ANALISIS REKAYASA NILAI PADA PROYEK CELLA

WAREHOUSE CAKUNG JAKARTA TIMUR

TUGAS AKHIR

“Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat Untuk Memperoleh

Gelar Sarjana Teknik Sipil (S1) Jenjang Pendidikan Strata-1”

Diajukan Oleh:

Daffira Ceisya Yourie Agustia

2010107017

PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL

UNIVERSITAS PRADITA

TANGERANG

2023

i
 ANALISIS REKAYASA NILAI PADA PROYEK CELLA

WAREHOUSE CAKUNG JAKARTA TIMUR

TUGAS AKHIR

UNTUK MEMENUHI SEBAGIAN DARI SYARAT – SYARAT

GUNA MENCAPAI GELAR SARJANA TEKNIK SIPIL (S1)

Diajukan Oleh:

Daffira Ceisya Yourie Agustia

2010107017

PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL

UNIVERSITAS PRADITA

TANGERANG

2023

ii
 DAFTAR ISI

DAFTAR ISI ................................................................................................................... iii

DAFTAR GAMBAR ...................................................................................................... iv
DAFTAR TABEL ............................................................................................................ v
BAB I PENDAHULUAN................................................................................................ 1
1.1 Latar Belakang ................................................................................................... 1

1.2 Identifikasi Masalah ........................................................................................... 3

1.3 Rumusan Masalah .............................................................................................. 4

1.4 Tujuan Penelitian ............................................................................................... 4

1.5 Manfaat Penelitian ............................................................................................. 5

1.6 Ruang Lingkup .................................................................................................. 5

1.7 Sistematika Penulisan ........................................................................................ 6

BAB II TINJAUAN PUSTAKA ..................................................................................... 7

2.1 Pengendalian Biaya............................................................................................ 7

2.2 Konsep Rekayasa Nilai ...................................................................................... 8

2.3 Life Cycle Cost (LCC) ....................................................................................... 9

BAB III METODOLOGI PENELITIAN ................................................................... 10

3.1 Umum .............................................................................................................. 12

3.2 Kerangka Penelitian ......................................................................................... 12

3.3 Metode Pengumpulan Data .............................................................................. 12

3.3.1 Data Primer ........................................................................................ 12

3.4 Metode Analisis Data ....................................................................................... 13

3.4.1 Value Engineering Job Plan .............................................................. 13

3.4.2 Life Cycle Cost (LCC) ....................................................................... 17
DAFTAR PUSTAKA .................................................................................................... 19

iii
 DAFTAR GAMBAR

Gambar 3.1 Kerangka Penelitian .................................................................................... 11

iv
 DAFTAR TABEL

Tabel 3.1 Kriteria Pemilihan Alternatif ........................................................................... 13

Tabel 3.2 Form Analisa Fungsi ....................................................................................... 14
Tabel 3.3 Form Pengumpulan Alternatif ........................................................................ 15
Tabel 3.4 Form Analisa Keuntungan dan Kerugian ....................................................... 16

v
 BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Seiring dengan perkembangan sektor konstruksi di Indonesia, terutama dalam ranah

teknik sipil, sarana infrastruktur mengalami perkembangan yang cukup pesat. Hal itu

dapat dibuktikan pada data statistik konstruksi 2021 yang diperoleh dari Badan Pusat

Statistik, bahwa proyek konstruksi yang telah diselesaikan di Indonesia selama tahun

2021 adalah senilai Rp1.415,57 Triliun. Angka ini meningkat sebesar 7,10% dari tahun

2020 yang senilai Rp1.321,76 Triliun. Kemudian dirinci menurut pulau di Indonesia, nilai

konstruksi yang diselesaikan terbesar berada di Pulau Jawa senilai Rp994,57 Triliun

(70,26%). Terbesarnya nilai konstruksi di Pulau Jawa terjadi karena banyaknya penduduk

dan perusahaan kontruksi didominasi pada Pulau Jawa. Hal tersebut dapat dilihat

berdasarkan data statistik BPS bahwa perusahaan konstruksi di Indonesia dominan berada

di Pulau Jawa, yaitu sebanyak 77.116 perusahaan atau sebesar 37,91% dari total

perusahaan konstruksi nasional sebanyak 203.403 perusahaan. Perkembangan ini tidak

hanya mencakup peningkatan dalam metode konstruksi, tetapi juga melibatkan integrasi

teknologi terkini dan pendekatan berbasis inovasi untuk meningkatkan efisiensi dan

kualitas proyek infrastruktur. Pentingnya memberikan pelayanan terbaik kepada pemilik

proyek menjadi kunci dalam memenangkan persaingan di pasar konstruksi yang semakin

sibuk. Ini mencakup penyediaan solusi yang inovatif, kepatuhan terhadap standar kualitas

dan keberlanjutan, serta kemampuan untuk mengelola proyek secara efisien dalam hal

waktu dan anggaran sehingga diperlukan pengendalian biaya dalam setiap proyek

kontruksi yang sedang berjalan.

1
 Pengendalian biaya dalam pelaksanaan pekerjaan konstruksi menjadi suatu aspek

yang sangat krusial. Setiap langkah metode pekerjaan yang akan diterapkan dalam

pelaksanaan harus menjalani analisis menyeluruh. Analisis ini mencakup evaluasi

kemudahan pelaksanaan, identifikasi risiko yang mungkin timbul dari metode

pelaksanaan yang dipilih, dan estimasi biaya yang harus dikeluarkan (Musliha, 2021).

Pada tahapan analisis ini, seorang engineer perlu menyajikan beberapa pilihan analisis,

memberikan kerangka pemahaman terhadap resiko yang mungkin muncul, serta

menguraikan kondisi yang akan dihadapi dalam pelaksanaan proyek. Salah satu metode

yang efektif dalam pengendalian biaya dalam konteks konstruksi adalah Rekayasa Nilai.

Rekayasa nilai bukan hanya sekadar mengurangi biaya, tetapi juga berfokus pada

optimasi hasil dan fungsi keseluruhan, sehingga memberikan nilai tambah yang

signifikan dalam pelaksanaan proyek konstruksi. Dengan menerapkan rekayasa nilai,

para profesional di bidang konstruksi dapat merancang solusi yang lebih efisien dan

ekonomis, yang pada akhirnya dapat meningkatkan kualitas proyek dan mengoptimalkan

penggunaan sumber daya (Kelas Smkn Kuok Kecamatan Kuok Abdi et al., 2017).

Dalam konteks penerapan rekayasa nilai pada studi kasus proyek pembangunan

Cella Warehouse di Cakung, Jakarta Timur, yang terletak di Jalan Raya Cakung Cilincing,

Jakarta Timur, DKI Jakarta, ditemukan bahwa bangunan tersebut memiliki luas tanah

sebesar 88,63 m2 dengan total luas penyewaan bersih mencapai 100,67 m2. Penelitian ini

dilatarbelakangi oleh tujuan utama untuk merancang fasilitas yang tidak hanya

memberikan efisiensi operasional maksimal kepada penyewa, tetapi juga bertujuan

mencapai standar kualitas konstruksi yang tinggi dan fitur berkelanjutan atau

sustainability yang berkualitas. Pertimbangan ini menjadi dasar untuk melaksanakan

penelitian dengan harapan mendapatkan alternatif yang tidak hanya efisien namun juga

optimal, sehingga dapat menghasilkan penghematan biaya secara signifikan. Proses

2
pemilihan alternatif dalam penelitian ini dilakukan dengan menggunakan metode Life

Cycle Cost (LCC). Metode ini dipilih karena memberikan pendekatan sistematis dalam

mengevaluasi dan membandingkan alternatif berdasarkan sejumlah kriteria yang relevan

sepanjang siklus hidup proyek. Melalui penerapan LCC, diharapkan dapat terukur secara

holistik dampak finansial dari masing-masing alternatif sehingga dapat dipilih solusi yang

tidak hanya menguntungkan secara ekonomi tetapi juga berkelanjutan dalam jangka

panjang.

Proses pemilihan alternatif dalam penelitian ini menggunakan metode Life Cycle

Cost (LCC) termasuk biaya awal, operasional, perawatan, dan akhirnya pembongkaran

atau penggantian. Metode LCC tidak hanya membatasi diri pada pemahaman biaya awal

investasi, melainkan juga mempertimbangkan biaya-biaya lain yang muncul selama

siklus hidup proyek. Ini termasuk biaya pemeliharaan, perbaikan, dan bahkan biaya akhir

yang terkait dengan tahap pembongkaran atau penggantian. Melalui penerapan LCC,

penelitian ini dapat memberikan perspektif finansial yang komprehensif, membantu

pemangku kepentingan dalam memilih solusi yang tidak hanya ekonomis, tetapi juga

berkelanjutan dalam jangka panjang. Dengan demikian, keputusan yang diambil dapat

mendukung pencapaian tujuan efisiensi dan keberlanjutan yang diinginkan untuk proyek

pembangunan Cella Warehouse di Cakung, Jakarta Timur.

1.2 Identifikasi Masalah

Berikut identifikasi masalah pada penelitian ini dapat diuraikan berdasarkan latar

belakang yang telah dipaparkan.

a. Terjadi peningkatan nilai konstruksi yang pesat menjadi faktor krusial dalam

memperkuat daya saing dalam mengembangkan proyek konstruksi.

3
b. Konsentrasi perusahaan konstruksi di Pulau Jawa tidak hanya menjadi keunggulan

lokasional semata, tetapi akan meningkatkan daya saing sektor konstruksi untuk

pengembangan proyek-proyek yang inovatif dan efisien secara nasional.

c. Pengendalian biaya menjadi suatu tantangan yang krusial dalam pelaksanaan proyek

konstruksi, membutuhkan analisis menyeluruh dan perencanaan yang matang.

d. Dibutuhkan penerapan rekayasa nilai dalam mencapai pembangunan proyek Cella

Warehouse dengan standar kualitas konstruksi yang tinggi.

1.3 Rumusan Masalah

Berdasarkan identifkasi masalah yang telah diuraikan, terdapat pokok permasalahan

dalam penelitian ini yang dapat dirumuskan sebagai berikut.

a. Apa item pekerjaan yang dapat dilakukan rekayasa nilai pada proyek pembangunan

Cella Warehouse Cakung Jakarta Timur?

b. Bagaimana pengaruh penerapan rekayasa nilai terhadap biaya pada proyek

pembangunan Cella Warehouse Cakung Jakarta Timur?

1.4 Tujuan Penelitian

Setelah dijabarkannya rumusan masalah, terdapat tujuan yang ingin dicapai dalam

penelitian ini sebagai berikut.

a. Mengidentifikasi item pekerjaan yang dapat dilakukan rekayasa nilai pada proyek

pembangunan Cella Warehouse Cakung Jakarta Timur.

b. Menganalisis pengaruh penerapan rekayasa nilai terhadap biaya pada proyek

pembangunan Cella Warehouse Cakung Jakarta Timur.

4
1.5 Manfaat Penelitian

Adanya penelitian ini diharapkan dapat memberikan hasil yang bermanfaat dalam

perkembangan ilmu pengetahuan, khususnya kepada pihak – pihak sebagai berikut.

a. Bagi perusahaan, diharapkan dapat berguna sebagai acuan dan pedoman dalam

mengoptimalkan proses konstruksi dan merancang solusi yang lebih efisien sehingga

dapat menghemat waktu pelaksanaan proyek.

b. Bagi akademis, diharapkan dapat berguna untuk mengembangkan ilmu manajemen

pengendalian biaya proyek dalam penerapan rekayasa nilai.

c. Bagi penulis, diharapkan dapat meningkatkan keahlian dalam implementasi rekayasa

nilai dan meningkatkan kemampuan menulis ilmiah, termasuk kemampuan menyusun

laporan penelitian yang jelas dan persuasif.

d. Bagi penelitian lebih lanjut, diharapkan dapat berguna sebagai referensi atau

informasi untuk mengembangkan pengetahuan penelitian selanjutnya.

1.6 Ruang Lingkup

Berikut terdapat batasan yang dapat dijabarkan dalam penelitian ini pada proyek

pembangunan Cella Warehouse Cakung Jakarta Timur.

a. Data yang digunakan dalam penelitian ini adalah Rencana Anggaran Biaya (RAB).

b. Analisis rekayasa nilai yang dilakukan dalam penelitian ini berdasarkan Standard

Society of American Value Engineering (SAVE).

c. Penerapan rekayasa nilai menggunakan metode analisis Life Cycle Cost (LCC).

5
1.7 Sistematika Penulisan

Penelitian ini disusun berdasarkan sistematika penulisan yang terdiri dari lima bagian

sebagai berikut.

BAB 1 Pendahuluan

Bab ini memuat tentang latar belakang, identifikasi masalah, rumusan masalah, tujuan

penelitian, manfaat penelitian, ruang lingkup, dan sistematika penulisan.

BAB II Tinjauan Pustaka

Bab ini menjelaskan tentang pengendalian biaya, konsep rekayasa nilai, dan Life Cycle

Cost (LCC).

BAB III Metodologi Penelitian

Bab ini menjelaskan metode yang digunakan dalam penelitian ini yang berisi metode

penelitian, kerangka penelitian, metode pengumpulan data, dan metode analisis data.

BAB IV Analisis dan Pembahasan

Bab ini menjelaskan hasil analisis dan pembahasan mengenai alternatif yang dipilih

sebagai pengganti dalam item pekerjaan yang dilakukan rekayasa nilai menggunakan Life

Cycle Cost (LCC) proyek pembangunan Cella Warehouse Cakung Jakarta Timur.

BAB V Kesimpulan dan Saran

Bab ini menjabarkan kesimpulan dan saran yang diperoleh dari hasil analisis dan

pembahasan bertujuan untuk menjawab rumusan masalah yang dikemukakan dalam

penelitian ini. Hasil kesimpulan yang didapat yaitu berupa item pekerjaan dan alternatif

yang dipilih sebagai pengganti dalam item pekerjaan yang dilakukan rekayasa nilai serta

pengaruhnya terhadap biaya proyek pembangunan Cella Warehouse Cakung Jakarta

Timur.

6
 BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Pengendalian Biaya

Pengendalian biaya merupakan salah satu hal yang penting dan sulit pada perusahaan

konstruksi. Hal ini disebabkan proyek-proyek konstruksi berlangsung dalam jangka

panjang dan taksiran serta pengendalian biaya di masa mendatang sangat diperlukan

dalam rangka tawar menawar proyek (Ashwoth, 1994). Pengendalian dilakukan untuk

menganalisis dan mengevaluasi penyimpangan yang terjadi antara apa yang telah

ditetapkan dalam anggaran dengan realisasinya dan pertimbangan bagi perencanaan yang

lebih baik dimasa yang akan datang.

Menurut Daljono (2009:4), pengendalian (control) merupakan kegiatan

manajemen setiap hari untuk meyakinkan bahwa aktivitas organisasi sesuai dengan yang

telah direncanakan. Sedangkan Hansen dan Mowen (2009:8) mendefinisakan

pengendalian adalah aktivitas manajerial untuk memonitor implementasi rencana dan

melakukan perbaikan sesuai kebutuhan. Pengendalian biasanya dicapai dengan

menggunakan umpan balik. Hafid (2007:29) menyatakan tujuan pengendalian adalah

sebagai berikut:

a. Untuk mengetahui dan menyelidiki pelaksanaan kegiatan yang sedang atau yang telah

dijalankan, apakah sesuai dengan yang direncanakan.

b. Untuk mengetahui apakah pelaksanaan kegiatan berjalan secara efisien serta untuk

mengetahui peningkatan efisiensi di masa yang akan datang.

c. Memperbaiki dan menilai tepat waktu atau tidaknya suatu keputusan yang diambil.

7
2.2 Konsep Rekayasa Nilai

Rekayasa nilai atau value engineering (VE) menurut Miles (1972) adalah suatu

pendekatan yang bersifat kreatif dan sistematis dengan bertujuan mengurangi atau

menghilangkan biaya-biaya yang tidak diperlukan (Kencana & Waty, 2021). Society of

American Value Engineering (SAVE) juga mengartikan bahwa rekayasa nilai merupakan

suatu usaha yang terorganisasi secara sistematis dan mengaplikasikan suatu teknik yang

telah diakui yaitu mengidentifikasi fungsi produk atau jasa yang bertujuan memenuhi

fungsi yang diperlukan dengan harga yang terendah. Zimmerman dan Hart (1982)

mendefinisikan bahwa rekayasa nilai adalah suatu teknik manajemen yang merupakan

pendekatan untuk mencapai keseimbangan fungsional terbaik antara biaya, keandalan dan

penampilan dari suatu system/produk.

Proses VE, yang biasa disebut dengan Job Plan, meliputi sejumlah aktivitas yang

dilakukan secara berurutan selama suatu studi VE yang meliputi suatu workshop VE

(Putra et al., 2021). Ada beberapa tahapan yang dilakukan dalam rencana kerja (job plan)

pada value engineering. Menurut SAVE (Society of American Value Engineering)

tahapan-tahapan Value Engineering Job Plan terdiri dari 4 tahap, yaitu:

a. Tahap Informasi

Tahap informasi ditujukan untuk mendapatkan informasi seoptimal mungkin dari

tahap desain suatu proyek. Tahap ini bertujuan untuk mengumpulkan data-data yang

berhubungan dengan item pekerjaan yang akan distudiTahap Analisis Fungsi

b. Tahap Kreatif

Tahap kreatif adalah mengembangkan sebanyak mungkin alternatif yang bisa

memenuhi fungsi primer atau pokoknya

8
c. Tahap Evaluasi

Tujuan dari tahap ini adalah untuk melakukan evaluasi, pembenahan dan analisa biaya

yang digunakan untuk mendata alternatif yang layak serta potensi untuk

menghasilkan penghematan.

d. Tahap Pengembangan

Dalam melakukan pemilihan terhadap beberapa alternatif terdapat beberapa metode

yang dapat digunakan.Pada studi ini dipilih menggunakan metode Life Cycle Cost

(LCC) dalam menentukan pilihan alternatif terbaik. Dalam pemilihan melibatkan

beberapa kriteria yang ditentukan sebagai pertimbangan pemilihan alternatif (Saaty,

2008).

2.3 Life Cycle Cost (LCC)

Life Cycle Cost (LCC) merupakan suatu sistem penyaringan alternatif yang bersumber

dari pertimbangan biaya yang dikeluarkan untuk desain-desain atau siklus biaya hidup

suatu proyek (Wijayanti et al., 2023). Dalam perhitungan LCC, tidak hanya terfokus pada

biaya awal atau biaya konstruksi saja, tetapi juga melibatkan pertimbangan aspek-aspek

lainnya. Proses perhitungan LCC mencakup berbagai jenis biaya, termasuk initial cost

(biaya konstruksi), replacement cost (biaya penggantian rutin atau berkala, bila ada),

salvage cost (nilai sisa dari desain di akhir masa investasi, bila ada), serta operational and

maintenance cost (biaya operasional dan perawatan rutin atau berkala, bila ada).

Dalam pendekatan ini, semua biaya yang terlibat dianggap sebagai bagian integral

dari biaya awal investasi. Proses perhitungan LCC tidak hanya terbatas pada biaya

konstruksi semata, tetapi juga melibatkan aspek-aspek lain seperti biaya penggantian

rutin atau berkala, nilai sisa dari desain di akhir masa investasi (salvage cost), serta biaya

operasional dan perawatan rutin atau berkala (Dita Pahang Putra & Mudjahidin, n.d.).

9
 BAB III

METODOLOGI PENELITIAN

3.1 Umum

Metodologi penelitian yang digunakan pada penelitian ini adalah deskriptif kuantitatif,

yaitu dapat diartikan sebagai hasil analisis berdasarkan analisis deskriptif pada data-data

yang telah dihitung dan diolah. Analisis data yang digunakan adalah metode analisis

deskriptif dan kuantitatif. Analisis deskriptif menjelaskan permasalahan pada data

sekunder yang sudah diolah. Dari data sekunder yang sudah didapatkan kemudian diolah

dengan menganalisis item pekerjaan yang akan dilakukan rekayasa nilai berdasarkan

Standard Society of American Value Engineering (SAVE). Sedangkan metode penelitian

kuantitatif menggambarkan pemilihan alternatif pengganti pada item pekerjaan yang

dilakukan rekayasa nilai dengan analisis data primer berupa formulir kuesioner yang

sudah dikumpulkan kemudian data diolah dengan metode Life Cycle Cost (LCC).

Dalam penelitian ini, pengumpulan data dilakukan dengan memanfaatkan data

primer yang diperoleh dari PT Pulau Intan, yang bertindak sebagai kontraktor pelaksana

proyek pembangunan Cella Warehouse di Cakung, Jakarta Timur. Sumber utama data

primer ini adalah Rancangan Anggaran Biaya (RAB) proyek, yang memberikan

gambaran rinci mengenai alokasi dana dan perkiraan biaya yang terkait dengan berbagai

aspek pembangunan. Informasi yang terdapat dalam RAB menjadi landasan penting

untuk menganalisis aspek keuangan proyek, memahami prioritas pengeluaran, dan

mengidentifikasi potensi risiko finansial.

10
3.2 Kerangka Penelitian

Adapun kerangka penelitian pada penelitian ini ditunjukkan Error! Reference source not

found. berikut.

Mulai

Studi literatur:
Analisis Rekayasa Nilai pada Proyek Cella Warehouse Cakung Jakarta Timur

Pengumpulan Data: Observasi

Data Primer:
Rencana Anggaran Biaya (RAB)

Analisis Data: Value Engineering Job Plan

TIDAK
Cek C/W
C/W > 2

YA

Analisis Data: Life Cycle Cost

Analisi Pengaruh Biaya terhadap Penerapan Value Engineering

Kesimpulan

Selesai

Gambar 3.1 Kerangka Penelitian

11
3.3 Metode Pengumpulan Data

Pada tahap pengumpulan data ini berguna sebagai penunjang untuk memudahkan

penelitian ini kedepannya. Maka, diperlukan pengumpulan data agar penelitian ini dapat

dilanjutkan. Metode pengumpulan data dalam penelitian ini adalah berupa data primer.

Data primer didapat dari hasil observasi melalui PT Pulau Intan pada proyek Cella

Warehouse dengan data berupa Rencana Anggaran Biaya (RAB).

3.3.1 Data Primer

Data primer didapat dari PT Pulau Intan selaku kontraktor pelaksana yaitu berupa data

kuantitatif yang memiliki keterkaitan langsung dengan lapangan. Data primer yang

digunakan adalah Rencana Anggaran Biaya (RAB). RAB merupakan rencana biaya yang

dikeluarkan sampai dengan akhir proyek yang mencakup daftar item pekerjaan, volume,

harga satuan, dan sumber daya yang digunakan. Sehingga total harga keseluruhan proyek

dapat diketahui. Adapun parameter yang dapat diketahui dalam menerapkan rekayasa

nilai berdasarkan studi literatur berikut.

a. Studi literatur

Suatu metode pengumpulan data melalui serangkaian proses kegiatan peninjauan,

analisis, dan sintesis literatur yang relevan dengan topik penelitian yang telah dilakukan

sebelumnya. Dalam studi literatur, sumber yang diambil yaitu berasal dari berbagai

sumber seperti buku, jurnal, internet, dan pustaka lainnya. Tujuan studi literatur ini adalah

untuk mendapatkan pemahaman yang komprehensif mengenai penelitian yang telah

dilakukan sebelumnya dan untuk mengidentifikasi kesenjangan pengetahuan yang ada.

Untuk memudahkan dalam menganalisis rekayasa nilai dalam memilih solusi terbaik,

diusulkan kriteria-kriteria dari item pekerjaan yang dianalisis seperti pada Tabel 3.1

berikut.

12
 Tabel 3.1 Kriteria Pemilihan Alternatif

Kriteria Keterangan
X1 Biaya Pelaksanaan
X2 Durasi Pekerjaan
X3 Kemudahan Pelaksanaan
X4 Estetika

Kriteria tersebut merupakan kriteria yang digunakan dalam menentukan alternatif yang

dipilih dalam penerapan rekayasa nilai.

3.4 Metode Analisis Data

Pada bagian ini dilakukan analisis data melalui beberapa metode yang terdiri dari Value

Engineering Job Plan dan Life Cycle Cost.

3.4.1 Value Engineering Job Plan

Pada penenelitian penerapan value engineering pada proyek ini digunakan tahapan

analisa yang disebut Value Engineering Job Plan (Rencana Kerja Rekayasa Nilai)

berdasakan SAVE (Society of American Value Engineering). Tahapan ini terdiri dari tahap

informasi, tahap kreatif, tahap analisa, tahap pengembangan, tahap pelaporan.

3.4.1.1 Tahap Informasi

Tahap informasi bertujuan untuk mendapatkan item pekerjaan terpilih yang kemudian

akan diproses lebih lanjut dalam tahap kreatif. Langkah yang harus ditempuh adalah

sebagai berikut:

a. Menentukan item pekerjaan yang belum dikerjakan untuk dilakukan value

engineering.

b. Membuat bagan Breakdown Cost Model proyek yang memperlihatkan pemecahan

system dalam suatu susunan dari elemen tertinggi sampai elemen terendah dengan

mencantumkan biaya tiap elemen untuk mengetahui distribusi pengeluaran.

13
c. Mengidentifikasi biaya tingi berdasarkan urutan biaya untuk item pekerjaan pada

tabel breakdown cost model dengan bantuan grafik hukum distribusi Pareto. Hukum

ini menyatakan bahwa 80% dari biaya total secara normal terjadi pada 20% item

pekerjaan. Dari grafik ini didapat item-item dengan biaya sampai 80% dari total biaya

yang akan dianalisa pada tahap analisa fungsi.

d. Kemudian masing-masing komponen tersebut diidentifikasi fungsinya menurut

fungsi utama dari item pekerjaan yang ditinjau. Fungsi tersebut didefinisikan dalam

dua kata, yaitu kata kerja aktif dan kata benda yang terukur.

e. Setelah itu dilakukan pengisian jumlah biaya fungsi utama (Worth) dan jumlah biaya

keseluruhan (Cost) pada masing-masing komponen yang nantinya dibuatkan rasio

antara keduanya yaitu Cost/Worth. Nilai rasio Cost/Worth > 1 mengindikasikan

bahawa terdapat biaya yang tidak diperlukan pada item pekerjaan tersebut. Pada studi

penelitian ini item pekerjaan dengan nilai rasio Cost/Worth > 2 akan dipilih sebagai

item pekerjaan yang akan dilakukan value engineering.

Tabel 3.2 Form Analisa Fungsi

Tahap Informasi: Analisa Fungsi

Item:
Fungsi:
Fungsi
No Uraian Jenis Cost Worth
KK KB

Total
Cost/Worth

Sumber: (Zimmerman dan Hart, 1982)

3.4.1.2 Tahap Kreatif

Pada tahap kreatif yang dilakukan adalah menggali sebanyak mungkin alternatif desain

dari item pekerjaan terpilih (Putra, 2009). Tahap kreatif bertujuan untuk menggali dan

14
mengumpulkan ide atau gagasan untuk mencapai fungsi dasar yang dituju. Daya kreatif

dan inovatif sangat dituntut dalam tahap ini. Langkah-langkah yang ditempuh dalam

mencari ide atau gagasan adalah sebagai berikut:

a. Mengganti komponen-komponen item pekerjaan fungsi primer dengan alternatif lain

yang mungkin. Sebagaimana dalam langkah sebelumnya, dalam langkah ini juga ada

batasan-batasan sehingga tidak semua alternatif dapat digunakan. Pemakaian material

tertentu untuk mengganti material yang direncanakan dengan sendirinya akan

merubah asumsi pembebanan.

b. Mengganti desain lama dengan desain baru beserta komponen-komponen item

pekerjaan baru. Penggantian ini dibaasi juga oleh syarat-syarat teknis, pertimbangan

arsitektural dan batasan-batasan dalam analisa struktur.

c. Mengumpulkan semua alternatif yang didapat untuk dianalisa pada tahap selanjutnya.

Perangkat bantu yang digunakan dalam tahap kreatif adalah literatur-literatur tentang

bangunan dan arsitekturnya, berkonsultasi dengan berbagai pihak yang mempunyai

kemampuan di bidang tersebut.

Tabel 3.3 Form Pengumpulan Alternatif

Tahap Kreatif: Pengumpulan Alternatif

Item:
Fungsi:
No Alternatif

Sumber: (Zimmerman dan Hart, 1982)

3.4.1.3 Tahap Evaluasi

Tahap evaluasi memiliki tujuan untuk memilih suatu alternatif desain terbaik di antara

idea tau gagasan desain lainnya sebagai usulan dalam tahap usulan/rekomendasi. Sebagai

15
kelanjutan dari tahap kreatif, tahap ini berisi mengenai analisa ide atau gagasan yang

dihasilkan dalam tahap kreatif. Penilaian dalam tahap analisa dilakukan seobjektif

mungkin. Pada studi penelitian ini jenis analisa yang dilakukan adalah dengan

menggunakan Analisa Keuntungan dan Kerugian. Pertimbangan pemilihan kriteria

ditentukan melalui diskusi dengan pihak proyek dalam hal ini dilakukan oleh Site

Engineering Manager. Pemberian nilai pada masing-masing alternatif diberikan juga oleh

pihak Site Engineering Manager. Beberapa kriteria yang digunakan untuk menyaring ide

adalah keawetan, biaya, kekuatan, estetika, pelaksanaan, perawatan, waktu pelaksanaan,

keramahan material.

Tabel 3.4 Form Analisa Keuntungan dan Kerugian

Tahap Evaluasi: Analisa Keuntungan dan Kerugian

Item:
Fungsi:
No Alternatif Keuntungan Kerugian

Sumber: (Zimmerman dan Hart, 1982)

3.4.1.4 Tahap Pengembangan

Pada tahap ini, merupakan pengembangan lebih lanjut dari tahap evaluasi sebelumnya,

Setelah alternatif-alternatif tersebut diidentifikasi. Proses ini melibatkan evaluasi holistik

terhadap berbagai aspek guna memastikan bahwa alternatif yang dipilih dapat

memberikan nilai ekonomis yang optimal. Dalam konteks penelitian ini, metode Life

Cycle Cost (LCC) digunakan sebagai alat bantu penting untuk melakukan evaluasi dan

perbandingan relatif antara berbagai kriteria dan subkriteria yang memiliki relevansi

terhadap proyek pembangunan Cella Warehouse di Cakung, Jakarta Timur. Metode LCC,

yang fokus pada seluruh siklus hidup proyek, mencakup analisis biaya tidak hanya pada

tahap konstruksi, tetapi juga melibatkan pemantauan biaya operasional, pemeliharaan,

16
dan pengelolaan fasilitas selama masa pakai. Dengan memanfaatkan metode LCC,

penelitian ini dapat menghasilkan penilaian yang lebih terstruktur dan konsisten terhadap

alternatif-alternatif yang sedang dipertimbangkan. Analisis ini akan membantu dalam

mengidentifikasi aspek-aspek kritis dalam siklus hidup proyek, memungkinkan

pengambilan keputusan yang lebih informasional, serta memberikan pandangan

menyeluruh terkait dengan dampak finansial jangka panjang dari setiap alternatif yang

diuji. Dengan demikian, penerapan metode LCC secara menyeluruh akan memperkuat

validitas dan keberlanjutan penelitian ini dalam mengevaluasi proyek pembangunan Cella

Warehouse.

3.4.2 Life Cycle Cost (LCC)

Berikut adalah langkah-langkah umum untuk menghitung LCC pada penerapan rekayasa

nilai.

a. Identifikasi Seluruh Biaya Terkait

Tentukan semua biaya yang terkait dengan proyek termasuk biaya awal (konstruksi,

pengadaan, instalasi) dan biaya operasional (perawatan, energi, pemeliharaan).

b. Estimasi Biaya Awal (Initial Cost)

Hitung biaya awal yang terkait dengan perencanaan, desain, konstruksi, dan

implementasi proyek atau produk.

c. Estimasi Replacement Cost

Tentukan biaya penggantian rutin atau berkala yang mungkin timbul selama siklus

hidup. Ini mencakup biaya penggantian komponen, peralatan, atau sistem yang dapat

diantisipasi.

17
d. Estimasi Salvage Cost

Hitung nilai sisa atau salvage value dari proyek atau produk pada akhir masa

investasinya. Ini adalah nilai yang mungkin didapat ketika suatu aset dijual atau

ditinggalkan.

e. Estimasi Operational and Maintenance Cost

Tentukan biaya operasional dan perawatan rutin atau berkala selama siklus hidup

proyek atau produk. Ini melibatkan biaya sepanjang waktu penggunaan, termasuk

pemeliharaan rutin dan bahan operasional.

f. Gunakan Metode Net Present Value (NPV):

Hitung nilai present bersih (NPV) dari semua biaya yang terlibat. NPV membantu

dalam mengevaluasi nilai finansial bersih suatu investasi dengan mempertimbangkan

nilai waktu dari arus kas.

g. Analisis Sensitivitas

Lakukan analisis sensitivitas terhadap faktor-faktor yang dapat berubah selama siklus

hidup proyek, seperti tingkat inflasi, tingkat bunga, dan biaya bahan baku. Ini

membantu mengidentifikasi ketidakpastian dan risiko.

h. Optimalkan Desain atau Alternatif

Gunakan hasil perhitungan LCC untuk mengidentifikasi peluang pengoptimalan

desain atau alternatif yang dapat mengurangi biaya keseluruhan sepanjang siklus

hidup.

i. Evaluasi Hasil dan Pengambilan Keputusan

Evaluasi hasil perhitungan LCC dan berikan perbandingan antara berbagai alternatif.

Ambil keputusan berdasarkan analisis ini untuk memilih opsi yang memberikan nilai

terbaik dalam hubungan dengan biaya dan kinerja.

18
 DAFTAR PUSTAKA

Dita Pahang Putra, N., & Mudjahidin, D. (N.D.). Value Engineering Dalam
Pembangunan Rusunawa.
Kelas Smkn Kuok Kecamatan Kuok Abdi, R. I., Purnomo Retno, D., & Astuti Boer Msi,
D. (2017). Penerapan Value Engineering Pada Pekerjaan Pembangunan (Vol. 17,
Issue 1).
Kencana, J. A., & Waty, D. M. (2021). Penerapan Metode Value Engineering Dalam
Pemilihan Jenis Beton Pada Proyek Konstruksi Perumahan (Vol. 4, Issue 1).
Musliha, S. S. A. (2021). Analisis Value Engineering Pada Struktur Bangunan Dengan
Metode Analytical Hierarchy Process (Ahp) (Studi Kasus: Proyek Supporting Unit
Dprd Kota Salatiga). Matriks Teknik Sipil, 9(1), 44.
Https://Doi.Org/10.20961/Mateksi.V9i1.51241
Putra, A. P., Agung Yana, A. A. G., & Astana, I. N. Y. (2021). Penerapan Value
Engineering Pada Proyek Pembangunan Rsud Sanjiwani Gianyar di Masa Pandemi
Covid-19. Jurnal Spektran, 9(1), 21.
Https://Doi.Org/10.24843/Spektran.2021.V09.I01.P03
Rahmaniah, N. A., Handayani, W., Pembangunan, U., Veteran, N. ", Timur, J., Raya, J.,
Madya, R., & Anyar, G. (2023). Analisis Penilaian Risiko Pada Umkm Intan
Brambang Kediri Dengan Metode Ahp. Briliant: Jurnal Riset Dan Konseptual, 8(3),
639–650. Https://Doi.Org/10.28926/Briliant.V8i3
Riyandi, A., Nusa, S., Jakarta, M., & Sudibyo, A. (2019). Satin-Sains Dan Teknologi
Informasi Penerapan Analytical Hierarchy Process (Ahp) Untuk Decission Support
System Pemilihan Vendor It. 5(2). Http://Jurnal.Stmik-Amik-Riau.Ac.Id
Saaty, T. L. (2008). Decision Making with The Analytic Hierarchy Process. International
Journal of Services Sciences, 1, 83–98.
Wijayanti, Y. P., Wijayaningtyas, M., & Erfan, D. M. (2023). Analisis Rekayasa Nilai
(Value Engineering) Pada Proyek Jembatan Pelayangan Kecamatan Longkip Kota
Subulussalam. In Student Journal Gelagar (Vol. 5, Issue 1).

19