Penilaian Dasar

Endstransp June 2, 2022
Oleh :
Endarto Judowinarso MSc
Disusun oleh :
Endarto Judowinarso.
1
Riwayat Hidup : Endstransp June 2, 2022
Nama : Drs Endarto Judowinarso MSc

NIP : 060030737
Pangkat : Pensiunan Pembina Utama / IV e
Jabatan : Widyaiswara Utama / Dosen STAN
Tempat / Tanggal Lahir : Madiun , 11 September 1941
Agama : Islam
Pendidikan : S1 – 1. Universitas Airlangga, Surabaya
2. STIA – LAN Jakarta
S2 – Faculty Geoinformation Science and Engineering
University Technology Malaysia (UTM)
Kursus : 1. Diklat Kewidyaiswaraan Substansi Diklat Pim Tk.III LAN RI
2. Valuation Study, Land Reform Training Institut Taiwan ROC.
3. Urban Finance, Taxation and Tax Administration, Manilla,Philippines.
4. Valuation Study , Lincoln Institute , USA.
Pekerjaan : 1. Kepala KPP Jakarta Barat
2. Kepala Bidang PBB, KanWil I SumBagUt- Medan
3. Kepala KPP Semarang KanWil DJP VIII JaTeng.
4. Widyaiswara Utama.
Tanda Kehormatan:
2
Tgl.12 September 1997, Presiden RI, Satyalancana Karya Satya 30 Tahun.
3
Bab I Ketentuan Umum.
Pasal 1 :
3. NJOP adalah harga rata-rata yang

diperoleh dari transaksi jual-beli yang
terjadi secara wajar, dan bilamana tak
terdapat transaksi jual-beli,NJOP ditentukan
melalui perbandingan harga dengan objek
lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru,
atau NJOP pengganti.
4
1). Suatu perkiraan dalam jumlah atas semua hak

kebendaan atau harta dengan semua harapan
keuntungan yang akan datang, baik berujud
maupun tidak berujud yang timbul karena
pemilikan atas suatu harta tetap atau property.
2). Makna atau arti (worth) sesuatu barang atau

benda itu terhadap manusia atau orang yang
membutuhkan atau menganggap punya arti.
3). Semua hak yang ada pada saat sekarang atas

semua harapan keuntungan terhadap suatu
properti baik berujud atau tak berujud yang timbul
dari suatu harta tetap.
5
Sejumlah uang yang disepakati atau

terjadi karena suatu transaksi atau
pertukaran dengan suatu barang yang
terjadi di pasar antara penjual dan
pembeli mempunyai pengetahuan yang
layak mengenai fakta yang relevan dan
tidak dibawah pengaruh ( tidak ada
hubungan khusus) , tekanan atau
paksaan, dan terjadi secara wajar.
6
Sejumlah daya dan dana yang

dikeluarkan dalam pembuatan
atau pembangunan suatu
property atau harta tetap.
7
Nilai bukanlah karakter dari

suatu property , namun lebih
banyak ditentukan oleh
kehendak manusia dan
bersifat subjektif sesuai
dengan ruang dan waktu
sebagaimana kehendak
manusia itu sendiri.
8
TIGA KONSEP DASAR

PENILAIAN.
1. Penilaian adalah opini dari penilai
yang didasarkan pada interpretasi
dari fakta dan keyakinannya pada
saat tertentu.
2. Objek Penilaian adalah Properti

atau Hak kepemilikan atau keben
daan .
3. Digunakan / dipakai untuk tujuan

tertentu.
9
Ciri-ciri Nilai ,yaitu :
1. Kegunaan ( utility), suatu kemampuan untuk
membangkitkan keinginan untuk
memiliki properti dimaksud
karena diharapkan dapat
memberikan keuntungan /
bermanfaat.
2. Kelangkaan (scarcity), jumlah atau persediaan
yang terbatas.
3. Permintaan (demand), adanya kebutuhan akan
sesuatu benda harta / properti.
4. Dapat dialihkan (transferbility),
hak penguasaannya dapat dipindah
tangankan kepada Subjek lain.
5. Dapat dinyatakan dalam bentuk sejumlah uang
atau dibandingkan dengan barang
Faktor Yang Mempengaruhi Nilai
Pada prinsipnya Nilai suatu Properti dapat dibentuk, dipelihara,
diubah atau dirusak oleh beberapa faktor / kekuatan yang ada dalam
masyarakat itu sendiri.
1. Politik dan Peraturan Pemerintah.

Peruntukan atau Zoning :
- Pembatasan luas tanah yang boleh dibangun
- Pembatasan jumlah lantai bangunan;
- Rencana Tata Kota.
2. Ekonomi dan Perubahannya.

- Perkembangan Daerah Komersial dan Industri
- Perkembangan Pekerja dan tingkat Pendapatan
- Kemantapan bidang ekonomi / daya beli dan suku bunga
- Perubahan dalam jenis Masyarakat
11
3. Standar Kehidupan Sosial.
- Pertumbuhan Penduduk
- Kepadatan Penduduk.
- Perkembangan Pendidikan dan
Aktifitas Sosial lainnya.
4. Pengaruh Alam dan Kemampuan lainnya.
- Eklim dan Topografi

- Kesuburan Tanah dan Sumber Mineral.
12
13
Ciri-ciri Investasi thdp kepentingan yg berbeda

Dalam Real Properti :
1. Freeholds / Pemilikan ke abadi :

Pemilikan ke abadi sebagai owner occupier atau
investor mengambil resiko finansial sepenuhnya
terhadap kepemilikannya. Resiko untung /rugi
sesuai dengan sewa, untuk itu pemilikan ke abadi
dianggap sebagai kepentingan equity dan bisa
disamakan kepada ordinary share di Perusahaaan.
Ordinary share berbeda dengan pemilikan keabadi

dalam kualitas ditunjukkan oleh yields.
Yields adalah penghasilan pendapatan tahunan

bersih yang diambil sebagai % dari harga pasar
asset .
14
Yields tergantung pada :

i. Harga pembelian ;
ii. Sewa pada masa kini ;
iii. Prospek kenaikan sewa ;
iv. Frekuensi dari semakan sewa ;
v. Jenis dan kondisi Properti ;
vi. Biaya Manajemen :
vii. Perubahan dalam kebijaksanaan
pemerintah
15
2. Leasehold :
Pemilikan keabadi bisa menyewakan properti

yang dimilikinya kepada orang lain .
Praktek pada umumnya adalah menyewakan,

mengkontrakkan utk beberapa tahun atas
balasan sewa, dan bila telah jatuh tempo
tamat kontrak properti akan kembali kepada
pemilik atau freeholder.
16
3. Gadaian atau Mortgage :

gadaian adalah pinjaman uang yang telah
dijamin dengan properti atau harta lainnya.
Biasanya pembayarannya telah termasuk

perhitungan bunga , dengan itu resiko untuk
tidak bayar adalah kecil.
Gadaian dapat disamakan dengan saham

pemerintah dimana yield berubah sesuai dengan
inflasi.
17
Investor :
Investasi dalam real properti dilakukan

oleh orang perorangan atau Institusi
swasta seperti perusahaan, perusahaan
asuransi, Lembaga/Instansi Pensiun,
Properti bond atau properti unit trust,
Building Society.
Setiap bentuk investasi ini mempunyai

objektif yang berbeda.
18
Sifat dan ciri Investasi :
1. Apa itu Investasi ?

2. Dimana seorang Investor dapat berinvestasi ?
3. Faktor yang dapat mempengaruhi Investasi.
a). Jaminan Modal/Keselamatan Modal ;
b). Jaminan Pendapatan/Keuntungan.
c). Mudah dibeli dan dijual (Liquidity).
d). Biaya untuk membeli /menjual investasi .
e). Boleh dibagikan kepada unit-unit kecil.
4. Kesmpatan Investasi :
a). Stock dan Syer (Saham);
b). Stok Debentur (Stok Peminjam);
c). Polis Asuransi (Insurance Policy);
d). Amanat Unit dan Amanat Saham;
e). Saham Harta Tanah (Poperty Unit Trust);
f). Harta Tanah (Bumi dan Bangunan).
19
Perbedaan Investasi di dalam Sektor

harta dan Saham :
Sektor Harta :
1. Jangka Panjang – perlu waktu utk
beli /.jual ;
Saham :
2. Modal besar utk beli satu unit harta 1. Jangka Panjang /pendek bergantung
kecuali beli unit saham harta ; pada Investor Spekuler, jangka pendek
utk dapat keuntungan cepat.
3. Peningkatan Nilai Harta – berarti
peningkatan nilai investasi ; 2. Saham yg terkenal mahal & biaya
besar. Yg kecil tinggi resiko.
4. Faktor memberi kesan kpd nilai harta :
3. Nilai Saham dpt turun naik pd waktu
a. Pasaran antara bangsa ; pendek, untung rugi dlm waktu cepat,
b. Situasi Keu Neg ; tak stabil.
c. Rencana Pemerintah ;
4. Kesan kpd nilai saham :
d. Situasi Ekon Neg ;
a. Pasaran saham antara bangsa ;
e. Lokasi ;
f. Hubungan Komunikasi ; b. Rencana Pemerintah – Go Public ;
g. Mode dan permintaan Tempatan ; c. Situasi Keu Neg.
h. Ciri-ciri harta tanah – perawatan, d. Situasi Politik / Ekonomi Negara ;
- e. Ciri-ciri saham sendiri.
fasilitas, Desain
20
Pulangan Hasil / Kadar (Bunga) dari

Investasi dalam Harta dan Saham
Pendapatan / Keuntungan yang didapat dari

investasi dapat diukur dalam bentuk % yang
dihitung per tahun.
% sering disebut :
- Rate of interest , kadar (bunga)pendapatan ;
- Discount rate, kadar (bunga) diskoun.
21
Sektor Harta Tanah dan Kadar pulangannya:

1. Perumahan / Kediaman ;
- Rumah Mewah - detached (bungalow) ;
- semi detached, rumah
bersambung dua;
- Rumah Teras / Berangkai ;
- Rumah Pangsa / Susun : Kos sederhana
/murah ;
- Pangsa Puri / Apartement : kos sederhana ;
- Kondominium : kos mewah ;
Kadar bunga 6 – 8 % bergantung pada lokasi

dan beberapa faktor lain yang mempengaruhi.
22
2. Komersial ;
- Shopping komplek – Super market : 6 – 10 % ;
- Pertokoan - Toko dipinggir jalan di dalam kota ;
- 2-4 lantai ;
- Toko di dalam perumahan real estate housing
- Toko dikawasan perniagaan – Blok M Jakarta
- 6 – 8% mungkin lebih .
- Restaurant – Perniagaan khusus untuk makanan .

seperti Santapuri di Malang, Sari Kuring di
Senayan ;
- 7 – 10 % (berunsur monopoli & lebih
penghasilan
- Toko Spesialis – Perniagaan Khusus ; seperti meubel, hair
saloon, alat/ sukucadang mobil, alat olah raga
alat pertanian ;
- Berbentuk Monopoli ; 8- 10 % .
23
3. Industri & Ware Houses :
dibagi dalam :
1). Purpose built Factories – Pabrik yg dibuat khusus
seperti Bentoel, Sampurna,
Mobil Toyota, Nissan, Honda.
2). Modern Multi purpose – bisa diubah suai utk kegunaan
pabrik tertentu;
- dibina disatu kawasan industri ;
- disain mungkin serupa ;
- untuk industri ringan/ gudang ware house
- dijual oleh developer per unit ;
3). Multi Storey Factories ;
- Modern, dibina dikota/pinggir kota
- utk pabrik usaha ringan
- percetakan, pakaian dll
- dikontrak/sewa/beli oleh banyak pemilik
- 8-14% bergantung pada – lokasi
- Perusahaan
- Tranasportasi
- dll.
24
4. Perkantoran :
diabgi dalam :
a. Bangunan bertingkat / modern
b. Bangunan khusus – sendiri/individu
c. Bangunan didalam shopping komplek
d. Bangunan Kantor / Toko
6–8%
5. Pertanian :
dibagi dalam :
a. Perladangan / perkebunan (besar punya
kepengurusan(manajemen) sendiri
b. Milik Individu
c. Koperasi (Usaha bersama)
4 – 6 %.
25
6. Harta Spesial :
- Bioskop/ Pawagam , Hotel, Pompa Bensin,

- Pubs/ Nite Club, Opera/Gedung Keseniandll .
8 – 12 % mungkin lebih tergantung kepada faktor tertentu,

disamping itu % kadar pulangan di Indonesia mungkin lebih
tinggi, karena relatif estimasi bunga kredit bank dan
deposito di Indonesia lebih tinggi daripada di Malaysia.
26
1. Nilai Modal (Capital Value), adalah nilai yang ditetapkan untuk

mendapatkan hak milik dari suatu properti.
2. Nilai Pasar Wajar (Fair Market Value), Nilai yang diperoleh dari
transaksi jual beli yang terjadi secara wajar di Pasar.
3. Nilai Sewa (Rental Value), Nilai yang ditetapkan untuk mendapatkan
hak menggunakan harta dalam jangka waktu tertentu
dan lokasi / tempat tertentu.
4. Nilai Penjualan (Sale Value), Nilai yang ditetapkan oleh penjual
dalam menawarkan harga properti.
5. Nilai Potensi (Potential Value), adalah nilai yang didasarkan pada
potensi Pendapatan sebagai pulangan yang dimiliki oleh
properti tersebut pada masa yang akan datang.
6. Nilai Sisa (Scrab Value), nilai rongsokan atau nilai barang dihitung
Diluar fungsi properti tersebut, misalnya mesin yang telah
tidak berfungsi / rusak total dinilai sebagai besi tua.
7.Disamping itu masih ada lagi Nilai Pajak, Nilai Buku, Nilai Jual Objek
Pajak , Nilai asuransi dan lain-lain.
27
1. Transfer kepemilikan.
2. Keuangan dan Perkreditan /
perbankan.
3. Gantirugi dan kompensasi.
4. Perpajakan .
5. Konsultasi dan investasi.
28
1). PRINCIPLE OF HIGHEST AND BEST USE.

2). PRINCIPLE OF SUBTITUTION .
3). PRINCIPLE OF COMFORMITY.
4). PRINCIPLE OF ANTICIPATION.
5). PRINCIPLE OF SUPLY AND DEMAND.
6). PRINCIPLE OF BALANCE.
7). PRINCIPLE OF CHANGE .
8). PRINCIPLE OF COMPETITION.
9). PRINCIPLE OF INCREASING AND
DECREASING RETURNS atau
LAW OF DIMINISING RETURNS .
10). PRINCIPLE OF CONSISTENT USE .
29
Konsep-konsep penilaian telah digariskan dengan

dasar-dasar sebagai berikut :
a. Identifikasi masalah, dengan melaksanakan pendataan,
penyelidikan dan penalaran;
b. Kemampuan peramalan / estimasi atas pulangan, dan nilai ;
c. Estimasi biaya :
1). Produksi Harta dalam keadaan baru, yang biasanya merupakan
penghitungan atau estimasi atas produksi harta dengan
cara merakit unsur-unsur, pabrikasi, konstruksi, dan atau
pertumbuhan zat hidup.
2). Penggantian harta / properti yang ada dengan cara membeli
atau memproduksi harta yang setara.
3). Reproduksi harta yang ada dengan cara membeli atau
memproduksi harta yang identik.
d. Penentuan harapan dan keuntungan atau ciri-ciri non moneter
yang membantu nilai, memberikan pertimbangan tentang
umur, sisa umur manfaat, kondisi, mutu, atau keaslian fisik
harta, jumlah sumber alam, kependudukan, pasar, dan
lain-lain yang terkait.
30
Pengumpulan Data dan Penyajian Data

Data :
Adalah sesuatu yang diperoleh dari hasil olahan fakta dan
atau diketahui yang dianggap benar.
Apabila data tersebut dikaitkan dengan penilaian

maka data property adalah merupakan bahan
mentah yang dapat dipakai sebagai bahan yang
akan diolah atau dianalisis sehingga menghasilkan
informasi.
Informasi inilah yang nantinya akan dapat

memberikan gambaran atau pandangan sebagai
pembanding atas property yang lain atau data siap
saji.
31
Syarat Data yang baik :

1. Objektif;
2. Mewakili kondisi Properti yang dinilai;
3. Standar error kecil;
4. Tepat waktu dan Up to date;
5. Relevan..
Menurut sifatnya maka data :

- Data Kualitatif ;
- Data Kuantitatif.
Menurut cara memperoleh :

- Data Primer - data yang dikumpulkan
sendiri dari data Pasar .
- Data Sekunder - data yang sudah jadi –
Misalnya Data dari Notaris PPAT, BPN.
32
Dalam penilaian pengertian data adalah sesuatu

yang dianggap benar (?) .
Apabila data tersebut dikaitkan dengan penilaian maka

data property adalah merupakan bahan mentah yang
dapat dipakai sebagai bahan yang akan diolah atau
dianalisis sehingga menghasilkan informasi.
Informasi inilah yang nantinya akan dapat

memberikan gambaran atau pandangan sebagai
pembanding atas property yang lain atau data siap
saji.
33
Data ini dapat berupa sesuatu yang berkaitan dengan tanah
ataupun bangunan, berupa bentuk objek, ukuran, harkat, letak /
lokasi, kondisi, bahkan harga jual atau nilai dan lain-lain
sebagainya.
Data digunakan untuk :

1. Dasar untuk menentukan Nilai Pasar .
Nilai Properti yang akan ditentukan agar dapat sesuai
dengan nilai pasar maka perlu nilai data pasar property
yang sejenis.
Supaya akurat maka data nilai dikumpulkan sebanyak
mungkin termasuk nilai sewa, nilai pasar servis charge.
2. Dasar perhitungan bermacam-macam metoda penilaian

Antara lain adalah tingkat hunian, tingkatkekosongan,
besarnya % biaya operasional, besarnya angka
pemasaran, penjualan property, tingkat kapitalisasi .
3. Dasar peramalan dimasa yang akan datang .

Misalnya : Peramalan penjualan property, Peramalan
nilai sewa, dan besarnya laba atau kerugian yang
akan terjadi.
34
1. The Market Estimate, atau Market Data Approach,

pendekatan data pasar.
2. The Physical Estimate, atau Cost Approach,

Summation Approach atau pendekatan Biaya.
3. The Economic Estimate, Economic Approach, atau

Income Approach atau Pendekatan Pendapatan.
35
Metode / pendekatan datapasar adalah suatu

metode untuk memperkirakan nilai pasar dari
suatu properti berdasarkan harga jual properti
lain yang serupa yang telah diketahui nilai
jualnya dengan cara membandingkan properti
tersebut.
36
Pasar properti adalah suatu

aktivitas komersial yang
dirancang untuk memudahkan
pertukaran hak-hak atas tanah
dan bangunan , menetapkan
harga untuk pertukaran–
pertukaran yang sifatnya
saling menguntungkan bagi
kedua belah fihak ,
menentukan pola penggunaan
tanah dan ruang serta
menyesuaikan penawaran
terhadap permintaan
37
Secara umum sifat dasar pasar properti dapat

dirumuskan sebagai berikut :
Pasar properti berhubungan dengan hak-hak
penguasaan atas properti yang diperjual- belikan ,
atau dipertukarkan .
Pasar properti dapat ditetapkan secara geografis yang

terbentang diantara berbagai properti yang saling
bersaing tersebar dalam suatu kawasan yang luas
tanpa batasan yang tepat.
Menurut jenisnya secara umum pasar properti

meliputi Sales Market (pasar penjualan), Rental
Market (pasar sewa), dan Mortgage market ( pasar
hipotek).
38
39
1. Identifikasi Karakteristik Objek Penilaian ;

2. Penentuan Faktor Penyesuaian ;
3. Elemen Perbandingan ;
4. Pengumpulan Objek Pembanding ;
5. Identifikasi Karakteristik Objek Pembanding ;
6. Analisis Perbandingan Data .
40
1. Perbandingan Harga jual Secara langsung (Direct Sales

Comparison) :
1). Perbandingan Jumlah Bulat (Lump-Sum Technique);

2). Penyesuaian Prosentase (Prosentage Adjusment
Method) ;
3). Pembobotan Subjektif ;
4). Penyesuaian Biaya (Cost Adjusment Method) ;
5). Perbandingan Data Berpasangan (Paired Data
Comparison Method) ;
6). Pemeringkatan Kualitas (Quality Rating Method).
41
Sebagai contoh dalam pendekatan Data Pasar ini

adalah sebagai berikut :
Sebidang tanah dengan rumah (X) yang berdiri di atas
tanah tersebut merupakan objek atau property dengan kondisi
bagus atau di atas standar dengan data seperti dibawah ini :
1. Tanah :
terletak di lokasi yang relative dekat dengan CBD,
kondisi bagus rata-rata air / tidak miring, tidak dibawah as jalan
sehingga bebas banjir, dan jarak tempuh ke CBD kurang lebih 8
km, waktu tempuh rata-rata pada jam sibuk kearah CBD satu
jam, dengan luas tanah = 300 m2 .
2. Bangunan :
Luas bangunan = 150 m2 , Fondasi beton, dindingtembok,
atap genting terakota, kusen kayu meranti, lantai
keramik, kondisi bagus.
42
Data Tanah dan Rumah Pembanding :
No. Uraian Data Data I Data II Data III
1. Luas Tanah (m2 ) 300 290 310

2. Luas Bangunan 150 160 120
3. - kwalitas Standar + Standar Standar +
- waktu penjualan 3 bulan lalu 2 hari lalu 6 bulan lalu
- lebar jalan 10 m 15 m 8m
4. Harga jual yg terjadi Rp 460 juta Rp 450 juta Rp 480 juta
43
Metoda Jumlah Bulat

(LumpSum Method).
Dalam metoda ini penilaian dilaksanakan dengan

mengukur perbandingan dan penyesuaian harta tetap
tersebut, tidak dihitung dari masing-masing faktor,
tetapi sekaligus merupakan sebuah unit / satuan
yang lengkap dengan angka bulat.
misalnya yang paling mendekati adalah objek Data I dengan harga jual
sebesar Rp 460.000.000,00.
Kemudian dari hasil analisis berdasarkan pengalamannya dan

keahliannya penyesuaian diketemukan Rp 15.000.000,00,
karena ada beberapa komponen yang kurang baik mutunya.
Maka diputuskan nilai indikasi Rp 445.000.000,00 .

44
Metoda Penyesuaian Biaya (Cost Adjusment Method)
Metoda ini merupakan perbaikan dari Lump-sum atau metoda

jumlah bulat, perbedaan penting antara objek yang dinilai dengan
objek yang dibanding adalah diukur dengan unit penyesuaian
tertentu yang dapat dikonversikan dalam bentuk perbedaan biaya
per unit penyesuaian.
Penyesuaian Pembanding 1 Pembanding 2 Pembanding 3

Rp 150.000.000 Rp 155.000.000 Rp 148.000.000
Lokasi + Rp 2.000.000 - Rp 2.500.000 + Rp 2.500.000
Sifat Fisik - Rp 5.000.000 - Rp 2.500.000 + Rp 3.000.000
Waktu + Rp 5.000.000 -- + Rp 3.000.000
Jumlah Pencocokan Rp 2.000.000 - Rp 5.000.000 Rp 8.500.000
Nilai Yg diperkirakan Rp 152.000.000 Rp 150.000.000 Rp 156.500.000
45
Metoda Tambah Kurang

(Pluses and Minuses Methode).
Metoda ini merupakan perbaikan
dari metoda jumlah bulat yang
dirasakan terlalu kasar.
Objek yang dinilai setelah dibanding
dengan harta yang telah diketahui
nilainya secara keseluruhan,
baik kelebihan maupun kekurangan-
nya baik fakta dan datanya ,
lalu diadakan penyesuaian atau
adjusment sesuai dengan keyakinannya
secara langsung.
46
Penyesuaian yang dihitung untuk setiap komponen Bangunan

diperkirakan dari perbandingan setiap bagian dari masing-
masing komponen per meter , meter persegi atau meter kubik
dan kemudian dijadikan acuan sebagai satu satuan penambah
atau pengurang.
Misalnya :
Lokasi = dari jarak CBD dengan Objek harga selisih
rata-rata per m 2 ;
Fisik Bangunan = Harga satuan Bangunan per m 2
dikalikan Luas Bangunan ;
Mutu Bangunan = tingkat kemewahan material
Bangunan ;
Kondisi Bangunan = Sangat Baik, Baik, Sedang, Jelek ;
Dan lain-lain.
Kemudian dijumlahkan dan ditetapkan sebagai satu satuan
angka penambah atau pengurang .
47
Cara yang dilaksanakan adalah dengan menambah atau mengurangkan

data yang ada dibandingkan dengan objek yang dinilai, yaitu dengan
menambahkan nilai (+) atau mengurangkan (-) komponen banguan atau
bagian dari objek yang mempunyai kelebihan atau kejelekan dari
pembanding sehingga dapat Nilai Indikasi yang diperkirakan , untuk
contoh ini misalnya ketemu Rp 25 juta,-
Contoh :
X : Data I = - , + , + , - ,- ; bila setiap + / - dinilai Rp 25juta,

maka Indikasi nilai adalah Rp 460 juta - Rp 25 juta
= Rp 435 Juta ;
X : Data II = +, -, +, + , - = Rp 450 juta + Rp 25 juta = Rp 475 juta
X : Data III = -, -, -, +, + = Rp 480juta – Rp 25 juta = Rp 455 juta
Nilai Indikasi berdasarkan :
Data I - Rp 435.000.000,00 ;
Data II - Rp 475.000.000,00 ;
Data III - Rp 455.000.000,00 .
48
Metoda Jumlah Rupiah ( Rupiah Amount Method ).

Dalam penilaian dengan metoda ini setiap data pembanding di
adjust atau disesuaikan dengan objek yang dinilai dengan
menambahkan atau mengurangkan jumlah rupiah terhadap
setiap faktor yang diperbandingkan .
Data 1 Data 2 Data 3
Harga Jual : Rp 460.000.000,00 Rp 450.000.000,00 Rp 480.000.000,00

Penyesuaian :
- Lokasi - 25.000.000,00 - 25.000.000,00 - 25.000.000,00
- Waktu + 25.000.000,00 + 25.000.000,00 - 25.000.000,00
- Ukuran - 25.000.000,00 - 25.000.000,00 - 25.000.000,00
- Kondisi + 25.000.000,00 + 25.000.000,00 + 25.000.000,00
- Mutu - 25.000.000,00 + 25.000.000,00 + 25.000.000,00
Total Penyesuaian - Rp25.000.000,00 + Rp 25.000.000,00 - Rp25.000.000,00
Nilai Indikasi Rp 435.000.000,00 Rp 425.000.000,00 Rp 455.000.000,00
49
Metoda Persentase ( Percentage Method ).
Dalam metoda ini penilaian dilakukan hampir sama dengan
metoda komponen rupiah atau jumlah rupiah , tetapi perkiraan
penambahan atau pengurangan penyesuaiannya diperhitungkan
dengan menggunakan % ( persentase ).

Harga Jual Rp 460.000.000,00 Rp 450.000.000,00 Rp 410.000.000,00
Penyesuaian :
-Lokasi 90 % 110 % 95 %
-Waktu 100 % 105 % 90 %
-Ukuran 95 % 90 % 95 %
-Kondisi 90 % 95 % 100 %
-Mutu 90 % 90 % 100 %
Total Penyesuaian 93 % 98 % 96 %
Objek A dibanding Data 1 = 93% X Rp 460 = Rp 427,8 jt
Data 2 = 98% X Rp 450 = Rp 441 jt
Data 3 = 96% X Rp 480 = Rp 460,8 jt .

50
Contoh Ke – 2 :
Data Pembanding pada lokasi yang berdekatan pada blok yang berbeda
seperti pada contoh berikut :
Penyesuaian Pembanding 1 Pembanding 2 Pembanding 3

Rp 300 juta Rp 320 juta Rp 290 juta
Lokasi + 4% - 4% + 5%
Sifat Fisik - 2% - 2% + 4%
Waktu + 2% --- + 3%
Jumlah Pencocokan + 4% - 6% +12%
Nilai yg diperkirakan Rp 312.juta Rp 300,8 juta Rp 324,8 juta
51
Pembobotan Subjektif :
Cara ini mirip dengan teknik probabilitas Subjektif yaitu meng-
Aplikasikan harga tiap properti diberi bobot sesuai dengan
Properti yang dibanding dengan total bobot sebesar 100%.
Properti Harga (Juta Rp) Bobot (%) Harga disesuaikan (Rp)
1 72 27 19.440.000
2 87 12 10.440.000
3 90 8 7.200.000
4 82 18 14.760.000
5 70 25 17.500.000
6 88 10 8.800.000
100 78.140.000
52
Kesimpulan Nilai .
1. Metoda Lumpsum ;
Pilih salah satu yang
menjadi keyakinannya
2. Metoda rata-rata ;
( P1  P2  P3 )
Rumus =
n
3. Metoda Bobot atau pembebanan .
Bobot dihitung berdasarkan atas %
kesamaan bangunan yang mendekati
sama.
53
Perbandingan Data Berpasangan ( Paired Data

Comparison)
Pendekatan ini untuk memperoleh nilai atas objek dengan

Metoda deduksi, nilai dari tiap perbedaan utama dalam fitur
properti yang dimiliki objek yang dinilai dibandingkan dengan
objek pembanding.
Asumsi bila bangunan mempunyai ukuran, Fasilitas,

kelengkapan, dan lain-lain berbeda , maka perbedaan harga
antara kedua properti tersebut merupakan nilai dari fitur yang
berbeda tersebut.
Bilai Fitur yang berbeda lebih dari satu maka kita perlu beberapa
properti pembanding lain agar dapat menentukan tiap
perbedaan nilai dari fitur properti.
54
Kita memiliki Informasi properti pembanding

seperti A s/d F yang satu sama lain berbeda
dalam satu Fitur atau lebih.
Tahap selanjutnya adalah kita melakukan

pengurangan/eliminasi sederhana untuk
menentukan nilai daritiap fitur sebagai berikut:
A Rumah Tinggal + Kolam Renang + Teras Rp 87.000.000

B Rumah Tinggal + Teras Rp 77.000.000
C Rumah Tinggal + Kolam Renag + AC Rp 85.000.000
D Rumah Tinggal +Garasi + AC Rp 82.000.000
E Rumah Tinggal + Garasi + Lap.Tennis Rp 88.000.000
F Rumah Tinggal + Kolam Renang Rp 79.000.000
55
Yang dinilai adalah :

Rumah Tinggal + Kolam Renang + Garasi + Carport
Kolam Renang A-B Rp 10.000.000
Teras A-F Rp 8.000.000
AC C-F Rp 6.000.000
Rumah Tinggal F – Kolam Renang Rp 69.000.000
Garasi D – Rumah Tinggal - AC Rp 13.000.000
Properti yg dinilai =
= Rm Tinggal + Kl Renang + Garasi + Teras
= Rp 69 jt + Rp 10 jt + Rp 13jt + Rp 8jt
= Rp 100.000.000,00
Metoda ini berdasarkan pd prinsip idealis bahwa penilai
harus berasumsi bahwa tiap transaksi merupakan
indikator nilai pasar yang tidak bias .
56
1. Contoh ujicoba dari sumber data Kelurahan :
Penawaran Transaksi PPAT
Tanah Kosong Tanah Kososng Tanah dan Rumah
Rp 106.000.000 Rp 94.35o.000 Rp 172.000.000
Rp 12.040.000 7% PPAT
Rp 184.040.000
Rp 90.000.000 RCN TERDEPRE
Rp 94.040.000
Analisis : Data 1 Data 2 Data 3

Harga jual Rp 106.000.000 Rp 94.350.000 Rp 172.000.000
Hak 0% -- 0% -- --
Harga setelah penyesuaian 106.000.000 94.350.000 172.000.000
Pendanaan 0% -- 0% -- --
Harga setelah Penyesuaian 106.000.000 94.350.000 172.000.000
Kondisi Penjualan - 5% 5.300.000 0% -- 12.040.000
Hg stlh Penyesuaian 100.700.000 94.350.000 184.040.000
Kondisi Pasar 0% -- 6% 5.661.000 --
Lokasi 0% 0%
Fisik 0% 0%
Nilai Indikasi 100.700.000 100.011.000 184.040.000
RCN 90.000.000
Perbandingan Data Pasar 94.040.000
57
2. Elemen Subjek Properti Data 1 Data 2 Data 3
Penawaran Transaksi PPAT
200.000.000 180.000.000 172.000.000 R&T
Hak Kepemilikan Girik HGB SHM 12.040.000 7%PPAT
184.040.000
90.000.000 RCN Tdpr
Waktu 2 bulan lalu Baru terjadi
Analisis Data 1 Data 2 Data 3

Hg jual 200.000.000 180.000.000 172.000.000
Hak 5.000.000 2.000.000 0% --
Hg Penyesuaian 205.000.000 182.000.000 172.000.000
Pendanaan 0% 0% 0%
Hg Penyesuaian 205.000.000 182.000.000 172.000.000
Kondisi Penjualan-10% 20.500.000 0% 7% 12.040.000
Lokasi 0% 0% 0%
Fisik 0% 0% 0%
Indikasi Nilai 184.500.000 182.000.000 184.040.000
Nilai Yg diusulkan dalam perbandingan 185.640.000
58
Bila Indikasi /Usulan Nilai Rp 185.640.000
Sewa 10.000.000
- PBB 165.000
- Cat 500.000 (5.06%)
Sewa Bersih 9.335.000 (5.03%)
Cap Rate (5.07%)

1.500.000 Rp 9.335.000
72 19.7 X
RCN 108.000.000 Rp 184.122.287.97
Depr.Fungsi 30.000 30.000,-
107.970.000 Rp 184.092.287,97
Depr. Fisik 10.797.000 10% Rp 18.409.228,79
97.173.000 Rp 165.683.059,18
Depr.Ekon 12.000.000 Rp 12.000.000
85.173.000 Rp 153.683.059,18
Tanah 100.011.000
Nilai 185.184.000 Rp 153.683.000
59
Contoh Market Data Grid

Properti
Properti Pembanding
Faktor-faktor Subyek
Pembanding 1 Pembanding 2 Pemabanding 3
Tanggal Transaksi /
Penawaran
Lokasi
Fisik Properti:
a. Umur
b. Luas Tanah
c. Luas Bangunan
d. Kondisi
Jumlah Penyesuaian
Nilai setelah disesuaikan

60
Metode Kalkulasi Biaya ( Cost Approach )

Nilai Tanah + {(Reproduction Cost , New / Nilai Pembuatan Baru)}
-Penyusutan = Nilai Harta / Property.
Biaya Reproduksi Baru adalah biaya membangun gedung baru berdasarkan Harga
Patokan Bahan Bangunan pada saat penilaian.
Penilaian yang akan kita tentukan adalah Nilai Bangunan bukan Biaya Mem-
bangun Bangunan.
-Umur Ekonomis
-Umur Efektif
61
PRINSIP DASAR PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN BIAYA

ADALAH SUATU PENDEKATAN YANG DALAM
PERHITUNGANNYA PROPERTI DIPISAHKAN ANTARA
KOMPONEN TANAH DAN BANGUNAN
NILAI PASAR PROPERTY =
NILAI PASAR TANAH + NILAI PASAR BANGUNAN
{Rp a + (Rp b – Rp c)}
Bila tidak ada yang sepadan Gedung/Bangunan

diasumsikan berdasarkan BIAYA PEMBANGUNAN
SEKARANG
62
Penyusutan :
-Kerusakan Fisik;
Pisiknya yang rusak /aus.
- Kemunduran Fungsional;
fungsinya tak berfungsi/aus/rusak.
-Kemunduran Ekonomis ;
nilai turun/rusak/aus karena keputusan .
63
Metoda Menghitung Depresiasi / Penyusutan :
1. Teknik Langsung ( Direct Method)
A. Metoda Garis Lurus (Straight Line Method), berdasarkan umur fisik bangunan ;
B. Metoda Terinci (Break down Method), dapat digunakan untuk menghitung
kerusakan fisik,
kemundran fungsional dan kemunduran ekonomis.
* Kerusakan Fisik :
-Dapat diperbaiki,
-Tidak dapat diperbaiki.
Kemunduran Fungsional :
- Dapat diperbaiki ,
- Tidak dapat diperbaiki.
Kemunduran Ekonomis :
- Tidak dapat diperbaiki.
2. Teknik Tidak Langsung ( Indirect Method);
Adalah menganalisa perbedaan antara Nilai Properti Baru dengan
64
Nilai berdasarkan Harga Pasar pada saat penilaian.
Umur Efektif Bangunan secara umum :

Tahun Pajak - Tahun dibangun ;
Bila tahun direnovasi diketahui, maka =
Tahun Pajak – Tahun direnovasi .
Untuk bangunan bertingkat tinggi =
(TP  TB )  2(TP  TR )
3
Bila TP – TB ≤ 10 tahun dan TR = 0 atau kosong,
maka UE = TP – TB ;
Bila TP – TB > 10 dan tahun direnovasi = 0 atau TP – TR > 10, maka
TR = 10.
65
Tabel Penyusutan PBB :
Biaya Pengganti Baru per m2 dan kondisi pada Umumnya

Umur
Efektif <Rp 275.000,00 Rp275.000 s/d Rp475.000 >Rp 475.000,00
(Tahun)
SB B S J SB B S J SB B S J
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
1 3 4 6 8 2 4 5 6 2 2 3 4
2 5 9 12 16 5 7 9 11 4 5 6 7
3 8 13 17 23 7 10 13 17 5 7 9 11
4 10 16 22 29 9 13 17 21 7 9 11 14
5 13 20 27 35 11 16 21 26 9 11 14 18
6 15 23 31 40 13 19 24 30 10 13 17 21
7 15 27 35 45 15 22 28 34 12 15 19 24
8 15 30 39 50 15 25 31 38 13 17 21 27
39 15 30 50 70 15 30 50 70 15 30 50 70
40 15 30 50 70 15 30 50 70 15 30 50 70
66
Tabel Penyusutan
67
Contoh :
Tahun Tahun Umur Efektif

dibangun direnovasi
1995 2000 (2004  1995)  2(2004  2000) (9  8) 17 2
  5 6
3 3 3 3
2000 - 2004 – 2000 = 4
1980 - (2004  1980)  2(10) 24  20 44

   14,6  15
3 3 3
1980 2000 ( 2004  1980)  2(2004  2000) 24  8 2
  10  11
3 3 3
2000 2004 (2004  2000)  2( 2004  2004) 4  2(0) 4 1
  1  2
3 3 3 3
68
Tabel Penyusutan MAPPI
Umur Efektif
(Tahun) Umur Ekonomis ( tahun)
50 40 20
% Penyusutan
1 1.5 2 4.5
2 3 4 9
3 4.5 6 13.5
4 6 8 18
5 8 10.5 23
6 9.5 13 27.5
7 11 15.5 32
8 13 18 37
9 15 20.5 42
10 16.5 23 46.5
11 18 25.5 51
12 20 27.5 56.5
13 22 29.5 61
14 24 32 65.5
15 25.5 34.5 70.5
69
16 27.5 37 75
17 29.5 39.5 79.5
18 31.5 41.5 83.5
19 33 44 87.5
20 35 45.5 90
21 37 43.8 -
22 39 51 -
23 41 53.5 -
24 43 55.8 -
25 44.5 58 -
26 46 60.3 -
27 47.5 62.5 -
28 49 64.8 -
29 51 67 -
30 52.5 68.5 -
32 55.5 73.5 -
34 59.5 78 -
36 63.5 82 -
38 67.5 86 -
40 71.5 90 -
42 75 - -
44 78.5 - -
46 82 - -
48 85.5 - -
50 90 - -
70
Jenis Bangunan Umur Ekonomis ( Tahun )
Kantor Bertingkat 50
Bangunan Permanen Rangka beton 40
Gudang Rangka Baja 40
Bangunan Rangka Kayu 20
Fasilitas Bangunan 20
Sarana- sarana Pelengkap 20
Umur Bangunan :
Tahun dibangun : 1980
Tahun direnovasi : 1992
1992  1980
Tahun rata-rata : 1980 + = 1980 + 6 = 1986
2
Umur Aktual = 1999 - 1986 = 13 Tahun .
Cek Pemeliharaan :
Baik : Umur Efektif < 9 tahun ;
Normal : Umur Efektif = 9 tahun ;
Kurang Baik : Umur Efektif > 9 tahun .
71
Estimasi Biaya Bangunan :
Indikasi Nilai properti dng pendekatan biaya ditentukan

dengan menjumlahkan biaya pembangunan yang
terdepresiasi dengan nilai tapak sebagai tanah kosong
dan siap digunakan dalam pembangunan yang
menguntungkan.
Formula :
Estimsi biaya Pbuatn Bru – Penyusutan (accrued depreciation)
72
1.Estimasi Biaya Reproduksi dan Biaya Penggantian
Ada bermacam cara ;

a. Biaya Reproduksi ;
penilai perlu utk mengetahui biaya
membangun replika dng menggunakan
material yg sama/serupa pd harga saat
ini.
b. Estimasi Biaya Pengganti ;

estimasi biaya konstruksi yg sama-sama
diperlukan (subtitusi bangunan).
73
2. Biaya-Biaya :
Penilai harus menghitung biaya langsung (hard cost)

dan biaya tidak langsung (soft cost);
a. Biaya Langsung :
adalah pembelanjaan utk tenaga kerja dan material untuk
konstruksi / sebuah bangunan termasuk overhead &
keuntungan kontraktor.
Meliputi :
- Tenaga kerja ;
- Material, produk dan peralatan ;
- Keuntungan & overhead Kontraktor, Asrsi dll ;
- Penggunaan Peralatan, Penjaga / SatPam ;
- Rumah/ Kantor di Lokasi pembangunan, Gudang ;
- Instalasi listrik, Air, dan Utilitas.
74
b. Biaya Tak Langsung :

Pengeluaran utk Item lainnya diluar tenaga kerja
dan material.
Meliputi :
- Fee/Pembayaran utk Arsitektur & Insinyur
bidang survey, perencanaan dll;
- B ayaran bagi Penilai, Konsultan, Akuntan
Ahli Hukum ;
- Biaya Pendanaan Permanen seperti bunga
pinjaman, bunga biaya tanah, pemrosesan
service charge ;
- Biaya berkait dng penyewaan, pemasaran
dan penjualan ;
- pengeluaran administrasi Develpr/Pengbang
- Biaya Perubahan Hak.
75
3. Keuntungan Kepemilikan (Entrepreneurial

Profit).
Keuntungan Kepemilikan adalah faktor/angka

yang diturunkan atau dihasilkan dari pasar yg
mencerminkan jumlah biaya tambahan dari
pemilik atau developer.
Diukur dalam bentuk % dari :

- Biaya langsung dan tidak langsung;
- Ditambah nilai tanah ;
- Nilai dari Proyek yang telah selesai / komplit.
76
LANGKAH-LANGKAH YANG HARUS DILAKUKAN DALAM

PENDEKATAN BIAYA ADALAH :
1. MELAKUKAN ESTIMASI NILAI TANAH YANG DIANGGAP KOSONG YANG SIAP
UNTUK DIBANGUN SESUAI DENGAN MANFAAT TERTINGGI & TERBAIK
2. MENENTUKAN BASIS BIAYA YG SESUAI YAITU REPRODUKSI (REPRODUCTION)
ATAU PENGGANTI (REPLACEMENT)
3. MEMBUAT ESTIMASI BIAYA LANGSUNG DAN TAK LANGSUNG PADA TANGGAL
PENILAIAN
4. MEMBUAT ESTIMASI TINGKAT KEUNTUNGAN PEMBORONG YG SESUAI
DENGAN PASAR
5. MENAMBAHKAN ESTIMASI BIAYA LANGSUNG MAUPUN TIDAK LANGSUNG,
KEUNTUNGAN PEMBORONG DENGAN BIAYA BANGUNAN
6. MEMBUAT ESTIMASI PENYUSUTAN BANGUNAN YG TERDIRI DARI :
PENYUSUTAN FISIK (PHYSICAL DETERIORATION)
KEMUNDURAN FUNGSI (FUNCTIONAL OBSOLESCENCE)
KEMUNDURAN ECONOMI/EKTERNAL EXTERNAL/ECONOMIC OBSOLESCENCE)
7. KURANGKAN ESTIMASI PENYUSUTAN DENGAN BIAYA TOTAL PEMBANGUNAN
8. ESTIMASI NILAI PENGEMBANGAN (IMPROVEMENT) LAINYA YG BELUM
DIPERTIMBANGKAN.
9. TAMBAHKAN NILAI TANAH DENGAN NILAI BANGUNAN SETELAH DIKURANGI
PENYUSUTAN SECARA KESELURUHAN
10. SESUAIKAN KASIMPULAN AKHIR NILAI PROPERTI TERSEBUT DENGAN
PERSONAL PROPERTI YG TERDAPAT DIDALAMNYA JIKA MEMANG
DIKEHENDAKI.
77
Contoh :
Biaya membangun sebuah struktur/bangunan
Rp 2 m,-dan penilai dapat menambah 20 % untuk
mencerminkan tingkat keuntungan yang diekspek-
tasikan oleh pasar.
Penilai juga dapat menghitung keuntungan dari perbedaan

antara harga jual dng jumlah biaya langsung, biaya tak langsung
dan nilai tanah.
Pengembangan Biaya langsung Rp 300 jt

(+) Biaya tak langsung Rp 50 jt
Total Biaya Pengbng Rp 350 jt
(+) Nilai Tanah Rp 100 jt
Jumlah Rp 450 jt
Jika Harga Jual Properti Rp 500 jt maka perbedaan Rp50 jt
mencerminkan keuntungan pemilik.
78
Pembuatan Trend Indeks biaya.
Bagian pembiayaan (cost service) sering kali menyediakan

informasi trend indeks biaya . Indeks biaya digunakan untuk
mengkonversi biaya historis yang diketahui ke dalam estimasi
biaya terkini. Daftar biaya manual di dasarkan pada tahun
dan pengganda regional (regional multiplier) tetapi Penilai
seharusnya mengetahui biaya terkini yang lebih akurat dari
pada data historis yang disesuaikan dng indeks biaya.
Jadi bila terdapat data terkini mengenai harga material, upah,

dan juga biaya pembangunan, maka penggunaan indeks
biaya tidak perlu dilakukan.
Untuk menggunakan trend indeks biaya seorang penilai

mencari data biaya atas bangunan serupa yang pernah dinilai.
79
Contoh :
Sebuah bangunan kantor dibangun dan selesai
Pada Januari 1980, dan waktu itu biaya yang diperlukan
Rp 500 jt,- Oleh karena tanggal penilaian Januari 1986,
Penilai melihat daftar indeks untuk Januari 1986 adalah
1004,3, sedangkan untuk Januari 1980 adalah 753,9.
Untuk membawa biaya historis yang telah diketahui
pada tanggal penilaian , maka penilai perlu membuat
rassio antara indeks biaya saat ini dengan indeks biaya
historis dan mengalikannya dengan biaya historis.
1004,3 / 753,9 = 1,33
1,33 X Rp 500 jt = Rp 665.000.000,00.
80
Metoda Pendekatan Biaya :

1. Metoda Penelitian Jumlah Atau Metode Survey Kuantitas /
Quantity Survey Method :
Metoda ini menggunakan taksiran terperinci atas harga semua komponen
material yang persis sama dengan yang dipakai sebagai bahan untuk
membangun harta tersebut oleh produser/Pembina/ Pembangun harta dan
kemudian dijumlahkan .
2. Metoda Unit Terpasang / di Tempat atau Unit in Place Method :
Metoda ini menggunakan biaya / jumlah harga atas bermacam material /
bahan bangunan yang terpasang pada bangunan atau harta yang terdiri
dari Fondasi , dinding, kerangka, kolom , atap, lantai dan lain-lain dan
kemudian di jumlahkan.
3. Metoda Meter Persegi :
Metoda ini didasarkan pada perhitungan biaya-biaya per unit yang
diketahui atau ditetapkan yang berasal dari perbandingan harta yang ada
dalam penentuan biaya per m2 setiap jenis pekerjaan bangunan .
4. Metode Indeks Biaya / Index Method .
metode ini digunakan untuk menyesuaikan biaya pengganti baru
bangunan pada saat ini dengan mendasarkan pada biaya pengganti baru
bangunan pada saat baru dibangun.
81
Pendekatan Kalkulasi Biaya :
Agar lebih sederhana perhitungan biaya dapat

mengggunakan building Cost Table. Analisis dapat dibuat
berdasarkan :
a. Quantity Survey ;
b. Unit in Place ;
c. Square meter.
Contoh :
Penilaian Properti perkantoran dengan luas Gross
area 8.150 m2 dan luas basement 450 m2 . Terdiri dari 16
lantai upper structure dan 1 lantai basement yang berdiri di
atas lahan seluas 3.000 m2.
82
Perhitungan Kalkulasi Biaya :

Nilai Tanah :
- Nilai Pasar berdasarkan beberapa data pembanding Rp 2.000.000,00/m2 ;
- Luas lahan 3.000 m2 ;
- Total Nilai Tanah properti Subjek adalah Rp 6.000.000.000,00.
. Perhitungan Nilai Bangunan :
a. Biaya Komponen Utama :

Struktur Utama 8.150 m2 @ Rp 1.250.000,00 = Rp 10.187.500.000,00
Basement 450 m2 @ Rp 1.700.000 = Rp 765.000.000,00
83
b. Biaya Komponen material :
Dinding Dalam 4.800m2 @ Rp 36.000,00 = Rp 172.800.000,00

Dinding Basement 1.200m2 @ Rp 40.000,00 = Rp 48.000.000,00
Dinding Luar 4.800m2 @ Rp 42.000,00 = Rp 201.600.000,00
Lapis Dinding 4.800m2 @ Rp 10.000,00 = Rp 48.000.000,00
Lapis Dinding Luar 4.800m2 @ Rp 133.000,00 = Rp 638.400.000,00
Langit-langit 4.800m2 @ Rp 168.000,00 = Rp 806.000.000,00
Lantai Struktur Utama 4.800m2 @Rp133.000,00 = Rp 638.000.000,00
Lantai Basement 1.200m2 @ Rp 24.000,00 = Rp 28.800.000,00
Rp2.581.600.000,00
84
c. Fasilitas Rp 2.000.000.000,00
Nilai Bangunan sebelum Penyusutan =Rp 15. 534.100.000,00
Penyusutan Pisik 10 % = Rp 1.553.410.000,00
Nilai Bangunan setelah penyusutan = Rp 13.980.690.000,00

Nilai Tanah = Rp 6.000.000.000,00
Nilai berdasarkan Metoda Kalkulasi Biaya

= Rp 19.980.690.000,00
85
Dalam metoda survey Kualitas perhitungan

diawali dengan analisis BOW, yaitu untuk
mengetahui biaya perbagian pekerjaan
secara detail dan selanjutnya dirinci dan
ditambah dengan biaya lain yang terkait
seperti biaya overhead, keuntungan
pengembang , Jasa konsultan, PPN,
biaya lain mendirikan b angunan (IMB) dan
Bunga selama pembangunan.
86
87
88
89
Analisis harga satuan komponen utama
90
91
92
93
94
95
96
97
98
99
100
101
102
103
Rp 304.858.375
133.059.290
Rp 224.726.257 (+)
Rp 662.643.922
Rp 86.143.710 (-)
Rp 576.500.212
Rp 576.500.212
104
105
106
107
108
Metode Pendekatan Pendapatan .
Metode ini berdasarkan pada pola pikir

hubungan antara pendapatan dari properti
dan nilai dari properti itu sendiri.
Porperti komersial dibeli atau dibangun

untuk disewakan pada fihak lain , yang
kemudian pendapatan dimasa yang akan
datang dari properti tersebut merupakan
keuntungan bagi pemilik.
109
I
V = r
atau rXV = I .
rate X Value = Pendapatan Bersih
Kalau Pendapatan Bersih diketahui dan

Tingkat kapitalisasi diketahui ;
misalnya 12 % ( agar memudahkan diasumsikan
sama dengan bunga bank) ;
100
Maka Koefisien Pengali adalah =  8,3
12
111
Maka rumus akan berbunyi sebagai berikut :
100
X Pendapatan Bersih = Value.
12
Rumus ini didapat dengan asumsi bahwa setiap modal

atau Investasi yang ditanamkan atau ditabung berupa
bangunan yang dapat disewakan, dalam jangka waktu
tertentu akan menghasilkan pendapatan / return / hasil.
Time Value of money ;

Time is money.
112
Dasar Pemikiran Metode Kapitalisasi :

Nilai Pasar suatu Properti kurang lebih
sama dengan modal yang mempunyai
potensi yang mendatangkan pendapatan.
Penerapan Penilaian Properti Komersial (Income

Producing Property) :
•Pendapatan bersih pertahun dianggap tetap;
•Investasi dianggap kekal/tak terhingga (perpetuity);
113
Empat Langkah Dasar Penerapan Metode Kapitalisasi

Pendapatan :
1. Menghitung Pendpt.Kotor Properti & Sumber lainnya ;

2. Menghitung Biaya Operasional Properti :
- Biaya Expenses, Beban Tetap/Fix Expenses,
- Beban Cadangan/penggantian atau Reserves of
Replacement.
3. Menghitung Pendapatan Bersih Properti;
4. Proses Kapitalisasi Properti, memilih tingkat kapitalisasi
yang sesuai untuk properti yang dinilai.
114
Properti yang dinilai :
Properti yang dapat menghasilkan

sewa atau penjualan (untuk bisnis)
• Perkantoran ;
• Pusat perbelajaan;
• Hotel ;
• Gedung Bioskop ;
• Lapangan Golf ;
• dan lain-lain.
115
Data yang diperlukan :
1. Pendapatan /Penghasilan berupa sewa/keuntungan

2. Luas lantai bersih yang disewakan (net rentable
area);
3. Tingkat Kekosongan (void) atau Tingkat Hunian
(occupancy) ;
4. Biaya Tahunan (out goings) dan iuran pengelolaan
(service charge) ;
5. Biaya Operasional (Operating Expenses) ;
6. Tingkat Kapitalisasi.
116
Pendapatan dapat dibedakan menjadi dua jenis:

a. Pendapataan dari Sewa , misalnya :
Perkantoran ;
Shoping Centre / Pusat Perbelanjaan.
Skema :
Pendapatan Kotor Potensial Rp …..
Tingkat Kekosongan (void) Rp ….. –
Pendapatan kotor Efektif Rp……
Biaya Tahunan (Out Goings):

Perawatan Rp….
Manajemen Rp….
Asuransi Rp….
Pajak /PBB Rp…. +
Rp……..-
Sewa bersih pertahun Rp……..
Kapitalisasi (1/r) a x
117
b. Pendapatan dari Penjualan :
Dalam hal ini pendapatan ditentukan atau diperoleh dari penjualan

atau keuntungan menjalankan bisnis.
Keuntungan dikurangi dengan hak pengusaha (operators share).

Karena itu juga disebut :
Pendekatan Keuntungan (Profit Appr.)
Contoh :
• Pompa Bensin;
• Restoran;
• Gedung Bioskop
• Dan sebagainya .
118
Skema Pendapatan dari Penjualan :
Pendapatan Kotor Potensial Rp………………
Komisi, Diskon Rp……………… -

Rp………………
Penerimaan dari sumber lain Rp……………… +
Pendapatan kotor efektif Rp………………
Biaya Operasional Rp………………. –
Keuntungan Bersih pertahun Rp ……………..
Hak Pengusaha Rp………………. -

Pendapatan kotor setahun Rp………………..
Biaya Tahunan (out goings) Rp………………… -
Pendapatan bersih setahun Rp…………………
Kapitalisasi a X
Nilai Pasar Wajar Rp………………..
119
Menghitung Biaya Operasional :

Kumpulkan semua data pengeluaran :
- Biaya Operasi, yang terdiri dari variabel expenses, fix expenses,

dan beban cadangan untuk penggantian.
- Asuransi, PBB.
Biaya untuk kepentingan akuntansi berbeda

dengan biaya untuk kepentingan penilaian.
Biaya untuk Appraisal tidak termasuk dalam Pengeluaran Operasi properti
yang dinilai.
Ada Empat jenis pengeluaran yang tidak termasuk Biaya Operasional untuk
keperluan Penilaian :
1. Biaya atas penyediaan dana untuk membiayai proyek (Financing

Cost);
2. Pajak Pendapatan / Pajak Penghasilan;
3. Penyusutan dan Sarana Pelengkap;
4. Penambahan untuk modal Perlengkapan (Capital Improfments).
120
Biaya Tahunan (Out Goings) :

Biaya yang dikeluarkan setiap tahun dan dibebankan kepada penyewa .
Harus diperhatikan dalam kotrak, item apa saja yang harus
dibayar dinyatakan secara jelas dan berapa besaran
rupiahnya.
Iuran Pengelolaan (service Charge) :

Iuran Pengelolaan atau service charge biasanya dibayar oleh penyewa
untuk pengeluaran bagi kawasan bersama (common area), seperti –
Lobby;
Lift;
Koridor, dll.
Besarnya service Charge:

Dihitung sewa per meter persegi sebagai contoh:
- Mall Mangga Dua, Rp 6000,00/m2;

- Menara DEA Mega Kuningan Rp 15.000,00 s/d Rp 20.000,00
per
m2. 121
Hak Pengusaha (Operators Share) :
Adalah sejumlah uang yang harus dibayar atau diambil dari

keuntungan bisnis oleh pengusaha sebagai imbalan atas
usahanya dalam menjalankan bisnis tersebut, terdiri dari :
1. Bunga atas modal yang diinvestasikan ;
2. Resiko dan ketidak pastian;
3. Gaji / Imbalan pengusaha .
Hasil dari pengurangan keuntungan dengan hak Pengusaha adalah

sewa untuk properti tersebut dianggap dibayar oleh pengusaha /
penyewa kepada Pemilik properti.
Besarnya jumlah hak pengusaha biasanya sekitar

25 % s/d 40 % dari keuntungan bersih setahun.
122
Skema Metode Kapitalisasi Pendapatan(Income Approach)
Potensi Pendapatan Kotor
(Gross Income Potential)
Dikurangi
Kekosongan dan Kerugian Sewa
(Vacancy and Collection Loss
Sama dengan
Pendapatan Kotor Efektif

(Effectieve Gross Income)
Dikurangi
Biaya Operasional
(Operating Expenses)
Sama dengan
Pendapatan Bersih
(Net Operating Income)
Proses
Teknik Penyisaan Tanah Teknik Penyisaan Bang. Teknik Penyisaan Prop

(Land Residual Technique) Building Residusl Tech.) (Propt.Residual Tech.)
Kesimpulan 123
124
Analisis Pendapatan Kotor Efektif :
(laporan tiga tahun terakhir)

Per seribu rupiah
JenisKamar Rate per Jumlah Pendapatan Tingk. PendptnKotorE

night (Rp) kamar sewa per Hunian f
thn sewaKm(RpTh
n)
Suite Room 780.000 120 34.164.000 74 % 25.396.240
Family Room 550.000 100 20.075.000 67 % 13.450.250
Single Room 425.000 80 12.410.000 57 % 7.032.333
Jumlah 45.877.823
125
Pendapatan Lain :
No Item Pendptan ∑ rata2 perthn Biaya Penjlan
(Rp) (Rp;)
1 Restaurant 435.750.000 239.662.500 196.087.500
2 Bar&Discotique 365.827.000 201.204.850 164.622.150
3 Laundry Service 12.897.000 7.093.350 5.803.650
4 Travel Agent 224.600.000 123.530.000 101.070.000
5 Telepon 5.670.000 3.118.500 2.551.500
6 Kiosk 4.580.000 2.519.000 2.061.000
7 Fitness Centre 87.900.000 48.345.000 39.555.000
Jumlah 511.750.800
126
Penilaian :
Unit Income Rupiah Total Rupiah
PendapatanSewaKamar 48.877.823.000
Pendapatan Lain-lain 511.750.800
Total EGI 49.389.573.800
Biaya Operasional:
Adm Umum 840.500
Fee Manager 3.568.000.000
Gaji Karyawan 2.675.000.000
Biaya listrik 2.540.000
Biaya Air 8.850.000
Telepon 11.092.000
Perlengkapan 19.800.000
Lain-lain 5.672.900
JumlahBiayaOperasional 7.131.454.900
127
Total EGI 49.389.573.800
Jumlah biaya Opers 7.131.454.900
Pendapatan Bersih 42.258.118.900
sebelum Pajak
Bunga atas Modal Kerja 20 % 8.451.623.780
Pajak Penghasilan 35 % 14.790.341.615
Pedpt Bersih Opers Smtr 19.016.153.505
Operator Share 45 % 8.557.269.077,25
Kepentingan Pemilik 10.458.884.427,75
Biaya Tahunan :
a. Perawatan 34.800.000
b. Manajemen 176.000.000
c. Asuransi 38.500.000
d. Pajak Properti 15.450.000
264.750.000
Pendapatan Bersih Efektif 10.194.134.427,75
Years Purchase 18 % 5,5556
Nilai Properti
56.634.533.226,81
128

Penilaian Dasar

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Penilaian Dasar

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

Endstransp June 2, 2022

Nama : Drs Endarto Judowinarso MSc

Bab I Ketentuan Umum.

3. NJOP adalah harga rata-rata yang

1). Suatu perkiraan dalam jumlah atas semua hak

2). Makna atau arti (worth) sesuatu barang atau

3). Semua hak yang ada pada saat sekarang atas

Sejumlah uang yang disepakati atau

Sejumlah daya dan dana yang

Nilai bukanlah karakter dari

TIGA KONSEP DASAR

2. Objek Penilaian adalah Properti

3. Digunakan / dipakai untuk tujuan

1. Politik dan Peraturan Pemerintah.

2. Ekonomi dan Perubahannya.

3. Standar Kehidupan Sosial.

4. Pengaruh Alam dan Kemampuan lainnya.

- Eklim dan Topografi

Ciri-ciri Investasi thdp kepentingan yg berbeda

1. Freeholds / Pemilikan ke abadi :

Ordinary share berbeda dengan pemilikan keabadi

Yields adalah penghasilan pendapatan tahunan

Yields tergantung pada :

Pemilikan keabadi bisa menyewakan properti

Praktek pada umumnya adalah menyewakan,

3. Gadaian atau Mortgage :

Biasanya pembayarannya telah termasuk

Gadaian dapat disamakan dengan saham

Investasi dalam real properti dilakukan

Setiap bentuk investasi ini mempunyai

Sifat dan ciri Investasi :

1. Apa itu Investasi ?

Perbedaan Investasi di dalam Sektor

Pulangan Hasil / Kadar (Bunga) dari

Pendapatan / Keuntungan yang didapat dari

- Rate of interest , kadar (bunga)pendapatan ;

- Discount rate, kadar (bunga) diskoun.

Sektor Harta Tanah dan Kadar pulangannya:

Kadar bunga 6 – 8 % bergantung pada lokasi

- Restaurant – Perniagaan khusus untuk makanan .

- Bioskop/ Pawagam , Hotel, Pompa Bensin,

8 – 12 % mungkin lebih tergantung kepada faktor tertentu,

1. Nilai Modal (Capital Value), adalah nilai yang ditetapkan untuk

1). PRINCIPLE OF HIGHEST AND BEST USE.

Konsep-konsep penilaian telah digariskan dengan

Pengumpulan Data dan Penyajian Data

Apabila data tersebut dikaitkan dengan penilaian

Informasi inilah yang nantinya akan dapat

Syarat Data yang baik :

Menurut sifatnya maka data :

Menurut cara memperoleh :

Dalam penilaian pengertian data adalah sesuatu

Apabila data tersebut dikaitkan dengan penilaian maka

Informasi inilah yang nantinya akan dapat

Data digunakan untuk :

2. Dasar perhitungan bermacam-macam metoda penilaian

3. Dasar peramalan dimasa yang akan datang .

1. The Market Estimate, atau Market Data Approach,

2. The Physical Estimate, atau Cost Approach,

3. The Economic Estimate, Economic Approach, atau

Metode / pendekatan datapasar adalah suatu

Pasar properti adalah suatu

Secara umum sifat dasar pasar properti dapat