Hak-Hak Atas Tanah

• Adapun macam-macam hak atas tanah

disebutkan dalam Pasal 16 : Hak milik, Hak
guna usaha, Hak guna bangunan, hak pakai,
hak sewa, hak membuka tanah, hak
memungut hasil hutan, hak-hak lain yang tidak
termasuk dalam hak-hak tersebut di atas yang
aakan ditetapkan dengan undang-undang
serta hak-hak yang sifatnya sementara
sebagai yang disebut dalam Pasal 53.
Dilihat dari sifatnya, hak atas tanah yang
disebut dalam Pasal 16 ini dapat kita
bedakan menjadi 2 (dua) :
•1). Hak atas tanah yang bersifat tetap
•2). Hak atas tanah yang bersifat sementara
 Hak Milik
• diatur dalam Pasal 20 – 27 UUPA
• Hak Milik adalah hak yang turun temurun,
terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai
oleh orang atas tanah, dengan mengingat
ketentuan dalam pasal 6 (fungsi sosial
tanah)
• Hak milik dapat beralih dan dialihkan
Subyek hak milik. yang dapat menjadi pemegang hak milik
adalah :
•WNI (tunggal)
•Badan hukum tertentu (PP No. 38 Th 1963) :
a). bank-bank yang didirikan oleh Pemerintah
b). perkumpulan-perkumpulan koperasi
pertanian yang didirikan berdasarkan UU No.
79 Th 1958
c) badan badan keagamaan yang ditunjuk
menteri agama
d) badan-badan sosial yang ditunjuk mendagri
setelah mendengar menteri sosial
•Dengan keluarnya UU Keistimewaan DIY, Kraton Yogyakarta
ditetapkan menjadi subyek Hak Milik
Terjadinya hak milik :
•menurut hukum adat
•ketentuan Undang-undang (Konversi)
•Penetapan Pemerintah : diatur dalam
PeraturanKBPN No. 2 Th 2013,
PMNA/KBPN No. 9 Th 1999
hapusnya Hak Milik :
•tanahnya jatuh kepada negara :
1. karena pencabutan hak berdasar pasal
18
2. penyerahan dengan suka rela oleh
pemiliknya
3. karena ditelantarkan
4. karena ketentuan pasal 21 ayat 3 dan
Pasal 26 ayat 2
•tanahnya musnah
Hak Guna Usaha
•diatur dalam Pasal 28-34 UUPA dan Pasal 2-18 PPNo. 40
Th 1996
•Hak Guna Usaha adalah Hak untuk mengusahakan tanah
yang dikuasai langsung oleh negara dalam jangka waktu
tertentu guna perusahaan pertanian, perikanan dan
peternakan
•Subyek HGU :
1). WNI
2). Badan hukum yang didirikan menurut hukum
Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
•Terjadinya HGU : dengan Penetapan Pemerintah diatur
dalam PeraturanKBPN No 2 Th 2013 ,PMNA/KBPN No. 9
Th 1999
• Luas HGU : paling sedikit 5 Ha, untuk perorangan paling
luas 25 Ha harus dengan investasi modal yang layak dan
teknik perusahaan yang baik.
• HGU dapat beralih dan dialihkan
• Hapusnya HGU :
a). jangka waktu berakhir
b). dibatalkan oleh pejabat yang berwenang sebelum
jangka waktu berakhir
c) dilepas secara suka rela oleh pemegang haknya
d). dicabut berdasarkan Pasal 18 UUPA
e). ditelantarkan
f). tanahnya musnah
g). ketentuan pasal 30 ayat (2) UUPA (pemegang
haknya tidak memenuhi sayarat sebagai pemegang
HGU)
 Hak Guna Bangunan

• diatur dalam Pasl 35-40 UUPA dan Pasal

19-38 PP No. 40 Th 1999
• Pengertian : HGB adalah hak untuk
mendirikan dan mempunyai bangunan
diatas tanah yang bukan miliknya sendiri
dalam jangka waktu tertentu
 Ciri-Ciri HGB
• peruntukannya hanya untuk bangunan
(mendirikan dan mempunyai bangunan)
• diatas tanah yang bukan miliknya :
a. Di atas tanah Negara
b. Di atas tanah hak Pengelolaan
c. Di atas tanah hak Milik
•
 Lanjutan Ciri-Ciri HGB
• jangka waktu dibatasi paling lama 30
tahun dapat diperpanjang 20 tahun serta
dapat diperbaharui. Untuk HGB di atas
tanah hak milik, tidak diperpanjang akan
tetapi diperbaharui dengan dibuatkan akta
PPAT yang baru
• HGB dapat beralih dan dialihkan
 Hak Pakai
• di atur dalam Pasal 41-43 UUPA dan Pasal 39-58 PP
No. 40 th 1996
• Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau
memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh
negara atau tanah milik orang lain yang memberi
wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam
keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang
memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik
tanahnya, yang bukan perjanjian sewa menyewa atau
perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak
bertentangan dengan jiwa dan ketentuan Undang-
undang ini
• Dapat beralih dan dialihkan
 Ciri-Ciri Hak Pakai
• peruntukaannya, bisa untuk bangunan dan pertanian
• di atas tanah yang bukan miliknya sendiri: di atas tanah
Negara, tanah hak pengelolaan dan tanah hak milik
jangka waktu : hak pakai yang jangka waktunya
ditentukan/dibatasi : yaitu 25 tahun, dapat diperpanjang
20 th serta dapat diperbaharuhi. Untuk hak pakai di atas
tanah hak milik, tidak diperpanjang tetapi diperbaharui
dengan dibuat akta PPAT yang baru
• hak pakai yang jangka waktunya tidak ditentukan, yaitu
selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan
tertentu, diberikan kepada departemen, lembaga
pemerintah non departemen dan pemda, perwakilan
negara asing dan perwakilan badan internasional, badan
keagamaan dan badan sosial
 Cara Terjadinya Hak Pakai
• hak pakai di atas tanah negara dengan
keputusan pemberian hak oleh pejabat yang
berwenang ( Peraturan KBPN No. 2 Th 2013 ,
PMNA/KBPN No. 9 Th 1999)
• Hak pakai di atas tanah hak pengelolaan
dengan keputusan pemberian hak oleh pejabat
yang berwenang berdasarkan usulan dari
pemegang hak pengelolaan
• Hak pakai di atas tanah hak milik dengan akta
pemberian hak pakai di atas tanah hak milik
oleh PPAT
 Subyek Hak Pakai
• WNI
• badan hukum yang didirikan menurut hukum
Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
• departemen, lembaga pemerintah non
departemen dan Pemda
• badan-badan keagamaan dan badan social
• orang asing yang berkedudukan di Indonesia
• badan hukum asing yang mempunyai
perwakilan di Indonesia
• perwakilan negara asing dan perwakilan badan
internasional
 Hapusnya Hak Pakai
• Berakhirnya jangka waktu Hak pakai dibatalkan
oleh pejabat yang berwenang, pemegang hak
pengelolaan atu pemegang hak milik
sebelum jangka waktu berakhir
• dilepas secara suka rela oleh pemegang haknya
• dicabut berdasarkan UU No. 20 Tahun 1961
• ditelantarkan
• tanahnya musnah
• pemegang haknya tidak lagi memenuhi syarat
sebagai pemegang hak Pakai
 Hak Sewa
• diatur dalam Pasal 44-45 UUPA
• Pengertian : Hak sewa adalah hak untuk
mempergunakan tanah milik orang lain
untuk keperluan bangunan dengan
membayar sejumlah uang sebagai sewa
• Hak sewa dalam pasal 16 ini adalah hak
sewa tanah untuk bangunan, bukan hak
sewa tanah pertanian.
 Subyek Hak Sewa
• WNI’
• orang asing yang berkedudukan di
Indonesia
• badan hukum yang didirikan menurut
hukum Indonesia dan berkedudukan di
Indonesia
• badan hukum asing yang mempunyai
perwakilan di Indonesia
 Hak Yg Bersifat Sementara
• Pasal 53 UUPA
• Dikatakan sementara : keberadaannya
sewaktu-waktu akan dihapus =>
Mengandung unsur pemerasan,
ketidakadilan
• Meliputi : Hak Gadai Tanah Pertanian,
Hak Usaha Bagi Hasil, Hak Pakai Tanah
Pertanian, Hak Menumpang