Penilaian Hotel

Bahan Pendidikan PLP2-MAPPI

Disampaikan Oleh :
Ir. Muhammad amin, MSc, mappi (cert.)
nipp : pb-1.08.00012
mappi : 92-s-00212
1. Pengenalan Hotel &
Karakteristiknya
 Pengertian
• Akomodasi merupakan salah satu komponen industri
pariwisata
• Komponen industri pariwisata meliputi 7 komponen utama,
yaitu :

1. Tour & Travel Arrangement

2. Transportation
3. Accommodation
4. Restaurant & Catering Service
5. Entertainment
6. Tourist Object & Tourist Attraction
7. Souvenir shop & Handicraft
 Pengertian
Macam-macam / Jenis Industri Akomodasi
• Akomodasi Komersial ; yaitu akomodasi yang dibangun
dan dioperasikan semata-mata untuk tujuan mencari
keuntungan, antara lain :
1. Hotel
2. Motel (Motor Hotel)
3. Hostel (Youth Hostel)
4. Cottage / Pondok Wisata
5. Bungalow
6. Inn
7. Guest House (untuk umum)
8. Apartment House / Aportel : Apartemen Hotel , Residential Hotel
9. Logement (Losmen) ; Hotel Melati
10. Floating Hotel (Kapal Pesiar)
11. Pension, Mansion House, Ryokan
12. Marina Boatel, Nautel
13. Holiday Flatlets, Lodging House, Boarding House
14. dll
 Pengertian
Macam-macam / Jenis Industri Akomodasi
• Akomodasi Semi Komersial ; yaitu akomodasi yang
dibangun dan dioperasikan tidak semata-mata untuk tujuan
komersial, tetapi juga untuk tujuan sosial, antara lain :
1. Graha Wisata Remaja
2. Asrama Mahasiswa
3. Pondok Pesantren
4. Rumah Sakit
5. Seaman Club
6. Rooming House
7. Home – Stay
8. Holiday Camp
9. Camping Ground
10. Wisma
11. Mess
 Definisi Hotel
Hotel adalah suatu bentuk akomodasi yang dikelola secara
komersial, disediakan bagi setiap orang untuk memperoleh
pelayanan dan penginapan berikut makan dan minum (SK.
Menteri Perhubungan No. PM.10/Pw.301/Phb.77)
 Hotel adalah suatu usaha akomodasi komersial
 Hotel harus dibuka untuk umum
 Hotel harus memiliki suatu sistem pelayanan
 Hotel harus memiliki minimum 3 (tiga) macam
fasilitas/produk, yaitu : Akomodasi (Kamar), Makanan &
Minuman, serta pelayanan yang dibuka selama 24 jam
Definisi Hotel Menurut SK Menparpostel No.
KM.34/HK.103/MPPT-87 adalah “Hotel adalah suatu jenis
akomodasi yang mempergunakan sebagian atau seluruh
bangunan untuk menyediakan jasa pelayanan penginapan,
makan dan minum serta jasa lainnya bagi umum, yang
dikelola secara komersial serta memenuhi ketentuan
persyaratan yang ditetapkan di dalam Keputusan Pemerintah”
Karakteristik Industri Perhotelan
Sebagai suatu usaha akomodasi komersial, industri hotel disamping memiliki ciri-ciri
khas sebagaimana industri pariwisata, juga memiliki karakteristik khusus yang
membedakannya dengan industri lainnya.
Karakteristik khusus yang dimaksud yaitu :

1. Industri hotel tergolong industri padat modal dan padat karya, artinya hotel
memerlukan modal usaha yang besar dengan jumlah tenaga yang banyak
2. Industri hotel sangat dipengaruhi oleh keadaan atau perubahan-perubahan yang
terjadi pada sektor ekonomi, politik, keamanan, sosial, budaya dari negara atau
masyarakat dimana hotel itu berada
3. Industri hotel menghasilkan dan memasarkan produknya bersamaan dengan
tempat dimana produk itu diproduksi/dihasilkan
4. Industri hotel beroperasi selama 24 jam, tanpa mengenal libur dalam melayani
tamu
5. Industri hotel menganggap dan memperlakukan semua tamu adalah raja (guest is
the king), dan sebagai partner dalam usahanya (guest is a business partner),
karena usaha hoel sangat terganung pada banyak sedikitnya tamu yang
menggunakan fasilitas dan pelayanan hotel
6. Dalam industri hotel, pelayanan meruapakn hal yang paling penting yang
senantiasa harus melekat erat dengan para personilnya maupun dengan produk
yang disajikan. Oleh karenanya sangat mempengaruhi kualitas pelayanan hotel
yang bersangkutan.
 Fungsi dan Peranan Hotel
Fungsi Hotel
1. Sebagai tempat/sarana akomodasi untuk memenuhi kebutuhan tamu (wisatawan/
pelancong/pelaku bisnis), sebagai tempat beristirahat/tinggal sementara waktu dalam
selama dalam perjalanan yang jauh dari tempat asalnya
2. Sebagai tempat pertemuan (rapat, seminar, konprensi, lokarya dan sebagainya)
3. Sebagai tempat untuk mempromosikan berbagai produk, perusahaan, atau bisnis
apa saja
4. Sebagai tempat untuk bersantai, rekreasi, rileks, atau menikmati kesenangan lainnya
5. Sebagai tempat bertemu, bergaul dan bersahabat bagi semua bangsa yang datang
6. Sebagai tempat untuk menambah ilmu pengetahuan dan pengalaman (khususnya
bagi para pelajar/mahasiswa dan karyawan)
7. Sebagai tempat untuk mencari nafkah, khususnya bagi karyawan dan
managementnya.

Peranan Hotel
1. Meningkatkan pranan industri rakyat
2. Menciptakan lapangan kerja baru
3. Membantu pemerintah dan swasta dalam usaha pendidikan dan pelatihan
4. Meningkatkan pendapatan Pemerintah Daerah/Negara dalam sektor pajak
5. Meningkatkan devisa / pendapatan negara (dari sektor pajak & bea cukai)
6. Meningkatkan hubungan antar bangsa di dunia.
Pengelompokan Klasifikasi Hotel
Pengelompokan menurut standar hotel (hotel type of
standard), yaitu :
1. Hotel International Standard,
2. Hotel Semi International Standard,
3. Hotel National Standard,
4. Hotel Non National Standard (Non Classified)

Penentuan standard hotel tersebut didasarkan atas

beberapa sistem, yaitu :
 Management System
 Room capacity system
 Facilities system
 Employment system
 Administration system
Pengelompokan Klasifikasi Hotel
Pengelompokan menurut ukuran besar/kecilnya hotel (hotel
type if size), yaitu dapat dibagi atas 4 golongan:

1. Small Size Hotel (hotel kecil) yang jumlah

kamarnya kurang 26 kamar
2. Small Average Size Hotel (rata-rata kecil sedang)
yaitu jumlah kamar 26 sampai 99 kamar tamu
3. Medium Average Size Hotel (rata-rata sedang
menengah) yaitu jumlah kamar 100 sampai 299
kamar tamu
4. Large Size Hotel (hotel ukuran besar) yaitu jumlah
kamar 300 sampai 3000 kamar tamu
Pengelompokan Klasifikasi Hotel
Pengelompokan menurut sistem perencanaan/
penentuan tarifnya (hotel type of plan), yaitu :
1. European Plan (EP), adalah suatu sistem penentuan tarif (room rate) di
suatu hotel yang dicantumkan dalam harganya hanya merupakan sewa
kamar saja (room rent only).
2. American Plan (AP), adalah suatu sistem penentuan tarif/sewa kamar ala
Amerika, Package Rate dimana room rate yang ditawarkan sudah termasuk :
sewa kamar + 3 kali makan (room rent + 3 meals)
3. Full American Plan (FAP), adalah berasal dari American Plan yang
dikembangkan harga paketnya lebih lengkap yaitu : room rent + 3 meals + 3
extras. Ketiga extras tersebut yaitu : morning coffee break, afternoon tea,
supper (setelah makan malam)
4. Modified American Plan (MAP), adalah Room rent + 2 meals (2 meals
breakfast + lunch atau breakfast + dinner)
5. Bermuda Plan or Dual Plan (BP/DP), penentuan tarif/sewa kamar yang juga
berasal dari Amerika, namun harga yang ditawarkan : Room Rent + Full
American Breakfast
6. Continental Plan (CP), adalah suatu sistem penentuan tarif/sewa kamar ala
hotel intercontinental, yaitu Room Rent + Continental Breakfast
Pengelompokan Klasifikasi Hotel
Pengelompokkan Hotel menurut Lokasi (Hotel Type of
Location) yaitu :
1. City Hotel atau Business Hotel
2. Highway Hotel atau Motor Hotel
3. Mountain Hotel
4. Resort Hotel atau Beach Hotel

Pengelompokkan Hotel menurut ukuran mayoritas tamunya

yang menginap (Hotel Type of Patronage) yaitu :

1. Hotel yang mayoritas tamunya “Businessman” disebut Business Hotel

2. Hotel yang mayoritas tamunya adalah remaja/mahasiswa disebut Youth
Hotel (Hostel), atau Graha Wisata Remaja
3. Hotel yang mayoritas tamunya adalah wanita (women hotel)
4. Hotel yang mayoritas tamunya adalah orang tua yang ingin istirahat (cure
hotel)
Pengelompokan Klasifikasi Hotel
Pengelompokkan Hotel menurut lamanya tamu tinggal /
menginap (Hotel Type of Guest Length Stop Over) yaitu :

1. Transient atau Transit Hotel ; kurang dari 24 jam (not over night)
2. Semi Residential Hotel ; 7 sampai 30 hari
3. Residential Hotel (long stay guest) ; 1 bulan sampai 1 tahun

Pengelompokkan Hotel ditinjau dari segi hari-hari operasinya

(Hotel Type of Operating Days) yaitu :
1. Seasonal Hotel; yaitu hotel yang hanya dibuka & beroperasi secara
musiman saja atau periode tertentu : Hotel Winter or Snow Seasonal,
Hotel Tourist Seasonal, Religious Seasonal Hotel
2. Year around operating days hotel, yaitu hotel-hotel yang beroperasi
sepanjang tahun dan tidak pernah libur atau tutup. Hotel semacam ini
dapat kita jumpai hampir disemua tempat/kota.
Pengelompokan Klasifikasi Hotel
Klasifikasi Hotel
Sistem klasifikasi hotel di dunia memiliki perbedaan antara satu negara dengan negara lain. Klasifikasi hotel
di Indonesia sama dengan yang diterapkan dibeberapa negara seperti Prancis, Spanyol, Negara-negara di
Afrika dan kebanyakan negara-negara di Asia. Klasifikasi hotel di Indonesia mengacu kepada SK Menteri
Perhubungan No. PPM.10.301/Phb-77, dimana klasifikasi hotel ditetapkan berdasarkan penilaian :

1. Jumlah kamar yang tersedia

2. Fasilitas yang tersedia
3. Peralatan yang digunakan
4. Mutu Pelayanan yang dimiliki

Berdasarkan penilaian tersebut, maka hotel di Indonesia diklasifikasikan menjadi 6 kelas,

yaitu :
1. Hotel Bintang Klas 1, dengan tanda (*)
2. Hotel Bintang Klas 2, dengan tanda (**)
3. Hotel Bintang Klas 3, dengan tanda (***)
4. Hotel Bintang Klas 4, dengan tanda (****)
5. Hotel Bintang Klas 5, dengan tanda (*****)
6. Hotel Bintang Klas 5 Berlian dengan tanda (*****)Diamond

Hotel-hotel yang berada di bawah standar minimum atau Hotel Non Bintang diberi nama
“Hotel Melati
Pengelompokan Klasifikasi Hotel
Klas Hotel Ketentuan Kamar
Bintang * Tersedia 15 Kamar Standar
KM Di Dalam
Luas minimal Kamar Standar 20 M2
Bintang ** Tersedia 20 Kamar Standar, + 1 kamar suite
KM Di Dalam
Luas minimal kamar standar 22 M2
Ketentuan tentang syarat
untuk klasifikasi hotel Luas minimal kamar suite 44 M2
mengacu kepada Bintang *** Tersedia 30 Kamar Standar + 2 kamar suite
Kep.Dirjen Pariwisata No : KM Di Dalam
14/U/11/88 tanggal 25 Feb Luas minimal kamar standar 24 M2
1988 Luas minimal kamar suite 48 M2
Contoh : ketentuan kamar Bintang **** Tersedia 50 kamar standar + 3 kamar suite
tidur KM Di Dalam
Luas minimal kamar standar 24 M2
Luas minimal kamar suite 48 M2
Bintang ***** Tersedia 100 kamar standar + 4 kamar suite
KM Di Dalam
Luas minimal kamar standar 26 M2
Luas minimal kamar suite 52 M2
Malati 1 5 kamar standar
Malati 2 10 kamar standar
Melati 3 15 kamar standar
 Jenis-jenis Hotel
BERDASARKAN

LOKASI JENIS STATUS

PELANGGAN

• City Hotel • Business Hotel •Hotel Bintang

• Resort Hotel • Permanent •Hotel Non
Guest Hotel Bintang
• Transit
• Resort Hotel (KM.3/HK.001/MKP.02)

• Motor Hotel
(Motel)
Jenis Operasi Pengelolaan Hotel

Sistem Dioperasikan secara independen. Biasa digunakan dalam hotel berskala kecil.
Dengan jumlah kamar yang relatif sedikit.
Swa Kelola Lebih dikenal dengan sebutan losmen atau villa

Usaha patungan seseorang dengan hotel yang sudah ada dan telah memiliki
Joint Venture nama yang baik serta memiliki pangsa pasar yang luas

Dioperasikan oleh tenaga ahli dari perusahaan induk atau oleh perusahaan
Technical
perhotelan lain. Seperti menyewa spesialis asing dalam bidang tertentu, atau
Assistant Bahkan menyewa suatu perusahaan untuk mengelola seluruh manajemennya.

Sistem Dioperasikan secara franchise sesuai perjanjian kerjasamanya.

Franchise Contoh: Accor Group, Hilton, Regent, Intercontinental.
 Keunikan Properti Hotel
• Memerlukan tenaga kerja dengan keahlian tertentu;
• Salah satu faktor keberhasilannya tergantung dari
kemampuan manajemen operator hotel;
• Sewa kamar/ruang berbasis harian (daily);
• Pendapatan diperoleh dari berbagai sumber selain sewa
kamar (seperti F&B, telepon, gift shop dll);
• Dalam operasionalnya sangat memerlukan personal property
( FF&E)
Karakteristik Properti Hotel

INCOME PRODUCING PROPERTY

(PROPERTI YANG
MENGHASILKAN PENDAPATAN)

NILAI PROPERTI BERGANTUNG PADA

NATURE OF BUSINESS DARI
PENGOPERASIAN PROPERTI

SPI 2007 (PPPI 15) Properti Dengan Bisnis

Khusus
2. Market Overview Hotel
 LINGKUP ANALISA TINJAUAN PASAR HOTEL
 Kondisi Makro Pasar Industri Perhotelan Regional
dimana lokasi obyek penilaian
 Supply
 Demand
 Average Room Occupancy
 Average Room Rate
 Analisa Mikro : Market Share Obyek Penilaian Terhadap
Kompetitor :
 Cakupan Kompetitor (market segmentation)
 Natural Market Share
 Actual Market Share
 Revenue Per Available Room (REVPAR)
 Strategi Pemasaran Kedepan
Permintaan (kebutuhan) kamar hotel tergantung dari faktor-faktor berikut ini :-
i). Jumlah tamu hotel
ii). Rata-rata lama menginap
iii). Rata-rata jumlah orang yang menginap tiap kamar (tingkat hunian ganda)
iv). Jumlah hari beroperasinya hotel dalam 1 tahun

Kebutuhan kamar = Jumlah tamu X Rata-rata lama menginap

Rata-rata hunian ganda X 365

2500
Dom estic Room Dem and Per Day
2000
DD DD DD DD DD
1500
Yr 2 Star 1 Star 4 Star 3 Star 5 Star
1000 95 835 843 1150 1246 2098
96 859 867 1183 1282 2159
500
97 884 892 1217 1319 2221
5
0 3 98 910 918 1253 1358 2286
4
95 96 97 1 99 936 945 1289 1397 2352
98 99 2 2000 963 972 1326 1438 2420

4000
Foreign Room Dem and Per Day
3000
DD DD DD DD DD
2000 Yr 1 Star 2 Star 3 Star 4 Star 5 Star
95 99 219 1261 1398 2156
1000 96 109 243 1400 1552 2393
97 122 270 1554 1723 2656
0 5 98 135 300 1725 1912 2948
4
95 96 97 3 99 150 333 1915 2122 3273
98 99 2000 1 2
2000 166 370 2125 2356 3633
Proyeksi jumlah kamar hotel bintang 5 (1996 - 2000)
No.of Rooms Proyeksi tingkat hunian hotel berbintang
16000 14033
14000 C
umulativeSupply
E
xistingS upply 10875 3 Star 4 Star 5 Star
12000
8600 Yr DD SS OR % DD SS OR % DD SS OR % Yr
10000
8000 6258 6750
95 2 507 4 585 55 2 548 4 666 55 4 254 6 258 68 95
6000
3158
4000 6258 1850 2275
96 2 682 5 908 45 2 735 6 752 41 4 552 6 258 73 96
2000 492 Annual Supply 97 2 874 7 382 39 2 940 7 382 40 4 877 6 750 72 97
0
0
98 3 083 9 514 32 3 165 9 474 33 5 234 8 600 61 98
No.of Rooms

95 96 97 98 99 2000
99 3 312 9 670 34 3 411 11 762 29 5 625 10 875 52 99

Proyeksi jumlah kamar hotel bintang 4

1
176
2
1
200
0 C
um
ula
tiv
eSu
pply
E
xis
tin
gSu
pply 9
474
1
000
0
7
382
8
000 6
752
6
000
4
0004
666 2
086 2
092 2
288
2
000 6
30 An
nua
lSu
pply

0
95 9
6 9
7 9
8 9
9

Proyeksi jumlah kamar hotel bintang 3

10000 Existing Supply
Cumulative Supply
9514 9670
8000
5908
No.of Rooms

6000 7382

4000
4585 2132
1323 1474
2000
156
0 Annual Supply
95 96 97 98 99
LINGKUP ANALISA TINJAUAN PASAR HOTEL
LINGKUP ANALISA TINJAUAN PASAR HOTEL
Room Daily Total Total Room Fair Market Actual Market Market
HOTELS
Available Room Sold Room Sold Room Avlb Occupancy Share Share Penetration
JANUARI
The Arista Palembang 142 93 2883 4402 65,49 14,61 16,37 112,08
Aryaduta Hotel 174 115 3565 5394 66,09 17,90 20,25 113,10
Novotel 194 96 2976 6014 49,48 19,96 16,90 84,68
Hotel Sandjaja 168 85 2635 5208 50,60 17,28 14,96 86,58
Royal Asia 140 89 2759 4340 63,57 14,40 15,67 108,79
Hotel Grand Zuri 154 90 2790 4774 58,44 15,84 15,85 100,01
FEBRUARI
The Arista Palembang 142 98 2744 3976 69,01 14,61 16,96 116,06
Aryaduta Hotel 174 115 3220 4872 66,09 17,90 19,90 111,14
Novotel 194 96 2688 5432 49,48 19,96 16,61 83,22
Hotel Sandjaja 168 85 2380 4704 50,60 17,28 14,71 85,08
Royal Asia 140 89 2492 3920 63,57 14,40 15,40 106,91
Hotel Grand Zuri 154 95 2660 4312 61,69 15,84 16,44 103,74

Room Daily Total Total Room Fair Market Actual Market Market
HOTELS
Available Room Sold Room Sold Room Avlb Occupancy Share Share Penetration
Hotel Aryaduta 174 1483 45271 63684 71,09 14,29 18,73 131,08
Hotel Arista 141 1204 36621 51830 70,66 11,58 12,81 110,62
Novotel 194 1595 48750 71004 68,66 15,93 16,96 106,50
Hotel Grand Zuri 154 1236 37714 56364 66,91 12,64 13,15 103,97
Hotel Sandjaja 168 1377 42103 61488 68,47 13,79 14,65 106,18
Hotel Jayakarta 174 1376 42668 63684 67,00 14,29 14,64 102,47
Hotel Sahid Imara 73 - - - 74,70 5,99 - -
Hotel Royal Asia 140 1131 34519 51240 67,37 11,49 14,28 124,25
3. Uniform System of Accounts
for Hotels
Struktur Cash Flow Hotel
REVENUE Rooms (1)
Food
Beverage
MOD
Others

DEPARTMENT EXPENSES Rooms (2)

Food
Beverage
MOD
Others

DEPARTMENT INCOME (3) = (1)-(2)

UNDISTRIBUTED OPERATING Administration & General Exp (4)

EXPENSES Marketing exp
Property Operation & Maintenance
Energy Cost

INCOME BEFORE FIXED (5) = (3)-(4)

CHARGE

FIXED CHARGE Management Fee (6)

Property Tax
Insurance
Reserve for Replacement

NET INCOME (7) = (5)-(6)

4. Pendekatan & Metodologi
Penilaian Hotels
 PENDEKATAN / METODOLOGI
PENILAIAN HOTEL
Pada prinsipnya ke-tiga pendekatan dalam penilaian dapat
digunakan dalam penilaian hotel. Namun pendekatan data pasar
sulit diaplikasikan mengingat sulitnya / tidak tersedianya data
pembanding. Para penilai property pada umumnya melupakan
pendekatan ini.
Pada umumnya penilai menggunakan satu atau dua pendekatan
yaitu :
 Pendekatan Biaya
 Pendekatan Pendapatan
Khusus untuk Penilaian di Pasar Modal, mengacu kepada
Peraturan Bapepam VIII.C.4 harus menggunakan minimal 2
metodologi, maka disarankan menggunakan 2 pendekatan di
atas. Simpulan nilai diambil dengan melakukan rekonsiliasi antara
dua pendekatan tersebut.
 Karakteristik Nilai Hotel
Nilai Properti Nilai FF&E (Personal Property):
- Nilai Furniture
Kursi, tempat tidur, televisi,
lemari dsb

- Nilai fixture
Disain-disain interior

- Nilai Equipment
Peralatan laundry, restoran,
bar dan sebagainya

NILAI BISNIS atau

HOTEL going concern
dan franchise affiliation

NILAI NILAI
TANAH BANGUNAN
 PENDEKATAN / METODOLOGI
PENILAIAN HOTEL
PENDEKATAN BIAYA

Metoda Perbandingan Data Pasar

NILAI TANAH Asumsi Tanah Kosong
NILAI
HOTEL • Nilai Bangunan
• Nilai Mesin-mesin dan
Elektrikal Metode Biaya Pengganti Baru
• Nilai Fixture & Furniture Disusutkan (Fisik, Fungsi , Ekonomis
• Nilai H.O.E

PENDEKATAN PENDAPATAN

NILAI Metoda Discounted

HOTEL Cash Flow
 HAL YENG PERLU DIPERHATIKAN
DALAM PENDEKATAN BIAYA
 Penilai harus memahami mana aset operasional dan
mana aset non operasional
 Seluruh aset operasional berkontribusi untuk
menghasilkan pendapatan bersih hotel, dengan demikian
seluruh aset tersebut harus dinilai
 Penilai harus memahami minimal spesifikasi umum dari
aset operasional hotel untuk dapat menghitung biaya
pengganti/reproduksi baru. Sekaligus juga harus
memahami kondisi dari aset untuk menentukan
penyusutan.
 Kelompok aset yang dinilai, meliputi :
 Tanah
 Bangunan Hotel
 Mekanikal & Elektrikal
 Fixture & Furniture
 Hotel Operating Equipment
 HAL YENG PERLU DIPERHATIKAN
DALAM PENDEKATAN PENDAPATAN
 Pahami struktur pendapatan dari hotel
 Pendapatan hotel didrive oleh pendapatan kamar,
pendapatan lain diestimasi dari pendapatan kamar
 Pendapatan kamar diperoleh dari pengalian antara
kamar terjual dengan tarif kamar rata-rata. Oleh karenaya
penentuan proyeksi kamar terjual dan tarif kamar
merupakan hal yang paling penting dalam penilaian hotel
 Pahami struktur biaya operasional hotel antara biaya
departemen (department expenses) dan biaya
operasional yang tidak dapat dibebankan ke masing-
masing departmen secara langsung (undistributed
operating expenses/UDOE)
 Dapatkan informasi tentang sistem operasional yang
terkait dengan kontrak dengan operator hotel / chain
hotel.
 Room Rate Multiplier

Dasar Pemikiran : Property Hotel memiliki

Nilai 1000 kali lipat dari tarif rata-rata harian
kamarnya

Nilai Hotel = Tarif Kamar Rata-Rata Harian

x Jumlah Kamar x 1.000
 The Coke-can Multipler

Dasar pemikiran : harga property hotel

adalah 100.000 kali dari biaya sekaleng
coca cola yang dijual di hotel tersebut

Nilai Hotel = Harga Coke X Jumlah

Kamar X 100.000
5. Study Kasus
Kasus-1

Suatu hotel bintang-3 memiliki 100 kamar

dengan tarif kamar yang dipublikasikan sebesar
Rp 450.000,- per malam. Berdasarkan hasil
inspeksi lapangan rata-rata tingkat hunian 60%
dengan pendapatan dari penjualan kamar
sebesar Rp 7.884.000.000,- per tahun. Dengan
menggunakan teknik penilaian Room Rate
Multiplier, berapakan nilai pasar hotel tersebut.
KASUS-2
PT. ABC memiliki Boutique Hotel yang berlokasi di Jalan Raya XYZ Kota Damai Indah,
dengan jumlah kamar 60 kamar. Sejak beroperasi sampai saat ini (masuk tahun ke-tiga)
sudah menunjukkan kinerja yang cukup baik, dengan data historis seperti di bawah ini :
Tahun Thn : H-2 Thn :H-1 Thn :H
Jumlah Tamu (orang 19.710 20.696 21.730
malam)
Tarif Kamar Rata- 540.000 594.000 653.400
rata (Rp/Malam)

Tahun (H) adalah tahun saat ini dimana jumlah tamu dan tarif kamar rata-rata merupakan
proyeksi dari operator hotel dan diyakini akan tercapai. Rata-rata tingkat hunian ganda
adalah 1,5. Diketahui juga data-data kinerja masa lalu sebagai berikut :

Pendapatan Makanan & Minuman 30% dari pendapatan kamar

Pendapatan lain-laian 20% dari pendapatan kamar

Biaya Operasional Departemen :

Departemen Kamar 15% dari pendapatan kamar
Departemen Makanan & Minuman 55% dari pendapatan makanan dan minuman
Departemen lain-lain 70% dari pendapatan lain-lain
Biaya Operasional Non Departemen 36% dari total pendapatan
Beban tetap Rp 1.200.000.000,- pada tahun ini dan
Tumbuh 10% per tahun

Tingkat diskonto dihitung dengan menggunakan metode Band of Investment, dan diketahui
rata-rata tingkat balikan modal pinjaman sebesar 14% dan rata-rata tingkat balikan modal
sendiri sebesar 19%. Pada umumnya investasi hotel dibiayai perbankan dengan komposisi
antara pinjaman dengan modal sendiri 60:40. Tingkat kapitalisasi terminal diproyeksikan -4%
dari tingkat diskonto.

Diproyeksikan ke depan pertumbuhan jumlah tamu dan tarif kamar hotel mengikuti kinerja
masa lalu, demikian juga komposisi pendapatan diluar kamar dan biaya-biaya operasi sama
dengan kinerja masa lalu. Kondisi pendapatan dan operasional hotel tiga tahun ke depan
diasumsikan sudah stabil.

a. Berapa nilai pasar boutique hotel tersebut secara keseluruhan

b. Laporan tersebut digunakan untuk tujuan penjaminan atas pinjaman PT. ABC ke Bank
BBB. Aset yang dijaminkan adalah Tanah, Bangunan, Mesin dan Peralatan serta
Peralatan Operasional Hotel di luar Fixture & Furniture. Berapakah nilai pasar aset
hotel PT. ABC yang dijaminkan tersebut jika diketahui tarif pasar sewa untuk fixture &
furniture sekelas dengan hotel ini adalah sebesar Rp 550.000.000 per tahun dan
tingkat kapitalisasi fixture & furniture sebesar +4% dari initial capitalization rate hotel.