.360,68 ....
Sewa Aula 15.000.000,00 15.150.000,00 15.301.500,00 15.454.515,00 15.609.060,15 15.765.150,75 15.922.802,26 16.082.030,28 ....
48
Tiket Penonton 500.000,00 505.000,00 510.050,00 515.150,50 520.302,01 525.505,03 530.760,08 536.067,68 ....
Tarif parkir ....
2.000,00 2.020,00 2.040,20 2.060,60 2.081,21 2.102,02 2.123,04 2.144,27
motor
Tarif ....
Advertisement 20.000.000,00 20.200.000,00 20.402.000,00 20.606.020,00 20.812.080,20 21.020.201,00 21.230.403,01 21.442.707,04
Normal
Tarif ....
Advertisement 40.000.000,00 40.400.000,00 40.804.000,00 41.212.040,00 41.624.160,40 42.040.402,00 42.460.806,02 42.885.414,08
Event
Revenue
Revenue 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 ....
Sewa lapangan ....
latih weekday 1.845.000.000 1.877.085.000 1.909.627.200 1.942.632.536 1.976.107.015 2.010.056.721 2.044.487.810 2.079.406.515
06.00
Sewa lapangan ....
latih weekday 1.260.000.000 1.279.872.000 1.300.015.440 1.320.433.762 1.341.130.448 1.362.109.025 1.383.373.060 1.404.926.165
11.00
Sewa lapangan ....
latih weekday 2.214.000.000 2.252.502.000 2.291.552.640 2.331.159.043 2.371.328.418 2.412.068.065 2.453.385.372 2.495.287.818
16.00
Sewa lapangan ....
latih weekend 1.147.500.000 1.165.792.500 1.184.336.100 1.203.133.993 1.222.189.410 1.241.505.622 1.261.085.939 1.280.933.712
06.00
Sewa lapangan ....
latih weekend 840.000.000 854.460.000 869.125.200 883.998.258 899.081.865 914.378.744 929.891.652 945.623.381
11.00
Sewa lapangan ....
latih weekend 1.140.000.000 1.158.596.250 1.177.450.425 1.196.565.824 1.215.945.786 1.235.593.690 1.255.512.958 1.275.707.052
16.00
Sewa stadion ....
24.000.000.000 25.048.000.000 26.114.560.000 27.199.946.400 28.304.429.072 29.428.281.403 30.571.780.337 31.735.206.422
utama reguler
Sewa stadion ....
1.800.000.000 1.848.300.000 1.897.386.000 1.947.268.890 1.997.959.699 2.049.469.598 2.101.809.898 2.154.992.058
utama latihan
49
Sky Viewing ....
1.440.000.000 1.461.672.000 1.483.684.445 1.506.042.487 1.528.751.351 1.551.763.788 1.575.136.675 1.598.875.451
Deck weekday
Sky Viewing ....
1.920.000.000 1.948.896.000 1.978.279.930 2.008.056.649 2.038.335.135 2.069.018.385 2.100.217.618 2.131.833.934
Deck weekend
Tarif sewa retail 12.500.000.000 12.625.000.000 12.751.250.000 12.878.762.500 13.007.550.125 13.137.625.626 13.269.001.883 13.401.691.901 ....
Tarif sewa F&B 5.200.000.000 5.252.000.000 5.304.520.000 5.357.565.200 5.411.140.852 5.465.252.261 5.519.904.783 5.575.103.831 ....
Tarif parkir 175.800.000 178.446.800 181.134.057 183.862.365 186.632.329 189.444.562 192.299.683 195.198.323 ....
Sewa Aula 720.000.000 742.350.000 765.075.000 788.180.265 811.671.128 835.552.990 859.831.322 884.511.665 ....
Tiket Penonton 607.500.000.000 634.027.500.000 661.024.800.000 688.498.643.250 716.455.860.885 744.903.373.008 773.848.189.788 803.297.412.566 ....
Tarif parkir ....
4.860.000.000 5.072.220.000 5.288.198.400 5.507.989.146 5.731.646.887 5.959.226.984 6.190.785.518 6.426.379.301
motor
Tarif ....
Advertisement 40.000.000.000 40.602.000.000 41.232.442.000 41.871.432.640 42.519.079.849 43.175.492.858 43.840.782.220 44.515.059.819
Normal
Tarif ....
Advertisement 134.400.000.000 136.430.800.000 138.488.776.000 140.574.268.440 142.729.246.012 144.913.265.708 147.126.692.873 149.369.897.256
Event
Total Revenue 842.962.300.000 873.825.492.550 905.242.212.837 937.199.941.646 969.748.086.264 1.002.853.479.036 1.036.524.169.390 1.070.768.047.171 ....
50
Penghitungan revenue penulis lampirkan pada Microsoft excel yang
terlampir dengan dokumen ini. Dari perhitungan tersebut didapat grafik sebagai
berikut.
Gambar 5.9 Persentase sumber permasukan

Gambar 5.10 Pertumbuhan Total Revenue 2025-2050

Grafik tersebut menunjukkan revenue terbesar berasal dari tiket penonton
yaitu 72,1% dari total revenue. Dan dapat dilihat terjadi peningkatan revenue akibat
peningkatan sales volume growth dan sales price increase per tahun.
51
5.8 Net Income Calculation
Net income merupakan pendapatan bersih yang ditung dengan mengurangi
revenue dengan biaya operasional, interest expenses, dan income tax expenses.
Total revenue yang didapat dikurangi dengan operating expenses, depreciation,
amortization, dan asuransi menjadi EBIT (Earnings Before Interest and Tax).
Kemudian dikurangi dengan Interest expenses dan Income tax expenses menjadi
net income.
52
Tabel 5.31 Net Income Calculation
Net Income
Year 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 ....
Total
842.962.300.000 873.825.492.550 905.242.212.837 937.199.941.646 969.748.086.264 1.002.853.479.036 1.036.524.169.390 1.070.768.047.171 ....
Revenue
Construction
447.283.319.641 0 0 0 0 0 0 0 ....
Cost
Gross Profit 395.678.980.359 873.825.492.550 905.242.212.837 937.199.941.646 969.748.086.264 1.002.853.479.036 1.036.524.169.390 1.070.768.047.171 ....
[Depreciation] 46.313.949.000 91.773.949.000 91.773.949.000 91.773.949.000 91.773.949.000 91.779.143.093 91.779.143.093 91.779.143.093 ....
[Amortization] 0 0 0 0 0 0 0 0 ....
Total
Operating 64.830.313.657 110.941.795.232 111.618.364.083 112.321.013.109 113.050.774.805 113.813.916.945 114.601.167.850 115.418.882.666 ....
Expenses
Asuransi 5.186.425.093 8.875.343.619 8.929.469.127 8.985.681.049 9.044.061.984 9.105.113.356 9.168.093.428 9.233.510.613 ....
EBIT 325.662.241.609 754.008.353.700 784.694.379.626 815.893.247.488 847.653.249.475 879.934.448.736 912.754.908.112 946.115.653.892 ....
[Interest
236.392.000.000 231.226.312.652 225.647.370.316 219.622.112.593 213.114.834.252 206.086.973.644 198.496.884.188 190.299.587.575 ....
Expense]
EBT 89.270.241.609 522.782.041.048 559.047.009.310 596.271.134.895 634.538.415.223 673.847.475.092 714.258.023.924 755.816.066.317 ....
[Income Tax
19.639.453.154 115.012.049.031 122.990.342.048 131.179.649.677 139.598.451.349 148.246.444.520 157.136.765.263 166.279.534.590 ....
Expense]
Net Income 69.630.788.455 407.769.992.017 436.056.667.262 465.091.485.218 494.939.963.874 525.601.030.571 557.121.258.661 589.536.531.727 ....
53
Penghitungan lebih lanjut dari tabel tersebut panulis lampirkan pada
Microsoft excel yang penulis lampirkan bersamaan dengan dokumen ini. Dari
penghitungan net cashflow didapat net cashflow 2025 Rp 69.630.788.455 dan
meningkat hingga pada 2050 menjadi Rp 1.284.070.402.236. Dari penghitungan
tersebut didapat beberapa grafik.
Gambar 5.11 Grafik Perbandingan Pertumbuhan Revenue dengan Net Income

Gambar 5.12 Grafik pertumbuhan Net Income 2025-2050

Dari grafik tersebut terlihat terjadi peningkatan revenue dan net income,
terlihat meskipun net income terus mengalami peningkatan, jarak antara revenue
dengan net income selalu sama karena operasional expenses juga ikut naik setiap
tahunnya.
54
5.9 Financial Statement
Financial statement merupakan rangkuman dari semua proses
penghitungan analisis finansial perusahaan yang terdiri dari income statement,
balance sheet, dan cash flow statement. Pada income statement dilakukan recall
terhadap gross profit, total operating expenses, earnings before interest and tax,
earnings before tax, dan net income.
55
Tabel 5.32 Financial Statements (Income Statement)
FINANCIAL STATEMENTS
Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast
2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 ...
Income Statement
Revenue 0 0 0 842.962.300.000 873.825.492.550 905.242.212.837 937.199.941.646 969.748.086.264 ...
Construction
430.986.900.806 1.482.767.249.559 2.184.962.529.993 447.283.319.641 0 0 0 0 ...
Cost
Gross Profit (430.986.900.806) (1.482.767.249.559) (2.184.962.529.993) 395.678.980.359 873.825.492.550 905.242.212.837 937.199.941.646 969.748.086.264 ...
Operating Expenses
Operating
0 0 0 18.516.364.657 19.167.846.232 19.844.415.083 20.547.064.109 21.276.825.805 ...
Expense
Asuransi 0 0 0 5.186.425.093 8.875.343.619 8.929.469.127 8.985.681.049 9.044.061.984 ...
Depreciation
& 0 0 0 46.313.949.000 91.773.949.000 91.773.949.000 91.773.949.000 91.773.949.000 ...
Amortization
Total
Operating 0 0 0 70.016.738.749 119.817.138.850 120.547.833.210 121.306.694.158 122.094.836.789 ...
Expense
Earnings
(430.986.900.806) (1.482.767.249.559) (2.184.962.529.993) 325.662.241.609 754.008.353.700 784.694.379.626 815.893.247.488 847.653.249.475 ...
Before
56
Interest and
Tax
Interest
0 0 0 236.392.000.000 231.226.312.652 225.647.370.316 219.622.112.593 213.114.834.252 ...
Expense
Earnings
(430.986.900.806) (1.482.767.249.559) (2.184.962.529.993) 89.270.241.609 522.782.041.048 559.047.009.310 596.271.134.895 634.538.415.223 ...
Before Tax
Income Tax
0 0 0 19.639.453.154 115.012.049.031 122.990.342.048 131.179.649.677 139.598.451.349 ...
Expense
Net Income (430.986.900.806) (1.482.767.249.559) (2.184.962.529.993) 69.630.788.455 407.769.992.017 436.056.667.262 465.091.485.218 494.939.963.874 ...
57
Penghitungan financial statement dengan tingkat lebih detail penulis
lampirkan pada Microsoft excel yang penulis lampirkan bersamaan dengan
dokumen ini. Pada balance sheet dilakukan recall terhadap total liability berupa
debt issuance, dan total debt balance dan shareholder’s equity. Total assets
merupakan total liabilities dan shareholder’s equity yang didalamnya terdapat
closing balance, fixed assets, dan building assets.
58
Tabel 5.33 Financial Statements (Balance Sheet)
Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast ....
2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 ....
Balance Sheet
Assets
Cash 296.313.099.194 177.345.849.635 92.383.319.641 483.493.051.591 901.067.113.649 1.340.500.308.357 1.802.072.018.761 2.286.089.475.119 ....
Accounts
0 0 0 9.366.247.778 9.709.172.139 10.058.246.809 10.413.332.685 10.774.978.736 ....
Receivable
Fixed Assets
(net) exlude 0 0 0 12.221.041.000 11.367.092.000 10.513.143.000 9.659.194.000 8.805.245.000 ....
building
Building
430.986.900.806 1.913.754.150.365 4.098.716.680.359 4.500.540.000.000 4.409.620.000.000 4.318.700.000.000 4.227.780.000.000 4.136.860.000.000 ....
Assets
Total Assets 500.000.000.000 1.863.800.000.000 3.963.800.000.000 4.768.954.092.591 4.579.929.021.206 4.532.051.374.657 4.478.874.168.816 4.419.978.935.513 ....
Liabilities
Accounts
430.986.900.806 1.482.767.249.559 2.184.962.529.993 447.283.319.641 0 0 0 0 ....
Payable
Debt 0 500.000.000.000 2.600.000.000.000 2.890.328.908.148 2.820.592.128.949 2.745.276.407.413 2.663.935.428.155 2.576.087.170.556 ....
Total
430.986.900.806 1.982.767.249.559 4.784.962.529.993 3.337.612.227.790 2.820.592.128.949 2.745.276.407.413 2.663.935.428.155 2.576.087.170.556 ....
Liabilities
59
Shareholder's Equity
Equity Capital 500.000.000.000 1.363.800.000.000 1.363.800.000.000 1.363.800.000.000 1.363.800.000.000 1.363.800.000.000 1.363.800.000.000 1.363.800.000.000 ....
Retained
(430.986.900.806) (1.482.767.249.559) (2.184.962.529.993) 67.541.864.802 395.536.892.257 422.974.967.244 451.138.740.662 480.091.764.958 ....
Earnings
Shareholder'
69.013.099.194 (118.967.249.559) (821.162.529.993) 1.431.341.864.802 1.759.336.892.257 1.786.774.967.244 1.814.938.740.662 1.843.891.764.958 ....
s Equity
Total
Liabilities &
500.000.000.000 1.863.800.000.000 3.963.800.000.000 4.768.954.092.591 4.579.929.021.206 4.532.051.374.657 4.478.874.168.816 4.419.978.935.513 ....
Shareholder'
s Equity
60
Penghitungan balance sheet penulis lampirkan pada Microsoft excel yang
dilampirkan bersamaan dengan dokumen ini. Pada cash flow statement di-recall
beberapa bagian penghitungan, yaitu cash from operation, cash from investing,
cash from financing, closing cash balance, dan cash from operation.
61
Tabel 5.34 Financial Statements (Cash Flow Statement)
Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast ...
2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 ....
Cash Flow Statement
Operating Cash Flow - Indirect Method
Revenue 0 0 0 842.962.300.000 873.825.492.550 905.242.212.837 937.199.941.646 969.748.086.264 ....
Less: Operating
0 0 0 70.016.738.749 119.817.138.850 120.547.833.210 121.306.694.158 122.094.836.789 ....
Expense
Plus: Depreciation
0 0 0 46.313.949.000 91.773.949.000 91.773.949.000 91.773.949.000 91.773.949.000 ....
& Amortization
Plus: Interest
0 0 0 236.392.000.000 231.226.312.652 225.647.370.316 219.622.112.593 213.114.834.252 ....
Expense
Cash from
0 0 0 799.620.057.097 730.770.253.669 753.477.986.578 776.487.546.811 799.828.747.126 ....
Operations
Investing Cash Flow
Investments in PPE 0 0 0 (13.074.990.000) 0 0 0 0 ....
Investment in
(430.986.900.806) (1.482.767.249.559) (2.184.962.529.993) (447.283.319.641) 0 0 0 0 ....
Construction
Cash from
(430.986.900.806) (1.482.767.249.559) (2.184.962.529.993) (460.358.309.641) 0 0 0 0 ....
Investing
62
Financing Cash Flow
VGF 227.300.000.000 0 0 0 0 0 0 0 ....
Issuance of debt 0 500.000.000.000 2.100.000.000.000 354.900.000.000 0 0 0 0 ....
Repayment of debt
0 0 0 (300.963.091.852) (300.963.091.852) (300.963.091.852) (300.963.091.852) (300.963.091.852) ....
(including interest)
Issuance of equity 500.000.000.000 863.800.000.000 0 0 0 0 0 0 ....
Repayment of
0 0 0 0 0 0 0 0 ....
equity
Dividend Payment 0 0 0 (2.088.923.654) (12.233.099.761) (13.081.700.018) (13.952.744.557) (14.848.198.916) ....
Cash from
727.300.000.000 1.363.800.000.000 2.100.000.000.000 51.847.984.495 (313.196.191.612) (314.044.791.869) (314.915.836.408) (315.811.290.768) ....
Financing
Net Increase
296.313.099.194 (118.967.249.559) (84.962.529.993) 391.109.731.950 417.574.062.057 439.433.194.709 461.571.710.403 484.017.456.358 ....
(decrease) in Cash
Opening Cash 1.340.500.308.35 1.802.072.018.76
0 296.313.099.194 177.345.849.635 92.383.319.641 483.493.051.591 901.067.113.649 ....
Balance 7 1
Closing Cash 1.340.500.308.35 1.802.072.018.76 2.286.089.475.11
296.313.099.194 177.345.849.635 92.383.319.641 483.493.051.591 901.067.113.649 ....
Balance 7 1 9
Operating Cash Flow - Direct Method
Cash received from
0 0 0 842.962.300.000 873.825.492.550 905.242.212.837 937.199.941.646 969.748.086.264 ....
user
Cash paid for
0 0 0 (23.702.789.749) (28.043.189.850) (28.773.884.210) (29.532.745.158) (30.320.887.789) ....
operating expenses
63
Cash paid for
0 0 0 (19.639.453.154) (115.012.049.031) (122.990.342.048) (131.179.649.677) (139.598.451.349) ....
income taxes
Cash from
0 0 0 799.620.057.097 730.770.253.669 753.477.986.578 776.487.546.811 799.828.747.126 ....
Operations
64
Penghitungan cashflow statement penulis lampirkan pada Microsoft excel
yang penulis lampirkan bersamaan dengan dokumen ini. Dari beberapa tabel
tersebut didapat beberapa grafik.
Gambar 5.13 Grafik Perbandingan Revenue dan Net Income dari Cash Flow
Statement
Gambar 5.14 Pertumbuhan Net Income dari Cash Flow Statement

65
Gambar 5.15 Pertumbuhan Total Assets
Gambar 5.16 Pertumbuhan Total Liabilities and Shareholder’s Equity

66
Gambar 5.17 Shareholder Equity Growth
Gambar 5.18 Closing Cash Balance 2022-2050

Gambar 5.19 Cash from Operation Growth 2022-2050

Didapat terdapat kenaikan revenue dan net income setiap tahun tetapi
kenaikannya berada pada gradien yang sama. Total assets naik saat masa
pembangunan kemudian turun saat masa pembayaran hutang dan naik kembali saat
selesai pembayaran hutang, begitu juga dengan grafik total liabilities and
67
shareholder’s equity. Semetara shareholder’s equity terus naik setiap tahunnya.
Closing cash balance selalu berada diatas 0 dan cash from operations selalu
meningkat sehingga pemasukan selalu mengalami peningkatan dibandingkan
dengan biaya operasional.
5.10Valuation
Setelah dilakukan perhitungan cashflow, dilakukan perhitungan valuasi
perusahaan, valuasi dilakukan dengan membandingkan beta, market return, risk-
free return yang merupakan Langkah-langkah menghitung WACC.
Tabel 5.35 Valuation Detail (Beta, Market Return, Risk-Free Return)
Beta
Total Beta By Industry Sector - Global
Source: http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/ >>
Current Data
Beta - Building - Levered Beta 1,31
Market Return
IHSG - Beg. 2011 3.727,52
IHSG - End. 2020 5.979,07 10 years
Annual Return (Geometric Return) 9,91%
Risk-Free Return
Obligasi Pemerintah Indonesia
Source: ibpa.co.id
Indonesia Government Bond Yield
6,3976%
(4Y)
Kemudian dilakukan perhitungan WACC.
Tabel 5.36 WACC Calculation
Information/Assumption
Equity Value 1.363.800.000.000
Debt Value 2.954.900.000.000
VGF Value 227.300.000.000
Equity Proportion 30,00%
VGF Proportion 5,00%
Debt Proportion 65,00%
Beta 1,31
Rm (market return) 9,91%
Rf (risk-free rate) 6,40%
Ke (cost of equity) 11,00%
68
rd (interest rate) 8,00%
t (tax rate) 22,00%
Kd (cost of debt) 6,24%
WACC 7,36%
g (constant growth rate) 2%
Dengan didapat WACC 7,36% dilakukan perhitungan FCFF atau free cash
flow to the firm untuk menghitur NPV, IRR, payback period, dan discounted
payback period.
69
Tabel 5.37 FCFF Calculation
FCFF 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 ...
EBIT (430.986.900.806,26) (1.482.767.249.558,99) (2.184.962.529.993,41) 325.662.241.609,31 754.008.353.699,92 784.694.379.626,34 815.893.247.488,30 ...
After tax
(336.169.782.628,88) (1.156.558.454.656,01) (1.704.270.773.394,86) 254.016.548.455,26 588.126.515.885,94 612.061.616.108,54 636.396.733.040,87 ...
EBIT
Add:
Depreciation
0,00 0,00 0,00 46.313.949.000,00 91.773.949.000,00 91.773.949.000,00 91.773.949.000,00 ...
and
Amortization
Less: Capital
0,00 0,00 0,00 (13.074.990.000,00) 0,00 0,00 0,00 ...
Expenditures
Less:
Construction (430.986.900.806,26) (1.482.767.249.558,99) (2.184.962.529.993,41) (447.283.319.641,35) 0,00 0,00 0,00 ...
Expenses
Less: Changes
in Net
0,00 0,00 0,00 256.031.453.154,05 346.238.361.682,45 348.637.712.364,20 350.801.762.270,01 ...
Working
Capital
FCFF (767.156.683.435,13) (2.639.325.704.215,01) (3.889.233.303.388,26) 96.003.640.967,96 1.026.138.826.568,38 1.052.473.277.472,74 1.078.972.444.310,88 ...
FCFF - Total (767.156.683.435,13) (2.639.325.704.215,01) (3.889.233.303.388,26) 96.003.640.967,96 1.026.138.826.568,38 1.052.473.277.472,74 1.078.972.444.310,88 ...
FCFF - Total
(767.156.683.435,13) (2.458.475.029.227,64) (3.374.501.490.312,94) 77.590.070.522,64 772.498.024.034,97 738.031.925.287,22 704.769.722.991,39 ...
- Discounted
FCFF -
(767.156.683.435,13) (3.406.482.387.650,14) (7.295.715.691.038,41) (7.199.712.050.070,44) (6.173.573.223.502,06) (5.121.099.946.029,32) (4.042.127.501.718,44) ...
Acummulated
FCFF -
Discounted - (767.156.683.435,13) (3.225.631.712.662,77) (6.600.133.202.975,71) (6.522.543.132.453,07) (5.750.045.108.418,10) (5.012.013.183.130,88) (4.307.243.460.139,49) ...
Acummulated
70
Penghitungan FCFF penulis lampirkan pada micrsosoft excel yang
dilampirkan bersamaan dengan dokumen ini. Dari perhitungan FCFF didapat NPV,
IRR, payback period, dan discounted payback period.
Tabel 5.38 Valuation Results (NPV, IRR, Payback Period)
NPV 9.462.105.008.612,76
IRR 15%
Payback Period 10
Sehingga dengan didapatnya NPV Rp 9.462.105.008.612,76 dan IRR 15%
5.11Scenario
Skenario dilakukan sebagai salah satu metode untuk mengetahui besar
sensitivitas perubahan sales volume growth, sales price increase, operational cost
increase, dan wage increase terhadap IRR dan NPV.
a. Base Condition
Tabel 5.39 Base Condition Scenario
Sales Volume Growth (%) 0,5%
Sales Price Increase (%) 1,0%
Operational Cost Increase (%) 4,0%
Wage Increase (%) 1,1%
Income Tax Rate (%) 22,0%
Tabel 5.40 Base Condition Valuation Results
Valuation Results
NPV 9.462.105.008.612,76
IRR 15%
WACC 7,36%
Payback Period 10
b. Worst Condition
Tabel 5.41 Worst Condition Scenario
71
Tabel 5.42 Worst Condition Valuation Results
Valuation Results
NPV 5.435.944.434.668,41
IRR 13%
WACC 7,36%
Payback Period 11
c. Best Condition
Tabel 5.43 Best Condition Scenario
Tabel 5.44 Best Condition Valuation Results
Valuation Results
NPV 12.760.745.452.603,40
IRR 16%
WACC 7,36%
Payback Period 10
5.12Sensitivity Analysis
Sensitivity analysis dilakukan untuk melihat perubahan NPV dan IRR
akibat pergeseran parameter.
a. Kenaikan biaya operasional
Tabel 5.45 Sensitivity Analysis : Kenaikan Biaya Operasional
Kenaikan operasional
Nilai NPV IRR
1% 9.556.920.635.816,57 15%
2% 9.530.960.574.309,01 15%
3% 9.499.740.862.288,42 15%
4% 9.462.105.008.612,76 15%
72
5% 9.416.641.944.012,64 15%
6% 9.361.631.599.821,09 15%
7% 9.294.979.351.343,06 15%
8% 9.214.137.163.353,28 14%
9% 9.116.008.878.984,22 14%
10% 8.996.836.628.879,05 14%
Gambar 5.20 Sensitivity Analysis : Kenaikan Biaya Operasional

b. Kenaikan harga jual
Tabel 5.46 Sensitivity Analysis : Sales Price Increase
Sales Price Increase
Nilai NPV IRR
1% 9.462.105.008.612,76 15%
1,50% 10.409.767.842.329,40 15%
2% 11.452.556.730.012,10 15%
2,50% 12.600.603.118.908,60 16%
3% 13.865.113.867.305,10 16%
3,50% 15.258.482.244.773,90 16%
4% 16.794.409.936.874,50 17%
4,50% 18.488.041.094.251,50 17%
5% 20.356.109.559.234,80 18%
5,50% 22.417.100.504.073,40 18%
73
Gambar 5.21 Sensitivity Analysis : Sales Price Increase
c. Kenaikan volume user
Tabel 5.47 Sensitivity Analysis : Sales Volume Growth
Sales Volume Growth
Nilai NPV IRR
0% 6.272.047.901.372,51 13%
0,50% 9.462.105.008.612,76 15%
1% 9.615.900.339.503,45 15%
1,50% 9.788.027.679.072,96 15%
2% 10.229.203.771.820,00 15%
2,50% 11.364.244.030.675,00 15%
3% 12.884.450.502.228,60 16%
3,50% 14.602.962.366.262,60 16%
4% 15.555.020.227.960,70 17%
4,50% 16.855.351.470.527,50 17%
74
Gambar 5.22 Sensitivity Analysis : Sales Volume Growth
d. Perubahan interest rate
Tabel 5.48 Sensitivity Analysis : Interest Rate Change
Interest Rate
Nilai NPV IRR
6% 13.729.312.953.883,00 15%
6,50% 12.479.645.581.754,40 15%
7% 11.364.685.804.786,50 15%
7,50% 10.364.283.192.536,90 15%
8% 9.462.105.008.612,76 15%
8,50% 8.644.773.438.432,38 15%
9% 7.901.226.643.830,77 14%
9,50% 7.222.238.710.017,58 14%
10% 6.600.054.222.781,37 14%
10,50% 6.028.106.765.733,30 14%
Gambar 5.23 Sensitivity Analysis : Interest Rate Change

75
5.13Ratio
Beberapa rasio lainnya yang digunakan sebagai pertimbangan finansial
perusahaan yaitu ada net profit margin, return on asset, return in equity, operating
profit margin, total deprecation expenses, dan working capital.
Gambar 5.24 Net Profit Margin

Gambar 5.25 Return on Asset

76
Gambar 5.26 Return on Equity
Gambar 5.27 Operating Profit Margin

77
Gambar 5.28 Total Depreciation Expenses
Gambar 5.29 Working Capital

78
BAB 6
ANALISIS RISIKO
6.1 Analisis Risiko
Risiko merupakan kemungkinan dari suatu peristiwa terjadi yang dapat
memberikan dampak positif maupun negatif pada suatu hal. Dalam dunia ekonomi,
terutama investasi, risiko merupakan suatu kemungkinan terjadinya kerugian yang
dialami, atau tidak tercapainya keuntungan yang diharapkan. Semakin besar
kemungkinan terjadinya kerugian, semakin besar risikonya.
Analisis risiko merupakan hal yang penting untuk dilakukan karena dapat
mengelompokkan risiko menjadi risiko kecil yang dapat diterima atau ditolerir, dan
risiko besar yang harus dihindari. Cara untuk menghindari risiko besar adalah
dengan melakukan berbagai tindakan preventif. Apabila risiko besar tersebut terjadi
sebelum dilakukannya tindakan preventif, maka dapat melakukan tindakan
korektif.
Pada proses analisis risiko ini, penulis membagi risiko ke dalam tiga fase,
yaitu Pre & Post Completion Phase, Pre Completion Phase, dan Post Completion
Phase.
6.2 Pre & Post Completion Phase

Pre & Post Completion Phase merupakan fase pelaksanaan proyek
keseluruhan. Dalam proses analisis risiko ini, penulis mengidentifikasi beberapa
risiko yang mungkin terjadi selama pelaksanaan proyek, yaitu:
6.2.1 Floating Interest Rate Loans or Unexpected Peaks

Floating Interest Rate Loans adalah kondisi dimana suku bunga
mengalami kondisi bunga berjalan atau bunga mengambang. Risiko ini termasuk
dalam risiko suku bunga. Nilai suku bunga dapat terus berubah, dapat mengalami
kenaikan maupun penurunan, sesuai dengan bunga Bank Indonesia. Apabila suku
bunga mengalami kenaikan, maka akan menurunkan jumlah investasi.
Untuk mencegah kenaikan suku bunga tersebut, tindakan preventif yang
dapat dilakukan adalah melakukan tindakan komprehensif dari tiap tingkat variable.
79
Apabila hal tersebut terjadi di masa depan, tindakan korektif yang dapat dilakukan
adalah mengubah kontrak menjadi true interest rate.
6.2.2 Fluktuasi Suku Bunga

Fluktuasi suku bunga adalah kondisi suku bunga yang kerap berubah.
Sama seperti kondisi floating interest rate, kondisi ini umumnya menyebabkan
suku bunga mengalami kenaikan, bukan penurunan. Apabila suku bunga
meningkat, akan berdampak negatif bagi investasi. Risiko ini merupakan risiko
suku bunga yang dirasakan oleh pihak bank.
Untuk mencegah risiko ini, tindakan preventif yang dilakukan adalah
mengubah kontrak untuk menutupi risiko. Sedangkan tindakan korektif yang
dilakukan ketika fluktuasi suku bunga terjadi adalah mengubah menjadi produk
turunan.
6.2.3 Penurunan IRR

IRR merupakan indikator untuk memperkirakan potensi dari investasi.
Apabila terjadinya penurunan IRR, maka akan menyebabkan penurunan laba dari
proyek. Apabila IRR di bawah WACC, maka akan menyebabkan terjadinya
kerugian pada proyek. Risiko ini merupakan risiko inflasi yang dialami oleh
perusahaan.
Tindakan preventif yang dapat dilakukan adalah membuat pendapatan
tambahan. Sedangkan tindakan korektif yang dilakukan ketika terjadinya
penurunan IRR adalah memberikan kompensasi penutupan lahan.
6.2.4 Penetapan Penyesuaian Inflasi

Penetapan penyesuaian inflasi merupakan hal yang dapat memberikan
risiko pada proyek. Risiko ini merupakan risiko inflasi yang dirasakan oleh End
User dan Supplier. Sehingga, untuk mencegah hal tersebut, tindakan preventif yang
dilakukan adalah menurunkan batas harga untuk end user dan melakukan sistem
pemesanan pre-order untuk supplier. Tindakan korektif yang dilakukan adalah
mengikuti penetapan penyesuaian inflasi tersebut.
80
6.2.5 Pembayaran Kompensasi Akibat Kerusakan Alam
Pembangunan proyek dapat mengorbankan kondisi alam setempat, seperti
menjadikan lahan kosong yang semulanya banyak pepohonan menjadi bangunan,
dan sebagainya. Oleh karena itu, pihak perusahaan perlu membayar kompensasi
atas hal tersebut. Pembayaran kompensasi ini dapat menjadi risiko besar yang perlu
ditangani apabila tidak dipersiapkan. Risiko ini merupakan risiko lingkungan.
Untuk mencegah hal ini terjadi, tindakan preventif yang dapat dilakukan
adalah dengan meningkatkan alokasi biaya lingkungan, sehingga dapat menyiapkan
dana yang sekiranya diperlukan untuk pembayaran kompensasi. Tindakan korektif
yang dapat dilakukan apabila hal ini terjadi adalah dengan melakukan hal yang
sesuai dengan surat perjanjian mengenai hal ini.
6.2.6 Tertundanya Izin Mendirikan Bangunan

Izin Mendirikan Bangunan (IMB) merupakan perizinan untuk
membangun atau mengubah bangunan. Oleh karena itu, perizinan untuk mendirikan
bangunan ini diperlukan saat berlangsungnya masa pengerjaan proyek. Dengan
terlambatnya atau tertundanya pengeluaran izin mendirikan bangunan, dapat
menyebabkan terhambatnya proyek, atau bahkan dapat menyebabkan
keterlambatan proyek. Risiko ini merupakan risiko regulasi yang dialami oleh
kontraktor.
Untuk mencegah hal tersebut terjadi, tindakan preventif yang dilakukan
adalah dengan meningkatkan dukungan atau support dari pihak-pihak yang terkait
dengan pengeluaran IMB ini. Apabila hal ini terjadi nantinya, tindakan korektif
yang dapat dilakukan adalah dengan follow-up pihak terkait dan berusaha
semaksimal mungkin untuk memperoleh IMB secepatnya.
6.2.7 Negoisasi Kelonggaran

Selama proses pembayaran kembali atau proses pengembalian utang
kepada pihak lender, terdapat kemungkinan terjadinya proses negoisasi
kelonggaran pengembalian uang. Risiko ini merupakan risiko regulasi yang dialami
oleh bank. Oleh karena itu, untuk mencegah hal tersebut terjadi, tindakan preventif
yang dapat dilakukan adalah dengan melakukan negoisasi kontrak.
81
6.2.8 Pengambilalihan Tanpa Membayar Ganti Rugi
Risiko yang dapat terjadi saat berjalannya proyek adalah terjadinya
pengambilalihan tanpa membayar ganti rugi. Risiko ini merupakan country risk
yang dialami oleh SVP. Tindakan preventif yang dapat dilakukan untuk mencegah
hal ini terjadi adalah dengan melakukan perundingan. Tindakan koreksi yang dapat
dilakukan adalah dengan memperoleh persetujuan dukungan pemerintah.
6.3 Pre Completion Phase

Pre Completion Phase merupakan fase pelaksanaan proyek sebelum
penyelesaian. Dalam proses analisis risiko ini, penulis mengidentifikasi lima (5)
6.3.1 Keterbatasan Sumber Daya atau Aset

Keterbatasan Sumber Daya atau Aset merupakan risiko yang dialami oleh
SVP dan tergolong risiko teknis, perencanaan, dan desain yang dialami oleh pihak
SVP. Ketika proyek mengalami keterbatasan sumber daya atau asset, proyek
tersebut dapat berjalan lambat, atau bahkan tertunda. Untuk mengatasi hal ini
apabila terjadi di masa depan adalah dengan melakukan tindakan korektif berupa
memberikan jaminan sponsor kepada lenders. Namun, untuk mencegah hal ini
terjadi, dapat melakukan tindakan preventif yaitu meningkatkan nilai dari asset
proyek.
6.3.2 Keterlambatan Proyek

Keterlambatan proyek merupakan bagian dari risiko teknis, perencanaan,
dan desain yang dialami pihak kontraktor. Keterlambatan proyek dari jadwal yang
telah direncanakan dapat berisiko besar bagi proyek. Keterlambatan proyek dapat
menambahkan biaya yang harus dikeluarkan oleh perusahaan penyedia jasa. Selain
itu, keterlambatan proyek dapat menurunkan nilai investasi proyek.
Oleh karena itu, diperlukannya tindakan preventif, yaitu dengan
merencanakan beberapa alternatif untuk beberapa kondisi, seperti merencanakan
rencana cadangan apabila terjadi suatu hal yang dapat menghambat jalannya
82
proyek. Tindakan korektif yang dapat dilakukan adalah dengan melakukan hal yang
tertera pada persetujuan proyek konstruksi.
6.3.3 Ketidaksesuaian Material atau Peralatan dari Spesifikasi

Ketidaksesuaian material atau peralatan juga merupakan bagian dari risiko
teknis, perencanaan, dan desain yang dialami oleh supplier. Risiko ini dapat
menghambat jalannya proyek. Ketika material atau peralatan tidak sesuai, maka
memungkinkan untuk dilakukannya pengembalian material atau peralatan tersebut
dan menunggu barang gantinya, sehingga dapat menunda jalannya proyek.
Oleh karena itu, dibutuhkannya tindakan preventif untuk mencegah hal
tersebut terjadi dengan melakukan pengecekan material dan peralatan sebelum
handover. Tindakan korektif yang dapat dilakukan apabila hal ini terjadi adalah
dengan memberikan biaya penalti.
6.3.4 Biaya Tidak Terduga

Biaya tidak terduga di masa depan merupakan risiko proses konstruksi
yang dialami oleh pihak kontraktor. Biaya tidak terduga dapat berupa
pembengkakan biaya maupun penurunan biaya. Untuk mencegah pembengkakan
biaya terjadi, tindakan preventif yang dilakukan adalah memperkirakan dan
merencanakan biaya setepat mungkin. Tindakan korektifnya adalah dengan
melakukan persetujuan biaya tetap.
6.3.5 Terdapat Aspek yang Tidak Ditutupi oleh Asuransi

Risiko konstruksi yang dialami oleh pihak asuransi adalah adanya
beebrapa aspek yang tidak tertutupi oleh asuransi. Untuk mencegah hal ini terjadi,
tindakan preventif yang dapat dilakukan adalah dengan membuat persetujuan antar
pihak. Tindakan korektif yang dapat dilakukan ketika terjadinya hal ini adalah
dengan menggunakan peraturan mengenai asuransi.
6.4 Post Completion Phase
83
Post Completion Phase merupakan fase pelaksanaan proyek pasca-
penyelesaian. Dalam proses analisis risiko ini, penulis mengidentifikasi lima (5)
6.4.1 Ketidaktersediaan Persetujuan Harga
Saat melaksanakan proyek konstruksi, diperlukannya membuat
persetujuan seluruh pihak mengenai harga yang digunakan. Risiko
ketidaktersediaannya persetujuan harga merupakan risiko operasional yang
dirasakan oleh pihak kontraktor. Untuk mencegah hal ini terjadi, tindakan preventif
yang dapat dilakukan adalah dengan membuat persetujuan antar kedua belah pihak.
Namun, apabila risiko ini terjadi di masa depan, tindakan korektif yang dapat
dilakukan adalah dengan melakukan turnkey agreement.
6.4.2 Operator yang Tidak Kompeten

Pekerja atau operator yang bekerja pada proyek harus kompeten dan
mengerti apa yang dikerjakan. Apabila pekerja atau operator tidak kompeten, maka
dapat memberikan dampak negatif bagi proyek seperti menurunnya mutu pekerjaan
proyek, terjadinya berbagai kesalahan yang dapat berdampak kecil maupun fatal,
dan sebagainya. Oleh karena itu, diperlukannya tindakan preventif dan korektif
untuk mengatasi permasalahan ini.
Tindakan preventif yang dapat dilakukan untuk mencegah risiko ini adalah
melakukan pengecekan dan supervisi secara rutin. Apabila risiko ini terjadi pada
saat pelaksaan proyek, dapat melakukan tindakan korektif berupa pembayaran
penalti dan memberhentikan operator tersebut apabila memang harus
diberhentikan.
6.4.3 Penolakan Material atau Peralatan

Risiko penolakan material atau peralatan oleh perusahaan merupakan
risiko penyediaan yang dirasakan oleh supplier. Apabila hal ini terjadi, dapat
memperburuk hubungan antara supplier dengan pihak perusahaan. Penolakan
material ini juga dapat mengakibatkan terhambatnya pekerjaan proyek karena harus
menunggu material atau peralatan pengganti. Oleh karena itu, diperlukannya
tindakan preventif dan korektif untuk mengatasi permasalahan ini.
84
Tindakan preventif yang dapat dilakukan untuk mencegah risiko ini adalah
dengan membuat pemahaman dan persetujuan antar kedua belah pihak. Harapannya
adalah dengan adanya persetujuan ini, pihak perusahaan tidak dapat menolak
material atau peralatan yang sudah dating. Tindakan korektif yang dapat dilakukan
untuk mengatasi risiko ini apabila terjadi di masa depan adalah dengan melakukan
put-or-pay agreement atau persetujuan lainnya.
6.4.4 Tingginya Output Price Dibanding Harga Pasar

Kenaikan harga output dapat menyebabkan harga output tersebut lebih
tinggi atau mahal dibandingkan harga pasar. Risiko ini merupakan risiko
permintaan yang dialami oleh end user. Untuk mencegah risiko tersebut, tindakan
preventif yang dapat dilakukan adalah membuat kontrak mengenai harga yang telah
disepakati. Tindakan korektif yang dapat dilakukan untuk mengatasi hal tersebut
adalah dengan melakukan take or pay.
6.4.5 Pembayaran Tidak Tepat

Pembayaran yang tidak tepat waktu dan jumlah nominal yang tidak sesuai
merupakan risiko yang dialami oleh bank dan tergolong risiko demand. Untuk
mencegah hal ini terjadi, dapat melakukan tindakan preventif seperti membuat
kontrak atau perjanjian. Apabila hal ini terjadi, tindakan korektif yang dapat
dilakukan adalah dengan menerbitkan letter of credit untuk mendukung pinjaman
pembeli.
85
BAB 7
KESIMPULAN
Dari penulisan laporan ini, dapat ditarik beberapa kesimpulan untuk

proyek Jakarta Internasional Stadium:
1. PT. JISPRO Construction merupakan sebuah badan usaha yang
dibentuk dalam rangka menjalankan proyek Jakarta International
Stadium milik Pemerintah Provinsi DKI Jakarta
2. Nilai investasi untuk proyek JIS ini sebesar Rp 4.546.000.000.000,00;
3. Luas lahan dari JIS ini sendiri adalah 226.827 m 2;
4. Kapasitas dari JIS sebesar 82.000 penonton;
5. Skema pendanaan yang digunakan untuk proyek ini berasal dari equity
30%, debt 65%, dan VGF sebesar 5%;
6. Nilai IRR proyek sebesar 15%, berada di atas WACC sebesar 7,36%;
7. Nilai NPV yang didapatkan sebesar Rp 9.462.105.008.612,76 sehingga
tidak bernilai negatif;
8. Payback period selama 10 tahun, dengan grace period selama 3 tahun.
86

Laporan Investasi Proyek - Kelompok 5 - JISPRO

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Laporan Investasi Proyek - Kelompok 5 - JISPRO

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

UNIVERSITAS INDONESIA

INVESTASI PROYEK JAKARTA INTERNATIONAL STADIUM

Alvin Baskoro Adhi 1806203093

Depok, 21 Desember 2021

KATA PENGANTAR ........................................................................................... ii

Dari benchmark ini, dapat dilihat bahwa proyek Jakarta International

2.2 Visi, Misi, dan Nilai

3.1 Latar Belakang Proyek

3.2 Data Umum Proyek

Proyek : Jakarta International Stadium

3.3 Data Teknis Proyek

Jumlah Lantai : 9 lantai

4.1 Skema KPBU

Gambar 4.1. Skema KPBU PT JISPRO

Dari grafik tersebut, juga diketahui bahwa PT JISPRO memiliki hubungan

Gambar 4.2. Hubungan antar Stakeholders

Tabel 4.1. Stakeholder Pendanaan Proyek JISPRO

Sumber: (JISPRO, 2021)

4.3 Skema Pendanaan

Dari skema tersebut, didapatkan persentase untuk masing-masing

4.4 Skema Ekuitas

4.5 Skema Peminjaman

Gambar 4.4 Skema Peminjaman

Tabel 4.2 Skema Peminjaman Bank

Sumber: (JISPRO, 2021)

4.6 Potential Revenue

Tabel 4.3 Potential Revenue

INSTRUMEN JENIS TARIF

WEEKDAY . 06.00 - 11.00

REGULER Rp 800.000.000,00 / 12 jam/hari

LATIHAN Rp 30.000.000,00 / 2 jam

WEEKDAY Rp 50.000,00 / orang

TARIF SEWA F&B SEWA Rp 300.000.000/tahun/toko

REGULER Rp 15.000.000,00 / hari

TIKET PENONTON TIKET Rp 250.000,00 / orang

NORMAL Rp 20.000.000,00 / iklan

Sumber: (JISPRO, 2021)

Sumber: (JISPRO, 2021)

Cash Flow Statement

(119.970.467) 0 0 0 0 (6.215.845.607) 0 0 0 0 (195.419.249)

3.324.920.403 2.216.613.602 1.108.306.801 0 32.426.060.040 30.160.279.118 27.894.498.196 25.628.717.274 23.362.936.352 21.147.037.427

775.611.077.283 536.696.871.615 278.669.529.492 0 0 0 0 0 0 0

Cash Flow Statement

5.3 Operating Budget

Gambar 5.2 Pertumbuhan Operating Budget 2025-2050

Gambar 5.3 Persentase operational budget

5.4 Construction Budget

Gambar 5.4 Initial Investment Use Percentage

Gambar 5.5 S Curve Jakarta International Stadium

5.5 PPE (Property, Plant, and Equipment) Schedule

Tabel 5.13 Property, Plant, and Equipment Schedule

Peralatan Tahun Depresiasi/tahun

Tabel 5.15 PPE Schedule Closing Balance 2025-2033

Gambar 5.6 Total Depreciation Expense 2025-2050

Gambar 5.7 Asset Depreciation 2022-2050

5.6 Financing Schedule

Gambar 5.8 Annual Dividend Payment

5.7 Revenue Budget

Tabel 5.30 Revenue Budget Calculation

Gambar 5.9 Persentase sumber permasukan

Gambar 5.10 Pertumbuhan Total Revenue 2025-2050

Gambar 5.11 Grafik Perbandingan Pertumbuhan Revenue dengan Net Income

Gambar 5.12 Grafik pertumbuhan Net Income 2025-2050