PEMERINTAH

KOTA MEDAN

BAB I
PENDAHULUAN

1.1 LATAR BELAKANG

Pasar tradisional (menurut Perpres no 112 Tahun 2007), Pasar yang dibangun
dan dikelola oleh Pemerintah, Pemerintah Daerah, Swasta, Badan Usaha Milik
Negara dan Badan Usaha Milik Daerah termasuk kerjasama dengan swasta
dengan tempat usaha berupa toko, kios, los dan tenda yang dimiliki/dikelola oleh
pedagang kecil, menengah, swadaya masyarakat atau koperasi dengan usaha
skala kecil, modal kecil dan dengan proses jual beli barang dagangan melalui
tawar menawar.

Pasar tradisional harus menjadi perhatian khusus karena kedekatan historis dan
filosofisnya dengan tradisi masyarakat Indonesia pada umumnya. Masyarakat
kalangan ekonomi menengah bawah senantiasa bersentuhan dengan pasar
tradisional dalam pemenuhan kebutuhan barang-barang konsumsi, bahkan bukan
hanya lingkup masyarakat menengah bawah tetapi seringkali masyarakat
ekonomi tinggi. Hal tersebut menunjukkan betapa pentingnya pengelolaan pasar
tradisional ditinjau dari kelangsungan pasar tersebut untuk dapat dan mampu
bersaing dengan pasar-pasar yang sudah modern. Dimana pasar modern sudah
menjual dan menyediakan barang dan kebutuhan yang ada di pasar tradisional.

Seiring dengan perkembangan jumlah penduduk dan penghuni yang tinggal di

wilayah sekitar pasar tradisional yang mulai padat menimbulkan permintaan
kebutuhan yang harus disediakan di pasar tradisional tersebut. Namun hal
tersebut menjadi kendala karena berbagai permasalahan pengelolaan pasar
tradisional yang kurang baik sehingga menyebabkan peluang tumbuhnya pasar
modern.

Belum lagi masalah tata ruang dan letak yang terkesan acak-acakan membuat
kenyamanan dalam berbelanja. Tempat yang becek, bau, dan ketidaknyamanan
 PEMERINTAH
KOTA MEDAN

dalam berbelanja membuat semakin terpuruknya pasar tradisional tersebut yang

berdampak menurunya omzet dan keuntungan para pedagang pasar tradisional
tersebut. Tumbuhnya pasar modern yang menjamur, yang tidak memperhatikan
zona dan struktur jumlah penduduk membuat semakin terpuruknya pasar
tradisional. Sehingga menuntut pasar tradisional perlu pengelolaan manajemen
pasar yang memadai.

Peran pemerintah daerah dan pemerintah pusat dapat bersinergi dalam

perlindungan pasar tradisional. Pengelolaan pasar tradisional yang belum
menyeluruh membuat banyak kelemahan yang dimiliki oleh pasar tradisional
dalam berhadapan dan bersaing dengan pasar modern. Dari sisi manajemen,
penerapan dan implementasi fungsi-fungsi masih jauh dari yang diharapkan.
Sehingga pasar tradisional harus berbenah diri dalam pengelolaannya dengan
pola manajemen pasar yang modern agar para pedagang dan pekerja yang
terlibat dalam pasar tersebut terjamin kelangsungan hidupnya.

Kota Medan yang terkenal sebagai kota perdagangan memiliki permasalahan

dalam pengelolaan pasar tradisional. Salah satu pasar di Kota Medan yang perlu
untuk dikaji pengembangannya adalah Pasar Tradisional Meranti Baru atau lebih
dikenal dengan Pasar Gang Khandak yang berada di Jalan Masjid/parit busuk dan
Jalan M. Idris, Kelurahan Sei Putih Timur II, Kecamatan Medan Petisah. Saat ini
pasar Meranti Baru sebagian pengelolaanya dilakukan oleh pemerintah Kota
Medan melalui PUD Pasar dan sebagian dikelola oleh swasta.

Adanya pembagian pengelolaan ini pada awalnya merupakan bentuk kerjasama

pemerintah dan swasta dalam penyediaan pasar tradisional di Kota Medan
khususnya di Kecamatan Medan Petisah. Namun dalam perkembangannya saat
ini, sebagian pasar Meranti Baru yang dikelola oleh swasta tidak mampu bersaing
atau berkembang karna harga sewa dan pengelolaanya mengikuti konsep pasar
modern sehingga kurang diminati oleh pelaku pasar tradisional. Dengan adanya
perkembangan ini, pemerintah Kota Medan perlu melakukan kajian untuk
pengambilanalihan asset yang dikelola swasta yang ada saat ini agar pasar
tersebut lebih optimal pelayanannya untuk melayani kebutuha pasar tradisional
 PEMERINTAH
KOTA MEDAN

di wilayah tersebut. Keberadaan pasar tradisional di Kota Medan masih sangat

dibutuhkan, kedekatan historis dan filosofis pasar tradisional tersebut pada saat
ini masih erat kaitannya dengan aktivitas dan transaksi perekonomian sehari-hari
masyarakat Kota Medan.

1.2 TUJUAN DAN SASARAN

Pekerjaan ini dimaksudkan untuk menyusun penelitian pengambilalihan asset

pasar Meranti Baru (pasar gang khandak) yang dikelola oleh swasta menjadi
asset Pemerintah Kota Medan agar seluruh pasar Meranti Baru dapat dikelola
dengan konsep Pasar Tradisional.

Sementara Tujuan kajian ini adalah :

 Menilai kelayakan pengambilalihan asset Pasar Swasta menjadi asset
Pemerintah Kota Medan.
 Menjadikan pasar tradisional sebagai urat nadi perekonomian daerah.
 Meningkatkan kesejahteraan pedagang pasar tradisonal.
Program pengembangan pasar tradisional ini dilaksanakan secara berencana dan
berkelanjutan serta mendukung komitmen Pemerintah Kota Medan didalam
mendukung dan melestarikan kegiatan pasar tradisional di Kota Medan. Adapun
sasaran yang ingin dicapai dalam kajian ini adalah terumuskannya rencana
pengembangan pasar tradisional sebagai instrumen teknis dan rinci mengenai
bangunan dan lingkungan yang bersangkutan agar dapat lebih efektif
dipergunakan oleh para pedagang lokal dengan konsep pasar tradisional.

1.3 RUANG LINGKUP STUDI

Lingkup wilayah pekerjaan adalah Pasar Tradisional Meranti Baru (Pasar Gang
Khandak) yang terdapat di Kecamatan Medan Petisah, Kota Medan tepatnya di
Jalan M. Idris, Kelurahan Sei Putih Timur II, Kecamatan Medan Petisah.

1.4 METODA PELAKSANAAN KERJA

 PEMERINTAH
KOTA MEDAN

Berdasarkan tujuan dan ruang lingkup pekerjaan, pendekatan dan metode

pelaksanaan pekerjaan ini adalah dengan mengidentifikasi karakteristik fisik
kawasan perencanaan serta konsep-konsep perancangan tapak Pasar Tradisional
yang akan dikembangkan. Berikut ini adalah tahapan-tahapan pekerjaan yang
akan dilakukan:

1. Studi Awal
Pokok pekerjaan dan hasilnya adalah sebagai berikut :
a. Persiapan dasar, berupa pengkajian data dan literatur yang telah ada, yang
berkaitan dengan peraturan dan kebijakan rencana tapak dan
pembangunan pasar tradisional di Indonesia.
b. Persiapan teknis survei, berupa penyiapan desain survei, daftar data, dan
persiapan peralatan lainnya yang diperlukan untuk melakukan kegiatan
survei.
2. Kegiatan Survei
a. Survei data institutional berupa pengumpulan dan atau perekaman data
dari instansi-instansi. Hasil yang diharapkan adalah uraian, data angka atau
peta mengenai keadaan wilayah, mengenai keadaan wilayah studi
keseluruhan dan mengenai wilayah sekitarnya.
b. Survei lapangan untuk menguji data instansional dan untuk mengetahui
kondisi eksisting wilayah studi.
3. Kegiatan Kompilasi Data
Pekerjaan kompilasi data salah satu tahap proses seleksi data, tabulasi data,
dan pengelompokkan/mensistemasikan data sesuai dengan kebutuhan. Hasil
yang diharapkan adalah dapat menjadi masukan (input) dalam tahap analisis.
Kompilasi data ini disajikan secara sistematik dan siap untuk dianalisis,
dilengkapi dengan tabel, angka-angka, diagram, dan peta.
4. Kegiatan Analisis
Kegiatan analisis merupakan penilaian terhadap faktor lokasi dan ekonomi,
yang dilakukan berdasarkan prinsip-prinsip pendekatan dan metode serta
teknik penyusunan Rencana Tapak. Kegiatan analisis ini merupakan dasar
bagi penilaian kelayakan, sehingga setiap langkah dan rencana tindak yang
 PEMERINTAH
KOTA MEDAN

akan ditentukan harus melalui proses konsultasi antara pelaksana pekerjaan

dengan pemerintah daerah.
5. Kesimpulan dan Rekomendasi
Tahapan ini merupakan tahapan terakhir dari rangkaian studi. Pada tahap ini
dapat diambil kesimpulan dan rekomendasi mengenai kelayakan
pengambilalihan asset pasar, unsur-unsur yang harus ada di dalam kawasan,
unsur-unsur penunjang di luar kawasan, dan penataan ruang secara rinci dari
semua unsur tersebut beserta program-program pembangunan terkait.

1.5 METODOLOGI STUDI DAN METODE SURVEI

Pelaksanaan penyusunan pembangunan baru pasar tradisional ini akan

melakukan pendekatan dan metodologi studi sebagai berikut:

1.5.1 Pendekatan Studi

Sesuai tujuan pelaksanaan studi ini, maka lingkup pembahasan yang akan
dicakup dalam studi ini adalah untuk mengkaji kelayakan pengambialihan asset,
menyusun Rencana Tapak (Site Plan) rencana pengembangan Pasar Tradisional
Meranti Baru. Penyusunan rencana tapak ini merupakan tindak lanjut dari
beberapa usulan dan studi pemilihan lokasi pembangunan baru pasar tradisional
yang disampaikan oleh Pemerintah Kota Medan, yang akan dikaji lebih lanjut dari
segi teknis dan kelayakan lokasi untuk dijadikan sebagai Pasar Tradisional yang
efektif dan dikelola secara modern.

Pengembangan Pasar Meranti Baru (Pasar Gang Khandak) melalui

pengambilalihan asset pasar swasta yang ada di sebelah pasar Meranti Baru di
Kota Medan ini berdasarkan asumsi awal, yaitu:
1. Luas Lahan yang tersedia
Kegiatan pasar memerlukan lahan untuk melaksanakan aktifitas produktivitas
pasar. Lahan yang dibutuhkan harus memenuhi beberapa pertimbangan, yaitu
luas lahan, luas lahan eksisting ± 1.338 m2, kondisi fisik lahan kurang tertata,
dan kemiringan lahan yang sesuai untuk suatu kawasan terbangun, yaitu
antara 0% sampai dengan 5%.
 PEMERINTAH
KOTA MEDAN

2. Harga lahan
Pengadaan lahan untuk pasar tradisional merupakan lahan matang yang siap
untuk dibangun. Hal ini berarti bahwa pertimbangan harga lahan sudah
mencakup biaya untuk pengadaan sarana dan prasarana pendukung aktifitas
pasar, pengembangan fisik pada lahan, dan biaya-biaya untuk pengurusan
perizinan.
3. Aksesibilitas
Aksesibilitas yang tinggi dari suatu kawasan pasar merupakan suatu faktor
penting yang harus dipertimbangkan. Aksesibilitas ini adalah kedekatan dan
kemudahan pengguna pasar untuk mencapai kawasan yang selanjutnya akan
terkait dengan kondisi perparkiran dan fasilitas yang tersedia dari pasar
tradisional tersebut. Aksesibilitas ini akan sangat berpengaruh terhadap biaya
pengembangan kawasan pasar tradisional dan biaya pengelolaan kegiatan
pasar tradisional.
4. Ketersediaan sarana dan prasarana pendukung
Untuk melangsungkan kegiatannya, pasar tradisional akan membutuhkan
berbagai sarana dan prasarana pendukung, seperti:
- Areal Parkir
- Sarana dan Prasarana Pasar
- Jaringan listrik dan air
- Gudang, tempat ibadah, dan sebagainya.

1.5.2 Metodologi Studi

Untuk mendukung pelaksanaan penyusunan pengambilalihan asset pasar
tradisional Meranti Baru (Pasar Gang Khandak) agar dapat berjalan efektif
dan sesuai dengan tujuan yang ingin dicapai, maka tim pelaksana menyusun
metodologi pelaksanaan yang sesuai dengan lingkup kajian. Dengan
metodologi yang telah disusun ini, diharapkan seluruh tahapan kajian dapat
PEMERINTAH
KOTA MEDAN

selesai sesuai dengan waktu yang ditentukan dan bermanfaat bagi Pemerintah
Kota Medan.

Pekerjaan kajian ini dilakukan dengan tahapan sebagai berikut:

1. Studi Awal
Pokok pekerjaan dan hasilnya adalah sebagai berikut :
a) Persiapan dasar, berupa pengkajian data dan literatur yang telah ada
seperti Perkembangan pasar tradisional dan pembangunan baru pasar
di Indonesia yang berkaitan dengan konsep, peraturan dan kebijakan
penyusunan pembangunan baru pasar tradisional di Indonesia.
b) Persiapan teknis survei, berupa penyiapan desain survei, daftar data,
dan persiapan peralatan lainnya yang diperlukan untuk melakukan
kegiatan survei.
2. Kegiatan Survei
a. Survei data instansional berupa pengumpulan dan atau perekaman
data dari instansi-instansi. Hasil yang diharapkan adalah uraian, data
angka atau peta mengenai keadaan wilayah, mengenai keadaan
wilayah studi keseluruhan dan mengenai wilayah sekitarnya.
b. Survei lapangan untuk mengetahui kondisi eksisting areal lokasi untuk
tapak pasar tradisional.Survei ini meliputi survei Tracing lahan dengan
kemiringan 0% sampai dengan 5 % untuk memperdetail kondisi lahan
di peta menjadi 1 : 5.000. Kemudian dilanjutkan dengan survei geologi
untuk mengetahui daya dukung lahan. Kemudian yang terakhir yaitu
survei ketersediaan fasilitas pendukung pasar. Survei lapangan untuk
menguji data instansional dan untuk mengetahui kondisi eksisting
wilayah studi.
c. Interview, yaitu untuk melengkapi kedua survei tersebut apabila
dirasakan sangat penting guna memperoleh bahan/keterangan yang
lebih rinci.
3. Kompilasi Data
Pekerjaan kompilasi data salah satu tahap proses seleksi data, tabulasi
data, dan pengelompokkan/mensistematisasi data sesuai dengan
PEMERINTAH
KOTA MEDAN

kebutuhan. Hasil yang diharapkan adalah dapat menjadi masukan (input)

dalam tahap analisis. Kompilasi data ini disajikan secara sistematik dan
siap untuk dianalisis, dilengkapi dengan tabel, angka-angka, diagram, dan
peta.

Jenis data dan sistematikanya adalah sebagai berikut :

a. Kebijakan dan peraturan pengembangan pasar tradisional dan
pembelian asset oleh di wilayah studi.
b. Kondisi fisik dasar wilayah studi.
c. Aspek geologi dan tata lingkungan.
d. Kependudukan.
e. Ketersediaan dan lokasi sarana dan prasarana pendukung.
f. Ketersediaan dan lokasi area parkir.
g. Ketersediaan air.
4. Kegiatan Analisis
Kegiatan analisis ini merupakan dasar bagi kajian kelayakan pembelian
asset untuk kegiatan pasar tradisional, penentuan konsep dan struktur
rencana tapak pasar tradisional di wilayah studi, sehingga setiap langkah
dan rencana tindak yang akan ditentukan harus melalui proses konsultasi
antara pelaksana pekerjaan dengan pemerintah daerah. Dalam tahap
analisis, pokok-pokok pekerjaan yang dilakukan antara lain:
a. Analisis Kelayakan ekonomi pembelian asset dan pengembangan pasar
tradisional.
Pada tahap ini akan dilakukan analisis kondisi eksisting pasar
tradisional yang dikelola oleh Pemerintah Kota Medan, analisis
eksisiting pasar yang dikelola oleh swasta, analisis potensi
pengembangan pasar apabila asset swasta di ambil oleh pemerintah
Kota Medan.
b. Konsep Awal Penyusunan Rencana Tapak Lokasi Pasar Tradisional
Meranti Baru (pasar gang khandak).
Pada tahapan ini merupakan analisis konsep tapak yang sesuai dengan
kebutuhan kegiatan perdagangan yang ada di Kota Medan. Konsep ini
PEMERINTAH
KOTA MEDAN

juga diharapkan dapat menampung kegiatan perdagangan yang ada

dan yang akan tumbuh dan berkembang di Kota Medan khususnya
Kecamatan Medan Petisah. Selain itu konsep tapak juga harus dapat
mengakomodir kepentingan dan kebutuhan masyarakat sekitar dan
seluruh masyarakat di Kota Medan.
c. Analisis jenis kegiatan perdagangan yang mungkin dapat dibangun
pada areal rencana tapak.
Analisis ini berdasarkan kemungkinan kemampuan areal untuk
menampung jenis kegiatan produksi pasar yang sesuai dengan Kota
Medan khususnya di Kecamatan Medan Petisah.
d. Analisis Kebutuhan Internal Area Tapak Kawasan Pasar Tradisional.
Tahapan ini menganalisis kondisi kebutuhan internal area yang akan
dijadikan lokasi tapak kawasan pasar tradisional. Analisis ini berguna
untuk pengaturan infrastruktur dan pendekatan untuk merencanakan
struktur ruang kawasan pasar. Analisis ini terdiri atas:
- Analisis Kebutuhan Pengolahan lingkungan
- Analisis Kebutuhan Air Bersih
- Analisis Kebutuhan Parkir
- Analisis Kebutuhan Fasilitas Bersama
e. Analisis Infrastruktur Eksternal Area Tapak Pasar Tradisional.
Tahapan ini menganalisis kondisi eksternal yang berhubungan dengan
area lokasi pasar tradisional. Kondisi eksternal ini secara langsung
maupun tidak langsung dapat mempengaruhi struktur keruangan dan
proses aktifitas pada saat kegiatan perdagangan sudah berjalan.
Analisis ini terdiri :
- Analisis Jaringan Transportasi
- Analisis Jaringan Air Bersih
- Analisis Sistem Drainase
- Analisis Sistem Jaringan Listrik
5. Dukungan Pengembangan
 PEMERINTAH
KOTA MEDAN

Setelah melakukan pentahapan analisis, juga diperlukan langkah-langkah

lanjutan dalam mengembangkan lokasi pasar tradisional terpilih dengan
daerah sekitar.
1.6 HASIL AKHIR

Rencana Pengembangan Pasar Tradisional melalui pengambilalihan pasar gang

khandak secara garis besar akan menghasilkan beberapa hal pokok antara lain
berupa:
1. Rencana Umum Pasar Tradisional.
a. Identifikasi jenis kegiatan produksi yang mungkin berada di dalam Pasar
Tradisional Meranti Baru.
b. Sifat kawasan dan pengelolaannya
2. Rencana Zona Fungsional.
a. Rencana konsep Pembangunan baru Pasar
Tradisional Meranti Baru.
b. Unsur-unsur Pasar Tradisional.
c. Keterkaitan antar infrastruktur dan utilitas.
3. Rencana tapak / siteplan pemanfaatan ruang, berisikan arahan rumusan tata
letak unsur, infrastruktur dan kelompok bangunan.
a. Tata letak setiap unsur, Infrastruktur dan kelompok bangunan di dalam
ruang Pasar Tradisional.
b. Jaringan pergerakan dan jaringan utilitas menurut penggunaannya.
4. Dukungan Pengembangan Pasar Tradisional Meranti Baru.
 PEMERINTAH
KOTA MEDAN

Input Proses Output

Tujuan:

 Menilai kelayakan
UU no 26/2007 pengambilalihan asset Pasar
(Tata Ruang) Swasta menjadi asset
Pemerintah Kota Medan
Kebijakan  memberikan arahan dalam
Pembangunan Daerah pelaksanaan standarisasi
PERPRES
No. 112 Tahun fasilitas/sarana objek dalam
Kelayakan arti menetapkan, menerapkan
2007
Lokasi atau merevisi fasilitas serta
(Pasar)
Peningkatan Pengembangan pengembangan, peningkatan
Kesejahteraan Pasar dan pemanfaatan kawasan.
Masyarakat  Meningkatkan kesejahteraan
pedagang

Lingkup Materi: Output:

Sasaran:  Fisik objek; 1. Konsep penataan kawasan

 Identifikasi potensi, kendala
dan masalah lokasi pasar
 Menganalisa potensi, kendala
dan masalah lokasi pasar
 Menganalisa dan menghitung
kelayakan lokasi pasar
 Pasar objek lokasi peruntukan pasar.
 Pengelolaan objek
 Keberadaan objek terhadap
lingkungannya;
 Kelayakan ekonomis objek

Gambar 1.1. Alur Pemikiran Kajian

11
 PEMERINTAH
KOTA MEDAN

1.7 SISTEMATIKA PELAPORAN

Bab 1 Pendahuluan
Pada bagian ini akan dipaparkan mengenai latar belakang, tujuan dan
sasaran, ruang lingkup, metode pelaksanaan kerja, metodologi studi,
metode survei, serta sistematika penyajian Laporan.

Bab 2 Gambaran Umum

Pada bagian ini akan dipaparkan mengenai gambaran Kota Medan,
Kecamatan Medan Petisah dan kondisi umum lokasi tapak Pasar Meranti
Baru (Pasar Gang Khandak) yang terdapat di Kecamatan Medan Petisah.

Bab 3 Analisis Tapak Kawasan Pasar Tradisional

Pada bagian ini akan dipaparkan mengenai analisis kondisi eksisting
pasar, analisis tapak, analisis kebutuhan internal, dan analisis
infrastruktur eksternal wilayah kajian yang termasuk ; analisis kondisi,
kemiringan lahan, buffer area, kebutuhan air bersih, kebutuhan listrik,
kebutuhan fasilitas bersama, jaringan transportasi, jaringan air bersih,
jaringan air limbah, sistem drainase, dan sistem jaringan listrik.

Bab 4 Rencana Tapak Kawasan Pasar Tradisional

Pada bagian ini akan diuraikan mengenai konsep rencana tapak dan
rencana tapak itu sendiri berdasarkan beberapa pertimbangan alternatif
yang disesuaikan dengan karakteristik serta kebutuhan kondisi pasar
tradisional.