PELATIHAN HUKUM KONTRAK KONSTRUKSI

ASPEK KEUANGAN & PERBANKAN

DALAM KONTRAK KONSTRUKSI

Oleh :
Monik Bey, SH
 Pendahuluan
 Aspek-aspek Keuangan/Perbankan memuat :
• singkat tentang jenis/bentuk-bentuk Kontrak Kerja Uraian
Konstruksi dan jaminan-jaminan yang dipakai di dalam
Kontrak Kerja Konstruksi.
• Studi kasus/rekayasa hukum didalam Pendanaan suatu
Konstruksi.
 Aspek-aspek Keuangan/Perbankan dan Studi Kasus Rekayasa
Hukum di Bidang Pendanaan Kontrak Kerja Konstruksi
 Bentuk-bentuk jaminan yang diberikan tergantung pada
jenis/bentuk Kontrak Kerja Konstruksi
• Bentuk kerja Konvensional/Pembayaran berkala
Pembayaran didasarkan prosentase pekerjaan/pekerjaan
yang telah diselesaikan (“Monthly Payment”).

Copyright/MB-SS/III/08/01
 Advance Payment Bond

Pengguna Jasa Penyedia Jasa

Advance Payment/Uang Muka

Copyright/MB-SS/III/08/02
 Performance Bond
Maintenance Period Bond

Pengguna Jasa Penyedia Jasa

Catatan :
Advance Payment Bond
Harus dalam bentuk Bank
Performance Bond Garansi yang akan di
terangkan kemudian
Maintenance Period Bond

Copyright/MB-SS/III/08/03
 Bentuk Kontrak Kerja Konstruksi Turn Key &
Contractor’s Full Prefinancing dimana
kontraktor/Penyedia Jasa membayar dengan
uang/modalnya sendiri.

Pengguna Jasa Penyedia Jasa

Payment Guarantee

Copyright/MB-SS/III/08/04
 Pengguna jasa memberikan jaminan pembayaran
yang dapat berupa :
• Bank garansi dan Stand by Letter of Credit
• Surety Bond

• Hak Tanggungan

• Cessie

• Penyerahan hak milik berdasarkan kepercayaan

Jaminan jaminan diatas merupakan jaminan fisik

artinya jaminan yang dapat dicairkan karena ada
secara fisik (dapat ditunjuk barangnya)
Copyright/MB-SS/III/08/05
Jaminan-jaminan yang sifatnya hanya “moral
obligation”

• Personal Guarantee (Jaminan Pribadi)

• Corporate Guarantee (Jaminan Perusahaan)
• Letter of Comfort, warranty & indemnity

Copyright/MB-SS/III/08/06
 Jaminan-Jaminan
Bagian I
Kreditur Debitur

Penjamin

Prinsip Penjaminan (Borgtoch)

Pasal 1820 kitab Undang-undang Hukum Perdata :
“Penanggungan adalah satu persetujuaan dengan
mana seorang pihak ketiga (Penjamin) guna
kepentingan si berpiutang (Kreditur) mengikatkan diri
untuk memenuhi perikatannya si berutang (Debitur)
manakala orang ini sendiri tidak memenuhinya.
Copyright/MB-SS/III/08/07
Pasal 1821 Kitab UU Hukum Perdata
“Tiada Penanggungan jika tidak ada suatu
perikatan pokok yang sah”
(Sifat penjaminan itu “Accessoir”)

Copyright/MB-SS/III/08/08
 Bank Garansi dan Standby Letter of Credit
 Diatur dalam Surat Keputusan Direksi Bank
Indonesia No. 23/72/KEP/Dir dan Surat
edarannya No. 23/3/UKU keduanya tertanggal
28 Februari 1991.
 Garansi Bank merupakan perjanjian buntut
(Accessoir) yang ditinjau dari segi hukum
merupakan perjanjian penanggungan (borgtoch)
yang diatur dalam Buku Ketiga Bab – XVII Pasal
1820 sampai dengan Pasal 1850 Kitab Undang-
Undang Hukum Perdata dimana Bank bertindak
sebagai penanggung.
Copyright/MB-SS/III/08/09
 Syarat-syarat minimum yang harus dipenuhi
dalam suatu Garansi Bank
 Judul “Garansi Bank” atau “Bank Garansi”
 Nama dan alamat bank pemberi
 Tanggal penerbitan
 Transaksi antara pihak yang dijamin dengan
penerima garansi
 Jumlah uang yang dijamin bank
 Tanggal mulai berlaku dan berakhir. Mengingat
Garansi Bank merupakan perjanjian buntut
(Acessoir) maka jangka waktunya akan berakhir
karena:
Copyright/MB-SS/III/08/10
 • Berakhirnya Perjanjian
• Berakhirnya Garansi Bank sebagaimana

ditetapkan dalam Garansi Bank yang

bersangkutan
 Penegasan batas waktu pengajuan claim
 Penegasan untuk memberlakukan Pasal 1831 atau
1832 kitab UU Hukum Perdata.
 Pasal 1831 dan 1832 KUHPer :

Copyright/MB-SS/III/08/11
Pasal 1831 Kitab UU HK Perdata :
“Si Penanggung tidaklah diwajibkan membayar kepada si
Berpiutang (Kreditur) selainnya jika si berutang (Debitur)
lalai sedangkan benda-benda si berutang (Debitur) ini
harus lebih dulu disita dan dijual untuk melunasi utangnya”.

Pasal 1832 Kitab UU HK Perdata :

“Si penanggung tidak dapat menuntut supaya benda-benda
si berutang lebih dahulu disita dan dijual untuk melunasi
hutangnya apabila ia telah melepaskan hak istimewanya
untuk menuntut supaya benda-benda siberutang lebih dulu
disita dan dijual”.

Copyright/MB-SS/III/08/12
 Surety Bond
 Surety Bond yang dilahirkan oleh Keppres 14
A/1980 dimaksudkan untuk membuka peluang-
peluang dan kemudahan baru antara lain :
• Memperluas jaminan yang dapat dipergunakan oleh
para Penyedia Jasa dalam pengerjaan pemborongan
dan/atau pembelian.
• Untuk menciptakan pasar jaminan yang kompetitip
• Dimaksudkan agar “Insurance Minded” dikalangan
Penyedia Jasa khususnya dan di masyarakat pada
umumnya dapat makin bertambah.
Copyright/MB-SS/III/08/13
 Prinsip-prinsip Surety Bond adalah sebagai berikut:
• Merupakan Kontrak antara tiga pihak
• Tanpa mengandalkan adanya kolateral, tetapi
sebagai penggantinya dilibatkan pihak lain yang
bertindak sebagai Indemnitor
• Menjamin sepanjang jangka waktu kontrak yang
telah dibuat antara Principal dan Obligee
(Pengguna Jasa)

Copyright/MB-SS/III/08/14
• Didalam penyelesaian klaim pada prinsipnya harus
dibuktikan terlebih dahulu adanya kerugian yang
terjadi (Loss Situation)
• Surety Company mempunyai hak tuntutan secara
otomatis (recovery) kepada principal.
• Resiko yang dijamin dari Surety Bond
diasuransikan kembali kepada Perusahaan
Reasuransi
• Surety Bond adalah Perjanjian yang bersifat
irrevocable

Copyright/MB-SS/III/08/15
 Letter of Comfort, Warranty dan Indemnity
 Letter of Comfort
Letter of Comfort biasanya diberikan oleh
pemegang saham mayoritas yang berisikan
pernyataan bahwa pemegang saham :
• Tidak akan melepaskan saham-sahamnya

yang ada pada debitur, dan/atau

• Tidak akan mengganti pengurus debitur,

dan/atau
• Berjanji bahwa debitur pada saat jatuh tempo

hutangnya akan mampu melunasinya.

Copyright/MB-SS/III/08/16
 Indemnity

Indemnity adalah jaminan dari seseorang agar

seorang pihak ketiga melakukan sesuatu untuk
orang yang dijaminkannya dan jika pihak ketiga
tersebut gagal melakukannya, sipenjamin akan
mengganti kerugian pihak yang dijamin

Copyright/MB-SS/III/08/17
Selain jaminan diatas ada pula bentuk-bentuk jaminan
yang memang tidak seaman jaminan-jaminan diatas,
tetapi tetap lebih aman dibandingkan dengan
jaminan-jaminan yang sifatnya hanya moral
misalnya :
• Hak tanggungan atas Tanah

• Cessie atas tagihan, yaitu Pengalihan hak atas

piutang (Pasal 631 KUHPerdata). Debitur

menyerahkan hak atas tagihannya terhadap Pihak
Ketiga kepada Kreditur.

Copyright/MB-SS/III/08/18
 • Penyerahan Hak Milik berdasarkan kepercayaan:
jaminan ini dapat dikenakan atas barang-barang
bergerak, misalnya mesin-mesin

 Jaminan-Jaminan yang sifatnya moril semata (Moral

Obligation) :
• Personal Guarantee

• Corporate Guarantee

Tidak dianjurkan untuk diambil.

Copyright/MB-SS/III/08/19
  Kasus I
1. Penyedia Jasa membangun dengan
uangnya/modal sendiri terlebih dahulu :

Pengguna Jasa Penyedia Jasa

Pembayaran

Down Payment/ Uang

Muka

Tagihan/
Receivable

AAR & AD

Tenant/Penghuni
Copyright/MB-SS/III/08/20
Keterangan :
Tagihan Pengguna Jasa terhadap Tenant/Penghuni
diberikan sebagai jaminan atas pembayaran kepada
Penyedia Jasa dalam bentuk Assignment of Accounts
Receivable (AAR) (Cessie) sedangkan uang muka
yang sudah diterimanya juga dijaminkan dalam
bentuk Assignment of Deposit (AD).

Copyright/MB-SS/III/08/21
 Kasus II

Pembayaran
Pengguna Jasa Penyedia Jasa
Tagihan

Kredit
Jaminan
Konstruksi

AAR (Cessie)
Assignment of Accounts
Receivables
Bank

Copyright/MB-SS/III/08/22
Keterangan :

1. Penyedia Jasa membangun dengan modal sendiri yang

diperolehnya berdasarkan kredit konstruksi dari Bank,
karena Bank tidak dibolehkan memberikan kredit
investasi kepada Pengguna Jasa.

2. Sebagai jaminan atas kredit Bank tersebut Penyedia Jasa

memberikan Assignment of Account Receivables
(Cessie) atas tagihannya kepada Pengguna Jasa.

Copyright/MB-SS/III/08/22
 SEKIAN
DAN
TERIMA KASIH