Permasalahan pada sistem pertanahan di

Indonesia

 Sistem pengaturan penguasaan lahan di

Indonesia dapat dibagi ke dalam 2 kategori
berdasarkan waktu, yaitu sistem dimana kolonial
dan sistem setelah kemerdekaan.

 Sistem pengaturan penguasaan lahan di masa

kolonial dapat dipilah lagi menjadi 2 kategori
berdasarkan hukum yang diberlakukan, yaitu :
sistem hukum tanah administrasi pemerintah
Belanda dan perdata Hindia Belanda; yang
didalamnya terdapat ketentuan penerapan
hukum adat sehingga sering dikatakan sebagai
hukum tanah yang dualistik.
 Hukum tanah administrasi pemerintah Belanda
dituangkan dalam Agrarische Wet 1870 (Undang-
undang Agraria). Hukum perdata Hindia Belanda
tertuang dalam KUUHPdt 1848.

 Sistem pengaturan penguasaan lahan di masa

pasca kolonial mengikuti hukum tanah nasional,
yang dituangkan dalam UUPA 5/60 – 24
September 1960, yang salah satu tujuannya
menghapus dualisme hukum tersebut.

 Pada beberapa pasal dalam UUPA, hukum adat

mendapat tempat yang sangat berarti,
dinyatakan bahwa hukum adat merupakan ‘dasar’
hukum tanah nasional. Dengan demikian, dapat
disimpulkan bahwa baik sebelum, maupun
sesudah kemerdekaan, keberadaan hukum adat
diakui dalam pengaturan penguasaan lahan
 Sistem Hukum Adat dalam Hukum Tanah Nasional
 Dalam membangun hukum Tanah nasional (UUPA), hukum
adat merupakan sumber utama untuk memperoleh bahan-
bahannya, berupa konsepsi, asas-asas, dan lembaga-
lembaganya, untuk dirumuskan menjadi norma-norma
hukum yang tertulis, yang disusun menurut sistem Hukum
Adat.

 Sistem hak-hak penguasaan atas tanah dalam hukum

tanah nasional, dimulai dengan:

 Hak Bangsa Indonesia, sebagai hak penguasaan atas tanah

yang tertinggi, beraspek hukum keperdataan dan publik.
 Hak menguasai dari Negara, yang bersumber pada Hak
Bangsa dan beraspek hukum publik semata. Pelaksanaan
sebagai kewenangannya dapat dilimpahkan kepada pihak
lain dalam bentuk Hak Pengelolaan

 Hak Ulayat masyarakat-masyarakat hukum Adat, sepanjang

menurut kenyataannya masih ada
 Hak-hak Penguasaan Individual, terdiri atas:
 Hak-hak atas tanah
 Primer:
 Hak milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan,
yang diberikan oleh Negara, dan Hak Pakai yang
diberikan oleh Negara
 Sekunder:
 Hak Guna Bangunan dan Hak pakai yang
diberikan oleh pemilik tanah, Hak Gadai, Hak
Usaha bagi hasil, Hak Menumpang, hak Sewa,
Hak Membuka Hutan, Hak memungut hasil-
hutan.
 Wakaf, hak individual berasal dari Hak Milik yang
sudah diwakafkan dan mempunyai sifat serta
kedudukan khusus dalam Hukum Tanah Nasional
 Hak Jaminan atas Tanah : Hak Tanggungan
 Manajemen lahan

 Dikutip dari Improving Urban Land Management

in Indonesia : sistem manajemen lahan meliputi
seluruh tindakan yang dilakukan oleh pemerintah
dalam membantu operasionalisasi pasar lahan
untuk menghasilkan jumlah lahan sebenarnya
pada harga yang tepat dan lokasi yang benar.

 Manajemen lahan di setiap negara berbeda-beda,

tergantung kepada aturan dalam sistem
kepemerintahan negara tersebut. Di negara
kapitalis pemerintah membiarkan lahan di miliki
oleh rakyatnya sebebas-bebasnya, dan bebas
pula memperjual belikan nya kepada siapapun,
status lahan adalah milik perorangan, sehingga
pemerintah sulit untuk mengambil alih lahan-
lahan tersebut apabila memerlukannya untuk
kepentingan publik.
 Sedangkan di negara berfaham sosialis, lahan
tidak dimiliki oleh perorangan, tetapi dimiliki oleh
pemerintah, rakyat hanya diijinkan untuk
memakainya pada fungsi tertentu sesuai dengan
fungsi yang sudah ditentukan. Apabila
pemerintah memerlukan lahan tersebut untuk
kepentingan umum, maka pengambil alihan akan
lebih mudah dilaksanakan.
 Di negara Indonesia yang tidak menganut faham
keduanya, lahan merupakan komoditi yang dapat
diperjual belikan, dan mekanisme nya, pada
praktek nya dikendalikan oleh pasar. Lahan
diperbolehkan untuk dimiliki secara individual,
sehingga apabila pemerintah memerlukan lahan
untuk kepentingan umum, maka pengambil
alihan harus dilakukan oleh panitia pembebasan
lahan, dengan memberi ganti rugi. Pembebasan
lahan dengan status lahan hak milik, amat sulit
dilakukan, dan memakan waktu yang sangat
lama.
 Sistem pembagian data yang terintegrasi yang
mencakup semua instansi terkait dalam
manajemen lahan sangat diperlukan untuk
kota-kota Indonesia.

 Sistem pembagian data yang terintegrasi akan

menghindarkan duplikasi yang tidak perlu. Ini
dapat membantu dalam membangun efisiensi
dan effektivitas sistem data yang lebih dan
sebagai software base dalam meningkatkan
manajemen lahan (terutama melalui kegunaan
yang lebih baik untuk rencana tata ruang,
hukum tanah, dan peraturan-peraturan, dan
prosedur-prosedur yang menangani ijin-ijin
yang diperlukan).

 Ini juga akan membantu dalam menyediakan

kebutuhan-kebutuhan akan lahan tumbuh dan
menghindarkan dari spekulasi lahan.
 Pembagian tanah (land subdivision)
 Proses sebuah bidang tanah dimiliki oleh seseorang secara
individual, adalah dengan mendaftarkannya kepada BPN.
Sebelumnya lahan di survey ke lokasi, kemudian dilakukan
pengukuran tanah pada batas kepemilikan tanah. Karena
sifatnya yang negatif, kepemilikan tanah tersebut tidak
ditinjau dahulu kepemilikannya, karena sistem kepemilikan
yang berlaku di Indonesia, yaitu tanah pada umumnya
merupakan tanah adat yang tidak memiliki sertifikat.

 Dengan sistem kepemilikan yang tidak jelas, seringkali

sebidang tanah memiliki lebih dari satu sertifikat, tanah di
klaim oleh beberapa pihak yang merasa berhak atas
sebidang tanah tersebut.

 Dalam hal ini pihak BPN atau Pemerintah tidak bertanggung

jawab atas terbitnya lebih dari satu sertifikat pada sebidang
tanah yang sama. Sengketa yang terjadi antara pihak-pihak
yang meng-klaim tanah tersebut, diselesaikan sendiri di
pengadilan, tanpa intervensi BPN sebagai pihak yang
menerbitkan sertifikat tanah. Pihak yang memiliki bukti-
bukti yang paling kuat, tentunya akan memenangkan
sengketa tersebut di pengadilan.
 Standar kepemilikan lahan yang boleh dimiliki rakyat
Indonesia, tidak diatur besarannya, dan tidak ada standard
luas minimal dan maksimal lahan yang berkaitan dengan
dimana lokasi lahan itu berada. Sehingga luas kapling di
dalam kota sangat beragam luasnya, seseorang boleh
memiliki kapling yang besar/luas sekali di pusat kota.

 Dan sebaliknya juga dengan besaran kapling di pinggiran

kota, seseorang boleh memiliki lahan dengan luas kecil
ditepi jalan arteri primer.
 Pola pembagian
tanah di
perkotaan
terjadi secara
organik atau
terencana,
secara organik
yaitu mengikuti
pola alam
kontur pada
bukit, atau
bentuk pantai,
atau bentuk
sungai, atau
mengikuti pola
kebun, atau
pola sawah.
 Pola pembagian tanah secara terencana yaitu lahan
dibebaskan oleh pengembang, dan ditata kembali
sesuai dengan kaidah pola arsitektur, yaitu pola
grid, atau lainnya yang dituangkan kedalam master
plan.
 Pembagian tanah yang dilakukan oleh pengembang, adalah
dengan membebaskan lahan yang luas untuk kemudian
dibagi-bagi menjadi kapling-kapling kecil, dengan metoda
site planning sesuai dengan standard dan kaidah arsitektur
tata letak, menghasilkan perencanaan yang jelas dan dengan
pola yang teratur dan terarah.
 Pembagian tanah yang dilakukan oleh swasta sudah sejak
tahun 1898 dilakukan di negara Inggris, dengan konsep
garden city, dimana permukiman didisain dengan mengatur
zona terbangun dan zona terbuka penghijauan yang
seimbang, dengan jalan sebagai pembentuknya.

 Munculnya Konsep Kota Taman (Garden City) dikemukakan

oleh Ebenezer Howard (1898/99), tulisan Howard yang
terkenal to Morrow : a peaceful path to social reform.
 Di Indonesia pembagian tanah
yang direncanakan oleh
pengembang bangsa sendiri
dimulai pada tahun 65 an,
dikenal dengan perumahan
BTN, dibangun perumahan
dengan harga relatif murah
untuk golongan menengah
kebawah, berlokasi dibelakang
jalan-jalan utama di pinggiran
kota.

 Kerjasama pemerintah dengan

lembaga keuangan pemerintah
tersebut merupakan
perwujudan pemerintah dalam
penyediaan rumah untuk
memenuhi kebutuhan
rakyatnya. Sampai awal tahun
80 an kemudian para
pengembang swasta mulai
berpartisipasi menyediakan
rumah , kota dipenuhi oleh
pembangunan sporadis
perumahan-perumahan di
pinggir kota, koridor kota
menjadi kolektor dari
perumahan-perumahan
tersebut yang mengakses pada
jalan-jalan utama.
 Kapling/persil/petak tanah

 Kaveling diartikan sebagai bagian tanah yang

sudah dipetak-petak dengan ukuran tertentu
untuk bangunan atau tempat tinggal. (Kamus
Besar Bahasa Indonesia 2001). Batas kapling
dapat berupa batas fisik alam, atau batas fisik
buatan manusia.

 Dalam tingkatan kota, kapling merupakan hirarki

terendah, dari tingkatan diatasnya yaitu
kawasan, blok, dan subblok. Susunan tingkatan
ini diatur pada kawasan kota didalam master
plan, dan tindakan pengaturan ini dikenal dengan
istilah land subdivision.
 Bentuk kapling bangunan pada umumnya
adalah empat persegi panjang, karena
bentuk ini paling mudah dipergunakan, dan
dapat mencapai efisiensi ruang yang
optimal.

 Pola pengaturan tapak/lahan

mempengaruhi bentuk- bentuk kapling,
pola linier dan grid adalah pola-pola yang
paling menghasilkan kuantitas ruang dalam
land subdivision.

 Besaran kapling mempengaruhi bentuk

bangunan (Suriansyah, 2004), kapling
yang seragam ukuran dan bentuknya,
menghasilkan bentuk bangunan yang
teratur dan harmonis.
 Di negara-negara agraris,
yang lahannya didominasi
oleh sawah-sawah padi,
kapling terbentuk mengikuti
bentuk sawah. Satu petak
sawah yang telah dialihkan
kepemilikannya, dibagi
menjadi kapling-kapling
kecil, dijual satu persatu,
berubah fungsi dari
pertanian menjadi
perumahan.
 Di Indonesia pola sawah
yang terbentuk pada setiap
daerah berbeda-beda, tidak
ada pola yang pasti, dan
bentuk yang diambil pada
umumnya persegi empat
panjang.
 Apabila diamati secara
alami, pola dan orientasi
sawah biasanya terbentuk
oleh sistem irigasi yang ada
pada daerah tersebut,
sungai atau irigasi buatan.
 Lain halnya dengan di Jepang, bentuk dan ukuran sawah diatur
oleh pemerintah, sehingga pola yang terbentuk sangat teratur
dan seragam, sistem irigasi unruk pengairan sawah juga dibantu
oleh pemerintah, dengan teknologi yang baik.
 Kampung terbentuk di
Jepang
 Kampung
terbentuk
pada
simpul-
simpul jalan