Kelompok 4

Anis Setiawan
Revi Setiadi Wijaya
 Suatu keputusan untuk melakukan suatu investasi
tertentu pada dasarnya tergantung pada apakah
return di masa mendatang yang di janjikan oleh
investasi tersebut dapat di benarkan atau tidak
dipandang dari segi pengeluaran biaya saat ini.suatu
perbandingan yang valid antara return dimasa
mendatang dengan pengeluaran biaya saat ini adalah
hal yang sulit karena perbedaan waktu yang
bersangkutan.pengeluaran biaya terjadi saat ini
sedangkan pengembalian nya biasanya terjadi di masa
mendatang.masalah ini dapat teratasi melalui
penggunaan konsep time value of money.
 Menuntut metode Net Present Value(NPV),seluruh aliran kas bersih di-
present value-kan atas dasar faktor diskonto (discount factor=DF).hasilnya di
bandingkan dengan initial investment atau incremental outlay.selisih antara
keduannya merupakan NPV.DF yang umum di pakai untuk mem-present
value-kan aliran kas besih adalah cost of capital (COC) perusahaan atau rate
of return (ROR) yang dikehendaki perusahaan.
 Apabila NCF pada masa mendatang mutlak terjamin,maka DF adalah
sama,yaitu sebesar tingkat bunga atas surat berharga yang aman seperti
sertifikat bank indonesia (SBI).apabila NCF pada masa mendatang bersifat
tidak pasti,maka NCF yang diharapkan harus di diskontokan menurut
tingkat pendapatan yang di tawarkan oleh jenis surat berharga yang
mengandung resiko yang sama besar.
  metode NVP sebagai berikut

NCF1 NCF2 NCFn+TCF

NPV = 1 + +⋯ II
(1+1) (1+1)2 (1+𝑖)n

 Keterangan simbol :
NCF1 , NCF2 , NCFn ,= net cast flow tahun 1,2,sampai tahun ke-n
TCF = terminal cast flow
I = Discount factor
N = umur proyek investasi
II = Initial investement
Kiteria pengambilan keputusan apakah usul proyek investasi diterima atau
ditolak adalah sebagai berikut.

1. Jika NPV positif atau sama dengan nol,menujukan bahwa PVNCF dan
PVTCF dapat menutup II.Dengan demikian usul proyek investasi diterima.

2. Jika NPV negatif,menunjukan bahwa PVNCF dan PVTCF belum cukup

untuk bisa menutup II.Dengan demikian usul proyek investasi ditolak.

3. Jika usul proyek investasi tersebut lebih dari satu dan besifat mutually
exclusive,yang diterima adalah yang menghasilkan NPV positif paling besar.
 Suatu perusahaan sedang mempertimbangkan suatu usulan proyek investasi
sebesar Rp.500 jt.umurnya diperkirakan 5 thn dengan nilai sisa Rp.50 jt.NCF
pertahun diperkirakan sebagai berikut :tahun ke 1 =Rp 100 jt,tahun ke 2=Rp 150
jt,tahun ke 3 = Rp 200 jt,tahun ke 4 =Rp 200 jt,tahun ke 5 =Rp 150 jt.manajemen
minta return 15%.NPV di hitung sebagai berikut.

Tahun NCF DF*) PVNCF

(1) (2) (3) (4)=(2)×(3)
1 100.000.000 0,8696 86.960.000
2 150.000.000 0,7561 113.415.000
3 200.000.000 0,6575 131.500.000
4 200.000.000 0,5718 114.360.000
5 150.000.000 0,4972 74.580.000
Total PVNCF 520.815.000
PVTCF=50 jt × 0,4972**) 24.860.000
II (500.000.000)
NPV 45.675.000

 Berdasarkan metode NPV,usulan investasi tersebut sebaiknya diterima karena

NPV-nya positif.ini menunjukan bahwa PVNCF dan PVTCF bisa menutup II.
 Suatu perusahaan sedang mempertimbangkan sutau usulan proyek
investasi sebesar Rp.500 juta dengan umur 5 tahun dan nilai sisa Rp.85
jt.proyek ini dapat menghasilkan NCF rata rata sebesar Rp.120 juta per
tahun.manajemen minta return sebesar 20%.NPV dihitung sebagai beriut.

 NPV= {(NCF × DF) + (TCF × DF)} – II

={( RP 120 juta × 2,9906#) + (Rp.85 juta × 0,4019##)} – Rp.500 juta
=(Rp 358.872.000 + Rp.34.161.500) – Rp.500.000.000
=Rp.393.033.500 – Rp.500.000.000
= - Rp.106.966.500

Berdasarkan metode NPV,usulan investasi tersebut sebaiknya di tolak

karena NPV nya negatif.ini menunjukan bahwa PVNCF dan PVTCF
belum cukup untuk menutup II
 Tingkat pengambilan internal (internal rate of return = IRR)adalah hasil bunga yang
sesungguhnya dijanjikan oleh suatu usaha proyek investasi selama umurnya.IRR ini
dapat dihitung dengan menemukan DF yang dapat menjadikan NPV sama dengan nol.

 Model metode IRR sebagai berikut.

NCF1 NCF2 NCFn+TCF

NPV = + + ⋯ II
(1+IRR)1 (1+IRR)2 (1+IRR)n

Keterangan simbol :
NCF1,NCF2,NCFn =net cash flow tahun 1,2,sampai tahun ke-n
TCF = terminal cash flow
N = umur proyek investasi
IRR = internal rate of return (yang di cari)
 Langkah-langkah untuk menhitung IRR sebagai berikut :

1. Hitung PVNCF dan PVTCF usulan proyek investasi tersebut dengan

menggunakan DF yang di pilih secara sembarangan.
2. Bandingkan hasil penghitungan butir 1 tersebut dengan nilai II.
a. Jika hasilnya negatif,cobalah dengan DF yang lebih kecil
b.jika hasilnya positif,cobalah dengan DF yang lebih besar.
3. Lanjutkan langkah butir 2 tersebut sampai total PVNCF dan PVTCF
mendekati II.
4. Hitung DF usulan tersebut dengan teknik interpolasi

 Kriteria pengambilan keputusan apakah usul proyek investasi diterima atau di

tolak adalah sebagai berikut .

1. Jika IRR lebih besar dengan COC atau ROR,menunjukan bahwa PVNCF
dan PVTCF dapat menutup II.Dengan demikian,usul proyek
investasi diterima.
2. Jika IRR lebih kecil dari COC atau ROR ,menunjukan bahwa PVNCF dan
PVTCF belum cukup untuk bisa menutup II.
3. Jika usul proyek investasi tersebut lebih dari satu dan besifat mutually
exlusive,yang diterima adalah yangneghasilkan IRR paling besar.
Aplikasi
Suatu perusahaan sedang mempertimbangkan suatu usul proyek inestasi
senilai Rp 125.000.000.umurnya di perkirakan 5 tahun dengan nilai sisa Rp.15
juta.NCF per tahun sebagai berikut:tahun ke 1 = Rp.45 juta ,tahun ke 2 Rp.35
juta.tahun ke 3 Rp.30 juta,tahun ke 4 Rp.25 juta,tahun ke 5 Rp.20
juta.manajemen minta return sebesar 15%.IRR dihitung sebagai berikut.

Tabel 4.3:Penghitungan IRR(000)

Tahun NCF DF (13%)* PVNCF DF(12%)** PVNCF

(1) (20) (3) (4)=(2)×(3) (5) (6)=(2)×(5)
1 45.000 0,8850 39.825 0,8929 40.181
2 35.000 0,7831 27.409 0,7972 27.902
3 30.000 0,6931 20.793 0,7118 21.354
4 35.000 0,6133 15.333 0,6355 15.888
5 20.000 0,5428 10.856 0,5674 11.348
Total PVNCF 114.216 116.673
PVTCF 8.142# 8.511#
II (125.000) (125.000)
NPV -2.642 +184
Tabel 4.4: interpolasi berbasis 12%(Rp.000).

Selisih DF Selisih PV Selisih PV dgn II

12% 125.806 125.184
13% 122.358 125.000
1% 3.448 184

184.000
IRR = 12% + ×1%
3.448.000
=12% + 0,05%
=12,05%
Dari perhitungan di atas,diperoleh bahwa IRR (12,05%) 0lebih kecil dari
pada return yang di minta oleh manajemen (15%).ini menunjukan bahwa
PVNCF dan PVTCF belum cukup untuk menutup II.
C.METODE PROFITABILITY INDEX (PI)
Metode ini merupakan perbandingan antara PVNCF dan PVTCF dengan
II.Metode ini juga sering disebut dengan model rasio manfaat biaya (benefit
cost rasio).Model metode PI sebagai berikut.

NCF1 NCF2 NCFn+TCF

+ + ⋯+
(1+i)1 (1+i)2 (1+i)n
PI=
II

Keterangan simbol:

NCF1,NCF2,NCFn =net cash flow tahun 1,2,sampai tahun ke-n

TCF = Terminal Cash Flow

I = discount factor /interest rate/reguired rate of return

n = umur proyek investasi

 kriteria pengambilan keputusan apakah usul proyek investasi diterima atau ditolak adalah
sebagai berikut.
1. Jika PI lebih besar dari satu atau sama dengan nol,menunjukan bahwa PVNCF dan PVTCF
dapat menutup II.Dengan demikian,usul proyek investasi diterima.
2. Jika PI lebih kecil dari satu,menunjukan bahwa PVNCF dan PVTCF belum cukup untuk bisa
menutup II.dengan demikian,usul proyek investasi ditolak.
3. Jika usulan proyek investasitersebut lebih dari satu dan bersifat mutually exclusive,yang
diterima adalah yang menghasilkan Pipaling besar.

Aplikasi
Suatu perusahaan sedang mempertimbangkan suatu usulan proyek investasi senilai 500 juta.
Umurnya diperkitakan 5 Tahun dengan niai sisa Rp50 juta. NCF per tahun diperkirakan sebagai
berikut: Tahun ke 1 = Rp. 100 Juta, tahun ke-2 = Rp. 150 Juta, tahun ke-3 = Rp. 200 Juta, tahun ke-4 =
Rp. 200 Juta, ke-5 = Rp. 150 Juta. Manajemen minta return 15% NPV dihitung sebagai berikut.
Tabel 4.6: penghitungan profitability index (rupiah)
Tahun NCF DF(15%)* PVNCF
(1) (2) (3) (4)=(2)×(3)
1 100.000.000 0,8696 86.960.000
2 150.000.000 0,7561 113.415.000
3 200.000.000 0,6575 131.500.000
4 200.000.000 0,5718 114.360.000
5 150.000.000 0,4972 74.580.000
Total PVNCF 520.815.000
PVTCF=Rp50 juta × 0,4972** 24.860.000
Total PV 545.675.000
545.675.000
PI = 500.000.000 = 1,09
Berdasarkan metode PI,usul proyek investasi tersebut sebaiknya diterima karena
PI-nya lebih besar dari satu.ini menunjukan bahwa PVNCF dan PVTCF bisa untuk
menutup II.
Metode ini akan memberikan hasil yang konsisten dengan metode NPV
karena konsep dasarnya sama,yaitu NCF yang diharapkan di diskontokan atas
dasar COC atau ROR.bila PI lebih besar dari 1,maka MPV-nya pasti positif.
Apabila manajemn ingin mengatahui kapan II suatu proyek investasi dapat
ditutup kembali oleh NCF dalam beberapa periode yang telah ditentukan
maka metode ini dapat digunakan. Periode pengembalikan yang
didiskontokan (discounted payback period = DPP) dapat di cari dengan
meghitung berapa tahun yang di perlukan sebelum PVNCF kumulatif yang
dtaksir akan sama dengan II. Metode ini hanya mengukur kecepatan
(rapidity) kembalinya II.

Dalam metode payback period yang tidak didiskonto, NCF yang akan
diterima beberapa tahun mendatang dianggap sama dengan NCF yang
diterima sekarang. Metode DPP lebih baik dari pada metode payback period
yang tidak didiskonto, karena metode DPP, NCF akan di terima beberapa
tahun mendatang di-present value-kan dengan DF dalam rangka memenuhi
konsep timee of money. Namun metode DPP tetap tidak mempertimbangkan
ncf apapun yang akan diterima setelah periode cut off ditentukan.
Kriteria pengambilan keputusan apakah usul proyek investasi diterima atau
ditolak adalah sebagai berikut :
1. Jika DPP lebih kecil atau sama dengan periode cut off yang ditentukan
manajemen, menunjukan bahwa II dapat kembali lebih cepat dari periode
cut off yang diminta manajemen. Dengan demikian, usul proyek investasi
diterima.
2. Jika DPP lebih besar dari periode cut off yang diminta manajemen,
mewujudkan bahwa II kembali lebih lama periode cut offf yang diminta
manajemen. Dengan demikian usul proyek investasi pun di tolak.
3. Jika usul proyek investadi tersebut lebih besar dari satu dan bersifat
mutually exclusive, yang diterima adalah yang menghasilkan DPP yang
kecil.
  Tabel 4.7 : Penghitungan DPP (Rp 000)

Tahun NCF DF (12%) PVNCF Kumulatif

(1) (2) (3) (4) = (2) x (3) (5)
1. 45.000 0,8929 40.181 40.181
2. 35.000 0,7972 27.902 68.083
3. 30.000 0,7118 21.354 89.437
4. 25.000 0,6355 15.888 105.325
5. 20.000 0,5674 11.348 116.673

 Dari tabel 4.7, dapat dihitung DPP sebagai berikut:

 Initial Investment (II) Rp. 95.000.000
 Kumulatif PV tahun ke-3 Rp. 89.000.000
 Sisa II yang belum tertutup 5.563.000

 Dalam tahun ke-4 PVNCF sebesar Rp. 15.888.000, padahal sisa II yang
belum tertutup pada akhir tahun ke-3 sebasar Rp.5.563.000. Untuk dapat
menutup sebesar Rp. 5.635.000 hanya diperlukan waktu sekitar 4 bulan
 (= Rp. 5.563.000 = 0,35 dari 12 bulan)
 Rp. 15.888.000
Jadi, II sebesar Rp 95 juta akan kembali dalam waktu 3 tahun 4 bulan. Bila
manajemen menentukan periode cut off 2 thn maka usulan proyek investasi
tersebut akan di tolak. Tetapi sebaliknya, bila mananjem menentukan
periode cut off 4 thn , maka usulan proyek investasi pun diterima.

Jadi metode DPP ini tergantung pada periode cut off yang di tentukan oleh
manajemen secara sepihak (arbitry) dan tetep mengabaikan semua PVNCF
yang diterima setelah cut off tersebut
 Penghitungan NCF yang dijelaskan sebelumnya didasarkan pada kondisi
tanpa risiko.padahal dalam praktiknya,NCF yang diharapkan akan di terima
penuh dengan risiko.
Apabila risiko suatu proyek investasi dinyatakan sebagai seberapa besar
penyimpangan NCF yang nyata diterima dari NCF yang harapkan,maka di
pergunakan ukuran penyebaran.Alat statistikyang di pakai sebagai ukuran
penyebaran tersebut adalah standar deviasi.dalam kaitan ini,besarnya risiko
suatu proyek investasi suatu proyek investasi dapat diliha dari besarnya
penyebaran NCF.Bila risiko di hubungakan dengan probabilitas dari masing-
masing NCF yang mungkin terjadi,maka dapat di katakan bahwa makin besar
penyebaran-nya,berarti makin besar risikonya.Dengan demikian,dapat
dinyatakan bahwa risiko di sini merupakan variabilitas dari NCF terhdap NCF
yang di harapkan.