Yaitu metode menghitung nilai bersih (netto) pada waktu

sekarang (present) yaitu menjelaskan waktu awal perhitungan

bertepatan dengan saat evaluasi dilakukan atau pada periode
tahun ke nol ( 0 ) dalam perhitungan cash flow investasi

Secara umum bentuk grafik dari Cash Flow adalah

Nilai Sisa

Benefit

0 1 2 3 4 5 6 7 n
OC & MC
I%
Investasi

Metode NPV. Pada dasarnya memindahkan cash flow yang menyebar

sepanjang umur investasi ke waktu awal
Adakalanya kita menghitung komponen biayanya saja,
sedangkan komponen benefit tidak dapat karena masih
merupakan rangkaan dari sistem tungal maka cash flow
hanya terdiri dari cash-out atau cash-in

Cash flow yang benefit saja perhitungannya disebut dengan

Present Worth of Benefit (PWB) sedangkan yang
diperhitungkan hanya cash out saja disebut Present Worth Of
Cost (PWC)

Sedangkan Rumus dari :

NPV = PWB - PWC
 n

PWB =Cbt ( FBP)t dimana cb = Cash flow benefit

t=0

Cc = Cash flow Cost

n

PWB = Cct ( FBP)t Cf = Cash flow utuh

t=0 (Benefit + cost )

n FPB = Faktor bunga

PWB = Cft ( FBP)t t = Priode waktu
t=0 n = Umur investasi
Untuk mengetahui apakah rencana suatu
investasi tersebut layak secara ekonomis atau
tidak diperlukan, suatu ukuran dalam metode
NPV yaitu
Jika NPV 0 maka investasi untung
Investasi layak diteruskan
NPV 0 maka investasi rugi
Investasi tidak layak
Suatu Koperasi mendapat kredit dari Bank Nagari untuk
membuat Paving Block . Koperasi membeli sebuah
Mesin Cetak dan kelengkapanya dengan biaya investasi
Rp. 120 Juta rupiah untuk biaya mengoperasikan butuh
biaya Rp10 Juta / tahun selanjutnya dari hasil penjualan
produk akan ada pemasukkan rata-rata Rp.30 Juta
/tahun. Jika umur investasi diperkirakan 8 tahun
kemudian aset dapat dijual Rp.50 Juta selain itu pada
tahun ke 5 akan ada perawatan berat dengan biaya 15
juta, diminta apakah usaha yang dibuat itu layak secara
ekonomis atau tidak jika suku bunga rata-rata selama
umur investasi 12 % / tahun dan buatkan grafik cash
flownya.
Diketahui :
Investasai (I) = Rp. 120 Juta
Annual benefit (Ab) = Rp. 30 Juta/tahun
Annual cost (Ac) = Rp. 10 Juta /tahun
Nilai Sisa (S) = Rp. 50 Juta
Overhoul (Oh)t=5 = Rp. 15 juta
Umur investasi (n) = 8 tahun
Suku bunga (i) = 12 % /tahun
Nilai Sisa S= 50 jt
Ab=30 jt

0 1 2 3 4 5 6 7 8
Ac= 10 jt Oh = 15 jt
i= 12 %
Investasi = 120 juta
 n FPB = Faktor bunga
NPV = Cft ( FBP)t t = Priode waktu
t=0 n = Umur investasi

NPV = -I + Ab(P/A .in) +S(P/F,i,n) Ac (P/A.in)-Oh(P/F.i.n)

= -120 +30(P/A.12.8)+50(P/f,12,8) -10(P/A.12.8)-15(P/A.12.5)
= -120 +30(4.968) + 50(0.4039)-10(4.968)-15(0.567)
= - Rp 9.956 juta

Karena NPV = - Rp. 9.956 Juta 0 maka investasi tidak layak

secara ekonomis dan apabila besar dari 0
Dinyatakan layak
Metode ini cocok untuk mengevalasi proyek-proyek
investasi pemerintah dievaluasi di awal perencanaan
disaat melakukan Study Kelayaakkan.

Rumus Umum BCR = Benefit atau Benefit

Cost Cost

Bila analisa dilakukan terhadap Present maka :

BCR = PWB
n PWC
 n
C b t ( FBP)t
1. t=0

BCR = _______________________

n
Cb t ( FBP)t
t=0

Untuk Mengetahui Layak atau tidaknya Investasi

bila
BCR 1 Maka Investasi Dinyatakan Layak
BCR 1 Maka Investasi Tidak Layak
Sehubungan dengan isu sunami maka penduduk banyak
pindah dari daerah pantai ke Lubuk Minturun. Untuk itu Dinas
Pasar berencana membangun pasar / pertokoan dengan biaya
investasi sebsar 10 Milyar Rupiah. Untuk pengoperasiannya
dialokasikan dana Rp. 350 Juta / tahun. Proyek itu
menghasilkan 300 petak toko/ los dan akan diperuntukkan
dijual sebesar 40% dan sisanya akan disewakan. Harga jual
Rp. 50 Juta Per petak dan tarif sewa Rp. 5 juta / petak
pertahun. Dengan adanya proyek tersebut diperkirakan
perekonomian masyarakat setempat akan meningkat 2 % /
tahun. Dimana pendapatan masyarakat setempat saat ini
rata-rata Rp. 500 Ribu /kk/bulan Jumlah penduduk
diperkirakan 2000 KK. Disamping itu akan terjadi penurunan
kualiatas budaya kenyamanan dan keamanan yang

disetarakan uang senilai Rp. 50 Ribu/kk/ Bulan. akan

meningkatnya produktivitas lahan seluas 1000 ha rata-rata 5
% /tahun dari harga jual saat ini Rp. 20 Juta / ha. Investasi ini
diharap bisa bertahan selama 15 tahun.
a. Formulasikanlah persoalan diatas dalam bentuk
grafis cash flow
b. Evaluasilah rencana tersebut dengan metode
BCR jika nilai I = 10 %
Penyelesaian :
a. Formulasi masmalah
Kelompok benefit terdiri dari :
Benefit langsung bagi pemerintah
- Penjualan Petak los /toko
40 % x300 x Rp. 50 Juta = Rp. 6000.Juta
- Sewa Toko
60 % x 300 Toko xRp 5 Juta / Tahun
= Rp 900 juta /tahun
-Pertumbuhan ekonomi Masyarakat (G)
= 2 %x Rp. 0.5 Juta x 12 bulan x 2000KK
= Rp. 240 Juta / tahun

Jadi gradien Benevit = G1 + G2 = 240 jt + 1000 Jt

= Rp.1.240 juta / tahun

Kelompok Biaya (cost) terdiri dari :

- Investasi awal = Rp. 10.000 juta
- Biaya Operasional (Ac1) = Rp. 350 juta/th

- disbenefit Masyarakat (Ac2) = 2000kk x 0.050jt

x 12 bln
= 1.200jt/th
Ac1 + Ac2 = Rp. 350Jt + Rp. 1.200 jt
= Rp. 1.550Jt/th
Jadi Grafik Cash Flow seperti gambar berikut

Ls = 6m
G= 1240
A= 900

0 1 2 3 4 5 6 -- 15
AC = 1550
I= 10 M I = 10 %

Grafik Cash Flow

b. Evaluasi Rencana
Apakah investasi layak atau tidak , dimasukkan
rumus BCR yaitu :
BCR = PWB
PWC
atau
n
Cbt ( FBP)t
1. t=0
BCR = _______________________
n
Cbt ( FBP)t
t=0
 n
PWB = Cbt ( FBP)t
t=0
= Ab(P/A,i.n) + G (P/G.i.n) + Ls(P/F,i .I)
= 900 (P/A.10.15) + 1240(P/G.10.15)
+ 6000( P/F,10,I )
= 900 (7.606) +1240(40.152) + 6000
(0,909 )
= Rp. 62.088,48 Juta
 n
PWC = Cbt ( FBP)t
t=0
= I + AC (P/A,i.n)
= 10.000 +1550(P/A.10,15)
= 10.000 + 1550 (7.606)
= Rp. 21.789,3 Juta

Maka BCR = PWB/ PWC = 62.088,48/21.789,3

= 2,85 1 maka investasi layak
IRR yaitu analisis yang menganalisa seberapa
kemampuan cash flow dalam mengembalikan
modalnya dan seberapa besar pula kewajiban yang
harus dipenuhi.

Pada metode IRR informasi yang dihasilkan

berkaitan dengan tingkat kemampuan cash flow
dalam mengembalikan investasi yang dijelaskan
dalam bentuk % priode waktu
Jika diringkas
Kemampuan pengembalian = IRR
Kewajiban = MARR
MARR = Minimum Atractive Rate Of Return

Investasi layak jika : IRR MARR

Investasi tidak layak jika : IRR MARR
A. Sensitivitas terhadap diri sendiri
Suatu perusahaan Jasa Finance dengan perkiraan Cash
flow yaitu : nilai investasi Rp. 1000 juta, diperoleh anual
benefit Rp. 400 juta, annual cost Rp. 50 juta, nilai sisa Rp.
700 juta , umur investasi selama 4 tahun sedangkan nilai
suku bunga sebesar 10 %. Lakukanlah analisis sensitivitas
terhadap analisis 1. Sesitivitas terhadap investasinya
2. Sensitivitas terhadap benefitnya
3. Sensitivitas thd. operasional costnya
4. Sensitivitas thd. suku bunga
 n

Sensitivitas Investasi saat NPV = 0 atau CFt ( FBP )t = 0

t= 0

NPV = - I + Ab (P/A,i,n ) + s (P/F,i,n ) Ac ( P/A,i,n )

0 = - I + 400(P/A,10,4) +700(P/F,10,4) 50 (P/A,10,4 )
0 = - I + 400(3,170) + 700(0,6830) 50(3,170)
0 = - I + 1587,6
I = Rp. 1587,6 juta. ( batasan investasi sesitif )
Catatan :
Investasi dari 1000 ,Juta s/d 1587,6 juta tetap layak
Besar dari Rp. 1587,6 Juta berarti tidak layak
 n

Sensitivitas Investasi saat NPV = 0 atau CFt ( FBP )t = 0

t= 0

NPV = - I + Ab (P/A,i,n ) + s (P/F,i,n ) Ac ( P/A,i,n )

0 = -1000+Ab(P/A,10,4) +700(P/F,10,4) 50 (P/A,10,4 )
0 = -1000+Ab(3,170) + 700(0,6830) 50(3,170)
0 = 3,170 Ab 680,4
Ab = Rp. 214,63 juta. ( batasan annual benefit sesitif )
Catatan :
Annual Benefit turun sampai Rp. 214,63 juta tetap layak
Kurang dari Rp. 214,63 Juta berarti tidak layak
 n

Sensitivitas Investasi saat NPV = 0 atau CFt ( FBP )t = 0

t= 0

NPV = - I + Ab (P/A,i,n ) + s (P/F,i,n ) Ac ( P/A,i,n )

0 = -1000+400(P/A,10,4) +700(P/F,10,4) Ac(P/A,10,4 )
0 = -1000+400(3,170) + 700(0,6830) Ac(3,170)
0 = 3,170 Ab + 746,1
Ac = Rp. 235,36 juta. ( batasan Operatinal Cost sesitif )
Catatan :
Apabila melebihi Rp. 235,36 juta tetap layak
Kurang dari Rp. 235,36 Juta berarti tidak layak
Prosedurnya sama dengan mencari Nilai IRR, saat NPV =0
n

Sensitivitas Investasi saat NPV = 0 atau CFt ( FBP )t = 0

t= 0
NPV = - I + Ab (P/A,i,n ) + s (P/F,i,n ) Ac ( P/A,i,n )
0 = -1000+400(P/A,i,4) +700(P/F,i,4) Ac (P/A,i,4 )

a. Sistim coba-coba memasukkan nilai i

b. Dicari NPV mendekati nol
Jika i = 20 %

NPV = - I + Ab (P/A,i,n ) + s (P/F,i,n ) Ac ( P/A,i,n )

NPV = -1000+400(P/A,20,4) +700(P/F,20,4) 50 (P/A,20,4 )
NPV = -1000+400(2,589) + 700(0,4823) 50(2,589)
NPV = Rp. 243,76 Juta

Jika i = 30 %

NPV = - I + Ab (P/A,i,n ) + s (P/F,i,n ) Ac ( P/A,i,n )

NPV = -1000+400(P/A,30,4) +700(P/F,30,4) 50 (P/A,30,4 )
NPV = -1000+400(2,166) + 700(0,3501) 50(2,166)
NPV = Rp. 3,17 Juta
Jika i = 40 %

NPV = - I + Ab (P/A,i,n ) + s (P/F,i,n ) Ac ( P/A,i,n )

NPV = -1000+400(P/A,40,4) +700(P/F,40,4) 50 (P/A,40,4 )
NPV = -1000+400(1,849) + 700(0,2603) 50(1,849)
NPV = Rp. 170,64 Juta

i = iNPV+ + NPV+ ( iNPV- + iNPV+ )

( NPV++ NPV- )
= 30 % + 3,17 ( 40% - 30% ) = 30% + 0,18%
3,17 + 170,64
= 30,18 %
Jadi investasi sensitif pada kenaikan ( i ) melebihi 30,18 %