BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT

DIKLAT
PEJABAT INTI SATUAN KERJA (PISK)

PENGENDALIAN PELAKSANAAN PROYEK

PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN

Pusat Pendidikan dan Pelatihan Jalan, Perumahan,

Permukiman dan Pengembangan Infrastruktur Wilayah
Makassar, 21 Februari 2018 1
I. REGULASI PENYELENGGARAAN DAN PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN
JENIS REGULASI NOMOR TENTANG
Nomor 28 Tahun 2002 Bangunan Gedung
Undang-undang Nomor 1 Tahun 2011 Perumahan dan Kawasan Permukiman
Nomor 20 Tahun 2011 Rumah Susun
Nomor 4 Tahun 1988 Rumah Susun
Peraturan Pemerintah
Nomor 88 Tahun 2014 Pembinaan Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman

Peraturan Presiden Nomor 73 Tahun 2011 Pembangunan Bangunan Gedung Negara

Nomor 60 Tahun 1992 Persyaratan Teknis Pembangunan Rumah Susun
Pedoman Teknis Pembangunan Rumah Susun Sederhana Bertingkat
Peraturan Menteri Nomor 05 Tahun 2007
Tinggi
Pekerjaan Umum
Nomor 45 Tahun 2007 Pedoman Teknis Pembangunan Bangunan Gedung Negara
Nomor 05 Tahun 2014 Pedoman SMK3 Konstruksi Bidang PU
II. PERMASALAHAN DALAM PELAKSANAAN PROYEK (UMUM)

AKTIVITAS PERMASALAHAN KEMUNGKINAN (%)

Definisi tidak jelas 16

Planning Pengambilan keputusan yang buruk 9
32 % 32 %
Informasi yang buruk 3
Perubahan 4
Jadwal yang ketat 4
Scheduling
Jadwal tidak terpenuhi 5 12 %
12 %
Tidak mengelola jadwal 3
Lemahnya tanggung jawab 5
Organizing 11 %
Manajer Proyek tidak becus 5
11 %
Campur tangan manajer puncak 1
AKTIVITAS PERMASALAHAN KEMUNGKINAN (%)

Personel tidak tepat 5

Staffing Manajer proyek tidak kompeten 4
12 %
Penggantian anggota proyek 2 12 %
Proses staffing buruk 1

Koordinasi buruk 9
Directing Komunikasi buruk 6
26 % Kepemimpinan buruk 5 26 %
Komitmen lemah 6
Tindak lanjut buruk 3
Controlling Monitoring buruk 2
7% Tidak ada sistem pengendalian 1 7%
Masalah tidak diketahui 1
III. PENYELENGGARAAN BANGUNAN GEDUNG DAN PERAN KONSULTAN MK
IV. KRITERIA PENGGUNAAN KONSULTAN MK

Bangunan bertingkat di atas 4(empat) lantai, dan/atau

bangunan dengan luas total di atas 5.000 m2,
dan/atau

bangunan khusus, dan/atau

pembangunan yang melibatkan lebih dari satu
penyedia jasa perencanaan maupun pelaksana
konstruksi, dan/atau

yang dilaksanakan >1(satu) tahun anggaran
(multiyears project).

6
IV A. HUBUNGAN KERJA KONSULTAN PERENCANA, KONSULTAN MK DAN KONTRAKTOR
IV B. TUGAS KONSULTAN MK

1. Tahap Persiapan, meliputi; Penyiapan dokumen seleksi Perencana dan Pelaksana,

Membantu ULP K/L dalam persiapan Penyedia Barang dan Jasa (PBJ) Jasa Konstruksi,
Seleksi penyedia jasa Perencana dan Pelaksana, Membantu Pengurusan Perijinan; IMB, Ijin
Akses Kapling, Air Kerja, Listrik Kerja, Telepon, Buang Limbah, dll
2. Tahap Perencanaan, meliputi; Pengendalian dan evaluasi pelaksanaan
Perencanaan, Membuat BA Prestasi Perencanaan dan Persiapan Pelaksanaan PBJ
Pelaksana Konstruksi, (Dok PBJ).
3. Tahap Pelelangan, meliputi; Membantu ULP K/L dalam persiapan PBJ Jasa
Pelaksana Konstruksi Bangunan
4. Tahap Konstruksi, meliputi; Mengendalikan program pelaksanaan konstruksi fisik,
Koordinasi, Evaluasi, dan T3 terhadap penyipangan; Kualitas, Kuantitas, waktu dan Resiko,
Membuat BA Prestasi Pelaksanaan Konstruksi, Pengendalian masa pemeliharaan,
As Build-drawing, mengurus SLF, dan Menyusun Dokumen pelaksanaan Konstruksi serta
membantu mengurus Ijin Penggunaan Bangunan (IPB).
V. PRE CONSTRUCTION MEETING (PCM)

9
Materi PCM
1. Program Mutu;
2. Struktur organisasi kerja pelaksanaan kegiatan;
3. Tata cara pengaturan pelaksanaan pekerjaan;
4. Jadwal pelaksanaan pekerjaan, metode kerja yang memperhatikan K3;
5. Jadwal pengadaan bahan/material, mobilisasi peralatan dan personil;
6. Penyusunan rencana dan pelaksanaan pemeriksaan lokasi pekerjaan;
7. Menyamakan persepsi tentang pasal-pasal atau butir-butir yang tertuang dalam
dokumen kontrak;
8. Usulan-usulan perubahan mengenai isi dalam pasal-pasal dokumen kontrak;
9. Hubungan dengan institusi lain;
10. Prosedur penyelenggaraan pekerjaan;
11. Program Rencana Mutu Kontrak (RMK) dari penyedia jasa;
12. Penanggung Jawab RMK;
13. Kendala-kendala yang diperkirakan akan timbul, beserta rencana tindak lanjutnya.10
Contoh Site Management (Gading Nias Residences)

PT. PP, PROYEK GADING NIAS RESIDENCES 11

VI. UNSUR PENGENDALIAN PELAKSANAAN

PENGENDALIAN
MUTU

ADMINISTRASI

PENGENDALIAN PENGENDALIAN
BIAYA WAKTU

12
VII. ADMINISTRASI PROYEK KONSTRUKSI DALAM PENGENDALIAN

ADMINISTRASI KONTRAK
ADMINISTRASI SUMBER DAYA MANUSIA
ADMINISTRASI KEUANGAN DAN INVENTARISASI
PENGUKURAN & PENGETESAN
ADMINISTRASI KEG.PEKERJAAN
ADMINISTRASI MATERIAL DAN PERALATAN
PROSEDUR, TG JAWAB, KEWENANGAN KOORDINASI
OPERASI KONSTRUKSI, PERENCANAAN & PENJADWALAN

PERUBAHAN, KLAIM DAN PENANGANAN SENGKETA

PENUTUPAN PROYEK
VIII. KOMPONEN PENGENDALIAN PROYEK KONSTRUKSI
1. Mengembangkan organisasi lapangan & site management plan
2. Menyusun communication plan antara semua stakeholder
3. Memeriksa shop drawing untuk pelaksanaan
4. Melakukan review atas methode pelaksanaan
5. Memeriksa contoh material & equipment
6. Menyusun prosedur quality assurance
7. Bertindak sebagai pimpinan di lapangan
8. Supervisi mutu pekerjaan
9. Monitor & kontrol dari time schedule, lingkup pekerjaan
10. Menyusun laporan kemajuan pekerjaan
11. Menyusun tanda terima pembayaran
12. Memproses perubahan pekerjaan dan klim
13. Menyelesaikan perselisihan
14. Membuat daftar ketidaksamaan
14
IX. MANAJEMEN WAKTU

URU ESTI PENG

PEND PENG
MASI EMBA
EFINIS TAN ENDA
DURA NG
I AN AKTI LIAN
SI AN
AKTIVI VITA JAD
TAS
AKTIV JADW
S WAL
ITAS AL
Faktor Signifikan Pengendalian Waktu

FAKTOR YG SIGNIFIKAN MEMPENGARUHI

WAKTU PELAKSANAAN :
• Rapat-rapat koordinasi pelaksanaan
• Pengajuan request
• Rapat pembuktian (show cause meeting)
• Keterlambatan waktu pelaksanaan pekerjaan
• Percepatan penyelesaian pekerjaan
• Klaim dan peringatan dini
Contoh Pengendalian Waktu Dengan MS Project
X. PENGENDALIAN MUTU

Harus dilakukan tiga tahap pengendalian mutu:

• Pengendalian mutu bahan baku
• Pengendalian mutu bahan olahan
• Pengendalian mutu proses pekerjaan
• Pengendalian mutu hasil pekerjaan

Pengukuran pengendalian mutu mencakup:

• pengukuran dimensi dan kualitas
Contoh Pelaksanaan Pekerjaan

Sondir dan Loading Test Bore Pile Pembesian Pile Cap

Pengecoran Pile Cap Pembesian Sloof dan Lantai Dasar Pengecoran Sloof dan Lantai Dasar
19
Contoh Pelaksanaan Pekerjaan

Pembesian Kolom Pembesian Shear Wall Pemasangan Bekisting Shear Wall

Pengecoran Shear Wall & Kolom Pembesian Tangga Utama Pengecoran Tangga Utama20
Contoh Pelaksanaan Pekerjaan

Pembesian Balok dan Lantai 2 Pengecoran Balok dan Lantai 2 Pembesian Balok dan Canopy

Pengecoran Balok Tipikal Bongkar Bekisting Balok Tipikal Pemasangan Keramik Lantai
21
Contoh Pelaksanaan Pekerjaan Dengan Sistem Pracetak

Pembesian & Bekisting Komp. Pracetak Kolom Pracetak Balok U Pracetak

Plat Lantai Half Slab Pracetak Komponen Tangga Pracetak 22

Penempatan Komponen Pracetak
Contoh Pelaksanaan Pekerjaan Dengan Sistem Pracetak

23
Contoh Pemasangan Dinding Precast (Gading Nias Residences)

PT. PP, PROYEK GADING NIAS RESIDENCES

XI. PENGENDALIAN BIAYA

Pengendalian biaya dilakukan dgn kegiatan :

Dokumen perkiraan arus kas
Pembayaran uang muka
Pembayaran hasil pekerjaan
Pekerjaan tambah kurang
Penyesuaian harga
Denda, dan ganti rugi
Kompensasi
Perubahan kontrak
25
XII. SHOW CAUSE MEETING (RAPAT PEMBUKTIAN)

 Show Cause Meeting (SCM) atau Rapat Pembuktian

merupakan istilah dalam proyek konstruksi.
 Show Cause Meeting (SCM) diadakan oleh PPK atau
diperintahkan oleh Kasatker.
 Diadakan dikarenakan adanya kondisi kontrak kerja
yang dinilai kritis dan berpotensi menyebabkan waktu
pelaksanaan tidak sesuai dengan shedule
Ketentuan Kontrak Kritis:
1. Periode I (rencana fisik pelaksanaan 0 % - 70 % dari
kontrak ), realisasi fisik pelaksanaan terlambat
>10 % dari rencana.
2. Periode II (rencana fisik pelaksanaan 70 % - 100 %
dari kontrak), realisasi fisik pelaksanaan terlambat
> 5 % dari rencana.
3. Rencana fisik pelaksanaan 70 % - 100 % dari kontrak,
realisasi fisik pelaksanaan terlambat < 5 % dari
rencana dan akan melampui tahun anggaran.
27
Penanganan Kontrak Kritis:
1. Pada saat kontrak dinyatakan kritis, Direksi pekerjaan menerbitkan surat
peringatan kepada kontraktor/penyedia jasa  Show Cause Meeting ( SCM).
2. Dalam SCM PPK, membahas dan menyepakati besaran kemajuan fisik yang harus
dicapai oleh Penyedia jasa dalam periode waktu tertentu (uji coba pertama)
 Berita Acara SCM I.
3. Apabila gagal pada uji coba pertama, maka dilaksanakan SCM II, membahas dan
menyepakati besaran kemajuan fisik yang harus dicapai oleh Penyedia Jasa dalam
periode waktu tertentu (Uji coba kedua)  Berita Acara SCM II.
4. Apabila Penyedia gagal pada uji coba tahap kedua, maka diselenggarakan SCM III
membahas dan menyepakati besaran kemajuan fisik yang harus dicapai oleh
Penyedia Jasa dalam periode waktu tertentu (uji coba ketiga)
 Berita Acara SCM III. 
5. Pada setiap uji coba yang gagal, PPK harus menerbitkan surat peringatan kepada
Penyedia Jasa atas keterlambatan realisasi fisik pelaksanaan pekerjaan 28
 Lampiran : Berita Acara Pemeriksaan Bangunan Rusunawa Prototype 24

XIII. PHO Lokasi

Berita Acara
Kontraktor
:
:
:
Madiun
No
PT. ..
Tanggal :

Contoh MK Wilayah
Unit Hunian Lantai No
:
:
PT. ..
………………… Lantai : ………………
Merk Dalam kondisi
No Jenis Ruangan Bahan / Spesifikasi Volume yang Perlu Tidak Keterangan
Baik Terpasang
terpasang Perbaikan terpasang
I RUANG TAMU
1 Pasangan dinding dinding batako standart, plester, aci, finish m2
cat
2 Cat tembok bagian dalam Jenis : Acrylic Emulsion yang berkualitas
baik
Merk : Catylac, Vinilex, Jotun, Dana Paint
3 Lantai Keramik 30x30 cm, kualitas 1 m2
Produksi: Masterina, IKAD,Asia tile
4 Plafon Beton expose finish cat acrylic emultion m2
warna putih, Produksi : Catylac, Vinylex,
Dana paint, Jotun
5 Kusen, pintu Aluminium warna gelap, ukuran 1.5 x 3 inch 1 buah
*Daun pintu + calsiboard Produksi : ex Alkasa, Super ex, Alexindo
dengan tebal 1.15 - 1.3 mm
Karet : Gasket Neopreme
Sealent : GE, Dowcornie
Calsiboard, tebal= 5 mm
Engsel pintu Type: Full mortise finge yg dilengkapi 3 buah
ring plastik
Merk : Dekson, Logo, Solid
Panjang : 4" = 10,16 cm
1 pintu, 3 buah engsel
Kunci pintu/handle type : mortise lockset 1 buah
pintu merk : dekson, logo,solid
6 Kusen jendela Aluminium warna gelap, ukuran 1.5 x 3 inch 1 buah
Produksi : ex Alkasa, Super ex, Alexindo
dengan tebal 1.15 - 1.3 mm
Karet : Gasket Neopreme
Sealent : GE, Dowcornie
Daun jendela Kaca es 2 buah

Engsel daun jendela type : Full mortise finge yg dilengkapi 2 pasang

(tinggi dari lantai =90 cm ring plastik
(105 cm,35 cm) Merk : Dekson, Logo, Solid
Panjang : 3" = 7,62 cm
7 Sekring Merk : merlin gerin,siemens,AEG,ABB 1 buah
8 Stop kontak + Instalasi MK,Broco,Clipsal,dipasang 1,5 m dari 1 buah
lantai jadi
9 Saklar + Instalasi MK,Broco,Clipsal,dipasang 1,5 m dari 1 buah
lantai jadi
10 Steker TV + Instalasi 1 buah
11 lampu plafon Philips, osram 1 buah
Konduit : Clipsal,EGA,Paralon
12 Kabel Supreme, Kabelindo, Tranka, Kabelmetal
13 Tes Commisioning 1. Tes lampu
2. Tes steker TV
3. Tes saklar
29
4. Tes stop kontak
Dokumen Disiapkan dan
Diserahkan Paska PHO

30
XIV. SENGKETA PROYEK KONSTRUKSI
Faktor Teknis

• Perubahan lingkup pekerjaan

• Perbedaan kondisi lapangan
• Kekurangan material yg sesuai dgn spesifikasi
teknis
• Keterbatasan peralatan
• Kurang jelas atau kurang lengkapnya gambar
rencana dan/atau spesifikasi teknis 31
Faktor Waktu Contoh Neighborhood Unit

Penundaan
waktu
pelaksanaan

Percepatan
Keterlambata
waktu
n waktu
pelaksanaa penyelesaian
n

32
Faktor Biaya

PENAMBAHAN BIAYA PENGADAAN SUMBER DAYA

PROYEK

PENAMBAHAN BIAYA ATAS HILANGNYA

PRODUKTIVITAS

PENAMBAHAN BIAYA ATAS BIAYA OVERHEAD DAN

KEUNTUNGAN
33
XV. ALTERNATIF PENYELESAIAN SENGKETA PROYEK KONSTRUKSI

BADAN
PENGADILA
ARBITRASE
N
(BANI)

PEMANFAAT DISPUTE
AN PENILAI REVIEW
AHLI BOARD

34
XVI. LATIHAN

1. Jelaskan Krietria dipilihnya konsultan MK dan apa Tugas

Konsultan MK dalam Tahap Konstruksi.
2. Jelaskan 3 (tiga) aktivitas Pokok dalam Pengendalian
Pelaksanaan Proyek Konstruksi.
3. Jelaskan Tentang Show Cause Meeting. Apa Yang Harus
Dilakukan Ppk Apabila Terjadi Keterlambatan 4%, Dan
Penyelesaiannya Melampaui Batas Tahun Anggaran Berjalan.
4. Sebutkan Faktor-faktor Penyebab Sengketa Konstruksi, Dan
Alternatif-alternatif Penyelesaian Sengketa?

35
Terima
Kasih