PENILAIAN SURAT BERHARGA

Harga (nilai) surat berharga pada dasarnya adalah

present value dari aliran kas masa mendatang yang
akan diberikan kepada pemegang surat berharga
tersebut.
PENILAIAN OBLIGASI
 Obligasi adalah surat utang yang diterbitkan oleh perusahaan atau
negara.
 Nilai (intrinsic) obligasi dapat diestimasi dengan “mendiskonto”
semua aliran kas yang berasal dari pembayaran kupon, ditambah
pelunasan obligasi sebesar nilai par, pada saat jatuh tempo.
 Nilai intrinsik obligasi dipengaruhi oleh

1. kupon
2. waktu jatuh tempo’
3. nilai par
PENILAIAN OBLIGASI
 Obligasi adalah surat utang yang diterbitkan oleh perusahaan atau
negara.
 Jangka waktu jatuh tempo yang dikeluarkan biasanya diatas satu
tahun. Mis. 5 tahun, 30 tahun, dll.
 Obligasi yang dikeluarkan dengan jangka waktu jatuh tempo yang
tidak terbatas disebut consol.
 Obligasi mempunyai ciri pembayaran bunga yang bersifat tetap
untuk setiap periodenya.
 Istilah yang berkaitan dengan obligasi :
1. Nilai nominal ( par value ) adalah harga yang tercantum pada surat
obligasi yang merupakan harga yang akan dibayarkan oleh
Penerbit obligasi pada saat jatuh tempo. Misalnya suatu obligasi
mempunyai nilai nominal sebesar Rp. 1 juta maka pada saat jatuh
tempo pemegang obligasi akan memperoleh uang pengembalian
sebesar Rp. 1 juta dari pihak yang menerbitkan obligasi.

2. Kupon Tingkat Bunga

adalah tingkat bunga yang akan dibayarkan oleh pihak penerbit
obligasi.
Misalakan suatu perusahaan menerbitkan obligasi dengan nilai
nominal Rp. 1 juta dan kupon tingkat bunga sebesar 20 % yang
akan dibayarkan setiap tahun selama 10 tahun. Maka pemegang
obligasi akan memperoleh pembayaran bunga sebesar 20 % x
Rp. 1 juta = Rp. 200,000 setiap tahun selam 10 tahun.
Periode pembayaran ditentukan oleh pihak penerbit obligasi .
3. Jatuh tempo
Jangka waktu atau jatuh tempo suatu obligasi biasanya
ditetapkan dalam satuan tahun. Pada saat jatuh tempo penerbit
obligasi mempunyai kewajiban untuk melunasi pemegang obligasi
sebesar nilai nominalnya. Mis. 10 tahun.
PENILAIAN OBLIGASI

Dalam hal ini :

Persamaan matematika P = nilai sekarang obligasi
untuk menentukan nilai pada
saat ini (t=0)
intrinsik / harga obligasi : n = jumlah tahun sampai
dengan
jatuh tempo obligasi
Ci = pembayaran kupon untuk
obligasi / setiap tahunnya
r = tingkat diskonto yang
tepat
atau tingkat bunga pasar
Pp = nilai par dari obligasi
Penilaian Obligasi berdasarkan aliran kas

Nilai suatu obligasi bisa dihitung sebagai present value dari aliran
kas yang akan diterima di masa mendatang oleh pemegang
obligasi.
Misalkan suatu obligasi memepunyai nilai nominal sebesar Rp. 1
juta dengan kupon bunga sebesar 20 % dibayar setiap tahun,
jangka waktu 10 tahun. Misalkan tingkat keuntungan yang
disyaratkan adalah 20 % maka harga obligasi bisa dihitung sbb :
n
Harga = Σ Bunga + Nominal
1+t (1+ kd)1 (1+kd)n
Rp. 200.000 Rp. 2000.000 Rp. 1 juta
Harga = + ………. + +
(1+0,2)1 (1+0,2)10 (1+0,2)10
Harga = [ PVIFA (20%, 10) x Rp.200.000]+ [PVIF(20%,10) x Rp.
1 juta ]
= (4,1924 x Rp. 200.000) + (0,1615 x Rp. 1 juta)
= 838.480 + 161.500 = 999.980 = 1 juta (pembulatan)

Harga/ nilai pasar obligasi diatas sama dengan nilai nominalnya.

Biasanya perusahaan pada saat menerbitkan obligasi akan
menetapkan nilai nominalnya sedemikian rupa sehingga harga
pasar akan sama dengan nilai nominalnya.
Harga pasar obligasi tidal akan konstan demikian juga dengan
tingkat keuntungan yang disyaratkan (kd). Tingkat keuntungan yang
disyaratkan merupakan fungsi dari tingkat keuntungan bebas resiko
dan premi resiko.

Tingkat keuntungan Tingkat keuntungan

yang disyaratkan = aset bebas resiko + Premi resiko
Tingkat keuntungan aset bebas resiko dan premi resiko
tergantunga dari beberapa faktor yaitu :

1. Premi maturity
Jangka waktu (jatuh tempo) yang berbeda menyebabkan
perbedaan tingkat keuntungan yang disyaratkan. Semakin tinggi
jatuh tempo akan semakinn tinggi tingkat keuntungan yang
disyaratkan.
2. Premi kebangkrutan
Perusahaan yang mempunyai resiko kebangkrutan yang lebih
tinggi akan meningkatkan tingkat keuntungan yang disyaratkan.
3. Premi likuiditas
Semakin likuid suatu asset, semakin rendah tingkat keuntungan
yang disyaratkan.
4. Premi inflasi
Jika inflasi meningkat maka tingkat bunga nominal juga
akan meningkat.
Tingkat bunga nominal dapat dinyatakan sbb :

Tingkat bunga nominal = Tingkat bunga riil + inflasi

Contoh :
Misalkan tingkat keuntungan yang disyaratkan untuk obligasi dari
contoh diatas pada tahun berikutnya (thn 1) berubah menjadi 25 %
maka nilai obligasi pada tahun kesatu bisa dihitung sbb :

Rp. 200.000 Rp. 2000.000 Rp. 1 juta

Harga = + ………. + +
(1+0,25)1 (1+0,25)9 (1+0,25)9

= Rp. 826.843,5
Nilai pasar yang terjadi lebih kecil dibandingkan dengan nilai
nominalnya, karena obligasi tersebut menawarkan tingkat
bunga yang lebih rendah dibandingkan dengan tingkat
keuntungan yang diinginkan.

Obligasi demikian dikatakan dengan dijual dengan diskon.

Diskon yang terjadi adalah :
Diskon = Rp. 1.000.000 – Rp. 826.844 = Rp. 173.156
Nilai obligasi akan meningkat bertahap sampai menyatu menjadi
sama dengan nilai nominal pada saat jatuh tempo.

Misalkan tingkat keuntungan pada tahun berikutnya menurun

menjadi 15 % maka nilai obligasi pada tahun kesatu adalah :
Rp. 200.000 Rp. 2000.000 Rp. 1 juta
Harga = + ………. + +
(1+0,25)1 (1+0,25)9 (1+0,25)9

= Rp. 1.238.579
Nilai pasar yang terjadi lebih tinggi dibandingkan dengan
nilai nominalnya, karena obligasi tsb menawarkan tingkat
bunga yang lebih tinggi dibandingkan dengan tingkat

Keuntungan yang diinginkan. Obligasi tersebut dikatakan dijual

dengan premi (premium) Premium yang terjadi adalah :
Premium = Rp. 1.238.579 – Rp. 1.000.000 = Rp. 238.579
Nilai obligasi pada akhirnya juga akan menyatu ke nilai nominal
obligasi tersebut.

Yield To Maturity (YTM)

Adalah tingkat keuntungan yang diperoleh pemegang obligasi jika
obligasi tersebut dipegang sampai jatuh tempo (mature)
Misalkan suatu obligasi dengan kupon bunga 20 % nilai nominal Rp.
1 juta, jangka waktu 10 tahun. Harga penawarannya Rp. 900.000.
Obligasi ini dipegang oleh seorang investor sampai jatuh tempo.
Berapa tingkat keuntungan/ YTM investasi pada obligasi tersebut ?
Aliran kas dari obligasi tsb diatas adalah :

Rp. 200.000 Rp. 2000.000 Rp. 1 juta

900.000 = + ………. + +
(1+YTM)1 (1+YTM)10 (1+YTM)10

Investor akan mengeluarkan kas sebesar Rp. 900 rb pada awal

periode, kemudian ia akan menerima kas masuk Rp 200 ribu setiap
tahun selama 10 tahun. Pada tahun ke 10 investor juga akan
menerima nilai nominal sebesar Rp.1 juta.

YTM merupakan tingkat bunga yang menyamakan sisi kiri dengan

sisi kanan dalam persamaan diatas.
YTM secara manual dapat dicari dengan cara coba-coba (trial and
error)
Untuk menyamakan sisi kiri dan sisi kanan kita perlu
menghitung PV dengan 1 nilai diatas 900.000 dan 1 nilai
dibawah nilai 900.000

Misalkan kita menggunakan diskonto 22 % dan 23 %

PV = [ 200 rb/ (1+0,22)1] + ……. + [200 rb/ (1+0,22)10] + [ 1 juta/
(1+0,22)10]
= 921.536,3
PV = [ 200 rb/ (1+0,231] + ……. + [200 rb/ (1+0,23)10] + [ 1 juta/
(1+0,23)10]
= 886.021,9
PV” 886.021,9
YTM = I’ + x (I” – I’) = 22 % + x 1%
PV’ + PV” 921.536,3 + 886.021,9
= 22 % + 921.536,3/ 1.807.558,2 x 1 % = 22 % + 0,51 = 22,51 %
Yield To Call
adalah tingkat keuntungan yang diperoleh investor jika
investor tsb memegang obligasi sampai dilunasi

Misalkan pada tahun ke 6 perusahaan memutuskan untuk melunasi

obligasi dengan harga pelunasan sebesar 150 % dari nilai nominal.
Obligasi dibeli dengan harga Rp. 900.000. Berapa YTC yang
diperoleh investor ?
Rp. 200.000 Rp. 2000.000 Rp. 1 juta
900.000 = + ………. + +
(1+YTC)1 (1+YTC)6 (1+YTC)6

Mis. menggunakan diskonto 26 % dan 27 %

PV = [ 200 rb/ (1+0,26)1] + ……. + [200 rb/ (1+0,26)6] + [ 1 juta/

(1+0,26)6]
= [ 2000.000 x 2,884] + [ 1.000.000 x 0.249 ]
 = 576.800 + 249.000 = 825.800
PV = [ 200 rb/ (1+0,23)1] + ……. + [200 rb/ (1+0,23)6] + [ 1 juta/
(1+0,23)6]

= [ 200.000 x 3,092 ] + [ 1.000.000 x 0,288]

= 618.400 + 288.000 = 906.400
PV” 825.800
YTC = I’ + x (I” – I’) = 22 % + x 1%
PV’ + PV” 906.400 + 825.800
= 23 % + 825.800/ 1.732.200 x 1 % = 23 % + 0,47 = 23,47 %

Yield obligasi sering disingkat yield saja. Yield dihitung dgn formula :
Yield = Bunga/ Harga Pasar Obligasi
Yield bukan tingkat keuntungan yang diharapkan oleh investor
obligasim namun yield sering digunakan sebagai indikator tingkat
keuntungan.
Obligasi dengan tingkat bunga setiap semester

Biasanya obligasi membayar bunga setiap semester (1/2 tahun).

Untuk menghitung bunga setiap semester dapat menggunakan
formula sbb :
2N Bunga/2 Nominal
Harga = Σ +
t =1 (1+kd/2)t (1+kd/2)n

Contoh :
Obligasi dengan nilai nominal Rp 1 juta. Jaqngka waktu 10 tahun,
kupon bunga 20 % dan dibayar setiap semester. Berapa harga
obligasi tsb bila tingkat diskonto (kd) 20 % maka nilai obligasi
adalah :
PV = [100.000/ (1+0,1)1 + ……+ [100.000/ (1+0,1)20] +
[1.000.000/ (1+0,1)20]
= 1.000.000

Jika diskonto menjadi 25 % pada tahun berikutnya, nilai obligasi adalah

:
PV = [ 100.000/ (1+0,125)1 + ….+ [100.00/ (1+0,125)18 + [ 1.000.000/
(1+0,125)18]
= 824.004,1

Obligasi Tanpa Bunga

Adalah obligasi yang tidak membayarkan bunga sebelum jatuh
tempo. Obligasi ini dinamakan sebagai Zero kupon bond atau
zeroes.
Formula untuk menghitung harga obligasi tanpa bunga adalah :
Harga = Nilai nominal/ (1+r)n
Contoh :
PT. A mengeluarkan obligasi tanpa bunga dengan nilai nominal Rp.
1 juta, jangka waktu 5 thn. Tingkat diskonto (kd) adalah 20 %.
Berapa harga obligasi tersebut ?

Harga obligasi :
PV = 1.000.000/ (1+0,2)5 = Rp. 401.878

Apakah obligasi tanpa bunga lebih beresiko dibandingkan dengan

obligasi dengan bunga ?
Contoh :
Ada 2 jenis obligasi yaitu obligasi tanpa kupon bunga dengan nilai
nominal Rp. 2.488.320, tingkat bunga 20 % dan obligasi dengan
bunga 20 % per tahun, nilai nominal Rp. 1.000.000. Keduanya
mempunyai jangka waktu 5 tahun. Harga pasar saat ini untuk
keduanya sama yaitu Rp. 1 juta. Misalkan satu hari berikutnya
tingkat bunga pasar berubah menjadi 25 %, 23 %m 20 % (tetap), 18
% dan 15 %. Jangka waktu keduanya tetap 5 tahun. Berapa harga
Obligasi tanpa bunga dan obligasi dengan bunga ?

Tabel dibawah ini merupakan harga obligasi tanpa bunga dan

dengan bunga untuk tingkat bunga yang berbeda

Tingkat diskonto Obligasi Tanpa Bunga Obligasi dengan Bunga

25 % 815.373 865.536
26 % 883.854 915.896
20 % 1.000.000 1.000.000
18 % 1.087.668 1.062.543
15 % 1.237.135 1.167.608

Perubahan harga obligasi tanpa bunga cendrung lebih drastis

dibandingkan dengan perubahan harga obligasi dengan bunga.
Dengan demikian obligasi tanpa bunga mempunyai resiko yang
lebih tinggi karena selam jangka waktu obligasi, pemegang obligasi
tidak menerima bunga.
Penilaian Saham

Saham merupakan bukti pemilikan atas perusahaan. Pemegang

saham berhak atas dividen bila dibagikan dan capital gain.
Penilaian saham juga didasarkan atas present value aliran kas yang
akan diterima oleh pemegang saham di masa mendatang.

Penilaian saham yang dipegang satu periode

Untuk menghitung harga saham satu periode dapat menggunakan
formula sbb :
D1 P1
Po = PV = +
(1+KS)1 (1+ks)1
Po = PV = harga saham yang pantas
D1 = Dividen yang akan dibayarkan satu tahun mendatang
P1 = harga saham satu tahun mendatang
ks = tingkat keuntungan yg dibayarkan utk saham tsb.

Contoh :
Suatu saham diperkirakan mempunyai harga sebesar Rp. 1.400
satu tahun mendatang. Saham tsb diperkirakan akan membayar
dividen sebesar Rp. 200 satu tahun mendatang. Misalkan
keuntungan yang disyaratkan untuk saham tsb adalah 20 % berapa
harga yang pantas untuk saham tersebut ?

Po = [ Rp 200/ (1+0,2)1] + { Rp 1.400/ (1+0,2)1]

= Rp. 1.334

Penilaian saham yang dipegang selamanya

Apabila suatu saham diasumsikan akan dipegang selamanya, ada
beberapa model yang digunakan untuk penilaian dividen yaitu :
a.Model Dividen Konstan
Model ini mengasumsikan dividen tidak tumbuh dan
saham dipegang selamanya.

Harga saham menurut model ini dapat dihitung sbb :

D D D
Po = PV = + …….. + +
(1+ks)1 (1+ks) (1+ks)
PV = harga saham
D = Dividen perperiode yang besarnya konstan
ks = tingkat keuntungan yang disyaratkan oleh pemegang saham

Perhitungan diatas dapat disederhanakan sbb :

Po = D/ ks

Contoh :
Misalkan suatu saham membayar dividen yang konstan sebesar
Rp. 200 per tahun, saham dipegang selamanya, beraa harga
yang pantas untuk saham tsb jika tingkat keuntungan yang
disyaratkan adalah 20 % ?

Harga yang pantas untuk saham tsb adalah :

Po = Rp. 200/ 0,2 = Rp. 1.000

b. Model Dividen Tumbuh dengan Tingkat Pertumbuhan Konstan

Niasanya perusahaan membayarkan dividen yang tumbuh.
Semakin berkembang suatu perusahaan maka semakin meningkat
dividen yang dibayarkan.
Untuk harga saham dengan pertumbuhan dividen konstan dapat
dihitung dengan cara :
Do (1+g)1 Do(1+g)n Do(1+g)~
Po = Pv = + ……..+ +
(1+ks)1 (1+ks)n (1+ks)~
PV = harga saham
Do = dividen pada tahun ke 0
g = tingkat pertumbuhan sividen
ks = tingkat keuntungan yang disyaratkan oleh pemegang saham

Formula diatas bisa disederhanakan menjadi :

Po = D1/ (ks – g)
dimana D1 = dividen pada tahun kesatu
Asumsi diatas adalah ks>g. Jika ks<g maka akan diperoleh pembagi yang
negatif, sehingga nilai saham menajdi negatif. Maka formula diatas tidak
bisa gigunakan jika ks<g.
Contoh :
Misalkan suatu saham membayarkan dividen sebesar Rp. 200 tahun ini.
Kemudian diperkirakan akan tumbuh dengan tingkat pertumbuhan sebesar
5 %, tingkat keuntungan yang disyaratkan adalah 20 %. Berapa harga yang
pantas untuk saham tersebut ?
Po = [ D1/ (ks – g)]
= [Do(1+g)1]/ (ks-g)]
= [ Rp. 200 (1+0,05)1] / [(0,2 – 0,05)] = Rp. 1.400
Harga tsb lebih tinggi dibandingkan dengan harga model
dividen konstan. Dalam kenyataannya tingkat pertumbuhan
tidak akan konstan.

Model dividen Dengan Tingkat Pertumbuhan yang Berbeda

(Tidak Konstan)
Dalam model ini saham diasumsikan tumbuh cepat pada tahun-
tahun awal, kemudian tumbuh melambat dengan konstan
selamanya.
Formula untuk menghitungnya :
t ~
PV = Σ Do ( 1 + g1)i/ (1+ks)i + Σ (1+g2)j/ (1+ks)j
t=1 j=t+1

Contoh :
Misalkan suatu saham mempunyai tingkat pertumbuhan dividen
Sebesar 15 % selama 5 tahun pertama, kemudian dividen tumbuh
dengan 5 % selamanya. Tahun ini saham membayarkan dividen
sebesar Rp. 200. Tingkat keuntungan yang disyaratkan adalah 20 %

Berapa harga yang pantas ?

Aliran kas dari kasus diatas dapat dibagi menjadi 2 bagian yaitu :
1. Lima tahun pertama dengan tingkat pertumbuhan 15 %
2. Tahun keenam sampai tidak terhingga dengan pertumbuhan 5 %
Untuk bagian pertama aliran kas untuk setiap tahunnya dipresent value
dan bagian kedua menggunakan formula konstan sbb :

PV aliran kas bagian pertama

Tahun Dividen Discount Factor PV aliran
kas
1 200 (1+0,15)1 = 230 0,8333 192
2 200 (1+0,15)2 = 265 0,6944 184
3 200 (1+0,15)3 = 304 0,5787 176

4 200 (1+0,15)4 = 265 0,4822 169

5 200 (1+0,15)5 = 402 0,4018 162
PV1 = 882

Aliran kas yang kedua sbb :

PV2 pada tahun kelima = D1 / (ks – g)
= 422 / (0,2 – 0,05) = 2.813,3
Kas sebesar 2.813,3 terjadi pada tahun kelima. Nilai ini harus dipresent
value kan menjadi nilai sekarang (PV) pada tahun ke nol (awal tahun)
sbb :
PV2 = 2.813,3/ (1+0,2)5 = 1.131
Harga saham merupakan penjumlahan PV1 dengan PV2 sbb
Harga = PV1 + PV2
= 882 + 1.131 = Rp. 2.013

Tingkat Pertumbuhan

Untuk menghitung tingkat pertumbuhan ditentukan oleh tingkat

pertumbuhan aliaran kas yang akan diterima investor dimasa
mendatang yaitu tingkat pertumbuhan dividen.
Dalam prakteknya tingkat pertumbuhan EPS dipakai untuk menghitung
tingkat pertumbuhan.
Misalkan tingkat pertumbuhan DPS dan EPS sbb :
Tahun DPS Pertumbuhan DPS EPS Pertumbuhan EPS
1 100 - 200 -
2 110 0,10 220 0,10
3 110 0,00 250 0,14
4 115 0,05 260 0,04
5 120 0,04 270 0,04
Rata-rata 0,05 Rata-rata 0,08

Maka tingkat pertumbuhan dapat dihitung sbb :

Untuk dividen 120 = 100 (1+g)4 g = 4,6 %
Untuk EPS270 = 200 (1+g)4 g = 7,7 %

Alternatif lain untuk menghitung tingkat pertumbuhan adalah :

g = ROI x Investment rate

Contoh :
Misalkan EPS adalah Rp. 100 dan dividen adalah Rp. 60, maka
tingkat penginvestasian kembali adalah (100 – 60)/ 100 = 40 %
Bila ROI sebesar 30 % maka tingkat pertumbuhan adalah :
g = 0,3 x 0,4 = 0,12
Tingkat pertumbuhan sebesar 12 % bisa dipakai sebagai
perkiraan tingkat pertumbuhan perusahaan di masa
mendatang.

Model kelipatan (Multiple)

Alternatif lain untuk penilaian saham adalah penggunaan kelipatan a.l :
 Price Earning Ratio (PER) dengan cara :
PER = Harga pasar saham per lembar/ Earning per lembar saham
Contoh : Misalkan suatu perusahaan mempunyai Earning (laba) per lembar
saham Rp. 100. Kemudian analis keuangan memperkirakan PER yang
pantas untuk saham tsb adalah 20 kali.
Harga saham yang pantas untuk perusahaan tsb sbb :
Harga per lembar saham = PER x Earning per lembar saham
= 20 x Rp. 100
Untuk menentukan PER yang pantas dapat dilakukan melalui PER rata-rata
industri atau perusahaan lain yang bergerak pada sektor yang sama.
• Price to Book Value (PBV) dengan cara sbb :

Rasio PBV = Harga pasar saham per lembar/ Nilai buku modal
saham per lembar.
Contoh :
Misal nilai buku modal saham per lembar adalah Rp. 1000 dan rasio
PBV yang pantas adalah 2,1 maka harga saham per lembar adalah
Harga saham per lembar = Rp. 1.000 x 2,1 = Rp. 2.100

Model penilaian berbasis present value aliran kas dengan model

kelipatan merupakan model yang baik untuk digunakan secara
bersama sehingga mgr keungan bisa memperoleh informasi yang
lebih baik dan bisa mengambil kesimpulan yang lebih baik.
Saham Preferen

Saham preferen mempunyai karakteristik gabungan antara saham

dan obligasi. Saham preferan membayarkan dividen tetapi dividen
tsb dibayarkan tetap berdasarkan persentase tertentu dari nilai
nominal saham preferen.
Contoh :
Jika saham preferen mempunyai dividen sebesar 10 % dengan nilai
nominal Rp, 10.000 maka dividen untuk pemegang sahan preferen
adalah Rp. 100 per lembar.

Untuk menghitung harga yang pantas saham prefren sbb :

Contoh :
Misalkan saham preferen mempunyai dividen sebesar 20 %,
dengan nilai nominal Rp. 1.000. Misalkan tingkat keuntungan yang
disyaratkan untuk saham preferem tsb adalah 15 %.
Berapa harga saham preferen tsb yang pantas ?

Rp. 200 Rp. 200 Rp. 200

Harga = + + ……. +
(1+0,15)1 (1+015)2 (1+0,15)~
= 200/ 0,15 = Rp. 1.333

Dengan demikian formula untuk menghitung saham preferen adalah :

PV = ( D/ kp)
PV = harga saham preferen
D = dividen saham prefern
Kp = tingkat keuntungan yang disyaratkan untuk saham preferen tsb.